Rynek biurowy w Polsce - Fundacja Pro Progressio

Rynek biurowy w Polsce
III kw. 2014
Warszawa
W pierwszych trzech kwartałach popyt ze strony najemców wyniósł
422 000 m2, z czego 163 000 m2 wynajęto w ciągu ostatnich trzech
miesięcy. Wiodącymi strefami w III kw. były Mokotów, strefa
Południowo-Zachodnia oraz Obrzeża Centrum, które wygenerowały
ponad 75% całego popytu w stolicy. Nowe transakcje wynosiły
prawie 115 000 m2, wliczając nieliczne ekspansje (7 900 m2).
Porównując do II kw., aktywność najemców na rynku przednajmu
znacznie wzrosła i wyniosła prawie 20% wszystkich
zarejestrowanych umów. Wzrost ten wynika głównie z planowanej
relokacji Raiffeissena do Prime Corporate Center (19 500 m2
wynajętej powierzchni). Była to również największa transakcja
trzeciego kwartału. Innymi, o których warto wspomnieć to m.in.
odnowienie Media Saturn Holding w Blue City Offices (8 000 m2)
oraz nowa umowa Moneygram w Konstruktorska Business Center
(7 300 m2). Kolejne, największe transakcje należały do instytucji
publicznych tj.: do Głównego Inspektoratu Transportu Drogowego
(nowa umowa na 7 100 m2 w Equatorze I) oraz do Urzędu Lotnictwa
Cywilnego (odnowienie 6 600 m2 we Flanders Business Park A), co
świadczy o coraz większym zainteresowaniu tego sektora
wynajmem najwyższej jakości powierzchni biurowej.
W III kw. całkowita podaż nowoczesnej powierzchni biurowej
wyniosła prawie 4 365 000 m2, a deweloperzy deklarują ukończenie
kolejnych 90 000 m2 do końca 2014 r. Niemniej jednak spodziewamy
się, że oddanie do użytkowania części tego wolumenu będzie
prawdopodobnie odroczone do początku 2015 r. W tym roku nowa
podaż przewyższy tą z 2013 r., kiedy na rynek dostarczono łącznie
300 000 m2. W chwili obecnej niecałe 60 000 m2 powierzchni
biurowej przechodzi gruntowną renowację a prawie 640 000 m2
znajduje się w budowie (blisko 20% jest zabezpieczone umowami
najmu). W III kw. oddano do użytku cztery budynki biurowe: Warsaw
Spire B (20 000 m2) i Plac Małachowskiego (12 000 m2), oba w
centralnej części Warszawy, a poza nią, Nimbus (19 000 m2) oraz
Garden Plaza (8 500 m2).
W III kw. wskaźnik powierzchni niewynajętej osiągnął poziom 13,8%.
Lekko obniżony popyt i wzrastająca podaż spowoduje w najbliższym
czasie dalsze presje zwyżkowe na ten współczynnik.
Obecnie, najwyższe stawki najmu w Centrum wahają się między
22€ a 24€ / m2 / m-c, a w najpopularniejszych lokalizacjach poza
Centrum (np. na Mokotowie) między 14,5€ a 14,75€ / m2 / m-c. W
nadchodzących latach spodziewamy się zmiany w sferze polityki
najmu deweloperów, która nastąpi w odpowiedzi na wzrost
pustostanów i napływ nowej podaży w 2015 r.
Biura oddane do użytku, planowane i współczynnik
powierzchni niewynajętej
m2
400 000
16%
300 000
12%
200 000
8%
100 000
4%
0
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014P2015P2016P
Planowane - Niewynajęte (m2)
Oddane do użytku (m2)
Planowane - Wynajęte (m2)
Współczynnik powierzchni niewynajętej
Źródło: JLL, WRF, III kw. 2014, P-prognoza
Najwyższe czynsze transakcyjne w Warszawie (€ / m2 / m-c)
35,00
30,00
25,00
20,00
15,00
10,00
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014P 2015P
Centrum
Źródło: JLL, III kw. 2014, P-prognoza
Poza Centrum (Mokotów)
Główne rynki biurowe w
Polsce (poza Warszawą)
Na rynkach regionalnych w III kw. 2014 r. wynajęto około
117 000 m2 biur (I-III kw. łącznie 320 000 m2). Do największych
transakcji należały: odnowienie umowy oraz ekspansja Infosys na
21 000 m2 w Green Horizon w Łodzi, przednajem HP GBC na
16 400 m2 w biurowcu Dominikański we Wrocławiu oraz odnowienie
umowy AON Hewitt na prawie 4 400 m2 w Diamante Plaza w
Krakowie. W konsekwencji zapotrzebowania o takiej skali, popyt w
Łodzi przewyższył prawie dwukrotnie wynik z roku 2013. Kraków
niezmiennie prezentuje stabilny i silny wolumen wynajętej
powierzchni, który jest już wyższy niż w całym roku 2013. Łącznie
na rynkach regionalnych wynajęto równowartość 88% popytu
wygenerowanego w całym poprzednim roku.
W pierwszych trzech kwartałach 2014 r. w miastach regionalnych
pojawiło się 206 000 m2 nowej powierzchni biurowej. Prawie 40%
podaży zostało oddane w Krakowie (81 500 m2), 46 000 m2
w Trójmieście oraz 27 000 m2 w Katowicach. W trzecim kwartale
największe, w wysokim stopniu skomercjalizowane, biurowce weszły
na rynek w Krakowie: Kapelanka A (17 300 m2 – 65% wynajęte),
Enterprise Park C (13 600 m2 – 95% wynajęte) oraz Quattro
Business Park D (12 200 m2 – 80% wynajęte).
Główne rynki biurowe poza Warszawą cechują się wysoką
aktywnością deweloperską. Ponad 520 000 m2 biur w tych miastach
pozostaje w aktywnej budowie. Co ciekawe, sporą część stanowią
duże budynku biurowe o powierzchni ponad 20 000 m2. Dwie trzecie
realizowanych obiektów biurowych w Polsce znajduje się we
Wrocławiu, Krakowie oraz Trójmieście. Wrocław jest liderem w tej
kategorii - 137 000 m2 w budowie. Największy obiekt w trakcie
budowy znajduje się natomiast w Poznaniu–Business Garden Faza I
(39 000 m2). Poziom wynajęcia powstających w Polsce biurowców
zawiera się w przedziale od 12% w Poznaniu przez 34% w Łodzi do
prawie 50% we Wrocławiu.
Znaczący spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej został
odnotowany w Szczecinie (6,7pp), podczas gdy w Lublinie obniżył
się o 4,7pp i kształtował się na poziomie 8,6%. Kraków oraz
Katowice zanotowały wzrosty pustostanów odpowiednio o 1,5pp
oraz 2,3pp. Pomimo tych wahań najniższy współczynnik powierzchni
niewynajętej nadal notuje Kraków (6,0%) a najwyższy Szczecin
(17,7%). Trójmiasto, Wrocław, Poznań oraz Łódź pozostały stabilne.
JLL
JLL
Anna Młyniec
Head of Office Agency
and Tenant Representation,
ul. Królewska 16
00-103 Warszawa
Tel. +48 22 318 0000
Fax +48 22 318 0099
[email protected]
Mateusz Polkowski
Associate Director
Research & Consultancy
ul. Królewska 16
00-103 Warszawa
Tel. +48 22 318 0042
Fax +48 22 318 0099
[email protected]
www.jll.pl
www.jll.pl
Najwyższe czynsze transakcyjne w miastach regionalnych wynoszą
odpowiednio od 11-12€ / m2 / m-c w Lublinie do 14-15€ / m2 / m-c
we Wrocławiu i Poznaniu. Średnie czynsze pozostają najwyższe w
Krakowie (13,5-14€ / m2 / m-c) i Katowicach (12,5-13,75€ / m2 / m-c),
najniższe w Lublinie (10€ / m2 / m-c).
Główne rynki biurowe w Polsce charakteryzują się wysokim
zróżnicowaniem pod względem czynszów jak i wskaźnika
powierzchni niewynajętej. Jedna duża umowa najmu nadal potrafi
znacznie zmienić realia rynkowe. Dobrym przykładem jest Łódź,
która aktualnie notuje najniższy wskaźnik powierzchni niewynajętej
od wielu lat.
Podaż i wskaźnik pustostanów
m2
Podaż
700 000
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
0
Wskaźnik pustostanów
17,7%
13,1%
20%
16%
12,0%
10,4%
9,8%
8,7%
8,6%
6,0%
12%
8%
4%
0%
Projekty w trakcie realizacji
m2
140 000
120 000
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
W budowie - wolne
W budowie - wynajęte
Najwyższe czynsze transakcyjne (€ / m2 / m-c)
Wrocław
Poznań
Kraków
Katowice
Trójmiasto
Szczecin
Łódź
Lublin
10
11
12
Źródło wszystkich wykresów: JLL
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC.
2014. All rights reserved. No part of this publication
may be reproduced or transmitted in any form or by
any means without prior written consent of Jones
Lang LaSalle. It is based on material that we
believe to be reliable. Whilst every effort has been
made to ensure its accuracy, we cannot offer any
warranty that it contains no factual errors.
We would like to be told of any such errors in order
to correct them.
13
14
15
16