Jak zawrzeć dobrą umowę z pośrednikierri

Jak zawrzeć dobrą umowę
z pośrednikierri
W sytuacji gdy popyt na rynku nieruchomości znacząco przewyższa podaż
skojarzenie atrakcyjnej oferty i finalizacja transakcji mają podstawowe znaczenie
dla kupującego. Dlatego też wzrasta znaczenie profesjonalnego pośrednictwa
w obrocie nieruchomościami.
agadnienie pośrednictwa w obrocie nieruPośrednik w obrocie nieruchomościami powichomości reguluje ustawa z dnia 21 sierp- nien mieć licencję zawodową nadaną przez Prenią 1997 r. o gospodarce nieruchomozesa Urzędu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast. Liściami (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 261, póz. 2603
stę pośredników ogłaszają wojewodowie w wojez późn. zm.; ost. zm. Dz.U. z 2006 r. nr 220,
wódzkich dziennikach urzędowych, a także Minipóz. 1601; dalej u.g.n.). Zgodnie z art. 180
ster Infrastruktury na stronie internetowej Miniust. 1 u.g.n., pośrednictwo w obrocie nierucho- sterstwa (http://rejestr.mi.gov.pl/index.html).
mościami polega na zawodowym wykonywaniu
Nadmienić również należy, iż osoba, która proprzez pośrednika w obrocie nieruchomościami
wadzi działalność zawodową w zakresie pośredczynności zmierzających do zawarcia przez inne nictwa w obrocie nieruchomościami bez licencji,
osoby umów:
podlega grzywnie do 5000 zł.
prawa - nabycia lub^bycja^praw do nieruchomości,
Pośrednik w obrocie nieruchomościami pod- pośrednik
lega obowiązkowemu ubezpieczeniu od odpodo nieruchomości v nabycia lub zbycia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze- wiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone
go prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu w związku z wykonywaniem czynności pośredjednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
nictwa. Jeżeli pośrednik wykonuje czynności
* najmu lub dzierżawy nieruchomości albo ich
przy pomocy innych osób, działających pod jego
części,
nadzorem, podlega on również ubezpieczeniu
* innych - mających za przedmiot prawa do
OC za szkody wyrządzone działaniem tych osób.
nieruchomości lub ich części.
Umowa o pośrednictwo została bardzo skromPośrednik może wykonywać czynności osobi- nie uregulowana w ustawie o gospodarce nieruście lub przy pomocy innych osób wykonujących chomościami. W zakresie nieuregulowanym przez
czynności pomocnicze i działających pod jego
tę ustawę, stosownie do art. 750 k.c., odpowiedbezpośrednim nadzorem. Czynności pośrednicnio należy stosować przepisy dotyczące zlecenia.
twa w obrocie nieruchomościami mogą być wyZakres czynności pośrednictwa w obrocie nierukonywane w stosunku do wszelkich nieruchomo- chomościami określa umowa pośrednictwa, która
ści, a także na rzecz wszystkich osób fizycznych powinna być zawarta w formie pisemnej pod rygoi prawnych oraz jednostek organizacyjnych nierem nieważności. Oznacza to, iż umowa ustna
posiadających osobowości prawnej.
między pośrednikiem a klientem jest - zgodnie
. z art. 58 k.c. - nieważna. W umowie należy
wskazać pośrednika odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie oraz numer jego licencji zawodowej. Ponadto w umowie zamieszcza się
odpowiedzialności wiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone
^
w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Umowa pośrednictwa może być zawarta z. zastrzeżeniem wyłączności na rzecz pośrednika. Jest to jednak ryzykowne postanowienie, albowiem zastrzeżenie
takie oznacza, iż zamawiający nie może zawrzeć
umowy o pośrednictwo z innym pośrednikiem.
Przez umowę pośrednictwa pośrednik zobowiązuje się do dokonywania dla zamawiającego
czynności zmierzających do zawarcia umowy,
a zamawiający zobowiązuje się do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia. Sposób ustalenia lub
wysokość wynagrodzenia za czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określają
strony w umowie. Zazwyczaj największe znaczenie ma prowizja wypłacana pośrednikowi. Prowizja może być wyrażona kwotowo lub jako procent wartości nieruchomości (zazwyczaj w wysokości 1 -3%). W razie nieokreślenia wynagrodzenia w umowie, pośrednikowi przysługuje wynagrodzenie zwyczajowo przyjęte w danych stosunkach. W niektórych umowach zamawiający
jest zobowiązany do zapłaty opłaty wstępnej (rejestracyjnej) lub pokrycia wydatków pośrednika
związanych z daną transakcją.
Zgodnie z art. 181 ust. 1 u.g.n., pośrednik
jest zobowiązany do wykonywania czynności pośrednictwa, zgodnie z zasadami wynikającymi
z przepisów i standardami zawodowymi, ze
szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz zasadami
etyki zawodowej. Jest on także zobowiązany do
kierowania się zasadą ochrony interesu osób, na
których rzecz wykonuje te czynności. Standardy
zawodowe dla pośredników ustala Polska Federacja Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Zamieszcza się je w Dzienniku Urzędowym
Ministra Infrastruktury (komunikat Ministra Infrastruktury z dnia 28 kwietnia 2005 r. w sprawie
uzgodnienia standardów zawodowych pośredników w obrocie nieruchomościami; Dz.Urz. Ministra Infrastruktury z 2005 r. nr 6, póz. 37).
W przypadku niedopełnienia obowiązków poność: cywilną i zawodową (dyscyplinarną). Odpo- dyscyplinarna
wiedzialność cywilna za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy, zgodnie z art. 471 k.c.,
jest uzależniona od zaistnienia szkody i jej rozmiaru. Natomiast dyscyplinarnie wobec pośrednika mogą być orzeczone następujące kary: upomnienie, nagana, zawieszenie licencji zawodowej
na okres od 6 miesięcy do roku, zawieszenie licencji zawodowej do czasu ponownego zdania
egzaminu z wynikiem pozytywnym, a wreszcie
pozbawienie licencji zawodowej z możliwością
ubiegania się o ponowne jej nadanie po upływie
3 lat od dnia pozbawienia. Największym niebezpieczeństwem dla klienta jest zawarcie umowy
o pośrednictwo zawierającej niedozwolone postanowienia umowne. UOKiK zakwestionował
prawie 20% ze sprawdzanych wzorów umów
o pośrednictwo nieruchomościami. Zastrzeżenia
w głównej mierze dotyczyły rażąco wygórowanych kar umownych w przypadku:
* rezygnacji przez klienta ze sprzedaży przedmiotowej nieruchomości,
* dokonania transakcji z klientem nieskojarzonym przez pośrednika,
* dokonania transakcji z osobą bliską (współmałżonkiem, członkiem rodziny, współpracownikiem),
* dokonania transakcji po okresie obowiązywania umowy z klientem poleconym przez pośrednika.
Pośrednik ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich dokumentów zawartych w:
księgach wieczystych
katastrze nieruchomości
ewidencji sieci uzbrojenia terenu
tabelach taksacyjnych i na mapach taksacyjnych
planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
rejestrach członków spółdzielni mieszkaniowych
ewidencji ludności
odsetki
za zwłoką
czarna
lista
Kary umowne sięgały niejednokrotnie 10%
wartości nieruchomości, co - zdaniem UOKiK
- jest postanowieniem niedozwolonym, gdyż nakłada na konsumenta obowiązek zapłaty rażąco
wygórowanego świadczenia. Ponadto UOKiK zakwestionował wysokie odsetki za zwłokę w zapłacie prowizji przez zleceniodawcę. Wysokość
takich odsetek dochodziła do 2% za każdy dzień
zwłoki. Powyższe przykłady są dowodem na to,
iż przed podpisaniem umowy należy przeanalizować ją bardzo uważnie, zwracając szczególną
uwagę na dodatkowe obowiązki ciążące na zamawiającym. O tym, czy dana klauzula w umowie jest postanowieniem niedozwolonym, decyduje sąd, natomiast w szczególnej procedurze
sąd ochrony konkurencji i konsumentów może
wpisać zaskarżone postanowienie umowne na listę klauzul niedozwolonych. Lista taka dostępna
jest w Internecie pod adresem
http://www.uokik.gov.pl/pl/ochrona_konsumentow/niedozwolone_klauzule/rejestr_klauzul_niedozwolonych/. W związku z tym każdy może porównać klauzulę jego zdaniem wątpliwą z postanowieniami, które już zostały zakwestionowane.
Postanowienia umieszczone na tzw. czarnejjj^
ście nie wiążą konsumentów, także tych, którzy
nie uczestniczyli w procesie o uznanie wzorca
umownego za niedozwolony.
Nasza rada
x
Jeśli dojdzie do konfliktu z pośrednikiem, o pomoc
można zwrócić się do powiatowego rzecznika konsumentów, który powinien podjąć działania w celu
obrony naszych interesów.
s
Umowa o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest umową opartą na szczegól-
nym zaufaniu klienta do pośrednika. Jednak
- zawierając taką umowę - należy pamiętać,
że będzie ona podstawowym dowodem
w ewentualnym sporze z pośrednikiem. Z tego powodu już na etapie negocjacji warto zadbać, aby interesy obu stron umowy były należycie chronione. W sytuacji wątpliwej warto
rozważyć, czy nawiązywać współpracę z konkretnym pośrednikiem czy też udać się do innego, który może zaoferować korzystniejsze
warunki umowy.
Inę i.
art 179u.g.n.
1. Pośrednictwo w obrocie nieruchomościami jest
działalnością zawodową wykonywaną przez pośredników na zasadach określonych w niniejszej ustawie.
2. Pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest
osoba fizyczna posiadająca licencję zawodową nadaną w trybie przepisów rozdziału 4 niniejszego działu.
3. Przedsiębiorcy mogą prowadzić działalność w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, jeżeli czynności z tego zakresu będą wykonywane
przez pośredników w obrocie nieruchomościami.
4. Z dniem wpisu do centralnego rejestru pośredników w obrocie nieruchomościami osoba, o której
mowa w ust. 2, nabywa prawo wykonywania zawodu
oraz używania tytułu zawodowego „pośrednik w obrocie nieruchomościami''. Tytuł zawodowy „pośrednik w obrocie nieruchomościami" podlega ochronie
prawnej.
5. W przypadku wykonywania działalności gospodarczej przez przedsiębiorcę, o którym mowa w ust. 3,
w kilku miejscach lub oddziałach, przedsiębiorca powinien w każdym z tych miejsc zapewnić, aby czynności pośrednictwa były wykonywane wyłącznie przez
pośredników w obrocie nieruchomościami.