czytaj - Komentarz praktyczny do ustawy deweloperskiej

219 – 221
Rozdział I
Art. 4
Deweloper zapewnia nabywcom co najmniej jeden z następujących
środków ochrony:
1. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy;
2. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową;
3. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową;
4. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
219
Jedną z najistotniejszych zmian wprowadzonych ustawą deweloperską
jest nałożenie na deweloperów obowiązku zapewnienia nabywcom co
najmniej jednego z wymienionych w przepisie środków ochrony. Wybór
konkretnego rodzaju środka ochrony spośród wymienionych w omawianym przepisie należy do dewelopera.
Mieszkaniowy rachunek powierniczy (m.r.p.) –
informacje ogólne
220
Wśród środków ochrony nabywcy wyróżnia się przede wszystkim nowy
instrument ochrony w postaci mieszkaniowego rachunku powierniczego
(m.r.p.). M.r.p. ma zadanie chronić środki finansowe nabywcy, wpłacane przez nabywcę na poczet przyszłego zakupu lokalu mieszkalnego
lub domu jednorodzinnego. Pieczę nad prawidłowością wykorzystania
środków zdeponowanych na m.r.p. mają sprawować banki prowadzące
rachunek powierniczy. Środki deponowane przez nabywców przyszłych
substancji mieszkaniowych będą mogły być wykorzystane przez dewelopera pod ścisłym nadzorem banku prowadzącego m.r.p, jedynie na
cele związane z inwestycją, która wskazana została w umowie deweloperskiej, zawartej pomiędzy nabywcą i deweloperem. Mieszkaniowy
rachunek powierniczy może przybrać dwojaką formę: otwartego lub
zamkniętego m.r.p.
221
Ustawa deweloperska przewiduje jedną formę zamkniętego m.r.p.
oraz trzy dopuszczalne warianty ochrony, w których wykorzystuje się
rachunek powierniczy o charakterze otwartym. Otwarty mieszkaniowy
rachunek powierniczy może przybierać formę:
92
Przepisy ogólne
222 – 224
a. powiązaną z gwarancją ubezpieczeniową;
b. powiązaną z gwarancją bankową;
c. bez zabezpieczenia w postaci dwóch powyższych instrumentów
gwarantujących zwrot wcześniej przekazanych przez nabywcę
środków na rachunek powierniczy.
Dotychczas instytucja rachunku powierniczego funkcjonowała na
podstawie art. 59 Prawa bankowego, zgodnie z którym na rachunku
powierniczym mogą być gromadzone wyłącznie środki pieniężne powierzone posiadaczowi rachunku na podstawie odrębnej umowy przez
osobę trzecią. Regulacja mieszkaniowego rachunku powierniczego
stanowi więc lex specialis w stosunku do przepisów prawa bankowego,
zapewniając nabywcom szerszy zakres ochrony.
222
Zasadniczym aspektem rozróżniającym m.r.p. od produktu bankowego oferowanego przed wejściem w życie nowej regulacji, jest fakt
szczegółowego określenia w ustawie deweloperskiej ram i celów m.r.p.
Ustawa deweloperska określa bowiem ramy i zasady funkcjonowania
m.r.p. (w tym, w zakresie charakteru tych umów, tj. otwarty i zamknięty), których nie posiadały dotychczasowe rachunki powiernicze.
Funkcjonowanie rachunków powierniczych regulowane było do tej pory
ustawą Prawo bankowe i wolą stron zawierających umową prowadzenia
rachunku powierniczego. Natomiast obecnie mieszkaniowy rachunek
powierniczy dodatkowo został obwarowany regulacją ustawy deweloperskiej. Podstawową różnicą wyróżniającą m.r.p. od innych rachunków
powierniczych jest fakt, że prawo wypowiedzenia m.r.p. przysługuje
wyłącznie bankowi i to tylko wyłącznie z ważnych powodów (patrz:
art. 5 ust. 4 ustawy deweloperskiej).
223
Umowa m.r.p. jest zawierana tylko pomiędzy deweloperem a bankiem.
Dewelopera natomiast wiąże również umowa deweloperska, mająca
charakter umowy powierniczej z nabywcą, stanowiącej podstawę wpłat
na m.r.p. Nabywca nie jest zaś formalnie stroną umowy o prowadzenie
rachunku powierniczego. Powierzający środki (kupujący – nabywca)
zobowiązuje się w umowie do zgromadzenia na rachunku określonej
sumy środków pieniężnych, która zostanie w przyszłości wypłacona
przez bank beneficjentowi (tj. powiernikowi). Bank natomiast zobo-
224
93
225 – 229
Rozdział I
wiązuje się do dokonania zapłaty na rzecz sprzedającego (posiadacza
rachunku – powiernika), dopiero jednak po uprzednim spełnieniu przez
niego określonego w umowie świadczenia.
Szerzej komentarz do art. 5 ust. 4 ustawy deweloperskiej
225
W przypadku zaistnienia sytuacji, w której zostało przeciwko deweloperowi (powiernikowi) wszczęte postępowanie egzekucyjne albo ogłosi
on upadłość, nabywca ma gwarancję zwrotu pieniędzy zgromadzonych na
m.r.p. Także w sytuacji kiedy deweloper (powiernik) jest osobą fizyczną
prowadzącą działalność gospodarczą, w przypadku jego śmierci zgromadzone na rachunku środki nabywcy nie wchodzą do masy spadkowej.
226
Ustawa nakłada na dewelopera obowiązek stosowania rachunku powierniczego w formie zamkniętej lub otwartej. W drugim przypadku prawa
klientów muszą być dodatkowo wzmocnione gwarancją bankową lub
ubezpieczeniową, które umożliwią nabywcom odzyskanie wpłaconych
pieniędzy, gdy zostanie ogłoszona upadłość dewelopera.
227
Obowiązek prowadzenia mieszkaniowego rachunku powierniczego
dotyczy wszystkich deweloperów rozpoczynających inwestycję po dacie
wejścia w życie ustawy deweloperskiej i tych, którzy rozpoczęli inwestycję przed datą jej wejścia w życie, ale nie ogłosili sprzedaży przed
29 kwietnia 2012 roku.
228
Należy zgodzić się ze stanowiskiem PZFD, które słusznie wskazuje, że
ustawa deweloperska nie przewiduje żadnych sankcji za nieoferowanie
m.r.p. Jednak takie działanie stanowi oczywiste naruszenie ustawy deweloperskiej i będzie ścigane przez UOKiK jako naruszenie zbiorowych
interesów konsumentów i może skutkować poważną karą.
229
Podkreślenia wymaga również fakt, iż treść przepisu art. 15. ust. 1
ustawy deweloperskiej w sposób oczywisty jest niezgodna z art. 4 tej
ustawy23. Rodzi to możliwość szantażowania deweloperów pozwami
za niezapewnienie gwarancji, jednak takie pozwy nie mają szans na
pozytywne rozstrzygnięcie i mogą być uznane za próbę wyłudzenia
nienależnego świadczenia. Sformułowanie w art. 15 ustawy dewelo23 Podobnie stanowisko PZFD.
94
Przepisy ogólne
230 – 234
perskiej jest oczywistym błędem legislacyjnym, sprzecznym z całą
konstrukcją ustawy.
Zabezpieczenie na środkach zgromadzonych na
m.r.p.
Wątpliwości interpretacyjne budzi sprawa możliwości ustanowienia
zabezpieczenia na środkach zgromadzonych na m.r.p. przez bank
finansujący przedsięwzięcie deweloperskie. Instytucja powiernictwa
powoduje, że środki zgromadzone na rachunku powierniczym należą
do nabywców, natomiast deweloper jest jedynie powiernikiem, o którym
mowa w art. 59 Prawa bankowego. Bank finansujący przedsięwzięcie
deweloperskie nie będzie mógł więc co do zasady zabezpieczyć wierzytelności przysługującej mu wobec dewelopera na środkach zgromadzonych na rachunku powierniczym, np. w formie ustanowienia zastawu
lub dokonania przelewu praw z tego rachunku.
230
Ustanowienie zabezpieczenia na środkach zdeponowanych na rachunku powierniczym mogłoby więc zostać uznane za próbę obejścia art.
59 Prawa bankowego, zgodnie z którym środki zgromadzone na takim
rachunku są ustawowo chronione w przypadku egzekucji z majątku
dewelopera oraz ogłoszenia jego upadłości, z zastrzeżeniem odrębności
wynikających w tym zakresie z art. 425 (2) PUiN.
231
Gwarancja bankowa – informacje ogólne
Instytucja gwarancji bankowej nie została uregulowana kompleksowo w prawie polskim. Jedynie art. 81 ustawy Prawo bankowe określa
charakter prawny gwarancji.
232
Gwarancję bankową można zdefiniować jako jednostronne zobowiązanie banku (gwaranta), na podstawie którego – po spełnieniu przez
podmiot uprawniony (beneficjenta gwarancji) określonych warunków
zapłaty (stwierdzone określonymi w tym zapewnieniu dokumentami),
bank (gwarant) wykona świadczenie pieniężne na rzecz beneficjenta
gwarancji – bezpośrednio albo za pośrednictwem innego banku.
233
Powyższy przepis odnosi się co prawda do gwarancji bankowej, ale
definicja przyjęta w Prawie bankowym, po zamianie podmiotu wystawia-
234
95