D - Sąd Rejonowy w Zgierzu

Sygn. akt I C 1142/16
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 20 października 2016 roku
Sąd Rejonowy w Zgierzu, I Wydział Cywilny w składzie następującym:
Przewodniczący: Sędzia SR Katarzyna Balcerczyk
Protokolant: Marta Florczyk
po rozpoznaniu w dniu 6 października 2016 roku w Zgierzu na rozprawie
sprawy z powództwa E. S. i J. S.
przeciwko J. P.
o eksmisję
1. nakazuje J. P. opróżnienie lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w Z. przy ul. (...) wraz z mieniem;
2. ustala, iż J. P. przysługuje prawo do lokalu socjalnego;
3. wstrzymuje wykonanie opróżnienia lokalu przez J. P. do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia z nim umowy
najmu lokalu socjalnego;
4. zasądza od pozwanego J. P. na rzecz powodów E. S. i J. S. solidarnie kwotę 697 zł (sześćset dziewięćdziesiąt siedem
złotych) tytułem zwrotu kosztów procesu.
Sygn. akt I C 1142/16
UZASADNIENIE
Pozwem z dnia 21 kwietnia 2016 r. E. S. i J. S. wystąpili
o orzeczenie eksmisji pozwanego z lokalu mieszkalnego numer (...) położonego na ul. (...) w Z. oraz zasądzenie od
pozwanego na ich rzecz kosztów procesu według norm przepisanych. Podnieśli, że strony w roku 2013 zawarły umowę
najmu przedmiotowego lokalu, jednak od początku jej trwania pozwany nie wywiązuje się z jej warunków. Stąd też w
dniu 24 sierpnia 2015 roku powodowie wypowiedzieli pozwanemu umowę najmu, jednak pozwany do chwili obecnej
nie wyprowadził się [pozew – k. 2-3]
W odpowiedzi na pozew pozwany wniósł o oddalenie powództwa, alternatywnie w przypadku orzeczenia eksmisji o
przyznanie mu prawa do lokalu socjalnego. Podniósł, iż nigdy nie podpisał umowy z 2013 roku, i strony wiąże umowa
najmu z roku 2007, wedle której czynsz wynosi 80 złotych. Płacił czynsz w tej wysokości, następnie płacił czynsz
w wyższej wysokości, ponieważ ustalił z powódką, że ta za te środki sfinansuje wymianę okien w jego lokalu. Kiedy
okazało się, że tak nie będzie, powrócił od płacenia czynszu w kwocie 80 złotych. Podniósł także, że nie stać go na lokal
na wolnym rynku, zaś gmina odmówiła mu przydziału lokalu komunalnego. Nadto stwierdził, że jego stan zdrowia
jest zły i nie ma prawa do innego lokalu poza tym w którym zamieszkuje [odpowiedź na pozew k. 55-56]
Na terminie rozprawy w dniu 6 października 2016 roku pełnomocnicy stron zajęli stanowisko jak dotychczas.
[protokół – k. 127-128]
Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:
Decyzją nr GT.II./ (...) z dnia 7 sierpnia 1980 roku pozwany otrzymał lokal nr (...) położony w Z. przy ul. (...) na zasadzie
pomieszczenia zastępczego [bezsporne, a nadto kserokopia decyzji k. 59]
Powodowie od 31 października 2001 roku są na zasadzie wspólności ustawowej współwłaścicielami w udziale ½
nieruchomości położonej w Z. przy ul. (...), dla której prowadzona jest przez Sąd Rejonowy w Zgierzu (...) [bezsporne,
nadto poświadczona za zgodność przez radcę prawnego kopia aktu notarialnego k. 8-11]
W dniu 1 stycznia 2007 r. E. S. zawarła z pozwanym umowę najmu lokalu mieszkalnego numer (...) położonego w Z. na
ulicy (...) na czas nieokreślony. Najemca zobowiązał się uiszczać wynajmującemu czynsz w kwocie 80 zł miesięcznie.
[bezsporne, nadto kopia umowy najmu – k. 57-58v, przesłuchanie powódki k. 128, przesłuchanie pozwanego k. 128]
Przed 1 maja 2013 roku pozwany otrzymał pocztą podpisane przez powodów pismo zatytułowane „umowa najmu
lokalu mieszkalnego”. Wcześniej odmawiał podpisania tego pisma. W § 3 pisma określono, iż najemca zobowiązuje się
płacić wynajmującemu czynsz w wysokości 300 złotych miesięcznie do 10 dnia każdego miesiąca. Pisma tego pozwany
nigdy nie podpisał. [poświadczona za zgodność przez radcę prawnego kopia pisma k. 12-14, przesłuchanie pozwanego
k. 128, zeznania świadka A. S. k. 127 v]
Od sierpnia 2013 roku do sierpnia 2014 roku pozwany płacił czynsz w kwocie 172 złote, zaś od września 2014 roku
do lipca 2015 roku czynsz w kwocie 80 złotych plus opłata za wywóz śmieci [bezsporne, a nadto poświadczone za
zgodność przez radcę prawnego dowody przelewów k. 16-39, przesłuchanie powódki k. 128, przesłuchanie pozwanego
k. 128, zeznania świadka A. S. k. 127 v]
Pismem z dnia 24 sierpnia 2015 roku powodowie wypowiedzieli pozwanemu umowę najmu lokalu mieszkalnego nr
(...) w budynku położonym w Z. przy ul. (...) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia tj. ze skutkiem na
dzień 30 września 2015 roku. Przyczyną wypowiedzenia była zwłoka w płatności czynszu przekraczająca trzy pełne
okresy płatności, pomimo uprzedzenia pismem z dnia 15 lipca 2015 roku o zamiarze wypowiedzenia stosunku najmu
i wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących zaległości. Pozwany otrzymał
wypowiedzenie, jak i wcześniejsze wezwanie do zapłaty zaległych i bieżących zaległości z zakreślonym terminem na
ich uregulowanie. [poświadczona za zgodność przez radcę prawnego kopia wypowiedzenia k. 40-41, przesłuchanie
pozwanego k. 128]
Pismem z dnia 15 lutego 2016 roku powodowie wezwali pozwanego do opróżnienia lokalu [poświadczona za zgodność
przez radcę prawnego kopia wezwania k. 42]
Pozwany objęty był pomocą społeczną Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej w Z. w formie dodatku mieszkaniowego
w latach 2007-2008. Obecnie nie korzysta z pomocy Ośrodka. Pozwany nie figuruje także w ewidencji osób
bezrobotnych Powiatowego Urzędu Pracy w Z.. Został wyrejestrowany z powodu pobierania na podstawie przepisów
o pomocy społecznej zasiłku stałego. [informacje z Miejskiego Ośrodka Pomocy Społecznej w Z. oraz Powiatowego
Urzędu Pracy w Z. – k. 50-53]
Pozwany cierpi na przewlekłą obturacyjną chorobę płuc, nadciśnienie tętnicze, miokardiopatię w okresie
niewydolności układu krążenia II wg. NYHA, napadowe migotanie przedsionków, zmiany zwyrodnieniowe odcinka
lędźwiowo- krzyżowego kręgosłupa i prawego stawu biodrowego, zwyrodnienie mięśnia sercowego w okresie
przewlekłej niewydolności krążenia II/III wh NYHA, cukrzycę typu 2 leczoną lekami doustnymi glikemizującymi,
utrwalony blok prawej odnogi pęczka P-Hissa. Zamieszkuje w przedmiotowym budynku od 1980 roku. Pozwany
utrzymuje się z emerytury w kwocie 2067,49 złotych. Nie ma tytułu do innego lokalu. Miesięcznie ponosi następujące
wydatki: na czynsz, komorne i szambo- 105 złotych, na gaz- 50 złotych, na prąd 200 złotych latem i 600 zimą,
telefon -256 złotych, tv- 40 złotych, leki-260 złotych, samochód- 200 złotych, wyżywienie- 700 złotych. [dokumentacja
medyczna k. 60-100, przesłuchanie pozwanego k. 128 w zw. z oświadczeniem majątkowym k. 106, kopia decyzji ZUS
z przyznaniu emerytury k. 102]
Pozwany zwracał się do Gminy o zawarcie z nim umowy najmu lokalu mieszkalnego, jednak jego wniosek nie został
uwzględniony [pismo Urzędu Miasta Z. z dnia 27 października 2014 roku k. 101-101 v]
Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie zebranego materiału dowodowego, który uznał za wiarygodny. Był
on zasadniczo bezsporny, a jedynie strony wywodziły z niego odmienne skutki prawne.
Sąd Rejonowy zważył, co następuje:
Powództwo jest zasadne i zasługuje na uwzględnienie.
Podstawowym obowiązkiem najemcy lokalu, stosownie do przepisu art. 669 § 1 k.c.
w zw. z art. 680 k.c., jest zapłata czynszu w terminie umówionym.
Strony zawarły umowę najmu w roku 2007, w której umówiły się, iż każdego miesiąca pozwany będzie uiszczać czynsz
w kwocie 80 złotych i inne opłaty związane z korzystaniem z lokalu.
Za oczywiście chybiony należy uznać twierdzenie strony powodowej, jakoby strony zawarły umowę z maja 2013 roku.
W myśl bowiem art. 66 § 1. k.c. oświadczenie drugiej stronie woli zawarcia umowy stanowi ofertę, jeżeli określa
istotne postanowienia tej umowy Zgodnie zaś z § 2 cytowanego przepisu jeżeli oferent nie oznaczył w ofercie terminu,
w ciągu którego oczekiwać będzie odpowiedzi, oferta złożona w obecności drugiej strony albo za pomocą środka
bezpośredniego porozumiewania się na odległość przestaje wiązać, gdy nie zostanie przyjęta niezwłocznie; złożona w
inny sposób przestaje wiązać z upływem czasu, w którym składający ofertę mógł w zwykłym toku czynności otrzymać
odpowiedź wysłaną bez nieuzasadnionego opóźnienia.
Wysłanie pozwanemu pocztą pisma z dnia 1 maja 2013 roku zatytułowanego: „Umowa najmu lokalu mieszkalnego”
mogło być jedynie ofertą zawarcia nowej umowy najmu. Pozwany jednak odmawiał jej podpisania, a po przesłaniu
jej pocztą nadal płacił czynsz w wysokości nie odpowiadającej tej wynikającej z oferty. Wynika z tego jednoznacznie,
że oferty powodów nie przyjął.
W ocenie sądu jednak wspomniane pismo potraktować należy jako wypowiedzenie stawki czynszu określonej w
umowie z roku 2007, do czego powodowie byli uprawnieni z mocy art. 8 a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150). Zostało ono dokonane
na piśmie zatem spełnia wymóg z art. 8 a ust. 3 cytowanej ustawy. Jednocześnie bezspornym jest, iż pozwany nie
skorzystał z uprawnień wynikających z art. 8 a ust. 5 pkt 1 ani 2 tejże ustawy, tj. odmowy na piśmie przyjęcia
podwyżki ze skutkiem rozwiązania stosunku prawnego, na podstawie którego lokator zajmuje lokal, z upływem okresu
wypowiedzenia, oraz zakwestionowania podwyżki, w drodze powództwa o ustalenie.
Tym samym z upływem dwumiesięcznego terminu zawitego z art. 8 a ust. 5 podwyżka stała się skuteczna, zaś pozwany
po upływie terminu wypowiedzenia czynszu, wynoszącego 3 miesiące, a zatem najpóźniej od września 2013 roku,
powinien był uiszczać czynsz w wysokości 300 złotych.
Bezspornym jest przy tym, że pozwany nigdy nie płacił czynszu w takiej wysokości. Od sierpnia 2013 roku do sierpnia
2014 roku pozwany płacił bowiem czynsz w kwocie 172 złote, zaś od września 2014 roku do lipca 2015 roku czynsz w
kwocie 80 złotych plus opłata za wywóz śmieci.
Jak stanowi art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu
cywilnego (Dz. U. z 2014 r. poz. 150), jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie
przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5
niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane
na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Stosownie do ust. 2 pkt 2 omawianego przepisu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca
kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub
innych opłat za używanie lokalu co najmniej
za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i
wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych
i bieżących należności.
W przedmiotowej sprawie pozwany niewątpliwie na datę złożenia oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu
zalegał z opłatami za czynsz co najmniej
za trzy pełne okresy płatności. Powodowie, co przyznał sam pozwany, uprzedzili go w formie pisemnej o zamiarze
wypowiedzenia umowy najmu oraz wyznaczyli dodatkowy miesięczny termin do zapłaty. Powodowie spełnili tym
samym wymogi konieczne dla wypowiedzenia umowy. Wypowiedzenie zostało złożone na piśmie oraz określało
przyczynę wypowiedzenia, spełniając tym, samym wymogi art. 11 ust. 1 ustawy.
Tym samym powód utracił tytuł prawny do korzystania z lokalu powodów, zaś oni uprawnieni byli do żądania jego
opróżnienia w oparciu o art. 222 § 1 k.c.
Według art. 14 ust. 1 omawianej ustawy, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do
otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek
zapewnienia lokalu socjalnego ciąży
na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.
Jak stanowi ust. 3 wskazanego przepisu, Sąd, badając z urzędu, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu
socjalnego, orzeka o uprawnieniu osób, o których mowa
w ust. 1, biorąc pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez nie z lokalu oraz ich szczególną sytuację materialną
i rodzinną.
Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec, m.in. małoletniego,
niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29 listopada 1990 r. o pomocy społecznej (Dz. U. z 1998
r. Nr 64, poz. 414, z późn. zm.)
lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taką osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą, osoby posiadającej
status bezrobotnego - chyba że osoby te mogą zamieszkać
w innym lokalu niż dotychczas używany (art. 14 ust. 4 ustawy). Przepisu tego nie stosuje się jednak do lokalu
niewchodzącego w skład publicznego zasobu mieszkaniowego, z wyjątkiem osób, które były uprawnione do
używania lokalu na podstawie stosunku prawnego nawiązanego ze spółdzielnią mieszkaniową albo z towarzystwem
budownictwa społecznego, a zatem także do lokalu powodów. Nie oznacza to jednak, że sąd nie może w takiej sytuacji
orzec o uprawnieniu do lokalu socjalnego, albowiem cytowany przepis nie wyłącza zastosowania ust. 3 cytowanego
artykułu wobec lokali niewchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego.
W ocenie sądu, pozwanemu przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Ustalając to prawo, sąd miał na względzie,
iż zamieszkuje on w przedmiotowym lokalu od niemal 40 lat. Jest osobą w podeszłym wieku, cierpiącą na tak
dużo poważnych schorzeń, że uzyskiwana przez niego dość wysoka emerytura ledwie wystarcza na pokrycie kosztów
leczenia i zachowanie odpowiedniej diety.
Stosownie do art. 14 ust. 4 ustawy, orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje
wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu
socjalnego, stąd też sąd orzekła jak w pkt 3 wyroku.
O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. Na koszty te składają się: 200 złotych tytułem opłaty
sądowej od pozwu, 480 złotych kosztów zastępstwa procesowego (§ 13 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości
z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r. poz. 1800) oraz 17 złotych
tytułem opłaty skarbowej od pełnomocnictwa.
W tym stanie faktycznym należało orzec jak w sentencji.