Prognoza skutków finansowych Osiedle Oficerskie092011

URZĄD MIASTA KRAKOWA
Biuro Planowania Przestrzennego
Oddział Planowania Przestrzennego
Pracownia Urbanistyczna
MIEJSCOWY PLAN ZAGOSPODAROWANIA
PRZESTRZENNEGO
dla obszaru „Osiedle Oficerskie”
PROGNOZA SKUTKÓW FINANSOWYCH
KRAKÓW, wrzesień 2011
URZĄD MIASTA KRAKOWA
Biuro Planowania Przestrzennego
Kierownik Oddziału Planowania Przestrzennego
ElŜbieta Szczepińska
Kierownik Pracowni Urbanistycznej
Oliwia Wisłocka - Miarecka
Autorzy opracowania
Paweł Mleczko
Michał Zimoń
Opracowanie kartograficzne
Pracownia Kartografii
i Systemów Informacji
Przestrzennej – Jacek Burnóg
2
SPIS TREŚCI
I.
WSTĘP........................................................................................................................................5
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Podstawa prawna wykonania opracowania ..............................................................5
Materiały wykorzystane do sporządzenia prognozy ..................................................6
Metodyka zastosowana przy opracowaniu prognozy ................................................6
Informacje dotyczące projektu planu.........................................................................8
Struktura własności .................................................................................................10
Stan planistyczny – formalno-prawne moŜliwości zagospodarowania obszaru planu
12
Ustalenia nieobowiązującego miejscowego planu ogólnego ......................................15
7. Informacje z analizy rynku nieruchomości...............................................................16
II. WPŁYW USTALEŃ PLANU NA RYNEK NIERUCHOMOŚCI ......................................17
1. Ograniczenia z tytułu uchwalenia planu ..................................................................17
2. Wydatki związane z obniŜeniem wartości nieruchomości .......................................17
3. Dochody wynikające ze wzrostu wartości nieruchomości .......................................18
4. Podatek od nieruchomości......................................................................................19
5. Wpływ na obrót nieruchomościami gminy ...............................................................20
6. Inne dochody gminy związane z uchwaleniem planu..............................................21
III. WYDATKI NA INWESTYCJE DROGOWE I INFRASTRUKTURĘ TECHNICZNĄ 21
1.
Nabycie nieruchomości pod inwestycje drogowe i zieleń publiczną........................22
2. Koszty wykonania inwestycji drogowych oraz infrastruktury technicznej ................23
IV. PODSUMOWANIE .................................................................................................................24
1.
2.
Konkluzje ................................................................................................................24
Zalecenia wynikające z prognozy............................................................................26
3
SPIS TABEL I WYKRESÓW
Tabela 1. Bilans ogólny terenów w obszarze mpzp „Osiedle Oficerskie”.............................9
Wykres 1. Przeznaczenie terenów według projektu mpzp obszaru Osiedle Oficerskie .....10
Tabela 2. Struktura własności mpzp dla obszaru Osiedle Oficerskie.................................11
Wykres 2. Struktura własności mpzp dla obszaru Osiedle Oficerskie................................11
11
Tabela 3. Szczegółowe zestawienie terenów do wykupu pod inwestycje drogowe w terenie
objętym mpzp dla obszaru Osiedle Oficerskie............................................................22
Tabela 4. Szczegółowe zestawienie terenów do wykupu pod zieleń publiczną w terenie
objętym mpzp dla obszaru Osiedle Oficerskie............................................................22
Tabela 5. Całkowite nakłady na wykonanie inwestycji drogowych oraz infrastruktury
technicznej w terenie objętym mpzp dla obszaru Osiedle Oficerskie..........................23
Tabela 6. Prognozowany bilans finansowy w poszczególnych latach w okresie 10 lat od
uchwalenia mpzp dla obszaru objętego mpzp Osiedle Oficerskie ..............................25
4
I.
WSTĘP
1. Podstawa prawna wykonania opracowania
1. Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
(Dz. U. z 2003 Nr 80, poz. 717) z późniejszymi zmianami.
2. Ustawa
z
dnia
21
sierpnia
1997
r.
o
gospodarce
nieruchomościami
(Dz. U. z 2004 Nr 261 poz. 2603) z późniejszymi zmianami.
3.
Ustawa
z
dnia
8
marca
1990
r.
o
samorządzie
gminnym
(Dz. U. z 2001 Nr 142 poz. 1591) z późniejszymi zmianami.
4. Ustawa z dnia 10 kwietnia 1997 r. Prawo energetyczne (Dz. U z 1997 Nr 54 poz. 348).
5. Ustawa z dnia 7 czerwca 2001 o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym
odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2001 Nr 72 poz. 747) z późniejszymi zmianami.
6.
Ustawa
z
dnia
12
stycznia
1991
r.
o
podatkach
i
opłatach
lokalnych
(Dz. U. 2002 Nr 9 poz. 84) z późniejszymi zmianami.
7. Ustawa z dnia 13 listopada 2003 r. o dochodach jednostek samorządu terytorialnego
(Dz. U. z 2003 Nr 203 poz. 1966).
8. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r w sprawie wymaganego
zakresu
projektu
miejscowego
planu
zagospodarowania
przestrzennego
(Dz. U. z 2003 Nr 164 poz. 1578).
9.
Rozporządzenie
Rady
Ministrów
w sprawie wyceny nieruchomości
i
z
dnia
sporządzania
21
września
operatu
2004
r.
szacunkowego
(Dz. U. z 2004 nr 207 poz. 2109).
10. Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27 września 2005 r. zmieniające rozporządzenie
w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2005
Nr 196 poz. 1628).
11. Obwieszczenie Ministra Finansów z dnia 27 października 2005 r. w sprawie wysokości
górnych granic stawek kwotowych w podatkach i opłatach lokalnych (M.P. nr 68, poz. 956).
5
2. Materiały wykorzystane do sporządzenia prognozy
12. Projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru Osiedle
Oficerskie
w
Krakowie
opracowany
w
Biurze
Planowania
Przestrzennego
Urzędu Miasta Krakowa.
13. Studium Uwarunkowań i Kierunków Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa
uchwalone uchwałą Nr XII/87/03 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 kwietnia 2003 roku.
14. Miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego Miasta Krakowa zatwierdzony
uchwałą Rady Narodowej Miasta Krakowa Nr XXXVI/229/88 z dnia 25 kwietnia 1988 roku
ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Krakowskiego Nr 12, poz. 62 z dnia 1
czerwca 1988 roku, zmieniony uchwałą Rady Miasta Krakowa Nr VII/58/94 z dnia
16 listopada 1994 roku ogłoszoną w Dzienniku Urzędowym Województwa Krakowskiego
nr 24/94 poz. 108 z dnia 16 grudnia 1994 roku, waŜny do 1 stycznia 2003 roku.
15. Zmiana (korekta) miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta
Krakowa – tzw. 17 zmian zatwierdzona uchwałą Rady Miasta Krakowa, ogłoszona
w Dzienniku Urzędowym Województwa Małopolskiego Nr 15, poz. 123, z dnia 7 marca
2001 r.
16. „Teoretyczne i praktyczne aspekty sporządzania prognoz skutków finansowych uchwalenia
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”. Wydawca EDUCATERRA
Sp. z o. o. – Olsztyn 2005 pod redakcją Ryszarda Cymermana.
3. Metodyka zastosowana przy opracowaniu prognozy
Prognoza skutków finansowych uchwalenia planu miejscowego jest obligatoryjnie
opracowywana na etapie sporządzania projektu planu miejscowego przed skierowaniem projektu
planu do opiniowania i uzgodnień. Prognoza taka ma wskazać ekonomiczne następstwa,
a więc obciąŜenia i dochody gminy związane z uchwaleniem planu i realizacją jego ustaleń.
Ma ona pomóc w wyborze najkorzystniejszych rozwiązań planistycznych i urealnić zamierzenia
planistyczne gminy.
Prognoza w załoŜeniu [16] jest to racjonalne, naukowe przewidywanie przyszłych
zdarzeń, przy czym coś jest racjonalne, jeŜeli jest rozumne, uzasadnione, oparte na wiedzy
i rozsądnie przemyślane. Naukowe natomiast jest coś, co jest wynikiem zastosowania procedur
uznanych w danym czasie w środowisku naukowym. Nauka podlega ciągłym przemianom, stąd
6
równieŜ pojęcie naukowości rozwija się i coś, co mogło być nienaukowe wczoraj, dziś moŜe zostać
zaadaptowane do dorobku nauki. Definicja ta jest „w ogólności” prawdziwa równieŜ w odniesieniu
do zjawisk zachodzących w przestrzeni.
Do opracowania niniejszej prognozy zastosowano głównie metodę intuicyjną [16].
Bazuje ona na współpracy i wspólnym formułowaniu wniosków przez przedstawicieli róŜnych
branŜ, biorących formalny i merytoryczny udział w procesie sporządzania planu.
Jako podstawowe załoŜenia przy sporządzaniu niniejszej prognozy przyjęto, Ŝe:
− podstawę ustalania przeznaczenia nieruchomości przed uchwaleniem planu
miejscowego stanowi aktualne uŜytkowanie,
− przy ustalaniu kosztów związanych z wykonaniem infrastruktury nie uwzględnia
się współczynnika regionalnego i ewentualnej korekty cen w drodze przetargu.
Podane koszty stanowią kwotę netto, jak równieŜ nie podlegały korygowaniu
o prognozowane współczynniki inflacyjne,
− nastąpi nieodpłatne przekazanie z zasobu Skarbu Państwa dla Gminy Miejskiej
Kraków, nieruchomości niezbędnych dla realizacji celów publicznych,
− stan prawny nieruchomości przyjmuje się na datę sporządzenia prognozy.
Szczegółowej analizie poddano te skutki, których wielkość moŜna mierzyć w walorach
ekonomicznych i które dają się przewidzieć. Następstwa społeczne, ekologiczne i przestrzenne
nie będą przedmiotem prognozy, gdyŜ są trudno mierzalne, nie moŜna ich jednak pominąć
przy liczeniu skutków ekonomicznych. Plan jest, bowiem instrumentem realizacji polityki
przestrzennej a w niej - celów społecznych, publicznych, ekologicznych i inwestycyjnych.
7
4. Informacje dotyczące projektu planu
Osiedle Oficerskie połoŜone jest w obszarze śródmiejskim Krakowa, na północny wschód od
Starego Miasta. Analizowany obszar znajduje się w sąsiedztwie węzła komunikacyjnego, jakim jest
Rondo Mogilskie, oraz w pobliŜu centrum komunikacyjnego, na który składają się dworzec
kolejowy, dworzec autobusowy oraz dworce autobusów komunikacji miejskiej, zlokalizowane na
zachód od Osiedla Oficerskiego. Administracyjnie Osiedle Oficerskie połoŜone jest w dzielnicy II –
Grzegórzki, oraz w niewielkim fragmencie, w północno-zachodniej części w dzielnicy I – Stare
Miasto. Obszar Osiedla Oficerskiego połoŜony jest w obrębie zwartej zabudowy śródmiejskiej
Krakowa [2]. Powierzchnia obszaru opracowania wynosi około 71 ha.
Celem planu jest:
1) zachowanie historycznego układu urbanistycznego Osiedla Oficerskiego z istniejącą siecią
ulic, tradycyjną kompozycją zabudowy mieszkaniowej o charakterze willowym w otoczeniu
zieleni ogrodowej, wartościach kulturowych i krajobrazowych oraz wartościach
architektonicznych obiektów objętych ochroną konserwatorską;
2) ustalenie warunków przestrzennych umoŜliwiających m.in.:
a) kontynuację zabudowy w otoczeniu zieleni, o racjonalnie wykorzystanej przestrzeni
i uporządkowanym układzie urbanistycznym oraz zahamowanie procesów degradacji
przestrzennej, poprzez wykluczenie lokalizacji zabudowy wielorodzinnej,
b) zachowanie i powiększenie powierzchni terenów zieleni urządzonej - publicznej
o wysokich walorach estetycznych, przyrodniczych, funkcjonalnych i krajobrazowych.
Wyznaczono w przedmiotowym projekcie planu tereny o róŜnym przeznaczeniu lub
o zróŜnicowanych warunkach zabudowy i zasadach zagospodarowania, pogrupowano i zestawiono
w poniŜszej tabeli.
8
Tabela 1. Bilans ogólny terenów w obszarze mpzp „Osiedle Oficerskie”
Lp
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
symbol
powierzchnia
terenu
[ha]
Tereny zabudowy mieszkaniowej MN(N).1 4,51
niskiej (N)
MN(N).7
MN(Nw).8
Tereny zabudowy mieszkaniowej
25,60
niskiej (N)-willowej
MN(Nw).35
Tereny zabudowy mieszkaniowej MW(N).1 7,91
wielorodzinnej niskiej
MW(N).9
Tereny zabudowy mieszkaniowej
MW(N)/U
1,98
wielorodzinnej niskiej z usługami
Tereny zabudowy mieszkaniowej MW(W).1 –
0,45
wielorodzinnej wysokiej
MW(W).2
Tereny zabudowy mieszkaniowej
MW(W)/U
0,63
wielorodzinnej wysokiej
z usługami
Przeznaczenie terenu
Tereny zabudowy usługowej
% powierzchni
ogólnej
6,35
35,99
11,11
2,78
0,63
0,88
U.1 – U.9
2,48
3,49
Tereny zabudowy usług kultury
(sakralnych)
Tereny zabudowy usług oświaty i
wychowania
Tereny zabudowy usług
łączności
UKs
0,35
0,49
UO.1 –
UO.3
3,04
4,27
UŁ
1,40
1,96
Tereny sportu i rekreacji
US
1,83
2,57
ZP.1 –ZP.9
2,58
3,62
2,80
3,93
5,12
7,20
0,26
0,36
9,66
13,58
0,33
0,46
Tereny zieleni urządzonej publicznej
Tereny dróg publicznych klasy
zbiorczej
Tereny dróg publicznych klasy
lokalnej
KD/Z.1 –
KD/Z.3
KD/L.1 –
KD/L.6
15
Teren drogi lokalnej z tramwajem
KD/L+T
16
Tereny dróg publicznych klasy
dojazdowej
17
Tereny dróg wewnętrznych
KD/D.1 –
KD/D.33
KDW.1 –
KDW.4
18
Teren pętli tramwajowej
KT
0,20
0,28
19
Teren infrastruktury technicznej gazownictwo
G
0,04
0,05
OGÓŁEM
71,15
100,00
9
Wykres 1. Przeznaczenie terenów według projektu mpzp obszaru Osiedle Oficerskie
Tereny zabudowy mieszkaniowej niskiej (N)
Bilans przeznaczeń
Tereny zabudowy mieszkaniowej niskiej (N)willowej
Tereny zabudowy mieszkaniowej
wielorodzinnej niskiej
0,28
0,46
Tereny zabudowy mieszkaniowej
wielorodzinnej niskiej z usługami
0,05
Tereny zabudowy mieszkaniowej
wielorodzinnej wysokiej
6,35
13,58
Tereny zabudowy mieszkaniowej
wielorodzinnej wysokiej z usługami
Tereny zabudowy usługowej
0,36
Tereny zabudowy usług kultury (sakralnych)
7,20
Tereny zabudowy usług oświaty i
wychowania
Tereny zabudowy usług łączności
3,93
35,99
Tereny sportu i rekreacji
Tereny zieleni urządzonej - publicznej
3,62
Tereny dróg publicznych klasy zbiorczej
2,57
Tereny dróg publicznych klasy lokalnej
1,96
Teren drogi lokalnej z tramwajem
4,27
0,49
Tereny dróg publicznych klasy dojazdowej
3,49
0,88
11,11
Tereny dróg wewnętrznych
0,63
Teren pętli tramwajowej
2,78
Teren infrastruktury technicznej gazownictwo
5. Struktura własności
Strukturę własności gruntów w mpzp dla obszaru Osiedle Oficerskie przedstawia
poniŜsza tabela. Struktura ta cechuje się znacznym zróŜnicowaniem pod względem grup własności.
W obszarze planu grupą własności o największym znaczeniu pod względem zajmowanej
powierzchni są działki osób fizycznych. Zajmują one 32,5ha, co stanowi 45,7% obszaru objętego
projektem mpzp. Drugie miejsce zajmują nieruchomości Gminy Kraków oddane w róŜne formy
władania o pow. 7,4ha co stanowi 10,35% obszaru opracowania. Udział kaŜdej kolejnej grupy
własności nie przekracza 10%.
10
Tabela 2. Struktura własności mpzp dla obszaru Osiedle Oficerskie1
Grupa własności
Gmina Kraków nie oddane w Ŝadną formę władania
Gmina Kraków oddane w róŜne formy władania
Gmina Kraków oddane w uŜytkowanie wieczyste
Gmina Kraków współwłasność ze Skarb Państwa
Gmina Kraków współwłasność z innymi podmiotami
Skarb Państwa nie oddane w Ŝadną formę władania
Skarb Państwa oddane w róŜne formy władania
Skarb Państwa oddane w uŜytkowanie wieczyste
Skarb Państwa współwłasność z innymi podmiotami
Osoby Prawne
Osoby Fizyczne
Osoby Prawne i Fizyczne
Działki Powiatu Krakowskiego
Suma
Udział
Powierzchnia procentowy
[%]
[m]
44772
6,29
73647
10,35
32171
4,52
56535
7,95
19493
2,74
17080
2,40
31171
4,38
25131
3,53
40881
5,75
14510
2,04
325017
45,68
12412
1,74
18668
2,62
711488
100,00
Wykres 2. Struktura własności mpzp dla obszaru Osiedle Oficerskie
Struktura własności
Gmina Kraków nie oddane w
Ŝadną formę władania
Gmina Kraków oddane w róŜne
formy władania
Gmina Kraków oddane w
uŜytkowanie wieczyste
Gmina Kraków współwłasność
ze Skarb Państwa
2% 3%
6%
Gmina Kraków współwłasność z
innymi podmiotami
10%
5%
45%
2%
6%
8%
3%
2%
4%
4%
Skarb Państwa nie oddane w
Ŝadną formę władania
Skarb Państwa oddane w róŜne
formy władania
Skarb Państwa oddane w
uŜytkowanie wieczyste
Skarb Państwa współwłasność
z innymi podmiotami
Osoby Prawne
Osoby Fizyczne
1
na podstawie danych z Ewidencji Gruntów i Budynków
11
6. Stan planistyczny – formalno-prawne moŜliwości zagospodarowania obszaru
planu
Zgodnie z ustaleniami Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego Miasta Krakowa (Uchwała Nr XCIII/1256/10 Rady Miasta Krakowa z dnia 3 marca
2010 r. w sprawie uchwalenia zmiany Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania
przestrzennego Miasta Krakowa w rejonie Sanktuarium BoŜego Miłosierdzia w Łagiewnikach oraz
przyjęcia tekstu jednolitego Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
Miasta Krakowa wynikającego z tej zmiany Studium), teren miejscowego planu zagospodarowania
przestrzennego „Osiedle Oficerskie” obejmuje:
MN
–
TERENY O
PRZEWAśAJĄCEJ
FUNKCJI
MIESZKANIOWEJ
NISKIEJ
INTENSYWNOŚCI – pomiędzy ul. Brodowicza, a ul. Beliny-PraŜmowskiego i Cmentarzem Rakowickim
Główne funkcje:
− zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wraz z:
− niezbędnymi obiektami i urządzeniami słuŜącymi realizacji celów publicznych na poziomie
lokalnym,
− obiektami i urządzeniami usług komercyjnych, słuŜącymi zaspokojeniu potrzeb mieszkańców na
poziomie lokalnym.
Główne kierunki zagospodarowania przestrzennego:
− realizacja zabudowy jednorodzinnej w gabarycie i formie oraz układzie zgodnym z warunkami i
tradycją lokalną,
− porządkowanie i rozbudowa istniejących układów przestrzennych, ze szczególnym uwzględnieniem
racjonalnych podziałów gruntów i wytyczania lokalnych układów komunikacyjnych,
− przekształcenia terenów o układzie własności gruntów typowych dla obszarów rolniczych w tereny
zabudowy miejskiej drogą scaleń i reparcelacji gruntów,
− kształtowanie nowych zespołów zabudowy o czytelnym układzie i kompozycji przestrzennej,
uwzględniających konieczność lokalizowania ogólnodostępnych przestrzeni publicznych
− uzupełnienie funkcji mieszkalnych zabudową usługową komercyjną z wykluczeniem: obiektów
handlowych o powierzchni sprzedaŜy powyŜej 2000 m² inwestycji powodujących zagroŜenie dla
jakości środowiska i warunków Ŝycia, a takŜe sprzecznych z charakterem lokalnym istniejącej
zabudowy (pod względem formy i skali).
MU – TERENY O PRZEWAśAJĄCEJ FUNKCJI MIESZKANIOWO-USŁUGOWEJ – pomiędzy ul.
Brodowicza, a Mogilską
Główne funkcje:
− zabudowa mieszkalna, mieszkalno-usługowa i usługowa.
Główne kierunki zagospodarowania przestrzennego:
− utrzymanie mieszkaniowo - usługowego charakteru zabudowy ze szczególnym uwzględnieniem
ochrony zasobów mieszkaniowych decydujących o Ŝywotności obszaru
− intensyfikacja wykorzystania przestrzeni poprzez atrakcyjne zagospodarowanie istniejących rezerw
terenowych oraz rezerw tkwiących w istniejącej zabudowie
− rewitalizacja zdegradowanej zabudowy
− dbałość o wysoki standard i jakość urbanistyczno-architektoniczną nowej, modernizowanej i
przekształcanej zabudowy, harmonijnie wkomponowanej w historyczną tkankę
− porządkowanie małej architektury, reklam i oświetlenia wg ustalonych formalnie reguł
− zachowanie przestrzeni publicznych i podnoszenie ich jakości poprzez komponowanie wnętrz
urbanistycznych
− bezwzględne wyeliminowanie moŜliwości lokalizowania zabudowy tymczasowej, zabudowy
niedostosowanej gabarytem i intensywnością do charakteru przestrzeni śródmiejskiej, bądź
powodującej chaos przestrzenny
12
−
zapewnienie uŜytkownikom strefy właściwych standardów komunikacyjnych, szczególnie dojazdów
komunikacją zbiorową oraz warunków parkowania
ZP – TERENY ZIELENI PUBLICZNEJ – niewielki teren przy skrzyŜowaniu ul. Beliny-PraŜmowskiego i
Grochowskiej oraz skrawki terenu wzdłuŜ północno-wschodniej granicy obszaru opracowania (otocznie
rzeki Prądnik).
Główne funkcje ustalone dla terenów zieleni publicznej (ZP) to:
−
ogólnodostępne tereny otwarte w formie ogrodów i parków miejskich (w tym parki rzeczne, ogród
botaniczny, park ekologiczny), ogrodów działkowych wyposaŜone w: ciągi spacerowe, place, aleje,
bulwary, promenady, ścieŜki rowerowe, terenowe urządzenia sportu i rekreacji (place zabaw, boiska
itp.), cieki i zbiorniki wodne,
− cmentarze.
Główne kierunki zagospodarowania przestrzennego to m.in.:
− ukształtowanie miejskiego systemu zieleni publicznej (w przewaŜającej części ogólnodostępnej) w
oparciu o istniejące zasoby przyrodnicze,
− urządzenie terenów zieleni jako przestrzeni publicznych o wysokich walorach estetycznych,
przyrodniczych, funkcjonalnych i krajobrazowych,
− zagospodarowanie terenów objętych ochroną prawną zgodnie z ustalonymi dla nich przepisami oraz
planami ochrony,
− obejmowanie ochroną prawną terenów o najwyŜszych walorach przyrodniczych i krajobrazowych,
− urządzenie parku ekologicznego jako obiektu dydaktyczno-rekreacyjnego,
− rolnicze uŜytkowanie zespołów łąkowych i terenów rolnych pełniących jednocześnie funkcje zieleni
publicznej,
− kształtowanie łączności przestrzennej ciągów pieszych i rowerowych terenów ZP i ZO,
ze szczególnym uwzględnieniem zieleni nadrzecznej w obrębie parków rzecznych
− zalesienie terenów ze szczególnym uwzględnieniem wyznaczonej strefy zwiększania lesistości,
− zróŜnicowanie wyposaŜenia terenu w urządzenia parkowe (ścieŜki, place, obiekty rekreacyjne) w
zaleŜności od połoŜenia w strefie wielkomiejskiej, miejskiej i przedmieść, odległości od zespołów
zabudowy mieszkaniowej, ogólnomiejskiej, bądź lokalnej rangi parku a takŜe walorów
przyrodniczych danego terenu.
Niewielki fragment terenu w północno-zachodniej części obszaru, w sąsiedztwie cmentarza
Rakowickiego, znajduje się w granicach strefy ochrony sylwety Miasta, której celem jest ochrona
obszarów tworzących unikalną sylwetę Krakowa i wymagających wprowadzenia całkowitego
zakazu zainwestowania (w terenach otwartych) lub ograniczeń gabarytowych - pozwalających na
właściwą ochronę sylwety – w terenach przewidzianych do zainwestowania.
Ochrona sylwety Miasta wymaga działań ukierunkowanych na:
zintegrowanie ochrony i kształtowania środowiska kulturowego i przyrodniczego w kontekście
ochrony sylwety
ochronę oraz utrzymanie i podkreślenie w kompozycjach urbanistycznych swoistych cech
budowy formy architektonicznej układów i zespołów zabudowy, w tym zachowanie lokalnych
gabarytów i charakteru architektury istniejącej i projektowanej,
kształtowanie systemu terenów otwartych i rekreacyjnych (z bezwzględną ochroną przed
zainwestowaniem terenów stanowiących wartościowe elementy krajobrazu otwartego),
zachowanie oraz rekultywację istniejących zespołów przyrodniczych - zieleni urządzonej
i naturalnej.
Działania inwestorskie w strefie wymagają uzgodnień z odpowiednimi słuŜbami konserwatorskimi.
Cały obszar objęty opracowaniem znajduje się w strefie ochrony i kształtowania
krajobrazu. Strefa ta została wyznaczona w celu ochrony obszarów, które ze względu na
konieczność zachowania najcenniejszych widoków i panoram na sylwetę Miasta, wymagają
szczególnie starannego kształtowania przestrzeni.
13
Ochrona i kształtowanie krajobrazu w sposób umoŜliwiający zachowanie atrakcyjnych widoków i
panoram Miasta wymaga działań ukierunkowanych na:
kształtowanie nowej zabudowy harmonijnie powiązanej z otaczającym krajobrazem,
dostosowanej i podporządkowanej specyfice miejsca; w przypadku kreowania nowych
dominant naleŜy uwzględnić wpływ ich realizacji na odbiór sylwety Miasta (oceniony
w oparciu o przeprowadzone ekspertyzy widokowe z określonych punktów widokowych
w odniesieniu do skali lokalnej i ogólnomiejskiej),
ochronę przed zainwestowaniem terenów stanowiących wartościowe elementy krajobrazu
otwartego,
zachowanie i rekultywację wszystkich istniejących zespołów przyrodniczych,
utrzymanie i podkreślenie w kompozycjach urbanistycznych, indywidualnych cech ukształtowania i
zagospodarowania terenów otwartych.
Strefa kształtowania systemu przyrodniczego obejmuje tereny połoŜone wzdłuŜ
północno-wschodniej granicy obszaru – ogródki działkowe na północ od ul. Brodowicza oraz
tereny zieleni przy skrzyŜowaniu ulic „Wilka”-Wyrwińskiego i Supniewskiego. W strefie sposób
zagospodarowania podporządkowany jest ochronie wartości zasobów przyrodniczych. Na terenach
przeznaczonych do zabudowy standardy zabudowy muszą zapewniać wysoki (min. 70%) udział
powierzchni biologicznie czynnej oraz wysoką jakość rozwiązań w zakresie gospodarki wodnościekowej, a takŜe niedopuszczenie do powstawania obiektów uciąŜliwych.
Tereny te jednocześnie znajdują się w wyznaczonym w Studium systemie zieleni i parków
rzecznych określonym w „Kompleksowym Programie Rozwoju Zieleni Miejskiej dla Krakowa”.
W koncepcji „Kompleksowego Programu…” ustalone zostały m.in. kierunki:
integracja rozproszonych fragmentów zieleni w ciągły system,
rozwój systemu zieleni Krakowa przede wszystkim w oparciu o system parków rzecznych i
zieleń forteczną
zieleń towarzysząca mieszkalnictwu, usługom komunikacji oraz zieleń pól i łąk stanowią
niezbędne uzupełnienie układu składającego się zasadniczo z parków, ogrodów, terenów
sportowych i lasów.
Na większości obszaru analizowanego dokumentu wyznaczono w Studium strefę ochrony
wartości kulturowych (kategoria rewaloryzacji) – obejmującą zespoły i obiekty kulturowe o
najwyŜszych i wysokich wartościach, o przewadze zachowanych w układzie i substancji, gdzie
głównymi działaniami jest ochrona, rehabilitacja a takŜe wzbogacenie funkcjonalne i estetyczne
przestrzeni publicznych oraz dalsze uzupełnianie struktury. Wśród kierunków działań naleŜy
wymienić: konserwacje, remonty i odtworzenia części obiektów a takŜe moŜliwość nowych kreacji
architektonicznych z zachowaniem i uzupełnieniem układu urbanistycznego, przy utrzymaniu
równowagi i spójności zabytkowych i współczesnych elementów.
Wg Studium cały obszar opracowania połoŜony jest w granicach strefy miejskiej. Kierunki
zmian w zagospodarowaniu obszarów połoŜonych w tej strefie to przede wszystkim:
− intensyfikacja zainwestowania przy równoczesnym zachowaniu i ochronie istniejących
zespołów zieleni publicznej, placów miejskich i ciągów zieleni,
− restrukturyzacja i modernizacja zdegradowanych obszarów z wymianą lub rehabilitacją
zabudowy i rekompozycją układów urbanistycznych,
− porządkowanie ekstensywnie wykorzystywanej przestrzeni, zagroŜonej chaosem
urbanistycznym drogą reparcelacji gruntów i scaleń,
a takŜe:
− wykorzystanie zachowanych terenów otwartych, szczególnie tych połoŜonych wzdłuŜ rzek i
potoków, dla kształtowania publicznie dostępnych parków miejskich,
14
−
zachowanie istniejących struktur o wysokich wartościach kulturowych poprzez utrwalenie
historycznie ukształtowanych układów urbanistycznych oraz utrzymanie architektonicznego
charakteru zabudowy właściwego poszczególnym dzielnicom, jednostkom oraz zespołom.
Ustalenia nieobowiązującego miejscowego planu ogólnego
Do dnia 1 stycznia 2003 r. teren objęty sporządzanym planem „Osiedle Oficerskie” podlegał
ustaleniom Miejscowego Planu Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego Miasta Krakowa,
zatwierdzonego uchwałą Nr VII/58/94 Rady Miasta Krakowa z dnia 16 listopada 1994 r.
Na obszarze projektu planu ustalenia Miejscowego Planu Ogólnego wyznaczały następujące
kategorie terenów:
Obszar Mieszkaniowy (M1, M2, M3, M4) – dominuje powierzchniowo na obszarze
opracowania
Obszar Miejskiej Zieleni Publicznej (ZP)
Obszar Usług Publicznych (UP)
Obszar Usług Komercyjnych (UC)
Obszar Sportu (ZS)
Obszar Tras Komunikacyjnych (KT, KTC 2/2+T+R, KT/Z 1/2+R, KT/L 1/2, KT/L+T)
Zasady zagospodarowania terenu zostały równieŜ określone w ustaleniach stref polityki
przestrzennej. Obszar planu znajdował się w następujących strefach:
„Strefa ochrony wartości krajobrazu naturalnego”
„Strefa rekultywacji wartości krajobrazu naturalnego”
„Strefa ochrony wartości kulturowych”
„Strefa ochrony zieleni i warunków wentylacji o znaczeniu lokalnym”
„Strefa ochrony ekologicznej centrum miasta”
„Strefa kontynuacji istniejącego ładu urbanistycznego”
„Strefa rekompozycji układu urbanistycznego”
„Strefa restrukturyzacji i rekultywacji terenów przemysłowych i poprzemysłowych”
„Strefa ochrony i kształtowania przedpola widoku”
„Strefa ochrony i kształtowania dalszego planu widoku jego tła i obrzeŜy”
„Strefa intensywności miejskiej”.
Zgodnie z art. 4 ust. 2 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
W przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie
sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu następuje w drodze decyzji
o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, przy czym:
− lokalizację inwestycji celu publicznego ustala się w drodze decyzji o lokalizacji
inwestycji celu publicznego;
− sposób zagospodarowania terenu i warunki zabudowy dla innych inwestycji ustala
się w drodze decyzji o warunkach zabudowy.
Stosownie do art. 61 ust.1 ww. ustawy:
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest moŜliwe jedynie w przypadku łącznego
spełnienia następujących warunków:
15
1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest
zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy
w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy
oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów
budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;
2) teren ma dostęp do drogi publicznej;
3)
istniejące
lub
projektowane
uzbrojenie
terenu,
z
uwzględnieniem
ust.
5,
jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;
4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na
cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych
planów,
które
utraciły
moc
na
podstawie
art.
67
ustawy,
o
której
mowa
w art. 88 ust. 1;
5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.
7. Informacje z analizy rynku nieruchomości
W celu określenia wartości nieruchomości na potrzeby niniejszego opracowania, przyjęto
średnie wartości nieruchomości dla Gminy Kraków. Działanie takie podyktowane było faktem, iŜ
wielkość transakcji z obszaru objętego opracowaniem jak równieŜ terenów przyległych jest
nieznaczna. Ponadto konieczność określenia wartości nieruchomości związana była jedynie z
potrzebą nabywania nieruchomości na cele publiczne: drogi, zieleń ogólnodostępną.
16
II.
WPŁYW USTALEŃ PLANU NA RYNEK NIERUCHOMOŚCI
1. Ograniczenia z tytułu uchwalenia planu
Zgodnie z art. 36 ust. 1 Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:
JeŜeli,
w
związku
z
uchwaleniem
planu
miejscowego
albo
jego
zmianą,
korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodny z dotychczasowym
przeznaczeniem stało się niemoŜliwe bądź istotnie ograniczone, właściciel albo uŜytkownik
wieczysty nieruchomości moŜe, z zastrzeŜeniem ust. 2, Ŝądać od gminy:
1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo
2) wykupienia nieruchomości lub jej części.
2. Realizacja roszczeń, o których mowa w ust. 1, moŜe nastąpić równieŜ w drodze
zaoferowania przez gminę właścicielowi albo uŜytkownikowi wieczystemu nieruchomości
zamiennej. Z dniem zawarcia umowy zamiany roszczenia wygasają.
Powstanie roszczeń z tego tytułu moŜe powstać głównie, w wyniku:
− ograniczenia w zagospodarowaniu poprzez przeznaczenie terenu.
− ograniczenia w zagospodarowaniu poprzez linie zabudowy, w przypadku „wymiany”
istniejących budynków;
Precyzyjne
określenie
potencjalnej
wysokości
odszkodowań,
z
odpowiednim
prawdopodobieństwem, na etapie sporządzania prognozy nie jest moŜliwe m.in. z powodu:
− indywidualnego charakteru ograniczeń,
− róŜnych moŜliwości zaspokojenia roszczeń m.in. wykup, zamiana,
− braku określenia terminu powstania roszczeń,
− występowania ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomościach,
− potrzeby ustalania wysokości odszkodowań podejściem dochodowym.
2. Wydatki związane z obniŜeniem wartości nieruchomości
JeŜeli w związku z uchwaleniem planu wartość nieruchomości ulegnie obniŜeniu,
to właścicielowi lub uŜytkownikowi wieczystemu przysługuje od gminy odszkodowanie,
równe róŜnicy między wartością przed uchwaleniem planu, a wartością po uchwaleniu.
17
Przy czym właściciel ten (lub uŜytkownik wieczysty) powinien wykazać faktyczną wartość
odszkodowania.
Warunkami koniecznymi do roszczeń odszkodowawczych są:
− formalny akt zbycia nieruchomości,
− zgłoszenie roszczenia w okresie do 5 lat, od dnia, w którym plan miejscowy stał się
obowiązujący,
− nie skorzystanie z uprawnień wynikających z art. 36 ust. 1 Ustawy o planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym.
Na obszarze objętym projektem planu nie prognozuje się obniŜenia wartości nieruchomości
wskutek uchwalenia planu miejscowego.
3. Dochody wynikające ze wzrostu wartości nieruchomości
JeŜeli w związku z uchwaleniem planu wartość nieruchomości wzrośnie, to Gminie
przysługuje prawo pobrania jednorazowej opłaty od właściciela lub uŜytkownika wieczystego,
stanowiącej do 30% wzrostu wartości nieruchomości. Warunkami koniecznymi są:
− formalny akt zbycia nieruchomości,
− zgłoszenie roszczenia w okresie do 5 lat, od dnia, w którym plan miejscowy stał się
obowiązujący.
Dla potrzeb ustalenia zmiany wartości rynkowej nieruchomości – na skutek uchwalenia
planu miejscowego, uwzględnia się jej przeznaczenie po uchwaleniu planu oraz jej przeznaczenie
przed uchwaleniem planu, lub faktyczny istniejący sposób uŜytkowania nieruchomości.
Obowiązuje stan nieruchomości z dnia wejścia w Ŝycie planu miejscowego. Jedynym dokumentem
określającym
przeznaczenie nieruchomości
jest
uchwalony,
wg
ustawy o
planowaniu
i zagospodarowaniu przestrzennym, plan miejscowy.
Ze względu na specyfikę obszaru opracowania – znaczne zainwestowanie – nie określa się
obszarów, które w wyniku ustaleń planu miejscowego, mogłyby uzyskać nowe moŜliwości
inwestycyjne w zakresie zabudowy mieszkaniowej oraz usługowej. Tym samym nie prognozuje się
wpływów z tego tytułu. Uwzględnia się przy tym regulacje określone w art. 87 ust.3a Ustawy o
planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
18
4. Podatek od nieruchomości
Podatek od nieruchomości jest dochodem własnym gminy; wysokość stawek podatku
dla róŜnych rodzajów nieruchomości i przeznaczeń ustala organ samorządu terytorialnego,
lecz w granicach określonych Ustawą o podatkach i opłatach lokalnych.
Uchwała Nr XXVII/344/07 Rady Miasta Krakowa z dnia 21 listopada 2007 r.
w sprawie określenia wysokości stawek podatku od nieruchomości, ustala stawkę podatku,
wynoszącą rocznie:
1/ od gruntów:
a/
związanych
z
prowadzeniem
działalności
gospodarczej,
bez
względu
na
sposób
zakwalifikowania w ewidencji gruntów i budynków – 0,67 zł od 1 m2 powierzchni,
b/ związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej połoŜonych na obszarach określonych
w załączniku nr 1, na których rozpoczęto proces inwestycyjny – 0,35 zł od 1 m2 powierzchni
c/ zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie produkcji wyrobów piekarniczych,
cukierniczych i mięsnych – 0,35 zł od 1 m2 powierzchni,
d/ zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie betoniarstwa, kamieniarstwa,
stolarstwa, mechaniki pojazdowej, blacharstwa pojazdowego, lakiernictwa pojazdowego – 0,60 zł
od 1 m2 powierzchni,
e/ zajętych na prowadzenie działalności w zakresie kultury fizycznej i sportu – 0,23 zł od 1 m2
powierzchni,
f/ pod jeziorami, zajętych na zbiorniki wodne retencyjne lub elektrowni wodnych
– 3,71 zł od 1 ha powierzchni,
g/ pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności poŜytku
publicznego przez organizacje poŜytku publicznego – 0,23 zł od 1 m2 powierzchni;
2/ od budynków lub ich części:
a/ mieszkalnych – 0,56 zł od 1 m2 powierzchni uŜytkowej,
b/ związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej oraz od budynków mieszkalnych lub ich
części zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej - 18,65 zł od 1 m2 powierzchni
uŜytkowej, a w stosunku do sklepów o powierzchni powyŜej 1000 m2 - 19,01 zł od 1 m2
powierzchni uŜytkowej,
c/ zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej, zakresie których proces inwestycyjny został
zakończony po dniu 1 stycznia 2007 r. połoŜonych na obszarach określonych zakresie załączniku nr
1- 9,50 zł od 1 m2 powierzchni uŜytkowej,
19
d/ zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie produkcji wyrobów
piekarniczych, cukierniczych i mięsnych – 9,50 zł od 1 m2 powierzchni uŜytkowej,
e/ zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie betoniarstwa, kamieniarstwa,
stolarstwa, mechaniki pojazdowej, blacharstwa pojazdowego, lakiernictwa pojazdowego – 16,16 zł
od 1 m2 powierzchni,
f/ zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie obrotu kwalifikowanym
materiałem siewnym – 8,84 zł od 1 m2 powierzchni uŜytkowej,
g/ zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie udzielania świadczeń
zdrowotnych – 1,97 zł od 1 m2 powierzchni uŜytkowej,
h/ zajętych na prowadzenie działalności w zakresie kultury fizycznej i sportu - 5,49 zł od 1 m2
powierzchni uŜytkowej;
i/
pozostałych, w tym zajętych na prowadzenie odpłatnej statutowej działalności poŜytku
publicznego przez organizacje poŜytku publicznego – 5,49 zł od 1 m2 powierzchni uŜytkowej;
3/ od budowli;
a/ 2 % ich wartości określonej na podstawie art. 4 ust. 1 pkt. 3 i ust. 3-7 ustawy o podatkach
i opłatach lokalnych.
b/ stadionów sportowych wraz z infrastruktura stanowiąca integralną całość techniczno- uŜytkową –
0,2% ich wartości określonej na podstawie art. 4 ust. 1 pkt. 3 i ust. 3-7 ustawy o podatkach
i opłatach lokalnych.
W obszarze objętym opracowaniem, po wejściu w Ŝycie planu miejscowego, mogą
następować zmiany w zakresie wpływów podatkowych. Ze względu jednak na znaczne
zainwestowanie, brak jest moŜliwości wiarygodnego ich oszacowania.
5. Wpływ na obrót nieruchomościami gminy
W obszarze opracowania w nieznacznym zakresie występują nieruchomości, naleŜące
do Gminy Kraków, połoŜone poza terenami dróg, szkół, zieleni. Jednak są to nieruchomości
stanowiące obszary dojazdów, placów zabaw, pomiędzy budynkami – np. w terenach MW(N)/U i
MW(N).11. Z tego teŜ powodu nie prognozuje się ich sprzedaŜy, będącej następstwem ustaleń
planu miejscowego. RównieŜ w kilku przypadkach Gmina Kraków jest współwłaścicielem
nieruchomości zabudowanych – dla nich równieŜ nie określa się np. sprzedaŜy udziałów wskutek
wejścia w Ŝycie planu miejscowego.
20
6. Inne dochody gminy związane z uchwaleniem planu
Nie przewiduje się dochodów, które moŜna by prognozować.
III. WYDATKI NA INWESTYCJE DROGOWE
I INFRASTRUKTURĘ TECHNICZNĄ
Zgodnie z Ustawą o samorządzie gminnym, zaspokajanie zbiorowych potrzeb wspólnoty
naleŜy do zadań własnych gminy. Zaliczyć naleŜy do nich m.in. zakres:
− ładu
przestrzennego,
gospodarki
nieruchomościami,
ochrony
środowiska
i przyrody oraz gospodarki wodnej,
− gminnych dróg, ulic, mostów, placów oraz organizacji ruchu drogowego,
− wodociągów i zaopatrzenia w wodę, kanalizacji, usuwania, oczyszczania ścieków
komunalnych,
utrzymania
czystości
i
porządku
oraz
urządzeń
sanitarnych,
wysypisk i unieszkodliwiania odpadów komunalnych, zaopatrzenia w energię elektryczną
i cieplną oraz gaz.
Przepisy Prawa energetycznego precyzują w w/w zakresie zadania gminy dotyczące
zaopatrzenia w energię elektryczną, ciepło i paliwa gazowe. NaleŜą do nich:
1. planowanie i organizacja zaopatrzenia w ciepło, energię elektryczną i paliwa gazowe
na obszarze gminy;
2. planowanie oświetlenia miejsc publicznych i dróg znajdujących się na terenie gminy;
3. finansowanie oświetlenia ulic, placów i dróg, znajdujących się na terenie gminy.
Tylko zadania określone w pkt. 2 i 3 będą obciąŜać budŜet gminy, w zakresie ustalonym
w przyszłych programach.
Zaopatrzenie w wodę i odprowadzanie ścieków bytowych na terenie gminy Kraków
naleŜy do zadań Miejskiego Przedsiębiorstwa Wodociągów i Kanalizacji S.A. Jest to spółka
komunalna, ale posiadająca własny budŜet i w większości samofinansującą. Dlatego teŜ w poniŜszej
analizie pominięto szacowanie kosztów związanych z inwestycjami w zakresie kanalizacji
sanitarnej oraz wodociągami. Dokonano analizy kosztów związanych z realizacją inwestycji
drogowych i oświetlenia ulicznego.
21
1. Nabycie nieruchomości pod inwestycje drogowe i zieleń publiczną
W związku z potrzebą realizacji planowanych inwestycji komunikacyjnych, niezbędne
staje się nabycie nieruchomości, pod te inwestycje. Dotyczy to nieruchomości, które nie stanowią
zasobu gminnego i zasobu Skarbu Państwa, poniewaŜ załoŜono, Ŝe nastąpi ewentualne przekazanie
w
formie
darowizny
na
rzecz
Gminy
nieruchomości
Skarbu
Państwa,
na realizację celów publicznych.
Przy obliczaniu powierzchni przeznaczonej do wykupu w liniach rozgraniczających
dróg zastosowano kryterium własnościowe, nie róŜnicując wykupu powstałego na skutek realizacji
planu miejscowego, jak równieŜ wykupu wynikającego z potrzeby regulacji stanu prawnego.
Sytuacja taka
podyktowana
jest
potrzebą
kompleksowych
regulacji
własnościowych,
których inicjację moŜe stanowić plan miejscowy.
Projekt planu zasadniczo nie zakłada budowy nowych dróg. Istnieje moŜliwość
realizacji nowego torowiska i w związku z tym konieczne będzie pozyskanie niewielkiej
powierzchni gruntów. Większe tereny niezbędne będą do nabycia pod tereny zieleni ZP. Wskutek
ustaleń planu Gmina Kraków moŜe być zobligowana do wykupu około 0,15ha pod drogi publiczne
oraz ok. 0,56ha pod zieleń publiczną. Szacunkowy koszt wykupu tych terenów wyniesie ok. 1,9mln
zł.
Tabela 3. Szczegółowe zestawienie terenów do wykupu pod inwestycje drogowe w terenie
objętym mpzp dla obszaru Osiedle Oficerskie
Przeznaczenie
KD/D.33
KD/L.5
KD/D.28
KD/D.31
KD/L.3
KD/L.1
Suma końcowa
Powierzchnia
Wartość
[m2]
jednostkowa [zł/m2]
456
400
503
400
251
400
246
400
31
400
57
400
1544
Wartość całkowita [zł]
182400
201200
100400
98400
12400
22800
617600
Tabela 4. Szczegółowe zestawienie terenów do wykupu pod zieleń publiczną w terenie objętym
mpzp dla obszaru Osiedle Oficerskie
Przeznaczenie
ZP.2
ZP.4
Razem
Powierzchnia
Wartość
[m2]
jednostkowa [zł/m2] Wartość całkowita [zł]
2722
200
544400
2832
250
708000
5 554
1 252 400
22
2. Koszty wykonania inwestycji drogowych oraz infrastruktury technicznej
Analiza związana z wykonaniem infrastruktury na terenie mpzp dla obszaru Osiedle
Oficerskie obejmuje analizę wydatków związanych z wykonaniem:
- systemu drogowego,
- oświetlenia ulicznego.
W celu określenia nakładów finansowych posłuŜono się Biuletynem Cen Obiektów
Budowlanych –SEKOCENBUD” cz. II – obiekty inŜynieryjne – I kwartał 2010r.
Tabela 5. Całkowite nakłady na wykonanie inwestycji drogowych oraz infrastruktury
technicznej w terenie objętym mpzp dla obszaru Osiedle Oficerskie
L.p. Przeznaczenie Obiekt
1
KT
2
KD/L+T
4
Jezdnia oraz linia tramwajowa
Długość
[m]
Cena jednostkowa
zł/m²
zł/mb
90
Cena
ogółem [zł]
4800
432000
4800
768000
353775
340
4800
1632000
100
40000
4000000
4800
2640000
9825775
160
5325
3
Pow.
[m²]
1335
265
KD/L.5
KD/D.33
5410
Suma
L.p. Przeznaczenie Obiekt
1
KT
5335
2
KD/L.5
5335
Suma
550
1335
1240
Chodnik
Pow.
[m²]
450
600
1050
Oświetlenie
Długość
L.p. Przeznaczenie Obiekt
[m]
1
KT
7122
90
2
KD/L+T
7122
80
3
KD/L.5
7122
170
4
KD/D.33
7122
320
Suma
660
Cena
jednostkowa
[zł/m²]
177
177
Cena
jednostkowa
[zł/m]
169
169
169
169
Cena
ogółem [zł]
79650
106200
185850
Uwagi
przebudowa pętli
tramwajowej
budowa linii
tramwajowej
przebudowa drogi
budowa linii
tramwajowej
budowa wiaduktu
tramwajowego z
torami
budowa linii
tramwajowej
Uwagi
Chodnik obustronny
o szerokości 2 m
Cena
ogółem [zł]
15210
13520
28730
54080
111540
23
IV. PODSUMOWANIE
1. Konkluzje
Określenie wielkości i czasu wystąpienia skutków finansowych uchwalenia planu
miejscowego uwarunkowane jest wieloma czynnikami, wewnętrznymi jak i zewnętrznymi.
Przez czynniki wewnętrzne (zaleŜne) naleŜy rozumieć te procesy, które w znacznym stopniu
są uzaleŜnione od samorządu gminnego, jego zdolności finansowych i programu inwestycyjnego.
Zaliczyć do nich moŜna m.in. proces budowy i modernizacji infrastruktury technicznej, urządzanie
terenów zielonych. Jako element zewnętrzny największe znaczenie będzie miał czynnik
gospodarczy, przejawiający się m.in. dynamiką inwestycji.
Na potrzeby niniejszej prognozy, dokonano analizy przepływów finansowych,
przyjmując projekcję czasową wynoszącą 10 lat. Z uwagi na brak moŜliwości długoterminowego
prognozowania
wydatków
budŜetowych
gminy,
szczególnie
w
zakresie
inwestycji
infrastrukturalnych, dokonano proporcjonalnego rozkładu wydatków w okresie projekcji. Taki sam
model zastosowano przy analizowaniu dochodów.
Zestawienie to cechuje ujemny bilans finansowy dla gminy Kraków, wynoszący około
12mln zł. Wynika on z faktu, iŜ w obszarze opracowania przewiduje się do realizacji połączenie
tramwajowe w kierunku północno-wschodnim od pętli Rakowice.
24
Tabela 6. Prognozowany bilans finansowy w poszczególnych latach w okresie 10 lat od uchwalenia mpzp dla obszaru objętego mpzp
Osiedle Oficerskie
Wydatki
Lata
Wykup
nieruchomości
pod drogi i
zieleń
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
311 667
311 667
311 667
311 667
311 667
311 667
1 870 000
Wykonanie
infrastruktury
technicznej i
komunikacyjnej
2 024 633
2 024 633
2 024 633
2 024 633
2 024 633
10 123 165
Dochody
Opłata
planistyczna
Wpływy z
podatku od
nieruchomości
Dochody
związane z
obrotem
nieruchomości
gminnych
Bilans w
poszczególnych
latach w okresie
10 lat
-311 667
-311 667
-2 336 300
-2 336 300
-2 336 300
-2 336 300
-2 024 633
0
0
0
-11 993 165
2. Zalecenia wynikające z prognozy
1. W celu ograniczenia zachowań spekulacyjnych, związanych z nabywaniem nieruchomości
na cele publiczne, naleŜy po wejściu w Ŝycie planu miejscowego, ujawnić stosownie do art. 109
Ustawy o gospodarce nieruchomościami, prawo pierwokupu.
2. W celu ograniczenia wydatków na tereny zieleni urządzonej publicznej, proponuje się
ograniczenie terenu ZP.4 w obrębie części nieruchomości stanowiących własność prywatną.
Działania Gminy winny się skupić głównie na udostępnieniu terenu ogrodów działkowych.