D - Sąd Rejonowy dla Łodzi

Sygnatura akt II C 963/14
WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 23 września 2015 roku
Sąd Rejonowy dla Łodzi- Widzewa w Łodzi II Wydział Cywilny w składzie:
Przewodniczący SSR K. T.
Protokolant staż. P. O.
po rozpoznaniu w dniu 23 września 2015 roku w Łodzi
na rozprawie
sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...)
przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) w Ł.
o naruszenie posiadania
1. oddala powództwo,
2. zasądza od powódki na rzecz pozwanej kwotę 256 (dwieście pięćdziesiąt sześć) złotych tytułem zwrotu kosztów
procesu.
Sygn. akt: II C 963/14
UZASADNIENIE
W pozwie z dnia 22 grudnia 2014 r. Wspólnota Mieszkaniowa (...) ul. (...) w Ł., reprezentowana przez zawodowego
pełnomocnika w osobie adwokata, wniosła o nakazanie pozwanej - Wspólnocie Mieszkaniowej przy ul. (...) w Ł.,
przywrócenia stanu poprzedniego nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), poprzez:
-zdemontowanie ogrodzenia postawionego na całej linii granicznej działek nieruchomości gruntowych przy ul. (...)
w Ł., odgradzającego te dwie nieruchomości i uniemożliwiającego dojście i dojazd do nieruchomości przy ul. (...) od
ul. (...) ;
-umożliwienie korzystania z zamontowanej bramy wjazdowej;
-zakazanie pozwanej stawiania ogrodzenia w innym miejscu, które uniemożliwiałoby dojście i dojazd do budynku przy
ul. (...) od ul. (...).
Ponadto powódka zażądał zasądzenia od pozwanej zwrotu kosztów postępowania.
Do pozwu dołączony został wniosek o zabezpieczenie roszczenia.
W uzasadnieniu pozwu wskazano, że członkowie Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Ł. korzystali z drogi
dojazdowej i ciągu pieszego wytyczonego na nieruchomości przy ul. (...) w Ł.. Do października 2014 r. posiadanie
Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w zakresie drogi dojazdowej od ul. (...) przez teren stanowiący współużytkowanie
wieczyste właścicieli lokali przy ul. (...) było spokojne i niezakłócone. W dniu 28 października 2014 r. pozwana
zablokowała dojazd i ciągi piesze biegnące od ulicy (...) do ulicy (...) i rozpoczęła stawianie ogrodzenia na linii
granicznej sąsiadujących działek. Powódka wskazała, że obecnie teren pozwanej Wspólnoty został całkowicie
odgrodzony, a powodowa Wspólnota została pozbawiona dojścia i dojazdu do nieruchomości od strony ul. (...) oraz
pozbawiona dostępu do drogi pożarowej. Powódka podkreśliła, że nie ma dostępu do drogi publicznej, a jedyny taki
dostęp jest możliwy od strony ul. (...), gdyż od strony ul. (...) istnieje skarpa o wysokości 2,5 m. Powódka wskazała, że
między stronami toczyły się już dwa postępowania przed tutejszym Sądem – jedno w sprawie naruszenia posiadania
(II C 186/06) i drugie w sprawie ustanowienia drogi koniecznej (II Ns 383/08). Powódka podkreśliła, że powództwo
jest niezbędne mimo wystąpienia równolegle z wnioskiem o ustanowienie drogi koniecznej, ponieważ postępowanie
o ustanowienie drogi koniecznej będzie, z uwagi na dużą ilość uczestników, długotrwałe.
(pozew k. 2- 7, pełnomocnictwo k. 8)
W odpowiedzi na pozew, złożonej w dniu 2 lutego 2015 r., Wspólnota Mieszkaniowa ul. (...)w Ł.wniosła o oddalenie
powództwa w całości oraz zasądzenie od strony powodowej kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa
procesowego według norm przepisanych. Strona pozwana zaprzeczyła aby kiedykolwiek powódka spokojnie posiadała
drogę dojazdową i przejście od ulicy (...). Wskazała, że spór na tym tle toczy się między stronami od dawna. W ocenie
pozwanej strona powodowa nigdy nie uzyskała władztwa nad drogą dojazdową i przejściem od ul. (...), zaś przejazd
przez teren pozwanej oraz bezprawne parkowanie na jej terenie przez mieszkańców bloku przy ul. (...)w Ł., od zawsze
traktowany był przez pozwaną jako naruszenie przysługującego jej prawa własności. Ponadto, w ocenie pozwanej
w niniejszej sprawie zachodził stosunek prekarium, nie zaś posiadania, w związku z czym stronie powodowej nie
przysługiwała czynna legitymacja procesowa do występowania z powództwem posesoryjnym. Pozwana podniosła,
że ogrodzenie terenu do niej należącego, w rzeczywistości nie naruszyło posiadania strony powodowej, a jedynie
zapewniło pozwanej realizację prawa własności nieruchomości poprzez eliminację korzystania z miejsc parkingowych,
przysługujących mieszkańcom Wspólnoty Rolnicza (...) przez nieuprawnione osoby trzecie. Pozwana dodała, że
realizując budowę przedmiotowego ogrodzenia nie zamknęła obszaru w którym przebiegałaby jakakolwiek droga
publiczna, a na skutek wzniesienia ogrodzenia mieszkańcy budynku przy ul. (...)utracą jedynie jeden z kilku możliwych
dostępów do drogi publicznej. W ocenie pozwanej, strona powodowa dążyła do tego, aby nie ponosić żadnych
kosztów związanych z ulepszeniem dostępu 4 klatek bloku przy ul. (...)do drogi publicznej. Pozwana zaakcentowała,
że ogrodzenie działek przy ul. (...)zostało dokonane zgodnie z przepisami prawa, stosownie do projektu budowlanego,
który został zatwierdzony przez rzeczoznawcę do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.
(odpowiedź na pozew k. 46-52, pełnomocnictwo k. 53)
Postanowieniem z dnia 4 lutego 2015 r. Sąd udzielił zabezpieczenia roszczeniu powódki o ochronę naruszonego
posiadania poprzez nakazanie pozwanej Wspólnocie na czas trwania postępowania wyjęcia na wysokości pasa gruntu
pomiędzy budynkami przy ulicy (...) w Ł. dwóch przęseł ogrodzenia postawionego na całej linii granicznej działek
nieruchomości gruntowych przy ulicy (...) w Ł. oraz umożliwienia przejazdu i przejścia do nieruchomości przy ulicy
(...) od strony ulicy (...).
(postanowienie k. 107)
W piśmie z dnia 25 lutego 2015 r. strona powodowa podniosła, że korzystała z nieruchomości strony pozwanej w
zakresie odpowiadającym zakresowi służebności drogi koniecznej bez zgody strony pozwanej, a posiadanie takie
podlega ochronie posesoryjnej. Strona powodowa podkreśliła, że jej mieszkańcy przez długi czas uważali, że droga
prowadząca do ich nieruchomości jest drogą gminną, a dopiero od roku 2002 mają świadomość, że dojazd do bloku
następuje przez teren Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w Ł.. Od tego momentu, aż do dnia 28 października 2014 r.
korzystali z tego dojazdu z uwagi na brak innych rozwiązań. Powódka podkreśliła, że droga dojazdowa do bloku przy
ul. (...) jest jednocześnie drogą pożarową zarówno dla bloku nr 9 jak i dla Wspólnoty Mieszkaniowej ul. (...) w Ł..
(pismo powódki k. 141-143)
W piśmie z dnia 24 marca 2015 r. strona pozwana podtrzymała dotychczasowe stanowisko oraz wskazała na działania
podjęte w celu zapewnienia pojazdom uprzywilejowanym właściwego dojazdu do obiektów położonych na spornym
terenie .
(pismo pozwanej k. 149-151)
Na rozprawie w dniu 14 września 2015 r. Sąd oddalił wniosek stron o dopuszczenie dowodu z oględzin.
(postanowienie – protokół rozprawy k. 203)
Sąd Rejonowy ustalił następujący stan faktyczny:
Nieruchomość położona w Ł. przy ul. (...) stanowi działkę nr (...), w obrębie G-28, dla której prowadzona jest księga
wieczysta o nr (...).
(odpis zwykły księgi wieczystej (...) k. 12)
Nieruchomość położona w Ł. przy ul. (...) stanowiąca działkę o nr (...), w obrębie G-28 ma urządzoną księgę wieczystą
o nr (...).
(odpis zwykły księgi wieczystej (...) k. 13-16)
Budynki mieszkalne wzniesione na powyżej opisanych nieruchomościach: przy ul. (...) i ul. (...) stanowiły pierwotnie
budynki zakładowe Zespołu Elektrociepłowni (Ogniskowa 9) i (...) (Rolnicza 37 i 39). Grunt pod budynkami
stanowił własność Skarbu Państwa. Wokół bloków mieszkalnych, na obydwu nieruchomościach został urządzony
teren wspólny, w tym parking oraz miejsce zieleni. W późniejszym okresie Elektrociepłownia i (...) uzyskały
użytkowanie wieczyste gruntów, a w ramach wzniesionych budynków wyodrębniona została własność większości
lokali i sprzedana wraz z prawem wieczystego użytkowania w odpowiedniej części. Wówczas wyodrębnione zostały
Wspólnoty Mieszkaniowe: Ogniskowa 9 - w roku 1995 i Rolnicza 37 i 39 – w roku 1998.
(okoliczności bezsporne, zeznania strony powodowej k. 207, zeznania strony pozwanej k. 211)
Na terenie pomiędzy budynkami: Wspólnot Ogniskowa 9 oraz Rolnicza 37 i 39 znajduje się utwardzona droga
wewnętrzna, parking, trawniki, miejsca zieleni itp. Wspomniana droga wewnętrzna biegnie od ulicy (...), aż do
parkingu mieszczącego się pomiędzy szczytem budynku przy Rolniczej 39, a czterema wejściami do klatek budynku
przy ul. (...) w Ł. (skrzydło budynku równoległe z ul. (...)). Parking ten oddzielony jest od budynku przy ul. (...)
pasem zieleni. W wyniku podziału gruntu droga wewnętrzna wiodąca od ul. (...) do bloku nieruchomości Wspólnoty
Ogniskowa 9 stanowi część nieruchomości wspólnej pozwanej Wspólnoty. Budynek należący do Wspólnoty
Mieszkaniowej Ogniskowa 9 ma kształt litery L. W części budynku równoległej do ul. (...) znajdują się 4 klatki
schodowe, zaś w części prostopadłej – 3 klatki schodowe.
(okoliczności bezsporne, fotografia k. 138 )
W kwestii dojazdu do bloku przy ul. (...) oraz kwestii parkowania na terenie pozwanej Wspólnoty, strony prowadziły
korespondencję. Ze względu na utrzymujące się nieporozumienia, po roku 2000 strona pozwana postawiła zapory
drogowe. Zapory zostały zdewastowane. Zdarzały się interwencje policji i straży miejskiej.
(pismo k. 76, zeznania świadka H. D. k. 206 , pismo członka zarządu powódki k. 29, zeznania powoda k. 208, zeznania
strony pozwanej k. 211)
Między stronami toczyło się postępowanie o ochronę naruszonego posiadania, w ramach którego Wspólnota
Ogniskowa 9 dochodziła usunięcia zapory blokującej wjazd na nieruchomość położoną w Ł. przy ul. (...), obejmującą
działkę gruntu 513/15, wzniesioną przez pozwaną Wspólnotę Rolnicza 37 i 39. Powództwo zostało w roku 2006
oddalone w części – co do żądania zakazania pozwanej naruszeń posiadania powoda w przyszłości, a umorzone w
części pozostałej.
(pozew k.22- 23v, wyrok w sprawie II C 186/06 k 25)
W roku 2008 z powództwem o zaniechanie naruszeń własności nieruchomości wystąpiła Wspólnota Mieszkaniowa
(...) przy ul. (...) w Ł.. Żądano zakazania Wspólnotom Mieszkaniowym (...) przy ul. (...) naruszeń prawa użytkowania
wieczystego nieruchomości Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Ł., obejmującej działkę gruntu 513/15,
polegających na przejeżdżaniu przez nieruchomość oraz parkowaniu na niej pojazdów mechanicznych. Zarówno
powództwo, jak i apelacja strony powodowej, zostały oddalone.
(pozew k. 90-92, wyrok w sprawie II C 97/08 k. 144v, wyrok Sądu II instancji w sprawie III Ca 1412/08 k. 144)
Postanowieniem z dnia 13 stycznia 2012 r. tutejszy Sąd umorzył toczące się między stronami postępowanie w sprawie
ustanowienia drogi koniecznej.
(postanowienie w sprawie o sygn. II Ns 383/08 k. 28)
Teren Wspólnoty Mieszkaniowej (...)przy ul. (...)został wygrodzony płotem, który od strony ul. (...)wykonano z
cegły klinkierowej oraz przęseł stalowych. Na odcinku tym zamontowano 2 bramy przesuwane o szerokości 5 m.
Jedna z bram służy do wjazdu. Przed bramą wjazdową ustawiony jest znak zakazu wjazdu z informacją o terenie
prywatnym Wspólnoty Mieszkaniowej Rolnicza (...) Przy drodze znajduje się także znak zakazu skrętu w prawo (droga
wjazdowa na teren pozwanej Wspólnoty) z informacją, że zakaz ten nie dotyczy mieszkańców posesji Rolnicza (...)oraz
Ogniskowa (...). Pozostałe fragmenty ogrodzenia wykonano ze stalowych przęseł pomiędzy słupkami z betonową
podmurówką. Na południu ogrodzenie przebiega wzdłuż ścian budynków ul. (...), przecinając drogę wewnętrzną.
Fragment przebiegający na południu wyposażono w dwie furtki- jedna na wysokości bloku ul. (...). Za ogrodzeniem, od
strony powodowej Wspólnoty znajduje się pas zieleni oraz chodnik biegnący wzdłuż czterech klatek tej części budynku.
Natomiast po drugiej stronie ogrodzenia, równolegle do niego., biegnie droga wewnętrzna, znajduje się tam także
teren parkingowy. Blok przy ul. (...)położony jest w całości na skarpie.
(protokół ustaleń z czynności kontrolno – rozpoznawczych w zakresie ochrony przeciwpożarowej k 120, dokumentacja
fotograficzna k.30, k. 31, k. 33, k.127-130, 132, 134)
Ulica (...) jest drogą publiczną na odcinku ul. (...) do ul. (...). Droga biegnąca na wysokości bloku mieszkalnego nr (...)
przy ul. (...) nie ma charakteru drogi publicznej.
(pismo z Zarządu Dróg i (...) w Ł. k. 97, mapa k. 98 i k.99, zeznania strony powodowej k. 208)
Decyzją z dnia 22 lipca 2013 r. Wojewoda (...), po rozpatrzeniu odwołania Wspólnoty Mieszkaniowej (...) przy ul. (...)
w Ł. od decyzji Prezydenta Miasta Ł. nr DAR-UA-IV.75.2013 z dnia 9 kwietnia 2013 r., zgłaszającej sprzeciw w sprawie
przyjęcia zgłoszenia zamiaru wykonania robót budowlanych polegających na budowie ogrodzenia nieruchomości przy
ul. (...) w Ł.– uchylił zaskarżoną decyzję w całości i umorzył w tym zakresie postępowanie organu I Instancji .
(odwołanie k. 100- 1004, decyzja nr (...) k.93- 96)
W piśmie z dnia 5 listopada 2014 r. Komenda Miejska Państwowej Straży Pożarnej w Ł. wskazała, że budowa
ogrodzenia terenu przy ul. (...) drastycznie pogorszyła istniejące warunki ochrony przeciwpożarowej w stosunku do
tych obiektów, a także budynków przy ul. (...).
(pismo Komendanta Miejskiego (...) k. 34-34v)
Decyzją z dnia 16 marca 2015 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. umorzył w całości postępowanie
w sprawie wybudowania przedmiotowego ogrodzenia jako mogącego stwarzać zagrożenie dla życia lub zdrowia
ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska. W uzasadnieniu decyzji wskazano, że stan zagrożenia życia i zdrowia
wynikający z drastycznego pogorszenia istniejących warunków ochrony przeciwpożarowej został wyeliminowany, a
samo ogrodzenie zostało wybudowane zgodnie ze zgłoszeniem.
(decyzja nr (...) k. 152-155)
Mieszkańcy powodowej Wspólnoty uważali teren znajdujący się pomiędzy ul. (...), a miejscem gdzie jest postawione
sporne ogrodzenie, za swój. O braku tytułu prawnego do spornego terenu dowiedzieli się przy okazji konfliktu
dotyczącego miejsc parkingowych, który wywiązał się między członkami wspólnot (stron). Do momentu postawienie
przedmiotowego ogrodzenia sporny teren był wykorzystywany przez część członków powodowej wspólnoty jako
jedyny dostęp od strony ul. (...), do 4 klatek budynku położonego przy ul. (...). Niektórzy członkowie powodowej
wspólnoty wjeżdżali sporną drogą pod budynek przy ul. (...), wyjeżdżali stamtąd, przechodzili przez sporny teren .
(zeznania świadka H. D. k. 205, zeznania powoda k. 207)
Sporne ogrodzenie zostało postawione w 2014 r. między innymi po to, aby uniemożliwić parkowanie samochodów
na ogrodzonym terenie przez osoby nie będące członkami wspólnoty Rolnicza 37/39. Do momentu postawienia
ogrodzenia na spornym terenie parkowały różne samochody, przede wszystkim należące do mieszkańców Wspólnoty
Ogniskowa 9, zwłaszcza zaś do mieszkańców klatek znajdujących się od strony ul. (...). Na terenie spornym parkowało
około 20 samochodów lokatorów budynku przy ul. (...). Łączna ilość samochodów należących do lokatorów tej
nieruchomości to ok. 40. Obecnie mieszkańcy klatek w bloku Ogniskowa 9, położonych od strony ul. (...), parkują przy
ul. (...), bądź na parkingach osiedlowych. Mieszkańcy trzech pozostałych klatek nie korzystali ze spornego terenu tj.
z wjazdu od ul. (...).
(zeznania świadka H. D. k. 205 -206, zeznania powoda k. 208 – 209)
Członkowie powodowej wspólnoty korzystali ze spornego terenu poprzez parkowanie i przechodzenie. Od ul. (...) nie
ma dojazdu do nieruchomości przy ul. (...). W ogrodzeniu od strony Ogniskowej 9 jest furtka ewakuacyjna , spełniająca
wymogi przepisów przeciwpożarowych.
(zeznania strony pozwanej k. 211-213)
Mimo postawienia ogrodzenia mieszkańcy powodowej wspólnoty mają dostęp do budynku od ul. (...).
(zeznania świadka H. D. k. 205)
Od chwili powstania przedmiotowego ogrodzenia, mieszkańcy budynku przy ul. (...) dostają się do swoich mieszkań
także od ul. (...), poprzez ulicę należącą do Spółdzielni Mieszkaniowej (...)- biegnącą od tej strony budynku powodowej
wspólnoty, w której mieszczą się 3 klatki. Piesi mają dostęp także ulicą (...) od strony ulicy (...).
( zeznania powoda k. 208)
Poczynione ustalenia faktyczne Sąd oparł na kserokopiach dokumentów załączonych do akt sprawy, a także na
zeznaniach świadka i stron postępowania. Ustaleń stanu faktycznego na podstawie kserokopii dokumentów dokonano
na podstawie przepisu art. 308 k.p.c.
Dokonując ustaleń faktycznych stanowiących podstawę wyrokowania, Sąd nie oparł się na opinii inż. M. C. (k. 17-19),
przedłożonej przez stronę powodową. Opinia ta jako sporządzona na potrzeby innego postępowania, traktowana być
mogła wyłącznie jako dokument prywatny, jednak ze względu na jej charakter i cel sporządzenia tj. okoliczności istotne
w postępowaniu o ustanowienie drogi koniecznej okazała się nieadekwatna w niniejszym postępowaniu. Podkreślić
należy, że zakres kognicji sądu w sprawach o naruszenie posiadania jest ograniczony, gdyż zgodnie z art. 478 k.p.c.
ogranicza się jedynie do zbadania ostatniego stanu posiadania i faktu jego naruszenia.
Z wyżej wskazanych względów, związanych z charakterem sprawy o naruszenie posiadania, Sąd za zbędne uznał
przeprowadzenie w niniejszej sprawie dowodu z oględzin spornego terenu.
Sąd pominął dokumenty (k. 73-74v) związane z dochodzeniem prowadzonym w sprawie uszkodzenia mienia na szkodę
pozwanej Wspólnoty, jako nieistotne dla rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie.
Pominąć również należało zdjęcia przedstawione na k. 77- 89, jako nie wnoszące do sprawy żadnych sprecyzowanych
informacji. Strona pozwana nie wskazała kiedy niniejsze fotografie zostały wykonane oraz do kogo należą
przedstawione na nich auta. Z względów tej samej natury, również fotografie na k. 131, 133, 135-137 – nie mają w
ocenie Sądu wartości dowodowej.
Pominięto także dokumenty uwidocznione na k. 123 -126, jako nie związane bezpośrednio z przedmiotową
sprawą. Okoliczności mające na celu wykazanie, że przedmiotowe ogrodzenia spełnia, bądź nie, wymogi
ochrony przeciwpożarowej nie mają wpływu na orzeczenie dotyczące naruszenia posiadania, stanowiąc kwestię
administracyjną.
Sąd Rejonowy zważył co następuje:
Powództwo podlegało oddaleniu.
W przedmiotowej sprawie powódka będąca Wspólnotą Mieszkaniową, domagała się przywrócenia posiadania
nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...).
Odnosząc się na wstępie do zarzutu braku czynnej legitymacji procesowej, sformułowanego przez pozwaną, należało
wskazać, że posiadaczem rzeczy jest ten, kto nią faktycznie włada jak właściciel- posiadacz samoistny, jak i ten, kto
nią faktycznie włada jak użytkownik, zastawnik, najemca, dzierżawca lub mający inne prawo, z którym łączy się
określone władztwo nad cudzą rzeczą - posiadacz zależny (art. 336 kc). W literaturze stosunek prekarium definiuje
się natomiast jako polegający na bezpłatnym używaniu rzeczy cudzej za wiedzą jej właściciela, który zezwala na to
ze względów gościnności lub ulegając czyjejś prośbie, albo nawet świadomie tolerując korzystanie ze swojej rzeczy
przez inną osobę, co stanowić ma relację czysto faktyczną. P. może prowadzić wprawdzie do faktycznego władania
cudzą rzeczą lub tylko korzystania z niej w ograniczonym zakresie, lecz nie prowadzi do posiadania rzeczy i nie
korzysta z ochrony posesoryjnej. (np. orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 1.9.1958 r., 1 CR 745/58, OSPiKA 1959,
Nr 7-8, poz. 205 z aprobującymi glosami J. Góreckiego i J. Ignatowicza, OSPiKA 1960, Nr 4, poz. 105), a także w
doktrynie ( J. Krzyżanowski, w: Komentarz 1972, t. 2, s. 1506; Z. Bidziński, Ustawa o najmie lokali mieszkalnych
i dodatkach mieszkaniowych, PS 1995, Nr 3, s. 3; P. Księżak, Precarium w prawie polskim, Rej. 2007, Nr 2; J.
Gołaczyński, w: Gniewek,Machnikowski, Komentarz KC 2013, s. 1244; Z. Gawlik, w: Kidyba, Komentarz KC 2010,
III, s. 559). P. charakteryzuje doraźne, okazjonalne korzystanie z rzeczy. Właściciel może w każdej chwili odebrać
rzecz prekarzyście, któremu nie przysługuje ochrona prawna. Nie każde wydanie (udostępnienie) rzeczy powoduje
przeniesienie (nabycie) posiadania, lecz tylko takie, z którym łączy się po stronie nabywającego wola władania
rzeczą dla siebie w zakresie określonego prawa. Taka zaś sytuacja nie zachodzi, gdy posiadacz, chcąc przysłużyć się
innej osobie pozwala jej na użycie rzeczy w określonym celu (wyrok SN z 13.09.2001 r., IV CKN 425/00, niepubl.;
postanowienie SN z dnia 15.01.2010 r., I CSK 355/09, niepubl.).
W ocenie Sądu, w niniejszej sprawie sposób w jaki niektórzy członkowie pozwanej Wspólnoty korzystali z terenu
powódki, nie miał charakteru przypadkowego, okazjonalnego, doraźnego, nosił natomiast cechy stabilności, trwałości
i był zamanifestowany na zewnątrz. Po pierwsze, ze spornego terenu mieszkańcy powodowej Wspólnoty korzystali
już od czasu jej wyodrębnienia, nie zdając sobie początkowo sprawy z przebiegu granic między gruntami. Utwardzana
droga biegnąca od ulicy (...) w głąb osiedla służyła jako dojazd do klatek usytuowanych w jednym ze skrzydeł budynku
przy ul. (...). Mieszkańcy tego budynku korzystali także z miejsc parkingowych dostępnych na terenie pozwanej,
czyniąc to stale, a występujące na tym gruncie konflikty z pewnością nie wskazują na gościnny charakter tego
stosunku, bądź zezwolenie pozwanej na taki stan. Tym samym zarzut pozwanej dotyczący tego, iż sposób władania
nieruchomością stanowił prekarium (które nie podlega ochronie posesoryjnej) nie zasługiwał na uwzględnienie.
Powódka oparła swoje roszczenie o przepis art. 344 § 1 k.c., zgodnie z którym przeciwko temu, kto samowolnie naruszył
posiadanie, jak również przeciwko temu, na czyją korzyść naruszenie nastąpiło, przysługuje posiadaczowi roszczenie o
przywrócenie stanu poprzedniego i o zaniechanie naruszeń. Roszczenie to nie jest zależne od dobrej wiary posiadacza
ani od zgodności posiadania ze stanem prawnym, chyba że prawomocne orzeczenie Sądu lub innego powołanego
do rozpoznawania spraw tego rodzaju organu państwowego stwierdziło, że stan posiadania powstały na skutek
naruszenia jest zgodny z prawem. Roszczenie wygasa, jeżeli nie będzie dochodzone w ciągu roku od chwili naruszenia
(art. 344 § 2 k.c.) Jak wynika z powyższego przepisu do przesłanek sądowej ochrony posiadania należą: samowolne
naruszenie posiadania i dochodzenie roszczenia w ciągu roku od chwili naruszenia. Sądowa ochrona posiadania jest
realizowana w procesie ( art. 478-479 k.p.c.). Zgodnie z art. 478 k.p.c. sąd bada w sprawach o naruszenie posiadania
jedynie stan posiadania i fakt jego naruszenia, nie rozpoznaje natomiast prawa do spornej rzeczy ani dobrej wiary
pozwanego. Z komentowanego przepisu wynika więc, że osoba pozwana nie może podnieść zarzutu, że to ona, a nie
dotychczasowy posiadacz, jest osobą uprawnioną do władania rzeczą (jako właściciel lub uprawniony z innego prawa).
Przepis art. 344 k.c. przyznaje posiadaczowi, którego posiadanie zostało naruszone, roszczenie o przywrócenie stanu
poprzedniego i o zaniechanie naruszeń (tzw. roszczenie posesoryjne). Z art. 344 k.c. wynika, że czynna legitymacja
przysługuje posiadaczowi rzeczy, niezależnie od rodzaju posiadania, zaś legitymacja bierna - osobie samowolnie
naruszającej posiadanie oraz osobie, na której rzecz posiadanie zostało naruszone. Zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca
1994 r. o własności lokali /tj. Dz. U. z 2000 r., nr 80, poz.903/ wspólnotę mieszkaniową tworzy ogół właścicieli,
których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa stanowi jednostkę organizacyjną
niebędącą osobą prawną, która zgodnie z art. 6 ustawy posiada zdolność prawną i sądową. Wspólnota mieszkaniowa
może zatem nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozwaną. W orzecznictwie dominuje pogląd,
że wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego - ustawową (ułomną) osobą prawną, o której mowa
w art. 331 k.c., charakteryzującą się cechami różniącymi ją nie tylko od osób prawnych, ale także od innych osób
ustawowych, w szczególności od handlowych spółek osobowych. Powstaje nie na skutek czynności prawnej, lecz z
mocy samego prawa, w momencie wyodrębnienia w danej nieruchomości pierwszego lokalu, którego właścicielem
jest inna osoba niż właściciel nieruchomości. Wspólnota nie podlega też likwidacji, gdyż istnieje tak długo, jak
długo występuje stan, od którego ustawa uzależnia powstanie tego podmiotu. Zadaniem wspólnoty mieszkaniowej
jest sprawne zarządzanie nieruchomością wspólną i utrzymanie tej nieruchomości w stanie niepogorszonym. W
uchwale składu 7 Sędziów SN z dnia 21 grudnia 2007 roku (III CZP 65/07, OSNC 2008/7-8/69) stanowiącej zasadę
prawną, Sąd Najwyższy przyjął, że wspólnota mieszkaniowa, działając w ramach przyznanej jej zdolności prawnej,
może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku. W uzasadnieniu tej uchwały wskazano, że zaaprobowanie
poglądu, iż wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem stosunków cywilnoprawnych oznacza, iż może ona posiadać
majątek odrębny od majątków właścicieli lokali (majątek własny). W skład tego majątku mogą jednak wejść jedynie
prawa i obowiązki związane z gospodarowaniem nieruchomością wspólną, gdyż z przepisów ustawy o własności lokali
wynika ograniczenie zakresu zdolności prawnej wspólnoty mieszkaniowej. Z uzasadnienia wspomnianej uchwały
wynika ponadto, że przepisy ustawy o własności lokali stwarzają podstawy prawne do przyjęcia, iż zdolność prawna
wspólnoty mieszkaniowej została ograniczona do praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (administrowaniem)
nieruchomością wspólną. W licznych przepisach tej ustawy jest mowa o zarządzaniu nieruchomością wspólną
(por. np. art. 1 ust. 1, art. 14, art. 18, art. 22, art. 25 u.w.l.), przy czym ustawodawca posługuje się zamiennie
określeniami „zarządzanie nieruchomością wspólną” oraz „zarząd nieruchomością wspólną”. Ponadto w art. 17
u.w.l. uregulowana została odpowiedzialność wspólnoty mieszkaniowej za zobowiązania „dotyczące” nieruchomości
wspólnej. Uregulowania te pozwalają na sformułowanie wniosku, że wspólnota mieszkaniowa może być podmiotem
praw i obowiązków związanych z zarządzaniem (gospodarowaniem) nieruchomością wspólną (por. też wyrok SN z
dnia 15.10.2008 roku, I CSK 118/08, LEX nr 658169). Biorąc pod uwagę powyższe rozważania i przenosząc je na
grunt niniejszej sprawy, należało podkreślić, że w kompetencjach wspólnoty mieszkaniowej mieszczą się wyłącznie
czynności dotyczące zarządu nieruchomością wspólną. W ocenie Sądu wyklucza to możliwość dochodzenia przez
wspólnotę roszczeń przysługujących (niektórym) właścicielom lokalów będących przedmiotem odrębnej własności.
W toku prowadzonego postępowania, udowodnione zostało, że rzeczywiście niektórzy mieszkańcy powodowej
Wspólnoty (tj. część właścicieli lokali, do których wejścia znajdują się od strony ulicy (...) poprzez 4 klatki schodowe)
posiadali sporny teren w zakresie przejazdu oraz przejścia drogą wewnętrzną prowadzącą do nieruchomości położonej
przy Ogniskowej 9 od ul. (...) oraz parkowali należące do nich samochody na terenie pozwanej Wspólnoty. Nie ma
jednak podstaw, aby władanie takie rozciągać na ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości
położonej w Ł. przy ul. (...). Sama strona powodowa przyznała, że mieszkańcy trzech klatek, położonych prostopadle do
ul. (...), nie korzystali ze spornego terenu tj. z wjazdu od ul. (...). W toku postępowania wykazano także, iż na spornym
terenie parkowało ok. 20 pojazdów, z ok. 40 należących do mieszkańców powodowej Wspólnoty. W ocenie Sądu,
wspólnota mieszkaniowa, rozumiana jako ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości,
może być teoretycznie posiadaczem nieruchomości zarówno w zakresie przejazdu, przechodu, jak i parkowania. W
teoretycznoprawnym ujęciu posiadanie składa się z dwóch elementów składowych: corpus, tj. faktycznego władania
rzeczą oraz animus, tj. nastawienia psychicznego posiadacza do rzeczy w postaci animus rem sibi habendi (posiadania
rzeczy dla siebie, jak właściciel – posiadanie samoistne) lub animus rem alieno nomine habendi (posiadania rzeczy
cudzej jak najemca, itd. – posiadanie zależne). W niniejszej sprawie oba elementy posiadania, tj. corpus i animus
występowały po stronie wyłącznie niektórych właścicieli lokali (właścicieli lokali, znajdujących się w obrębie 4 klatek
schodowych, położonych równolegle do ul. (...), a dokładniej części tych właścicieli, mając na uwadze, że parkowało
około 20 pojazdów, a lokali do których dostęp jest z 4 klatek schodowych od ul. (...) jest znacznie więcej), a nie po
stronie całej wspólnoty mieszkaniowej, rozumianej jako ogół mieszkańców.
W ocenie Sądu, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w świetle przepisów dotyczących posiadania, nie
daje podstawę do przyjęcia legitymacji czynnej po stronie powodowej Wspólnoty. W rozpoznawanej sprawie z
cudzej nieruchomości korzystali, w zakresie jej posiadania, jedynie niektórzy członkowie powodowej wspólnoty.
To konkretne osoby fizyczne parkowały na spornej nieruchomości samochody, przejeżdżały i przechodziły przez
nią. Te działania nie dotyczą jednak nieruchomości wspólnej lecz nieruchomości cudzej i nie stanowią przejawu
gospodarowania nieruchomością wspólną przez wspólnotę, lecz ingerencję członków wspólnoty w cudze prawo.
Zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, wyrażoną w art. 98 § 1 k.p.c., strona przegrywająca sprawę
obowiązana jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.
Powódka nie ostała się ze swoim roszczeniem, dlatego Sąd obciążył ją obowiązkiem zwrotu kosztów procesu na
rzecz pozwanej. Na koszty te złożyły się: koszty zastępstwa procesowego w wysokości 156 zł (ustalone zgodnie z
§ 8 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 roku w sprawie opłat za czynności
radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego
ustanowionego z urzędu, Dz.U Nr 163, poz. 1349) oraz koszty opłaty od zażalenia wniesionego przez pozwaną i koszty
zastępstwa w postępowaniu zażaleniowym, łącznie 100 zł.