Uchwała Nr 255 z 20.10.2004 r - BIP Konstancin

Nu
mer
U C H W A Ł A Nr 255/IV/17/2004
RADY MIEJSKIEJ KONSTANCIN-JEZIORNA
z dnia 20 października 2004 r.
w sprawie odrzucenia zarzutu Polskiej Korporacji Inwestycyjnej S.A. z
siedzibą w Warszawie przy ul. Mokotowskiej 4/6, dotyczącego projektu
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu Skolimowa
Północno-Zachodniego.
Na podstawie art. 24 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu
przestrzennym (t.j. Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 z późn. zm.), w związku z art. 85
ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
(Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.) oraz art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 8 marca
1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. z 2001 r. Nr 142, poz. 1591 z późn. zm.)
oraz w związku z art. 13 § 1 i 2, art. 54 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o
postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) i art. 2
ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające Prawo o ustroju sądów
administracyjnych i ustawę Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi
(Dz. U. Nr 153, poz. 1271 z późn. zm.) oraz w związku z uchwałą nr 179/II/29/96 z
dnia 27 maja 1996 r. Rady Miejskiej Konstancin-Jeziorna w sprawie przystąpienia do
sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu Skolimowa
Północno-Zachodniego (zm. uchwała nr 208/II/31/96 z dnia 16 września 1996 r.; zm.
uchwała nr 417/III/51/2002 z dnia 24 września 2002 r.) Rada Miejska KonstancinJeziorna uchwala, co następuje:
§1
Odrzuca się zarzut wniesiony przez Polską Korporację Inwestycyjną S.A. z siedzibą w
Warszawie przy ul. Mokotowskiej 4/6, nieuwzględniony w projekcie miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego terenu Skolimowa Północno-Zachodniego,
złożony w dniu 6.09.2002 r., dotyczący dopuszczenia na terenie oznaczonym na
rysunku planu symbolem 7 MN (działka nr ew. 17/3 z obrębu 01-17):
- zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej,
- zmiany definicji zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej umieszczonej w
tekście planu w słowniku,
- zasady lokalizowania jednego budynku na jednej działce na terenach
oznaczonych symbolem MN.
§2
Uzasadnienie stanowi integralną część niniejszej uchwały.
§3
1. Uchwała podlega przekazaniu wnoszącemu zarzut.
2. Uchwałę niniejszą wnoszący zarzut może zaskarżyć do Wojewódzkiego Sądu
Administracyjnego w terminie 30 dni od dnia jej doręczenia za pośrednictwem
Burmistrza Gminy Konstancin-Jeziorna.
Nu
mer
§4
Wykonanie uchwały powierza się Burmistrzowi Gminy Konstancin-Jeziorna.
§5
Uchwała wchodzi w życie z dniem podjęcia.
Nu
mer
UZASADNIENIE
do Uchwały Nr 255/IV/17/2004
Rady Miejskiej Konstancin-Jeziorna
z dnia 20 października 2004 r.
w sprawie odrzucenia zarzutu Polskiej Korporacji Inwestycyjnej S.A. z siedzibą
w Warszawie przy ul.Mokotowskiej 4/6, dotyczącego projektu miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego terenu Skolimowa Północno-Zachodniego.
Spółka „Polska Korporacja Inwestycyjna” S.A. jest właścicielem działki o
numerze ewidencyjnym 17/3 (obręb 01-17) położonej przy ulicy Głowackiego,
Konopnickiej i Kabackiej na terenie Skolimowa Północno-Zachodniego. Dla tego
terenu, od 1.01.2004 r. nie ma obowiązującego planu zagospodarowania
przestrzennego. Obecnie są to grunty objęte zakazem zabudowy z tytułu przeznaczenia
pod użytkowanie rolne. Natomiast w opracowywanym projekcie planu miejscowego
przewiduje się ich przekwalifikowanie na tereny przeznaczone pod budownictwo
jednorodzinne.
W zarzucie, który Spółka złożyła do projektu miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego, zakwestionowano ustalenia planu – odnoszące się
do terenu oznaczonego na rysunku planu symbolem 7 MN – o następującym
brzmieniu: Dopuszcza się lokalizację zabudowy jednorodzinnej wolnostojącej lub
bliźniaczej, z zachowaniem zasady lokalizowania jednego budynku na działce, pod
warunkiem zachowania minimalnej powierzchni działki budowlanej ustalonej w
planie.
Składający zarzut wnoszą o wprowadzenie do projektu planu takiej definicji
zabudowy mieszkaniowej, która dopuszczałaby na terenie oznaczonym symbolem 7
MN zabudowę jednorodzinną budynkami wolnostojącymi zawierającymi do czterech
mieszkań lub bliźniaczą na zasadzie styku budynków i zespoły takich budynków wraz
z urządzeniami związanymi z ich obsługą. Zdaniem Składających zarzut plan
powinien dopuszczać również, jako funkcję uzupełniającą, zabudowę wielorodzinną,
np. niską zabudowę typu apartamentowego. Ponadto należałoby zrezygnować z
wprowadzenia do planu zasady lokalizowania jednego budynku na jednej działce.
Składający zarzut wyrażają opinię, że powyższe ograniczenia spowodują brak
możliwości wykonywania prawa własności działki, podczas gdy nakaz zachowania 70
% powierzchni biologicznie czynnej jest – ich zdaniem – na tyle wystarczającym
zawężeniem możliwości wykorzystania działki przez właściciela, iż nie należy już
wprowadzać innych ograniczeń.
Tymczasem Rada Miejska stoi na stanowisku, że wprowadzone ustaleniami
projektu planu ograniczenie intensywności zabudowy jest w pełni uzasadnione.
Gmina Konstancin-Jeziorna posiada, uchwalone 27 grudnia 1999 r., Studium
uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr
97/III/17/99), w którym przedstawiono podstawowe kierunki polityki przestrzennej
gminy.
Ustalono, że dla terenu całej gminy wiodącą jest funkcja uzdrowiskowa wraz z
funkcjami towarzyszącymi. Dla terenu Skolimowa Północno-Zachodniego
Nu
mer
dopuszczono uzupełniającą zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, nawiązującą
formą do istniejących standardów zabudowy (2 i ½ kondygnacji).
Przyjęcie takiego kierunku rozwoju jest w pełni uzasadnione potrzebą ochrony
wartości przyrodniczych i krajobrazowych. Skolimów Północno-Zachodni położony
jest na peryferiach miasta, w granicach stref ochrony uzdrowiskowej B i C, między
pobliskim Lasem Kabackim, od północy, a strefą A ochrony uzdrowiskowej, od
południa. Istniejąca zabudowa – to domy jednorodzinne wolnostojące. Bez wątpienia
ekstensywna zabudowa obszaru Skolimowa – o powierzchni ok. 190 ha - występująca
na prawie całym terenie znajdującym się w granicach planu, ma korzystny wpływ na
zachowanie walorów przyrodniczych i krajobrazowych, a tym samym
uzdrowiskowych.
Warto przy tym odnotować fakt, że Konstancin-jeziorna jest jedynym
uzdrowiskiem na terenie Województwa Mazowieckiego.
Jednym z podstawowych zadań Gminy, realizowanych za pośrednictwem
miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, jest utrzymanie i
wprowadzanie ładu przestrzennego. W przypadku Skolimowa Północno-Zachodniego
– ze względu na wyżej omówione warunki – władze Gminy poczytują sobie za
obowiązek dostosowanie dalszych działań, związanych z określeniem zasad zabudowy,
do istniejącej intensywności zabudowy.
Przekonanie to wynika również z analizy posiadanych dokumentów np.
wniosków, opinii i uzgodnień kompetentnych instytucji, z treści Prognozy skutków
oddziaływania na środowisko, jak również wspomnianego wyżej Studium.
Ponadto, działka należąca do Spółki Polska Korporacja Inwestycyjna sp. z o.o.
znajduje się na terenie Warszawskiego Obszaru Chronionego Krajobrazu i z tego
tytułu zabudowa, która może być tu dopuszczona, podlega rygorom Rozporządzenia
Wojewody Warszawskiego z dnia 29 sierpnia 1997 r. o utworzeniu obszaru
chronionego krajobrazu na terenie województwa warszawskiego (Dz. Urz. Woj.
Warsz. z dnia 16 września 1997 Nr 43, poz. 149 - zmiana: Rozporządzenie Wojewody
Mazowieckiego Nr 117 z dnia 3 sierpnia 2000 r.). Zapis tego rozporządzenia ma
następujące brzmienie: dopuszcza się zabudowę jednorodzinną w formie
wolnostojących budynków jednorodzinnych lub bliźniaczych z zachowaniem co
najmniej 70 % powierzchni biologicznie czynnej w obrębie każdej działki.
Towarzyszące usługi nieuciążliwe z zachowaniem co najmniej 70 % powierzchni
biologicznie czynnej (Rozdział V, ust. 2, pkt 1 i 2).
Przy rozpatrywaniu zarzutu należy także wziąć pod uwagę, że Rada Miejska,
przeznaczając pod zabudowę mieszkaniową duże wielohektarowe tereny o
dotychczasowym przeznaczeniu rolnym, zmuszona jest uwzględnić specyfikę terenu
wynikającą z warunków obsługi komunikacyjnej, jak też problem odprowadzania wód
opadowych i ścieków związany z niedostatkiem urządzeń infrastrukturalnych.
Na terenie Skolimowa Północno-Zachodniego, szczególnie w rejonie ulic
Śniadeckich i Głowackiego, komunikacja przedstawiona w projekcie planu opiera się
na układzie istniejących dróg. Ze względu na stan zainwestowania, jak również stan
własności gruntów, nie tylko nie planuje się tu nowych, ale też nie przewiduje się
poszerzenia niektórych istniejących ulic. W wyniku tego, nowa, intensywniejsza niż
Nu
mer
dotychczas zabudowa, mogłaby okazać się zbyt dużym obciążeniem dla tego układu
komunikacyjnego.
W rejonie Skolimowa Północno-Zachodniego występuje tzw. swobodne
zwierciadło wód gruntowych na niewielkiej głębokości, pozbawione naturalnej izolacji
od powierzchni terenu. Stąd wynika zwiększona wrażliwość terenu i zagrożenie
degradacją jakościową wód podziemnych.
Podkreślić należy, że wynikające z zapisów projektu planu ograniczenie
intensywności zabudowy na obszarze objętym opracowywanym planem Skolimowa
Północno-Zachodniego, spotkało się ze zrozumieniem mieszkańców tego terenu.
Wśród ok. 30 zarzutów złożonych do projektu planu nie wpłynął – ze strony
mieszkańców – ani jeden zarzut, który wyrażałby sprzeciw wobec ograniczenia
intensywności zabudowy. Zarzuty i skargi pochodzą jedynie od czterech działających
na terenie Skolimowa Północno-Zachodniego spółek z o.o. Oznacza to, że zgodnie z
wolą wszystkich mieszkańców, zainwestowanie terenu powinno być kontynuacją
dotychczasowego sposobu zagospodarowania terenu i realizowanej przez Gminę
uzdrowiskową polityki przestrzennej, która ma na celu zharmonizowanie nowej
zabudowy z już istniejącą.
Odnosząc się do treści zarzutu, należy podkreślić, że projekt planu w żadnej
mierze nie zawęża definicji zabudowy mieszkaniowej zawartej w Rozporządzeniu
Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych,
jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ale równocześnie wyznacza
minimalną powierzchnię nowych działek przeznaczonych pod zabudowę, na 1.500 m2,
a ustalenie takie jest w treści planu w pełni uprawnione.
W tej sytuacji nie znajduje uzasadnienia dopuszczenie w planie układu
szeregowego lub atrialnego zespołów zabudowy mieszkaniowej. Są to bowiem układy
zabudowy charakterystyczne dla znacznej intensywności wykorzystania terenu. Należy
też podkreślić, że wnioskowana zabudowa wolnostojąca budynkami zawierającymi do
czterech mieszkań, zgodnie z przepisami ustawy prawo budowlane z dnia 27 marca
2003 r., jest zakwalifikowana jako zabudowa wielorodzinna.
Zdaniem Rady, utrzymanie ładu przestrzennego i zachowanie harmonii z
krajobrazem wymagają bezwarunkowo dostosowania charakteru i gabarytów nowej
zabudowy do już istniejącej. Mają temu służyć między innymi ograniczenia
wprowadzone do projektu planu zagospodarowania przestrzennego – rodzaj i
intensywność zabudowy oraz wprowadzenie wskaźnika minimalnej powierzchni
biologicznie czynnej - w wysokości 70 %.
Z uwagi na powyższe, Rada Miejska nie podziela argumentów Spółki Polska
Korporacja Inwestycyjna S.A. w sprawie intensyfikowania zabudowy mieszkaniowej
na tym terenie.
Równocześnie przeanalizowano, czy zarzut do planu, który w niniejszej
uchwale podlega odrzuceniu, nie wskazuje na naruszenie w projekcie planu
obowiązujących przepisów prawa – co skutkowałoby bezwzględnym obowiązkiem
jego uwzględnienia. W przeciwnym razie, na mocy uprawnień wynikających z art. 4
ust. 1 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, rada gminy upoważniona jest do
Nu
mer
ustalania przeznaczenia i zasad zagospodarowania terenów położonych na obszarze
gminy i tym samym do podejmowania rozstrzygnięć w zakresie przewidzianym w art.
10 ust. 1 ustawy – również tych, które naruszają interes prawny lub uprawnienia
wnoszącego zarzut.