S P R A W O Z D A N I E - Spółdzielnia Inwestycji Mieszkaniowych

SPRAWOZDANIE
Z DZIAŁALNOŚCI SIM „URSYNÓW”
W 2008 ROKU
Do użytku wewnętrznego
WARSZAWA, marzec 2009
SPIS TREŚCI
I
Działalność organizacyjna......................................................3
II
Działalność inwestycyjna ......................................................10
III Sprzedaż lokali i sprawy członkowskie..................................13
IV
Zarządzanie nieruchomościami ............................................25
V
Koszty funkcjonowania oraz majątek Spółdzielni ................28
I
1.
DZIAŁALNOŚĆ ORGANIZACYJNA
DZIAŁALNOŚĆ ORGANÓW SPÓŁDZIELNI
1.1. Zarząd
W 2008 roku Zarząd SIM „Ursynów” pracował w składzie: Krzysztof
Kołodko – prezes Zarządu i Jerzy Krzysztof Keppel – wiceprezes Zarządu.
Był to dziesiąty rok działalności Spółdzielni Inwestycji Mieszkaniowych
„Ursynów”.
Najważniejsze sprawy w działalności Zarządu w 2008 roku to przede
wszystkim:
• opracowanie planu gospodarczo-finansowego na 2009 rok,
• bieżące analizowanie wykonania planu gospodarczo-finansowego na 2008 rok,
• realizacja zespołu mieszkaniowego Zielony Nugat IV,
• przygotowania do rozpoczęcia nowych inwestycji,
• zapewnienie finansowania inwestycji kontynuowanych i nowo rozpoczynanych,
• rozliczanie kosztów inwestycji mieszkaniowych,
• prowadzenie spraw w zakresie regulacji stanu prawnego terenów,
• prowadzenie gospodarki terenami inwestycyjnymi,
• zawieranie umów o finansowanie budowy mieszkań i lokali użytkowych oraz
miejsc postojowych w garażach podziemnych,
• zawieranie notarialnych umów o ustanowieniu odrębnej własności lokali i ich
sprzedaży wraz z prawem współwłasności w nieruchomości,
• zarządzanie nieruchomościami wspólnot mieszkaniowych w oparciu o umowy
zawarte w tym zakresie,
• prowadzenie eksploatacji zasobów własnych,
• przygotowanie i przeprowadzenie Walnego Zgromadzenia w dniu 15.04.2008r.
• uchwalenie nowej struktury organizacyjnej Spółdzielni,
• promocja działalności Spółdzielni,
• reprezentowanie Spółdzielni w postępowaniach procesowych.
I.2. Rada Nadzorcza
W 2008 roku Rada Nadzorcza pracowała w następującym składzie:
Przewodniczący Rady Nadzorczej
- Michał Konwicki
Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej
- Jędrzej Hlebowicz
Wiceprzewodniczący Rady Nadzorczej,
Przewodniczący Komisji Rewizyjnej
- Andrzej Zieliński
Sekretarz Rady Nadzorczej
- Teresa Borzęcka
Członkowie Rady Nadzorczej:
- Włodzimierz Dybała
- Dariusz Kowalczyk
- Teresa Kurek
- Tadeusz Swat.
Rada Nadzorcza wykonywała swoje
funkcje nadzorcze i kontrolne
na posiedzeniach plenarnych i posiedzeniach Komisji. Informacje o pracach Rady
Nadzorczej zawarte są w Sprawozdaniu z jej działalności za okres pomiędzy
kwietniem 2008r. a marcem 2009r.
I.3. Walne Zgromadzenie
Walne Zgromadzenie odbyło się w dniu 15 kwietnia 2008r. Uczestniczyło
w nim - na 1037 członków SIM „Ursynów” - 36 członków, tj. 3,47%
statutowej liczby członków.
Po zapoznaniu się ze sprawozdaniami i rozpatrzeniu projektów uchwał Walne
Zgromadzenie podjęło uchwały w następujących sprawach:
•
zatwierdzenia Sprawozdania z działalności SIM „Ursynów” w 2007 roku,
•
zatwierdzenia Sprawozdania finansowego SIM „Ursynów” za 2007 rok,
•
podziału nadwyżki bilansowej za 2007 rok,
•
udzielenia absolutorium prezesowi Zarządu Krzysztofowi Kołodko,
•
udzielenia absolutorium wiceprezesowi Zarządu Jerzemu Krzysztofowi
Keppelowi,
•
zatwierdzenia Sprawozdania z działalności Rady Nadzorczej SIM „Ursynów”
w okresie od kwietnia 2007r. do marca 2008r.,
•
udzielenia absolutorium Radzie Nadzorczej SIM „Ursynów”,
•
zmiany statutu,
•
zbycia nieruchomości położonej w rejonie ulicy Osi Królewskiej oraz ulic
Rzeczypospolitej i Sarmackiej,
•
zbycia
nieruchomości
położonych
w rejonie
ulic Nowoursynowskiej
i Kokosowej oraz Orszady,
•
zbycia nieruchomości położonej przy ul. Nugat 9, osobom finansującym tamże
budowę lokali,
•
wyboru delegata i zastępcy delegata na V Krajowy Zjazd Związku Rewizyjnego
Spółdzielni Mieszkaniowych RP,
•
wyboru dwóch przedstawicieli SIM „Ursynów” na zjazd przedkongresowy
organizowany przez Krajową Radę Spółdzielczą.
2. DZIAŁANIA ZWIĄZANE Z SYSTEMEM ZARZĄDZANIA JAKOŚCIĄ
Rok 2008 był trzecim rokiem funkcjonowania w Spółdzielni Inwestycji
Mieszkaniowych „Ursynów” Systemu Zarządzania Jakością opartego na
normie EN ISO 9001 : 2000. Wdrożenie w Spółdzielni procesowego zarządzania
jakością według normy
EN ISO 9001 : 2000 w dużej mierze wspomogło
zarządzanie organizacją jako całością.
Funkcjonujący w
Spółdzielni System Zarządzania Jakością
porządkuje
działalność całej firmy i poprzez ukierunkowanie na Klienta pozwala
zidentyfikować jego wymagania i skutecznie je realizować.
Tak, jak w ubiegłych latach, tak i w 2008 roku motywacją pracowników
Spółdzielni do podejmowania tych wszystkich działań, które mają na celu wzrost
jakości usług świadczonych przez Spółdzielnię, a dzięki temu wzrost zadowolenia
naszych Klientów był fakt posiadania, jak również potrzeba utrzymania Certyfikatu
Systemu Zarządzania Jakością, który obejmuje swoim zakresem trzy główne
kierunki działania Spółdzielni, a mianowicie: przygotowanie i realizację
budownictwa mieszkaniowego, sprzedaż lokali oraz zarządzanie nieruchomościami.
Pracownicy Spółdzielni angażowali się w rozwój i poprawę wszystkich
elementów zarządzania oraz świadczonych usług. Brali oni udział w szkoleniach
w celu podniesienia swoich kwalifikacji. Jednakże z uwagi na niestabilną sytuację na
rynku mieszkaniowym ograniczona została liczba szkoleń do niezbędnych, a także
tych, które były dofinansowane ze środków zewnętrznych.
Szkolenia ukierunkowane były na wzrost kompetencji w zakresie prowadzenia
procesu
inwestycyjnego,
zarządzania
nieruchomościami
oraz
w zakresie
prowadzenia spraw pracowniczych, a także spraw finansowych Spółdzielni.
Zapewnienie prawidłowego funkcjonowania Systemu w całym jego zakresie
wymaga bieżących szkoleń, ale również systematycznego monitoringu jego
funkcjonowania. Przeprowadzone w Spółdzielni audity wewnętrzne potwierdziły,
iż System ten jest przestrzegany przez wszystkich pracowników firmy. Procesy
zachodzące w Spółdzielni podlegały monitorowaniu i analizowaniu. Dokonywane
były analizy danych pozyskanych w trakcie przebiegu procesów, a w przypadku
stwierdzenia niezgodności, ustalano przyczyny jej wystąpienia i podejmowano
działania korygujące oraz zapobiegawcze. Wskaźniki efektywności ustalone dla
procesów podstawowych podlegały kontroli. Realizowane były cele dotyczące
jakości.
W okresie od 04.03.2008 r. do 22.09.2008 r. zostały wprowadzone zmiany
do
procesów
podstawowych
opisanych
w
4
procedurach
jakości,
tj.: Przygotowanie Inwestycji, Prowadzenie Inwestycji, Sprzedaż Lokali
i Zarządzanie Nieruchomościami, do procesów wspomagających opisanych
w 2 procedurach jakości, tj.: Zakupy Materiałów i Usług oraz Kontrola
i Badania, a także do procesu systemu zarządzania jakością opisanego
w procedurze jakości Nadzór nad Dokumentami i Zapisami. Zmiany
zostały również wprowadzone do Księgi Jakości.
Mając na uwadze fakt, iż wdrożenie Systemu Zarządzania Jakością i jego rozwój
nieodzownie łączą się ze zmianami, a zatem wymagają sprawnego przepływu
informacji, kontynuowaliśmy podjęte w roku ubiegłym prace mające na celu
uporządkowanie przepływu informacji w Spółdzielni, m.in. poprzez wprowadzenie
zmian w strukturze organizacyjnej.
Oceny funkcjonowania w Spółdzielni Systemu Zarządzania Jakością dokonano
na Przeglądach Zarządzania, które odbyły się w dniach 07.01.2008 roku oraz
03.07.2008 roku. Były one poprzedzone auditami wewnętrznymi.
W dniach 31.07 - 01.08 2008 roku odbył się w naszej firmie audit
recertyfikacyjny
Systemu Zarządzania Jakością na zgodność z normą
EN ISO 9001 : 2000. Audit został przeprowadzony przez firmę Bureau
Veritas Certifikation Polska Spółka z o.o. Wynikiem dokonanego przeglądu
była rekomendacja naszej firmy do otrzymania Certyfikatu ISO 9001 : 2000
na kolejny 3-letni okres.
W dniu 11.08.2008 roku został ponownie przyznany Spółdzielni
Certyfikat Systemu Zarządzania Jakością zgodny z normą EN ISO 9001:2000
w zakresie przygotowania i realizacji budownictwa mieszkaniowego,
sprzedaży lokali oraz zarządzania nieruchomościami.
3. ZATRUDNIENIE I SPRAWY PRACOWNICZE
Zatrudnienie w SIM „Ursynów” według stanu na 31.12.2008r. wynosiło
33,58 etatów i w porównaniu ze stanem na 31.12.2007r. zmniejszyło się
o 3 etaty. Zmniejszeniu o 2 etaty uległo zatrudnienie w Zakładzie Inwestycji
i o 1 etat w Pionie Finansowo-Księgowym.
W listopadzie 2008r. podjęte zostały działania zmierzające do dalszego
zmniejszenia zatrudnienia w Spółdzielni. Sześciu pracowników posiadających
uprawnienia emerytalne zadeklarowało swoje przejście na emeryturę, natomiast
czterem pracownikom została wypowiedziana umowa o pracę w związku ze
zmniejszeniem zatrudnienia z przyczyn niedotyczących pracowników (stosunek
pracy ustanie od lutego do kwietnia 2009r.).
Plan zatrudnienia w SIM „Ursynów” w 2008 roku został wykonany w 91%.
Spółdzielnia przedłużyła na kolejny, tj. 2008 rok umowę o świadczenie
profilaktycznej i leczniczej opieki medycznej w Centrum Medycznym
Damiana
w
przeprowadzanie
Warszawie,
zapewniając
profilaktycznych
badań
pracownikom
wstępnych,
sprawne
okresowych
i kontrolnych.
W trosce o zdrowie i dyspozycyjność pracowników oraz w związku
z promocyjnymi cenami, Spółdzielnia zorganizowała w październiku 2008 roku
szczepienie przeciw grypie.
4. SPRAWY SPOŁECZNO-KULTURALNE I OGÓLNE
W czerwcu 2008 roku w Konkursie PZITB SIM „Ursynów” przyznano
nagrodę II stopnia „Budowa Roku 2007 za realizację zespołu budynków
wielorodzinnych Zielony Nugat III część 1 i 2”.
Za inwestycję Zielony Nugat III ufundowana została dla Spółdzielni również
nagroda „Brązowy ŻURAW 2007” przez Dzielnicę Ursynów m. st. Warszawy
w VII edycji konkursu na najpiękniejsze budynki oddane w 2007 roku.
Zarząd SIM "Ursynów" otrzymał od Prezydenta m.st. Warszawy list
gratulacyjny z okazji zakwalifikowania Spółdzielni do grupy najbardziej
wyróżniających się stołecznych osiedli w tegorocznej XXV edycji
"Warszawa w kwiatach" oraz za niezwykłe dekoracje roślinne upiększające
stolicę.
Zarząd
Główny
Przyjaciół
Warszawy
przekazał
Spółdzielni
podziękowanie za współpracę i wspieranie idei konkursu „Warszawa
w kwiatach”.
W
konkursie
tym
zarządzane
przez
Spółdzielnię
Wspólnoty
Mieszkaniowe otrzymały nagrody, listy gratulacyjne i podziękowania za
niezwykłe dekoracje roślinne upiększające stolicę (bardziej szczegółowo
w rozdziale IV Zarządzanie Nieruchomościami).
Wzorem lat ubiegłych Spółdzielnia przekazała firmie Lasser Spółka z o.o.
w Warszawie zużyte wkłady do drukarek, po sprzedaży których firma ta przekazała
uzyskane środki dla Państwowego Domu Dziecka nr 13 w Otwocku,
z przeznaczeniem na wypoczynek letni i świąteczne podarunki dla wychowanków
tego Domu.
Spółdzielnia nadal sprawuje patronat i opiekę nad Miejscem Pamięci
- grobem Krystyny Krahelskiej znajdującym się na cmentarzu przy ulicy
Anyżkowej w pobliżu Kościoła św. Katarzyny, ul. Fosa 17.
Życzenia
świąteczno-noworoczne
przesłano
i przedsiębiorstwom współpracującym z SIM "Ursynów".
urzędom,
instytucjom
II DZIAŁALNOŚĆ INWESTYCYJNA
Tak, jak w latach poprzednich również w roku 2008 działalność inwestycyjna
naszej Spółdzielni prowadzona była kompleksowo przez własną komórkę
organizacyjną - Zakład Inwestycji. W roku 2008 kontynuowana była budowa
zespołu mieszkaniowego „Zielony Nugat IV” przy ulicy Nugat 9 na
Ursynowie. Inwestycję realizował „BUDIMEX – DROMEX” S.A. Ponadto,
w
roku
sprawozdawczym
rozpoczęta
została
realizacja
inwestycji
„Olszynka” przy ul. Kwatery Głównej 46 na Pradze Południe.
Podstawowe informacje o zespole mieszkaniowym przy ul. Nugat 9 zawarte są
w tabeli nr 1:
Tab. Nr 1. Podstawowe dane o inwestycji realizowanej w 2008 r.
Lp.
1
1
Wyszczególnienie
2
Przedsięwzięcie
ZIELONY NUGAT
IV
• budynek
• miejsca postojowe
Ogółem
• budynek
• miejsca postojowe
Liczba lokali
Powierzchnia
z tego lokali:
użytkowa
mieszkal- użytkomieszkal- użytko2
ogółem
w
m
nych
wych
nych
wych
3
4
5
6
7
85
12
100
4.733
2.939
3.912
821
2.939
85
12
100
4.733
2.939
3.912
821
2.939
Inwestycja została przekazana do eksploatacji w styczniu 2009 roku.
Na początku stycznia 2008 roku rozpoczęta została budowa zespołu
siedmiu
budynków
mieszkalnych
„Olszynka”
Głównej 46 w dzielnicy Praga Południe.
Ogółem w zespole „Olszynka” zaprojektowanych zostało;
przy
ulicy
Kwatery
•
355 mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej 21.295 m2,
•
5 lokali użytkowych o łącznej powierzchni 821 m2,
•
389 stanowisk postojowych w garażach podziemnych.
Wykonawcą całości inwestycji wybrana została firma „UNIBEP” S.A. z Bielska
Podlaskiego.
Zespół mieszkaniowy „Olszynka” był pierwszą inwestycją naszej
Spółdzielni realizowaną poza terenem Ursynowa. Nowatorska była również
forma prowadzenia budowy. Inwestorem bezpośrednim była bowiem Spółka
Inwestycji Mieszkaniowych „Ursynów” Sp. z o.o. (dawna nazwa „Kwatery
Głównej” Sp. z o.o.), której 100% udziałów Spółdzielnia
nasza kupiła
w pierwszym kwartale 2007 roku zgodnie z uchwałą numer 1 Zebrania
Przedstawicieli SIM „Ursynów” z dnia 13.02.2007 roku. Spółka była wieczystym
użytkownikiem terenu przy ul. Kwatery Głównej 46 i dlatego to ona była
inwestorem bezpośrednim. Spółdzielnia nasza prowadziła tę inwestycję jako
inwestor zastępczy.
Rok 2008 był jednak nietypowy w historii inwestycji SIM „Ursynów”.
W pierwszym kwartale 2008 roku nastąpiło bowiem gwałtowne załamanie
popytu na mieszkania przy jednoczesnej zwiększonej ich podaży. Lata
poprzednie cechował duży popyt na mieszkania na rynku warszawskim, zwiększyła
się więc znacznie liczba nowo rozpoczętych inwestycji. Jednocześnie w latach 2006
i 2007 nastąpił gwałtowny wzrost cen w budownictwie (cen materiałów, robocizny
i cen terenów inwestycyjnych) co spowodowało duży wzrost cen budowanych
mieszkań. Wywołało to z kolei dużą podaż mieszkań na rynku wtórnym.
Inwestorzy indywidualni i instytucjonalni, którzy kupowali wcześniej mieszkania
w celu ich późniejszej sprzedaży z zyskiem, zaczęli tę sprzedaż realizować. Na
rynku pojawiły się również, jako skutek tak zwanej ustawy uwłaszczeniowej,
dodatkowe mieszkania spółdzielcze ze starych zasobów.
Niedostateczna sprzedaż budowanych przez nas mieszkań spowodowała
brak środków na prowadzone inwestycje. Najważniejszym więc problemem do
rozwiązania stało się pozyskanie środków finansowych. Mimo, prowadzonych na
szeroką skalę działań, nie udało się nam sprzedać terenu na Wilanowie Zachodnim
u zbiegu alei Rzeczypospolitej i Osi Królewskiej. Nie przynosiły również efektów
starania o uzyskanie kredytów inwestycyjnych.
W wyniku powyższych okoliczności nie mogliśmy terminowo realizować
płatności dla wykonawców. Tempo budów zostało osłabione, kontynuowanie
inwestycji możliwe było tylko dzięki bardzo dobrej współpracy z wykonawcami
i finansowaniem przez nich przez dłuższy czas kosztów budowy.
Spółdzielnia znalazła się na progu utraty płynności finansowej.
W wyniku ugody zawartej w czerwcu br. z firmą „BUDIMEX
- DROMEX” S.A. inwestycja „Zielony Nugat IV” została dokończona,
a naszą należność wobec wykonawcy spłaciliśmy po uruchomieniu
- w listopadzie 2008 roku - kredytu uzyskanego w Banku Gospodarstwa
Krajowego.
Znacznie trudniejszy przebieg miała inwestycja przy ulicy Kwatery
Głównej 46. Znikoma sprzedaż lokali i nie uzyskanie kredytu inwestycyjnego przez
Spółkę
Inwestycji
Mieszkaniowych
„Ursynów”
spowodowało
praktycznie
wstrzymanie robót w IV kwartale 2008 roku. W celu zapobieżenia przerwania
budowy i w konsekwencji narażenia na poważne straty Klientów, którzy rozpoczęli
finansowanie budowy mieszkań, jak również rozwiązania problemu zadłużenia
wobec wykonawcy inwestycji, Spółka zmuszona była sprzedać tę inwestycję,
co zostało sfinalizowane w grudniu 2008 roku. Nabywcą został wykonawca
robót Spółka Akcyjna „UNIBEP”. SIM „Ursynów” w dalszym ciągu pełni
nadzór inwestycyjny na tej budowie w zakresie robót sanitarnych i elektrycznych.
W wyniku braku środków zmuszeni byliśmy wstrzymać rozpoczęcie
przygotowania do realizacji nowych inwestycji. Zakończone zostało jedynie
projektowanie
wcześniej
rozpoczętych
tematów.
W
chwili
obecnej
posiadamy prawomocne pozwolenie na budowę zespołu mieszkaniowego
„Pod Brzozami II etap” przy alei KEN 51. Decyzja o rozpoczęciu tej
inwestycji zostanie podjęta przez Zarząd po zapewnieniu uzyskania kredytu
bankowego na sfinansowanie budowy. Posiadamy również prawomocne
pozwolenie na budowę zespołu mieszkaniowego „Wiśniowe Podwórze” na terenie
Wilanowa Zachodniego u zbiegu alei Rzeczypospolitej i Osi Królewskiej. Z uwagi
na strukturę zaprojektowanych mieszkań (duża liczba dużych mieszkań)
i planowany podwyższony standard wykończenia budynku, nie przewidujemy
obecnie możliwości rozpoczęcia realizacji tej inwestycji.
W IV kwartale 2008 roku wydane zostało pozwolenie na budowę zespołu
budynków
wielorodzinnych
i
jednorodzinnych
„Zielony
Nugat
V”,
zlokalizowanego na terenie u zbiegu ulic Nowoursynowskiej i Kokosowej. Od
decyzji tej odwołał się jeden z sąsiadów. Odwołanie zostało odrzucone pod
względem merytorycznym, jednak Wojewoda dopatrzył się uchybień formalnych
urzędu przygotowującego decyzję o pozwoleniu na budowę i skierował ją do
ponownego rozpatrzenia.
III SPRZEDAŻ LOKALI I SPRAWY CZŁONKOWSKIE
1. ZAWIERANIE UMÓW W SPRAWIE FINANSOWANIA BUDOWY
LOKALI
W 2008 roku Spółdzielnia Inwestycji Mieszkaniowych „Ursynów”
kontynuowała sprzedaż lokali rozpoczętą w latach poprzednich.
W inwestycji realizowanej pod nazwą Zielony Nugat IV przy ulicy
Nugat 9 zawierane były umowy na lokale mieszkalne, lokale użytkowe oraz
miejsca postojowe w lokalach garażowych.
W inwestycjach zrealizowanych w latach poprzednich zawierane były
umowy na miejsca postojowe w lokalach garażowych, w budynkach przy:
• Al. Komisji Edukacji Narodowej 94, 92, 90, 88 i 86,
• ul. Nugat 5 i 5A, 7 i 7A,
• ul. W.B. Jastrzębowskiego 24,
•
ul. Nowoursynowskiej 151, 153
• ul. Jana Rosoła 58
Ogółem w okresie sprawozdawczym zawarto 134 umowy (bez umów
rozwiązanych), w tym:
• 25 – na finansowanie lokali mieszkalnych,
• 95 – na finansowanie miejsc postojowych w lokalach garażowych,
• 14 – na finansowanie lokali użytkowych.
W 2008 roku rozwiązano 11 umów na finansowanie budowy lokali mieszkalnych.
W ciągu minionego roku do umów finansowania budowy lokali
sporządzono 22 aneksy, które dotyczyły między innymi:
•
przesunięcia terminów wpłaty rat,
•
zamiany miejsc postojowych,
•
zmiany preambuły umowy w związku z dopisaniem współwłaścicieli.
1.1
Miejsca postojowe w lokalach garażowych
Podobnie jak w latach ubiegłych, sprzedaż miejsc postojowych
przebiegała powoli. Powyższa sytuacja dotyczy przede wszystkim miejsc
postojowych znajdujących się w inwestycjach zrealizowanych w latach
1999-2005.
W celu zwiększenia zainteresowania nabyciem tych miejsc, Zarząd podjął
działania promocyjne. Promocja, która polegała na obniżeniu ceny, dotyczyła
głównie sprzedaży miejsc postojowych usytuowanych w budynkach przy
ul. Nugat 7 i 7A oraz ul. Nugat 5 i 5A, a także ul. W.B. Jastrzębowskiego 24.
Powyższe działania przyniosły zamierzony efekt. W ciągu całego 2008 roku
we wskazanych powyżej budynkach sprzedano łącznie 42 miejsca postojowe,
z czego 24 przypada na budynki przy ul. Nugat 7 i 7A. Zaakceptowanie przez
Zarząd wniosków o zmianę ceny, poprawiło również sprzedaż miejsc postojowych
w budynku przy ul. W.B. Jastrzębowskiego 24 - w minionym roku sprzedano ich
11. Pomimo, iż działania promocyjne przyniosły zadawalające wyniki,
w
dalszym
ciągu
trudna
pozostaje
sprzedaż
miejsc
postojowych
w budynkach przy ul. Nugat 5 i 5A, tzn. 61 miejsc pozostaje do sprzedaży
w ofercie na kolejny rok.
Opierając się na działaniach promocyjnych rozpoczętych w 2007 roku,
dotyczących sprzedaży miejsc postojowych w budynkach przy Al. KEN 92 i 90
oraz Al. KEN 88 i 86, zakończona została sprzedaż tychże miejsc
w budynkach przy Al. KEN 92 i 90, natomiast w budynkach przy Al. KEN 88
i 86, na rok następny pozostało ich tylko 5.
Najwięcej osób skorzystało z możliwości zakupu miejsc postojowych na raty
lub po obniżonej cenie.
Łącznie z inwestycją Zielony Nugat IV, której sprzedaż rozpoczęła się w IV
kwartale 2007 roku, pozostało do sprzedaży 145 miejsc postojowych.
Informację o miejscach postojowych w lokalach garażowych, na które zostały
zawarte umowy w 2008 roku oraz pozostających w ofercie na dzień 31.12.2008 rok
w inwestycjach zrealizowanych w latach 1999-2007 oraz w inwestycji realizowanej
aktualnie, przedstawia tabela nr 2.
Tab. Nr 2. Informacja o miejscach postojowych, na które zostały zawarte
umowy w 2008 roku i pozostających w ofercie.
Lp.
Adres budynku
1
2
1
1 . Al. KEN 92 i 90
• miejsca postojowe w tym:
- platformy górne
- platformy dolne
- stacjonarne
Liczba miejsc postojowych
ogółem
umowy zawarte
w ofercie
w budynku
w 2008 r.
na 31.12.2008 r.
3
4
5
88
34
34
20
1
―
1
―
―
―
―
―
2. Al. KEN 88 i 86
• miejsca postojowe w tym:
- platformy górne
- platformy dolne
- stacjonarne
116
23
23
70
18
12
4
2
5
5
―
―
3. ul. Nugat 5 i 5A
• miejsca postojowe
175
7
61
4. ul. Nugat 7 i 7A
• miejsca postojowe
166
24
4
5. ul. W.B Jastrzębowskiego 24
• miejsca postojowe
111
11
3
62. ul. Jana Rosoła 58
• miejsca postojowe
132
5
11
7. ul. Nowoursynowska 153
• miejsca postojowe
73
―
6
8. ul. Nowoursynowska 151
• miejsca postojowe
40
3
―
93. ul. Nugat 9
● miejsca postojowe
100
264
55
10. Razem
• miejsca postojowe
1001
95
145
1)
2)
poz. 1-5 to inwestycje zrealizowane w latach 1999 – 2005,
poz. 6-8 to inwestycje zrealizowane w 2007 roku,
3)
4)
poz. 9 to inwestycja realizowana w 2008 roku,
ogółem, od dnia rozpoczęcia sprzedaży, tj. od września 2007 roku, sprzedano 45 miejsc postojowych.
1.2 Lokale mieszkalne i użytkowe
W 2008 roku Spółdzielnia kontynuowała sprzedaż lokali mieszkalnych
w inwestycji Zielony Nugat IV przy ul. Nugat 9, która została rozpoczęta
w IV kwartale 2007 roku.
Sprzedaż powyższych lokali była szczególnie trudna. Przyczyną powolnej
sprzedaży lokali mieszkalnych w wymienionej inwestycji była zapewne zmieniająca
się w Polsce sytuacja na rynku nieruchomości, jak również cena, która wynosiła
średnio 10 282,57 zł brutto za jeden metr kwadratowy.
Lokale mieszkalne sprzedawane były łącznie z miejscami postojowymi
znajdującymi się w lokalu garażowym.
W okresie sprawozdawczym do grudnia 2008 roku, w powyższej inwestycji
sprzedano 25 mieszkań, co stanowi 29% w stosunku do ogólnej liczby mieszkań
w tym budynku, natomiast ogółem, od dnia rozpoczęcia sprzedaży, tj. od 09.2007 r.
zostały podpisane 44 umowy w sprawie finansowania budowy lokali.
W 2008 roku zawartych zostało 14 umów dotyczących zakupu lokali
użytkowych, z czego 12 stanowią umowy zawarte na wszystkie lokale
użytkowe znajdujące się w inwestycji przy ul. Nugat 9.
W inwestycji przy Al. KEN 53 pozostał do sprzedaży jeden lokal. Jest to lokal
o łącznej powierzchni 173,60 m², składający się z dwóch pomieszczeń, z których
jedno o powierzchni 21,90 m² znajduje się w
parterze budynku, natomiast
151,70 m² przypada na poziom (-2). Nietypowe usytuowanie oraz wielkość
pomieszczeń w powyższym lokalu sprawia, iż nie znalazł jeszcze Nabywcy.
W 2008 r. sprzedawane były również lokale mieszkalne w inwestycji
„Olszynka” przy ul. Kwatery Głównej 46. Do 31.12.2008 r. sprzedano
30
mieszkań.
Działania
przedstawione w rozdziale II.
podjęte
wobec
inwestycji
„Olszynka”
zostały
Informacja o lokalach mieszkalnych i użytkowych, które zostały sprzedane w 2008
roku oraz pozostających w ofercie na 31.12.2008 rok, przedstawia tabela nr 3.
Tab. Nr 3. Informacja o lokalach mieszkalnych i lokalach użytkowych, na
które zostały zawarte umowy w 2008 roku i pozostających w ofercie.
Lp.
Adres budynku
i rodzaj lokali
ogółem
w budynku
1
2
3
Liczba lokali
umowy
zawarte
w 2008 roku
5
1. ul. Nugat 9
1
• lokale mieszkalne
• lokale użytkowe
85
124
252
12
413
—
2. Al. KEN 535
• lokale użytkowe
11
2
1
3. Razem
• lokale mieszkalne
• lokale użytkowe
85
23
25
14
413
1
pozostających
w ofercie
na 31.12.2008r.
6
1)
średnia cena netto 1 m² – 9 609,88 zł, brutto 10 282,57 zł,
ogółem, od dnia rozpoczęcia sprzedaży, tj. od września 2007 roku, podpisano 44 umowy przedwstępne
w sprawie finansowania budowy lokali mieszkalnych,
3)
w tym jedno z mieszkań zostało zarezerwowane dla gospodarza Wspólnoty Mieszkaniowej
Zielony Nugat IV,
4)
11 lokali użytkowych + 1 tzw. Klub, który został sprzedany jako lokal użytkowy,
5)
inwestycja zrealizowana w 2007 roku.
2)
2. WPROWADZANIE ZMIAN W ARANŻACJI I W WYKOŃCZENIU
LOKALI
W inwestycji Zielony Nugat IV realizując życzenia klientów, uzgadniano
możliwe do wprowadzenia zmiany projektowo-adaptacyjne oraz udzielano
informacji na temat prowadzonej inwestycji.
Na wniosek Nabywców
lokali mieszkalnych i użytkowych uwzględniano
zmiany aranżacyjne, weryfikując i przyjmując projekty w branży: budowlanej,
sanitarnej i elektrycznej.
Założono Nabywcom teczki, które zawierają:
• wystąpienia nabywców wyrażające ich wolę wprowadzenia zmian bądź
rezygnacji,
• projekty zamienne,
• korespondencję.
Skompletowane projekty wraz z wykazami lokali przekazywano Inspektorom
Nadzoru poszczególnych branż, a także Wykonawcy robót – na budowę.
Wprowadzane zmiany i rezygnacje klientów dotyczyły: parapetów, tynków,
malowania, grzejników, osprzętu elektrycznego.
Z uwagi na późny termin rozpoczęcia finansowania mieszkania w stosunku do
zaawansowania robót na budowie, około 50% Nabywców nie mogło już skorzystać
z wcześniejszych możliwości wprowadzenia zmian adaptacyjnych.
3. ZAWIERANIE NOTARIALNYCH UMÓW O USTANOWIENIU
ODRĘBNEJ WŁASNOŚCI LOKALI I ICH SPRZEDAŻY.
Notarialna sprzedaż lokali zarówno mieszkalnych i użytkowych, jak i miejsc
postojowych w garażach podziemnych, prowadzona była przez cały 2008 rok,
jednakże jej intensywność miała miejsce przede wszystkim w styczniu i lutym.
Wynikało to z faktu zakończenia notarialnej sprzedaży lokali w zespole
mieszkaniowym Zielony Nugat III oraz w inwestycji Pod Brzozami I.
Ogółem, do dnia 31.12.2008 roku podpisano 109 aktów notarialnych na
sprzedaż 450 miejsc postojowych, (w tym 203 miejsca postojowe w Zielonym
Nugacie III oraz 119 Pod Brzozami I). Ponadto, podpisanych zostało 19 umów
notarialnych sprzedaży lokali użytkowych (w tym 10 w inwestycji przy
ul. Nugat 9) oraz 109 umów sprzedaży lokali mieszkalnych (w tym 80
w budynku przy Al. KEN 53).
4. PROMOWANIE SPRZEDAŻY LOKALI
Promowanie działalności Spółdzielni w 2008 roku, tak jak dotychczas
odbywało się w różnych formach. Były to przede wszystkim:
• udział w targach mieszkaniowych,
•
ogłoszenia i reklama w prasie,
•
reklama w czasopismach i publikacjach,
•
tablice reklamowe,
•
Dzień Otwarty.
Szczególnej
opiece
www.simur.com.pl
–
podlegała
została
strona
internetowa
zmodyfikowana
i
Spółdzielni;
rozbudowano
jej
oprogramowanie, a następnie została wykonana nowa strona internetowa
i zainstalowana na adresie www.simur.pl
Oferta mieszkaniowa aktualizowana była (i jest) codziennie.
W 2008 roku Spółdzielnia uczestniczyła w dwóch edycjach targów
mieszkaniowych „Nowy Dom, Nowe Mieszkanie”. Wiosenne targi odbyły
się w dniach 26 i 27 kwietnia, jesienne - 22 i 23 listopada. Obydwie imprezy
odbyły się na Torwarze, a ich organizatorem była firma Murator EXPO.
Na targach zostały rozkolportowane foldery z informacją o prowadzonych
inwestycjach Zielony Nugat IV i Olszynka.
Do pakietu materiałów znajdującego się w folderze dołączono informację
o kredytach i możliwościach ich uzyskania w bankach, z którymi Spółdzielnia
współpracuje. Na targach kolportowana była mapa „Inwestycje Mieszkaniowe
w Warszawie”, na której została umieszczona reklama Zielonego Nugatu IV
i Olszynki.
Nad stoiskiem targowym unosił się balon helowy – Sterowiec z logo
SIM „Ursynów” i ofertą sprzedaży mieszkań.
Niezależnie od udziału w powyższych targach, reklama Zielonego Nugatu IV
i Olszynki została umieszczona w prasie wysokonakładowej: Gazeta Wyborcza
i Metro - dodatki: Dom, Nieruchomości, Warszawskie Domy i Mieszkania;
Dziennik Nieruchomości Warszawa; Życie Warszawy – dodatki Budować i Pięknie
Mieszkać oraz Polskie Forum Rynku Nieruchomości; Rzeczpospolita – dodatki
Nieruchomości i W dobrym stylu-mieszkania i apartamenty; Polityka - dodatki:
Apartamenty, domy, mieszkania oraz Apartamenty - Gdzie Warto zainwestować.
Ofertę sprzedaży lokali zamieszczała również prasa lokalna: Pasmo, Passa,
Panorama
Południa,
Południe
-
Głos
Śródmieścia,
Mieszkaniec
oraz
Nieruchomości - dodatek dzielnicowy - Południowa część Warszawy.
Ponadto prezentacja inwestycji Olszynka miała miejsce na tablicach
reklamowych w Metrze, na billbordach, banerach oraz w postaci reklamy mobilnej.
Reklamę świetlną – neony z logo SIM „Ursynów” zamieszczono na budynku
Zielony Nugat IV.
Wzorem lat ubiegłych, Spółdzielnia zorganizowała wspólnie z Wykonawcą,
Dzień Otwarty na „Zielonym Nugacie IV”, który odbył się w dniu
29 listopada 2008 roku.
Zaproszenia zostały przesłane do przyszłych właścicieli lokali w realizowanej
inwestycji. Dzień Otwarty był okazją do zobaczenia prawie gotowych do
zamieszkania lokali i to zarówno przez finansujących ich budowę przyszłych
właścicieli,
jak
i osoby,
które zainteresowane
są ofertą
mieszkaniową
SIM „Ursynów” w przyszłości. Inspektorzy nadzoru i członkowie kierownictwa
budowy udzielali fachowych informacji.
Liczba osób odwiedzających stoisko SIM „Ursynów” podczas targów jak
i przybyłych na Dzień Otwarty pozwalają stwierdzić, iż oferta mieszkaniowa
naszej
Spółdzielni
wciąż
spotyka
się
z
dużym
zainteresowaniem
potencjalnych klientów. W 2008 r. zainteresowanie to w znikomym stopniu
przekładało się na podpisanie umów w sprawie finansowania budowy lokali.
5. SPRAWY OGÓLNE
Spółdzielnia prowadziła bieżące sprawy związane z:
•
prowadzeniem rejestrów z zakresu umów finansowania lokali,
•
zawieraniem umów w sprawie finansowania budowy lokali mieszkalnych, lokali
użytkowych i miejsc postojowych w lokalach garażowych,
•
wprowadzaniem zawartych umów do programu Megabit,
•
podpisywaniem umów na dostarczenie energii elektrycznej,
•
sporządzaniem umów zmieniających zawarte już umowy,
•
wprowadzaniem i aktualizowaniem danych w programie Megabit oraz
codziennym aktualizowaniem na stronie internetowej bazy lokali do sprzedaży,
•
notarialną sprzedażą lokali,
•
prowadzeniem korespondencji z nabywcami lokali w zakresie dotyczącym
zawartych umów,
•
wydawaniem zaświadczeń związanych z likwidacją książeczek mieszkaniowych,
•
windykacją należności w związku z finansowaniem budowy lokali,
• opracowywaniem miesięcznych zestawień zawartych aktów notarialnych dla
potrzeb
Głównego
Specjalisty
ds.
Finansowo-Księgowych
Wspólnot
Mieszkaniowych i Urzędu Dzielnicowego Wydziału Geodezji,
• sporządzaniem kserokopii zawartych aktów notarialnych i przekazaniem ich do
Dyrektora ds. Zarządzania Nieruchomościami oraz do Głównego Specjalisty
ds. Finansowo-Księgowych Wspólnot Mieszkaniowych.
6. SPRAWY CZŁONKOWSKIE
Na dzień 31 grudnia 2008 roku Spółdzielnia Inwestycji Mieszkaniowych
„Ursynów” zrzeszała 167 członków, to znaczy:
•
150 członków, którzy uzupełnili udział do wysokości określonej statutem,
•
4 członków, którzy odwołali się do Walnego Zgromadzenia od uchwał o ich
wykreśleniu, podjętych przez Radę Nadzorczą,
•
13 członków, których wykreślenie stanie się skuteczne w I 2009 r.
W listopadzie 2007 r. do wszystkich członków Spółdzielni zostało wysłane
pismo informujące o obowiązku uzupełnienia udziału do nowej wysokości
określonej w statucie.
W pierwszym półroczu 2008 r. zaledwie kilkanaście procent członków
uzupełniło udział oraz niewielu skreśliło się z własnej woli. Wobec
powyższej sytuacji podjęta została decyzja o rozpoczęciu procedury
wykreślenia z rejestru członków SIM „Ursynów”.
Pod koniec sierpnia 2008 roku do 896 członków, którzy nie uzupełnili
wysokości udziału do kwoty 300 złotych - zgodnie z zapisem §12 ust. 1 statutu
Spółdzielni Inwestycji Mieszkaniowych „Ursynów” - wysłano pisma zapraszające
na posiedzenia Rady Nadzorczej, które odbyły się w okresie od 02. – 30.10.2008 r.
oraz 15.12.2008 r. i na których zaplanowano rozpatrzenie uchwały w sprawie
wykreślenia z rejestru członków.
Rada Nadzorcza podjęła 873 uchwały o wykreśleniu.
Po każdym posiedzeniu Rady Nadzorczej do członków wysłano pisma
informujące o wykreśleniu z rejestru członków (wraz z uchwałą) oraz o trybie
odwoławczym od uchwały. W okresie od listopada do grudnia 2008 r. sześciu
członków odwołało się do Walnego Zgromadzenia, z czego w dwóch przypadkach
Rada Nadzorcza dokonała reasumpcji uchwał, natomiast odwołania czterech
członków zostaną rozpatrzone na Walnym Zgromadzeniu.
W dniu 20 marca 2008 roku do wszystkich członków Spółdzielni
zostały wysłane zaproszenia na Walne Zgromadzenie Spółdzielni, które
odbyło się 15 kwietnia 2008r. wraz z informacją dotyczącą zarówno
planowanych, jak i realizowanych przez SIM „Ursynów” inwestycji – liczby
budowanych lokali mieszkalnych, ich powierzchni oraz warunków technicznych.
W ramach zadań statutowych Spółdzielnia prowadziła bieżące sprawy związane ze
skreśleniem i wykreśleniem z rejestru członków, prowadzeniem rejestrów z zakresu
spraw członkowskich, prowadzeniem korespondencji z członkami .
7. WSPÓŁPRACA Z BANKAMI
Rok 2008 to kolejny rok, w którym Spółdzielnia proponowała swoim
klientom pomoc w uzyskaniu kredytów mieszkaniowych.
Było to możliwe dzięki współpracy z bankiem udzielającym kredytów
mieszkaniowych, a mianowicie z Bankiem Zachodnim Wielkopolskim Bankiem
Kredytowym S. A.
Spółdzielnia oferowała pomoc tym wszystkim, którzy zgłosili się do nas
i wyrazili gotowość finansowania budowy lokali mieszkalnych i miejsc
postojowych.
Podobnie, jak w roku ubiegłym pomagaliśmy naszym klientom
w uzyskaniu kredytów mieszkaniowych, udzielając na wstępie pełnej informacji
na temat rodzajów kredytów proponowanych przez wspomniany wyżej bank oraz
służyliśmy pomocą w kompletowaniu dokumentów, w tym dotyczących terenu
na którym usytuowana była inwestycja, jak również sporządzaliśmy oświadczenia
inwestora kredytu.
W 2008 roku z pomocy naszej Spółdzielni przy uzyskaniu kredytów
mieszkaniowych skorzystało 24 klientów.
IV ZARZĄDZANIE NIERUCHOMOŚCIAMI
W roku 2008 Spółdzielnia zarządzała jedenastoma wspólnotami
mieszkaniowymi. Do zarządzanych wspólnot należały:
• Wspólnota Mieszkaniowa Cynamonowa 2,
• Wspólnota Mieszkaniowa AL. KEN 96 ,
• Wspólnota Mieszkaniowa AL. KEN 94,
• Wspólnota Mieszkaniowa AL.KEN 90/92,
• Wspólnota Mieszkaniowa AL. KEN 86/88,
• Wspólnota Mieszkaniowa Zielony Nugat I,
• Wspólnota Mieszkaniowa Zielony Nugat II,
• Wspólnota Mieszkaniowa Jastrzębowskiego 24,
• Wspólnota Mieszkaniowa Zielony Nugat III,
• Wspólnota Mieszkaniowa Nowoursynowska 151,
• Wspólnota Mieszkaniowa Pod Brzozami I
o łącznej powierzchni użytkowej 143.353 m 2, obejmujące 1.444 lokale
mieszkalne,
105
lokali
użytkowych
i
1.454
miejsca
postojowe
w 37 lokalach garażowych.
W ramach prowadzonego zarządzania nieruchomościami Spółdzielnia
świadczyła następujący zakres usług:
• obsługę organizacyjno – prawną,
• rozliczanie kosztów, windykację należności oraz prowadzenie wymaganej
przepisami księgowości i sprawozdawczości,
• prowadzenie bieżącej eksploatacji, to znaczy:
-
nadzór nad utrzymaniem właściwego stanu czystości i porządku,
-
nadzór nad konserwacją instalacji i urządzeń w budynkach oraz pracą
całodobowego pogotowia technicznego,
-
zawieranie
umów
i
kontrola
jakości
usług
świadczonych
przez
przedsiębiorstwa komunalne,
-
prowadzenie dokumentacji budynków wymaganej przez prawo budowlane,
-
organizację
i
przeprowadzanie
przeglądów
technicznych
budynków
w terminach i zakresie określonych w ustawie Prawo budowlane,
-
nadzór nad pielęgnacją terenów zielonych i realizacją powierzonych prac
ogrodniczych,
-
nadzór nad pracą firm świadczących usługi portierskie i ochrony mienia.
Pion Zarządzania Nieruchomościami świadczył również dla wspólnot
mieszkaniowych usługę egzekwowania od wykonawców budynków usunięcia,
w ramach udzielonej gwarancji i rękojmi, usterek w nieruchomości wspólnej.
W ramach tej usługi zorganizowano między innymi komisje przeglądów
budynków: Jastrzębowskiego 24 - III-go roku gwarancji oraz Al. KEN 53,
ul. Nowoursynowska: 151, 153, 153a, 153b i Rosoła 58 - I-go roku gwarancji.
Niezależnie od tych przeglądów, w trakcie roku powołano na bieżąco kilkanaście
komisji do oceny powstałych usterek oraz określenia sposobu i terminu ich
usunięcia.
W I kwartale 2008 roku, na podstawie art. 30 Ustawy o własności lokali
zorganizowano doroczne, sprawozdawcze Zebrania Właścicieli Lokali
poświęcone: ocenie pracy Zarządcy wraz z udzieleniem absolutorium,
zaakceptowaniem
rozliczenia
finansowego
za
rok
miniony
oraz
uchwaleniem planu gospodarczego na rok 2008r.
W poszczególnych wspólnotach te podstawowe punkty porządku obrad
uzupełnione były o inne sprawy, które wynikały z bieżących potrzeb tych
wspólnot. Z uwagi na małą frekwencję właścicieli na Zebraniach Właścicieli Lokali,
we wszystkich wspólnotach uchwały zostały przyjęte głosami obecnych na
zebraniu oraz zebranymi później, w trybie indywidualnego zbierania głosów.
O przyjętych uchwałach wszyscy właściciele lokali zostali poinformowani
stosownymi pismami.
Należy podkreślić, że we wszystkich wspólnotach mieszkaniowych
właściciele lokali
udzielili Spółdzielni - jako Zarządcy Nieruchomości,
absolutorium za działalność w 2007 roku.
W 2008 roku SIM ,,Ursynów” zgłosiła do konkursu ,,Warszawa w Kwiatach”
- organizowanego przez Towarzystwo Przyjaciół Warszawy i Urząd Miasta
Stołecznego Warszawy - zagospodarowanie zielenią wewnętrznych terenów
budynków przy: Alei KEN 96, Alei KEN 94, Alei KEN 90/92, Alei KEN 86/88,
Alei KEN 53, ulicy Cynamonowej 2, ulicy Nugat 5/5a, ulicy Nugat 7/7a,
ulicy W.B. Jastrzębowskiego 24, ulicy Nowoursynowskiej 151 oraz ulicy
Nowoursynowskiej 153, 153a, 153b i ulicy Rosoła 58. Podczas wizji lokalnej
Komisja konkursowa wysoko oceniła zagospodarowanie tych terenów i prace
związane z bieżącą konserwacją zieleni. Efektem było otrzymanie przez Wspólnoty
Mieszkaniowe: Cynamonowa 2, Zielony Nugat I, Zielony Nugat II, Zielony
Nugat III oraz Jastrzębowskiego 24 nagrody w postaci Listu Gratulacyjnego
od Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy Pani Hanny Gronkiewicz - Waltz
oraz
Listu
Gratulacyjnego
Zarządu
Towarzystwa
Przyjaciół
Warszawy
dla Wspólnot Mieszkaniowych: Al. KEN 86/88, Al. KEN 90/92, Al. KEN 94,
Al. KEN 96, Nowoursynowska 151 i Pod Brzozami I.
W dniu 10 grudnia 2007r. dla budynku przy ul. Nowoursynowskiej 151
i Al. Komisji Edukacji Narodowej 53 zostały
zawarte pierwsze akty
notarialne w sprawie umowy o ustanowienie odrębnej własności lokalu
i jego sprzedaży. Tego więc dnia - z mocy prawa - powstały dwie nowe
wspólnoty,
którym
nadano
nazwy:
Wspólnota
Mieszkaniowa
Nowoursynowska 151 i Wspólnota Mieszkaniowa Pod Brzozami I.
Wobec powyższego – na podstawie Uchwał nr 1/2007 Właścicieli Lokali we
Wspólnocie Mieszkaniowej Nowoursynowska 151 i Właścicieli Lokali we
Wspólnocie Mieszkaniowej Pod Brzozami I – już od początku 2008 roku
Spółdzielnia podjęła działania w celu nadania Wspólnotom numerów: REGON-u,
NIP-u oraz założenia kont bankowych. Następnie zawarła w ich imieniu wszystkie
umowy z firmami komunalnymi oraz świadczącymi usługi w zakresie utrzymania
czystości i porządku, konserwacji instalacji i urządzeń oraz ochrony mienia.
Dokonano również ubezpieczenia majątkowego Wspólnot.
W dniu 24 stycznia 2008 roku Spółdzielnia zorganizowała dla Wspólnoty
Mieszkaniowej Nowoursynowska 151 pierwsze Zebranie Właścicieli Lokali,
na
którym
zostały
przyjęte
uchwały
umożliwiające
jej
właściwe
funkcjonowanie. Takie samo Zebranie zostało zorganizowane w dniu
28 stycznia 2008 roku dla Wspólnoty Mieszkaniowej Pod Brzozami I.
V
KOSZTY FUNKCJONOWANIA ORAZ MAJĄTEK SPÓŁDZIELNI
Opracowany na 2008 rok plan gospodarczo-finansowy Spółdzielni
Inwestycji Mieszkaniowych „Ursynów” został uchwalony przez Radę
Nadzorczą w dniu 15.12.2007 r. Plan ten zakładał wydatki i wpływy dla czterech
podstawowych grup działalności gospodarczej prowadzonej przez Spółdzielnię, to
jest:.
1.
działalności inwestycyjnej, to znaczy budowy lokali i miejsc postojowych
przeznaczonych do sprzedaży w kontynuowanym przedsięwzięciu Zielony
Nugat IV i rozpoczynanie w I kwartale nowej inwestycji Pod Brzozami II
2. sprzedaży lokali
3.
eksploatacji zasobów własnych i zarządzania nieruchomościami wspólnot
mieszkaniowych:
Cynamonowa
2,
Al.
KEN
96,
Al.
KEN
94,
Al. KEN 86/88, Al. KEN 90/92, Jastrzębowskiego 24, Zielony Nugat I,
Zielony
Nugat
II,
Zielony
Nugat
III,
Nowoursynowska
151,
Pod Brzozami I
4. osiąganie
dodatkowych
przychodów
z
działalności
inwestycyjnej
i operacyjnej nie związanej z działalnością podstawową Spółdzielni.
Poniesione i planowane wielkości kosztów i wpływów w 2008 roku prezentuje niżej
zamieszczona tabela nr 4.
Tab. Nr 4. Koszty i wpływy SIM „URSYNÓW” w 2008 r.
Lp.
A
Wyszczególnienie
Koszty ogólne w tym:
Plan
na 2008 r.
Wykonanie
za 2008 r.
%
wykonania
planu
38 252 499
63 014 265
164,73
293 000
105 446
35,99
56 754 300
26 622 634
46,91
1
Materiały
2
Usługi obce
3
Podatki i opłaty
2 459 600
418 402
17,01
4
Wynagrodzenia
4 456 099
3 712 898
83,32
5
Ubezpieczenia społeczne i inne świadczenia
985 200
554 825
56,32
6
Amortyzacja
7
Pozostałe koszty
8
9
Koszty finansowe
Umorzenie części udziałów w Spółce Inwestycji
Mieszkaniowych „Ursynów” Sp. z o.o.
10
Rezerwa na świadczenia pracownicze
11
12
53 800
71 141
132,23
821 300
512 686
62,42
1 200 000
261 565
21,80
21 053 203
313 200
151 501
48,37
Koszty sprzedaży lokali
31 284 600
36 694 560
117,29
Rozliczenie kosztów zakończonych inwestycji
48 923 200
13 Produkcja do rozliczenia w czasie
-78 007 200
-43 630 364
55,93
14
-31 284 600
16 485 767
33,70
Wpływy w tym:
52 106 800
79 143 085
151,89
1
Wpływy ze sprzedaży
48 330 800
52 189 831
107,98
2
Eksploatacja budynków
290 000
180 678
62,30
3
Zarządzanie i Administrowanie
1 316 000
1 321 749
100,44
4
5
Pozostałe usługi
Rozwiązanie rezerw utworzonych w latach
ubiegłych na roszczenia z tytułu:
2 170 000
2 025 645
93,35
B
Koszty poniesione w latach poprzednich
15 101 987
- procesu sądowego z SBM „Ursynów”
6
14 317 084
- podatku VAT
Sprzedaż części udziałów w Spółce Inwestycji
Mieszkaniowych „Ursynów” Sp. z o.o.
C
Podatek dochodowy
D
Wynik (B-A-C)
784 903
8 323 195
2 632 304
11 221 996
16 128 820
143,73
Poniesione koszty, jak i osiągnięte wpływy ukształtowały się powyżej
założonych w planie wielkości. Główną przyczyną zwiększenia kosztów
było nie planowane umorzenie części udziałów w Spółce Inwestycji
Mieszkaniowych „Ursynów” Sp. z o.o., jako pochodna realizacji zasady
ostrożnej wyceny przy niestabilnym rynku nieruchomości oraz zaostrzeniem
wymogów przy udzielaniu kredytów hipotecznych dla przyszłych nabywców lokali.
Również zwiększenie kosztów nastąpiło w pozycji „Amortyzacja”, spowodowane
jest to tym, że dwa
lokale mieszkalne: jeden przy ul. Rosoła 58, drugi przy
Al. KEN 53 zostały przyjęte na stan środków trwałych Spółdzielni. Niewielkie
przekroczenie nastąpiło również w kosztach sprzedaży lokali. Pozostałe koszty
ukształtowały się poniżej założonych w planie wielkości.
Ponadto w planie na 2008r. zakładano, że ostateczne rozliczenie zadań
inwestycyjnych Pod Brzozami I i Zielony Nugat III nastąpi w I kwartale 2008r.
Z uwagi na wcześniejsze zakończenie procesu inwestycyjnego, budynki te zostały
rozliczone i zaewidencjonowane w księgach jako towary w grudniu 2007r.
Zdarzenie to znalazło przełożenie w wykonaniu pozycji planowanej „Rozliczenie
kosztów zakończonych inwestycji”. W związku z tym pozycja ta w wykonaniu
2008r. nie wystąpiła.
Natomiast większa wartość wpływów została spowodowana przede
wszystkim zakończeniem procesów sądowych z SBM „Ursynów” oraz
z Urzędem Skarbowym. Sąd uwzględnił całkowitą rację SIM ‘Ursynów”, co
spowodowało rozwiązanie rezerw utworzonych w latach poprzednich. Nie
planowane wpływy nastąpiły również ze sprzedaży części udziałów w Spółce
Inwestycji Mieszkaniowych „Ursynów” Sp. z o.o. Pozostałe wpływy ukształtowały
się na poziomie przewidywanych w planie.
Zasób majątkowy Spółdzielni według stanu na dzień 31.12.2008 r. wynosił
177.531.660,09zł.
1. Podstawowymi składnikami zasobu majątkowego Spółdzielni są:
1) aktywa trwałe
124.238.716,99 zł
z tego:
- wartości niematerialne i prawne
- środki trwałe
- inwestycje długoterminowe
36.033,08 zł
648.029,84 zł
123.554.654,07 zł
2) aktywa obrotowe
53.292.943,10 zł
z tego:
- rozliczenia krótkoterminowe kosztów
2.420.618,08 zł
- lokale do sprzedania
3.598.709,50 zł
- produkcja w toku
43.630.364,40 zł
- środki pieniężne i inwestycje
krótkoterminowe
- należności
2.834.638,65 zł
808.612,47 zł
2. Wymienione składniki zasobu majątkowego mają następujące źródła
sfinansowania:
1) fundusze własne
75.637.740,96 zł
z tego:
- fundusz udziałowy
87.801,67 zł
- fundusz zasobowy
39.773.427,59 zł
- wynik finan. netto za rok 2006
14.457.106,87 zł
- korekta wynik finan. netto
za lata 2003 i 2007
- wynik finan. netto za rok 2008
- fundusz z przeszacowania
5.036.642, 00 zł
16.128.820,17 zł
153.942,66 zł
2) zobowiązania i rezerwy na zobowiązania
8.686.997,98 zł
z tego:
- rezerwa z tytułu odroczonego podatku dochodowego
6.749.501,00 zł
- rezerwa na świadczenia
emerytalne i rentowe
1.937.496,98 zł
3) zobowiązania krótkoterminowe i fundusze specjalne
49.289.820,46 zł
z tego:
- kredyt bankowy
10.037.145,69 zł
- zobowiązania z tytułu dostaw robót
i usług
17.126.411,54 zł
- zobowiązania z tytułu podatków
i ubezpieczeń społecznych
748.292,00 zł
- pozostałe zobowiązania
27.806,55 zł
- fundusz świadczeń socjalnych
19.760,72 zł
- fundusz społeczno-wychowawczy
- fundusz remontowy
312.359,98 zł
21.018.043,98 zł
4) Rozliczenie międzyokresowe przychodów
43.917.100,69 zł.
w tym z tytułu zawartych umów sprzedaży lokali
29.144.802,11 zł.
Zasób majątkowy Spółdzielni na dzień 31.12.2008r. osiągnął wartość
177.532 tyś. zł i w porównaniu ze stanem na dzień 31.12.2007r. był niższy
o 30.888 tyś. zł.
Najważniejsze zmiany to:
- wzrost środków trwałych i wartości
niematerialnych i prawnych
230 tyś. zł.
- spadek inwestycji długoterminowych
19.369 tyś. zł.
- wzrost produkcji w toku
27.145 tyś. zł.
- spadek towarów
36.816 tyś. zł.
- spadek środków pieniężnych
3.431 tyś. zł.
- wzrost należności
235 tyś. zł.
- wzrost pozostałych aktywów
1.118 tyś. zł.
Największą pozycję netto w środkach trwałych stanowią lokale mieszkalne
– 594 tyś. zł. Pozostała wartość – 54 tyś zł. dotyczy maszyn i urządzeń. Zmiany
w inwestycjach długoterminowych są związane głównie z umorzeniem udziałów
w spółce Inwestycji Mieszkaniowych Ursynów Sp. z o.o. na kwotę 20.269 tyś. zł oraz
z zakupem jednostek uczestnictwa w funduszu inwestycyjnym UNIWIBID
na kwotę 900 tyś. zł.
Wielkość produkcji w toku na koniec 2008 r. obejmuje przede wszystkim nakłady
poniesione na inwestycję Zielony Nugat IV, jak i na przygotowanie inwestycji Pod
Brzozami II. Z uwagi na oddanie budynku przy ul. Nugat 9 do eksploatacji
w dniu 12 stycznia 2009 r. rozliczenie nakładów zostanie dokonane w I kwartale
2009 roku.
Spadek wartości towarów był związany z ustanawianiem odrębnych własności
lokali i ich sprzedaży w zespole budynków Zielony Nugat III oraz lokali w budynku
Pod Brzozami I. Łączne przychody ze sprzedaży lokali w 2008 roku wyniosły
51.990 tyś. zł., a koszt sprzedanych lokali 36.695 tyś. zł.
Towary, które pozostały na stanie na dzień 31.12.2008 r. obejmują:
•
lokale garażowe
•
lokale mieszkalne
•
lokale użytkowe
1.947 tyś. zł,
489 tyś. zł,
1.163 tyś. zł.
Na koniec roku zmniejszył się stan środków pieniężnych na skutek spłacania rat
kredytu oraz
Fundusz
części zobowiązania związanego z zakupem udziałów w spółce.
remontowy
został
głównie
powiększony
o
kwotę
zysku
wygospodarowanego w 2007 roku w wysokości 20.855 tyś. zł., a fundusz udziałowy
wzrósł o kwotę 8 tyś. złotych.
Zobowiązania długoterminowe zmniejszyły się o 5.000 tyś. zł. i dotyczą spłaty
kredytu bankowego zaciągniętego w 2005 r..
Zobowiązania krótkoterminowe wzrosły o 16.465 tyś. zł.
Do najważniejszych pozycji należą:
- kredyt z datą spłaty ustaloną na 31.12.2009 r.
10.037 tyś. zł
- zapłata II raty za udziały w spółce
8.000 tyś. zł
- kaucja wykonawców
2.065 tyś. zł.
- zobowiązanie wobec firmy WAB - TRANS sp. z o.o.
z tytułu zakupionych udziałów
3.500 tyś. zł.
- zobowiązania wobec Urzędu Skarbowego z tytułu podatków
748 tyś. zł.
Rozliczenia międzyokresowe przychodów zmniejszyły się na koniec roku
w porównaniu z analogicznym okresem roku ubiegłego o 27.514. tyś. zł.
Spadek ten ma związek z przenoszeniem praw własności do
lokali i gruntu
w ramach inwestycji Zielony Nugat III i Pod Brzozami I. Stan na dzień 31.12.2008 r.
dotyczy wniesionych zaliczek na lokale wybudowane w budynku przy ul. Nugat 9.
Sprawozdanie finansowe Spółdzielni za 2008 rok było poddane
weryfikacji przez biegłych rewidentów, których wyboru dokonała Rada
Nadzorcza.
Opinia z badania sprawozdania finansowego Spółdzielni za 2008 rok stwierdza,
że sprawozdanie:
a) przedstawia rzetelnie i jasno wszystkie informacje istotne dla oceny sytuacji
majątkowej i finansowej badanej jednostki na dzień 31.12.2008r., jak też jej
wyniku finansowego za rok obrotowy od 01.01.2008 do 31.12.2008r.
b) sporządzone zostało, we wszystkich aspektach, zgodnie z określonymi
w rozdziale 7 ustawy z dnia
29 września 1994 roku o rachunkowości
(Dz.U. z 2002r. Nr 76 poz. 694, z póź. zm.), zasadami (polityką) rachunkowości
oraz na podstawie prawidłowo prowadzonych ksiąg rachunkowych.
c) jest zgodne z wpływającymi na treść sprawozdania finansowego przepisami
prawa i postanowieniami statutu jednostki.
Sprawozdanie z działalności jednostki jest kompletne w rozumieniu
art.49 ust.2 ustawy o rachunkowości, a zawarte w nim informacje,
pochodzące ze zbadanego sprawozdania finansowego są z nim zgodne.
Zarząd SIM „Ursynów”