docPublikacja darmowa
download 
Reklamacja Transkrypt
Publikacja darmowa
Stanisław Rudnicki Prezes Sądu Najwyższego Systemy ksiąg wieczystych i zabezpieczeń majątkowych na nieruchomościach w większości krajów europejskich I. Systemy ksiąg wieczystych W krajach europejskich o rozwiniętej gospodarce rynkowej ustabilizowane stosunki własnościowe są podstawą rozwoju gospodarczego, w szczególności jego systemu napędowego, jakim jest gospodarka kredytowa. Działalność instytucji kredytowych jest efektywna wtedy, gdy kredyt jest tani i łatwo dostępny. To zaś zależy w dużym stopniu od bezpieczeństwa kredytu, a ten od rodzaju środków zabezpieczeń majątkowych przewidzianych i stosowanych w danym systemie prawnym. Na zasadzie sprzężenia zwrotnego o środkach zabezpieczeń majątkowych na nieruchomościach decyduje istniejący w danym kraju system ksiąg wieczystych lub innych równoważnych rejestrów nieruchomości. W ostatecznym jednak wypadku wszystko sprowadza się do tego, czy - najlepszy nawet teoretycznie - system w praktyce funkcjonuje efektywnie, czy może stanowi hamulec rozwoju gospodarczego. Bywają różne systemy ksiąg wieczystych, mniej lub bardziej podobne do istniejącego u nas, mniej lub bardziej powszechne, w różnym stopniu dające wiarygodną informację o stanie prawnym nieruchomości i rozmaicie gwarantujące rzetelność tej informacji. W zależności od tego kształtują się mechanizmy kredytowania. Kredyt rzeczowy, przez który rozumie się kredyt zabezpieczony prawem zastawniczym na nieruchomości, wymaga także wiarygodnego i w miarę prostego systemu szacowania przedmiotu zabezpieczenia, jakim jest nieruchomość lub ograniczone pra- 27 REJENT Nr 11 - listopad 1995 r. wa rzeczowe. Żadna poważna europejska instytucja kredytowa nie zdecyduje się na udzielenie kredytu bez zbadania wartości oferowanego przez kredytobiorcę zabezpieczenia majątkowego. Musi więc istnieć wyspecjalizowany system oceny wartości tych zabezpieczeń. Celem tego artykułu jest przedstawienie podstawowych informacji o różnych systemach ksiąg wieczystych i zabezpieczeń majątkowych na nieruchomości w krajach europejskich. Przegląd nie obejmuje jedynie krajów skandynawskich. 1. Anglia Obszar obejmujący Anglię, Walię, Szkocję i Irlandię Północną składa się z trzech systemów prawnych, regulujących sytuację prawną nieruchomości: dla Anglii i Walii, dla Szkocji i dla Irlandii Północnej. W tej chwili rozważa się zmianę tego systemu przez zastąpienie go nowym uregulowaniem ustawowym, podobnym do obowiązującego obecnie w Szkocji. Mówiąc o angielskim systemie ksiąg wieczystych niesposób oderwać się od podstaw materialnoprawnych angielskiego prawa, które w prawie kontynentalnym nazywamy prawem rzeczowym. Pierwsza uwaga dotyczyć musi tradycyjnego i podstawowego podziału na common law i eąuity jako na dwa odrębne źródła prawa. Common law jest prawem opartym na historycznej tradycji sięgającej okresu średniowiecza, ujętym w sztywnym system skarg i przywiązanych do nich skutków prawnych, podczas gdy eąuity jest systemem prawa słusznościowego, opartym na normach zwyczajowych. Konsekwencją tego jest podział prawa własności nieruchomości w ustawie Law of Property Act z 1925 r. na dwa rodzaje: freehold i leasehold. Freehold jest prawem własności nieruchomości trwałym pod względem czasu, odpowiadającym prawu własności w naszym pojęciu. Obok tego drugą postacią własności jest leasehold jako pochodna od freehold forma własności ograniczonej co do czasu trwania na 99 lub więcej lat, którą można porównać z wieczystym użytkowaniem w pojęciu naszego prawa. Oprócz tych dwóch form własności Law of Property Act wymienia pięć innych (interests), które mogą istnieć, być przedmio- 28 Systemy ksiąg wieczystych.. tem rozporządzenia i ustanowienia, m.in. a charge by way of legał mortgage. Mortgage jest przeniesieniem prawa na rzeczy dla zabezpieczenia wierzytelności pieniężnej. Nazwy mortgage i charge w odniesieniu do prawa zastawniczego mogą być używane zamiennie. Według wspomnianego LPA wszystkie inne rodzaje własności nieruchomości i prawa rzeczowe na nieruchomościach mogą mieć charakter wyłącznie praw o charakterze eąuity, a nie o charakterze legał. Jedynie w Szkocji nie ma podziału na prawa o charakterze legał i eąuity. Według pochodzącego z 1925 r. Land Registration Act (LRA) na całym obszarze Anglii i Walii obowiązuje przymus rejestracji własności ziemskiej. Jednakże dotyczy on tylko większych transakcji nieruchomościami, a mianowicie sprzedaży prawa własności typu freehold albo ustanowienia prawa typu leasehold, którego czas trwania ma wynosić ponad 21 lat. W związku z tym obowiązek rejestracji obejmuje tylko niektóre nieruchomości i nie obejmuje np. zmian własnościowych będących następstwem dziedziczenia. Ponadto, pewna kategoria praw nie podlega w ogóle rejestracji - są to tzw. overriding interests. Należą do nich np. oddanie nieruchomości w dzierżawę na czas poniżej 21 lat, jak również prawa osób zamieszkujących faktycznie na nieruchomości albo mających prawo pobierania dochodów i pożytków z nieruchomości. Tego rodzaju nie wpisywane do rejestracji transakcje (overriding interests) są trudne do ujawnienia i poważnie zwiększają ryzyko wierzycieli, których wierzytelności mają ulec zabezpieczeniu na nieruchomości. Nieruchomości podlegające rejestracji objęte są Centralnym Rejestrem Królewskim (Her Majesty's Land Registry), o przeznaczeniu podobnym do księgi wieczystej. W tych wypadkach wpis do rejestru następuje na podstawie przepisów ustawy LRA z 1925 r. i wydanych na jej podstawie przepisów wykonawczych. Obok nieruchomości rejestrowych, wiele nieruchomości nie podlegających rejestrowaniu na podstawie ustawy LRA z 1925 r. nie jest objętym żadnym centralnym rejestrem ujawniającym ich stan prawny. Powoduje to, że nabywca nieruchomości lub wierzyciel hipoteczny (mortgagee) muszą ustalać stan prawny nieruchomości co najmniej na 15 lat wstecz (goot root oftitle). Ustalenie to daje zainteresowanemu w pewnym zakresie ograniczoną ochro- 29 REJENT Nr 11 - listopad 1995 r. nę, ale tylko przeciwko tym prawom, o których istnieniu nie wiedział, które powstały przed objętym badaniem 15-letnim okresem. W Szkocji istnieją dwa rodzaje publicznych rejestrów nieruchomości. Pierwszy, tzw. General Register of Saśines, założony w 1617 r. i drugi, zw. Land Register of Scotland, zaprowadzony w 1981 r. Każda nieruchomość podlega obowiązkowi ujawnienia w jednym z tych rejestrów - nie ma nieruchomości nie wpisanych do rejestru. Wpisy są więc obowiązkowe i mają podstawowe znaczenie dla ustalenia pierwszeństwa w razie kolizji praw. Do 1981 r. prawo rzeczowe na nieruchomości mogło powstać tylko przez wpis do Register of Sasines. Rejestr ten opiera się na podstawie chronologicznej kolejności wpisów (tzw. progress). Ażeby można ustalić stan prawny nieruchomości, konieczne jest zbadanie wszystkich dokumentów pod kątem widzenia ważności i skuteczności dokumentowanych nimi czynności prawnych. Zazwyczaj wynik takiego ustalenia pozostaje pod znakiem zapytania, gdyż zawsze istnieje niebezpieczeństwo dokonania czynności prawnej decydującej o stanie prawnym nieruchomości, nie objętej badaniem stanu prawnego, o której zainteresowany nie wiedział. Drugi z omawianych rejestrów - Land Register of Scotland został założony na podstawie ustawy z 1979 r. Jest on pomyślany jako ulepszenie dotychczasowego systemu, przy zachowaniu minimalnych zmian obowiązującego prawa materialnego dotyczącego własności nieruchomości, i w założeniu ma z czasem zastąpić pierwszy z omawianych rejestrów. Wartość wpisów mających ujawniać stan prawny nieruchomości pozostaje w dużej mierze pod znakiem zapytania, ponieważ istnieje zawsze możliwość zmian stanu prawnego poza rejestrem, w drodze wspomnianych już overriding interests. Nie istnieje rękojmia wiary publicznej - zastępuje ją w pewnej tylko mierze materialna odpowiedzialność państwa za niezgodność wpisów w rejestrze. 2. Austria Podstawowe przepisy prawne obecnego systemu ksiąg wieczystych w Austrii pochodzą z lat 1871 i 1874, ze zmianami i uzupełnieniami z 1955 r. System ksiąg wieczystych od początku był 30 Systemy ksiąg wieczystych.. ściśle powiązany z katastrem w ten sposób, że nieruchomością ( g r u n t e m ) jest część jednostki katastralnej, oznaczonej w katastrze własnym numerem. Księgi wieczyste prowadzone są w sądach rejonowych przez wyspecjalizowanych urzędników sądowych (tzw. Rechtspfleger), przydzielonych do określonych sędziów. Obowiązuje zasada formalnej i materialnej jawności oraz wiarygodności ksiąg wieczystych. Wpis przeniesienia własności nieruchomości jest obligatoryjny (§ 431 k.c.a., tzw. Einverleibung - Intabulation). Do chwili wpisu umowa ma skutek jedynie tytułu prawnego i nie ma innego znaczenia poza obligacyjnym. Nabycie pozaksięgowe jest skuteczne tylko wobec następców wpisanego właściciela, natomiast jest nieskuteczne przeciwko wpisanemu nabywcy pod tytułem szczególnym. Księga wieczysta składa się z księgi głównej (Hauptbuch) i ze zbioru dokumentów (Urkundensammlung). Ponadto istnieją jeszcze jako urządzenia pomocnicze: mapa wieczystoksięgowa (Grundbuchmappe) i tzw. listy pomocnicze. Księga główna służy do dokonywania wpisów. Każda jednostka katastralna ma urządzoną księgę główną, która składa się z wielu tomów. Każde „ciało hipoteczne" (Grundbuchkórper), tzn. nieruchomość, ma swój własny dział oznaczony własnym numerem, w którym zamieszcza się wpisy dotyczące tej konkretnej nieruchomości. Dział ten stanowi właściwą księgę wieczystą i składa się z trzech części: karty A - zawierającej oznaczenie nieruchomości (Grundbestandsblatt), karty B - zawierającej wpisy dotyczące własności (współwłasności) i karty C - przeznaczonej do wpisu obciążeń prawami rzeczowymi. Dokumenty stanowiące podstawę wpisów składane są do zbioru dokumentów. Po przeprowadzeniu gruntownych studiów przetworzono w 1980 r., na podstawie ustawy z tego roku, istniejący system ksiąg wieczystych na system elektronicznego przetwarzania danych z centralnym bankiem danych, przy zachowaniu dotychczasowej struktury ksiąg wieczystych. Od tego czasu księga główna jest prowadzona w jednym banku danych, wyłącznie przez przechowywanie wpisów w pamięci komputera, przy czym jest połączona z listą podatków gruntowych i katastrów. Notariusze mają obowiązek, a ad- 31 REJENT Nr 11 - listopad 1995 r. wokaci i inne osoby prawo korzystania przy pomocy własnych urządzeń technicznych z wywoływania z pamięci komputera banku danych dotyczących określonych nieruchomości, co odciąża sądy od wielu pracochłonnych czynności. 3. Belgia W Belgii nie ma rejestrów odpowiadających naszym księgom wieczystym. Informacje na temat stosunków własnościowych nieruchomości można uzyskać w biurach hipotecznych (bureaus de conservation des hypotheąues et de droits de succession), urzędzie katastralnym (administration du cadastre) i urzędach skarbowych, posiadających specjalne wydziały do spraw poboru podatku od wpisów i spadków (l'administration de l'enregistrement et le droits de succession). Czas załatwiania wniosku o udzielenie żądanej informacji jest długi, ponieważ sposób urzędowania biur hipotecznych i urzędów katastralnych jest przestarzały. W biurach hipotecznych prowadzone są systemem folio personalne rejestry: dla wpisów wszystkich sposobów i form przejścia własności, dla wpisów praw związanych z nieruchomością; hipoteki wpisywane są w formie wzmianek marginesowych w obu tych rejestrach. Orientacja na temat wpisów wymaga znajomości nazwiska i imienia właściciela nieruchomości. Urzędy katastralne prowadzą spisy wszystkich nieruchomości na terenie kraju i właścicieli tych nieruchomości. Gdy więc z braku znajomości nazwiska właściciela uzyskanie informacji w biurze hipotecznym jest utrudnione, informację taką można uzyskać w urzędzie katastralnym. Mieści się tu składnica geodezyjna, obejmująca całość dokumentacji w postaci planów, rejestrów i map dotyczących nieruchomości i ich właścicieli. Urzędy skarbowe posiadają, w wymienionych wyżej wydziałach, dokładne dane dotyczące nieruchomości, które były przedmiotem opodatkowanych transakcji lub dziedziczenia. Osoby zainteresowane mogą otrzymać informacje dotyczące tytułów własności nieruchomości położonych w okręgu właściwości urzędu. Wpisy do prowadzonych rejestrów nie mają znaczenia konstytutywnego, a jedynie ujawniające (deklaratywne). Z wpisami nie łączy się rękojmia wiary publicznej rejestrów - nabycie w do- 32 Systemy ksiąg wieczystych.. brej wierze od nieuprawnionego nie jest więc chronione. Hipoteka uzyskuje przez wpis skutek względem osób trzecich. Począwszy od 1 I 1993 r. wpisy - także dotyczące obciążeń - wygasają po upływie 30 lat, chyba że przed upływem tego terminu zostaną odnowione. 4. Dania W Danii księgi wieczyste są prowadzone przez sądy. Nie mają charakteru powszechnego. Podlegają zasadzie jawności; każdy może zapoznać się ze stanem księgi i treścią przechowywanych w sądzie kopii dokumentów stanowiących podstawę wpisu. Księgi prowadzone są według numerów katastralnych; osoba zainteresowana musi więc znać numer katastralny, o który może dowiedzieć się w urzędzie komunalnym. Wniosek o wpis zostaje ujawniony w repertorium i ogłoszony w dzienniku urzędowym dostępnym dla zainteresowanych w urzędach pocztowych. Wpis w księdze następuje napóźniej w ciągu 14 dni od wpisania do repertorium. Wpisy mają charakter deklaratywny. Stan prawny ujawniony w księdze wieczystej powinien być zgodny z rzeczywistym stanem prawnym. W razie niezgodności państwo obowiązane jest do wynagrodzenia wyrządzonej przez to szkody. W księdze wieczystej nie ujawnia się spłaty pożyczek obciążających nieruchomość, dlatego stwierdzenie aktualnego obciążenia wymaga szczegółowych ustaleń pozaksięgowych, w zasadzie na podstawie wystawionych pokwitowań. Podstawą wpisu mogą być tylko dokumenty wystawione przez właściciela albo przez osobę przez niego umocowaną - gdy chodzi o ustanowienie hipoteki, to tylko w formie określonego w przepisach formularza - ponieważ w Danii instytucja notariatu jest nieznana. 5. Francja We Francji nie ma ksiąg wieczystych w naszym pojęciu, istnieją jedynie rejestry nieruchomości prowadzone w urzędach hipotecznych (bureau des hypothequ.es) przez urzędnika administracji skarbowej: rejestr wpisów (registre des inscriptions) i systematyczny rejestr gruntów. Rejestry te nie zawierają wpisów 33 REJENT Nr 11 - listopad 1995 r. praw, są tylko chronologicznie prowadzonymi zbiorami dokumentów dotyczących określonej nieruchomości. Nie podlegają one zasadzie jawności, jakkolwiek możliwe jest uzyskanie odpisów i wyciągów, wymaga to jednak dłuższego czasu z powodu przeciążenia urzędów hipotecznych. Rejestry korzystają z ograniczonej jawności; ustalenie na ich podstawie stanu prawnego nieruchomości jest bardzo trudne i wymaga pozaksięgowych ustaleń. 6. Grecja Grecki system ksiąg wieczystych odpowiada na ogół systemowi francuskiemu. Prowadzenie ksiąg wieczystych jest powierzone urzędom ksiąg wieczystych, znajdującym się w każdym okręgu sądowym najniższego sądu. Są dwa rodzaje urzędów ksiąg wieczystych: powszechne i szczególne, wśród których rozróżnia się urzędy prowadzone przez urzędników opłacanych z funduszy państwowych i niepaństwowych. W każdym urzędzie ksiąg wieczystych prowadzi się spisy (repertoria) składanych wniosków, decydujące o stopniu pierwszeństwa, księgę wpisów (transkrypcji), do której wpisuje się prawo własności, służebności, użytkowanie i prawa najmu (na okres przekraczający 9 lat), rejestr działek nawiązujący do wpisów praw w księdze wpisów, księgę hipotek prowadzoną według systemu realnego (folio realne), księgę zajęć (aresztów) przeznaczoną do wpisów zajęć egzekucyjnych i konfiskat nieruchomości, księgę windykacji przeznaczoną do wpisów dochodzonych roszczeń o wydanie nieruchomości, księgę wywłaszczeń oraz rejestr nazwisk i inne księgi do użytku wewnętrznego i publiczne przewidziane w ustawie. Wpisy w księgach wieczystych korzystają z zasady wiarygodności i z ograniczonej zasady jawności formalnej (prawo przeglądania ksiąg mają w zasadzie tylko prawnicy); z zasady jawności materialnej (prawdziwości wpisu) korzystają jedynie księgi wieczyste na terenie wysp Dodekanezu. Wpisy mają charakter konstytutywny, przy czym ich kolejność stanowi o ich pierwszeństwie. Nie istnieje zasada powszechności ksiąg wieczystych. 34 Systemy ksiąg wieczystych.. 7. Holandia W Holandii księgi wieczyste prowadzą sądy. Podstawą oznaczenia nieruchomości w aktach notarialnych i księgach wieczystych są dane katastralne - kataster został zaprowadzony w 1832 r. Umowa kupna sprzedaży nieruchomości nie wymaga żadnej formy; ma ona skutki obligacyjne, przejście własności następuje na podstawie umowy o skutkach rzeczowych, która jednakże inaczej jak w Niemczech - ma charakter umowy kauzalnej. Umowa rzeczowa jest sporządzana obowiązkowo w formie aktu notarialnego. Sędzia prowadzący księgę wieczystą nie bada z urzędu ważności aktu przeniesienia własności, odpowiedzialność za prawidłowość wpisu ponosi notariusz. Jednakże w zakres kognicji sądu prowadzącego księgę wieczystą wchodzi kontrola z urzędu, gdy akt przeniesienia własności jest sporządzony przez osobę ujawnioną w księdze wieczystej, a w akcie nie ma wystarczających informacji na ten temat. Zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych działa na korzyść nabywcy, który nabył nieruchomość w dobrej wierze od nieuprawnionego zbywcy, a brak uprawnienia zbywcy nie wynikał z poprzedniego przeniesienia własności. 8. Luksemburg W Luksemburgu nie ma ksiąg wieczystych w naszym pojęciu. Ustalaniem stanu prawnego nieruchomości, niezbędnym przy przeniesieniu własności, zajmuje się notariusz, a w praktyce jego pracownicy, tzw. clers, na podstawie danych z katastru i z rejestru urzędu hipotecznego (register des conservateur des hypotheques). Dopiero ustawą z dnia 21 VI 1973 r. przyznano katastrowi rolę księgi wieczystej, której funkcją ma być ustalenie stanu faktycznego i prawnego nieruchomości. Ponieważ system taki zaczął obowiązywać dopiero od połowy lat siedemdziesiątych, przeto ustalenie stanu prawnego nieruchomości nadal wymaga wglądu do rejestru hipotecznego prowadzonego przez urząd hipoteczny. Rejestr ten jest jednak prowadzony systemem folio personalne, tzn. według nazwisk zbywcy i nabywcy, co ogromnie utrudnia ustalenie 35 REJENT Nr 11 - listopad 1995 r. łańcucha przewłaszczeń (origine de propriete) i ocenę ważności kolejnych transakcji. Jedynie kataster jest prowadzony systemem realnym, tzn. według poszczególnych nieruchomości. Rejestr hipoteczny prowadzony jest pod kątem widzenia zabezpieczenia interesów osób trzecich. Wpis do rejestru hipotecznego następuje po dokonaniu formalnej, a nie materialnej kontroli dokumentu mającego stanowić podstawę wpisu. Rejestr posiada więc tylko ograniczoną wiarygodność dokonanych w nim wpisów. Za szkodę wyrządzoną niedokonaniem wpisów albo wydaniem wypisu nie zawierającego wszystkich wpisów figurujących w rejestrze odpowiada materialnie urzędnik, który wydał taki wypis. 9. Niemcy W Niemczech obowiązuje zasada powszechności ksiąg wieczystych. Poza nie mającymi większego znaczenia wyjątkami, każda nieruchomość jest objęta księgą wieczystą, zawierającą wszystkie istotne informacje składające się na stan prawny nieruchomości w aspekcie jej sytuacji prawnorzeczowej. Wyjątek stanowią jeszcze nieruchomości położone na terenie dawnej NRD, gdzie przez pewien czas należy liczyć się jeszcze z pozostałościami stanu prawnego sprzed zjednoczenia (niedokonywaniem wpisów, zniszczeniem ksiąg wieczystych itp.), stwarzającymi trudności w ustaleniu stanu prawnego nieruchomości. Wszystkie wpisy dokonane na podstawie czynności prawnych mają charakter konstytutywny. Pewne wyjątki od zasady materialnej jawności ksiąg wieczystych są dopuszczalne tylko na terenie dawnej NRD. Polegają one na tym, że zachowały moc prawną pozaksięgowe obciążenia nieruchomości na rzecz osób trzecich prawami użytkowania lub współkorzystania (Mitbenutzungsrechte), przeciwko którym rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych bądź nie działa, bądź jej działanie jest ograniczone. Księgi wieczyste prowadzą urzędy ksiąg wieczystych, będące wydziałami najniższych sądów terenowych (Amtsgericht)\ tylko w Badenii-Wirtembergii księgi wieczyste prowadzą okręgowi notariusze - poza tym wyżsi urzędnicy sądowi (Rechtspfleger). Postępowanie wieczystoksięgowe jest postępowaniem nieprocesowym. 36 Systemy ksiąg wieczystych.. Każda nieruchomość otrzymuje swoje miejsce w księdze wieczystej obejmującej określony obszar (według systemu folio realne) w postaci wykazu względnie karty stanowiącej właściwą księgę wieczystą dla konkretnej nieruchomości (Grundbuchblatt). Wykaz ten, zawierający opis nieruchomości, składa się z następujących części: pierwszej, w której wpisuje się właścicieli i tytuł nabycia, drugiej, przeznaczonej na wpis takich obciążeń, jak służebności i ciężary realne oraz ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością i trzeciej, przeznaczonej na wpisy hipotek, długów gruntowych i rentowych obciążających nieruchomość. Księgi wieczyste korzystają z jawności formalnej z pewnymi ograniczeniami, polegającymi na potrzebie wykazania interesu prawnego w zapoznaniu się z księgą wieczystą, co zresztą jest liberalnie traktowane; ograniczenia te nie dotyczą notariuszy. Księgi wieczyste korzystają z domniemania prawdziwości i z rękojmi wiary publicznej, tzn. że treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść nabywcy w dobrej wierze. Prawa rzeczowe ujawnione w księdze wieczystej nie podlegają przedawnieniu. 10. Portugalia Księgi wieczyste prowadzą w Portugalii urzędy ksiąg wieczystych. Wszystkie czynności prawne, których przedmiotem są nieruchomości, muszą być wpisane do księgi wieczystej; żadna czynność notarialna dotycząca nieruchomości nie może być dokonana bez uprzedniego stwierdzenia, że nieruchomość posiada urządzoną księgę wieczystą. Skuteczność wobec osób trzecich czynności prawnych, mających za przedmiot prawa rzeczowe na nieruchomości, zależy od wpisu do księgi wieczystej. Brak wpisu oznacza, że nieruchomość jest wolna od obciążeń; obowiązuje zasada jawności formalnej i materialnej ksiąg wieczystych. Konsekwentnie do tego na korzyść nabywcy w dobrej wierze działa rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Obowiązuje też zasada powszechności ksiąg wieczystych, jednakże obowiązek ten nie ma sankcji innej niż niedopuszczalność sporządzania aktów notarialnych dotyczących nieruchomości nie mających ksiąg wieczystych. W ostatnich latach dokonano reformy systemu prowadzenia ksiąg wieczystych, która polega na zastąpieniu księgi systemem 37 REJENT Nr 11 - listopad 1995 r. kartotekowym, w którym każda nieruchomość ma swoje dwie karty: na jednej znajduje się opis nieruchomości, na drugiej wpisany jest właściciel i ciężary obciążające nieruchomość. Ułatwia to przeglądanie ksiąg. 11. Szwajcaria W Szwajcarii księgi wieczyste są prowadzone w okręgowych urzędach do spraw ksiąg wieczystych, na czele których stoją zarządcy ksiąg wieczystych (Grundbuch.verwa.lter). Zasada powszechności ksiąg wieczystych jest realizowana w ten sposób, że przeniesienie własności nieruchomości i nabycie innych praw rzeczowych na nieruchomościach wymaga konstytutywnego wpisu do księgi wieczystej (art. 656 szw. k.c.), inaczej bowiem umowa nie ma skutku rzeczowego (art. 971 szw. k.c.). Zakładanie ksiąg wieczystych dla nieruchomości nie stanowiących przedmiotu własności prywatnej, których przeznaczeniem jest użytek publiczny, następuje dopiero wtedy, gdy mają być obciążone prawami rzeczowymi albo gdy żądają tego władze kantonalne. Księgi wieczyste korzystają z zasady jawności (art. 970 szw. k.c.) i z rękojmi wiary publicznej (art. 973 szw. k.c.) pod warunkiem, że nabycie nastąpiło w dobrej wierze i dotyczyło wpisanych do księgi praw rzeczowych. Zasada ta nie rozciąga się na obszar nieruchomości. Księga wieczysta, czyli tzw. księga główna (Hauptbuch), obejmuje szereg nieruchomości, z których każda posiada osobny arkusz (Grundbuchblatt), na którym w przeznaczonych do tego łamach wpisuje się prawo własności, służebności gruntowe i prawa zastawnicze. Za zgodą właściciela arkusz może obejmować kilka nieruchomości tego samego właściciela, nawet w wypadku, gdy nie są one ze sobą gospodarczo powiązane; w takim wypadku każdy wpis na tym arkuszu dotyczy wszystkich nieruchomości. Na żądanie właściciela w każdym czasie może nastąpić wyłączenie poszczególnych nieruchomości do osobnych arkuszy, z zastrzeżeniem przeniesienia ciążących na nich praw rzeczowych. Tworzenie okręgowych urzędów ksiąg wieczystych, określanie ich okręgów i nadzór nad wykonywaniem obowiązków przez zarządców ksiąg wieczystych należy do władz kantonalnych, które 38 Systemy ksiąg wieczystych.. w sprawach nie przekazanych do własności sądów rozstrzygają także skargi dotyczące sposobu wykonywania obowiązków przez pracowników urzędów ksiąg wieczystych i spraw dyscyplinarnych, w trybie przepisów o postępowaniu adminstracyjnym. Badanie zasadności wniosku o wpis obejmuje stwierdzenie, czy w świetle wpisów ujawnionych w księdze wieczystej wnioskodawca jest uprawniony do rozporządzania wpisanym prawem oraz czy czynność prawna mająca stanowić podstawę wpisu odpowiada wymaganej formie. Każdy zainteresowany może wnieść skargę o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym albo złożyć wniosek o sprostowanie wpisu, które następuje na podstawie zarządzenia sędziego. Księgi wieczyste mogą być prowadzone także w systemie elektronicznego gromadzenia danych, tj. zapisów komputerowych. Przepisy o księgach wieczystych mieszczą się w kodeksie cywilnym (art. 942-977), w rozporządzeniu o księgach wieczystych z dnia 22 II 1910 r., kilkakrotnie nowelizowanym, oraz w art. 86 i 87 ustawy związkowej z dnia 4 X 1991 r. o nieruchomościach chłopskich (Bundesgesetz iiber das bauerliche Bodenrecht-BGBB). 12. Włochy We Włoszech istnieją księgi wieczyste prowadzone systemem folio realne tylko w dawnych prowincjach północnych (tzw. nowych prowincjach), należących przed pierwszą wojną światową do Austrii; w pozostałej części Włoch nie ma ksiąg wieczystych, zamiast których istnieją prowadzone systemem folio personalne rejestry nieruchomości, stanowiące właściwie zbiory dokumentów. Rejestry te są nieprzydatne do ustalenia na ich podstawie stanu prawnego nieruchomości. Stan ten ustala się więc przy każdej kolejnej transakcji dotyczącej nieruchomości, na podstawie dokumentów za okres 20 lat wstecz - okres ten bowiem jest zazwyczaj równy terminowi zasiedzenia. We wspomnianych prowincjach północnych natomiast wpis do księgi wieczystej zmiany własności nieruchomości ma charakter konstytutywny. 39 REJENT Nr 11 - listopad 1995 r. II. Zabezpieczenie kredytu na nieruchomościach w większości krąjów europejskich Problematyka kredytu rzeczowego1 i jego zabezpieczenia w formie obciążenia nieruchomości nie zostały w prawie Unii Europejskiej zharmonizowane, a pomysł stworzenia tzw. eurohipoteki nie wyszedł poza ramy dyskusji, która ostatnio osłabła i w tej chwili nie budzi większego zainteresowania. Chociaż brak jest powszechnych cywilistycznych norm prawa europejskiego, regulujących w łonie Unii Europejskiej w sposób jednolity podstawowe zagadnienia ponadpaństwowego kredytowania, to powszechna praktyka rozwinęła się i funkcjonuje bez tych norm. Opiera się ona na postanowieniach drugiej dyrektywy Rady Europy w sprawie koordynacji prawa bankowego. Zagwarantowała ona wolność prowadzenia działalności gospodarczej wszystkim branżom na obszarze całego Wspólnego Rynku, stając się podstawą jego funkcjonowania od 1 stycznia 1993 r. Od tego czasu tylko prawo wewnętrzne danego państwa rozstrzyga o tym, czy jego instytucje kredytowe mogą prowadzić działalność kredytową poza granicami, natomiast żadne państwo Wspólnoty nie może takiej działalności przeszkadzać i nakładać na nią jakichkolwiek ograniczeń. Prowadzące ponadpaństwową działalność kredytową instytucje kredytowe podlegają w zakresie kontroli działalności prawu państwa, w których znajduje się ich siedziba (lex patriae) - zasada ta opiera się na wzajemności. Skoro więc brak jest zharmonizowanych wewnątrzkrajowych norm prawnych regulujących problemy kredytowania na obszarze Wspólnego Rynku, to instytucje kredytowe udzielające kredytów na obszarze innego państwa muszą brać pod uwagę i stosować przepisy prawa wewnętrznego kraju, na którego obszarze prowadzą tę działalność. 1 Pod pojęciem kredytu rzeczowego rozumie się kredyt zabezpieczony prawem zastawniczym na nieruchomości, której wartość uwzględniająca margines ryzyka kredytowego ma stanowić pokrycie wierzytelności z tytułu udzielonego kredytu. 40 Systemy ksiąg wieczystych.. Tzw. traktat rzymski z 1980 r. przewiduje obowiązywanie na obszarze Wspólnoty zasady swobodnego wyboru prawa we wzajemnych stosunkach prawnych. Od tej reguły odnoszącej się expressis uerbis tylko do umów o usługi i ich obsługi finansowej, do których zalicza się wyraźnie jedynie tzw. kredyty wiązane (gebundene Kredite), istnieją pewne wyjątki na korzyść legis patriae i nie jest całkowicie jasne, czy tzw. kredyty konsumenckie (Verbraucherkredite) nie są tymi wyjątkami objęte. Ponadto, art. 7 ust. 2 wspomnianego traktatu przewiduje ograniczenie zasady swobody wyboru prawa na rzecz tych przepisów prawa wewnątrzkrajowego, które mają charakter wiążących norm kolizyjnych. W tej sytuacji zrozumiałe jest dążenie do kooperacji instytucji kredytowych krajów członkowskich i zainteresowanie formami i środkami zabezpieczenia kredytów oraz przepisami prawnymi przewidzianymi przez prawo wewnętrzne danego państwa. Kooperacja ta znajduje w praktyce swój wyraz w powierzeniu przez kredytodawcę zagranicznej instytucji kredytowej szczególnej roli w procesie kredytowania: instytucja ta ma za zadanie przede wszystkim ustalenie wartości nieruchomości, która jako przedmiot zabezpieczenia ma ulec obciążeniu, a następnie instytucja ta udziela poręczenia lub gwarancji wobec kredytodawcy. Ocena wartości nieruchomości pod kątem widzenia zabezpieczenia kredytu ma tu podstawowe znaczenie dla oceny zdolności kredytowej kredytobiorcy. Prowadzenie działalności kredytowej poza granicami własnego kraju łączy się więc z ryzykiem, tak w zakresie stosowania właściwego prawa, jak też wyboru odpowiednich zabezpieczeń majątkowych oraz prawidłowej oceny zdolności kredytowej kredytobiorcy. Z kolei, o możliwych i dopuszczalnych na terenie danego kraju formach zabezpieczeń majątkowych decydują przepisy prawa wewnętrznego. Wśród tych form wartość zabezpieczenia kredytu przez ustanowienie hipoteki na nieruchomości przedstawia się niejednolicie. 13. Anglia W Anglii istnieją dwie postacie prawa zastawniczego zwanego mortgage, odpowiadającego swoją funkcją hipotece, którego 41 REJENT Nr 11 - listopad 1995 r. przedmiotem mogą być nieruchomości. Prawo to ma postać tzw. fixed albo floating security. Podczas gdy floating security (floating charge) stanowi rodzaj generalnego zastawu na wszystkich lub niektórych składnikach majątkowych czynnego przedsiębiorstwa, to fixed secuńty obciąża nieruchomość. Stosownie do istniejącego w prawie angielskim podziału na własność typu freehold i leasehold (patrz wyżej pkt 1) odróżnia sie dwa rodzaje hipoteki (mortgage): legał i eąuitable mortgages. Ten drugi rodzaj uważany jest za prawo mniej wartościowe ze względu na większe trudności zachowania pierwszeństwa i mniejsze bezpieczeństwo hipoteki. Jedynie w Szkocji istnieje jeden rodzaj hipoteki (tzw. standard security) w postaci fixed security - ten rodzaj hipoteki może być ustanowiony na każdej nieruchomości wpisanej do jednego z dwóch publicznych szkockich urzędów ksiąg wieczystych. Ustanowienie hipoteki w postaci legał mortgage następuje w formie pisemnej (as a deed), przy czym dokument obejmujący ustanowienie hipoteki musi być podpisany przez osobę trzecią, która musi asystować przy ustanowieniu hipoteki. Hipoteka ulega wpisaniu do rejestru zw. Her Majesty's Land Registry. W razie ustanowienia hipoteki legał mortgage, obciążającej nieruchomość nie rejestrowaną przesłanką wpisu do rejestru jest wydanie dowodu własności wierzycielowi. W ustanowieniu hipoteki mającej obciążać nieruchomość, która nie jest własnością dłużnika (tzn. w razie, gdy przysługuje mu tylko prawo zw. leasehold - patrz wyżej pkt 1), bierze udział także właściciel nieruchomości zw. landlord. Hipoteka obciąża nieruchomość, jej części składowe oraz przynależności, bez względu na to, kiedy zostały wniesione na nieruchomość, chyba że prawo ich zabrania, przysługuje osobie trzeciej albo że stanowią one tzw. trade machinery. Hipoteka (mortgage) daje wierzycielowi (mortgagee) możliwość sprzedaży obciążonej nieruchomości bez względu na prawo przysługujące dłużnikowi (mortgagor) - jest to najważniejsze uprawnienie wierzyciela. Przesłanką tego uprawnienia jest ustanowienie hipoteki w formie dokumentu opatrzonego pieczęcią; chwilą powstania tego uprawnienia jest nadejście wymagalności długu. Ustawowa konstru- 42 Systemy ksiąg wieczystych.. keja tego uprawnienia polega na upoważnieniu wierzyciela do sprzedaży obciążonej nieruchomości pomimo tego, że prawo własności przysługuje dłużnikowi, a nie wierzycielowi. Sprzedaż przenosi własność na kupującego bez żadnych obciążeń. Gdy chodzi o tzw. equ.ita.ble mortgage - wierzyciel uzyskuje prawo sprzedaży obciążonej rzeczy dopiero na podstawie orzeczenia sądowego. Wierzycielowi przysługuje także prawo dochodzenia w drodze sądowej sumy pieniężnej stanowiącej różnicę pomiędzy sumą pieniężną zabezpieczoną przez hipotekę a uzyskaną ze sprzedaży nieruchomości. Wierzyciel hipoteczny ma także, przynajmniej teoretycznie, uprawnienie do posiadania obciążonej nieruchomości bez względu na to, czy dłużnik popadł w zwłokę. W praktyce jednak korzysta się z tego uprawnienia dopiero w razie zwłoki dłużnika. Dalszym uprawnieniem wierzyciela jest ustanowienie zarządcy (receiver) obciążonej nieruchomości, szczególnie wtedy, gdy przynosi ona pożytki i dochody. Zarządca jest jednak przedstawicielem dłużnika, a nie wierzyciela - jego zadaniem jest pobieranie dochodów i pożytków z rzeczy obciążonej i sprawowanie zarządu rzeczą. Innym uprawnieniem wierzyciela jest możliwość uzyskania orzeczenia sądowego przyznającego mu uprawnienie do postępowania z rzeczą jak z własną, z pominięciem wszelkich uprawnień dłużnika, w celu uzyskania zaspokojenia i umorzenia hipoteki. Uprawnienie to jednakże jest rzadko wykorzystywane wobec trudności uzyskania orzeczenia sądowego. W Szkocji realizacja hipoteki następuje, w wypadku zamieszczenia w skrypcie dłużnym tzw. klauzuli zezwalającej na rejestrację (patrz wyżej pkt 1), przez sprzedaż licytacyjną nieruchomości bez konieczności zachowania drogi sądowej; możliwe są wtedy różne rodzaje licytacji. 14. Belgia Belgijska hipoteka oparta jest na przepisach ustawy hipotecznej z dn. 16 XII 1851 r. Jest to hipoteka akcesoiyjna, ściśle związana z wierzytelnością, którą zabezpiecza. Jej szczególną cechą jest uprawnienie wierzyciela do zaspokojenia się nie tylko z obciążonej nieruchomości, ale i z ceny kupna uzyskanej w razie jej sprzedaży przez właściciela i przekazanej przez niego innej osobie (tzw. droit de 43 REJENT Nr 11 - listopad 1995 r. suitę). Oznacza to, że jeżeli dłużnik sprzedał swoją obciążoną nieruchomość i z uzyskanej ceny kupna spłacił swój dług osobie trzeciej, to wierzyciel hipoteczny może domagać się wydania ceny kupna od tej osoby. Ponieważ w Belgii nie ma ksiąg wieczystych w naszym znaczeniu (patrz wyżej pkt 3), a jest tylko urząd hipoteczny, przeto hipoteka podlega rejestracji w tym urzędzie. Podstawą rejestracji jest akt notarialny obejmujący ustanowienie hipoteki; forma aktu notarialnego jest zastrzeżona pod rygorem nieważności. Wpis hipoteki do rejestru wygasa automatycznie z upływem 30 lat. Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z jej częściami składowymi i przynależnościami, odłączonymi pożytkami i dochodami z tytułu czynszu najmu i dzierżawy. Istnieje tylko jeden rodzaj hipoteki - hipoteka zwykła, obok której istnieje hipoteka ustawowa, zabezpieczająca należności państwa z tytułu podatków: dochodowego i spadkowego. Hipoteka ustawowa wymaga wpisu do rejestru, nie przysługuje jej jednakże pierwszeństwo przed wcześniej ustanowioną hipoteką umowną. Odmiennie przedstawia się sprawa pierwszeństwa w przypadku przywileju przysługującemu zakładowi ubezpieczeń - tego rodzaju uprzywilejowane należności mają pierwszeństwo przed hipoteką umowną nawet wtedy, gdy powstały po jej ustanowieniu. Realizacja hipoteki następuje w drodze publicznej licytacji nieruchomości, którą przeprowadza notariusz ustanowiony przez sędziego na wniosek wierzyciela. 15. Dania W Danii hipoteka jest jedynym sposobem zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości. Odróżnia się tu następujące rodzaje hipotek: 1) hipotekę kredytową ziemską dla zabezpieczenia pożyczek udzielanych przez instytucje kredytowe ziemskie, 2) hipotekę zwykłą, ustanawianą na rzecz banku albo kas ubezpieczeń rentowych, 3) hipotekę indeksacyjną, podlegającą indeksacji dwa razy do roku według zasad ustalanych przez duński instytut statystyczny, 44 Systemy ksiąg wieczystych.. 4) hipotekę właściciela, polegającą na ustanowieniu hipoteki na określoną sumę na swoją rzecz, a następnie na przelewie tej hipoteki tytułem zabezpieczenia na rzecz banku lub kasy oszczędności, 5) hipotekę kaucyjną, polegającą na oznaczeniu górnej kwoty, w ramach której dłużnik może otrzymać kredyt, którego wysokość jest zmienna. Ustanowienie hipoteki wymaga wpisu do księgi wieczystej. Obowiązkową formą są specjalne formularze zatwierdzone przez Ministerstwo Sprawiedliwości, przeznaczone do wymienionych rodzajów hipotek. Wpis hipoteki w księdze wieczystej może nastąpić na wniosek właściciela albo za jego zgodą. Hipoteka może być wpisana także w obcej walucie. Hipoteka obejmuje części składowe nieruchomości niezbędne do korzystania z budynku, pożytki i dochody z najmu i dzierżawy. 16. Francja Hipoteka francuska jest ściśle akcesoryjnym prawem rzeczowym, na podstawie którego wierzyciel może zaspokoić swoją wierzytelność z obciążonej, celem jej zabezpieczenia, nieruchomości z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami. Charakterystyczną cechą hipoteki jest jej niepodzielność, która oznacza, że nawet po dokonanym dziale spadku hipoteka utrzymuje się na wszystkich utworzonych w wyniku podziału częściach, a częściowe umorzenie długu nie ma wpływu na obciążenie nieruchomości. Jeżeli hipoteka jako łączna obciąża różne nieruchomości na zabezpieczenie jednej wierzytelności, wierzyciel może według swojego wyboru egzekwować swoją wierzytelność z jednej, kilku lub wszystkich obciążonych nieruchomości. Prawo francuskie zna kilka rodzajów hipotek: 1) hipotekę generalną (L'hypotheque generale), która obciąża wszystkie obecne i przyszłe nieruchomości dłużnika - ten rodzaj hipoteki podlega obowiązkowi wpisu do rejestru w urzędzie hipotecznymi według specjalnych przepisów i ma zastosowanie głównie w przypadkach hipoteki przymusowej i ustawowej (art. 2123 i 2121 Kod. Nap.), 45 REJENT Nr 11 - listopad 1995 r. 2) hipotekę specjalną (L'hypothóque spiciale), czyli w naszym znaczeniu zwykłą - jest zwyczajna forma hipoteki umownej obciążającej określoną nieruchomość, 3) hipotekę ustanowioną w dokumencie, którego wypis wydany na zlecenie określonej osoby stanowi tytuł egzekucyjny (.Uhypothś• que representee par une copie executoire a ordre) i jest przenoszalny w drodze indosu, 4) hipoteka kaucyjna dla zabezpieczenia wierzytelności o wysokości nie ustalonej do oznaczonej sumy najwyższej (Uhypotheque de valeur estimative), przy której dłużnik może żądać obniżenia tej sumy, jeżeli powstała wierzytelność jest niższa od niej, 5) hipoteka ogólna (globalna - L'hypotheque globale), nie wymieniona w ustawie expressis verbis, przy której każda część nieruchomości odpowiada za całą wierzytelność (art. 2114 ust. 1 i 3 Kod. Nap.). Oprócz hipoteki prawo francuskie zna jeszcze inny sposób zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości, a mianowicie tzw. zastaw antychretyczny (antichrese), będący umownym zastawem nieruchomości. Prawo to daje wierzycielowi uprawnienie do użytkowania, zatrzymania i rozporządzania nieruchomością. Zastaw antychretyczny jest rzadko stosowany z powodu uciążliwości, jaką jest dla wierzyciela obowiązek utrzymywania nieruchomości w należytym stanie i troszczenia się o nią. Ustanowienie hipoteki jest czynnością prawną (umową) dwustronną pomiędzy wierzycielem i dłużnikiem, wymagającą zachowania formy notarialnej i wpisu do rejestru w urzędzie hipotecznym w celu zachowania skutków prawnych hipoteki wobec osób trzecich. Rejestr ten nie jest rejestrem praw (patrz uwaga 5), lecz chronologicznie prowadzonym zbiorem dokumentów dotyczących nieruchomości. Wpis hipoteki może nastąpić tylko w walucie francuskiej, nawet wtedy, gdy wierzytelność wyrażona jest w walucie obcej. Hipoteka obejmuje części składowe i przynależności rzeczy, jakkolwiek pojęcie przynależności ma w prawie rzeczowym francuskim inne znaczenie niż w prawie polskim. 46 Systemy ksiąg wieczystych.. Hipoteka nie ogranicza właściciela w korzystaniu i rozporządzaniu nieruchomością, dopóki nie została wszczęta egzekucja - z tą chwilą dłużnik traci zarząd i prawo korzystania z nieruchomości. Realizacja hipoteki następuje z reguły w drodze sprzedaży obciążonej nieruchomości, przy czym dopuszczalne jest - pod pewnymi warunkami — zastrzeżenie w umowie pożyczki, że sprzedaż zostaje dokonana z wolnej ręki w celu uniknięcia długiego postępowania egzekucyjnego. 17. Grecja Hipoteka w Grecji jest prawem akcesoryjnym, jawnym, mającym pierwszeństwo według zasady prior tempore potior iure i niepodzielnym w tym sensie, że nieruchomość odpowiada za całą wierzytelność i każdą jej część - możliwe jest ustanowienie hipoteki łącznej. Przepisy dotyczące hipoteki są uregulowane częściowo w greckim kodeksie cywilnym (art. 1257-1332), a częściowo w ustawie o spółkach akcyjnych z 1923 r. Ustanowienie hipoteki następuje bądź w drodze jednostronnego oświadczenia woli właściciela, nie wymagającego przyjęcia, bądź w drodze umowy. Ten drugi sposób jest najczęściej stosowany. W obu wypadkach ustanowienie hipoteki jest czynnością prawną rzeczową, kauzalną i nieodwołalną, powstającą z chwilą konstytutywnego wpisu w ogólnym repertorium i księdze hipotek (patrz wyżej pkt 6) w urzędzie ksiąg wieczystych. Wpis ma więc charakter prawotwórczy i stanowi o pierwszeństwie hipotek, przy czym hipoteki wpisane tego samego dnia mają równe pierwszeństwo. Dopuszczalny jest wpis hipoteki w obcej walucie. Hipoteka może obciążać własność pięter lub odrębnych lokali - dotyczy to także jeszcze nie wybudowanych pięter lub lokali, jeżeli prawo własności zostało wpisane do księgi transkrypcji (patrz wyżej pkt 6). Hipoteka obejmuje nieruchomość z częściami składowymi, przynależnościami oraz wierzytelnościami z umów ubezpieczenia, nie rozciąga się jednak na czynsze najmu. Hipoteka nie ogranicza właściciela w prawie rozporządzania i korzystania z nieruchomości. 47 REJENT Nr 11 - listopad 1995 r. Realizacja hipoteki następuje wyłącznie w drodze publicznej licytacji. Postępowanie egzekucyjne rozpoczyna wezwanie do zapłaty doręczone przez komornika sądowego dłużnikowi osobistemu i rzeczowemu wraz z odpisem tytułu wykonawczego przeciwko dłużnikowi osobistemu. Z upływem terminu do zapłaty długu komornik dokonuje zajęcia nieruchomości, a sędzia pokoju ustanawia zarządcę. Wykreślenie hipoteki następuje na podstawie jednostronnego złożonego w formie notarialnej oświadczenia woli wierzyciela albo prawomocnego orzeczenia sądu. Funkcję naszej hipoteki przymusowej spełnia instytucja tzw. prenotacji (wzmianki) hipoteki, mającej na celu warunkowe zabezpieczenie miejsca (pierwszeństwa) dla przyszłej hipoteki. Podstawą takiej prenotacji może być prawomocny wyrok sądowy zasądzający na rzecz wierzyciela wierzytelność, a także orzeczenie uchylające wydane w postępowaniu zabezpieczającym orzeczenie zezwalające na dokonanie prenotacji. 18. Hiszpania Podstawowe przepisy o hipotece zawarte są w art. 1857-1862 i 1874-1880 hiszpańskiego kodeksu cywilnego, szczegółowe uregulowanie w ustawie o hipotece z dn. 8 II 1846 r. (Ley Hipotecaria), a przepisy o charakterze proceduralnym w ustawie wprowadzającej ustawę o hipotece (Reglamento Hipotecario) w art. 215-271. Prawo hiszpańskie zna następujące rodzaje hipoteki: 1) hipotekę zwykłą (hipoteca de trafico, hipoteca ordinaria) dla zabezpieczenia wierzytelności istniejących i określonych co do wysokości, 2) hipotekę kaucyjną (hipoteca de maximo) dla zabezpieczenia istniejących wierzytelności o nieustalonej wysokości - do określonej sumy najwyższej, 3) hipotekę z ograniczoną odpowiedzialnością (hipoteca eon responsabilidad limitada), polegającą na wykluczeniu osobistej odpowiedzialności dłużnika i zachowaniu jedynie odpowiedzialności rzeczowej, 4) hipotekę łączną (hipoteca solidaria) oraz 48 Systemy ksiąg wieczystych.. 5) hipotekę dla zabezpieczenia przyszłych wierzytelności (hipoteca en garantia cle obligationes futuras). Ustanowienie hipoteki wymaga zachowania formy notarialnej i wpisu do księgi wieczystej - wpis ma charakter konstytutywny. Z pewnymi ograniczeniami hipoteka może być wyrażona w obcej walucie, przy czym możliwa jest zmiana waluty na żądanie dłużnika. Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z budynkami, które się na niej znajdowały w chwili ustanowienia hipoteki. Istotne jest to, że nigdy nie jest dokładnie znany obszar nieruchomości. Jest to spowodowane tym, że nieruchomość jest oznaczona w księdze wieczystej tylko przez podanie jej naturalnych granic (jak rzeki, drogi albo nazwiska właścicieli sąsiednich nieruchomości), wskutek czego po dokonanych pomiarach może się okazać, że podana w akcie notarialnym powierzchnia nie odpowiada rzeczywistości. W związku z tym art. 110 ustawy hipotecznej stanowi, że hipoteka obejmuje nieruchomość w granicach podanych w akcie bez względu na to, że później może okazać się, iż powierzchnia jest mniejsza lub większa. Strony mogą określić w umowie przedmioty znajdujące się na nieruchomości, które objęte są hipoteką. Hipoteka w zasadzie nie ogranicza właściciela w wykonywaniu jego prawa, jednakże w praktyce powszechnie stosowane jest umowne nakładanie pewnych ograniczeń, jak np. zakaz zbywania nieruchomości bez zgody wierzyciela. Realizacja hipoteki następuje w drodze egzekucji, która jest dosyć skomplikowana. W zasadzie jest to egzekucja sądowa, ale od 1992 r. możliwa jest także egzekucja pozasądowa, jeżeli taka jest wola stron i jeżeli w akcie ustanowienia hipoteki podana została najniższa cena wywoławcza dla pierwszej licytacji, a wierzytelność jest ściśle określona. Pozasądowe postępowanie egzekucyjne prowadzi notariusz mający siedzibę w miejscowości, w której położona jest nieruchomość. 19. Holandia Treść hipoteki według prawa holenderskiego odpowiada naszemu prawu. Hipoteka może obciążać zarówno nieruchomości 49 REJENT Nr 11 - listopad 1995 r. gruntowe, własność lokali, jak i ograniczone prawa rzeczowe zazwyczaj dzierżawę dziedziczną (emfiteuzę - erfpacht) lub prawo zabudowy (opstal). W zakresie finansowania budowy mieszkań i własności lokali wykształciły się wyspecjalizowane rodzaje hipotek: 1) hipoteka polegająca na spłacie wierzytelności pieniężnej przez cały czas w stałych ratach - w tym samym stopniu, w jakim zmniejsza się należność główna, zmniejszają się także odsetki, 2) hipoteka polegająca na sekcesywnej spłacie co roku, przez cały czas trwania umowy, w stałej wysokości należności, tak że początkowo spłacie ulegają tylko odsetki, 3) hipoteka na wierzytelności z tytułu ubezpieczenia na życie, polegająca na przelewie praw z tego ubezpieczenia na wierzyciela. Oprócz hipoteki zwykłej istnieje w Holandii hipoteka kredytowa albo bankowa, którą można porównać z niemieckim długiem gruntowym - patrz uwaga 21 (Grundschuld). Jest ona przeznaczona do zabezpieczania wszystkich istniejących i przyszłych wierzytelności określonego wierzyciela, np. z umowy bankowej, podczas gdy hipoteka zwykła zabezpiecza konkretną wierzytelność. Hipoteka ta jest najczęściej stosowana w stosunkach kredytowych związanych z budową mieszkań spółdzielczych. Dłużnikiem głównym jest spółdzielnia, która obciąża swoich członków przypadającymi na nich spłatami i obciąża ich udziały zastawem. Hipoteka bankowa może zostać wpisana jeszcze przed powstaniem wierzytelności - przysługuje jej wówczas pierwszeństwo z chwilą powstania wierzytelności. Ustanowienie hipoteki wymaga formy aktu notarialnego i obowiązkowego wpisu do księgi wieczystej; umowa, na podstawie której dłużnik zobowiązuje sie ustanowić hipotekę, nie wymaga takiej formy. Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z jej częściami składowymi, do których należą m.in. budynki. Hipoteka nie ogranicza właściciela nieruchomości w jego uprawnieniu do rozporządzania nieruchomością i korzystania z niej. Realizacja hipoteki następuje w drodze egzekucji i publicznej licytacji, jednakże wierzyciel hipoteczny ma prawo, w razie braku zaspokojenia wierzytelności, do publicznej sprzedaży nieruchomości w celu zaspokojenia swojej wierzytelności - sprzedaż taka 50 Systemy ksiąg wieczystych.. jest zwana parate eocecutie. Następuje ona w obecności notariusza. Na wniosek wierzyciela hipotecznego albo właściciela, prezes sądu okręgowego może zezwolić na sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki. 20. Luksemburg Kodeks cywilny Luksemburga uregulował hipotekę podobnie jak w prawie polskim: istota treść i charakter hipoteki zostały ukształtowane w taki sam sposób. Hipoteka występuje jako zwykła, tzn. umowna, ustawowa albo sądowa, tzn. oparta na orzeczeniu sądu. Prawo Luksemburga zna obok hipoteki przywileje i hipoteki ustawowe zabezpieczające określone rodzaje wierzytelności. Należą tu przede wszystkim przywileje podatkowe Skarbu Państwa, a także oparty na zasadzie subrogacji przez kredytobiorcę przywilej kredytodawcy, zabezpieczający jego wierzytelność z tytułu kredytu na zakup nieruchomości. Prawna natura tych przywilejów i hipotek ustawowych polega na pierwszeństwie wyprzedzającym hipotekę. Ustanowienie hipoteki zwykłej wymaga umowy w formie notarialnej i wpisu do rejestru hipotecznego prowadzonego przez urzędy hipoteczne (patrz wyżej pkt 8). Wyjątek stanowią zastawy i hipoteki zabezpieczające wierzytelności banku państwowego i państwowej kasy oszczędności Luksemburga z tytułu udzielonych pożyczek i kredytów. Hipoteki te są zwolnione od zachowania formy notarialnej, a dokumenty bankowe o ich ustanowieniu zrównane z nią. Wymaganiu wpisu do rejestru hipotecznego podlegają także przywileje i hipoteki zabezpieczające należności państwa, gmin i kasy chorych. Z wyjątkiem tych przywilejów i hipotek ustawowych, wszystkie inne hipoteki są skuteczne dopiero z dniem wpisu do rejestru. Hipoteka obejmuje nieruchomość wraz z częściami składowymi i przynależnościami, jeżeli przynależności te należą do osoby ustanawiającej hipotekę. Według teorii immobilisation par destination domniemywa się, że przynależności stanowiące rzeczy ruchome są uważane za części składowe nieruchomości, której służą 51 REJENT Nr 11 - listopad 1995 r. albo której są potrzebne ze względów gospodarczych, np. pojazdy konne w gospodarstwie rolnym. Związek ten zostaje zerwany z chwilą utraty tego przeznaczenia, np. z chwilą sprzedaży pojazdu. W tym wypadku zostaje automatycznie zwolniony spod obciążenia hipoteką, jedakże wierzyciel może wykonać swoje uprawnienia wynikające z hipoteki w stosunku do uzyskanej ceny sprzedaży. Hipoteka obejmuje także płody rolne, dopóki nie zostały odłączone od gruntu. . Hipoteka nie ogranicza właściciela w wykonywaniu prawa własności, dopóki nie została wszczęta egzekucja. Realizacja hipoteki następuje przez licytacyjną sprzedaż w drodze egzekucji sądowej przez komornika sądowego. Sprzedaż nieruchomości z wolnej ręki jest dopuszczalna za zgodą dłużnika i wierzyciela oraz innych wpisanych do rejestru hipotecznego wierzycieli. W tym wypadku sprzedaży dokonuje notariusz. Uproszczeniem realizacji hipoteki w drodze egzekucji sądowej jest możliwość wyrażenia przez dłużnika w akcie ustanowienia hipoteki zgody na sprzedaż obciążonej nieruchomości z pominięciem egzekucji sądowej. Warunkiem jest, aby hipoteka wierzyciela miała najwyższy stopień pierwszeństwa, a klauzula dotycząca takiego sposobu realizacji hipoteki (clause de voie paree) była zamieszczona na odpowiednim formularzu urzędu hipotecznego. W takim wypadku upoważniony w akcie ustanawiającym hipotekę notariusz przeprowadza sprzedaż, przy zastosowaniu wszelkich skróconych terminów, a ewentualne problemy rozstrzyga przewodniczący sądu okręgowego w przyśpieszonym postępowaniu. Od zarządzeń w tych sprawach nie ma odwołania. Taki sposób realizacji hipoteki zajmuje przeciętnie 6 miesięcy, a więc jest nieporównanie krótszy niż droga egzekucji sądowej. Tytułem egzekucji sądowej jest akt notarialny o ustanowieniu hipoteki, a w przypadku realizacji przywileju czynność prawna, w której został on ustanowiony. Tak więc wierzyciel hipoteczny nie potrzebuje uzyskiwać orzeczenia sądowego jako podstawy do wszczęcia egzekucji z nieruchomości. Egzekucja sądowa jest postępowaniem znacznie sformalizowanym. 52 Systemy ksiąg wieczystych.. 21. Niemcy Prawo niemieckie zna trzy rodzaje praw zastawniczych na nieruchomościach: hipotekę (Hypothek), dług gruntowy (GrundschulcL) i dług rentowy (Rentenschuld), który praktycznie nie ma żadnego znaczenia i w dalszych rozważaniach może być pominięty. Hipoteka jest prawem akcesoryjnym, zależnym od istnienia wierzytelności, uregulowanym szczegółowo w §§ 1113-1190 k.c.n. Dług gruntowy jest prawem zastawniczym o charakterze abstrakcyjnym, nie związanym z wierzytelnością, którego treścią jest jedynie „obowiązek zapłaty określonej sumy pieniężnej z nieruchomości" (§ 1191 k.c.n.). Kodeks cywilny niemiecki zawiera niewiele przepisów dotyczących długu gruntowego, odsyłając poza tym do przepisów o hipotece, z wyłączeniem tych, które dotyczą wierzytelności względnie długu osobistego. Ustanowienie długu gruntowego następuje w umowie zobowiązującej, w której z reguły zawarta jest klauzula, że świadczenia pieniężne dłużnika mają być zaliczone na poczet długu osobistego. Przy tej konstrukcji prawnej świadczenia owe nie mają wpływu na zakres obciążenia nieruchomości, tzn. nie powodują zmiany wpisu w księdze wieczystej, polegającej na ujawnieniu częściowego umorzenia długu gruntowego o dokonanie spłaty. Tak więc dług gruntowy może nadal obciążać nieruchomość pomimo całkowitego zaspokojenia wierzytelności, a dłużnikowi przysługuje jedynie roszczenie obligacyjne o zwolnienie nieruchomości od obciążenia. Dopóki to nie nastąpi, ujawniony w księdze wieczystej dług gruntowy może służyć, na podstawie odpowiedniej umowy, jako zabezpieczenie innej wierzytelności, bez potrzeby dokonywania jakichkolwiek dalszych czynności prawnych i ponoszenia zbędnych kosztów na notariusza lub opłaty sądowe. Dług gruntowy może być formą zabezpieczenia wierzytelności o charakterze zmiennym, np. z rachunku bieżącego. Wprawdzie może to nastąpić także przy pomocy hipoteki kaucyjnej( Hóchstbetragshypothek), ale praktyka kredytowa wykorzystuje w tym celu prawie wyłącznie instytucję długu gruntowego jako korzystniejszej od hipoteki kaucyjnej. Prawa zastawnicze na nieruchomościach mogą być ustanowione w formie tzw. listów hipotecznych albo listów długu gruntowego (Briefrechte; Hypotheken -, Grundschuldbriefe). Forma ta jest 53 REJENT Nr 11 - listopad 1995 r. często stosowana. Jest bowiem wygodna, ponieważ przelew danego prawa następuje przez samo wydanie listu, bez potrzeby wpisu w księdze wieczystej, gdy tymczasem czysto,księgowe prawo", a więc ustanowione bez listu, może być przedmiotem przeniesienia tylko przez wpis w księdze wieczystej. Praktykowane są obie formy zabezpieczenia. Prawo zastawnicze na nieruchomości powstaje w drodze rzeczowej umowy (Einigung - § 873 k.c.n.) i na podstawie wpisu w księdze wieczystej. Umowa ta nie wymaga - na podstawie przepisów materialnoprawnych - żadnej szczególnej formy, jednakże przepisy o postępowaniu wieczystoksięgowym wymagają, ażeby oświadczenie o ustanowieniu prawa zostało złożone w formie aktu notarialnego albo podpisy stron były uwierzytelnione przez notariusza. Jeżeli jednak dłużnik poddaje się rygorowi natychmiastowej egzekucji, wówczas konieczne jest zachowanie formy aktu notarialnego. Wymagania formy dotyczą jedynie oświadczenia właściciela nieruchomości, natomiast oświadczenie woli wierzyciela hipotecznego nie wymaga żadnej formy. Chociaż wierzytelność może być wyrażona w walucie obcej, to jednak wpis do księgi wieczystej musi nastąpić w walucie niemieckiej. Hipoteka i inne prawa zastawnicze na nieruchomości obejmują nieruchomość wraz z przynależnościami będącymi własnością właściciela gruntu oraz z istotnymi częściami składowymi, do których zalicza się budynki. Budynki nie sa objęte obciążeniem, jeżeli znajdują sie na gruncie będącym przedmiotem prawa zabudowy, a na obszarze byłej NRD będącym przedmiotem użytkowania - w tych wypadkach budynki nie są uważane za istotne części składowe gruntu. Hipoteka i inne prawa zastawnicze nie ograniczają właściciela nieruchomości w rozporządzaniu jego prawem i korzystaniu z niego. Realizacja hipoteki następuje w drodze egzekucji. Podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy. Tytułem wykonawczym może być akt notarialny, w którym dłużnik poddał sie dobrowolnie egzekucji albo wyrok sadowy zobowiązujący właściciela do znoszenia egzekucji. Według danych uzyskanych na podstawie ankiety, 54 Systemy ksiąg wieczystych.. z nieruchomości w latach 1981-1985 trwała przeciętnie rok lub dłużej. egzekucja 22. Portugalia Portugalski kodeks cywilny (art. 686 i nast.) reguluje instyhipoteki, przewidując trzy jej postacie: 1) Hipotekę ustawową - powstającą ex lege dla zabezpieczenia wierzytelności państwa, gmin i instytucji prawa publicznego z tytułu podatków i usług. Hipoteka ustawowa zabezpiecza także pewne uprzywilejowane wierzytelności wymagające ochrony ze względu na szczególną sytuację uprawnionych. Należą tu wierzytelności osób małoletnich, upośledzonych umysłowo przeciwko ich opiekunom, dłużnikom alimentacyjnym i dłużnikom z tytułu zapisów testamentowych. Dłużnik może żądać zastąpienia hipoteki ustawowej przez kaucję. Kredytodawcy przysługuje także prawo żądania dodatkowego zabezpieczenia w postaci kaucji, gdy majątek kredytobiorcy nie zapewnia należytego zabezpieczenia udzielonego kredytu. Jeżeli ani ustawa, ani tytuł nie precyzują co ma stanowić przedmiot zabezpieczenia, hipoteka może być wpisana na dowolnych przedmiotach majątkowych dłużnika. 2) Hipoteka sądowa (art. 710 ust. 1 port. k.c.), którą można porównać z naszą hipoteką przymusową, zabezpiecza zasądzone prawomocnym wyrokiem świadczenia pieniężne lub świadczenia, których przedmiotem jest wydanie oznaczonej rzeczy. 3) Tzw. hipoteka dobrowolna (art. 712 port. k.c.), powstająca na podstawie umowy lub jednostronnego oświadczenia woli, w tym także w testamencie (testamenty są w Portugalii notarialnymi dokumentami publicznymi). Hipoteka jest prawem akcesoiyjnym - jej treść odpowiada naszemu prawu. Ustanowienie hipoteki następuje pod rygorem nieważności w formie aktu notarialnego. Formy tej wymaga także czynność zobowiązująca do ustanowienia hipoteki. Zazwyczaj ustanowienie hipoteki następuje w wykonaniu czynności o charakterze obligacyjnym - wówczas umowa rzeczowa zawiera załącznik w postaci protokołu notarialnego, obejmującego treść czynności zobowiązującej. Wpis hipoteki do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny. tucję 55 REJENT Nr 11 - listopad 1995 r. Hipoteka nie może być ustanowiona, gdy nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej. W tym wypadku może nastąpić jedynie zawarcie umowy przedwstępnej zobowiązującej do ustanowienia hipoteki po założeniu księgi wieczystej. Dopuszczalne jest ustanowienie hipoteki w walucie obcej. W takim wypadku wpisuje się także sumę w walucie portugalskiej, obliczoną według kursu urzędowego. Przedmiotem hipoteki jest nieruchomość z jej częściami składowymi. Oprócz nieruchomości przedmiotem hipoteki może być tzw. prawo powierzchni, polegające na prawie budowy na cudzym gruncie i zakładania na nim plantacji i drzewostanu. Ponieważ jednak prawo to jest prawem czasowym, przeto hipoteka obciążająca je może być skutecznie ustanowiona tylko na czas jego trwania. Przedmiotem hipoteki mogą być także: prawo korzystania z obiektów publicznych (bardzo rzadko spotykane) na podstawie pozwolenia organu rządowego, prawo użytkowania tych obiektów, nieruchomości i domów. Przedmiotem hipoteki może być poza tym odrębna własność mieszkań (propriedade Horizontal). Hipoteka może być ustanowiona na udziale we własności. Hipoteka obejmuje nieruchomość z jej częściami składowymi. Hipoteka nie ogranicza właściciela w wykonywaniu przysługującego mu prawa. Realizacja hipoteki następuje w drodze egzekucji sądowej przez sprzedaż z licytacji albo przez sprzedaż pozasądową na giełdzie lub z wolnej ręki na rzecz określonych instytucji. W każdym wypadku o sposobie sprzedaży decyduje sąd. Sprzedaż z wolnej ręki może nastąpić dopiero wtedy, gdy żąda tego dłużnik i większość wierzycieli albo gdy postanowi tak sędzia z uwagi na małą wartość nieruchomości i wysokie koszty egzekucji sądowej. Jeżeli przedmiotem hipoteki są rzeczy ruchome, możliwa jest sprzedaż ich przez ich firmę aukcyjną. Podstawą egzekucji jest tytuł wykonawczy. W braku tytułu wykonawczego egzekucja może być przeprowadzona dopiero po wykazaniu istnienia wierzytelności i faktu, że dłużnik pozostaje w zwłoce. 56 Systemy ksiąg wieczystych.. 23. Szwajcaria Szwajcarski kodeks cywilny (art. 793-883 w zw. z art. 782-792) zna trzy rodzaje praw hipotecznych obciążających nieruchomości wpisane do księgi wieczystej celem zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych w walucie szwajcarskiej: hipoteka na nieruchomościach (Grundpfandverschreibung), list hipoteczny (gruntowy Schuldbrief) oraz zapis ciężaru realnego (gruntowego - Giilt). Powstanie każdego z tych zabezpieczeń wymaga zachowania formy dokumentu urzędowego i wpisu do księgi wieczystej, mającego konstytutywny charakter. Każde z wymienionych praw obciąża nieruchomości wraz z jej częściami składowymi i - w zasadzie przynależnościami. Wierzytelności w ten sposób zabezpieczone nie ulegają przedawnieniu. Zabezpieczenie obejmuje sumę kapitałową, koszty licytacji i odsetki zwłoki, odsetki bieżące za ostatnie trzy lata. W zakresie obciążania hipoteką nieruchomości rolnych obowiązuje poza wymienionymi na wstępie przepisami k.c. szw. ustawa związkowa z dnia 4 X 1991 r. o nieruchomościach chłopskich, (Bundesgesetz iiber das bauerliche Bodenrecht - BGBB), która w art. 73-78 przewiduje pewne ograniczenia dopuszczalnej wysokości obciążeń nieruchomości rolnymi prawami zastawniczymi. Hipoteka (Gru.ndpfandverschreibu.ng) zabezpiecza istniejącą, przyszłą lub mogącą powstać w przyszłości wierzytelność pieniężną w stałej lub zmiennej wysokości na nieruchomości dłużnika lub osoby trzeciej. Posiada więc cechy polskiej hipoteki zwykłej i kaucyjnej zarazem. List hipoteczny (Schuldbrief) zabezpiecza wierzytelność osobistą na nieruchomości, której wartość strony mogą oprzeć na urzędowym szacunku. Zapis ciężaru realnego zabezpiecza wierzytelność na nieruchomości rolniczej, budynku stanowiącym odrębną własność i nieruchomości stanowiącej teren budowlany. Dłużnikiem jest wyłącznie każdoczesny właściciel nieruchomości, którego odpowiedzialność ogranicza się do odpowiedzialności rzeczowej. List hipoteczny i zapis ciężaru realnego nie mogą zawierać warunku ani zastrzegać wzajemnego świadczenia. Wystawienie listu lub zapisu powoduje wygaśnięcie na podstawie nowacji pierwotnego zobowiązania, które było podstawą powsta- 57 REJENT Nr 11 - listopad 1995 r. nia zabezpieczenia. Ustanowienie każdego z tych zabezpieczeń wymaga obok wpisu do księgi wieczystej wystawienia dokumentu. Dokument sporządza i podpisuje (pod rygorem nieważności) zarządca ksiąg wieczystych. Dokument ten może być wydany wierzycielowi tylko za wyraźną zgodą dłużnika i właściciela nieruchomości; może być wystawiony imiennie lub na okaziciela. W razie rozbieżności między treścią dokumentu a wpisem w księdze wieczystej rozstrzyga treść wpisu. W razie zaginięcia lub zniszczenia dokument może zostać umorzony przez sąd, a gdy termin płatności jeszcze nie nadszedł, może być zastąpiony duplikatem. Przeniesienie zabezpieczonej wierzytelności wymaga wydania dokumentu nabywcy. W Szwajcarii istnieją, dla zabezpieczenia określonych wierzytelności, ustawowe hipoteki i ciężary realne, które obciążają nieruchomość bez wpisu. 24. Włochy Prawo włoskie zna hipotekę umowną i ustanowioną jednostronnym oświadczeniem woli właściciela oraz hipotekę sądową. Obok nich istnieje jeszcze specjalny rodzaj hipoteki zabezpieczającej wierzytelność wekslową, która nie ma w praktyce większego znaczenia. Treść i charakter hipoteki włoskiej odpowiada hipotece polskiej. Hipoteka umowna uważana jest za najlepiej nadającą się do zabezpieczenia wierzytelności z tytułu udzielonego kredytu. Ustanowienie hipoteki umownej oraz jednostronne oświadczenie woli właściciela o ustanowieniu hipoteki wymagają zachowania formy aktu notarialnego albo notarialnego uwierzytelnienia podpisu. Hipoteka powstaje z chwilą wpisu do rejestru nieruchomości. Realizacja hipoteki odbywa się w drodze egzekucji sądowej na podstawie tytułu wykonawczego przeciwko dłużnikowi osobistemu. Tytułem wykonawczym są przede wszystkim orzeczenia sądowe, weksle i dokumenty notarialne ustanawiające obowiązek zapłaty, którym prawo przyznaje moc tytułów egzekucyjnych. Jest to postępowanie długie i skomplikowane. Zazwyczaj trwa ono od trzech do ośmiu lat. 58 Systemy ksiąg wieczystych.. Wykaz literatury 1) Praca zbiorowa: Der Realkredit in den Landem der EG, pod redakcją prof. dr. Reinharda Weltera, Deutscher Sparkassenverlag, Stuttgart 1994. 2) Charles Randell, Real property securities in particular for crossfrontier loans - England and Wales, w dziele zbiorowym: Rechtsfragen bei Bankleistungen im Europaischen Binnenmarkt, „Bundesanzeiger" 1994, s. 449 i n. 3) Praca zbiorowa: Rechtsfragen bei Bankleistungen im Europaischen Binnenmarkt, Teil 2, Verbraucherschutz bei des Kreditvergabe, insbesondere bei grenztiberschreitenden Geschaften (Landerberichte), s. 273-467. 4) Herbert Hofmeister i Helmut Auer, Das moderne Grundbuch, Wien 1992. 59
