Wynajem mieszkan w Niemczech Wskazó wki

Holzmarkt 7
D-15230 Frankfurt (Oder)
__________________________________________________________________________________
Wynajem mieszkan w Niemczech
Wskazówki
●Poszukiwanie mieszkania: Proszę obejrzeć kilka interesujących Państwa mieszkań i porównać je ze
sobą.
●Prowizja maklera: Jeżeli wynajem nastąpi dzięki pośrednictwu maklera i dojdzie do podpisania
umowy najmu, pośrednik może żądać prowizji o maksymalnej wysokości dwóch miesięcznych
czynszów plus podatek VAT.
●Umowa najmu: Wynajmujący może zaproponować umowę najmu na czas określony lub
nieokreślony. Z reguły umowa najmu powinna być zawsze zawierana na czas nieokreślony bez
wykluczenia prawa do wcześniejszego wypowiedzenia najmu.
●Wypowiedzenie: Najemca ma prawo do wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony w
dowolnym
czasie
z
zachowaniem
trzymiesięcznego
okresu
wypowiedzenia.
Umowa
najmu
na czas
określony
wygasa
z
upływem
uzgodnionego
czasu.
Umowa najmu na czas określony z wyłączeniem prawa do wcześniejszego wypowiedzenia (maksymalnie 4 lata) może zostać zakończona dopiero po upływie minimalnego czasu trwania umowy.
Najemca może wypowiedzieć umowę tylko z uregulowanych ustawowo powodów: wielokrotne
zaleganie z płatnościami, użytkowanie niezgodne z umową, karygodne naruszenie obowiązków.
●Zmiana umowy najmu: Dopóki mieszkacie Państwo w swoim mieszkaniu, obowiązuje również
umowa najmu. W przypadku zmiany zarządcy budynku, tudzież sprzedaży Państwa mieszkania lub
domu, nie jesteście Państwo zobowiązani do podpisania nowej umowy, czy też akceptowania zmian
poszczególnych postanowień umowy.
●Wadium: Oprócz uzgodnionego czynszu właściciel może wymagać uiszczenia wadium przy podpisywaniu umowy najmu, które nie może przekraczać kwoty równej wysokości czynszu za trzy miesiące
bez kosztów eksploatacji. Najemca może zapłacić wadium w trzech ratach, powinien to zrobić
przelewem na „rachunek depozytowy”. Po upływie stosunku najmu wynajmujący nie musi zwrócić
wadium bezpośrednio po wyprowadzce, z reguły ma on na to czas nawet do 6 miesięcy. Roszczenia
najemcy do zwrotu kaucji ulegają przedawnieniu po upływie trzech lat.
●Koszty eksploatacji: Oprócz czynszu – podobnie jak w Polsce – muszą zostać zapłacone koszty
eksploatacji (takie jak ogrzewanie, woda, usuwanie śmieci, winda, energia elektryczna, ubezpieczenie
części wspólnych budynku, sprzątanie domu, itp.). Opląty te należy ustalić w umowie najmu i prawie
zawsze płacić zaliczkowo każdego miesiąca oprócz miesięcznego czynszu.
●Wysokość zaliczki na poczet kosztów eksploatacji: Wynajmujący powinien (nie musi) uzgodnić
odpowiednie zaliczki na poczet kosztów eksploatacji. Macie Państwo prawo wglądu w certyfikat
energetyczny domu i powinniście sprawdzić, czy dom ma dobrą izolacje cieplną. Domy o
zapotrzebowaniu na energię ponad 150 kWh / mkw rocznie mają wysokie koszty ogrzewania (od 800
do 2.000 Euro rocznie). Niskie koszty ogrzewania są tylko w domach o wartości mniejszej niż 80 kWh /
mkw rocznie (poniżej 600 Euro rocznie), jeśli jest się oszczędnym w ogrzewaniu mieszkania.
●Rozliczenie kosztów eksploatacji: Należy kazać sobie wyjaśnić sposób odczytywania liczników
zużycia wody i centralnego ogrzewania i regularnie zapisywać (co miesiąc) stan zużycia wody i
centralnego ogrzewania. Rozliczenie następuje raz w roku za rok ubiegły. Najemca ma prawo do
sprawdzenia naliczonych kosztów eksploatacji na podstawie oryginalnego dokumentu.
●Zaświadczenie o aktualnej sytuacji finansowej: Wynajmujący często wymaga zaświadczenia o
dochodach osoby zainteresowanej wynajmem. Równie często wymagane jest zaświadczenie, że
osoba zainteresowana wynajmem nie ma długów z tytułu najmu lokalu u byłych wynajmujących.
●Porządek w budynku: W niektórych domach czynszowych części wspólne budynku (np. klatki
schodowe) sprzątane są przez firmę. Częsty też jest wariant, że mieszkańcy sprzątają sami zgodnie z
ustalonymi dyżurami (Hausordnung).
●Porozumiewanie się: Rozmów i negocjacji z wynajmującym są zazwyczaj prowadzone w języku
niemieckim (z wyjątkiem niektórych przypadkach). Dokumenty takie jak umowa najmu itd. są
dostępne tylko w języku niemieckim. Osoby zainteresowane wynajmem, które nie znają języka
niemieckiego w wystarczającym stopniu, powinny poszukać wsparcia osoby znającej język.
●Podnajemca: Zakwaterowanie w mieszkaniu członków bliskiej rodziny (małżonka, dzieci, rodziców)
nie jest podnajęciem i dlatego też nie podlega obowiązkowi posiadania zezwolenia. Jednakże bez
pozwolenia wynajmującego, najemca nie jest uprawniony do przekazywania wynajmowanego
mieszkania osobom trzecim, dotyczy to również życiowego partnera/partnerki. Goście nie są
lokatorami, i mogą przebywać w mieszkaniu najemcy przez kilka tygodni, bez zgody wynajmującego.
●Usterki: Za konserwacje i naprawy w wynajmowanej nieruchomości jest odpowiedzialny jej
właściciel. Jeżeli najemca sam spowodował szkodę, musi on ponosić koszty naprawy szkód.
●Przebudowa przez najemcę: Najemca może dokonywać przebudowy mieszkania. Jednak, jeżeli
planuje on ingerencję we własność wynajmującego, potrzebuje on do tego zawsze pisemnej zgody od
właściciela. Pozwolenie powinno również określać to, w jakim stanie powinien pozostawić mieszkanie
najemca przy wyprowadzce. Często najemca powinien przywrócić mieszkanie do stanu pierwotnego,
dlatego nie powinno się przeprowadzać niektórych zmian w zabudowie.
Projekt współfinansowany ze środków Europejskiego Funduszu Rozwoju Regionalnego w ramach Programu
Operacyjnego Współpracy Transgranicznej Polska (Województwo Lubuskie) – Brandenburgia 2007-2013.
Pokonać granice poprzez wspólne inwestycje w przyszłość