Ogólna charakterystyka banków hipotecznych i listów zastawnych w

Ogólna charakterystyka banków hipotecznych i listów zastawnych w

Zeszyty
Naukowe nr
725
Akademii Ekonomicznej w Krakowie
2006
Ewa Barbara Gorlecka
Studium Doktoranckie
Wydziału Finansów
Ogólna charakterystyka banków
hipotecznych i listów zastawnych
w prawie polskim
1. Wprowadzenie
Geneza bankowości hipotecznej sięga XVIII w., kiedy w Europie po okresie wojny siedmioletniej (1756–1763) znacznie pogorszyła się sytuacja finansowa
szlachty i podjęto próby ożywienia gospodarczego poprzez stworzenie systemu długoterminowych kredytów udzielanych właścicielom nieruchomości, stanowiących
jednocześnie jego zabezpieczenie. W 1770 r. powołano Śląskie Towarzystwo Kredytowe Ziemskie, pierwszą instytucję wyspecjalizowaną w udzielaniu kredytów
hipotecznych refinansowanych poprzez wystawienie ziemskich listów zastawnych,
stanowiących źródło wierzytelności zabezpieczonej na nieruchomości obciążonej
kredytem. Moment powołania pierwszych banków hipotecznych okazał się decydującym impulsem do rozwoju bankowości hipotecznej i systemu listów zastawnych
w całej Europie. Powstały w 1852 r. we Francji Credit Foncier de France, a następnie, na wzór którego utworzono w 1862 r. Frankfurcki Bank Hipoteczny, wymusiły
pierwsze regulacje prawne, do których należy niemiecka ustawa o bankach hipotecznych z 13 lipca 1899 r., wprowadzona w życie z dniem 1 stycznia 1900 r.
Por. A. Drewicz-Tułodziecka, O.M. Stöcker, Komentarz do Ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych, Warszawa 2000, s. 14.
Niemiecka ustawa o bankach hipotecznych jest wynikiem ewolucji europejskich systemów
bankowości hipotecznej, w którym znaczący wkład odegrały polskie doświadczenia, stawiając nas
w gronie najbardziej aktywnych propagatorów i praktyków instytucji kredytu długoterminowego
i konstrukcji listu zastawnego. Na sukces polskiego listu zastawnego miał wpływ dobrze funkcjonujący system ksiąg wieczystych i prawo hipoteczne.
Ewa Barbara Gorlecka
106
Pierwszym polskim bankiem hipotecznym, a zarazem pierwszym polskim
bankiem akcyjnym był Uprzywilejowany Galicyjski Akcyjny Bank Hipoteczny,
założony we Lwowie w 1867 r., który łączył standardową działalność bankową
z działalnością w sferze kredytu długoterminowego. Ponadto na terenie Galicji
funkcjonował Hipoteczny Bank Austriacko-Węgierski, który swoją działalnością
obejmował całą monarchię austriacką oraz Zakład Kredytowy Włościański, a pod
zaborem rosyjskim Wileński Bank Ziemski. W odrodzonej Polsce funkcjonowanie
banków hipotecznych i emitowanych przez nie listów zastawnych regulowało Rozporządzenie Prezydenta RP z 17 marca 1928 r. o prawie bankowym. Zgodnie z art.
68 Rozporządzenia bankami hipotecznymi były przedsiębiorstwa bankowe, które
albo wyłącznie, albo obok innych statutem dozwolonych czynności zajmowały się
udzielaniem pożyczek na hipotekę nieruchomości i na tej podstawie wydawały listy
zastawne. Na mocy przepisów dekretu z dnia 25 października 1948 r. o zasadach
i trybie likwidacji niektórych instytucji kredytu długoterminowego oraz dekretu
z 25 października 1948 r. o reformie bankowej zlikwidowano instytucję bankowości
hipotecznej w Polsce, skazując ją na prawie 50-letnią przerwę w jej istnieniu.
2. Podstawy prawne i zasady funkcjonowania banków
hipotecznych i emisji listów zastawnych
W dniu 29 sierpnia 1997 r. uchwalona została ustawa o listach zastawnych
i bankach hipotecznych, która restytuowała banki hipoteczne w polskim systemie bankowym. Ustawodawca przy opracowywaniu tej ustawy w wielu kwestiach
wzorował się na Rozporządzeniu Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 16 marca
1928 r. o prawie bankowym, a prawie półwieczną lukę w istnieniu banków
hipotecznych w Polsce uzupełniał, opierając się na przepisach funkcjonujących
w Niemczech, gdzie system ten miał takie same korzenie, jak w Polsce, i nieprzerwanie funkcjonuje. Polski ustawodawca, podobnie jak ustawodawca niemiecki, wyszedł z zasady maksymalizacji bezpieczeństwa banków hipotecznych
A. Gąsowska, Bankowość hipoteczna, Poltext, Warszawa 2000, s. 120.
Dz.U. 1928, nr 34, poz. 321, art. 68–83.
Dz.U. 1948, nr 36, poz. 279.
Dz.U. 2003, nr 99, poz. 919 ze zm., cyt. dalej jako l.z.b.h.
Niemiecka ustawa o bankach hipotecznych z 1900 r. była wielokrotnie nowelizowana. Model
niemieckich banków hipotecznych okazał się najbardziej efektywny, a konstrukcja listów zastawnych oraz sposoby zabezpieczenia ich emisji najbardziej odpowiadają wymogom nowoczesnego
instrumentu finansowego, służącego pozyskiwaniu długoterminowego kapitału. Świadczy o tym
znaczący udział listów zastawnych w finansowaniu budownictwa w Niemczech.
A. Gąsowska, op. cit, s. 120.
Ogólna charakterystyka banków hipotecznych…
107
oraz emitowanych przez nie listów zastawnych. Przepisy zawierają katalog norm
ostrożnościowych, które w toku praktyki zostały wypracowane w poszczególnych krajach Europy Zachodniej oraz Wschodniej. Założenia, na których opiera
się działalność banków hipotecznych, to:
1) zasada pełnej specjalizacji: określenie podstawowych czynności banków
hipotecznych jako udzielanie kredytów zabezpieczonych hipoteką lub kredytów
zabezpieczonych w pełnej wysokości wraz z odsetkami przez Skarb Państwa,
NBP, Unię Europejską lub jej państwa członkowskie, EBOiR, EBI lub MBOiR
oraz nabywanie wierzytelności innych banków z tytułu udzielenia ww. kredytów
i emitowanie hipotecznych i publicznych listów zastawnych (art. 12 l.z.b.h); określenie zamkniętego katalogu czynności, które obok czynności podstawowych
mogą być wykonywane przez banki hipoteczne (art. 15 l.z.b.h), a także określenie możliwych sposobów przeznaczania wolnych środków (art. 16 l.z.b.h)
w inwestycje o wysokiej pewności;
2) granica obiegu: łączna kwota nominalnych wartości znajdujących się w obrocie listów zastawnych banku hipotecznego nie może przekroczyć 40-krotności jego
funduszy własnych (art. 17 pkt. 1 l.z.b.h);
3) zasada pełnego pokrycia: łączna kwota nominalnych wartości znajdujących
się w obrocie hipotecznych listów zastawnych nie może przekroczyć sumy nominalnych kwot wierzytelności banku zabezpieczonych hipoteką, stanowiących
podstawę emisji (pokrycie zwykłe), z tym że podstawą do 10% wartości emisji
mogą być środki banku hipotecznego ulokowane w papierach wartościowych emitowanych lub gwarantowanych przez Skarb Państwa, NBP, Unię Europejską lub
jej państwa członkowskie, EBOiR, EBI lub MBOiR, ulokowane w NBP lub posiadane w gotówce (pokrycie zastępcze; art. 18 l.z.b.h);
4) granica emisji: ze środków uzyskanych z emisji listów zastawnych bank
hipoteczny może refinansować kredyty zabezpieczone hipotecznie lub nabyte
wierzytelności z tytułu udzielenia takich kredytów przez inne banki do kwoty
stanowiącej 60% bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości (art. 14 l.z.b.h) zdefiniowanej jako wycena dokonana z zachowaniem należytej staranności, uwzględniając jedynie związane z nią dochody mające trwały charakter (art. 22 l.z.b.h),
dokładne reguły wyceny mają określić same banki w specjalnym regulaminie,
który ma być zatwierdzony prze KNB;
Warto zaznaczyć, że polskie normy ostrożnościowe są w niektórych aspektach bardziej restrykcyjne niż rozwiązania niemieckie: granica obiegu wynosi 40-krotność, a nie 60-krotność kapitałów
własnych, dodatkowo została określona maksymalna kwota pojedynczego kredytu jako 80% wartości bankowo-hipotecznej. Polska ustawa nie zawiera warunku, co do wielkości kapitału własnego,
pozostawiając ten fakt do decyzji KNB. Ponieważ w zakresie nie uregulowanym ustawą obowiązują
przepisy ustawy Prawo bankowe, obecnie wymogiem kapitałowym jest suma 5 mln euro.
108
Ewa Barbara Gorlecka
5) wysokość pojedynczego kredytu: nie może przekroczyć 80% bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości10;
6) ogólna kwota wierzytelności: z tytułu udzielenia kredytów zabezpieczonych
hipotecznie lub nabycia od innych banków wierzytelności z tytułu udzielenia
takich kredytów nie może przekroczyć 10% ogólnej kwoty wierzytelności banku
zabezpieczonych hipoteką;
7) wierzytelności zabezpieczone hipotekami11 ustanowionymi w trakcie realizacji budowy nie mogą przekroczyć 10% ogólnej wartości wierzytelności hipotecznych będących podstawą pokrycia listów zastawnych, przy czym w ramach
tego limitu wierzytelności zabezpieczone hipotekami „pod zabudowę” nie mogą
przekroczyć 10% (art. 23 l.z.b.h);
8) zasada szczególnego nadzoru, którego podstawowym elementem jest instytucja powiernika i jego zastępcy. Są oni powoływani przy każdym banku przez
KNB po zaciągnięciu opinii zarządu banku hipotecznego i nie mogą być pracownikami tego banku; zadania powiernika i jego zastępcy są szczegółowo
uregulowane w ustawie (w art. 30 i 31 l.z.b.h) i dotyczą przede wszystkim
nadzoru pokrycia listów zastawnych oraz przestrzegania przez bank norm ostrożnościowych; zgodnie z ustawą banki hipoteczne podlegają także szczególnemu
nadzorowi NBP (art. 34 l.z.b.h);
9) zasada pierwszeństwa zaspokojenia: w razie upadłości banku hipotecznego
tworzona jest specjalna masa z wpisanych do rejestru zabezpieczeń wierzytelności,
która służy wyłącznie do zaspokojenia roszczeń wierzytelności z listów zastawnych, tzw. przywilej upadłościowy (art. 53 l.z.b.h).
10
Bankowo-hipoteczna wartość nieruchomości to ustalona zgodnie z przepisami wartość,
która w ocenie banku hipotecznego odzwierciedla poziom ryzyka związanego z nieruchomością jako przedmiotem zabezpieczenia kredytów udzielanych przez bank hipoteczny. Ustalenie
bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości jest dokonywane na podstawie ekspertyzy, z zachowaniem należytej staranności i ostrożności, w szczególności z uwzględnieniem jedynie tych cech
nieruchomości oraz związanych z nią dochodów, które przy założeniu racjonalnej eksploatacji
mogą mieć trwały charakter i które może uzyskać każdy posiadacz nieruchomości. Wprowadzenie
tej wartości do ustawodawstwa zintensyfikowało prace nad wprowadzeniem jednolitych zasad
posługiwania się nią krajach Unii Europejskiej. Szczegółowe zasady ustalania bankowo-hipotecznej wartości nieruchomości określa regulamin wydawany przez bank hipoteczny. Regulamin, a także każda jego zmiana, wymagają zatwierdzenia przez Komisją Nadzoru Bankowego
(art. 22 l.z.b.h).
11
Zabezpieczenie hipoteką oznacza hipotekę na rzecz banku hipotecznego ustanowioną na prawie użytkowania wieczystego lub prawie własności nieruchomości położonej na obszarze kraju.
Ogólna charakterystyka banków hipotecznych…
109
3. Definicja banku hipotecznego jako banku specjalnego.
Podstawowe czynności banku hipotecznego
Ustawa określa banki hipoteczne jako wyspecjalizowane banki działające na
podstawie przepisów tej ustawy, a w sprawach nią nie uregulowanych stosuje się
do nich przepisy ustawy Prawo bankowe12 oraz o NBP13. Banki hipoteczne mogą
być powoływane tylko w formie spółki akcyjnej, a ich wyposażenie kapitałowe
ma być określone w drodze uchwały przez KNB14. Bank hipoteczny może wykonywać wyłącznie czynności określone w ustawie. Do podstawowych czynności
banku hipotecznego15 należy:
– udzielanie kredytów zabezpieczonych hipoteką,
– udzielanie kredytów nie zabezpieczonych hipoteką, zabezpieczonych w pełnej wysokości wraz z odsetkami przez Skarb Państwa, NBP, Unię Europejską lub
jej państwa członkowskie, EBOiR, EBI lub MBOiR (Bank Światowy),
– nabywanie wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez nie
kredytów zabezpieczonych hipoteką oraz wierzytelności z tytułu kredytów nie
zabezpieczonych hipoteką, o których mowa w pkt. 2,
– emitowanie hipotecznych listów zastawnych, których podstawę stanowią
wierzytelności banku hipotecznego z tytułu: udzielonych kredytów zabezpieczonych hipoteką oraz nabytych wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych
przez nie kredytów zabezpieczonych hipoteką,
– emitowanie publicznych listów zastawnych, których podstawę stanowią:
wierzytelności banku hipotecznego z tytułu udzielonych kredytów nie zabezpieczonych hipoteką, o których mowa w pkt. 2 oraz nabyte przez Bank hipoteczne
wierzytelności innych banków z tytułu udzielonych przez nie kredytów niezabezpieczonych hipoteką, o których mowa w pkt. 2.
Ponadto banki hipoteczne mogą wykonywać czynności, takie jak:
– przyjmowanie lokat terminowych,
– zaciąganie kredytów i pożyczek,
– emitowanie obligacji,
– przechowywanie papierów wartościowych,
12
13
T.j., Dz.U. 2002, nr 72, poz. 665 ze zm.
T.j., Dz.U. 2005, nr 1, poz. 2.
Uchwała Komisji Nadzoru Bankowego z dnia 6 stycznia 1999 r., Dz.Urz. NBP, nr 2, poz. 3
art. 9 i 11 wraz ze zm.
14
15
Art. 12 l.z.b.h może stanowić definicję banku hipotecznego, której ustawa w sposób bezpośredni nie podaje. Przedmiotem tego artykułu jest podstawowy zakres czynności banku hipotecznego, które stanowią o jego specyfice. Artykuł 12 l.z.b.h wyczerpująco określa, jakie czynności
podstawowe mogą być wykonywane przez bank hipoteczny, dlatego pełni rolę zasadniczej regulacji
dla określenia charakteru banku hipotecznego jako banku specjalistycznego.
110
Ewa Barbara Gorlecka
– nabywanie akcji lub udziałów innych podmiotów, których forma prawna
zapewnia ograniczenie odpowiedzialności banku hipotecznego do wysokości
zainwestowanych środków, o ile służy to wykonywaniu czynności banku hipotecznego, przy czym ogólna wartość akcji i udziałów nie może przekroczyć 10%
wysokości funduszy własnych (art. 15 l.z.b.h),
– prowadzenie rachunków bankowych służących obsłudze projektów inwestycyjnych realizowanych z wykorzystaniem kredytów udzielonych przez bank
hipoteczny,
– świadczenie usług konsultacyjno-doradczych zawiązanych z rynkiem nieruchomości, w tym także w zakresie ustalania bankowo-hipotecznej wartości
nieruchomości,
– zarządzanie wierzytelnościami banku hipotecznego oraz innych banków,
z tytułu kredytów, o których mowa w art. 12 l.z.b.h, jak również udzielanie tych
kredytów w imieniu innych banków na podstawie zawartych z nimi umów.
Powyższy katalog czynności jest katalogiem zamkniętym16, a jego uzupełnieniem jest określenie możliwych sposobów przeznaczenia wolnych środków
(art. 16 l.z.b.h) w inwestycje o wysokim stopniu pewności, takie jak:
– lokaty w bankach posiadających kapitał własny w wysokości nie mniejszej
niż równowartość w złotych kwoty 10 mln euro przeliczonej według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski,
– nabycie wyemitowanych przez siebie listów zastawnych w celu ich zdeponowania pod nadzorem powiernika, o ile jest to związane z wypełnieniem przez bank
hipoteczny wymogu, o którym mowa w art. 18 l.z i b.h, lub w celu umorzenia,
– nabycie papierów wartościowych, emitowanych lub gwarantowanych przez
podmioty, o których mowa w art. 3, ust. 2, pkt. 1 l.z.b.h,
– nabycie papierów wartościowych emitowanych przez jednostki samorządu
terytorialnego,
– nabycie listów zastawnych emitowanych przez inne banki hipoteczne.
Banki hipoteczne mogą również nabywać nieruchomości, ale jedynie w celu
uniknięcia strat z tytułu udzielonych kredytów zabezpieczonych hipoteką, oraz
gdy jest to niezbędne ze względu na potrzeby związane z działalnością banku (art.
16, pkt. 2 l.z.b.h). Charakterystyka czynności banku hipotecznego wyraźnie wskazuje na jego specjalizację w udzielaniu kredytów hipotecznych z jednej strony i refinansowanie ich za pomocą listów zastawnych z drugiej, a tym samym na rolę
banku hipotecznego jako pośrednika między rynkiem nieruchomości a rynkiem
kapitałowym. Wszystkie pozostałe czynności mają charakter jedynie pomocniczy.
16
Banki hipoteczne mogą podejmować działania służące wykonywaniu czynności, o których
mowa w art. 12 i art. 15, ust. 1, pkt 1–3 i 5 l.z.b.h, a w szczególności: wykonywać czynności
obrotu dewizowego, wykonywać czynności ograniczające ryzyko walutowe i ryzyko stopy procentowej, z zastrzeżeniem art. 19 ust. 2 l.z.b.h.
Ogólna charakterystyka banków hipotecznych…
111
4. Hipoteczne i publiczne listy zastawne
Listy zastawne są rodzajem dłużnych papierów wartościowych, a dokładnie rzecz biorąc obligacji, które mają prawo emitować jedynie banki hipoteczne.
W zakresie nie uregulowanym ustawą o listach zastawnych i bankach hipotecznych do zasad emisji, obrotu i wykupu listów zastawnych mają zastosowania przepisy Prawa o publicznym obrocie papierami wartościowymi17 oraz ustawy z dnia
29 czerwca 1995 r. o obligacjach18. Ponadto Rada Ministrów może określić w drodze rozporządzenia, szczególny tryb i warunki prowadzania listów zastawnych do
publicznego obrotu. Według doktryny papiery dłużne to papiery reprezentujące
wierzytelności pieniężne na sumy oznaczone, płatne we wskazanych terminach.
W wypadku listów zastawnych bank hipoteczny zobowiązuje uprawnionego do
spełnienia określonych świadczeń pieniężnych, tzn. wypłaty odsetek oraz wykupu
listów zastawnych w sposób i w terminach określonych w warunkach emisji.
Wyróżnić można dwa rodzaje listów zastawnych:
1) hipoteczny list zastawny jest papierem wartościowym imiennym lub na okaziciela, którego podstawę emisji stanowią wierzytelności banku hipotecznego zabezpieczone hipotekami, w którym to liście bank hipoteczny zobowiązuje się wobec
uprawnionego do spełnienia określonych świadczeń pieniężnych19.
2) publiczny list zastawny jest papierem wartościowym imiennym lub na okaziciela, którego podstawę emisji stanowią wierzytelności banku hipotecznego z tytułu:
– kredytów w części zabezpieczonej wraz z należnymi odsetkami, gwarancją
lub poręczeniem Narodowego Banku Polskiego, Europejskiego Banku Centralnego,
rządów lub banków centralnych państw członkowskich Unii Europejskiej, Organizacji Współpracy Gospodarczej i Rozwoju, z wyłączeniem państwa, które restrukturyzują lub restrukturyzowały swoje zadłużenie zagraniczne w ciągu ostatnich
5 lat, oraz gwarancją lub poręczeniem Skarbu Państwa zgodnie z przepisami odrębnych ustaw, albo
– kredytów udzielonych podmiotom wymienionym w pkt. 1, albo
– kredytów w części zabezpieczonej wraz z należnymi odsetkami, gwarancją
lub poręczeniem jednostek samorządu terytorialnego oraz kredytów udzielonych
jednostkom samorządu terytorialnego20.
Ustawa z dnia 15 kwietnia 2002 r., Prawo o publicznym obrocie papierami wartościowymi,
t.j., Dz.U. nr 49, poz. 447, z późn. zm.
17
18
Ustawa z dnia 29 czerwca 1995 r. o obligacjach, Dz.U. 2001, nr 120, poz. 1300, ze zm., z wyjątkiem przepisów art. 7 ust. 1 i 2 oraz art. 28–39.
19
Świadczenia pieniężne, o których mowa w art. 3 l.z.b.h polegają na wypłacie odsetek i wykupie hipotecznych listów zastawnych w sposób i w terminach określonych w warunkach emisji,
z uwzględnieniem przepisów niniejszej ustawy.
20
Bank hipoteczny, udzielając kredytu jednostce samorządu terytorialnego, jak również nabywając papiery wartościowe emitowane przez jednostkę samorządu terytorialnego, jest obowiązany
112
Ewa Barbara Gorlecka
Hipoteczny list zastawny21 jako papier wartościowy zawiera jasno określony
stosunek prawny pomiędzy bankiem a wierzycielem. Hipoteczny list zastawny
zawiera w szczególności:
– nazwę „hipoteczny list zastawny”,
– wskazanie podstawy prawnej emisji,
– nazwę (firmę) banku hipotecznego będącego emitentem oraz siedzibę,
– serię i numer hipotecznego listu zastawnego,
– wartość nominalną, datę od której nalicza się oprocentowanie, wysokość
oprocentowania, termin wykupu listu zastawnego, termin wypłaty odsetek, miejsce płatności oraz warunki wykupu,
– w przypadku, gdy termin wykupu jest dłuższy niż 5 lat – informacja, że po
upływie 5 lat od dnia emisji bank hipoteczny może dokonać jego umorzenia przed
terminem wykupu oraz informacje o warunkach wykupu,
– informację, że uprawnionemu z hipotecznego listu zastawnego nie przysługuje prawo wcześniejszego niż w określonym w nim terminie przedstawienia
go do wykupu,
– miejsce i datę wystawienia hipotecznego listu zastawnego,
– podpisy osób upoważnionych do zaciągania zobowiązań w imieniu banku
hipotecznego oraz podpis powiernika; podpisy te mogą być odtwarzane sposobem
mechanicznym.
Dokument, w którym brakuje któregoś spośród elementów, nie może być uznawany za hipoteczny list zastawny22. Listy zastawne mogą być emitowane w formie materialnej (dokument) lub w formie zdematerializowanej (zapis komputerowy).
Jeżeli hipoteczny list zastawny występuje w formie zdematerializowanej, to wówczas wszystkie wyżej wymienione dane powinny być zamieszczone w treści świadectwa depozytowego albo innego dokumentu wydanego osobie uprawnionej. Hipoteczny list zastawny może być emitowany w odcinkach zbiorowych (art. 3 i 4 l.z.b.h).
Jeżeli dochodzi do materialnej emisji, wówczas inwestorzy przechowują papiery
w depozycie u tzw. depozytariusza emisji. Nazwa „hipoteczny list zastawny” jest
ustawowo chroniona we wszystkich krajach, które przyjęły to rozwiązanie. Nazewnictwo listów zastawnych w poszczególnych krajach wyraźnie wskazuje na ścisłe
powiązanie pomiędzy aktywną i pasywną stroną działalności instytucji kredytowej,
uzyskać pozytywną, na dzień przyznania kredytu lub nabycia papierów wartościowych, opinię
regionalnej izby obrachunkowej o możliwości spłaty kredytu lub wykupu papierów wartościowych, o której mowa w art. 49 ust. 2 ustawy z dnia 26 listopada 1998 r. o finansach publicznych,
Dz.U. 2003, nr 15, poz. 148 ze zm.
21
Hipoteczny list zastawny może być nominowany w złotych albo w walucie obcej w rozumieniu przepisów Prawa dewizowego.
A. Pietrasik, A. Laskowski, Historia i współczesność długoterminowego kredytu hipotecznego, Twigger, Warszawa 2001, s. 203.
22
Ogólna charakterystyka banków hipotecznych…
113
jak również na fakt, że jest to papier dłużny. Wysoki poziom bezpieczeństwa emitowanych przez banki hipoteczne listów zastawnych został osiągnięty w wyniku
wprowadzenia wielu ograniczeń ustawowych, m.in. zawężenia zakresu czynności
banku hipotecznego stanowiącego zamknięty katalog. Wskutek tych ograniczeń
środki pieniężne pochodzące z emisji listów zastawnych finansują jedynie akcję kredytową. Ponadto zakres nadzoru sprawowanego nad bankami hipotecznymi przez
Komisję Nadzoru Bankowego wykracza poza ramy tradycyjnego nadzoru odnoszącego się do banków uniwersalnych. Przy każdym banku hipotecznym funkcjonują
powiernik i jego zastępca. Nie mogą oni być pracownikami banku hipotecznego, są
powoływani i odwoływani przez Komisję Nadzoru Bankowego. Powiernicy nadzorują przede wszystkim prawidłowość wpisów do rejestru zabezpieczenia listów
zastawnych, zgodność ustalania wartości bankowo-hipotecznej nieruchomości z regulaminem wyceny nieruchomości zatwierdzonym przez Komisję Nadzoru Bankowego oraz zgodność zabezpieczenia znajdujących się w obrocie listów zastawnych
z wymogami Ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych.
Listy zastawne zdobywają zaufanie na rynku instrumentów dłużnych, a emisje
złotowe zostały w całości sprzedane inwestorom. Ostatnie emisje listów zastawnych
w Polsce, przeprowadzone na rynku publicznym, okazały się ogromnym sukcesem,
o czym świadczy 70% ich nadsubskrypcja23. Potwierdza to tylko, że list zastawny
jest postrzegany przez inwestorów jako pewny i bezpieczny instrument rynku kapitałowego, o czym świadczą wysokie oceny inwestycyjne (na poziomie ratingu kraju)
przyznane przez międzynarodowe agencje ratingowe. Bank Hipoteczny SA planuje
przeprowadzenie kolejnej emisji listów w drugiej połowie roku. Pozostałe działające
w Polsce banki hipoteczne dokonały do tej pory emisji na kwotę ok. 71 mln PLN.
Obecnie hipoteczne listy zastawne występują w 17 krajach europejskich: w Austrii, Czechach, Danii, Finlandii, Francji, Hiszpanii, Grecji, Luksemburgu, na
Łotwie, w Niemczech, Norwegii, Portugalii, Słowacji, Szwajcarii, Szwecji, na
Węgrzech i w Polsce. Największą rolę odgrywają one w Niemczech, Danii i Szwecji,
na które przypada prawie 82% światowej emisji hipotecznych listów zastawnych24.
5. Banki hipoteczne i emisja listów zastawnych w Polsce
Na polskim rynku występują obecnie następujący emitenci listów zastawnych:
BRE Bank Hipoteczny SA, Hypovereinsbank Bank Hipoteczny SA oraz Śląski
Bank Hipoteczny SA. Niekwestionowanym liderem bankowości hipotecznej w Pol23
Według informacji prasowej Rheinhyp-BRE Banku Hipotecznego SA w kwietniu 2003 r. dokonano sprzedaży papierów wartościowych o wartości 200 mln PLN, przy popycie 340 mln PLN.
24
Por. A. Gąsowska, op. cit., s. 23.
114
Ewa Barbara Gorlecka
sce jest BRE Bank Hipoteczny SA25, największy specjalistyczny bank hipoteczny,
odgrywający wiodącą rolęna rynku finansowania nieruchomości oraz emisji listów
zastawnych. BRE Bank Hipoteczny SA, którego akcjonariuszem jest grupa Commerzbanku26, jako pierwszy w powojennej Polsce otrzymał licencję na działalność
specjalizującą się w finansowaniu budownictwa poprzez emisję listów zastawnych i od 1999 r.27 pełni rolę lidera. Jego udział w rynku tych papierów w Polsce wynosi obecnie około 93%. BRE Bank Hipoteczny SA jako pierwszy przeprowadził w czerwcu 2000 r. emisję listów o wartości 5 mln PLN i również jako
pierwszy zrealizował pierwszą emisję na rynku publicznym28. Aktualnie bank ma
za sobą 12 emisji listów o łącznej wartości ponad 950 mln PLN. Organizatorem,
agentem płatniczym, dealerem oraz depozytariuszem wszystkich emisji był BRE
Bank SA.
2005 r. jest już szóstym rokiem działalności operacyjnej BRE Bank Hipoteczny
SA, okresem aktywnego rozwoju Banku poprzez wzrost akcji kredytowej i sumy
bilansowej. Jest jednym z największych kredytodawców na rynku nieruchomości
komercyjnych, skutecznie konkurując z bankami uniwersalnymi. Oferta banku
skierowana jest do podmiotów gospodarczych i klientów instytucjonalnych inwestujących w nieruchomości. Bank koncentruje swoją działalność kredytową na
finansowaniu rynku nieruchomości komercyjnych, przeznaczone na sprzedaż lub
25
1.01.2005 r. Rheinhyp – BRE Bank Hipoteczny SA zmienił dotychczasową nazwę i obecnie
działa jako BRE Bank Hipoteczny SA. Nowa nazwa została zarejestrowana 30 grudnia 2004 r.
w Sądzie Rejonowym w Warszawie, XI Wydział Gospodarczy KRS.
26
28 grudnia 2004 r. BRE Bank SA, dotychczasowy akcjonariusz, zbył na rzecz spółki Atlas
– Vermögensverwaltungs – Gesellschaft mbH (podmiotu w 100% zależnego od Commerzbanku
AG) 1 350 000 akcji spółki Rheinhyp – BRE Bank Hipoteczny SA o wartości 100 zł każda.
27
Bank uzyskał licencję 12 marca 1999 r., a działalność operacyjną rozpoczął 1 grudnia 1999 r.
na mocy Decyzji Nr 942/99 Przewodniczący Komisji Nadzoru Bankowego.
Pierwsza publiczna emisja listów zastawnych przeprowadzona została przez BRE Bank Hipoteczny SA 10 kwietnia 2003 r. i odniosła niebywały sukces. Cieszyła się ona dużym zainteresowaniem inwestorów. Sprzedano papiery wartościowe o wartości 200 mln PLN, przy popycie 340 mln
PLN. Transakcja została dokonana w ramach Programu Emisji Hipotecznych Listów Zastawnych
na okaziciela o łącznej wartości 500 000 000 PLN. Nominalna wartość listu wynosiła 1000 PLN,
okres wykupu 5 lat, a kupon o oprocentowaniu zmiennym sześciomiesięcznym ustalono w drodze
budowania Księgi Popytu na poziomie WIBOR 6 M + 0,60% (oprocentowanie pierwszego kuponu
od 10.04.2003 r. do 10.10.2003 r. wynosi 6,36%). Dzięki zastosowaniu takiej metody sprzedaży
popyt na emitowane listy zastawne wyniósł ok. 340 mln PLN, co oznaczało nadsubskrypcję
w wysokości ok. 70% kwoty emisji. Nabywcami hipotecznych listów zastawnych na rynku pierwotnym zostały banki, firmy ubezpieczeniowe, fundusze emerytalne (OFE), fundusze powiernicze
oraz spółki asset management. Subemitentem usługowym emisji oraz menadżerem wiodącym,
który uplasował I serię listów zastawnych dopuszczonych do publicznego obrotu jest BRE Bank
SA, natomiast oferującym DI BRE Banku. Doradcą prawnym uczestniczącym w przygotowaniu
emisji jest kancelaria prawnicza Linklaters.
28
Ogólna charakterystyka banków hipotecznych…
115
wynajem, w szczególności budynki biurowe, centra handlowe, hotele, nowoczesne
powierzchnie magazynowe i dystrybucyjne, osiedla domów jedno- i wielorodzinnych. Oprócz dużych inwestorów korporacyjnych ważny segment klientów Banku
stanowią deweloperzy mieszkaniowi oraz małe i średnie przedsiębiorstwa. Nowością w ofercie Banku jest finansowanie jednostek samorządu terytorialnego29.
Oferta skierowana do samorządów uwzględnia współfinansowanie inwestycji
komunalnych, takich jak; budowa i remonty dróg, oczyszczalni ścieków, szkół,
ośrodków pomocy społecznej, a także refinansowanie nieruchomości gminnych
siedzib samorządów, lokali użytkowych, budynków biurowych. Dobrym wynikom
(portfel kredytowy banku przekroczył wartość 2,2 mld zł i cały czas dynamicznie
rośnie)30 i osiągnięciom banku towarzyszy pozytywna ocena jego działań przez
rynek. Polski Związek Firm Deweloperskich uznał bank za najbardziej przychylnego kredytodawcę deweloperów mieszkaniowych, a jego ofertę za najlepszą na
rynku. Bank jest również laureatem prestiżowego wyróżnienia „Róża bez kolców
2003”, przyznanego za wysoką pozycję na rynku kredytów hipotecznych. Z kolei
„Rzeczpospolita” (4/06/2004) zaliczyła BRE Bank Hipoteczny SA do grona dziesięciu najlepszych banków w Polsce.
6. Wnioski
Rozwój bankowości hipotecznej w Polsce nabrał rozmachu z chwilą uchwalenia przez Sejm ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Z dniem
1 stycznia 1998 r. został przywrócony polskiemu prawu, a co za tym idzie również życiu gospodarczemu i całej ekonomice, dobrze znany z przeszłości i sprawdzony w toku wieloletniej praktyki szczególnie bezpieczny instrument finansowy, jakim jest list zastawny. Z uwagi na doniosłość znaczenia gospodarczego
listów zastawnych oraz specyfikę tych papierów wartościowych ustawodawca polski przyjął zasadę kwalifikacji podmiotowej emitenta listów zastawnych. Oznacza to, że nie każdy podmiot ani też nie każdy bank ma zdolność emisyjną
w przedmiocie listów zastawnych. Z mocy przepisów prawa emisja listów zastawnych powierzona została wyspecjalizowanym bankom, tj. bankom hipotecznym.
Od czerwca 2004 r. nowym obszarem działania BRE Banku Hipotecznego jest finansowanie samorządów terytorialnych. Przy dużych potrzebach infrastrukturalnych polskich gmin oraz
możliwości korzystania przez nie z funduszy strukturalnych UE banki hipoteczne stają się ważnym
partnerem jednostek samorządowych w realizacji przedsięwzięć samorządu terytorialnego, czego
przykładem może być zaangażowanie niemieckich banków hipotecznych w finansowanie sektora
komunalnego w Niemczech.
29
30
Na tak dobry rezultat złożył się dynamiczny wzrost akcji kredytowej i w konsekwencji wysoki wynik z tytułu prowizji, w dalszej kolejności wysoki wynik odsetkowy i wynik na operacjach
finansowych.
116
Ewa Barbara Gorlecka
Hipoteczne listy zastawne emitowane przez banki hipoteczne w Polsce są instrumentami o szczególnie niskim poziomie ryzyka inwestycyjnego ze względu na
wielostopniowe zabezpieczenia przewidziane przez Ustawę o listach zastawnych
i bankach hipotecznych. Hipoteczny list zastawny stanowi znakomity instrument
pozyskiwania środków pieniężnych przeznaczonych na kredyt długoterminowy,
sprzężony z zabezpieczeniem rzeczowym, jakim jest hipoteka obciążająca określoną nieruchomość. Mechanizm listów zastawnych oddziałuje korzystnie na dwie
kategorie podmiotów: na banki, które występują jako bezpośredni kredytodawcy,
a zarazem na osoby, które dysponują wolnymi funduszami i pożyczające te fundusze bankom w celu prowadzenia przez nie akcji kredytowej. Inwestorzy, lokując
środki w zakup listów zastawnych, mogą nie tylko zdywersyfikować swoje portfele inwestycyjne, ale przede wszystkim pozyskać niezwykle bezpieczne papiery
wartościowe. Idea listów zastawnych każe w nich widzieć, z jednej strony, narzędzie zbierania środków finansowych, natomiast z drugiej strony – niezwykle skuteczny instrument ich odzyskiwania. Listy zastawne stanowią również doskonały
instrument rynku kapitałowego. Umożliwiają one bezpośrednim dostawcom kapitału zwrot środków pieniężnych, a ponadto stanowią konstrukcję, umożliwiającą im
traktowanie przekazanych bankowi funduszy jako inwestycję kapitałową, z której
mogą się wycofać, jeszcze przed upływem terminu wymagalności kredytu. Hipoteczne listy zastawne wymieniane są wśród instrumentów o najwyższym poziomie bezpieczeństwa inwestycji, porównywalnym z obligacjami Skarbu Państwa.
Wysoki poziom bezpieczeństwa polskich listów zastawnych potwierdzają również
ratingi inwestycyjne nadane przez międzynarodowe agencje: FITCH Ratings Ltd
i Mood’s Investors Service Ltd z Londynu.
Rola bankowości hipotecznej powinna sukcesywnie wzrastać. Wejście w życie
ustawy, jak i jej późniejszych nowelizacji przyczyniło się do wzrostu zainteresowania bankowością hipoteczną w Polsce oraz zapoczątkowało dyskusję o zasadniczym znaczeniu dla jej rozwoju, mianowicie roli, jaką może odegrać w procesie finansowania nieruchomości w Polsce31, stymulującą tym samym poprawę
koniunktury w całej gospodarce. Specjalizacja banków hipotecznych w zderzeniu z coraz większymi potrzebami inwestycyjnymi polskiego budownictwa
predestynuje je do zwiększenia zakresu swojej działalności. Ustawa stworzyła
warunki pozyskiwania poprzez emisję listów zastawnych długoterminowego
kapitału na finansowanie kredytów hipotecznych, ale także przyśpieszyła tworzenie infrastruktury dla rozwoju kredytów hipotecznych, przyczyniła się do
ustandaryzowania produktu, a także do mobilizowania kapitałów pochodzących
z różnych sektorów rynku finansowego i kierowania ich do sektora budowlanego.
31
Por. L. Gajewski, Główne problemy bankowości hipotecznej w Polsce, „Zeszyty BRE Bank
– CASE”, CASE – Centrum Analiz Społeczno-Ekonomicznych, Fundacja Naukowa i BRE Bank,
Warszawa 2000, s. 16.
Ogólna charakterystyka banków hipotecznych…
117
Podstawowym założeniem ustawy była realizacja zasady bezpieczeństwa w odniesieniu do listów zastawnych, a także gwarancja stabilności systemu bankowego. Wprowadzenie wielu ograniczeń ustawowych zapewniło postrzeganie listu zastawnego
jako pierwszorzędnego długoterminowego instrumentu dłużnego, który jest równocześnie znakomitym narzędziem stymulującym rynek nieruchomości w Polsce.
General Characteristics of Mortgage Banks and Liens under Polish
Law
In this article, the author presents a special type of bank: the mortgage bank. She
analyses the legal basis and operating principles of mortgage banks and the emission
of mortgage bonds. The author consciously refers to the distant, 19th century roots of
the tradition, especially given that the rich experience in this area places Poland among
the most active promoters and practitioners of long-term credit. The author provides
a definition of the mortgage bank and presents a comprehensive list of mortgage bank
activities. She describes mortgage bonds and public liens, addressing in particular the idea,
functions, and mechanisms of how mortgage bonds function as refinancing instruments
in mortgage bank credit operations. Furthermore, the author provides a presentation of
Polish mortgage banks. The author addresses the future of mortgage banking and the
degree of use of mortgage bonds as a modern instrument of stimulating the real estate
market in Poland.