proces inwestycyjno-budowlany - Wydział Prawa i Administracji UW

proces inwestycyjno-budowlany - Wydział Prawa i Administracji UW

PPPPPP PPPPPPPPPPPP-BBBPPBBPP
dr inż. Jacek Zabielski
1. PODZIAŁ INWESTYCJI
Klasyfikacja inwestycji:
♦ może być dokonana z uwagi na różne kryteria,
♦ ma ważne znaczenie praktyczne.
W zależności od rodzaju inwestycji:
• mają bądź nie mają zastosowania określone przepisy prawne regulujące obowiązki i prawa
inwestora i pozostałych uczestników procesu inwestycyjnego.
Podziały inwestycji:
1. Z uwagi na przepisy ustawy Prawo budowlane.
a) Inwestycje
• wymagające uzyskania pozwolenia na budowę
• wymagające tylko zgłoszenia
• pozostałe inwestycje.
b) Inwestycje
• wymagające ustanowienia nadzoru inwestorskiego (Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia
19.11.2001r w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane
ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego
( Dz. U. Nr138, poz.1554)) i autorskiego,
• nie wymagające ustanowienia takiego nadzoru
Zgodnie z tym rozporządzeniem ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego jest wymagane
m.in. przy budowie obiektów budowlanych:
3
• użyteczności publicznej i zamieszkania zbiorowego o kubaturze 2500 m i większej,
• wpisanych do rejestru zabytków, w zakresie przebudowy, rozbudowy oraz wykonywania
rekonstrukcji lub remontów,
• budynków i budowli o wysokości nad terenem 15 m i większej,
• przy występowaniu elementów konstrukcyjnych o rozpiętości 12 m i większej, wysięgu 3 m
i większym lub o wysokości jednej kondygnacji 6 m i większej,
c) Wg kryterium przeznaczenia
• budynki użyteczności publicznej
• wielorodzinne budynki mieszkalne (więcej niż 2 mieszkania)
• pozostałe inwestycje.
Dwa pierwsze rodzaje inwestycji wymagają zapewnienie dostępu osobom niepełnosprawnym
d) Inwestycje
• dotyczące obiektów zabytkowych (wpisane do rejestru zabytków lub objęte ochroną
konserwatorską)
• pozostałe inwestycje
W przypadku robót na obiektach zabytkowych do uzyskania pozwolenia na budowę jest wymagane
zezwolenie lub opinia wojewódzkiego konserwatora zabytków.
2
2. Z uwagi na przepisy Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym
Inwestycje
• celu publicznego,
• inne.
3. Z uwagi na ustawy budżetowe
Inwestycje
• centralne, umieszczone w wykazie Rady Ministrów i finansowane z budżetu państwa
(Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 2 października 2001 r. w sprawie szczegółowych zasad
finansowania inwestycji z budżetu państwa (Dz. U. Nr 133, poz.1480))
• pozostałe
4. Z uwagi na źródło środków finansowych
• inwestycje stanowiące zamówienie publiczne
• pozostałe.
2. PROCES INWESTYCYJNY
2.1 Pojęcie procesu inwestycyjnego
Proces inwestycyjny: ogół czynności niezbędnych do zrealizowania określonej inwestycji.
Całokształt czynności składających się na proces inwestycyjny nie jest jednakowy dla każdej
inwestycji.
Na proces inwestycyjny składają się czynności :
♦ administracyjno-prawne: decyzje, pozwolenia, zgody, sprzeciwy, postanowienia,
zawiadomienia, zaświadczenia i uzgodnienia;
♦ cywilno-prawne: różnego rodzaju umowy zawierane przez inwestora
z jednostkami wykonawczymi i przez jednostki wykonawcze pomiędzy sobą;.
♦ faktyczne: np. czynności konsultacyjne, finansowe, prace geologiczne i geodezyjnokartograficzne, prace projektowe, roboty budowlane, dostawy wyposażenia itp. ; najważniejsze
wśród nich są roboty budowlane.
Proces budowlany: ta część procesu inwestycyjnego, która jest regulowana przez przepisy prawa,
głównie przez ustawy:
• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003
r. Nr 80 poz. 717 ze zm.),
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze
zm.),
3
Schemat procesu inwestycyjnego
Wyrys i wypis z miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego
Mapa zasadnicza, mapa ewidencyjna,
granice terenu inwestycji
Charakterystyka inwestycji,
propozycja zabudowy i
Wniosek o ustalenie warunków zabudowy i
zagospodarowania terenu
Uzgodnienia:
- Woj. konserwator zabytków
- Nadzór górnictwa
- Wojewoda
- Starosta
- Powiatowy inspektor sanitarny
Uzgodnienia:
- ZUD,
- Inspekcja sanitarna,
- Inspekcja pracy,
- Straż pożarna,
- Woj. konserwator zabytków,
- Wojewoda,
- Starosta,
- Powiatowy inspektor sanitarny
Przebieg inwestycji
liniowych
Raport oddziaływania na środowisko
lub informacje o przedsięwzięciu
Decyzja o warunkach zabudowy
Projekt budowlany:
projekt zagospodarowania
terenu lub działki,
projekt architektonicznobudowlany,
oświadczenie o zapewnieniu
dostaw i warunków przyłączeń
obiektu do sieci uzbrojenia i dróg
lądowych,
wyniki badań geologicznoinżynieryjnych
Raport
oddziaływani
a na
środowisko
Prawo
dysponowania
nieruchomością
na cele
budowlane i
mapa
ewidencyjna
Zgoda na
odstępstwo od
przepisów
technicznobudowlanych
Wniosek o pozwoleniu na budowę
Decyzja o pozwoleniu na budowę
Zawiadomienie o terminie rozpoczęcia
robót budowlanych
Oświadczenie
kierownika budowy
Oświadczenie inspektora
nadzoru
Wydanie dziennika budowy
Wykonywanie robót budowlanych
Inwentaryzacja geodezyjna
powykonawcza
Zgody:
- inspekcja ochrony
środowiska
- inspekcja sanitarna
- inspekcja pracy
Protokoły badań i
sprawdzeń
Świadectwo charakterystyki
energetycznej
Oryginał dziennika
budowy
Wniosek o
pozwolenie na
Decyzja o pozwoleniu
na użytkowanie
lub
Oświadczenie
kierownika budowy
Potwierdzenie zmian
przez projektanta
Zawiadomienie o
zakończeniu budowy
Brak sprzeciwu ze stron administracji
architektoniczno-budowlanej
4
UWARUNKOWANIA PRAWNE LOKALIZACJI INWESTYCJI
1. LOKALIZACJA INWESTYCJI
1.1.Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne
Inwestor, realizując inwestycję:
musi uzyskać prawo do jej lokalizacji na określonym terenie.
Zasady kształtowania polityki przestrzennej określa Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i
zagospodarowaniu przestrzennym (DZ.U. Nr 80, poz. 717).
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego:
uchwala rada gminy i stanowi on akt prawa miejscowego,
ustala przeznaczenie terenu i rozmieszczenie inwestycji celu publicznego,
określa sposób zagospodarowania i warunki zabudowy terenu.
W miejscowym planie określa się:
przeznaczenie terenów oraz linie rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu;
zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego;
zasady ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu kulturowego;
zasady ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej;
wymagania wynikające z potrzeb kształtowania przestrzeni publicznych;
parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym linie
zabudowy, gabaryty obiektów i wskaźniki intensywności zabudowy;
granice i sposoby zagospodarowania terenów lub obiektów podlegających ochronie, w tym
terenów górniczych a także narażonych na niebezpieczeństwo powodzi oraz zagrożonych
osuwiskami;
szczegółowe warunki scalania i podziału nieruchomości objętych planem miejscowym;
szczególne warunki zagospodarowania terenów oraz ograniczenia w ich użytkowaniu, w tym
zakaz zabudowy;
zasady modernizacji, rozbudowy i budowy systemów komunikacji i infrastruktury technicznej;
sposób i termin tymczasowego zagospodarowania, urządzania i użytkowania terenów;
stawki procentowe, na podstawie których pobiera się opłatę od wzrostu wartości nieruchomości
spowodowaną uchwaleniem lub zmianą planu miejscowego.
Plan miejscowy składa się:
z części tekstowej,
graficznej w skali 1:1000.
Szczegółowy zakres i wymagania odnośnie planu miejscowego określa Rozporządzenie Ministra
Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1587).
1.2.Ustalanie lokalizacji inwestycji
Zasady ogólne
W myśl ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym każdy ma prawo do:
zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w
miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy,
jeżeli nie narusza to interesu publicznego oraz osób trzecich,
ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych
osób lub jednostek organizacyjnych.
5
Generalna zasada:
lokalizacja inwestycji na obszarach objętych miejscowym planem zagospodarowania
przestrzennego nie wymaga decyzji organu władzy samorządowej,
lokalizacja inwestycji na terenach, dla których nie został opracowany plan miejscowy
wymaga uzyskania decyzji o warunkach zabudowy; decyzję wydaje się na podstawie
przepisów szczególnych (np. ustaw o ochronie przyrody, o ochronie gruntów rolnych i leśnych,
o ochronie zabytków) i przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym,
decyzja ma charakter przyrzeczenia, tzn. po spełnieniu wymogów przewidzianych w prawie
otrzyma się pozwolenie na budowę.
W procedurze ustalania lokalizacji na obszarach pozbawionych planu miejscowego rozróżnia się:
inwestycje celu publicznego,
inne inwestycje.
Inwestor musi uzyskać:
decyzję o warunkach zabudowy w przypadku inwestycji niepublicznej,
decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego – w pozostałych przypadkach.
Uzyskania decyzji o warunkach zabudowy wymaga taka zmiana zagospodarowania terenu
pozbawionego planu miejscowego, która polega na:
budowie obiektu budowlanego nie mającego charakteru celu publicznego,
wykonaniu innych robót budowlanych,
zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.
Decyzja nie jest wymagana dla robót budowlanych:
polegających na remoncie, montażu lub przebudowie, jeżeli
nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu
budowlanego,
nie oddziałują szkodliwie na środowisko i nie są zaliczone do przedsięwzięć
wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na
środowisko,
niewymagające pozwolenia na budowę.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia
poniższych warunków:
co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana
w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie
kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz
zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych,
linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu („zasada dobrego sąsiedztwa”);
teren ma dostęp do drogi publicznej;
istniejące lub projektowane i umownie zabezpieczone uzbrojenie terenu jest wystarczające
dla zamierzenia budowlanego;
teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na
cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą przy sporządzaniu miejscowych planów, które
utraciły moc;
decyzja jest zgodna z odrębnymi przepisami.
6
Zasady dobrego sąsiedztwa nie stosuje się do:
inwestycji produkcyjnych lokalizowanych na ten cel w planach miejscowych, sporządzonych
przed 1995 r., które utraciły moc z końcem 2002 r.;
przy zabudowie zagrodowej, jeżeli powierzchnia gospodarstwa rolnego przekracza średnią
powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie;
w stosunku do obiektów liniowych i urządzeń infrastruktury technicznej.
Minister Infrastruktury w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania
wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku
miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz.1588) sprecyzował
wymagania dotyczące ustalenia: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do
powierzchni działki, szerokości elewacji frontowej, wysokości i geometrii dachu.
Decyzja o warunkach zabudowy:
nie rodzi praw do terenu,
nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich,
może być wydana więcej niż jednemu wnioskodawcy w odniesieniu do tego samego terenu
(pozostałym wnioskodawcom oraz właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu doręcza się
odpisy decyzji),
może być przeniesiona na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w
decyzji,
traci ważność , jeżeli:
inny wnioskodawca uzyskał pozwolenie na budowę,
dla tego terenu uchwalono plan miejscowy, którego ustalenia są inne niż w wydanej
decyzji; nie ma to zastosowania, jeżeli została wydana ostateczna decyzja o pozwoleniu na
budowę.
Ustalenie warunków zabudowy następuje na wniosek inwestora zawierający:
określenie granic terenu objętego wnioskiem na odpowiedniej mapie,
charakterystykę inwestycji, obejmującą;
określenie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub
oczyszczania ścieków a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej,
określenia planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy
i zagospodarowania terenu, w tym przeznaczenia i gabarytów projektowanych obiektów
budowlanych, przedstawione w formie opisowej i graficznej,
określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane
charakteryzujące jej wpływ na środowisko.
Decyzja o warunkach zabudowy określa :
rodzaj inwestycji;
warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikające z
przepisów szczególnych, w tym warunki obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i
wymagania dotyczące ochrony interesów osób trzecich;
linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone na mapie w stosownej skali.
Wydania decyzji nie można uzależnić od spełnienia nieprzewidzianych prawem świadczeń lub
warunków.
Nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie nie jest sprzeczne z przepisami
szczególnymi.
7
Decyzja o lokalizacji inwestycji celu publicznego
Celami publicznymi są:
1) wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa i utrzymywanie tych dróg,
obiektów i urządzeń transportu publicznego oraz kontroli ruchu lotniczego, a także łączności
publicznej i sygnalizacji;
2) budowa i utrzymanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania
płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do
korzystania z tych przewodów i urządzeń;
3) budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia w wodę, gromadzenia,
przesyłania i oczyszczania ścieków oraz utylizacji odpadów;
4) budowa oraz utrzymywanie urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych
urządzeń służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a
także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych będących własnością
Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego;
5) ochrona nieruchomości stanowiących dobra kultury i ochrona Pomników Zagłady;
6) budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla organów władzy, administracji, sądów i prokuratur,
państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych obiektów służby zdrowia i
opieki społecznej;
7) budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i
ochrony granicy państwowej, a także do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowa
i utrzymywanie zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich;
8) poszukiwanie, rozpoznawanie i wydobywanie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa;
9) zakładanie i utrzymywanie cmentarzy;
10) ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej;
11) ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody;
12) inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach.
Inwestycja celu publicznego jest lokalizowana:
na podstawie planu miejscowego,
w razie braku planu miejscowego – w drodze decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu
publicznego.
Nie jest ona konieczna w tych samych przypadkach co decyzja o ustaleniu warunków zabudowy.
Ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego:
na wniosek inwestora,
w takim samym trybie jak decyzja o warunkach zabudowy.
W przypadku niewydania decyzji w terminie 2 miesięcy od dnia złożenia wniosku o ustaleniu
lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym albo wojewódzkim wojewoda wzywa
wójta do jej wydania w wyznaczonym terminie, a po jego bezskutecznym upływie sam wydaje
decyzję.
O wszczęciu postępowania w sprawie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu
publicznego oraz postanowieniach i decyzji końcowej zawiadamia się w drodze obwieszczenia, a
także w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości.
Inwestora oraz właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości, na których będą
lokalizowane inwestycje, zawiadamia się na piśmie.
8
OCENA WARUNKÓW LOKALIZACJI INWESTYCJI
Lp.
1.
Kryteria oceny
Ocena dostępności terenu
Zbadanie warunków pozyskania praw do terenu i
Ze względów prawno - własnościowych
możliwości podjęcia realizacji inwestycji w
określonym terminie
2.
Ze względu na charakter użytkowania
3.
Ze względu na stan i wartość istniejącego
zagospodarowania
Lp.
1.
Przedmiot oceny
Określenie wpływu aktualnego stanu użytkowania na
warunki i czas przejęcia terenu, ze szczególnym
uwzględnieniem warunków ochrony użytków rolnych
i leśnych
Określenie możliwości
i korzyści adaptacji bądź warunków i kosztów
likwidacji zagospodarowania istniejącego
Przedmiot oceny
Kryteria oceny
Ocena przydatności terenu pod inwestycję
Ze względu na wymagania programowo – Określenie możliwości zaspokojenia potrzeb
programowych na danym terenie
użytkowe projektowanej inwestycji
2.
Ze względu na warunki geologiczno
- inżynierskie
Ustalenie warunków i kosztów uzdatnienia terenu pod
budowę ze względu na rodzaj i poziom wód
gruntowych oraz cechy gruntu budowlanego, w
nawiązaniu do przewidzianej technologii realizacji
3.
Ze względu na warunki higieniczno
- sanitarne
Określenie dopuszczalności realizacji inwestycji na
terenie lokalizacji bądź warunków
i kosztów eliminacji uciążliwości
4.
Ze względu na dopuszczalny zakres
przekształceń środowiska
lub warunki jego koniecznej rehabilitacji
Określenie celowości podjęcia inwestycji ze względu
na faktyczne ograniczenia lub warunki i koszty
wyprzedzającej rehabilitacji
5.
Ze względu na ograniczenia sposobu
zabudowy podyktowane warunkami
lokalizacji
Zbadanie zakresu i ocena skutków technicznych i
ekonomicznych ewentualnego ograniczenia sposobu
zabudowy ze względu
na charakter terenu inwestycji lub terenów sąsiednich
Lp.
Przedmiot oceny
Kryteria oceny
Warunki uzbrojenia terenu w zakresie infrastruktury technicznej
Ustalenie zakresu
1.
Ze względu na warunki i skuteczność
i określenie realności uzyskania wymaganego
powiązań projektowanej inwestycji
poziomu zaspokojenia potrzeb w zakresie obsługi
z układem komunikacji ogólnomiejskiej
komunikacyjnej
i transportowej w kolejnych etapach realizacji
inwestycji
Ustalenie możliwości, warunków i kosztów
2.
Ze względu na warunki techniczne,
zaopatrzenia inwestycji
ekonomiczne i organizacyjne realizacji
w niezbędne media
systemu zaopatrzenia, obsługi i budowy
urządzeń sieciowych w zakresie: usuwania
ścieków i wód deszczowych, zaopatrzenia w
zimną i ciepłą wodę, ogrzewania budynku,
energii elektrycznej, gazu, telefonów,
usuwania śmieci i odpadów
9
Lp.
Przedmiot oceny
Warunki budowy (użytkowania) inwestycji
1.
Ze względu na możliwości realizacji
budowy w określonych systemach,
przydatność tych systemów oraz
uwarunkowania realizacyjne
2.
3
Lp.
1.
2.
3.
4.
Ze względu na warunki techniczne
i czasoprzestrzenne w zakresie
przygotowania zaplecza technicznego
budowy
Ze względu na warunki przyszłego
użytkowania i eksploatacji
z uwzględnieniem uwarunkowań
środowiska miejscowego, uwarunkowań
użytkowych i techniczno - budowlanych
Kryteria oceny
Należy ocenić celowość, zakres, realność i koszty
budowy inwestycji
Należy zbadać i określić granice wyboru rozwiązań
technologicznych i techniczno
– materiałowych oraz skutki ekonomiczne,
realizacyjne
i użytkowe tych rozwiązań.
Przy badaniu warunków przewozu elementów
należy uwzględnić dostępność dróg oraz skutki
organizacyjne
i ekonomiczne zastosowania specjalnych środków
przewozowych
Ogólne ustalenie charakteru
i wielkości potrzeb
w zakresie przygotowania wykonawcy i jego
zaplecza technicznego
Ustalenie, w jakim zakresie warunki lokalizacji
mają wpływ na ograniczenie lub utrudnienie
użytkowania i eksploatacji zrealizowanej inwestycji
Przedmiot oceny
Kryteria oceny
Warunki przygotowania dokumentacji inwestycji
Ustalenie potrzeb, zakresu
Ze względu na stan ogólnomiejskich
i możliwości wykonania
opracowań w zakresie planów
i zatwierdzenia niezbędnych opracowań planistycznych
miejscowych
z odpowiednim wyprzedzeniem, zapewniającym
przygotowanie inwestycji do realizacji
w zamierzonym terminie
Ze względu na zakres wymaganych analiz Przeanalizowanie oraz określenie potrzeb i warunków
przeprowadzenia badań, studiów
lub konieczność przeprowadzenia
i konkursów warunkujących opracowanie projektu
konkursów na rozwiązanie kluczowych
inwestycji
zagadnień związanych z projektowaną
i przygotowanie jej realizacji. Ocena trudności
inwestycją
wykonania tych czynności w terminach
zapewniających możliwość terminowego
przygotowania inwestycji
j.w.
Ze względu na konieczność
wariantowania dużego zakresu zagadnień
projektowych
Badanie tych zagadnień może mieć znaczenie dla
Ze względu na realność uzyskania
wyboru terenu lokalizacji w trybie nagłym lub w
i zalegalizowania w określonym czasie
sytuacji gdy opracowanie dokumentacji jest
dokumentacji inwestycji
uzależnione
od ulokowania tych prac
w specjalistycznej jednostce projektowania
10
Lp.
Przedmiot oceny
Kryteria oceny
Ocena ekonomiczna wyboru terenu lokalizacji inwestycji
Należy przeprowadzić rachunek kosztów inwestycji,
1.
Ze względu na wpływ konkretnej
które powstaną ze względu
lokalizacji na koszty realizacji inwestycji
na specjalne warunki lokalizacyjne
2.
Ze względu na wpływ warunków
lokalizacji na późniejsze koszty
użytkowania i eksploatacji inwestycji
j.w.
PRZYGOTOWANIE DOKUMENTACYJNE INWESTYCJI BUDOWLANEJ
Faza I – przygotowania podjęcia decyzji inwestycyjnej/Studia i analizy przedinwestycyjne
Lp. Etapy
1
Powstanie pomysłu Studia
wstępne
Uściślenie programu i analizy
pogłębiające rozpoznanie
2
Analizy i opracowania
1.
2.
3.
4.
Analiza rynku lub potrzeb
Różne pomysły zaspokojenia potrzeb i ich ocena
Studium możliwości
Identyfikacja głównych ograniczeń prawnych, finansowych, wymagań
techniczno-organizacyjnych
5. Założenia i warunki ogólne przedsięwzięcia, jeżeli wynik studium jest
pozytywny lub decyzja o niepodejmowaniu dalszych prac
1. Studium programowo-przestrzenne lub koncepcja projektowa,
potwierdzające, że na dysponowanej działce mieści się przewidywana
inwestycja
2. Wniosek i decyzja gminy o warunkach zabudowy
3. Raport o oddziaływaniu na środowisko - jeżeli tak wynika z ustawy
Prawo ochrony środowiska
4. Ewentualnie wstępne studium wykonalności i wstępny wniosek o
dofinansowanie
Wnioski oraz warunki zabudowy dla inwestycji, uzyskane od kilku gmin.
- dla przedsięwzięć, dla których
Analiza porównawcza kosztów realizacji inwestycji w różnych lokalizacjach,
poszukuje się najkorzystniejszej
z uwzględnieniem tylko kosztów różnicujących oraz wybór wariantu z
lokalizacji
najlepszą lokalizacją.
Studium programowo-technologiczne z analizą i oceną różnych wariantów i
- studia dotyczące wyboru
ewentualną decyzją o zakupie know how, licencji lub patentów.
najlepszej technologii produkcji
Analiza porównawcza wariantów lokalizacyjnych i programowolub usług
technologicznych i wybór rozwiązań najkorzystniejszych.
3
4
Sformułowanie wynikowej
wersji projektu
Projekt wstępny lub koncepcja projektowa, opracowane dla wybranego
wariantu lokalizacji, z uwzględnieniem warunków zabudowy i raportu
oddziaływania na środowisko oraz wybranej technologii
Wykonalność inwestycji
1. Wartość kosztorysowa inwestycji (WKI) według
rozporządzenia Rady Ministrów (Dz. U. nr 133 z 2001 r,
poz. 1440) i szacunek innych kosztów.
2. Studium wykonalności inwestycji (końcowe), z określeniem:
• aktualnej wartości netto (NPV),
• wewnętrznej stopy zwrotu (IRR),
• wskaźników: produktu, rezultatu i wkładu.
3. Montaż finansowy.
4. Harmonogram finansowania.
5. Harmonogram realizacji inwestycji.
6. Harmonogram przygotowania inwestycji.
7. Ewentualnie program funkcjonalno-użytkowy inwestycji.
11
5
Decyzja inwestora o podjęciu
inwestycji
Decyzja inwestora o akceptacji:
- programu funkcjonalno-technologicznego lub programu
funkcjonalno-użytkowego,
- wartości kosztorysowej inwestycji (WKI),
- harmonogramów: przygotowania, finansowania i
realizacji.
Wniosek (aplikacja) do odpowiedniego funduszu o
dofinansowanie.
Faza II – przygotowanie projektów i opracowań dla:
– uzyskania pozwolenia na budowę,
– przeprowadzenia procedury przetargowej i wyboru wykonawcy
– wykonania robót budowlanych, tj. zbudowania obiektu (ów)
Lp.
Etapy
Analizy i opracowania
1.
1
Dla uzyskania pozwolenia na
budowę – projekt budowlany
w rozumieniu ustawy Prawo
budowlane
Projekt budowlany, spełniający wymagania rozporządzenia ministra
infrastruktury (Dz. U. nr 120 z 2003 r, poz. 1133).
2 Opinie, uzgodnienia, zgody i pozwolenia, których obowiązek
uzyskania wynika z przepisów.
Dodatkowo, jeżeli to wynika z właściwych przepisów:
3. Raport o oddziaływaniu inwestycji na środowisko.
4. Operat wodno-prawny.
5. Informacja o warunkach bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.
Dodatkowo według specyfiki inwestycji:
6. Projekt technologiczny.
7. Pozostałe projekty branżowe.
8. Inwestorskie założenia realizacji inwestycji.
9. Ewentualnie aktualizacja opracowań, jak:
wartość kosztorysowa inwestycji,
harmonogramy: finansowania, realizacji, przygotowania,
montaż finansowy,
studium wykonalności inwestycji.
10. Opinia Komitetu Sterującego właściwego ministerstwa.
12
2
Dokumentacja projektowa obejmuje:
1. Rysunek projektu zagospodarowania działki lub terenu, zatwierdzony w
ramach pozwolenia na budowę.
2. Dokumenty techniczne z uzgodnień i zatwierdzeń projektu budowlanego,
w których są zawarte wymagania i warunki wykonania robót
budowlanych.
3. Projekty wykonawcze albo rysunki i opisy uszczegóławiające
rozwiązania projektu budowlanego do szczegółowości projektu
wykonawczego w zakresie doboru materiałów, wymaganych wymiarów i
wymagań konstrukcyjno-jakościowych w odniesieniu do:
- przygotowania terenu pod budowę i zagospodarowania terenu,
Dla przeprowadzenia procedury
- projektowanych obiektów budowlanych w zakresie:
przetargowej i wyboru
•
rzutów, przekrojów i widoków architektonicznych,
wykonawcy robót budowlanych
•
projektów elementów konstrukcyjnych,
- dokumentacja projektowa w
•
projektów instalacji z określeniem przewodów i przyborów,
rozumieniu ustawy Prawo
•
opisów lub projektów robót wykończeniowych,
zamówień publicznych
- innych projektów specjalistycznych.
4. Inne opracowania, jak:
- inwestorskie założenia organizacji budowy lub specyfikacja techniczna
„Warunki ogólne”
-informacja o warunkach bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
-przedmiar robót, obejmujący wszystkie roboty i zestawienie montowanych
maszyn, urządzeń i wyposażenia.
5. Ponadto:
- zbiór specyfikacji technicznych,
- kosztorys inwestorski.
6. Ewentualna decyzja o przyznaniu współfinansowania inwestycji.
3
Projekt wykonawczy, obejmuje:
1. Zatwierdzony projekt zagospodarowania terenu.
2. Projekty technologiczne.
3. Projekty architektoniczne poszczególnych obiektów.
Dla wykonania robót
4. Projekty konstrukcyjne poszczególnych obiektów.
budowlanych – projekt
5. Projekty instalacji występujących w poszczególnych obiektach.
wykonawczy – to rysunki i
6. Projekty sieci zapewniających media dla poszczególnych obiektów.
opisy, o których mowa w art. 3
7. Projekt drogowy i parkingów oraz ich odwodnienia.
pkt 13 ustawy Prawo
8. Projekt zieleni i drobnych form architektonicznych.
budowlane. Projekt
9. Inne projekty specjalistyczne.
wykonawczy po wybraniu z
10. Projekt rozruchu.
niego odpowiednich rysunków i
11. Instrukcje obsługi i eksploatacji obiektu, instalacji i urządzeń
opisów może służyć do
związanych z obiektem.
przeprowadzenia procedury
Dodatkowo, jeżeli ma służyć do przeprowadzenia przetargu:
przetargowej
- zbiór specyfikacji technicznych,
- przedmiar robót, obejmujący wszystkie roboty i zestawienie
montowanych maszyn, urządzeń i wyposażenia,
- kosztorys inwestorski.
13
4
5
W trakcie wykonywania robót
budowlanych - dokumentacja
budowy
Po zakończeniu robót
budowlanych – dokumentacja
powykonawcza
1.
-
Dokumentacja budowy, według ustawy Prawo budowlane, to:
pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem budowlanym,
rysunki i opisy służące realizacji obiektu, czyli projekt wykonawczy,
dziennik budowy i ewentualnie dziennik montażu,
plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
protokoły odbiorów częściowych i końcowych,
operaty geodezyjne,
protokoły badań i sprawdzeń,
dokumenty potwierdzające, że wyroby budowlane zastosowane w
trakcie wykonywania robót są dopuszczone do stosowania,
- książka obmiarów, jeżeli wynagrodzenie wykonawcy jest
kosztorysowe, a ponadto, według innych regulacji prawnych, także:
projekt zagospodarowania placu budowy,
projekt organizacji robót i ewentualnie projekt montażu,
plan zapewnienia jakości,
harmonogram realizacji robót,
protokoły z narad,
inne.
2. Raporty z przebiegu realizacji inwestycji współfinansowanych ze
środków unijnych
1. Dokumentacja powykonawcza, według ustawy Prawo budowlane, to:
- dokumentacja budowy, czyli projekt budowlany i projekt
wykonawczy, z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku
realizacji robót,
- geodezyjne pomiary powykonawcze z naniesieniem
zrealizowanych obiektów na mapę zasadniczą, czyli
wprowadzenie do zasobów geodezyjnych państwa,
- decyzja o pozwoleniu na użytkowanie.
2. Rozliczenie inwestycji lub raport końcowy z realizacji inwestycji
współfinansowanych ze środków unijnych.
14
DOKUMENTY W PROCESIE BUDOWLANYM
•
•
•
POZWOLENIE NA BUDOWĘ
Pozwolenie na budowę obiektu budowlanego zostaje wydane na wniosek inwestora
Wydział Architektury i Budownictwa nie rozpatruje wniosków dotyczących obiektów
budowlanych na terenach lotnisk cywilnych, terenach zamkniętych, a także autostrad, dróg
krajowych i wojewódzkich oraz obiektów hydrotechnicznych.
Dla inwestycji zlokalizowanych na obszarach, dla których obowiązują miejscowe plany
zagospodarowania przestrzennego, uchwalone po dniu 31 grudnia 1994r. nie jest wymagane
ustalanie warunków zabudowy. Przed sporządzeniem projektu budowlanego wymaganego do
uzyskania pozwolenia na budowę można wystąpić o wydanie wypisu i wyrysuj z miejscowego
planu zagospodarowania przestrzennego, w którym zostanie określone przeznaczenie terenu.
We wniosku należy podać:
1. Dane identyfikacyjne inwestora (imię i nazwisko lub nazwę instytucji oraz adres) oraz
pełnomocnika,jeżeli działa w jego imieniu,
2. Nazwę i rodzaj całego zamierzenia budowlanego, rodzaj obiektu lub zespołu obiektów bądź
robót budowlanych oraz adres inwestycji (w przypadku inwestycji liniowej należy podać
nazwy ulic) i oznaczenie geodezyjne terenu - nazwę obrębu, numer arkusza mapy, numer
działki.
Do wniosku należy dołączyć:
Projekt budowlany (w 4 egzemplarzach) wraz z:
• oświadczeniem projektantów (oraz sprawdzających) o sporządzeniu projektu budowlanego, zgodnie
z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej,
• zaświadczeniami o przynależności projektantów (oraz sprawdzających) do właściwej izby
samorządu zawodowego, aktualnymi na dzień opracowania projektu, oraz z opiniami,
uzgodnieniami, pozwoleniami, sprawdzeniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami
szczególnymi (w zależności od potrzeb) dotyczącymi:
• prowadzenia robót przy obiekcie wpisanym do rejestru zabytków lub na obszarze wpisanym do
rejestru zabytków (Wojewódzki Konserwator Zabytków)
• prowadzenia badań archeologicznych w ramach inwestycji (Wojewódzki Konserwator
Zabytków).
• inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko, dla których konieczne jest
przeprowadzenie postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko oraz
lokalizowanych na obszarze Natura 2000
• zjazdu i włączenia do drogi publicznej ( właściciel drogi)
• lokalizacji obiektu budowlanego w pasie drogowym (właściciel drogi)
• zaopatrzenia w wodę i odprowadzenia ścieków (Zakład Gospodarki Komunalnej)
• dostawy energii elektrycznej
• przyłączenia do sieci telekomunikacyjnych
• dostawy gazu
• dostawy energii cieplnej
• wyłączenia gruntów z produkcji rolnej ( Wydział Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami)
• wycinki drzew ( Wydział Środowiska i Rolnictwa)
• odprowadzenia wód opadowych i gruntowych do sieci kanalizacji deszczowej, będącej w
administracji Zakładu Gospodarki Komunalnej
• uzgodnień w zakresie gospodarki wodnej i melioracji, odprowadzenia wód opadowych i
gruntowych (Zarząd Melioracji i Urządzeń Wodnych)
• lokalizacji obiektu budowlanego w obszarze rzek i terenów zalewowych (Regionalny Zarząd
Gospodarki Wodnej)
• skrzyżowania infrastruktury technicznej z liniami kolejowymi (Dyrekcja PKP)
• lokalizacji obiektu budowlanego na terenie Pomnika Zagłady lub jego strefy (Wojewoda)
15
•
•
•
•
•
lokalizacji obiektu budowlanego w obszarze otoczenia lotnisk lub lądowisk (Urząd Lotnictwa
Cywilnego)
usytuowania projektowanych sieci i przyłączy (Zakład Uzgadniania Dokumentacji
Projektowej)
zabezpieczeń przeciwpożarowych (rzeczoznawca)
bezpieczeństwa i higieny pracy (rzeczoznawca)
spraw sanitarno-higienicznych (rzeczoznawca)
Projekt powinien zawierać również
• informację dotyczącą dopuszczalnych odstąpień od projektu budowlanego – zgodnie z art. 36a
ustawy Prawo budowlane
• informację dotyczącą bezpieczeństwa i ochrony zdrowia – zgodnie z art. 20 ust 1 pkt 1b cyt.
ustawy.
• Oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
• Ważną i ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wydaną dla
inwestora, jeśli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o zagospodarowaniu przestrzennym.
• specjalistyczną opinię dotyczącą:
1. projektów budowlanych zawierających nowe, nie sprawdzone w krajowej praktyce
rozwiązania techniczne, nie znajdujące podstaw w przepisach prawa i Polskich
Normach,
2. obiektów budowlanych, których wykonanie lub użytkowanie może stwarzać poważne
zagrożenie dla użytkowników.
• Pełnomocnictwo udzielone osobie pełnomocnika działającego w imieniu inwestora - oryginał
lub urzędowo (notarialnie) poświadczony odpis.
• W przypadku wniosku składanego przez osobę prawną aktualny odpis z Rejestru
Przedsiębiorców Krajowego Rejestru Sądowego - oryginał lub urzędowo poświadczony odpis.
• Dowód zapłaty wymaganej opłaty skarbowej.
Uwagi:
• Mapy oraz informacje o adresie geodezyjnym terenu inwestycji można uzyskać w Starostwie
Powiatowym w Wydziale Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami
• Inwestor zobowiązany jest zawiadomić właściwy organ tzn. Powiatowego Inspektora Nadzoru
Budowlanego o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, co najmniej na 7 dni
przed ich rozpoczęciem oraz dołączyć oświadczenie kierownika budowy, inspektora nadzoru
inwestorskiego (jeżeli jest wymagany).
• Dziennik Budowy należy złożyć do zarejestrowania w Wydziale Architektury i Budownictwa
Tryb odwoławczy:
Stronom przysługuje odwołanie od decyzji w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia do Wojewody
Dolnośląskiego za pośrednictwem Starosty Oleśnickiego.
Podstawy prawne:
1. Ustawa z dnia 14 czerwca1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (jednolity tekst Dz.
U. z 2000 r., Nr 98 poz. 1071 z późniejszymi zmianami).
2. Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (jednolity tekst Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz.
1118).
3. Ustawa z dnia 5 czerwca 1998 r. - O samorządzie powiatowym (jednolity tekst Dz. U. z 2001 r. Nr
142, poz. 1592 z późniejszymi zmianami).
Termin wydania pozwolenia na budowę:
Do 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie decyzji. Do terminu załatwienia sprawy nie wlicza się
terminów przewidzianych w przepisach prawa do dokonania określonych czynności, okresów
16
zawieszenia postępowania oraz okresów opóźnień spowodowanych z winy strony, albo z przyczyn
niezależnych od organu.
ZGŁOSZENIE BUDOWY OBIEKTÓW LUB WYKONANIA ROBÓT BUDOWLANYCH NIE WYMAGAJACYCH POZWOLENIA NA BUDOWĘ
Budowę obiektu budowlanego lub roboty budowlane nie wymagające pozwolenia na budowę można
rozpocząć po uprzednim dokonaniu przez inwestora zgłoszenia.
W zgłoszeniu należy podać:
1. Dane identyfikacyjne inwestora (imię i nazwisko lub nazwę instytucji oraz adres) oraz
pełnomocnika,jeżeli działa w jego imieniu.
2. Nazwę i rodzaj obiektu bądź robót budowlanych oraz adres inwestycji i oznaczenie geodezyjne
terenu - nazwę obrębu, numer arkusza mapy, numer działki.
3. Przewidywany termin rozpoczęcia budowy obiektu lub wykonania robót budowlanych.
Do zgłoszenia należy dołączyć:
1. Opracowanie zawierające:
o określenie rodzaju, zakresu i sposobu wykonania robót,
o odpowiednie szkice i rysunki, wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami, sprawdzeniami
i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi (w zależności od potrzeb)
dotyczącymi:
prowadzenia robót przy obiekcie objętym ochroną konserwatorską lub na obszarze objętym
ochroną konserwatorską (Wojewódzki Konserwator Zabytków)
inwestycji mogących znacząco oddziaływać na środowisko, dla których konieczne jest
przeprowadzenie postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko oraz
lokalizowanych na obszarze Natura 2000 (decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach,
wydawana przez urzędy gmin)
robót w obszarze pasa drogowego ( właściciel drogi)
przebudowy dróg w obszarze pasa drogowego (właściciel drogi).
zaopatrzenia w wodę i odprowadzenia (Zakład Gospodarki Komunalnej)
dostawy energii elektrycznej
dostawy gazu
dostawy energii cieplnej (Zakład Gospodarki Komunalnej)
usytuowania projektowanych przyłączy (Zakład Uzgadniania Dokumentacji Projektowej).
zabezpieczeń przeciwpożarowych (rzeczoznawca)
bezpieczeństwa i higieny pracy (rzeczoznawca)
spraw sanitarno - higienicznych (rzeczoznawca)
o Projekt zagospodarowania terenu wykonany przez projektanta posiadającego odpowiednie
uprawnienia budowlane wraz z:
• zaświadczeniem o przynależności projektantów (oraz sprawdzających) do właściwej
izby samorządu zawodowego z określonym terminem ważności aktualne na dzień
opracowania projektu
• oświadczeniem projektanta (oraz sprawdzającego) o sporządzeniu projektu
zagospodarowania terenu, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami
wiedzy technicznej wymagany
w przypadku:
• obiektów małej architektury w miejscach publicznych,
• przyłączy - elektroenergetycznych, wodociągowych, kanalizacyjnych, gazowych, cieplnych i
telekomunikacyjnych,
• instalacji zbiornikowych na gaz płynny z pojedynczym zbiornikiem o pojemności do 7 m3
przeznaczonych do zasilania instalacji gazowych w budynkach mieszkalnych jednorodzinnych
2. Oświadczenie o posiadaniu prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Druk
17
oświadczenia do pobrania
3. Upoważnienie udzielone osobie pełnomocnika działającego w imieniu inwestora - oryginał lub
urzędowo poświadczony odpis.
4. W przypadku wniosku składanego przez osobę prawną - aktualny odpis Krajowego Rejestru
Sądowego - oryginał lub urzędowo poświadczony odpis.
5. Dowód zapłaty wymaganej opłaty skarbowej (za przedłożone pełnomocnictwo).
Uwagi:
• Zgłoszenia należy dokonać przed terminem zamierzonego rozpoczęcia robót budowlanych. Do
wykonania robót można przystąpić jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia organ nie
wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu
terminu rozpoczęcia.
• W przypadku konieczności uzupełnienia zgłoszenia, organ postanowieniem nakłada obowiązek
uzupełnienia w określonym terminie brakujących dokumentów, a w przypadku ich nie uzupełnienia
wnosi sprzeciw w drodze decyzji.
• Organ może nałożyć w drodze decyzji obowiązek uzyskania pozwolenia na wykonanie obiektu
budowlanego i robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia:
• jeżeli realizacja narusza ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub
decyzji o warunkach zabudowy,
• jeżeli może spowodować niedopuszczalne:
• zagrożenie bezpieczeństwa ludzi lub mienia,
• pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków,
• pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych
• wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów
sąsiednich
•
•
•
Wnioskodawca może ubiegać się o wydanie zaświadczenia o przyjęciu zgłoszenia.
Mapy oraz informacje o adresie geodezyjnym terenu inwestycji można uzyskać w Wydziale
Geodezji i Gospodarki Nieruchomościami Starostwa Powiatowego.
W przypadku budowy instalacji zbiornikowych na gaz płynny, projekt zagospodarowania terenu
należy uzgodnić pod względem zabezpieczenia przeciwpożarowego.
Tryb odwoławczy:
W przypadku wydania przez Wydział Architektury i Budownictwa decyzji nakładającej obowiązek
uzyskania pozwolenia na budowę lub wnoszącej sprzeciw przeciwko prowadzeniu budowy, stronie
przysługuje odwołanie od decyzji w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia, do Wojewody, za
pośrednictwem Starosty.
ZMIANA DECYZJI O POZWOLENIU NA BUDOWĘ
Zmiana decyzji o pozwoleniu na budowę obiektu budowlanego zostaje udzielona na wniosek
inwestora.
We wniosku należy podać:
1. Dane identyfikacyjne inwestora (imię i nazwisko lub nazwę instytucji oraz adres oraz
pełnomocnika, jeżeli działa w jego imieniu.
2. Nazwę i rodzaj całego zamierzenia budowlanego, rodzaj obiektu lub zespołu obiektów bądź
robót budowlanych oraz adres inwestycji (w przypadku inwestycji liniowej należy podać
nazwy ulic) i oznaczenie geodezyjne terenu - nazwę obrębu, numer arkusza mapy, numer
działki.
18
Do wniosku należy dołączyć:
1. Rysunki zamienne do projektu budowlanego (w 4 egzemplarzach) z:
• oświadczeniem projektantów (oraz sprawdzających) o sporządzeniu projektu
budowlanego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej,
• zaświadczeniami o przynależności projektantów (oraz sprawdzających) do właściwej izby
samorządu zawodowego aktualnymi na dzień opracowania projektu,
• opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami, sprawdzeniami i innymi dokumentami
wymaganymi przepisami szczególnymi (w zależności od potrzeb – jak w przypadku
pozwolenia na budowę)
2. Ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, jeśli jest ona wymagana przepisami o
zagospodarowaniu przestrzennym, w przypadku gdy zmiany wykraczają poza ustalenia
pierwotnej decyzji o warunkach zabudowy
3. Specjalistyczną opinię dotyczącą:
• projektów budowlanych zawierających nowe, nie sprawdzone w krajowej praktyce
rozwiązania techniczne, nie znajdujące podstaw w przepisach prawa i Polskich Normach,
• obiektów budowlanych, których wykonanie lub użytkowanie może stwarzać poważne
zagrożenie dla użytkowników.
4. Pełnomocnictwo udzielone osobie pełnomocnika działającego w imieniu inwestora - oryginał
lub urzędowo poświadczony odpis.
5. W przypadku wniosku składanego przez osobę prawną aktualny odpis z Krajowego Rejestru
Sądowego - oryginał lub urzędowo poświadczony odpis.
6. Dziennik budowy (kserokopię potwierdzoną za zgodność z oryginałem lub oryginał do
wglądu) - jeśli budowa została już rozpoczęta i minęło ponad 3 lata od wydania pozwolenia na
budowę .
7. Dowód zapłaty wymaganej opłaty skarbowej.
Tryb odwoławczy:
Stronom przysługuje odwołanie od decyzji w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia do Wojewody, za
pośrednictwem Starosty.
ZGŁOSZENIE ZMIANY SPOSOBU UŻYTKOWANIA OBIEKTU BUDOWLANEGO LUB
JEGO CZĘŚCI
Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się podjęcie bądź
zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki:
bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony
środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń.
Podstawa prawna:
art. 71, art. 82 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane ( tekst jednolity: Dz. U. z 2006r.
Nr 156, poz. 1118, ze zmianami)
Wymagane dokumenty :
1) zgłoszenie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (druk)
2) opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i
innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z
oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu
użytkowania
3) zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego
konstrukcje, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w
razie potrzeby również danymi technologicznymi
4) oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (druk)
5) zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu
użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu
zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania
19
6) ekspertyzę techniczną, wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w
odpowiedniej specjalności
7) w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami.
Jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga
wykonania robót budowlanych:
1) objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany
sposobu użytkowania następuje w decyzji o pozwoleniu na budowę;
2) objętych obowiązkiem zgłoszenia – do zgłoszenia o którym mowa stosuje się przepisy art. 30 ust.
2-4 ustawy Prawo budowlane, czyli do zgłoszenia należy dołączyć: oświadczenie o posiadanym
prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, w zależności od potrzeb odpowiednie
szkice lub rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane odrębnymi przepisami.
Termin:
Zgłoszenia należy dokonać przed dokonaniem zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego
części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia
zgłoszenia właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie 2 lat od
doręczenia zgłoszenia.
20
UCZESTNICY PROCESU BUDOWLANEGO
Uczestnikami procesu budowlanego, w rozumieniu ustawy, są:
1) inwestor;
2) inspektor nadzoru inwestorskiego;
3) projektant;
4) kierownik budowy lub kierownik robót.
INWESTOR
1. Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniem zawartych w przepisach zasad
bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, a w szczególności zapewnienie:
1) opracowania projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów,
2) objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,
3) opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
4) wykonania i odbioru robót budowlanych,
5) w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót budowlanych lub warunkami gruntowymi,
nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych – przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych.
2. Inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie.
3. Inwestor może zobowiązać projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego.
4. Właściwy organ może w decyzji o pozwoleniu na budowę nałożyć na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru
inwestorskiego, a także obowiązek zapewnienia nadzoru autorskiego, w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem
skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko.
5. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określi, w drodze rozporządzenia,
rodzaje obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego, oraz
listę obiektów budowlanych i kryteria techniczne, jakimi powinien kierować się organ podczas nakładania na inwestora
obowiązku ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego.
PROJEKTANT
1. Do podstawowych obowiązków projektanta należy:
1) opracowanie projektu budowlanego w sposób zgodny z ustaleniami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i
zagospodarowania terenu, w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, o której mowa w art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 3
października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska
oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. Nr 199, poz. 1227), lub w pozwoleniu, o którym mowa w art. 23 i 23a
ustawy z dnia 21 marca 1991 r. o obszarach morskich Rzeczypospolitej Polskiej i administracji morskiej (Dz. U. z 2003 r. Nr
153, poz. 1502, z późn. zm.), wymaganiami ustawy, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
1a) zapewnienie, w razie potrzeby, udziału w opracowaniu projektu osób posiadających uprawnienia budowlane do
projektowania w odpowiedniej specjalności oraz wzajemne skoordynowanie techniczne wykonanych przez te osoby opracowań
projektowych, zapewniające uwzględnienie zawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia w procesie
budowy, z uwzględnieniem specyfiki projektowanego obiektu budowlanego;
1b) sporządzenie informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę projektowanego obiektu
budowlanego, uwzględnianej w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;
2) uzyskanie wymaganych opinii, uzgodnień i sprawdzeń rozwiązań projektowych w zakresie wynikającym z przepisów;
3) wyjaśnianie wątpliwości dotyczących projektu i zawartych w nim rozwiązań;
3a) sporządzanie lub uzgadnianie indywidualnej dokumentacji technicznej, o której mowa w art. 10 ust. 1 ustawy z dnia 16
kwietnia 2004 r. o wyrobach budowlanych (Dz. U. Nr 92, poz. 881);
4) sprawowanie nadzoru autorskiego na żądanie inwestora lub właściwego organu w zakresie:
a. stwierdzania w toku wykonywania robót budowlanych zgodności realizacji z projektem,
b. uzgadniania możliwości wprowadzenia rozwiązań zamiennych w stosunku do przewidzianych w projekcie,
zgłoszonych przez kierownika budowy lub inspektora nadzoru inwestorskiego.
2. Projektant ma obowiązek zapewnić sprawdzenie projektu architektoniczno-budowlanego pod względem zgodności z
przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń
w odpowiedniej specjalności lub rzeczoznawcę budowlanego.
21
3. Obowiązek, o którym mowa w pkt. 2, nie dotyczy:
1) zakresu objętego sprawdzaniem i opiniowaniem na podstawie przepisów szczególnych;
2) projektów obiektów budowlanych o prostej konstrukcji, jak: budynki mieszkalne jednorodzinne, niewielkie obiekty
gospodarcze, inwentarskie i składowe.
4. Projektant, a także sprawdzający, o którym mowa w pkt. 2, do projektu budowlanego dołącza oświadczenie o sporządzeniu
projektu budowlanego, zgodnie z obowiązującymi przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej.
Projektant, w trakcie realizacji budowy, ma prawo:
1) wstępu na teren budowy i dokonywania zapisów w dzienniku budowy dotyczących jej realizacji;
2) żądania wpisem do dziennika budowy wstrzymania robót budowlanych w razie:
a) stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia,
b) wykonywania ich niezgodnie z projektem.
KIEROWNIK BUDOWY
Kierownik budowy jest obowiązany, w oparciu o informację, o której mowa w art. 20 ust. 1 pkt 1b, sporządzić lub
zapewnić sporządzenie, przed rozpoczęciem budowy, planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, uwzględniając specyfikę
obiektu budowlanego i warunki prowadzenia robót budowlanych, w tym planowane jednoczesne prowadzenie robót
budowlanych i produkcji przemysłowej.
1a. Plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia na budowie sporządza się, jeżeli:
1) w trakcie budowy wykonywany będzie przynajmniej jeden z rodzajów robót budowlanych wymienionych w ust. 2 lub
2) przewidywane roboty budowlane mają trwać dłużej niż 30 dni roboczych i
jednocześnie będzie przy nich zatrudnionych co najmniej 20 pracowników
lub pracochłonność planowanych robót będzie przekraczać 500 osobodni.
1.
2. W planie, o którym mowa w ust. 1, należy uwzględnić specyfikę następujących rodzajów robót budowlanych:
1) których charakter, organizacja lub miejsce prowadzenia stwarza szczególnie wysokie ryzyko powstania zagrożenia
bezpieczeństwa i zdrowia ludzi, a w szczególności przysypania ziemią lub upadku z wysokości;
2) przy prowadzeniu których występują działania substancji chemicznych lub czynników biologicznych
zagrażających bezpieczeństwu i zdrowiu ludzi;
3) stwarzających zagrożenie promieniowaniem jonizującym;
4) prowadzonych w pobliżu linii wysokiego napięcia lub czynnych linii komunikacyjnych;
5) stwarzających ryzyko utonięcia pracowników;
6) prowadzonych w studniach, pod ziemią i w tunelach;
7) wykonywanych przez kierujących pojazdami zasilanymi z linii napowietrznych;
8) wykonywanych w kesonach, z atmosferą wytwarzaną ze sprężonego powietrza;
9) wymagających użycia materiałów wybuchowych;
10) prowadzonych przy montażu i demontażu ciężkich elementów prefabrykowanych.
3. Wymagania dotyczące bezpieczeństwa i ochrony zdrowia przy wykonywaniu robót budowlanych określają odrębne przepisy
w zakresie bezpieczeństwa i higieny pracy.
4. Minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej określi, w drodze rozporządzenia:
1) szczegółowy zakres i formę:
a) informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,
b) planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia – mając na uwadze specyfikę projektowanego obiektu budowlanego;
2) szczegółowy zakres rodzajów robót budowlanych, o których mowa w ust. 2, mając na uwadze stopień zagrożeń, jakie
stwarzają poszczególne ich rodzaje.
Do podstawowych obowiązków kierownika budowy należy:
1) protokolarne przejęcie od inwestora i odpowiednie zabezpieczenie terenu budowy wraz ze znajdującymi się na nim obiektami
budowlanymi, urządzeniami technicznymi i stałymi punktami osnowy geodezyjnej oraz podlegającymi ochronie elementami
środowiska przyrodniczego i kulturowego;
2) prowadzenie dokumentacji budowy;
3) zapewnienie geodezyjnego wytyczenia obiektu oraz zorganizowanie budowy i kierowanie budową obiektu budowlanego w
sposób zgodny z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami, w tym techniczno-budowlanymi, oraz przepisami
bezpieczeństwa i higieny pracy;
3a) koordynowanie realizacji zadań zapobiegających zagrożeniom bezpieczeństwa i ochrony zdrowia:
a) przy opracowywaniu technicznych lub organizacyjnych założeń planowanych robót budowlanych lub ich
poszczególnych etapów, które mają być prowadzone jednocześnie lub kolejno,
b) przy planowaniu czasu wymaganego do zakończenia robót budowlanych lub ich poszczególnych etapów;
22
3b) koordynowanie działań zapewniających przestrzeganie podczas wykonywania robót budowlanych zasad bezpieczeństwa i
ochrony zdrowia zawartych w przepisach oraz w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;
3c) wprowadzanie niezbędnych zmian w informacji dotyczącej bezpieczeństwa i ochrony zdrowia ze względu na specyfikę
projektowanego obiektu budowlanego, uwzględnianej w planie bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz w planie
bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, wynikających z postępu wykonywanych robót budowlanych;
3d) podejmowanie niezbędnych działań uniemożliwiających wstęp na budowę osobom nieupoważnionym;
4) wstrzymanie robót budowlanych w przypadku stwierdzenia możliwości powstania zagrożenia oraz bezzwłoczne
zawiadomienie o tym właściwego organu;
5) zawiadomienie inwestora o wpisie do dziennika budowy dotyczącym wstrzymania robót budowlanych z powodu
wykonywania ich niezgodnie z projektem;
6) realizacja zaleceń wpisanych do dziennika budowy;
7) zgłaszanie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót ulegających zakryciu bądź zanikających oraz
zapewnienie dokonania wymaganych przepisami lub ustalonych w umowie prób i sprawdzeń instalacji, urządzeń
technicznych i przewodów kominowych przed zgłoszeniem obiektu budowlanego do odbioru;
8) przygotowanie dokumentacji powykonawczej obiektu budowlanego;
9) zgłoszenie obiektu budowlanego do odbioru odpowiednim wpisem do dziennika budowy oraz uczestniczenie w czynnościach
odbioru i zapewnienie usunięcia stwierdzonych wad, a także przekazanie inwestorowi oświadczeń:
- o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami pozwolenia na budowę oraz przepisami,
- o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi, ulicy, sąsiedniej
nieruchomości, budynku lub lokalu.
Kierownik budowy ma prawo:
1) występowania do inwestora o zmiany w rozwiązaniach projektowych, jeżeli są one uzasadnione koniecznością zwiększenia
bezpieczeństwa realizacji robót budowlanych lub usprawnienia procesu budowy;
2) ustosunkowania się w dzienniku budowy do zaleceń w nim zawartych.
5. Łączenie funkcji kierownika budowy i inspektora nadzoru inwestorskiego nie jest dopuszczalne.
6. Przepisy pkt. 1 oraz prawa i obowiązki kierownika budowy stosuje się odpowiednio do kierownika robót.
INSPEKTOR NADZORU INWESTORSKIEGO
Do podstawowych obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego należy:
1)
reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem i pozwoleniem na
budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;
2)
sprawdzanie jakości wykonywanych robót i wbudowanych wyrobów budowlanych, a w szczególności zapobieganie
zastosowaniu wyrobów budowlanych wadliwych i niedopuszczonych do stosowania w budownictwie;
3)
sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w próbach i odbiorach
technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach
odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania;
4)
potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także, na żądanie inwestora, kontrolowanie rozliczeń
budowy.
Inspektor nadzoru inwestorskiego ma prawo:
1) wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia, potwierdzone wpisem do dziennika budowy,
dotyczące: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót lub
elementów zakrytych, oraz przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych i dowodów
dopuszczenia do stosowania w budownictwie wyrobów budowlanych oraz urządzeń technicznych;
2) żądać od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie
wykonanych robót, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać
zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę.
Przy budowie obiektu budowlanego, wymagającego ustanowienia inspektorów nadzoru inwestorskiego w zakresie różnych
specjalności, inwestor wyznacza jednego z nich jako koordynatora ich czynności na budowie.
23