ANALIZA RYNKU - 2012 (wersja 2-dniowa)

ZASADY ANALIZY RYNKU
DLA POTRZEB OKREŚLANIA
WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
(zajęcia warsztatowe)
10-11 grudnia 2012, Warszawa
Piotr Cegielski
MAI, MRICS, CCIM
Organizator:
Polska Federacja Rynku Nieruchomości
[email protected], tel. 22 654 58 69
Materiały informacyjne na temat 2-dniowego szkolenia o charakterze warsztatowym, na temat:
Zasady analizy rynku dla potrzeb określania wartości nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych
ZASADY ANALIZY RYNKU DLA POTRZEB OKREŚLANIA WARTOŚCI NIERUCHOMOŚCI
Cele i zakres szkolenia:
Polski rynek nieruchomości cechuje z jednej strony coraz większa efektywność i transparentność, zaś z
drugiej strony duża zmienność i dynamika. Jednocześnie, z oczywistych powodów, większość decyzji
inwestycyjnych na tym rynku charakteryzuje duży poziom nakładów, przy relatywnie wysokim ryzyku.
Przed rzeczoznawcami majątkowymi, pośrednikami w obrocie, doradcami czy też analitykami rynku
nieruchomości stawia to duże wyzwania. Niezbędnym jest umiejętność przeprowadzenia wnikliwej, a
zarazem prawidłowej analiz rynkowych, by w ich efekcie dokonać poprawnego oszacowania wartości
inwestycji w nieruchomość. Im bardziej skomplikowana nieruchomość, im bardziej jest nietypowa, im
mniejszy rynek podobnych obiektów, tym ważniejsze stają się te zagadnienia.
Podstawowym celem proponowanego szkolenia jest przekazanie wiedzy w zakresie analizy danych
rynkowych, w szczególności z wykorzystaniem elementów metod ilościowych, identyfikacji czynników
kreujących podaż i popyt na rynku nieruchomości, umiejętności szacowania bieżącego poziomu cen
rynkowych oraz prognozowania cen, przychodów, kosztów i wydatków oraz dochodów i zysków.
Szkolenie na charakter wyłącznie warsztatowy. W ramach szkolenia nie będą omawiane formalnoprawne przepisy regulujące zasady wyceny nieruchomości, a wybrane akty prawne i standardy będą
omawiane tylko i wyłącznie w ujęciu merytorycznym.
Dzień pierwszy:
1.1
Podstawowe założenia i zasady analizy rynku nieruchomości
- 1 godz.
(teoria)
1.2
Omówienie zasad oraz zakresu analiz rynku typu A, B oraz C
- 1 godz.
(teoria)
1.3
Źródła danych na obszarze analiz rynku typu A oraz B
- 1 godz.
(teoria)
1.4
6 etapów analizy rynku na potrzeby wyceny nieruchomości
- 1 godz.
(teoria)
1.5
Elementy metod ilościowych w analizie danych rynkowych
- 4 godz.
(warsztaty)
Dzień drugi:
2.1
Analiza typu A na rynku lokali i domów mieszkalnych
- 2 godz.
(warsztaty)
2.2
Analiza typu A na rynku nieruchomości biurowych
- 2 godz.
(warsztaty)
2.3
Analiza typu B na rynku nieruchomości deweloperskich
- 2 godz.
(warsztaty)
2.4
Analiza typu B na rynku nieruchomości hoteli i restauracji
- 2 godz.
(warsztaty)
Piotr Cegielski, MSc, MBA, MAI, MRICS, CCIM, REV
[email protected]
Materiały informacyjne na temat 2-dniowego szkolenia o charakterze warsztatowym, na temat:
Zasady analizy rynku dla potrzeb określania wartości nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych
Wprowadzenie – co to jest analiza typu A, B i C?
Na obszarze nieruchomości rozróżnia się 4 rodzaje analiz (nazwane A, B, C i D), z czego trzy pierwsze
wykonuje się dla potrzeb wyceny (analizy rynku typu D wykonuje się w szczególnych sytuacjach).
Różnią się one zakresem badań rynku, w szczególności jeśli chodzi o czynniki kreujące podaż i popyt.
To, która analiza powinna być przeprowadzona zależy od złożoności nieruchomości oraz stanu rynku
nieruchomości konkurencyjnych.
Analiza typu A wykonywana jest w przypadku wyceny nieruchomości mieszkaniowych oraz relatywnie
małych i prostych nieruchomości komercyjnych przy stabilnym rynku. W praktyce stosowana jest na
obszarze podejścia porównawczego (analiza cen) oraz dla wybranych nieruchomości komercyjnych, dla
których dopuszczalne jest zastosowanie techniki kapitalizacji prostej.
Analiza typu B jest wykonywana w przypadku wszelkich nieruchomości komercyjnych przy względnie
stabilnym rynku. Generalnie jest ona stosowana w przypadku wyceny nieruchomości komercyjnych
(biurowce, magazyny, hotele, restauracje, stacje paliw), dla których niezbędnym jest zastosowanie
techniki dyskontowania przepływów pieniężnych.
Analiza typu C jest wykonywana w przypadku wyceny relatywnie dużej nieruchomości komercyjnej, a
jednocześnie zaś rynek jest niestabilny. Generalnie stosowana jest w wycenie centrów handlowych,
dużych kompleksów hotelowych lub w przypadku specyficznych nieruchomości przemysłowych.
Przykładowe zagadnienie nr 1:
Planowana jest realizacja inwestycji deweloperskiej na jednej z działek przy skrzyżowaniu ulic. Planuje
się rozpocząć budowę w terminie 3 miesięcy, a prace budowlane potrwają 15 miesięcy. Na pozostałych
2 działkach podobne inwestycje są już zrealizowane i została rozpoczęta sprzedaż mieszkań (przy czym
do sprzedania pozostało odpowiednio 48 oraz 90 mieszkań), zaś sprzedaż mieszkań na czwartej działce
rozpocznie się za 6 miesięcy (łączna liczba mieszkań to 60 szt.). W ostatnim półroczu w tej lokalizacji
sprzedanych zostało 36 mieszkań. Ile czasu potrwa sprzedaż mieszkań na analizowanej inwestycji?
Przykładowe zagadnienie nr 2:
W hotelu, w którym jest łącznie 60 pokoi stopień ich wykorzystania wynosi obecnie 45%, przy czym
penetracja rynku dla tego hotelu wynosi 110%. Jaki będzie stopień wykorzystania pokoi za 5 lat, jeśli
popyt (liczba sprzedanych noclegów) rośnie w tempie 3% rocznie, na analizowanym terenie obecnie
jest zlokalizowanych 10 hoteli o łącznej liczbie pokoi 500 sztuk, zaś za dwa lata zostanie oddany do
użytkowania nowy hotel, w którym będzie 100 pokoi, a który, ze względu na przewidywany standard,
powinien osiągnąć 120% penetracji rynku przy założeniu poziomu cen rynkowych?
Piotr Cegielski, MSc, MBA, MAI, MRICS, CCIM, REV
[email protected]
Materiały informacyjne na temat 2-dniowego szkolenia o charakterze warsztatowym, na temat:
Zasady analizy rynku dla potrzeb określania wartości nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych
Notka o prowadzącym szkolenie:
Piotr Cegielski, MSc, MBA, MAI, MRICS, CVS, CCIM, REV
Studia magisterskie:

magister inżynier budownictwa (Politechnika Wrocławska);

magister zarządzania MBA (Akademia Ekonomiczna we Wrocławiu);

magister specjalności wycena i zarządzania nieruchomościami (Sheffield Hallam University).
Studia podyplomowe (wybrane):

studia podyplomowe „Rachunkowość” (Wyższa Szkoła Bankowa we Wrocławiu);

studia podyplomowe „Analityk finansowy” (Uniwersytet Ekonomiczny we Wrocławiu).
Rzeczoznawca majątkowy (uprawnienia zawodowe od 1994 r.),

członek Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych we Wrocławiu;

członek Appraisal Institute (Chicago, USA);

członek Royal Institution of Chartered Surveyors (United Kingdom);

członek CCIM Institute (Chicago, USA).
Jedyny polski rzeczoznawca majątkowy, który posiada najwyższy amerykański certyfikat w zakresie
analizy oraz wyceny nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych, nadany przez:

The Appraisal Institute:
MAI
- Master of Appraisal Institute
Ponadto posiadający certyfikaty i licencje specjalisty w zakresie wyceny nieruchomości nadane przez:

Royal Institution of Chartered Surveyors:
CVS
- Chartered Valuation Surveyor

The European Group of Valuers’ Associations:
REV
- Recognized European Valuer
Autor kilkuset wycen, głównie nieruchomości komercyjnych. Autor szeregu opracowań i artykułów z
zakresu wyceny nieruchomości i przedsiębiorstw oraz analiz opłacalności inwestycji w nieruchomości.
Wykładowca studiów dziennych Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu.
Członek Państwowej Komisji Kwalifikacyjnej, sekcji dla Rzeczoznawców Majątkowych.
Piotr Cegielski, MSc, MBA, MAI, MRICS, CCIM, REV
[email protected]