Separacja czy rozwód

ZASIEDZENIE NIERUCHOMOŚCI
Zasiedzenie jest jednym ze sposobów nabycia własności nieruchomości. Po odpowiednio
długim okresie, posiadacz samoistny może domagać się przed sądem uznania, że w
stosunku do danej nieruchomości przysługuje mu prawo własności, które niejako
zostało odebrane właścicielowi z uwagi na brak wykonywania przez niego uprawnień
właścicielskich. Niniejszy poradnik przedstawia zarówno zagadnienia teoretyczne jak i
praktyczne związane z tą instytucją.
Spis treści
1. Pojęcia: zasiedzenie, prawo własności, nieruchomość .......................................................... 4
1.1. Zasiedzenie ...................................................................................................................... 4
1.2. Własność ......................................................................................................................... 4
1.3. Zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa ........... 5
1.4. Nieruchomość.................................................................................................................. 6
2. Przesłanki (warunki) zasiedzenia ........................................................................................... 8
2.1. Posiadanie........................................................................................................................ 8
2.2. Upływ czasu .................................................................................................................... 9
2.3. Dobra i zła wiara ........................................................................................................... 11
2.4. Bieg terminu .................................................................................................................. 11
2.5. Skutki zasiedzenia ......................................................................................................... 12
3. Przebieg postępowania, elementy wniosku oraz czynności procesowe ............................... 13
3.1. Wnioskodawca .............................................................................................................. 13
3.2. Co musi zawierać wniosek ............................................................................................ 14
3.3. Załączniki ...................................................................................................................... 14
3.4. Dowody ......................................................................................................................... 15
3.5. Oznaczenie przedmiotu zasiedzenia.............................................................................. 15
3.6. Opłata od wniosku (wpis) ............................................................................................. 15
3.7. Przebieg postępowania .................................................................................................. 17
4. Przykładowy wniosek o stwierdzenie zasiedzenia ............................................................... 22
1. Pojęcia: zasiedzenie, prawo własności, nieruchomość
1.1. Zasiedzenie
Zasiedzenie to jeden ze sposobów nabycia prawa własności. Celem zasiedzenia jest
regulowanie stanu prawnego ze stanem faktycznym. By zasiedzenie było skuteczne, muszą
być spełnione łącznie dwie przesłanki: posiadanie, upływ czasu. Innym elementem, który ma
znaczenie to dobra, bądź zła wiara. Przesłanki te zostały omówione w dalszej części.
1.2. Własność
Termin własność oznacza nieograniczone prawo rzeczowe; jest to prawnie zagwarantowana
możliwość pełnego rozporządzania jakąś rzeczą. W szczególności właściciel względem
rzeczy ma uprawnienia do jej posiadania, używania, pobierania pożytków i innych dochodów
z rzeczy, zbycia, przetworzenia, zużycia lub zniszczenia. Granicami korzystania z rzeczy są
przepisy ustaw, zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie danej
własności.
Na temat początków własności istnieje wiele hipotez. Powszechnie przyjmuje się, iż
wcześniej wykształciło się prawo jednostki na rzeczach ruchomych, a dopiero później na
nieruchomościach.
Artykuł 140 kc nie przedstawia definicji własności, jednakże wyjaśnia, jakie
uprawnienia przysługują właścicielowi: w granicach określonych przez ustawy i zasady
współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy
zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może
pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy.
Po uchwaleniu w 1997 roku nowej Konstytucji, wykładnia przepisów o własności,
skrystalizowana i pogłębiona w latach 1989-1997 dzięki judykaturze Trybunału
Konstytucyjnego i Sądu Najwyższego oraz doktrynie, zyskała nowe, mocne oparcie w
postanowieniach przepisów o randze konstytucyjnej, stosowanych bezpośrednio, a prawo
własności uzyskało nowy środek ochrony w postaci skargi konstytucyjnej do Trybunału
Konstytucyjnego.
Powszechnie aprobowany jest pogląd, że własność nie jest nieograniczonym prawem,
dającym właścicielowi absolutną swobodę postępowania z rzeczą. Jednakże niewątpliwie
prawdziwe jest twierdzenie, że na ogół właścicielowi wszystko wolno, czego mu ustawa i
wzgląd na uzasadnione interesy innych osób nie zabraniają. Szkopuł jednak tkwi w tym, że
tak jest tylko „na ogół”. Trudność polega na właściwym wyważeniu interesu właściciela i
innych osób w możliwie najsprawiedliwszy sposób.
Właściciel może, w granicach określonych w powołanym wyżej przepisie, korzystać z
rzeczy z wyłączeniem innych osób. Oznacza to, że inne osoby obowiązane są powstrzymać
się od wszelkiej ingerencji w sferę uprawnień właściciela. Wyjątki od niedopuszczalności
tego rodzaju ingerencji określone są w ustawie. Tak więc np. właściciel nieruchomości może
wejść na grunt sąsiedni celem usunięcia zwieszających się gałęzi lub owoców; każdy może
użyć, a nawet uszkodzić lub zniszczyć cudzą rzecz w razie konieczności odwrócenia
niebezpieczeństwa grożącego bezpośrednio dobrom osobistym lub nawet majątkowym jego
lub innych osób. Zasadą jest, że wyrażenie „wyłączenie innych osób” obejmuje wszelkiego
4
rodzaju immisje bezpośrednie, stanowiące postać ingerencji w cudzą własność, np.
skierowanie wód gruntowych na cudzą nieruchomość.
Przykładem ograniczeń ustawowych jakim podlega prawo własności, jest prawo
własności Skarbu Państwa i prawo własności jednostek samorządu terytorialnego. Trzeba
pamiętać o tym, że sposób gospodarowania własnością jest uzależniony od regulacji prawa
administracyjnego materialnego zawartej w przepisach szczególnych, które decydują o jego
wykonywaniu, nakładając na podmioty tej własności ustawowe ograniczenia w zakresie
zarówno rozporządzania, jak i korzystania. Przykładem takiej regulacji jest ustawa o
gospodarce nieruchomościami, która wprowadziła ograniczenia przez organy Skarbu Państwa
i jednostek samorządu terytorialnego, ustanawiając m.in. przywilej pierwszeństwa w zakresie
nabywania nieruchomości i ograniczając lub wyłączając dopuszczalność, rozporządzania
określonymi rzeczami.
Ważnym elementem dotyczącym własności jest nabycie oraz utrata własności.
Właściwym sposobem nabycia własności jest przeniesienie własności, przez co należy
rozumieć przeniesienie własności na podstawie umowy. Inne to omawiane zasiedzenie,
przemilczenie, nabycie własności w drodze egzekucji sądowej. Kolejnym sposobem nabycia
jest uzyskanie orzeczenia o zniesieniu współwłasności. Należy wyjaśnić, iż poza prawem
rzeczonym, wpływ na prawo własności mają inne działy prawa, takie jak prawo rodzinne lub
spadkowe. Analizując nabycie własności, trzeba mieć na uwadze podział na nabycie
pierwotne i pochodne.
Przy nabyciu pierwotnym nabywca nie uzyskuje prawa, jakie przysługiwało
dotychczasowemu właścicielowi, ten traci to prawo, a nabywca uzyskuje własność
niezależnie od niego. W drugim wypadku prawo własności przechodzi z dotychczasowego
właściciela na nowego. Prawo pozostaje takie samo, a jedynie zmienia się jego podmiot, w
takim wypadku istnieje stosunek następstwa prawnego, zbywca jest poprzednikiem prawnym,
a nabywca następcą prawnym.
Cechą takiego podziału jest to, że w wypadku nabycia pochodnego nabywca uzyskuje
prawo własności w takich granicach, w jakich posiadał zbywca, w zasadzie ze wszystkimi
obciążeniami. Drugi rodzaj nabycia powoduje, że nabywca uzyskuje prawo bez
dotychczasowych obciążeń. Od opisanej sytuacji są odstępstwa, tak, gdy chodzi o nabycie
pierwotne, jak i pochodne. Można wskazać, że w wypadku nabycia własności nieruchomości,
której właściciel się zrzekł, Skarb Państwa ponosi odpowiedzialność z nieruchomości za jej
obciążenia, pomimo że jest to nabycie pierwotne. Inną konsekwencją nabycia pochodnego
jest to, że nabywca nie może otrzymać więcej praw, niż miał poprzednik, w szczególności nie
może nabyć własności rzeczy, której ta własność nie przysługiwała.
1.3. Zasady współżycia społecznego i społeczno-gospodarcze przeznaczenie prawa
Przez zasady współżycia społecznego należy rozumieć zasady etycznego
postępowania, wyprowadzane w naszym społeczeństwie z chrześcijańskiego systemu
wartości, którymi każdy członek społeczeństwa powinien kierować się w postępowaniu
wobec innych.
Natomiast klauzula generalna społeczno-gospodarczego przeznaczenia prawa,
związana nierozerwalnie z aksjologią tzw. realnego socjalizmu i podziału własności według
uprzywilejowanej typologii właściwej temu ustrojowi (sprzecznej z zasadami obowiązującej
Konstytucji), straciła obecnie znaczenie normatywne jako wyznacznik granic własności i stała
się pustym pojęciem, niemającym dających się określić desygnatów.
5
Jednakże według innego poglądu, klauzula społeczno-gospodarczego przeznaczenia
prawa własności zachowała swoją przydatność, ponieważ zawiera nadal bogatą treść,
wskazującą na charakterystyczną cechę własności jako kompleksu praw i obowiązków.
O ile ograniczenia ustawowe kształtujące treść prawa własności albo sposób jego
wykonywania nie budzą żadnych wątpliwości, o tyle pozostałe wymienione wyznaczniki o
charakterze ocennym mogą budzić wątpliwości przy ocenie różnych stanów faktycznych.
1.4. Nieruchomość
Nieruchomości to części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot
własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich
budynków. Rozróżniamy trzy rodzaje nieruchomości: gruntowe (zabudowane i
niezabudowane), budynkowe i lokalowe. Wyodrębnienie gruntu jako przedmiot prawa
wymaga określenia jego powierzchni granicami zewnętrznymi (wyodrębnienie fizyczne) i
określenia podmiotu własności (wyodrębnienie prawne). Określenie granic zewnętrznych
oddzielających grunty może nastąpić w każdy dowolny sposób, przez widoczne oznaczenie w
terenie. Jednak ze względu na przepisy o ewidencji gruntów i budynków oraz o księgach
wieczystych, niezbędne jest geodezyjne oddzielanie gruntu trwałymi znakami granicznymi,
umieszczonymi w punkcie granicznym, określającym przebieg granicy.
Najmniejszą jednostką powierzchniową nieruchomości gruntowej dla celów
ewidencji gruntów jest działka. Działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony
w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za
pomocą linii granicznych. Założenie księgi wieczystej dla wyodrębnionej granicami
zewnętrznymi działki lub wpisanie jej do istniejącej księgi wieczystej decyduje o jej
charakterze. Staje się ona nieruchomością albo jako samodzielny i odrębny przedmiot
własności (chociażby jej właściciel był właścicielem innych nieruchomości graniczących lub
niegraniczących z nią), albo wchodzi w skład większej całości wskutek przyłączenia do
nieruchomości mającej już księgę wieczystą.
W tym ostatnim wypadku mamy do czynienia z jedną nieruchomością składającą się z
kilku działek. Wydzielenie z księgi wieczystej jednej lub kilku działek stanowi podział
nieruchomości.
Jeżeli objęta księgą wieczystą nieruchomość, składająca się z kilku działek, graniczy z
sąsiednią nieruchomością tego samego właściciela wpisaną do innej księgi wieczystej, to
mamy do czynienia z dwiema nieruchomościami stanowiącymi odrębny przedmiot prawa.
Przeniesienie własności jednej z nich zatem nie stanowi podziału nieruchomości. Inaczej
mówiąc, liczba ksiąg wieczystych decyduje o liczbie nieruchomości. Sąd Najwyższy, wyraził
stanowisko, iż dwie niezabudowane działki gruntu graniczące ze sobą i należące do tego
samego właściciela, dla których jest prowadzona jedna księga wieczysta, stanowią – w
rozumieniu artykuł 46 § 1 kc – jedną nieruchomość gruntową. Podobnie jak przy
wyodrębnieniu obszar gruntu może stać się odrębnym przedmiotem własności, tak samo
przez połączenie z innym przedmiotem własności (gruntami) tego samego właściciela może tę
odrębność utracić.
Przyłączenie przez właściciela kompleksu gruntów, graniczących z nim
nieruchomości, z reguły spowoduje utratę odrębności nowo nabytej nieruchomości, powstałej
wskutek odłączenia jej z dotychczasowej i przeniesienia do innej księgi wieczystej. Jednakże
zachowanie odrębności zależy od woli właściciela; właściciel bowiem może złożyć wniosek o
założenie dla odłączonej nieruchomości nowej księgi wieczystej. W takim wypadku
nieruchomość dotychczasowa i nowo nabyta, pomimo wspólnej granicy i tego samego
6
właściciela, nie ulegają połączeniu, w skutek czego zbycie jednej z nich nie może być
uważane za podział nieruchomości.
7
2. Przesłanki (warunki) zasiedzenia
2.1. Posiadanie
Posiadanie to stan faktyczny polegający na władaniu określoną rzeczą zarówno przez
wykonywanie zwykłych czynności – aktów posiadania – jak i samej tylko praktycznej
możliwości ich wykonywania. Przez co należy rozumieć: akty posiadania – aktywne
władanie, zaś możliwość wykonywania to stan, w którym rzecz znajduje się w sferze
władztwa posiadacza umożliwiającej mu korzystanie z niej w dowolnym czasie. Posiadanie
może stanowić składnik majątku wspólnego, przedmiot dziedziczenia i przedmiot obrotu
prawnego w drodze przeniesienia posiadania. Opisywany stan jako instytucja prawa
prywatnego oznacza jedynie władztwo wykonywane na podstawie i w ramach czynności
cywilnoprawnych, nie obejmuje władania rzeczą przez Skarb Państwa.
Część nieruchomości może być przeznaczona do korzystania przez nieograniczoną liczbę
osób, jak drogi i place publiczne. Korzystanie z opisanych rzeczy należy do sfery wolności
zapewnionej każdemu obywatelowi (np. publiczne parki, ulice itp.) Jednak należy zauważyć,
iż inaczej jest, gdy teren przeznaczony do użytku publicznego osoba obejmuje w wyłączne
posiadanie z wolą posiadania jej dla siebie. Owe twierdzenie potwierdza orzeczenie: Uchwała
Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego - Izba Cywilna, z dnia 21 września 1993 roku,
III CZP 72/93, z którego to wynika, iż do okresu zasiedzenia nieruchomości przez Skarb
Państwa nie wlicza się okresu władania przez organy państwowe lub państwowe osoby
prawne, wykonywanego w ramach uprawnień Państwa jako podmiotu prawa publicznego,
mimo istnienia tytułu własności uznanego następnie za nieistniejący.
WAŻNE
Dodatkowo trzeba nadmienić, iż część składowa rzeczy nie może być przedmiotem
posiadania, ponieważ nie może być również przedmiotem własności i nie ma możliwości jej
zasiedzenia.
Prawo polskie wykluczyło zasadę, że nie można zmienić samowolnie tytułu
posiadania. Każdy posiadacz zależny może przekształcić swoje posiadanie w samoistne,
jednak przekształcenie to nie może ograniczyć się do wewnętrznych przeżyć, sytuacja ta musi
być uzewnętrzniona. Kwalifikacja posiadania budzi wątpliwości, jest to jednak zawsze
kwestia faktu, która wymaga dokonania przez sąd i wyciągnięcia na podstawie odpowiednich
ustaleń prawidłowych wniosków (często na podstawie domniemania faktycznego).
Kolejnym ważnym elementem posiadania jest to, że jest ono dziedziczne.
Postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 28 kwietnia 1999 roku, I CKU
105/98, wyjaśnia, iż dziedziczenie posiadania rzeczy polega na przejściu na spadkobierców z
mocy prawa z chwilą otwarcia spadku wszystkich skutków prawnych, jakie wynikały z jej
posiadania przez spadkodawcę, nie zależy natomiast od tego, czy spadkobiercy objęli w
faktyczne władztwo rzecz znajdującą się dotychczas w posiadaniu spadkodawcy, a więc czy
kontynuują jego posiadanie.
8
Posiadanie samoistne i zależne
W tym miejscu należy ująć, iż kodeks cywilny rozróżnia dwa rodzaje posiadania:
samoistne i zależne. Tym, co wyróżnia powyższe rodzaje posiadania jest uzewnętrzniona
wola posiadacza, czyli sposób władania.
Posiadanie samoistne charakteryzuje się tym, że posiadacz włada rzeczą jak właściciel, zaś
posiadanie zależne, tym że osoba włada cudzą rzeczą w zakresie przysługującego jej prawa
(zazwyczaj wynikającej z umowy z właścicielem) tj. najmu, dzierżawy, czy użytkowania
wieczystego. Posiadanie może być wykonywane przez kilka osób, gdzie każdy
współposiadacz włada określoną częścią rzeczy na zasadzie wyłączności lub wszyscy
posiadają rzecz niepodzielnie.
W polskim prawie istnieje bezwzględny zakaz naruszania posiadania bez względu na
to, czy posiadacz działa w dobrej, czy złej wierze. Nie ma również znaczenia to czy,
posiadanie jest samoistne, czy zależne, prawne, czy bezprawne, wadliwe, czy niewadliwe.
Ochrona posiadania przybiera dwojaką postać:
ochrony siłami samego posiadacza:
o obrona konieczna,
o dozwolona samopomoc,
o ochrona na drodze sądowej.
roszczenia o przywrócenie posiadania (roszczenia posesoryjne).
WAŻNE
Roszczenia posesoryjne wygasają, jeśli nie będą dochodzone w ciągu roku od chwili
naruszenia posiadania.
Nabycie posiadania
Nabycie posiadania nieruchomości następuje na dwa sposoby: pochodny oraz
pierwotny. Nabycie pierwotne następuje przez jednostronną samowolną czynność polegającą
na objęciu rzeczy w posiadanie. Cechą charakterystyczną jest to, że nie występuje związek z
poprzednim posiadaczem – brak następstwa w posiadaniu poprzedniego posiadacza, dlatego
też posiadacz nie może doliczyć posiadania poprzedniego właściciela. Nabycie pochodne
polega na wstąpieniu w miejsce poprzedniego posiadacza poprzez czynność przekazania
posiadania albo w drodze dziedziczenia, o czym mowa wyżej.
Posiadanie wygasa z chwilą definitywnej utraty władania rzeczą, utratą taką jednak nie
jest oddanie rzeczy w posiadanie zależne (np. wydzierżawienie, najem, użyczenie).
2.2. Upływ czasu
Przesłanką niezbędną do zasiedzenia nieruchomości jest, obok samoistnego
posiadania, upływ określonego w ustawie czasu posiadania. Na upływ czasu potrzebnego do
zasiedzenia nie ma wpływu (co do zasady) przyczyna, z powodu której właściciel nie wykonywał swego posiadania. W obecnym brzmieniu ustawy kodeks cywilny przewiduje
dwudziesto- oraz trzydziestoletni okres niezbędny do zasiedzenia nieruchomości. Terminy
9
te zostały przedłużone przez ustawę z 28 lipca 1990 roku o zmianie ustawy – kodeks cywilny
(Dz.U. nr 55 poz. 321) i regulują je artykuł 9 i 10 tej ustawy Ustawa niniejsza skreśliła
dodatkowo artykuł 177 kc, który zakazywał zasiedzenia nieruchomości należących do Skarbu
Państwa.
WAŻNE
To, który termin należy zastosować zależy do dobrej (krótszy termin) lub złej (dłuższy) wiary
– o czym, w dalszej części opracowania.
Początek biegu zasiedzenia pod starymi przepisami
Do zasiedzenia, które nastąpiło przed wejściem w życie tej ustawy, tj. przed 1
października 1990 roku, mają zastosowanie dziesięcio- i dwudziestoletnie okresy posiadania
przewidziane w art. 172 kc w brzmieniu obowiązującym przed tą datą.
Natomiast art. 10 stanowi: "Jeżeli przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy
istniał stan, który według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a
według przepisów obowiązujących po wejściu w życie tej ustawy prowadzi do zasiedzenia,
zasiedzenie biegnie od dnia wejścia jej w życie; jednakże termin ten ulega skróceniu o czas, w
którym powyższy stan istniał przed wejściem w życie ustawy, lecz nie więcej niż o połowę".
Oznacza to, że posiadacz w dobrej wierze może zaliczyć najwięcej dziesięć lat, posiadacz w
złej wierze zaś nie więcej niż lat piętnaście.
Kolejnym elementem związanym z upływem czasu jest zasiedzenie nieruchomości
przejętych na podstawie przepisów o reformie rolnej. Orzecznictwo sprzed 1989 roku
opowiadało się przeciwko takiej możliwości. To stanowisko po dokonaniu zmian
systemowych nie mogło być utrzymane. W postanowieniu z dnia 22 grudnia 1998 roku, II
CKN 105/98, Sąd Najwyższy stwierdził, że przeznaczenie nieruchomości rolnej na cele
reformy rolnej nie wyłącza biegu zasiedzenia, rozpoczętego po wejściu w życie dekretu z 6
września 1944 roku o przeprowadzeniu reformy rolnej (Dz.U. z 1945 r. nr 3 poz. 13).
Przedstawione twierdzenie może mieć zastosowanie tylko w tych wypadkach, w których bieg
zasiedzenia nieruchomości państwowych upłynął przed dniem wyłączenia możliwości
nabycia "własności terenu państwowego w drodze zasiedzenia", tzn. przed dniem 21 lipca
1961 roku zgodnie z ustawą o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Nieruchomości o
których mowa powyżej to nieruchomości położone w granicach administracyjnych miast i
osiedli oraz położone poza granicami administracyjnymi miast i osiedli, które jako włączone
do planu zagospodarowania przestrzennego miasta, osiedla, przekazane zostały do realizacji
zadań jego gospodarki, a w stosunku do pozostałych nieruchomości, położonych poza tymi
granicami, jeżeli bieg zasiedzenia upłynął przed dniem wejścia w życie kodeksu cywilnego
czyli przed dniem 1 stycznia 1965 roku.
Zgodnie z uchwałą 7 sędziów Sądu Najwyższego z 31 stycznia 2002 roku, do okresu
posiadania przed wejściem w życie przepisów wyłączających zasiedzenie nieruchomości
państwowych nie dolicza się do okresu, o który skraca się termin zasiedzenia nieruchomości
państwowej, ani nie uwzględnia przy ustalaniu czasu posiadania niezbędnego do zasiedzenia
10
takiej nieruchomości co wynika z art. 10 ustawy z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy –
kodeks cywilny (Dz.U.z 1990r. nr 55 poz. 321).
Posiadanie przez małżonków
Jeżeli nabycie posiadania nieruchomości nastąpiło w czasie trwania małżeństwa, w którym
obowiązuje wspólność ustawowa, to zasiedzenie biegnie na rzecz obojga małżonków, a
własność nieruchomości nabytej przez jednego z małżonków w drodze zasiedzenia wchodzi
w skład majątkowej wspólności ustawowej. Jeżeli zaś w ciągu biegu terminu małżeństwo
ustało na skutek rozwodu, to od tej chwili zasiedzenie biegnie nadal, ale jako współwłasność
po połowie w częściach ułamkowych; w zasadzie będą to części równe.
2.3. Dobra i zła wiara
Dobrą i złą wiarę należy określić jako stan psychiczny (nastawienie osoby); odnoszący
się do wiedzy osoby o istnieniu jakiegoś stosunku prawnego, wynikającego z jego prawa
podmiotowego i/lub uprawnienia.
Obowiązujące w danym systemie prawnym przepisy uzależniają nabycie prawa w
wielu sytuacjach faktycznych w imię bezpieczeństwa prawnego, od tego, czy nabywca był w
określonym czasie w dobrej, czy złej wierze w odniesieniu do określonego prawa lub
uprawnienia.
Z pojęciem dobrej wiary, a także z jej brakiem, przepisy wiążą ważne skutki prawne w
stosunkach zarówno prawnorzeczowych, jak i zobowiązaniowych.
Prawidłowe rozumienie pojęcia dobrej wiary oraz właściwe porównanie konkretnego
stanu faktycznego z hipotezą normy prawnej ma istotne znaczenie dla prawidłowego
stosowania i wykładni prawa.
Przepisy prawa nie wyjaśniają znaczenia dobrej wiary, lecz w każdej konkretnej
sytuacji od strony negatywnej określają jej brak. Artykuł 7 kc, zaznacza jednak domniemanie
dobrej wiary, a ciężar udowodnienia faktu obalającego to domniemanie spoczywa na osobie,
która z braku dobrej wiary wywodzi skutki prawne (np. właściciela nieruchomości).
Wyróżniamy dwa ujęcia dobrej wiary: szersze oraz węższe. „Różnica ta ma istotne
znaczenie, ponieważ przy węższym ujęciu można posiadaczowi skutecznie zarzucić, że nie
jest posiadaczem w dobrej wierze, bo gdyby zachował minimum uwagi i staranności, to
mógłby się dowiedzieć, jaki jest rzeczywisty stan prawny, natomiast przy szerszym ujęciu,
zarzutu takiego nie można skutecznie postawić, gdyż dobrą wiarę posiadacza wyklucza tylko
pozytywna wiedza o rzeczywistym stanie prawnym.
Przy węższym ujęciu ustalenie istnienia dobrej wiary wymaga posługiwania się
elementami ocennymi i jest wynikiem swobodnej oceny materiału dowodowego przez sąd.
Dotyczy to w szczególności oceny, czy w ustalonym stanie faktycznym dana osoba mogła z
łatwością powziąć określoną wiadomość.” Jednym z najbardziej wymownych orzeczeń
dotyczących złej wiary jest orzeczenie Sądu Najwyższego z 4 października 1980 roku III
CRN 163/79, w którym stwierdził, że "Gdy chodzi o przesłankę dobrej wiary, to ( ... )
powodowie, nabywając nieruchomość bez zachowania formy aktu notarialnego, a wiedząc, że
prawa własności nie nabywają, stali się posiadaczami tej nieruchomości w złej wierze.”
2.4. Bieg terminu
11
Terminy związane z biegiem zasiedzenia wynikają z artykułu 175 kc „Do biegu
zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o przedawnieniu roszczeń”. Związane jest to
przede wszystkim z określeniem początkowego terminu zasiedzenia.
Datą początkową jest zawsze dzień, w którym nieruchomość została objęta w
posiadanie. W przypadku przeniesienia posiadania, polegającego na tym, iż dotychczasowy
posiadacz samoistny zachowa rzecz we władaniu jako posiadacz zależny albo dzierżyciel (na
podstawie stosunku prawnego lub na podstawie umowy), zasiedzenie biegnie od dnia, w
którym to nastąpiło, a w przypadku objęcia posiadania czynem samowolnym – dzień tego
zdarzenia.
Sposoby obliczania terminów oraz oznaczania ich upływu są następujące:
termin oznaczony w tygodniach, miesiącach lub latach kończy się z upływem
dnia, który nazwą lub datą odpowiada początkowemu dniowi terminu, a gdyby
takiego dnia w ostatnim miesiącu nie było – w ostatnim dniu tego miesiąca.
termin oznaczony na początek, środek lub koniec miesiąca rozumie się jako
pierwszy, piętnasty lub ostatni dzień miesiąca.
termin półmiesięczny jest równy piętnastu dniom.
Jeżeli termin jest oznaczony w miesiącach lub latach, a ciągłość terminu nie
jest wymagana, miesiąc liczy się za dni trzydzieści, a rok za dni trzysta
sześćdziesiąt pięć.
Ostatnią informacją jest to, iż terminy przedawnienia nie mogą być skracane ani
przedłużane przez czynność prawną.
Przeniesienie posiadania a bieg terminu
W tym miejscu należy przedstawić sytuację przeniesienia posiadania. Jeżeli podczas
biegu terminu nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może zaliczyć czas
posiadania poprzedniego posiadacza. Zaznaczyć jednak trzeba, iż w sytuacji gdy poprzedni
posiadacz uzyskał posiadanie w złej wierze, czas może być doliczony, jeżeli łącznie wynosi
on trzydzieści lat.
Nie występuje możliwość zaliczenia okresu posiadania poprzedniego posiadacza,
który z powodu braku kwalifikacji nie mógł uzyskać prawa własności nieruchomości. Zasada
następstwa posiadania oznacza, iż każdy kolejny posiadacz wchodzi w posiadanie
poprzedniego posiadacza, nie tylko bezpośredniego, lecz wszystkich. Jak już było wcześniej
zaznaczone, posiadanie jest dziedziczne, dlatego czas posiadania spadkodawcy stosuje się na
korzyść wszystkich spadkobierców.
2.5. Skutki zasiedzenia
Skutkiem zasiedzenia jest nabycie prawa własności nieruchomości, a co za tym idzie,
wygaśnięcie prawa własności dotychczasowego właściciela. Efektu tego samoistny posiadacz
nie może ani zrzec się, ani zmodyfikować. Istotne jest, iż nabycie własności przez zasiedzenie
nie powoduje wygaśnięcia ograniczonych praw rzeczowych. W sytuacji, gdy część
nieruchomości przechodzi na własność innej osoby, hipoteka przymusowa, wpisana do księgi
wieczystej, prowadzonej dla tej nieruchomości przed upływem terminu zasiedzenia, obciąża
również część nieruchomości nabytą przez zasiedzenie.
WAŻNE
12
Efekt zasiedzenia – czyli nabycie prawa własności – powstaje z mocy samego prawa i
następuje z upływem ostatniego dnia przewidzianego ustawą czasu posiadania. Postępowanie
przed sądem jest jedynie jego potwierdzeniem (skutek deklaratywny). Postanowienie sądu jest
jednak niezbędne m.in. do wpisania własności do ksiąg wieczystych, czy powoływania się na
własność przed organami państwowymi, czy bankiem.
3. Przebieg postępowania, elementy wniosku oraz czynności procesowe
3.1. Wnioskodawca
Sąd wszczyna postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości na wniosek osoby
zainteresowanej.
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia może złożyć każdy zainteresowany, tak więc
osoba posiadająca interes prawny, a są to: posiadacz samoistny, jego spadkobiercy i następcy
prawni.
Owo twierdzenie potwierdza Orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 31 sierpnia 1949
roku, C. 1132/49, którego teza brzmi: „Żądanie stwierdzenia nabycia własności
nieruchomości przez zasiedzenie może zgłosić nie tylko obecny posiadacz nieruchomości,
lecz każda osoba, która ma interes prawny w uzyskaniu takiego stwierdzenia, w szczególności
osoba, która swoje prawo własności wywodzi od posiadacza, który nieruchomość zasiedział.”
Wniosek może złożyć również osoba w sytuacji, gdy posiadanie zasiedzianej rzeczy albo
nawet jej własność przeszła na inną osobę. Żądanie stwierdzenia w powyższym trybie, że
oznaczona osoba nabyła własność nieruchomości przez zasiedzenie, jest dopuszczalne,
chociażby nawet osoba ta nie była już jej właścicielem.
Sąd, wydając orzeczenie stwierdzającym nabycie własności nieruchomości przez
zasiedzenie, postanawia, kto w określonej chwili nabył jej własność, bez względu na to, czy
nabywca jest właścicielem w chwili orzekania (może np. stwierdzić, że nieruchomość
zasiedzieli dziadkowie wnioskodawcy).
Stwierdzenie zasiedzenia ma ten skutek, że określa nowy stan prawny nieruchomości,
poczynając od daty wskazanej w postanowieniu sądu, bez względu na skutki późniejszych
zdarzeń, które ten stan mogą odmiennie kształtować. W postępowaniu o stwierdzenie
zasiedzenia sąd wydaje postanowienie, w którym stwierdza, kto nabył własność
nieruchomości w określonej chwili, a tym samym, kto własność tę utracił, bez względu na to,
czy w chwili orzekania nabywca zachował własność przedmiotu zasiedzenia.
Każde późniejsze nabycie własności, niezależnie od podstawy prawnej odbywa się jego
kosztem. Nie do przyjęcia jest pogląd, że takie późniejsze nabycie nieruchomości, np. w
drodze kupna i w zaufaniu do księgi wieczystej, odbiera zainteresowanemu prawo do żądania
stwierdzenia zasiedzenia.
Oznaczałoby to, że z upływem terminu otwierającego możliwość stwierdzenia zasiedzenia, a
przed kolejną zmianą właściciela, nieruchomość nie stanowiła niczyjej własności. Zgodnie z
art. 6 ust. 1 i 2 Ustawy z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece (t. jedn.
Dz.U z 2001 nr 124 poz. 1361 z późn. zm.) ten, kto nieruchomość zasiedział, bądź jego
następca prawny, nie jest pozbawiony możliwości kwestionowania skuteczności zbycia”.
13
Stwierdzenie terminu zasiedzenia
Orzeczenie o stwierdzeniu zasiedzenia nieruchomości wskazuje dokładną datę z którą
nastąpiło zasiedzenie. Jednocześnie sąd może ustalić inną, niż wskazana przez wnioskodawcę,
datę upływu terminu zasiedzenia, co nie stanowi naruszenia przepisu mówiącego, iż sąd nie
może wyrokować co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem, ani zasądzać ponad
żądanie. Jeżeli przesłanki zasiedzenia spełniły się w stosunku do osoby nieżyjącej już w
chwili orzekania, w postanowieniu należy wymienić właśnie tę osobę.
3.2. Co musi zawierać wniosek
Wniosek o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości składa się do Sądu Rejonowego
właściwego ze względu na położenie nieruchomości, dodatkowo wniosek musi odpowiadać
ogólnym zasadom pisma w sprawie, a więc zgodnie z artykułem 126 § 1 i § 2 kpc w związku
z artykułem 13 § 2 każde pismo procesowe powinno zawierać:
oznaczenie sądu, do którego jest skierowane, imię i nazwisko lub nazwę stron, ich
przedstawicieli ustawowych i pełnomocników;
oznaczenie rodzaju pisma;
osnowę wniosku lub oświadczenia oraz dowody na poparcie przytoczonych
okoliczności;
podpis strony albo jej przedstawiciela ustawowego lub pełnomocnika;
wymienienie załączników.
Gdy pismo procesowe jest pierwszym pismem w sprawie, powinno ponadto zawierać
oznaczenie miejsca zamieszkania lub siedziby uczestników, ich przedstawicieli ustawowych i
pełnomocników oraz przedmiot sprawy, pisma zaś dalsze – sygnaturę akt.
Ponadto należy podać zwięźle stan sprawy, dokładnie określone żądanie, oznaczenie wartości
przedmiotu sprawy, przytoczyć okoliczności faktyczne uzasadniające żądanie. Kolejnym
elementem jest wskazanie wnioskodawcy uprawnienia do wniesienia wniosku, ponieważ sąd
oddali wniosek, jeżeli z jego treści wynika brak takiego uprawnienia.
Zgodnie z artykułem 607 kpc wnioskodawca powinien dołączyć do wniosku odpis z
księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym wynikającym ze zbioru dokumentów.
Obowiązek dołączenia do wniosku dotyczącego nieruchomości dokumentów nie
stanowi warunku formalnego pisma procesowego, w związku z czym tryb uregulowany w
artykule 130 w związku z artykułem 13 § 2, nie ma w tym wypadku zastosowania.
Uchybienie przez wnioskodawcę obowiązkowi określonemu w artykule 607 kpc może
spowodować różne konsekwencje procesowe, (np. sąd z urzędu może zażądać na koszt
wnioskodawcy niezbędnych odpisów).
3.3. Załączniki
Obowiązkiem wnioskodawcy w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości
jest również dołączenie:
mapy nieruchomości sporządzonej według zasad obowiązujących przy oznaczaniu
nieruchomości w księgach wieczystych, chyba że zasiedzenie obejmuje całą
nieruchomość, która ma urządzoną księgę wieczystą,
wyciągu z ewidencji gruntów.
14
Jeśli wnioskodawca nie dołączy tych dokumentów, przewodniczący wyznaczy mu w tym
celu odpowiedni termin. Może jednak, gdy wnioskodawca napotyka znaczne trudności, zlecić
sporządzenie mapy na jego koszt, a także zwrócić się do właściwych organów o
przedstawienie pozostałych dokumentów.
3.4. Dowody
Do wniosku należy również załączyć wszelkie dokumenty świadczące o tym, że
nieruchomość będącą przedmiotem postępowania, traktujemy jak naszą własność – innymi
słowy, że faktycznie zachowujemy się jak właściciel. Mogą nimi być m.in.:
- wszelkie umowy zawierane w związku z gruntem (np. dzierżawa, najem, kontrakt na
dostawy warzyw, owoców, czy mleka – z inwentarza wypasanego na nieruchomości),
- dowód uiszczania podatku od nieruchomości (podatek ten płaci właściciel),
Bardzo istotnym dowodem na okoliczność posiadania nieruchomości są zeznania świadków –
zazwyczaj właścicieli (posiadaczy) nieruchomości sąsiednich, czy (generalnie) mieszkańców
danej miejscowości, którzy są w stanie (zgodnie z prawdą) zaświadczyć, że z gruntu
korzystaliśmy jak właściciele (np. uprawialiśmy grunt i pobieraliśmy pożytki).
3.5. Oznaczenie przedmiotu zasiedzenia
Przedmiot zasiedzenia powinien być we wniosku dokładnie opisany i oznaczony. W
wypadku nieruchomości należy wskazać miejsce jej położenia, powierzchnię, oznaczenie
geodezyjne oraz numer księgi wieczystej lub zbioru dokumentów. Określenie rzeczy powinno
prowadzić do jej jednoznacznej indywidualizacji. Jednym z wniosków dowodowych (bardzo
często akceptowanym przez sąd) jest wniosek o dokonanie oględzin na miejscu – sąd, wraz z
protokolantem, udaje się wówczas w miejsce położenia nieruchomości.
Oznaczenie przedmiotu postępowania powinno być zaznaczone na mapie zasadniczej
(sytuacyjnej) z dokładnym zaznaczeniem granic posiadanej nieruchomości – które nie muszą
odpowiadać podziałowi administracyjnemu nieruchomości. W przypadku zasiedzenia części
działki ewidencyjnej – sąd może dokonać jej podziału.
3.6. Opłata od wniosku (wpis)
Wniosek powinien być należycie opłacony. Od wniosku o stwierdzenie nabycia własności
nieruchomości przez zasiedzenie pobiera się opłatę stałą w kwocie 2.000 (dwa tysiące)
złotych. Przed wprowadzeniem ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28
lipca 2005 roku, od wniosku w sprawie o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie
pobierano połowę wpisu stosunkowego.
W obecnym stanie prawnym wpis sądowy jest wysoki, może wystąpić nawet sytuacja, w
której przewyższy on wartość nieruchomości. Przedmiotem postępowania bywają zazwyczaj
niewielkie nieruchomości, jednakże, może mieć miejsce sytuacja, iż przedmiotem jest
nieruchomość o bardzo dużej wartości, co powoduje, iż wnioskodawcy są w diametralnie
odmiennych sytuacjach.
W tym miejscu należy zaznaczyć, iż wnioskodawca może ubiegać się o zwolnienie z
kosztów sądowych, w tym celu zwraca się z wnioskiem o zwolnienie z kosztów sądowych
15
oraz załącza oświadczenie o stanie rodzinnym, majątku, dochodach i źródłach utrzymania.
Zgodnie z artykułem 102 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach
cywilnych, zwolnienia od kosztów sądowych może się domagać osoba fizyczna, która
złożyła oświadczenie, że nie jest w stanie ich ponieść bez uszczerbku utrzymania koniecznego
dla siebie i rodziny.
16
3.7. Przebieg postępowania
Obrona właściciela
W postępowaniu procesowym ważnym elementem jest obrona pozwanego, w
postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości z samej natury postępowania
nieprocesowego obrona pozwanego nie występuje, lecz w sytuacji gdy nastąpi sprzeczność
interesów pomiędzy uczestnikami należy zauważyć kwestię obrony uczestnika. W
przywołanej sytuacji sąd rozstrzyga ją w tym postępowaniu, zaś uczestnikowi przysługują
takie same środki obrony jak pozwanemu w procesie, z wyjątkiem powództwa wzajemnego.
Rozprawa
Zasadą w postępowaniu nieprocesowym jest rozpoznawanie sprawy bez rozprawy, jednak w
sprawach z zakresu prawa rzeczowego w tym o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości, sąd
rozpoznaje sprawy na rozprawie. Rozprawa w omawianym postępowaniu wygląda
następująco: zgodnie z doktryną oraz doświadczeniem najpierw uczestnik – wnioskodawca, a
następnie pozostali uczestnicy zgłaszają swoje żądania i wnioski, przedstawiają okoliczności
faktyczne i dowody, roztrząsają wyniki postępowania dowodowego i wskazują podstawy
prawne swoich żądań.
Postępowanie dowodowe
Jednym z etapów postępowania o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości jest postępowanie
dowodowe, które ma na celu przekonanie o istnieniu lub nieistnieniu oznaczonych faktów.
Postępowanie o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości jest postępowaniem niespornym, nie
występuje element rozkładu ciężaru dowodu. Uczestnicy postępowania zobowiązani są
wskazać dowody popierające ich twierdzenia, potrzebne do rozstrzygnięcia sprawy. Dowodu
nie wymagają fakty powszechnie znane oraz fakty znane sądowi urzędowo. Przebieg
postępowania dowodowego wygląda jak w procesie. W tym miejscu zostaną przedstawione
wyłącznie różnice.
Pierwszą z nich jest to, że sąd może przesłuchać świadków oraz biegłych bez
przyrzeczenia, kolejną, iż sąd może również zażądać złożenia wyjaśnień na piśmie od osób,
które nie są uczestnikami. Dowodem w postępowaniu może być przesłuchanie stron.
Zasadą jest, iż postępowanie dowodowe odbywa się bezpośrednio przed sądem
orzekającym, lecz w wyjątkowych sytuacjach może przeprowadzić sędzia wyznaczony lub
sąd wezwany.
Ogłoszenie w prasie
W związku z szerokim kręgiem osób zainteresowanych w postępowaniu o
stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości (o czym był mowa wcześniej), spotykamy się z
instytucją wezwania zainteresowanych przez ogłoszenie. Ogłoszenie zmierzające do
wezwania osób zainteresowanych, powinno posiadać w treści dokładne określenie rzeczy,
wskazanie jej posiadacza, ostatniego właściciela, informacji na temat właściciela, tj. jego
zawodu i ostatniego miejsca zamieszkania. Ogłoszenie w sprawie o stwierdzenie zasiedzenia
nieruchomości, zgodnie z artykułem 610 kpc trwa trzy miesiące. Zainteresowani są wezwani,
by do dnia podanego w ogłoszeniu zgłosili się i wykazali swoje prawa do przedmiotu
17
zasiedzenia, gdyż w przeciwnym razie sąd stwierdzi zasiedzenie, jeżeli zostaną udowodnione
fakty pozwalające na to stwierdzenie.
Miejscem w którym ogłoszenia mogą się ukazywać jest „Monitor Sądowy i
Gospodarczy”, co potwierdza artykuł 1 ust. 3 pkt 2 ustawy z 22 grudnia 1995 roku o
wydawaniu Monitora Sądowego i Gospodarczego, jednak sąd powinien umieścić ogłoszenia
także w piśmie poczytnym na całym obszarze Państwa oraz w lokalu urzędu gminy właściwej
ze względu na miejsce położenia nieruchomości.
I tak pismem poczytnym na całym obszarze Państwa jest dziennik lub czasopismo
zgodnie z artykułem 7 ust. 2 ustawy z 26 stycznia 1984 roku, Prawo prasowe (Dz. U. Nr 5
poz. 24). Pismo to powinno mieć duży nakład, który pozwala na dotarcie ogłoszenia do jak
najszerszej liczby mieszkańców kraju, powinno ono spełniać trzy kryteria:
1) poczytności, czyli wyrażanego w procentach zasięgu czytelnictwa danego pisma,
2) ogólnokrajowości, czyli terytorialnej równomierności czytelnictwa, oraz
3) powszechności, czyli społecznej równomierności czytelnictwa.
Obecnie pismami takimi są „Gazeta Wyborcza”, „Rzeczpospolita” i „Dziennik”. Wybór
właściwego pisma ma podstawowe znaczenie i może rzutować nawet na ważność
postępowania.
Ogłoszenie musi być utrwalone w sposób pozwalający na stały dostęp do niego,
dlatego nie może to być dziennik i czasopismo w postaci przekazu dźwiękowego lub
elektronicznego emitowanego w radiu, telewizji lub Internecie. W momencie, kiedy upłynie
okres trzech miesięcy od daty ogłoszenia, sąd wyznacza rozprawę, na którą wzywa osoby,
które się zgłosiły i podały swe miejsce zamieszkania.
Posiedzenia
W toku postępowania sąd wyznacza posiedzenia, które mogą być jawne oraz niejawne.
Pierwsze charakteryzują się tym, iż odbywają się z udziałem uczestników oraz z udziałem
publiczności, zaś drugie bez osób wyżej wymienionych, z udziałem protokolanta. Należy
jednak zauważyć, że na posiedzenia niejawne mogą być wezwani wyznaczeni uczestnicy.
Posiedzenia jawne są wyznaczane przede wszystkim w celu przeprowadzenia rozprawy.
Terminy posiedzeń wyznaczane są przez przewodniczącego i o terminie tym muszą być
zawiadomieni wszyscy uczestnicy.
Terminy
Zaczynając akapit dotyczący terminów należy wymienić terminy ustawowe, sądowe
oraz umowne. Terminy ustawowe są wyznaczone przez kodeks postępowania cywilnego,
nieliczne i dotyczą przede wszystkim wniosku o sporządzenie uzasadnienia, zaskarżania
orzeczeń, uzupełniania braków pism i nie mogą być zmienione. Terminy sądowe wyznaczane
są przez sąd i w przeciwieństwie do terminów ustawowych z ważnych przyczyn mogą zostać
przedłużone. Sytuacja taka ma miejsce, gdy zostanie zgłoszony wniosek o przedłużenie
terminu przed upływem terminu. Ostatnie z omawianych to terminy umowne. Znamy jeden
przypadek takiego terminu, gdy to podmioty postępowania wnoszą o zwieszenie
postępowania. Uchybienie terminu ma miejsce, gdy czynność nie została dokonana w czasie
wyznaczonym przez termin i czynność ta nie wywołuje skutków prawnych. Uczestnicy,
wnioskodawca, mogą wnosić o przywrócenie terminu, nie jest to możliwe przy uchybieniu
prawa materialnego.
18
Koszty postępowania
W postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości występuje zasada, iż każdy
uczestnik ponosi koszty związane są z jego udziałem w sprawie. Sytuacja ta uzasadniona jest
niezależnością i samodzielnością udziału w tym postępowaniu każdego jego uczestnika.
Należy zaznaczyć, iż zasada występuje nawet wówczas, kiedy postępowanie stwierdzenia
zasiedzenia nieruchomości jest wszczęte z urzędu. Od przedstawionej zasady występują
wyjątki:
stosunkowe rozdzielenie obowiązku zwrotu kosztów, jeżeli uczestnicy są w różnym
stopniu zainteresowani wynikiem postępowania;
włożenie obowiązku zwrotu kosztów na jednego z uczestników postępowania w
całości, w zależności od stopnia zainteresowania wynikiem postępowanie lub
sprzeczności interesów;
włożenie – w razie sprzeczności interesów uczestników – obowiązku zwrotu kosztów
postępowania na jednego uczestnika, którego wnioski zostały oddalone lub odrzucone;
włożenie na jednego uczestnika obowiązku zwrotu kosztów, jeżeli postępował on
niesumiennie lub oczywiście niewłaściwie.
Podział nieruchomości w wyniku zasiedzenia
Ważną informacją dotyczącą przedmiotowego postępowania jest, iż podczas trwania
postępowania sąd nie musi zasięgać opinii wójta, burmistrza lub prezydenta miasta co do
tego, czy podział nieruchomości, jaki nastąpił w wyniku zasiedzenia, jest zgodny z
ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Organ administracji
państwowej nie może kwestionować podziału nieruchomości, wynikłego na skutek
zasiedzenia poszczególnych jej części przez różne osoby, choćby podział ten był niezgodny z
planem zagospodarowania przestrzennego.
Postanowienie sądu
W postępowaniu o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości sąd wydaje wszystkie
orzeczenia w formie postanowień, które dzielimy na postanowienia:
orzekające co do istoty sprawy,
dotyczące kwestii procesowych,
Pierwsze z nich odpowiadają treścią wyrokom w procesie oraz korzystają z powagi rzeczy
osadzonej. Sąd stosuje zasady obowiązujące dla wyrokowania w procesie. Jak wynika z
doktryny każde orzeczenie orzekające co do istoty sprawy ze swojej istoty zawiera:
podstawę faktyczną,
podstawę prawną.
Na podstawę faktyczną składa się stan faktyczny sprawy, ustalony w omawianym wcześniej
postępowaniu dowodowym. Podstawą prawną są przepisy, które zostały zastosowane przez
sąd, a także wykładnia owych przepisów.
19
Ważnym zagadnieniem jest to, iż odpowiednie przepisy stosuje są bez względu na to,
czy uczestnicy powołali się na nie podczas postępowania.
Ze względu na zmiany zachodzące podczas trwania postępowania, sąd musi
uwzględniać w wyrokowaniu zmiany okoliczności faktycznych, jak również zmiany
przepisów prawa. Podczas postępowania o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości zmianie
mogą ulec przepisy prawa procesowego oraz materialnego. W pierwszej sytuacji stosujemy
nowe przepisy, w drugiej nowe przepisy mają zastosowanie, jeżeli owe przepisy działają
wstecz, jednak w prawie polskim nie jest to możliwe. Zasadą jest, iż sąd wydaje orzeczenie na
posiedzeniu na którym zamknął rozprawę. W sytuacji, w której nowe okoliczności pojawiły
się po zamknięciu rozprawy, sąd powinien ją otworzyć na nowo. Wydając orzeczenie jako
podstawę, uznaje stan istniejący w chwili zamknięcia rozprawy i wydania orzeczenia.
W księdze drugiej kodeksu postępowania cywilnego w przepisach ogólnych
odnajdujemy tylko jeden artykuł dotyczący prawomocności orzeczeń. Jest to artykuł 523 kpc
z którego wynika, iż prawomocne postanowienie orzekające co do istoty sprawy nie może być
zmienione, ani uchylone, chyba że przepis szczególny stanowi inaczej. Jednakże prawomocne
postanowienie oddalające wniosek, sąd może zmienić w razie zmiany okoliczności sprawy.
Ostatni fragment powołanego wyżej artykułu, nie ma zastosowania do postępowania o
stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości.
Prawomocność orzeczenia
Zgodnie z artykułem 363 § 1 w związku z artykułem 13 § 2 postanowienie orzekające co do
istoty sprawy staje się prawomocne, jeżeli nie przysługuje co do niego środek odwoławczy
lub inny środek zaskarżenia. W wypadku postanowień uwzględniających żądanie, związanie
ma charakter bezwzględny. Natomiast postanowienia oddalające żądanie sąd może zmienić
zawsze, ilekroć zajdą zmiany okoliczności sprawy. W braku takiej zmiany możliwe jest
jednak wzruszenie orzeczenia w drodze skargi o wznowienie postępowania, jeżeli, rzecz
jasna, zachodzą ku temu podstawy. Należy przyjąć, że do rozpoznania wniosku o zmianę
prawomocnego postanowienia na podstawie artykułu 523 właściwy jest sąd, który wydał to
postanowienie. W Uchwale Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 12 marca 2003 roku, III
CZP 97/2002 sąd podniósł, że prawomocne oddalenie wniosku o stwierdzenie zasiedzenia
nieruchomości nie stoi na przeszkodzie w wypadku zmiany okoliczności, wniesieniu
ponownego wniosku w tym przedmiocie.
W sprawie wszczętej ponownie sąd nie jest związany ustaleniami, wynikającymi z
uzasadnienia postanowienia oddalającego wniosek, w takim zakresie, w jakim nie miały one
znaczenia dla rozstrzygnięcia. Cechą prawomocnego postanowienia o stwierdzeniu
zasiedzenia nieruchomości jest jego skuteczność, postanowienia takie otrzymują stwierdzenie
prawomocności.
Skutki orzeczenia
Orzeczenie stwierdzające nabycie własności przez zasiedzenie jest skuteczne wobec
wszystkich (skutek erga omnes). Tezę tę wyjaśnił Sąd Najwyższy w wyroku z 8 grudnia
1971 roku, II CR 552/71, twierdząc, że nabycie własności w trybie zasiedzenia jest nabyciem
pierwotnym a orzeczenie staje się skuteczne wobec wszystkich (erga omnes) z tym
wyjątkiem, że zainteresowany, który nie brał udziału w sprawie, możność wznowienia
postępowania zakończonego prawomocnym postanowieniem co do istoty sprawy.
20
Zgodnie z artykułem 23 ustawy z 17 maja 1989 roku, Prawo geodezyjne i
kartograficzne, orzeczenie stwierdzającego nabycie własności nieruchomości przez
zasiedzenie, sąd w terminie 30 dni przesyła staroście.
Podsumowując, w wypadku nabycia własności rzeczy w drodze zasiedzenia przez kilka
osób w orzeczeniu wymienia się wszystkie te osoby oraz ich udziały, w jakich własność
nabyli; gdy nabywcami są małżonkowie, należy również wskazać zasadę wspólności, na
jakiej do nabycia doszło.
21
4. Przykładowy wniosek o stwierdzenie zasiedzenia
Warszawa, dnia 28 lutego 2009 roku
Sąd Rejonowy w Wieluniu
Wydział Cywilny
Pl. Jagielloński 1
98-300 Wieluń
Wnioskodawcy: Kuropatwa Janusz i Grażyna
zam. Wola Rudlicka 33
reprezentowana przez r.pr. Jana
Kowalskiego
Adres do doręczeń:
Konopacka 2
00-222 Warszawa
wartość przedmiotu sprawy: 2,500 zł.
Wniosek
o stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości
W imieniu Kuropatwy Janusza i Grażyny (pełnomocnictwo w załączeniu)
wnoszę o:
1. stwierdzenie, że wnioskodawca nabył przez zasiedzenie nieruchomość
położoną w Woli Rudlickiej o numerze 557 o powierzchni 0,4518,
3. dokonanie ogłoszenia o toczącym się postępowaniu w Rzeczpospolitej i
wezwanie osób zainteresowanych w trybie art. 609 kpc.
Uzasadnienie
Kuropatwa Grażyna i Janusz są jedynymi właścicielami nieruchomości położonej w
Woli Rudlickiej o numerze 557. Posiadaczami samoistnymi widniejącymi na
wypisach z rejestru gruntów są Wincenty Małek oraz Michał Stojan. Posiadacze
samoistni od 1975 roku nie użytkują działki, zaś małżeństwo Kuropatwów kontynuuje
użytkowanie.
Wnioskodawcy są posiadaczami samoistnymi wymienionej działki, gdyż faktycznie
władają nieruchomością jak właściciele, postępują jak właściciel poprzez
zagospodarowanie gruntu zgodnie z jego przeznaczeniem, a więc wykonują wszelkie
uprawnienia przysługujące właścicielowi we własnym imieniu i na własny rachunek.
Na większości działki znajduje się las, który jest przecinany oraz regularnie porządkowany
22
Prawo do władania nieruchomością nie jest oraz nie będzie przez nikogo
kwestionowane.
2. dokumenty:
– zaświadczenie nr 1025/814/2005,
Nieruchomość położona jest w powiecie wieluńskim, obręb Wola Rudlicka,
oznaczona numerem ewidencyjnym 557.
Dowód:
1. dokument:
- wypis z rejestru gruntów
- zaświadczenie o uiszczaniu podatku od nieruchomości.
Upływ terminu zasiedzenia pociąga za sobą nabycie własności nieruchomości z mocy
prawa. Oznacza to, iż nabycie prawa własności w drodze zasiedzenia następuje z mocy
samego prawa w chwili, kiedy spełnione zostały wszystkie wymagane przesłanki, tj. z
upływem ostatniego dnia zasiedzenia ( uzasadnione uchwały składu siedmiu sędziów
Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 1950 r. C 1864/49 OSN 1950). Z zasady tej
wypływa wniosek, że zasiedzenie następuje na rzecz osoby, która w chwili upływu
ostatniego dnia terminu zasiedzenia jest posiadaczem nieruchomości pod tytułem
właściciela.
Nikt inny nie zgłasza roszczeń do wyżej wymienionej nieruchomości.
Na podstawie art. 609 kpc wnosimy o wezwanie osób zainteresowanych - właścicieli
lub ich następców prawnych - przez ogłoszenie w Rzeczpospolitej, na koszt
wnioskodawcy.
Podstawę prawną wniosku stanowią art. 172 2 KC oraz 176 KC.
W tym stania rzeczy wniosek jest konieczny i uzasadniony.
Załączniki:
2.
4.
5.
dowody jak w uzasadnieniu,
odpis wniosku,
oświadczenie złożone w trybie art. 89 § 3 kpc.
Dowód uiszczenia opłaty sądowej w wysokości 2000 zł.
23