Rynek biurowy w fazie wzrostu

Transkrypt

PROPERTY TIMES
Rynek biurowy w fazie wzrostu
Polska, Rynek Biurowy, I poł. 2016 r.

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Polsce (Warszawa i
osiem największych miastach regionalnych) wyniosły na koniec czerwca 2016
roku 8,7 mln m kw.

Warszawa pozostaje liderem rynku z zasobami nowoczesnej powierzchni
biurowej na poziomie 4,99 mln m kw. (58% całkowitej podaży). Za stolicą
uplasowały się Kraków (9,8%), Wrocław (8,7%) i Trójmiasto (7,3%). Do końca
roku największy wzrost zasobów będzie miał miejsce w Katowicach i Krakowie
(+11%).

W I poł. 2016 r. ukończono 572 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej.
Nigdy wcześniej w jednym półroczu nie oddano do użytku tak dużej ilości nowej
powierzchni. Jeśli wziąć pod uwagę projekty w budowie i plany deweloperów,
można spodziewać się utrzymania wysokiej podaży także w kolejnych latach.

Od początku roku wciąż utrzymywał się silny popyt na nowoczesne powierzchnie
biurowe. Całkowity wolumen transakcji najmu przekroczył 620 tys. m kw., z czego
372 tys. m kw. w Warszawie (60%). Oznacza to wzrost o niewiele ponad 2%
w stosunku do analogicznego okresu poprzedniego roku. Spośród rynków
regionalnych najbardziej aktywne były tradycyjnie Kraków (112 tys. m kw.)
i Wrocław (36,5 tys. m kw.).

Ze względu na wysoką podaż w większości analizowanych miast wzrosły stopy
pustostanów. Najniższy wskaźnik dostępności zaobserwowano w Krakowie (6%),
a najwyższy – w Szczecinie (17,7%).

Stawki czynszów za najlepsze lokale biurowe w lokalizacjach centralnych w
Warszawie wahały się od 22 do 24 euro za m kw. za miesiąc. Poza centrum
stolicy oraz na rynkach regionalnych czynsze mieściły się w przedziale 11–15,5
euro za m kw. za miesiąc.

Z uwagi na rosnącą konkurencję pomiędzy właścicielami budynków spodziewamy
się dalszej presji na czynsze efektywne w ciągu najbliższych dwóch lat.
Wrzesień 2016
Spis treści
Rynek powierzchni biurowej 2
Podaż
2
Wolumen transakcji
3
Absorpcja
3
Pustostany
3
Czynsze
3
Warszawa
4
Kraków
4
Wrocław
5
Trójmiasto
5
Poznań
6
Katowice
6
Łódź
7
Szczecin
7
Lublin
8
Definicje
9
Standardowe warunki najmu 9
Wykres 1
Autor
Bolesław Kołodziejczyk
Starszy Konsultant
Dział Doradztwa i Analiz Rynkowych
+48 22 820 20 38
boleslaw.kolodziejczyk@
cushwake.com
Kontakt
Kamila Wykrota
Dyrektor
Działu Doradztwa i Analiz Rynkowych
+48 22 820 20 56
[email protected]
Przewidywany wzrost zasobów powierzchni do końca 2016 r. w Warszawie
i największych miastach regionalnych
Katowice
Kraków
Tricity
Łódź
Wrocław
Poznań
Warsaw
Lublin
Szczecin
11%
11%
5%
5%
4%
3%
2%
0%
0%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
Źródło: Cushman & Wakefield
cushmanwakefield.com
PROPERTY TIMES
1
Rynek powierzchni biurowej
Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w
Warszawie i ośmiu największych miastach regionalnych
(Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź,
Szczecin, Lublin) wynosiły na koniec I poł. 2016 roku
8,7 mln m kw.
Warszawa pozostaje liderem rynku z zasobami nowoczesnej
powierzchni biurowej na poziomie 4,99 mln m kw. Za stolicą
uplasowały się Kraków (833 tys. m kw.), Wrocław (757 tys.
m kw.) i Trójmiasto (629 tys. m kw.) – najlepiej rozwinięte rynki
regionalne.
Wykres 2
Zasoby powierzchni biurowej w Polsce
2%1%
4%
Warszawa
5%
Kraków
5%
Wrocław
7%
Trójmiasto
Katowice
9%
58%
Podaż
Łódź
10%
Pierwsze półrocze 2016 r. okazało się rekordowe pod
względem ilości nowej powierzchni dostarczonej na polski
rynek powierzchni biurowych. Ukończono w sumie 572 tys. m
kw., z czego 350 tys. m kw. (58%) w Warszawie i 222 tys. m
kw. (42%) na rynkach regionalnych.
Największe projekty zlokalizowane były w Warszawie. Wśród
nich można wymienić między innymi: Warsaw Spire Tower
(59 100 m kw., Ghelamco), Gdański Business Center II bud. C
i D (łącznie 49 000 m kw., HB Reavis) i Q22 (46 400 m kw.,
Echo Investment).
W miastach regionalnych deweloperzy uzyskali pozwolenie na
użytkowanie takich projektów jak: Tryton Business House
(21 300 m kw., Echo Investment) w Gdańsku, O3 Business
Campus I (19 200 m kw., Echo Investment) w Krakowie,
University Business Park (18 700 m kw., GTC) w Łodzi czy
Pegaz (18 500 m kw., UBM Polska) we Wrocławiu.
Najmniej powierzchni w pierwszej połowie 2016 roku
dostarczono na rynek lubelski i szczeciński. W tym okresie
całkowite zasoby Szczecina zwiększyły się zaledwie o
7200 m kw., natomiast w Lublinie nie oddano do użytku
żadnego projektu o charakterze nowoczesnej powierzchni
biurowej.
W odpowiedzi na utrzymujący się wysoki poziom
zapotrzebowania najemców deweloperzy zwiększyli aktywność
w większości badanych miast.
Oczekujemy, że do końca 2016 r. zasoby powierzchni biurowej
w Polsce wzrosną o kolejne 310 tys. m kw., a roczny poziom
podaży może okazać się rekordowy. W miastach regionalnych
do końca roku spodziewamy się najwyższej podaży nowej
powierzchni w Krakowie (87 800 m kw.), w Trójmieście (46 800
m kw.) i Katowicach (44 700 m kw.).
Analiza dynamiki wzrostu zasobów w latach 2017–2018
wskazuje, że jeśli cała powierzchnia znajdująca się obecnie w
planach (ponad 1,5 mln m kw., z czego ok. 771 tys. m kw. w
Warszawie i 751 tys. m kw. na pozostałych rynkach) zostanie
zrealizowana zgodnie z planem, podaż w kolejnych dwóch
latach w Polsce może osiągnąć równie wysokie wartości.
Poznań
Szczecin
Lublin
Wykres 3
Roczna podaż nowej powierzchni w Warszawie i miastach
regionalnych (w tys. m kw.)
700
600
500
400
300
200
100
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1 poł.
2016
Rynki regionalne
Warszawa
Wykres 4
Aktywność deweloperów na rynkach regionalnych
(w tys. m kw.)
Kraków
Trójmiasto
Wrocław
Katowice
Poznań
Łódź
Szczecin
Lublin
0
50
2014
100 150 200 250 300 350
2015
1 poł. 2016
PROPERTY TIMES
2
Wolumen transakcji
W pierwszym półroczu 2016 r. wolumen transakcji najmu w
Polsce wyniósł 620 tys. m kw., przy czym w porównaniu z
analogicznym okresem ubiegłego roku aktywność najemców
wzrosła o blisko 12 000 m kw. Dominującym rynkiem pozostaje
Warszawa, która pomimo słabszych ostatnich dwóch
kwartałów, wciąż odpowiada za 60% popytu. Silny popyt
utrzymywał się na rynkach regionalnych. W ośmiu głównych
aglomeracjach zawarto transakcje na łączną powierzchnię
248 000 m kw., co odpowiada 12% wzrostowi w ujęciu rok do
roku. Najsilniejszy popyt odnotowaliśmy w Krakowie (112 000
m kw.) i we Wrocławiu (36 500 m kw.). Na najmniejszych
rynkach - w Szczecinie i Lublinie - aktywność najemców
wyniosła w sumie 3600 m kw. W porównaniu z pierwszym
półroczem 2015 r. największy wzrost miał miejsce w Krakowie
(45 600 m kw.) i Poznaniu (7000 m kw.), natomiast znacznie
mniej powierzchni wynajęto w Warszawie (-34 000 m kw.) i
Trójmieście (-19 400 m kw.). Podobnie jak w poprzednich
latach, zapotrzebowanie na powierzchnię biurową w miastach
regionalnych napędzane było głównie przez firmy BPO/SSC.
Największy popyt zgłaszały firmy z sektora informatycznego,
ubezpieczeniowego i bankowego.
Absorpcja
Średnio dla kraju zwiększyła się całkowita ilość powierzchni
wynajętej. Absorpcja netto była dodatnia i wyniosła 280 000 m
kw., czyli zaledwie 2,8% mniej niż w analogicznym okresie
ubiegłego roku. Największy wzrost zajętej powierzchni
zanotowała Warszawa (133 400 mkw.), Kraków (48 000 mkw.)
i Trójmiasto (31 500 m kw.). W porównaniu do pierwszych
dwóch kwartałów 2015 r. znaczny spadek absorpcji zanotowały
Katowice (-68%) i Szczecin (-78%). Wskaźnik absorpcji jest
nadal bardzo wysoki, dzięki czemu pomimo dużej podaży
stopy pustostanów na większości rynków utrzymują się na
bezpiecznym poziomie.
Pustostany
W wyniku utrzymującej się przewagi podaży nad
możliwościami absorpcji powierzchni ze strony najemców
średnia stopa pustostanów w Polsce osiągnęła poziom 13,4%.
Był to wynik wyższy o blisko 1,2 p.p. w stosunku do czerwca
ubiegłego roku i o prawie 0,8 p.p. w porównaniu z końcem I
kw. 2016 r. Średnia stopa pustostanów w miastach
regionalnych wyniosła 10,8%, a najwięcej wolnej powierzchni
znajduje się w Trójmieście (84 900 m kw.) i Wrocławiu
(76 800 mkw.). W porównaniu z końcem pierwszego półrocza
ubiegłego roku największy wzrost wskaźnika pustostanów (o
blisko 6,5 p.p.) zanotowały Katowice. Udział wolnej
powierzchni w stosunku do całkowitych zasobów najbardziej
zmniejszył się w Poznaniu.
Czynsze
W pierwszym półroczu 2016 r. stawki czynszów w większości
analizowanych lokalizacji pozostawały relatywnie stabilne. W
okresie ostatnich sześciu miesięcy stawki bazowe w centrum
Warszawy osiągały 24 euro/m kw./miesiąc, natomiast poza
centrum mieściły się w przedziale 13–16,5 euro/m kw./miesiąc.
W stosunku do grudnia 2015 r. największy spadek czynszów
typu „prime” (o 0,5 euro/m kw./miesiąc) miał miejsce w
lokalizacjach centralnych i w okolicach Służewca. W miastach
regionalnych czynsze wynosiły 10–14,5 euro/m kw./miesiąc.
Ze względu na dużą liczbę projektów na większości rynków
deweloperzy i właściciele budynków powinni spodziewać się
wzrostu oczekiwań ze strony najemców i dalszej presji na
czynsze efektywne.
Wykres 5
Roczny wolumen transakcji na największych rynkach
powierzchni biurowej w Polsce (w tys. m kw.)
1 600
1 400
1 200
1 000
800
600
400
200
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1 poł.
2016
Rynki regionalne
Warszawa
Wykres 6
Wolumen transakcji brutto na rynkach regionalnych w
latach 2014, 2015 i I poł. 2016 (w tys. m kw.)
Kraków
Wrocław
Trójmiasto
Łódź
Katowice
Poznań
Szczecin
Lublin
0
50
2014
100 150 200 250 300 350
2015
1 poł. 2016
Wykres 7
Stopy pustostanów w największych polskich miastach
Kraków
Łódź
Katowice
Trójmiasto
Lublin
Wrocław
Szczecin
Warszawa
Poznań
0%
4%
8%
12%
1 poł 2016
2015
16%
PROPERTY TIMES
3
Warszawa
Wykres 8
Zasoby nowoczesnej
powierzchni
4 988 000 m kw.
Liczba nowoczesnych
biurowców
478
Nowa podaż w I poł. 2016 r.
440 000 m kw.
Stopa pustostanów
15,4%
Podaż planowana na 2016 r.
460 000 m kw.
Największe projekty ukończone
w I poł. 2016 r.
(projekt/deweloper)
Największe projekty planowane
na II poł. 2016 r.
(projekt/deweloper)
Czynsze za najlepsze lokale
(za m kw. za miesiąc)
 Warsaw Spire Tower /
Ghelamco
 Gdański Business
Center II bud. C i D /
HB Reavis
 Q22 / Echo Investment
 West Station I / HB
Reavis
 Hala Koszyki / Griffin
Real Estate
Roczna podaż powierzchni biurowej (w tys. m kw.) i stopa
pustostanów w Warszawie
400
350
300
250
200
150
100
50
0
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1 poł.
2016
Podaż
Stopa pustostanów
 The Tides / The Tides
Property Group
22–24 euro w Centrum;
13–16,5 euro Poza
Centrum
Kraków
Wykres 9
pustostanów w Krakowie
Zasoby nowoczesnej
powierzchni
833 000 m kw.
Liczba nowoczesnych
biurowców
126
66 500 m kw.
Stopa pustostanów
6,0%
60
154 200 m kw.
40
w I poł. 2016 r.
(projekt/deweloper)
 O3 Business Campus I
/ Echo investment
 Bonarka 4 Business F /
TriGranit
100
na II poł. 2016 r.
(projekt/deweloper)
 Axis / Skanska Property
Poland
 Vistula Business
Garden / inwestor
prywatny
12,5–14,5 euro
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
80
20
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1 poł.
2016
Podaż
Stopa pustostanów
PROPERTY TIMES
4
Wrocław
Wykres 10
Zasoby nowoczesnej
powierzchni
757 000 m kw.
Liczba nowoczesnych
biurowców
119
48 300 m kw.
Stopa pustostanów
10,1%
76 200 m kw.
w I poł. 2016 r.
(projekt/deweloper)
 Pegaz / UBM Polska
 Kaufland HQ
na II poł. 2016 r.
(projekt/deweloper)
 Nobilis Business House
/ Echo Investment
pustostanów we Wrocławiu
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1 poł.
2016
Podaż
Stopa pustostanów
12,5–14,5 euro
Trójmiasto
Wykres 11
Zasoby nowoczesnej
powierzchni
629 000 m kw.
Liczba nowoczesnych
biurowców
100
84 300 m kw.
Stopa pustostanów
13,5%
140 000 m kw.
w I poł. 2016 r.
(projekt/deweloper)
na II poł. 2016 r.
(projekt/deweloper)
 Tryton Business House
/ Echo Investment
 C200 Office / Euro Styl
 Olivia Star / Olivia
Business Centre
12–13,5 euro
pustostanów w Trójmieście
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1 poł.
2016
Podaż
Stopa pustostanów
PROPERTY TIMES
5
Poznań
Wykres 12
Zasoby nowoczesnej
powierzchni
404 000 m kw.
Liczba nowoczesnych
biurowców
75
12 900 m kw.
Stopa pustostanów
13,2%
22 700 m kw.
w I poł. 2016 r.
(projekt/deweloper)
 Młyńska 12 / inwestor
prywatny
na II poł. 2016 r.
(projekt/deweloper)
pustostanów w Poznaniu
70
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
60
50
40
30
20
10
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1 poł.
2016
 Maraton I / Skanska
Property Poland
Podaż
Stopa pustostanów
12,5–14 euro
Katowice
Wykres 13
Zasoby nowoczesnej
powierzchni
398 000 m kw.
Liczba nowoczesnych
biurowców
67
11 200 m kw.
60
Stopa pustostanów
14,3%
50
57 500 m kw.
40
w I poł. 2016 r.
(projekt/deweloper)
 Supersam / Griffin Real
Estate
 Metro Office / GTB
Metropolis
na II poł. 2016 r.
(projekt/deweloper)
 Silesia Star II / LC Corp
 A4 Business Park III /
Echo Investment
12–13,75 euro
pustostanów w Katowicach
20%
18%
16%
14%
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
30
20
10
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1 poł.
2016
Podaż
Stopa pustostanów
PROPERTY TIMES
6
Łódź
Wykres 14
Zasoby nowoczesnej
powierzchni
347 000 m kw.
Liczba nowoczesnych
biurowców
67
23 300 m kw.
Stopa pustostanów
9,7%
39 400 m kw.
w I poł. 2016 r.
(projekt/deweloper)

na II poł. 2016 r.
(projekt/deweloper)
University Business
Park B / GTC
pustostanów w Łodzi
40
35
30
25
20
15
10
5
0
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 1 poł.
2016

Centrum BiurowoKonferencyjne
Comarch / Comarch
Podaż
Stopa pustostanów
12–13,5 euro
Szczecin
Wykres 15
Zasoby nowoczesnej
powierzchni
166 000 m kw.
Liczba nowoczesnych
biurowców
35
7400 m kw.
Stopa pustostanów
17,7%
7400 m kw.
w I poł. 2016 r.
(projekt/deweloper)

Storrady Park Offices /
Gryf Development
pustostanów w Szczecinie
35
30
25
20
15
10
5
0
25%
20%
15%
10%
5%
0%
2011
na II poł. 2016 r.
(projekt/deweloper)
-
12–13,5 euro
2012
Podaż
2013
2014
2015
1 poł.
2016
Stopa pustostanów
PROPERTY TIMES
7
Lublin
Wykres 16
Zasoby nowoczesnej powierzchni 129 000 m kw.
pustostanów w Lublinie
Liczba nowoczesnych biurowców
39
0 m kw.
30
25%
Stopa pustostanów
7,7%
25
20%
0 m kw.
20
Największe projekty ukończone w

I poł. 2016 r. (projekt/deweloper)
na II poł. 2016 r.
(projekt/deweloper)
15%
15
Centrum Park Offices
/ inwestor prywatny
10%
10
5%
5
0
-
11–12,5 euro
0%
2011
2012
Podaż
2013
2014
2015
1 poł.
2016
Stopa pustostanów
PROPERTY TIMES
8
Definicje
Zasoby nowoczesnej
powierzchni biurowej
Obiekty biurowe zbudowane po 1989 roku lub zmodernizowane przynajmniej do
standardu klasy B.
Wolumen transakcji
(popyt brutto)
Łączny wolumen transakcji najmu, obejmujący nowe umowy, umowy typu pre-let
(przednajmu), rozszerzenia dotychczasowej powierzchni, umowy wynajmu
powierzchni przez właściciela budynku, jak również przedłużenia dotychczasowych
umów/renegocjacji.
Popyt netto
Łączny wolumen transakcji najmu, z wyłączeniem przedłużeń dotychczasowych
umów/renegocjacji.
Absorpcja netto
Zmiana netto zajmowanej przez najemców powierzchni uwzględniająca zmianę
wielkości powierzchni niewynajętej oraz nowej podaży w analizowanym okresie
czasu.
Czynsz za najlepsze
lokale
Najwyższy czynsz wywoławczy oczekiwany za lokale o standardowej powierzchni
(500-1000 m kw.), uwzględniając popyt w każdej lokalizacji, dla obiektów o
najwyższej jakości oraz specyfikacji, w najlepszych lokalizacjach na rynku.
Standardowe warunki najmu
Czynsz
Indeksacja
Opłata eksploatacyjna
Czynsz miesięczny, płatny z góry, najczęściej ustalony w EUR, płatny w PLN.
Wzrost czynszu zwykle indeksowany jest według wskaźnika European CPI lub
HCPI.
Opłata ponoszona przez najemcę z tytułu kosztów i wydatków związanych z
eksploatacją i funkcjonowaniem powierzchni wspólnych w budynku (w wysokości
wskaźnika udziału użytkowanej przez siebie powierzchni brutto w łącznej
powierzchni biurowej budynku). Ustalana i płatna w PLN.
Długość trwania umowy
najmu
Standardowo 5 lat
Zachęty dla najemców
Okresy wolne od czynszu
Dopłaty do aranżacji powierzchni
Kaucja
3-miesięczna gwarancja lub depozyt bankowy
Standard dostarczenia
powierzchni
Właściciele budynków pokrywają koszty związane z aranżacją powierzchni
wspólnych (hol wejściowy, korytarze) oraz wydatki związane ze standardowym
wyposażeniem powierzchni.
PROPERTY TIMES
9
EMEA
Polska
Polska
John Forrester
Chief Executive
+44 (0)20 3296 3000
[email protected]
Charles Taylor
Dyrektor biura w Polsce
+48 22 820 20 20
[email protected]
Alan Colquhoun
Chair
+48 22 222 30 00
[email protected]
Powierzchnie Biurowe
Powierzchnie Handlowe
Richard Aboo
+48 22 820 20 20
[email protected]
Renata Kusznierska
+48 22 820 20 20
[email protected]
Powierzchnie Przemysłowe
i Logistyczne
Doradztwo i Analizy Rynkowe
Zarządzanie Nieruchomościami
Rynki Kapitałowe
Kamila Wykrota
+48 22 820 20 20
[email protected]
Christopher Rasiewicz
+48 22 222 30 00
[email protected]
James Chapman
+48 22 820 20 20
[email protected]
Wyceny
Usługi dla Najemców
Mark Freeman
+48 22 222 30 00
[email protected]
Ian Scattergood
+48 22 820 20 20
[email protected]
Zarządzanie Projektami
i Doradztwo
Tom Listowski
+48 22 820 20 20
[email protected]
Andrew Frizell
+48 22 820 20 20
[email protected]
Zastrzeżenie
Niniejszy raport nie powinien być traktowany jako podstawa do zawierania transakcji bez udziału wykwalifikowanego i
profesjonalnego doradcy. Fakty i dane przedstawione w raporcie zostały dokładnie sprawdzone, jednak Cushman &
Wakefield nie może ponosić odpowiedzialności za jakiekolwiek szkody lub straty powstałe w związku z nieprecyzyjnością
przedstawionych danych. Informacje zawarte w raporcie nie powinny być, w całości lub w części, publikowane, powielane
oraz nie powinno się na nie powoływać bez wcześniej zgody. W przypadku powielania informacji każdorazowo należy
powołać się na Cushman & Wakefield jako źródło danych.
Pełna lista naszych
publikacji dostępna na
stronie
oraz w aplikacji Research
App
©2016 Cushman & Wakefield LLP. All rights reserved.
Cushman & Wakefield (Lumen)
Złota 59
Warszawa, 00-120
tel.
+48 22 222 30 00
fax
+48 22 222 30 01
e-mail
[email protected]
Cushman & Wakefield (Metropolitan)
Plac Pilsudskiego 1
Warszawa, 00-078
tel.
+48 22 820 20 20
fax
+48 22 820 20 21
e-mail
[email protected]

Rynek biurowy w fazie wzrostu

Transkrypt

Podobne dokumenty

Rynek Magazynowy

Rynek biurowy w Warszawie

Rynek Biurowy w Polsce, I kw. 2016

Rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie Źródło

INWESTYCJE W NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W EUROPIE

Polska, Powierzchnie handlowe, I poł. 2016

Wzrost konkurencji na rynku wymusza szybką reakcję