INWESTYCJE W NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE W EUROPIE

12 maja 2011 r.
EUROPEJSKI RYNEK INWESTYCJI W NIERUCHOMOŚCI KOMERCYJNE
KWIECIEŃ 2011 r.
Wzrost aktywności inwestycyjnej w porównaniu do pierwszego kwartału 2010 r.; zgodnie z najnowszymi
badaniami C&W spodziewane utrzymanie wzmożonej aktywności przez cały rok.
Wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne w pierwszym kwartale 2011 r. osiągnęła poziom
28,5 mld euro, co stanowi wzrost o 45% w stosunku do tego samego okresu ubiegłego roku. W
ujęciu kwartalnym aktywność spadła o 30,5% w stosunku do ostatniego kwartału 2010 r.,
najlepszego od 2008 r., co jednak wynikało ze wzmożonej aktywności inwestorów będących pod
presją zamknięcia transakcji jeszcze przed końcem roku.
Komentując kwartalne wyniki Michael Rhydderch, dyrektor Grupy Rynków Kapitałowych firmy
Cushman & Wakefield w Europie, powiedział: „Rok rozpoczął się dość intensywnie, głównie
dzięki zamknięciu transakcji rozpoczętych w 2010 r. Analizując rynek całościowo, nadal dominują
inwestorzy kapitałowi. Choć rynek zobowiązań dłużnych wyraźnie się poprawił, wciąż mamy do
czynienia z deficytem finansowania dłużnego dla realizacji nowych inwestycji, nie mówiąc już o
refinansowaniu uruchomionych przedsięwzięć”.
Należy jednak stwierdzić, że aktywność banków ma pozytywny wpływ na rynek. Jak zauważa
Rhydderch „Pozbywanie się przez banki części swoich aktywów oraz sprzedaż wymuszona z
pewnością przyczynią się do zwiększenia wolumenu aktywów oferowanych na rynku w
najbliższych miesiącach oraz wzrostu aktywności ze strony inwestorów zarówno kupujących, jak i
sprzedających, szukających atrakcyjnych możliwości inwestycyjnych. Przewidujemy, że będzie to
bardzo dobry rok. Zakładamy wynik na poziomie 135 mld euro, a może nawet wyższy, jeśli rynek
najmu będzie się rozwijał w tempie obserwowanym w ostatnich dwóch kwartałach”.
Udział zagranicznych inwestorów w rejonie Europy, Bliskiego Wschodu oraz Afryki stanowił w 1
kw. niemal 35% rynku, co oznacza wzrost o 31% w stosunku do ostatniego kwartału ubiegłego
roku. Ta grupa nabywców stała się ważnym źródłem dodatkowego popytu w niektórych krajach,
przyczyniając się do odwrócenia spadkowej tendencji w poziomie aktywności między czwartym i
pierwszym kwartałem. Dotyczyło to między innymi Belgii, Czech oraz Ukrainy. Rośnie
konkurencja ze strony nabywców krajowych, co pozytywnie wpłynie na poziom aktywności w
najbliższych miesiącach.
David Hutchings, dyrektor zespołu ds. badań europejskich w firmie Cushman & Wakefield,
powiedział: „Uwaga inwestorów nadal skupia się na głównych rynkach i najlepszych
nieruchomościach, choć zauważalne jest zwiększenie tolerancji na ryzyko. W Wielkiej Brytanii,
Francji i Niemczech odnotowano wzrost aktywności z 61% w 4 kw. do 65% w pierwszych trzech
miesiącach tego roku”.
„Nabywcy w poszukiwaniu okazji cenowych nie koncentrują się tylko na rynkach dojrzałych. W
Europie Zachodniej większą aktywność zaobserwowano w Belgii oraz Szwajcarii, w Europie
Centralnej na Węgrzech oraz Czechach. Sytuacja wyraźnie się poprawiła także w Rumunii,
Bułgarii, Chorwacji oraz na Ukrainie. Prognozy dla Rosji oraz Turcji są również optymistyczne,
choć poziom aktywności nie był tak wysoki jak w ostatnim kwartale 2010 r.” – dodaje Hutchings.
Najlepsze wyniki osiągnął sektor handlowy, który odnotował wzrost aktywności o 72% w
porównaniu do tego samego kwartału 2010 r. Wartość transakcji wyniosła 12,1 mld euro, co
stanowi 42,5% aktywności rynkowej w stosunku do zaledwie 33% w ostatnim kwartale ubiegłego
roku. Jednocześnie sektor biurowy odnotował spadek o 50% w ostatnich dwóch kwartałach, przy
stosunkowo niskim udziale w rynku na poziomie 34%. Sektor magazynowo-przemysłowy
poprawił swoje wyniki, zwiększył swój udział z 8% w ubiegłym roku do poziomu 12%, do czego
przyczyniło się ożywienie na rynku produkcyjnym, co zachęciło inwestorów do podejmowania
decyzji inwestycyjnych.
Inwestorzy coraz efektywniej dostosowują swoje działania do zmieniającego się na rynku
poziomu podaży i oferowanych cen. Rynki w Wielkiej Brytanii oraz Niemczech pobudziły
zwiększone inwestycje w sektorze handlowym. We Francji i Polsce z kolei wzmożoną aktywność
wykazał sektor biurowy. W niektórych regionach Europy, szczególnie na wschodzie, odnotowano
wzrost aktywności w sektorze przemysłowym.
Łukasz Lorencki, Konsultant z Grupy Rynków Kapitałowych warszawskiego oddziału Cushman
& Wakefield, powiedział: „Wartość transakcji na polskim rynku inwestycyjnym nieruchomości
komercyjnych wyniosła w pierwszym kwartale 2011 roku ok. 618 mln EUR i była nieznacznie
wyższa w porównaniu z poprzednim kwartałem. Na rynku dominowały finalizowane transakcje
ubiegłoroczne m.in. przejęcie funduszu Europolis przez grupę finansową CA Immo oraz zakup
portfela galerii handlowych funduszu Carpathian przez fundusz Pradera. Największy udział w
rynku miały inwestycje w sektor biurowy, które stanowiły prawie 80% ogólnej wartości
transakcji”.
Wykres 1 – Rynek inwestycji w nieruchomości komercyjne w Europie
Quarterly Volumes (€bn)
90
80
Kapitał zagraniczny
Kapitał krajowy
70
60
50
40
30
20
10
0
2005
2005
2006
2006
2007
2007
2008
2008
2009
2009
2010
2010
2011
kw.1
kw.3
kw.1
kw.3
kw.1
kw.3
kw.1
kw.3
kw.1
kw.3
kw.1
kw.3
kw.1
Źródło: Cushman & Wakefield, KTI, RCA and Property Data
Wykres 2 – Najbardziej popularne regiony pod względem inwestowania w nieruchomości
€ 12
2010 - średnia kwartalne
mld euro rocznie
€ 10
2011 - kw.1
€8
€6
€4
€2
€0
Wielka Brytania
Niemcy
Zachód (bez
Francja
Skandynawia
Wlk. Bryt.,
Europa
Europa
Wschodnia
Środkowa
Europa Płd.
Niemców i
Francji)
Źródło: Cushman & Wakefield, KTI, RCA, and Property Data
Wykres 3 – Prognozy inwestycyjne
Roczne inwestycje (mld euro)
300
250
Koniec roku (szac.)
200
Kw. 4
150
Kw. 3
Kw. 2
100
Kw. 1
50
0
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Źródło: Cushman & Wakefield, KTI, RCA, and Property Data
2011