AAG OFFICE 2016 Q2 pl

Real Estate
for a changing
world
RESEARCH
At a glance II kw. 2016 r.
Rynek powierzchni biurowych w Warszawie
Znaczny przyrost nowej powierzchni w drugim kwartale spowodował wzrost stopy pustostanów.
Trend ten będzie się utrzymywał ze względu na pozostającą na wysokim poziomie ilość powierzchni
w budowie. Stwarza to dogodne warunki do zmiany biura dla najemców poszukujących optymalizacji
warunków najmu, wyższego standardu oraz niższych kosztów najmu.
Z ostatniej chwili
m kw.
450 000
Dzięki ukończeniu projektów w drugim kwartale, o łącznej
powierzchni 240 000 m kw., warszawski rynek biurowy osiągnął 5 milionów m kw. całkowitej podaży. Większość nowej powierzchni znajduje się w biurowcach zlokalizowanych w centrum. Kolejne 100 000 m kw. zostanie dostarczonych do końca
2016 roku.
400 000
Duża aktywność deweloperów będzie utrzymywać się w kolejnych kwartałach, o czym świadczyć może wolumen powierzchni
w trakcie realizacji szacowany na 650 000 m kw. Według ekspertów BNP Paribas Real Estate we wczesnych fazach planowania
znajduje się kolejny milion m kw.
100 000
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
50 000
2013
2014
2015
2016p
2017p
2018p
2013
2014
2015
2016p
2017p
2018p
2012
2011
2010
2009
2008
2005
0
2007
Podaż przekracza 5 milionów m kw.
m kw.
2006
PO PIERWSZE
Podaż nowoczesnych powierzchni biurowych
Źródło: BNP Paribas Real Estate, p - prognoza
m kw.
m kw.
Najemcy korzystają z atrakcyjnych ofert.
700 000
Podpisane w drugim kwartale umowy, dotyczące zarówno powierzchni istniejących jak i w trakcie budowy, obejmowały około
130 000 m kw. Wysoki poziom popytu potwierdza, że najemcy
korzystają z dogodnych dla nich warunków panujących na rynku.
600 000
Czerpiąc korzyści z silnej pozycji negocjacyjnej, najemcy pozostaną aktywni w ciągu kolejnych kwartałów.
400 000
300 000
200 000
100 000
2012
2011
2010
2009
2008
2007
0
2005
Strefa Ścisłe Centrum i Centrum w dalszym ciągu przyciągają
najwięcej uwagi najemców. Potwierdza to fakt, że ponad 65%
transakcji miało miejsce w tych klastrach. Głównym czynnikiem
wpływającym na rozwój lokalizacji położonych na północ i zachód od centrum, jest dobry dostęp do stacji metra. Świadczy
o tym sukces projektów biurowych zlokalizowanych w okolicach
stacji Dworzec Gdański oraz Rondo Daszyńskiego.
500 000
2006
PO DRUGIE
Popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe
Źródło: BNP Paribas Real Estate, p - prognoza
1
AT A GLANCE - RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH W WARSZAWIE - II kw. 2016
Centrum
Poza Centrum
18,00%
16,00%
14,00%
12,00%
10,00%
8,00%
6,00%
4,00%
2018p
2017p
2015
2014
2013
2012
2011
2010
0,00%
2016p
2,00%
2009
Mając na uwadze wiek budynków, problem z komercjalizacją występuje najczęściej w budynkach starszych niż 10 lat. Najlepiej
jest to widoczne w dzielnicach centralnych, gdzie stopa pustostanów waha się od 7-10% w nowo wybudowanych biurowcach
do 20-30% w starszych projektach.
Średnia
20,00%
2008
Analizując jednak poszczególne strefy oraz jakość budynków,
struktura postanów okazuje się bardzo zróżnicowana. Pod względem lokalizacji najwyższy odsetek niewynajętej powierzchni zanotowano w strefach centralnych (18-19%) oraz w okolicach Służewca Przemysłowego (17-18%).
%
2007
Na koniec czerwca stopa pustostanów osiągnęła 15,2%, co oznacza wzrost o 0,7 p.p. w stosunku do pierwszego kwartału. Tendencja ta jest bezpośrednią konsekwencją przyrostu podaży w pierwszym półroczu tego roku.
Stopa pustostanów
2006
Oferta wolnych powierzchni wciąż rośnie przy dużym
zróżnicowaniu pod względem lokalizacji i jakości
powierzchni.
2005
PO TRZECIE
Źródło: BNP Paribas Real Estate, p - prognoza
Pomimo zrównoważonego poziomu popytu, prognozy dotyczące
nadchodzących kwartałów przewidują dalszy wzrost stopy pustostanów. Współczynnik niewynajętej powierzchni powinien
zwiększyć się do poziomu 17-18% na przełomie 2016 i 2017, kiedy to planowane jest oddanie kluczowych inwestycji w trakcie
realizacji.
Poza Centrum (prime)
Poza Centrum (średnia)
€ 30,00
€ 28,00
€ 26,00
€ 24,00
€ 22,00
€ 20,00
€ 18,00
€ 16,00
€ 14,00
2018p
2017p
2015
2016p
2014
2013
2012
2011
€ 10,00
2010
€ 12,00
2009
Metr kwadratowy najlepszych projektach zlokalizowanych poza
centrum osiąga cenę 13,50-15,50€/mies./m kw., podczas gdy średnie stawki w tych strefach wynoszą od 11€ do 13€ mies./m kw.
W zależności od wielkości wynajmowanej powierzchni czynsz
efektywny może być niższy również nawet do 30%.
Centrum (prime)
Centrum (średnia)
2008
Zakres stawek czynszów za zlokalizowane w centrum powierzchnie wysokiej jakość kształtują się na poziomie 19-20€/
mies./m kw. Średnie wartości w strefach centralnych oscylują w
zakresie 16, a 18€/mies./m kw. Więksi najemcy, zainteresowani
powierzchnią przekraczającą 2 000 m kw., mogą liczyć na pakiety
zachęt obniżających czynsz bazowy nawet o 20-30%.
€/m kw./mies.
2007
Część najbardziej prestiżowych biurowców w dalszym ciągu oferuje powierzchnię w cenie 21-22€/mies./m kw. Jednak zdecydowana większość istniejących i budowanych projektów silnie konkuruje o najemców, oferując bardzo atrakcyjne stawki czynszów
i towarzyszące im pakiety zachęt.
Czynsze wywoławcze
2006
Idealny moment dla najemców na poprawę
efektywności operacyjnej.
2005
PO CZWARTE
Źródło: BNP Paribas Real Estate, p - prognoza
W kolejnych kwartałach czynsze będą dalej spadać, osiągając
najniższy poziom na przełomie 2016 i 2017. Przewiduje się, że
dopiero druga połowa 2017 roku przyniesie stabilizację stawek na
warszawskim rynku biurowym.
2
AT A GLANCE - RYNEK POWIERZCHNI BIUROWYCH W WARSZAWIE - II kw. 2016
Największe obiekty oddane do użytku, I poł. 2016 r.
Pow. biurowa (m kw.)
Podstrefa
Deweloper
Warsaw Spire A
Projetk
60 000
Centrum
Ghelamco
Gdański Business Center D
29 300
Północ
HB Reavis
Proximo I
28 700
Zachód
Hines
PRIME Corporate Center
20 900
Centrum
Golub GetHouse
Source: BNP Paribas Real Estate
Największe projekty w przygotowaniu, 2016-2017
Pow. biurowa (m kw.)
Podstrefa
Deweloper
Planowany rok oddania do użytku
Mennica Legacy Tower
Projekt
64 000
Centrum
Golub GetHouse
2017
Business Garden 3-7
61 000
Południowy Zachód
Vastint
2017
Q22
50 000
Ścisłe Centrum
Echo Investment
2016
Mokotów One
30 000
Górne Południe
Apricot Capital Group
2016
Proximo II
20 500
Zachód
Hines
2017
Generation Park X
19 300
Centrum
Skanska
2017
Wronia 31
16 000
Centrum
Ghelamco
2017
Source: BNP Paribas Real Estate
Największe transakcje najmu, I poł. 2016 r.
Najemca
Sektor
Budynek
Podstrefa
Samsung
PZU
ICT
FIRE
Centrum
Górne Południe
22 000
18 000
przednajem
nowa
Sektor publiczny
Warsaw Spire
Konstruktorska Business
Center
Poleczki BP
Dolne Południe
17 000
renegocjacje
Usługi dla biznesu
Warsaw Financial Center
Ścisłe Centrum
13 000
renegocjacje
FIRE
Gdański Business Center II
Północ
12 500
nowa
renegocjacje
ARiMR
E&Y
Aviva
HP
Pow. wynajęta (m kw.)
Rodzaj transakcji
ICT
University Business Park
Dolne Południe
10 400
Phillip Morris
Produkcja
Gdański Business Center II
Północ
3 500
nowa
Ricoh
Produkcja
Business Garden
Południowy Zachód
2 800
renegocjacje
Usługi dla biznesu
Inne
Grzybowska Park
Intraco City
Centrum
Północ
2 600
2 500
nowa
nowa
Inne
Warsaw Spire
Centrum
1 500
Nowa
Accenture
Operator Logistyczny
Paliw Płynnych
Calypspo
Source: BNP Paribas Real Estate
ICT – wysokie technologie; FIRE - finanse, ubezpieczenia, nieruchomości
PODSTREFY BIUROWE W WARSZAWIE
AUTOR
C
CC
N
C
ECC
N
W
E
US
W
US
SE
SE
LS
LS
SW
SW
Ścisłe Centrum
Centrum
Północ
Ścisłe Centrum
Wschód
Centrum
Północ
Zachód
Wschód
Południe Górne
Zachód
Południe
Górne
Południowy
Wschód
Południowy Wschód
Południe Dolne
Południe Dolne
Południowy
Zachód Zachód
Południowy
Anna Staniszewska
Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa,
Europa Środkowo-Wschodnia, [email protected]
KONTAKT
Erik Drukker
Dyrektor Zarządzający, Wynajem i Wyceny,
Europa Środkowo-Wschodnia, [email protected]
Michael Richardson MRICS
Dyrektor, Dział Klientów Korporacyjnych, Europa Środkowo-Wschodnia
[email protected]
Małgorzata Fibakiewicz MRICS
Dyrektor, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych,
[email protected]
Izabela Mucha MRICS
Dyrektor Działu Wycen, Europa Środkowo-Wschodnia,
[email protected]
PODSTREFY
LINIA KOLEJOWA
ISTNIEJĄCA LINIA METRA
LINIA METRA W BUDOWIE
LINIA KOLEJOWA NA LOTNISKO
ISTNIEJĄCA PODAŻ (m²)
0
250 000
500 000
750 000
1 000 000
1 250 000
1 500 000
Źródło: BNP Paribas Real Estate
LEGENDA
Del Chandler
Dyrektor Zarządzający, Dział Rynków Kapitałowych,
Europa Środkowo-Wschodnia, [email protected]
BNP Paribas Real Estate Poland Sp. z o.o.
al. Jana Pawła II 25, 00-854 Warsaw, Tel. +48 22 653 44 00
All rights reserved. At a Glance is protected in its entirety by copyright. No part of this publication may be
reproduced, translated, transmitted, or stored in a retrieval system in any form or by any means, without the
prior permission in writing of BNP Paribas Real Estate.
www.realestate.bnpparibas.pl
3
6
BUSINESS LINES
in Europe
A 360°vision
Alliances
Main locations
EUROPE
FRANCE
Headquarters
167, Quai de la Bataille
de Stalingrad
92867 Issy-les-Moulineaux
Tel.: +33 1 55 65 20 04
BELGIUM
Boulevard Louis
Schmidtlaan 2 B3
1040 Brussels
Tel.: +32 2 290 59 59
CZECH REPUBLIC
Pobřežni 620/3
186 00 Prague 8
Tel.: +420 224 835 000
GERMANY
Goetheplatz 4
60311 Frankfurt
Tel.: +49 69 2 98 99 0
HUNGARY
Alkotas u. 53.
H-1123 Budapest,
Tel.: +36 1 487 5501
IRELAND
20 Merrion Road,
Ballsbridge, Dublin 4
Tel.: +353 1 66 11 233
ITALY
Via Carlo Bo, 11
20143 Milan
Tel.: +39 02 58 33 141
JERSEY
3 Floor, Dialogue House
2 - 6 Anley Street
St Helier, Jersey JE4 8RD
Tel.: +44 (0)1 534 629 001
LUXEMBOURG
Axento Building
Avenue J.F. Kennedy 44
1855 Luxembourg
Tel.: +352 34 94 84
Investment Management
Tel.: +352 26 26 06 06
NETHERLANDS
Antonio Vivaldistraat 54
1083 HP Amsterdam
Tel.: +31 20 305 97 20
ALGERIA *
SERBIA
AUSTRIA
SWEDEN
CYPRUS
SWITZERLAND
POLAND
Al. Jana Pawła II 25
Atrium Tower
00-854 Warsaw
Tel.: +48 22 653 44 00
ESTONIA
TUNISIA *
FINLAND
TURKEY
GREECE
UKRAINE
HUNGARY **
USA
ROMANIA
Banul Antonache
Street n°40-44
Bucharest 011665
Tel.: +40 21 312 7000
IVORY COAST *
LATVIA
LITHUANIA
SPAIN
C/ Génova 17
28004 Madrid
Tel.: +34 91 454 96 00
MOROCCO
UNITED KINGDOM
5 Aldermanbury Square
London EC2V 7BP
Tel.: +44 20 7338 4000
RUSSIA
NORTHERN IRELAND
NORWAY
* Coverage via our alliance in Morocco
** Covering Transaction, Valuation & Consulting
MIDDLE EAST / ASIA
ABU DHABI
Hazza’a Bin Zayed Street
Area 19/02 plot n°186
P.O. Box 2742 Abu Dhabi
Tél. : +971 44 248 277
DUBAI
Emaar Square
Building n° 1, 7th Floor
P.O. Box 7233, Dubai
Tel.: +971 44 248 277
HONG KONG
25 /F Three Exchange
Square,
8 Connaught Place, Central,
Hong Kong
Tel.: +852 2909 2806
P R O P E RT Y D E V E LO P M E N T
Contacts
Alliances
Florence Hesse
Tel.: +33 (0)1 47 59 17 38
[email protected]
Research
Christophe Pineau
Tel.: +33 (0)1 47 59 24 77
[email protected]
@BNPPRE
www.realestate.bnpparibas.com
| T R A N S A C T I O N | C O N S U LT I N G | VA L U AT I O N | P R O P E RT Y M A N A G E M E N T | I N V E ST M E N T M A N A G E M E N T
Real Estate
for a changing
world