AAG OFFICE 2016 Q1 pl

Real Estate
for a changing
world
Real Estate
for a changing
world
RESEARCH
At a glance I kw. 2016 r.
Rynek Powierzchni Biurowych w Warszawie
Zgodnie z prognozami wskaźnik powierzchni niewynajętych będzie wzrastał w średnim horyzoncie czasowym.
Oznacza to, że najemcy będą mogli wykorzystać niezwykle silną konkurencję wśród wynajmujących i rozważyć
przeniesienie biura do nowej siedziby lub negocjowanie atrakcyjniejszych warunków najmu.
Z ostatniej chwili
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
2015
2016p
2017p
2018p
2015
2017p
2018p
2014
2014
2016p
2013
2013
2012
2011
2010
2009
2008
Źródło: BNP Paribas Real Estate, p - prognoza
Popyt na nowoczesne powierzchnie biurowe
m kw.
m kw.
Popyt utrzymuje się na stosunkowo
wysokim poziomie.
700 000
Poziom powierzchni wynajętych (włączając w to nowe transakcje,
umowy przednajmu oraz zwiększenia zajmowanej powierzchni)
w pierwszych trzech miesiącach 2016 r. wyniósł około 110 tys.
mkw. Renegocjacje wyniosły kolejne 40 tys. Większość transakcji
została sfinalizowana w strefie centrum oraz na obrzeżach centrum. Bliskość do stacji metra stała się silnym magnesem przyciągającym najemców, którzy poszukują powierzchni w północnych i zachodnich strefach miasta (w szczególności w okolicach
Dworca Gdańskiego i Ronda Daszyńskiego).
500 000
600 000
400 000
300 000
200 000
100 000
2012
2011
2010
2009
0
2005
Na przestrzeni najbliższych kwartałów można spodziewać się
kontynuacji trendu relokacji najemców, którzy będą wykorzystywać swoją silną pozycje negocjacyjną. Jednakże mimo silnego
popytu, rekordowy poziom wynajmu z 2015 r. wynoszący ponad
660 tys., może nie powtórzyć się w roku bieżącym.
2007
0
2008
DWA
350 000
2007
Na deskach kreślarskich znajduje się ok. 1,1 mln m kw. Pomimo
faktu, iż na chwilę obecną nie jest znany dokładny czas ich realizacji, tak duży wolumen nowej podaży świadczy to o tym, iż
Warszawa jest nadal atrakcyjnym miejscem dla najemców.
400 000
2006
Uwzględniając nową podaż oddaną do użytku między styczniem
a marcem br. czyli ok. 100 tys. mkw., pod koniec I kw. 2016 r.
zasoby nowoczesnych powierzchni biurowych wyniosły 4,8 mln
m kw. Wolumen powierzchni w budowie, których ukończenie planowane jest w ciągu najbliższych dziewięciu miesięcy przyczyni
się do zwiększenia całkowitej podaży do poziomu około 5,2 mln
m kw. Podaż powiększy się o kolejne 300 tys. mkw. w 2017. Oznaczać to będzie wzrost o 27% na przestrzeni 24 miesięcy. W odróżnieniu od kilku ostatnich lat większość nowych biurowców
zlokalizowana będzie w centrum.
m kw.
450 000
2006
W 2016 r. podaż powierzchni biurowych
przekroczy wielkość 5,2 mln m kw.
m kw.
2005
JEDEN
Podaż nowoczesnych powierzchni biurowych
Źródło: BNP Paribas Real Estate, p - prognoza
1
AT A GLANCE - Rynek Powierzchni Biurowych w warszawie - I kw. 2016
4,00%
2018p
2017p
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
0,00%
2016p
2,00%
Źródło: BNP Paribas Real Estate, p - prognoza
Czynsze wywoławcze
€/m kw./mies.
Centrum (prime)
Centrum (średnia)
Poza Centrum (prime)
Poza Centrum (średnia)
€ 30,00
€ 28,00
€ 26,00
€ 24,00
€ 22,00
€ 20,00
€ 18,00
€ 16,00
€ 14,00
2018p
2017p
2015
2014
2013
€ 10,00
2016p
€ 12,00
2012
Wynajmujący przyciągają najemców oferując im bardzo atrakcyjne pakiety zachęt. W przypadku dużych najemców podpisujących
długoterminowe umowy najmu (5+ lat), zachęty mogą oznaczać,
że czynsz efektywny będzie o 20-30% niższy od czynszu nominalnego zawartego w umowie.
6,00%
2011
Na przestrzeni ostatnich sześciu miesięcy poziom czynszów wywoławczych dla najwyższej jakości aktywów w centrum miasta
spadł o około 0,5 – 0,75 euro za mkw. i wynosi obecnie pomiędzy
€20,00 a €22,00 za mkw./m. W porównaniu do poprzednich kwartałów średni czynszu spadł o €1-2 za mkw. do poziomu €16,0018,00 za mkw./m.
8,00%
2010
Nie licząc niewielkiej ilości najlepszych biurowców, ogromna
większość istniejących i będących w przygotowaniu obiektów biurowych boryka się z silną presją obniżki czynszów.
10,00%
2009
Utrzymuje się presja na obniżkę czynszów
wywoławczych i efektywnych przy dużych umowach.
12,00%
2008
CZTERY
14,00%
2007
Ze względu na wolumen powierzchni w projektach, których
ukończenie planowane jest w następnych kwartałów, całkowity
wskaźnik powierzchni niewynajętej wzrośnie do końca 2016 r. do
poziomu 16-18%. Należy jednak zaznaczyć znaczne różnice w zależności od lokalizacji oraz wieku budynków.
Poza Centrum
16,00%
2006
W odniesieniu do poszczególnych lokalizacji występują znaczące
różnicami w osiąganych wynikach. Podstrefa Centrum odnotowała najwyższą stopę pustostanów wynoszącą ok. 16,5%, z kolei
w podstrefie Północ wskaźnik ten znalazł się na poziomie 7,5%.
Centrum
18,00%
2006
Zgodnie z ubiegłorocznymi prognozami wskaźnik powierzchni
niewynajętych na warszawskim rynku powierzchni biurowych
kontynuował trend wzrostowy i na koniec I kw. 2016 r. osiągnął
poziom 14,5% (wzrost o 2 p.p.). Trend ten był wynikiem szeregu
czynników: nieco słabszego niż w poprzednich kwartałach poziomu popytu, a także dużego wolumenu nowej podaży.
Średnia
20,00%
2005
Rośnie stopa pustostanów.
%
2005
TRZY
Stopa pustostanów
Źródło: BNP Paribas Real Estate, p - prognoza
Najlepsze obiekty biurowe zlokalizowane poza centrum oferują
czynsze na poziomie €13,50-15,00 za mkw./mies., a średni poziom czynszów wywoławczych w tych lokalizacjach waha się pomiędzy €11,00-13,00 za mkw./mies. W zależności od wielkości
powierzchni poszukiwanej przez najemcę również czynsze efektywne mogą być niższe do 30% względem czynszu nominalnego
w umowie.
Ze względu na spodziewany na koniec 2016 r. wzrost wskaźnika
powierzchni niewynajętych, czynsze osiągną najniższy poziom na
przełomie IV kw. 2016 i I kw 2017. W kolejnych kwartałach 2017 r.
nastąpi stabilizacja stawek czynszu.
2
AT A GLANCE - Rynek Powierzchni Biurowych w warszawie - I kw. 2016
Największe obiekty oddane do użytku, 2016 r.
Pow. biurowa (m kw.)
Podstrefa
Deweloper
Eurocentrum Delta
Projekt
27 000
Południowy Zachód
Capital Park
Gdański Business Center C
21 600
Północ
HB Reavis
Atrium 2
20 200
Ścisłe Centrum
Skanska
Źródło: BNP Paribas Real Estate
Największe projekty w przygotowaniu, 2016-2017
Pow. biurowa (m kw.)
Podstrefa
Deweloper
Business Garden 3-7
Projekt
61 000
Południowy Zachód
Vastint
2017
Warsaw Spire A
60 000
Centrum
Ghelamco
2016
Q22
50 000
Ścisłe Centrum
Echo Investment
2016
Mokotów One
30 000
Południe Górne
Apricot Capital Group
2016
Proximo
28 400
Zachód
Hines
2016
Źródło: BNP Paribas Real Estate
Największe transakcje najmu, I kw. 2016 r.
Najemca
Ścisłe Centrum
C
Velux
Sektor
Budynek
Podstrefa
Usługi dla biznesu
Nimbus
ICT
Q22
Usługi dla biznesu
Proximo
R&D
Q22
Usługi dla biznesu
Le Palais
MasterCard
The Park
Fitness
Gdański Business Center II
Usługi dla biznesu
Warsaw Spire
ICT
Plac Unii
AECOM
N
Źródło: BNP Paribas Real Estate
ICT – Wysokie technologie
R&D – Badania i rozwój
ANA PODAŻ (m²)
C CC
Podstrefy biurowe w Warszawie
W
N
US
SWC CC
US
SW
LEGENDA
PODSTREFY
LINIA KOLEJOWA
ISTNIEJĄCA LINIA METRA
LINIA METRA W BUDOWIE
LINIA KOLEJOWA NA LOTNISKO
ISTNIEJĄCA PODAŻ (m²)
ISTNIEJĄCA
PODAŻ (m²)
0
250 000
500 000
0
750 000
250 000
LS
1 000 000
500 000
180 000 - 250 000
120 000 - 180 000
60 000 - 120 000
0 - 60 000
PLANOWANA PODAŻ (m²)
SE
LS
Południowy Zachód
8 000
renegocjacje
Ścisłe Centrum
7 600
przednajem
C
CC
Ścisłe Centrum N
Ścisłe Centrum E
W
Południowy ZachódUS
SE
Północ
LS
Centrum
SW
Południe Górne
Ścisłe Centrum
C
CC Centrum
Ścisłe Centrum
Północ
CentrumN
Północ E
Wschód
Wschód
Zachód
Zachód W
PołudnieUS
Górne Południe Górne
Południowy Wschód
SE
Południe Dolne Południowy Wschód
Południowy
Południe Dolne
LS Zachód
SW Południowy Zachód
E
SE
E
CC
W
W
US
E
SW
C
N
C
CC
N
E
W
US
SE
LS
SW
Rodzaj transakcji
Centrum
Manufacturing
Zdrofit
Pow. wynajęta (m kw.)
LS
SE
1 500 000
750 000
1 000 000
1 250 000
renegocjacje
nowa
nowa
nowa
nowa
Autor
Anna Staniszewska
Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa,
Europa Środkowo-Wschodnia, [email protected]
KONTAKT
Małgorzata Fibakiewicz MRICS
Dyrektor, Dział Wynajmu Powierzchni Biurowych,
[email protected]
Izabela Mucha MRICS
Dyrektor Działu Wycen, Europa Środkowo-Wschodnia,
[email protected]
Del Chandler
Dyrektor Zarządzający, Dział Rynków Kapitałowych,
Europa Środkowo-Wschodnia, [email protected]
LEGENDA
PODSTREFY
LINIA KOLEJOWA
ISTNIEJĄCA LINIA METRA
1 500
000
LINIA METRA W BUDOWIE
LINIA KOLEJOWA NA LOTNISKO
BNP ParibasPODSTREFY
Real Estate Poland Sp. z o.o.
LINIAIIKOLEJOWA
al. Jana Pawła
25, 00-854 Warszawa, Tel. +48 22 653 44 00
ISTNIEJĄCA LINIA METRA
LINIA METRA W BUDOWIE
180 000 - 250 000
120 000 - 180 000
60 000 - 120 000
0 - 60 000
PLANOWANA PODAŻ (m²)
1 400
przednajem
przednajem
Michael Richardson MRICS
Dyrektor, Dział Klientów Korporacyjnych, Europa Środkowo-Wschodnia
[email protected]
LEGENDA
1 250 000
Ścisłe Centrum
4 200
Centrum
Północ 3 000
Wschód
2 500
Zachód
700
Południe 1
Górne
Południowy
Wschód
1 500
Południe Dolne
1 500
Południowy Zachód
Erik Drukker
Dyrektor Zarządzający, Wynajem i Wyceny,
Europa Środkowo-Wschodnia, [email protected]
Źródło: BNP Paribas Real Estate
CC Centrum
Mercer
Północ
N
Allegro
Wschód
E
Zachód
W
Pracuj.pl
US Południe Górne
William
Demant
SE Południowy Wschód
Południe
LS
Ipopema Dolne
SW Południowy Zachód
ODAŻ (m²)
250 000
Planowany rok oddania do użytku
All rights reserved.
AtKOLEJOWA
a GlanceNAisLOTNISKO
protected in its entirety by copyright. No part of this
LINIA
publication may be reproduced, translated, transmitted, or stored in a retrieval system in any
form or by any means, without the prior permission in writing of BNP Paribas Real Estate.
LEGENDA
500 000
750 000
1 000 000
180 000 - 250 000
120 000 - 180 000
60 000 - 120 000
1 250 000
1 500 000
PODSTREFY
LINIA KOLEJOWA
ISTNIEJĄCA LINIA METRA
LINIA METRA W BUDOWIE
LINIA KOLEJOWA NA LOTNISKO
www.realestate.bnpparibas.pl
3
6
business lines
in Europe
A 360°vision
Alliances
Main locations
Europe
FRANCE
Headquarters
167, Quai de la Bataille
de Stalingrad
92867 Issy-les-Moulineaux
Tel.: +33 1 55 65 20 04
BELGIUM
Boulevard Louis
Schmidtlaan 2 B3
1040 Brussels
Tel.: +32 2 290 59 59
CZECH REPUBLIC
Pobřežni 620/3
186 00 Prague 8
Tel.: +420 224 835 000
GERMANY
Goetheplatz 4
60311 Frankfurt
Tel.: +49 69 2 98 99 0
HUNGARY
Alkotas u. 53.
H-1123 Budapest,
Tel.: +36 1 487 5501
IRELAND
20 Merrion Road,
Ballsbridge, Dublin 4
Tel.: +353 1 66 11 233
ITALY
Via Carlo Bo, 11
20143 Milan
Tel.: +39 02 58 33 141
JERSEY
3 Floor, Dialogue House
2 - 6 Anley Street
St Helier, Jersey JE4 8RD
Tel.: +44 (0)1 534 629 001
LUXEMBOURG
Axento Building
Avenue J.F. Kennedy 44
1855 Luxembourg
Tel.: +352 34 94 84
Investment Management
Tel.: +352 26 26 06 06
NETHERLANDS
Antonio Vivaldistraat 54
1083 HP Amsterdam
Tel.: +31 20 305 97 20
ALGERIA *
SERBIA
AUSTRIA
SWEDEN
CYPRUS
SWITZERLAND
polAND
Al. Jana Pawła II 25
Atrium Tower
00-854 Warsaw
Tel.: +48 22 653 44 00
ESTONIA
TUNISIA *
FINLAND
TURKEY
GREECE
Ukraine
HUNGARY **
USA
ROMANIA
Banul Antonache
Street n°40-44
Bucharest 011665
Tel.: +40 21 312 7000
IVORY COAST *
LATVIA
LITHUANIA
SPAIN
C/ Génova 17
28004 Madrid
Tel.: +34 91 454 96 00
MOROCCO
UNITED KINGDOM
5 Aldermanbury Square
London EC2V 7BP
Tel.: +44 20 7338 4000
RUSSIA
Northern IRElaND
NORWAY
* Coverage via our alliance in Morocco
** Covering Transaction, Valuation & Consulting
MIDDLE EAST / AsIA
ABOU DHABI
Hazza’a Bin Zayed Street
Area 19/02 plot n°186
P.O. Box 2742 Abu Dhabi
Tél. : +971 44 248 277
DUBAI
Emaar Square
Building n° 1, 7th Floor
P.O. Box 7233, Dubai
Tel.: +971 44 248 277
HONG KONG
25 /F Three Exchange
Square,
8 Connaught Place, Central,
Hong Kong
Tel.: +852 2909 2806
P ROp e rt y DE V ELO P M E N T
Contacts
Alliances
Florence Hesse
Tel.: +33 (0)1 47 59 17 38
[email protected]
Research
Christophe Pineau
Tel.: +33 (0)1 47 59 24 77
[email protected]
@BNPPRE
www.realestate.bnpparibas.com
| TRA N S A C T I O N | C O N S u lt in g | VALUAT I O N | P ROp e rt y M A N AGE M E N T | I N V E ST M E N T M A N AGE M E N T
Real Estate
for a changing
world