AAG Invest 2016 Q1 pl v2

Real Estate
for a changing
world
RESEARCH
At a glance I kw. 2016 r.
Rynek Inwestycyjny w Polsce
15% wzrost r/r odnotowany w I kw 2016 r. oznacza, iż apetyt inwestorów na aktywa na polskim rynku
utrzymuje się na wysokim poziomie. Jest on głównie napędzany dużą dostępnością kapitału na terenie całego
regionu Europy Środkowo-Wschodniej, atrakcyniejszymi stopami zwrotu w porównianiu z rynkami Europy
Zachodniej, a także znaczną dostępnością szerokiej gamy aktywów przedstawiających możliwość stworzenia
wartości dodanej dla inwestora. Jednakże nadal występuje niedobór produktów najwyższej jakości,
co wpływa na kompresję stóp kapitalizacji.
Z ostatniej chwili
JEDEN
Dobry początek roku: wartość zawartych transakcji
na poziomie ponad 0,5 mld EUR.
Wartość transakcji inwestycyjnych sfinalizowanych w I kw.
2016 r. osiągnęła poziom ponad 500 mln EUR, co oznacza 15%
wzrost w porównaniu z analogicznym okresem zeszłego roku.
Wartość czterech największych transakcji stanowiła w sumie
50% wolumenu rynku. Analizując źródła pochodzenia kapitału,
najaktywniejszą grupą były fundusze amerykańskie z 27%
udziałem w rynku, za którymi uplasowali się inwestorzy z Polski
i Wielkiej Brytanii z udziałem w rynku wynoszącym ok. 19% dla
każdej z tych dwóch grup.
DWA
Regionalne rynki powierzchni biurowych przyciągają
większość kapitału: ich udział w rynku osiąga poziom
40%.
Zachęceni pozytywnymi wskaźnikami dla rynków powierzchni
biurowych w największych aglomeracjach inwestorzy
kontynuowali podbój rynków regionalnych, gdzie wartość
dokonanych przez nich inwestycji w budynki biurowe na
terenie Trójmiasta, Poznania i Łodzi wyniosła ponad 200 mln
EUR. Biorąc pod uwagę wolumen wysokiej jakości aktywów
w przygotowaniu, a także utrzymujący się na stałym poziomie
popyt ze strony najemców, sytuacja ta najprawdopodobniej
utrzyma się również i w średnim horyzoncie czasowym.
TRZY
Stopy kapitalizacji za najlepsze aktywa nie uległy
zmianie. Jednakże zwiększa się różnica między
cenami za nieruchomości typu prime a pozostałymi
aktywami.
Ze względu na niedobór aktywów najwyższej jakości rynek
powierzchni biurowych i handlowych w Warszawie odnotował
niewielkie obniżenie osiąganych z nich stóp kapitalizacji,
które obecnie kształtują się na poziomie nieco poniżej 5,50%.
W wyjątkowych przypadkach inwestorzy oferują również około
5,50% za aktywa magazynowe, jednakże w przeważającej
większości transakcji powierzchni przemysłowych
i logistycznych wartości oscylują na poziomie 6,00-6,25%.
Analizując transakcje nieruchomości typu non-prime
zaobserwowano nieznaczny trend wzrostowy stóp kapitalizacji,
który jest w szczególności zauważalny w sektorze biurowym
w Warszawie (lokalizacje poza centrum oraz starsze budynki).
Wynika to z przewidywanego wcześniej wzrostu poziomu
pustostanów w krótkim i średnim horyzoncie czasowym, co
z kolei jest konsekwencją wzrostu poziomu podaży nowych
powierzchni.
CZTERY
Inwestycje w duże portfele nieruchomości będą
napędzać rynek w 2016 r.
Rok 2016 na rynku inwestycyjnym będzie zdominowany przez
transakcje nabycia dużych portfeli nieruchomości oraz akcji
spółek. Przejęcie portfela Echo przez Redefine Properties,
nowego gracza na polskim rynku, nie będzie jedyną dużą
transakcją sfinalizowaną w tym roku.
1
AT A GLANCE - RYNEK INWESTYCYJNY W POLSCE - I kw. 2016
Rynek inwestycyjny
Gospodarka
Wolumen transakcji inwestycyjnych, mln EUR
Wolumen transakcji
Źródło: BNP Bank, Oxford Economics, p - prognoza
Źródło: BNP Paribas Real Estate, p - prognoza
Wskaźnik cen towarów i usług konsumpcyjnych, %
Wolumen transakcji inwestycyjnych wg. sektorów w I kw. 2016, %
2016p
2015
2014
2013
2012
2017p
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
0,0%
2016p
1,0%
2011
2,0%
2009
3,0%
2008
4,0%
2007
5,0%
2006
6,0%
2005
7,0%
Prognoza
5 000 €
4 500 €
4 000 €
3 500 €
3 000 €
2 500 €
2 000 €
1 500 €
1 000 €
500 €
0€
2004
8,0%
2010
Produkt krajowy brutto, %
5,0%
4,0%
3,0%
35%
2,0%
Biura
45%
2017p
2015
2016p
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
-1,0%
2007
Magazyny
2006
0,0%
2005
Handel
2004
1,0%
20%
-2,0%
Źródło: GUS, NBP, p - prognoza
Źródło: BNP Paribas Real Estate
Stopa bezrobocia
Źródło pochodzenia kapitału w I kw. 2016, %
25,0%
1%
20,0%
18%
USA
28%
Niemcy
15,0%
Polska
10,0%
Wielka Brytania
19%
5,0%
Austria
15%
Pozostali
19%
2017p
2016p
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
0,0%
Źródło: BNP Bank, Oxford Economics, p - prognoza
Źródło: BNP Paribas Real Estate
Sprzedaż detaliczna
Stopy kapitalizacji za najlepsze aktywa wg. sektorów
Źródło: BNP Bank, Oxford Economics, p - prognoza
2015
2016p
2014
2013
2012
2011
2010
2017p
2015
2014
2013
2012
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
0,0%
2016p
1,0%
Handel
Magazyny
2009
2,0%
Biura
2008
3,0%
2007
4,0%
2006
5,0%
10,0%
9,5%
9,0%
8,5%
8,0%
7,5%
7,0%
6,5%
6,0%
5,5%
5,0%
2005
6,0%
2004
7,0%
Źródło: BNP Paribas Real Estate, p - prognoza
2
AT A GLANCE - RYNEK INWESTYCYJNY W POLSCE - I kw. 2016
5 najważniejszych trendów w 2016 r.
•
W związku z prognozowanym zachwianiem równowagi podażowopopytowej w Warszawie, należy spodziewać się wzrostu średnich
stóp kapitalizacji w stolicy. Trend ten nie będzie dotyczył obiektów
najwyższej jakości, gdzie ceny utrzymują się na stałym poziomie.
W przypadku biurowców typu prime w Warszawie oraz w miastach
regionalnych może nastąpić lekka kompresja stóp kapitalizacji.
•
Wysoka konkurencja wśród inwestorów wywiera wpływ na wzrost
cen nieruchomości handlowych i magazynowych w Warszawie. Natomiast na rynkach regionalnych, do momentu ukończenia projektów typu prime znajdujących się obecnie w trakcie realizacji, nie
należy spodziewać się wzrostu cen.
•
Podobnie jak w 2015, w bieżącym roku rynek zdominowany będzie
przez sektor handlowy i biurowy. Jednakże inwestorzy nadal będą
poszukiwać ciekawych aktywów magazynowych.
•
Dostępność finansowania utrzyma się na wysokim poziomie mimo
podwyższenia oprocentowania 0,5 punktów bazowych. Wzrost
kosztów finansowania wynika z w prowadzenia nowego podatku
bankowego.
•
Główni inwestorzy przyjmują obecnie ostrożniejszą postawę w odniesieniu do rynku polskiego i koncentrują się na aktywach najwyższej jakości głównie na terenie Warszawy oraz kluczowych aglomeracji tj. Kraków, Wrocław, Trójmiasto i Poznań. Wynika to pośrednio
z niepewności spowodowanej możliwymi konsekwencjami gospodarczymi w związku z działaniami rządu.
5 najważniejszych transakcji w Polsce, I kw. 2016 r.
Nieruchomość
Sektor
Lokalizacja
Sprzedający
Inwestor
Amazon Poznań
Magazyny
Poznań
Amazon
GLL
Powierzchnia
(m2)
Szacowana
wartość (€ mln)
100 000
70,0
Alchemia, 2 etap
Biura
Gdańsk
Torus
PHN
24 900
60,6
CH Krokus
Handel
Kraków
Valad Europe
Mayland
32 000
60,0
Allcon Park
Biura
Gdańsk
Allcon Investment
Intel
27 000
60,0
Warsaw
ECI
Hines
44 500
40,0
Annopol Busniess Park Magazyny
Źródło: BNP Paribas Real Estate
AUTOR
Anna Staniszewska Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa, Europa Środkowo-Wschodnia, [email protected]
KONTAKT
Del Chandler Dyrektor Zarządzający, Dział Rynków Kapitałowych, Europa Środkowo-Wschodnia, [email protected]
Dr. Piotr Goździewicz MRICS Dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych, Europa Środkowo-Wschodnia, [email protected]
Mateusz Skubiszewski MRICS Dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych, Europa Środkowo-Wschodnia, [email protected]
John Palmer FRICS SIOR Dyrektor, Dział Rynków Kapitałowych, Sektor Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych oraz Wycen,
Europa Środkowo-Wschodnia, [email protected]
BNP Paribas Real Estate Poland Sp. z o.o.
al. Jana Pawła II 25, 00-854 Warszawa
Tel. +48 22 653 44 00
All rights reserved. At a Glance is protected in its entirety by copyright. No part of this publication may be reproduced, translated, transmitted,
or stored in a retrieval system in any form or by any means, without the prior permission in writing of BNP Paribas Real Estate.
www.realestate.bnpparibas.pl
3
6
BUSINESS LINES
in Europe
A 360°vision
Alliances
Main locations
EUROPE
FRANCE
Headquarters
167, Quai de la Bataille
de Stalingrad
92867 Issy-les-Moulineaux
Tel.: +33 1 55 65 20 04
BELGIUM
Boulevard Louis
Schmidtlaan 2 B3
1040 Brussels
Tel.: +32 2 290 59 59
CZECH REPUBLIC
Pobřežni 620/3
186 00 Prague 8
Tel.: +420 224 835 000
GERMANY
Goetheplatz 4
60311 Frankfurt
Tel.: +49 69 2 98 99 0
HUNGARY
Alkotas u. 53.
H-1123 Budapest,
Tel.: +36 1 487 5501
IRELAND
20 Merrion Road,
Ballsbridge, Dublin 4
Tel.: +353 1 66 11 233
ITALY
Via Carlo Bo, 11
20143 Milan
Tel.: +39 02 58 33 141
JERSEY
3 Floor, Dialogue House
2 - 6 Anley Street
St Helier, Jersey JE4 8RD
Tel.: +44 (0)1 534 629 001
LUXEMBOURG
Axento Building
Avenue J.F. Kennedy 44
1855 Luxembourg
Tel.: +352 34 94 84
Investment Management
Tel.: +352 26 26 06 06
NETHERLANDS
Antonio Vivaldistraat 54
1083 HP Amsterdam
Tel.: +31 20 305 97 20
ALGERIA *
SERBIA
AUSTRIA
SWEDEN
CYPRUS
SWITZERLAND
POLAND
Al. Jana Pawła II 25
Atrium Tower
00-854 Warsaw
Tel.: +48 22 653 44 00
ESTONIA
TUNISIA *
FINLAND
TURKEY
GREECE
UKRAINE
HUNGARY **
USA
ROMANIA
Banul Antonache
Street n°40-44
Bucharest 011665
Tel.: +40 21 312 7000
IVORY COAST *
LATVIA
LITHUANIA
SPAIN
C/ Génova 17
28004 Madrid
Tel.: +34 91 454 96 00
MOROCCO
UNITED KINGDOM
5 Aldermanbury Square
London EC2V 7BP
Tel.: +44 20 7338 4000
RUSSIA
NORTHERN IRELAND
NORWAY
* Coverage via our alliance in Morocco
** Covering Transaction, Valuation & Consulting
MIDDLE EAST / ASIA
ABOU DHABI
Hazza’a Bin Zayed Street
Area 19/02 plot n°186
P.O. Box 2742 Abu Dhabi
Tél. : +971 44 248 277
DUBAI
Emaar Square
Building n° 1, 7th Floor
P.O. Box 7233, Dubai
Tel.: +971 44 248 277
HONG KONG
25 /F Three Exchange
Square,
8 Connaught Place, Central,
Hong Kong
Tel.: +852 2909 2806
P R O P E RT Y D E V E LO P M E N T
Contacts
Alliances
Florence Hesse
Tel.: +33 (0)1 47 59 17 38
[email protected]
Research
Christophe Pineau
Tel.: +33 (0)1 47 59 24 77
[email protected]
@BNPPRE
www.realestate.bnpparibas.com
|
TRANSACTION
|
C O N S U LT I N G
|
VA L U AT I O N
|
P R O P E RT Y M A N A G E M E N T
|
I N V E ST M E N T M A N A G E M E N T
Real Estate
for a changing
world