Banki, które znacznie ograniczyły dostęp do kredytów hipoteczny

Banki, które znacznie ograniczyły dostęp do kredytów hipoteczny

Kredyt na „dziurę w ziemi” w nielicznych bankach i dla cierpliwych klientów
Banki, które znacznie ograniczyły dostęp do kredytów hipotecznych szczególnie
ostrożnie podchodzą dziś do finansowania zakupu nieruchomości na rynku pierwotnym.
Traktują takie wnioski bardzo indywidualnie, uzależniając wypłatę kredytu od stopnia
zaawansowania budowy, sytuacji finansowej dewelopera czy przebiegu jego
wcześniejszych inwestycji. Z praktyki doradców finansowych Expandera wynika, że
uzyskanie kredytu na zakup mieszkania na rynku pierwotnym jest dziś szczególnie
trudne.
Wszystkie banki ujęte w zestawieniu Expandera deklarują, że sfinansują zakup nieruchomości
na rynku pierwotnym, ale po spełnieniu określonych warunków (zakładamy, że kredytobiorca
posiada zdolność kredytową i dostarczył wymagane przez bank dokumenty dotyczące
dewelopera, inwestycji i samej nieruchomości). Jednym z nich jest stan zaawansowania prac.
Zakupu przysłowiowej „dziury w ziemi” nie sfinansują mBank, Multibank, Nordea Bank, BZ
WBK, Alior a także Bank Millennium. Ten ostatni, podobnie, jak mBank, standardowo
wymaga, aby inwestycja była przynajmniej w stanie surowym zamkniętym. Raiffeisen Bank
deklaruje z kolei, że inwestycja powinna być doprowadzona przynajmniej do tzw. stanu
zerowego (zakończone roboty ziemne, wylane fundamenty, ściany piwnic). Alior wymaga,
aby mieszkanie było oddane do użytkowania. Eurobank podaje natomiast, że jest gotów
sfinansować zakup budowanej nieruchomości, niezależnie od stopnia zaawansowania
inwestycji, dodaje jednak, że jeżeli mieszkanie jest już gotowe, to skłonność banku do
udzielenia kredytu jest znacznie większa.
Decyzje w trybie indywidualnym
Ta deklaracja dobrze obrazuje podejście banków do finansowania rynku pierwotnego, gdzie
decyzje podnajmowane są bardzo indywidualnie. O takim podejściu otwarcie informują
Pekao, Lukas Bank, Dominet Bank Nordea Bank czy Dom Bank.
Banki uzależniają ponadto udzielnie kredytu od sytuacji finansowej dewelopera, oceny
możliwości realizacji inwestycji w założonym terminie czy przebiegu dotychczasowych
inwestycji. Przykładowo Raiffesen Bank wymaga, aby deweloper przeprowadził już
przynajmniej jedną inwestycję mieszkaniową, bądź zakończył inny etap w danej inwestycji.
Warunkiem udzielenia kredytu może być również to, że bank kredytuje jednocześnie
dewelopera realizującego inwestycję (np. BZ WBK). Banki posiadają ponadto wewnętrzne
listy deweloperów – jeżeli danego dewelopera na niej nie ma, bank nie sfinansuje zakupu
mieszkania w budowie.
Długa lista dokumentów
Aby udzielić kredytu na zakup mieszkania na rynku pierwotnym banki wymagają
dostarczenia wielu różnych dokumentów, na podstawie których bank może ocenić inwestycję
oraz sytuację finansową dewelopera. Lista tych dokumentów jest podobna w różnych
bankach. Dla przykładu GE Money Bank wymaga: odpisu z KRS dewelopera, dokumentu
potwierdzającego umocowanie osób składających oświadczenia woli w imieniu dewelopera
(jeżeli nie są one wymienione w KRS, zgody banku udzielającego kredytu na inwestycję na
bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu i przeniesienie na kredytobiorcę prawa wolnego od
obciążeń, cesji wierzytelności z umowy o budowę lokalu z deweloperem, umowy
przedwstępnej z deweloperem (w której jest zapisana: data zakończenia prac budowlanych,
standard wykończenia, harmonogram rzeczowo-finansowy.).
Poza klasyfikacją deweloperów banki posługują się też klasyfikacją lokalizacji, które chętniej
lub mniej chętnie akceptują. Przykładowo, z praktyki doradców Expandera wynika, że banki
chętniej sfinansują w Warszawie zakup mieszkania na rynku pierwotnym na Kabatach niż na
Tarchominie. Z praktyki tej wynika ponadto, że banki bardzo ostrożnie podchodzą dziś do
finansowania zakupu mieszkań na rynku pierwotnym, co powoduje, że dostęp do kredytów
jest mocno ograniczony.
Czy bank udzieli kredytu hipotecznego na zakup "dziury w ziemi", czyli przed rozpoczęciem
budowy?*
Alior Bank
Bank Millennium
Bank Pocztowy
BGŻ
BOŚ Bank
Deutsche Bank
Nie chyba, że zabepieczenie kredytu zostanie ustanowione na innej,
gotowej nieruchomości wnioskodawcy
Standardowo Bank Millennium nie finansuje nierozpoczętych inwestycji
deweloperskich. W indywidualnych przypadkach bank może udzielić
kredytu na zakup nieruchomości w takiej inwestycji, wyłącznie po jej
szczegółowym zbadaniu (wiarygodność, rzetelność i doświadczenie
dewelopera, czy cieszy się dobrą opinią, jak długo istnieje na rynku, czy
dotychczasowe inwestycje, w które była zaangażowana realizowane były z
powodzeniem). Istotne jest także uzyskanie informacji o tym, czy firma
deweloperska posiada zapewnione źródło finansowania (kredyt bankowy),
a także w jakiej fazie znajduje się przedsprzedaż lokali mieszkalnych –
mała przedsprzedaż mieszkań może świadczyć o niskiej atrakcyjności
inwestycji.
Tak, pod warunkiem, że bank współpracuje z deweloperem i pozytywnie
zweryfikuje jego sytuację finansową.
Tak, pod warunkiem pozytywnej oceny inwestycji
Tak, jeżeli inspekcja i ocena inwestycji przez bank jest pozytywna,
deweloper został oceniony przez bank pozytywnie lub jest to inwestycja
realizowana przez uznane przez oddział za wiarygodne spółdzielnie
mieszkaniowe lub deweloperów
tak, jeżeli bank ma dobre doświadczenie we współpracy z developerem
oraz dobrze ocenia jego kondycję finansową
Dominet Bank
Tak, jeżeli bank finansuje developera w zakresie realizowanej inwestycji lub
zna sytuację finansową dewelopera. Bank posiada wewnętrzną listę
deweloperów, których akceptuje. Może przeprowadzić badanie sytuacji
finansowej developera i gdy oceni ją pozytywnie może, finansować
inwestycję. W pozostałych prezypadkach istotny jest bardziej
zaawansowany stan zaawansowania inwestycji
Wszystko zależy od całościowego ryzyka transakcji, harmonogramu
płatności oraz indywidualnej oceny firmy developerskiej.
GE Money Bank
Tak pod warunkiem zapoznania się z dokumentacją oraz dokonania
pozytywnej oceny dewelopera i inwestycji przez bank. Bank oferuje
specjalny program kredytowy "Twój Nowy Adres" przeznaczony dla
Klientów nabywających prawa do nieruchomości od jednego z
Deweloperów umieszczonych na liście programu "TNA". Zaletą programu
jest zwolnienie Klienta z obowiązku dostarczania aktualnych dokumentów
dotyczących Dewelopera oraz specjalne warunki cenowe.
DnB NORD
ING Bank
Kredyt Bank
Bank udziela kredytów na finansowanie rynku pierwotnego na różnych
etapach ich realizacji. Nie uzależnia z góry decyzji od sytuacji dewelopera
czy niskiego zaawansowania budowy.
Tak. Bank przeprowadza analizę całego przedsięwzięcia, ocenia sytuację
finansową inwestorów, możliwości realizacyjne.
Lukas Bank
Bank udziela kredytów mieszkaniowych na zakup domu/lokalu
mieszkalnego budowanego przez spółdzielnię lub dewelopera. Do każdej
sprawy podchodzi się w sposób indywidualny.
PKO BP
Decyzja podejmowna jest w trybie indywidualnym. Transze udzielonego
kredytu wypłacane są przez bank z dołu, po zrealizowaniu konkretnego
etapu prac budowlanych.
Bank może udzielić kredytu w przypadku inwestycji realizowanej przez
dewelopera
Raiffesien Bank
BZ WBK
Standardowo kredyt na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym jest
udzielany, jeżeli są spełnione:1) Developer/Spółdzielnia zrealizował już co
najmniej jedną inwestycję mieszkaniową lub doprowadził do końca inny
etap w danej inwestycji mieszkaniowej (w przypadku, gdy na stronie
internetowej developera brak jest danych oraz zdjęć potwierdzających
zakończenie innej inwestycji przez tego developera, wymagana jest
dokumentacja zdjęciowa tej inwestycji + kopia pozwolenia na
użytkowanie)2) inwestycja została rozpoczęta, tzn. powinna być
doprowadzona przynajmniej do stanu zerowego (zakończone roboty
ziemne, wylane fundamenty, ściany piwnic)3) umowa przedwstępna została
podpisana w formie aktu notarialnego
Nie
Pekao SA
Tak, pod warunkiem, że Bank zna sytuację finansową dewelopera, ma
informacje na temat realizowanych przez niego inwestycji i/lub finansował
już nieruchomości wchodzące w skład inwestycji tego dewelopera. Bank
posiada wewnętrzną listę deweloperów. Jeżeli deweloper się na niej
znajduje, bardziej prawdopodobne jest, że Bank zgodzi się na udzielenie
kredytu (to zależy od dewelopera i inwestycji).
Nie
Nie
Nie
indywidualnie, po zapoznaniu się ze szczegółami inwestycji
Eurobank
mBank
Multibank
Nordea Bank
DomBank
Pekao Bank
Hipoteczny
Nie
*przy założeniu, że klient posiada zdolność kredytową i przedstawił wszystkie wymagane przez
bank dokumenty dotyczące dewelopera, inwestycji oraz nieruchomości
źródło: Expander, banki
Katarzyna Siwek, analityk Expandera