Możesz podpisać umowę u wybranego notariusza

FORUM Nieruchomości. Biuro Obrotu Nieruchomościami.
Możesz podpisać umowę u wybranego notariusza
Michał Gruca, adwokat z kancelarii Schönherr Pietrzak Siekierzyński Bogen
Gdy deweloper odmawia zawarcia umowy o budowę mieszkania aktem notarialnym, powinno to zaniepokoić
kupującego. Podobnie jak zapis w umowie mówiący, że firma zwróci pierwszą wpłatę, jeżeli klient nie dostanie
kredytu, ale dopiero wtedy, kiedy znajdzie kolejnego chętnego na lokal.
Rz: Po czym klient dewelopera może poznać, że umowa, którą mu proponuje firma, jest dla niego niekorzystna? Na
co od razu powinien zwrócić uwagę?
Michał Gruca: Trudno na to pytanie udzielić jednoznacznej odpowiedzi z uwagi na fakt, że umowa deweloperska
zawiera szereg postanowień dotyczących wielu zagadnień. Bardzo istotną kwestią jest jednak forma, w jakiej umowa
zostanie podpisana. Najkorzystniejszą dla kupującego jest umowa zobowiązująca, zgodna z wymogami określonymi w
art. 9 ustawy o własności lokali. Umowa taka powinna zostać sporządzona w formie aktu notarialnego. Warunkiem jej
zawarcia jest legitymowanie się przez dewelopera prawem własności (względnie użytkowania wieczystego)
nieruchomości gruntowej, na której inwestycja ma być realizowana, oraz uzyskaniem pozwolenia na budowę.
Zawierając umowy w powyższej formie, kupujący uzyskuje pewność co do tytułu prawnego dewelopera do gruntu oraz
braku formalnych przeszkód dla realizacji inwestycji. Ponadto fakt zawarcia umowy oraz wynikające z niego
roszczenie o ustanowienie odrębnej własności lokalu i przeniesienie tego prawa na kupującego wpisane zostaje do
księgi wieczystej nieruchomości.
Co nabywca zyskuje, zawierając umowę przedwstępną o budowę mieszkania aktem notarialnym?
Dzięki temu kupujący nabywa roszczenie o ustanowienie prawa odrębnej własności lokalu w drodze procesu
sądowego, co uniemożliwia deweloperowi ewentualne blokowanie sprzedaży lokalu (np. z uwagi na roszczenia
finansowe względem kupującego). Natomiast w razie opóźnienia dewelopera w realizacji budowy kupujący
uprawniony jest do żądania dokończenia prac przez innego wykonawcę na koszt dewelopera. Odmowa zawarcia przez
dewelopera umowy w powyższej formie powinna stanowić istotne ostrzeżenie co do jego wiarygodności.
Czy kupujący mieszkanie musi się godzić na zawarcie aktu notarialnego u notariusza wskazanego przez dewelopera
we wzorcu umowy?
Często deweloperzy odgórnie narzucają kupującemu, że akty notarialne dotyczące nabywanego lokalu sporządzane
mają być u notariusza wybranego przez dewelopera. Związane może być to z wynegocjowaniem przez dewelopera dla
klientów niższych stawek taksy notarialnej w związku z planowanym przeprowadzeniem wielu prawie identycznych
aktów notarialnych. Częściej jednak wynika to z dążenia dewelopera do organizacyjnego ułatwienia sobie procesu
sprzedaży mieszkań – poprzez skompletowanie całej dokumentacji u tego samego notariusza czy też uzyskaniem od
notariusza preferencyjnych stawek na inne czynności notarialne dokonywane przez dewelopera. Wskazanie przez
dewelopera konkretnego notariusza, o ile wiąże się to z uzyskaniem przez nabywcę korzyści w postaci preferencyjnej
wysokości taksy, nie może być traktowane jako niedozwolone postanowienie umowne, gdyż nie narusza interesu
kupującego. W sytuacji jednak, gdy kupujący ma możliwość uzyskania niższych stawek taksy notarialnej u innego
notariusza, narzucony przez dewelopera wybór godzi w interes nabywcy.
Czy deweloper może uzależniać sprzedaż mieszkania od kupna jednocześnie garażu?
strona 1 / 3
FORUM Nieruchomości. Biuro Obrotu Nieruchomościami.
Możesz podpisać umowę u wybranego notariusza
Nie, nie może. Głównym świadczeniem dewelopera jest wybudowanie lokalu mieszkalnego oraz przeniesienie na
nabywcę prawa jego własności. Czasami zdarza się, iż deweloper wymusza na kliencie zakup mieszkania łącznie z
garażem. Tymczasem, stosownie do art. 3851 kodeksu cywilnego postanowienia umowy zawieranej z konsumentem
nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi
obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienie umowne). Nie dotyczy to postanowień
określających główne świadczenia stron, w tym ceny lub wynagrodzenia, jeżeli zostały sformułowane w sposób
jednoznaczny. Wymuszenie na nabywcy zakupu garażu oznacza, że zawarcie umowy głównej uzależniane jest przez
dewelopera od zawarcia kolejnej umowy, jaką jest umowa zakupu prawa do garażu. Zobowiązanie takie zawiera cechy
niedozwolonego postanowienia umownego. Podpisanie umowy zawierającej takie postanowienie nie powoduje, iż staje
się ono wiążące. Jest ono prawnie bezskuteczne.
Czy zapis mówiący o tym, że 10 procent wartości mieszkania deweloper zwróci klientowi w określonej sytuacji, ale
dopiero gdy znajdzie kolejnego nabywcę na mieszkanie, którego nie kupił ten klient, czyli np. w ciągu roku, jest
zgodny z prawem?
Jest to często powtarzające się niedozwolone postanowienie umowne. Istotą tego postanowienia jest uzależnienie
odpowiedzialności dewelopera od spełnienia warunku w postaci znalezienia się kolejnego nabywcy na mieszkanie, od
którego zamiaru kupna odstępuje klient. W istocie zatem to klient na swój koszt ma zapewnić ciągłość finansowania
dewelopera, i to przez tak długi okres jak np. rok. Postanowienie takie w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami
ogranicza uprawnienie klienta do odzyskania należnych pieniędzy, czym rażąco narusza jego interes. To deweloper jest
zobowiązany do zapewnienia takiego finansowania inwestycji, aby została ona zrealizowana. Nie może tym
obowiązkiem obarczać klientów, i to w szczególności takich, którzy rezygnują z jego usług.
Jeśli firma wpisuje do umowy jedną z klauzul niedozwolonych z listy UOKiK, to bez względu na to, czy klient
wykryje na czas (przed podpisaniem umowy) taki zapis czy nie, jest on nieważny?
Postanowienia takie nie wiążą klienta, pomimo że znajdują się w już podpisanej umowie. Umowa obowiązuje w
pozostałym zakresie. Klient powinien wystąpić do dewelopera z wnioskiem o usunięcie z umowy niedozwolonego
postanowienia, a ponadto nie ma obowiązku stosowania się do jego treści. Jeśli deweloper będzie obstawał przy jego
pozostawieniu, klient powinien wystąpić z pozwem skierowanym do Sądu Okręgowego w Warszawie – Sądu Ochrony
Konkurencji i Konsumentów. Przedmiotem pozwu będzie żądanie uznania postanowienia za niedozwolone. Pozytywne
rozstrzygnięcie sądu deklaratywnie potwierdzi brak skuteczności postanowienia.
Czy deweloper może żądać podpisania przedwstępnej umowy, jeśli nie podaje w niej udziałów kupowanego M w
częściach wspólnych, kiedy budynek jest gotowy i oddany do użytkowania? Deweloper tłumaczy, że te wyliczenia ma
notariusz i będą wpisane w umowie ostatecznej.
Jest to dozwolone. Jeśli budynek został już oddany do użytkowania, to udział ten można i tak wyliczyć. Brak jego
wskazania w umowie przedwstępnej nie prowadzi do jej nieważności. Jeśli deweloper nie wskazuje go w umowie
przedwstępnej, musi to oznaczać, że umowa zawarta zostaje w zwykłej formie pisemnej. Konsekwencją ewentualnego
niewykonania umowy przedwstępnej przez dewelopera, która zawarta została w takiej formie, jest uprawnienie
kupującego do żądania naprawienia szkody. Oznacza to, iż na podstawie tak zawartej umowy i tak nie można żądać
ustanowienia prawa odrębnej własności lokalu oraz jego sprzedaży na rzecz nabywcy. Zatem precyzyjne podanie
wielkości udziału w nieruchomości wspólnej nie wpływa na możliwość egzekucji uprawnień przez kupującego w
przypadku jej niewykonania przez dewelopera.
Zapisy w umowach rażąco niekorzystne dla klientów
>> deweloperzy wpisują niedozwolone klauzule waloryzacyjne, które automatycznie zwiększają cenę mieszkania w
przypadku zaistnienia różnych, umownie przewidzianych warunków.
strona 2 / 3
FORUM Nieruchomości. Biuro Obrotu Nieruchomościami.
Możesz podpisać umowę u wybranego notariusza
>> zdarza się, że deweloperzy stosują zapisy zwalniające ich z obowiązku zwrotu części ceny w razie, gdyby
nabywany lokal okazał się nieznacznie mniejszy.
>> czasem firmy deweloperskie zastrzegają sobie uprawnienie do jednostronnej zmiany cech lokalu (np. materiałów
wykończeniowych). Postanowienia takie są niedozwolone, o ile prawo do zmiany nie zostało uzależnione od
zaistnienia ważnej przyczyny wskazanej w umowie.
>> deweloperzy zastrzegają sobie uprawnienie do samowolnego przesunięcia pierwotnie ustalonych terminów
ukończenia lokalu, jego odbioru oraz zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.
>> firmy stosują także klauzule zwalniające lub ograniczające ich odpowiedzialność w przypadku niedochowania
terminów.
>> mają też miejsce sytuacje, w których deweloperzy zastrzegają sobie uprawnienie do przeprowadzenia
jednostronnego odbioru mieszkania lub ograniczają swoją odpowiedzialność za stwierdzone wady.
Nie należy godzić się na takie zapisy.
Rzeczpospolita
strona 3 / 3