Listopad 2012 - Property Krakow

Aktualności z rynku mieszkaniowego
w Krakowie
Listopad 2012
O
d naszego ostatniego raportu aktualności,
zespół Hamilton May powiększył się do
liczby dziesięciu agentów, kontynuując
rozwój i ulepszanie oferty wynajmów i sprzedaży
Krakowskich nieruchomości o wysokim standardzie.
w dużym stopniu strukturalne - mianowicie brak
planów zagospodarowania w polskich miastach,
wraz z czasochłonnym procesem wymaganym od
deweloperów w celu uzyskania pozwolenia na
budowę.
Sprzedaż na rynku pierwotnym - Podaż i popyt
Ponadto, w ostatnich latach inwestorzy musieli
polegać na własnych środkach na zakup nowych
działek, ponieważ banki przeważnie nie są skłonne
do finansowania takich transakcji. Wprowadzenie
nowej ustawy "deweloperskiej" w 2012 również
może wpływać na długoterminową podaż nowych
nieruchomości wchodzących na rynek, eliminując
wiele mniejszych deweloperów.
Jak podaje Ministerstwo Infrastruktury, na polskim
rynku mieszkaniowym brakuje przynajmniej miliona
nieruchomości. Niedawny wzrost ilości ofert
nowych mieszkań, którego celem było zastąpienie
starszych ofert, nieznacznie tylko zmniejszył ten
niedobór - zaledwie około 120,000-150,000 nowych
nieruchomości rocznie wchodzi na rynek w
ostatnich latach.
„Ustawa deweloperska” - Bezpieczeństwo kupujących
Nadal istnieje zapotrzebowanie na lepsze
mieszkania, popyt jednak wciąż jest zależny od
cenowej przystępności i dostępu do kredytów
hipotecznych. Choć ceny spadły w ostatnich latach,
rynek jest ograniczony przez bardziej restrykcyjny
dostęp do kredytów hipotecznych.
Nowa ustawa, która weszła w życie 29 kwietnia
2012, stworzona została z myślą o ochronie
kupujących mieszkania z pierwotnego rynku
nieruchomości.
Ostatnie spowolnienie wzrostu polskiej gospodarki
może oznaczać dalszą niepewność w przyszłym
roku, ograniczając popyt i utrzymując ceny
mieszkań na stałym poziomie lub kontynuując
tendencję lekko spadkową widoczną w kilku
ostatnich latach.
•
Umowy przedwstępne muszą być zapisane
w formie aktu notarialnego. Są one także dokładniej
skonstruowane. To daje
kupującym
lepsze
zabezpieczenie prawne w
przypadku wycofania się
dewelopera z transakcji
lub
niemożności
ukończenia inwestycji.
Na
poziomie
krajowym,
największe
długoterminowe ograniczenia po stronie podaży są
Jej najważniejsze założenia to:
HAMILTON MAY Real Estate Company | ul. Cybulskiego 2 | Krakow 31-117 | www.hamiltonmay.com
•
Korzystanie z rachunków powierniczych.
Fundusze
przekazywane
deweloperowi
po
podpisaniu przedwstępnej umowy zakupu, a przed
zakończeniem
inwestycji,
muszą
być
przechowywane
w
depozycie.
Rachunek
powierniczy może być albo zamknięty (fundusze są
wydawane tylko do dewelopera po zakończeniu
inwestycji) lub otwarty (fundusze mogą zostać
zwolnione po zakończeniu etapów budowy). W
przypadku otwartych rachunków powierniczych,
prawa klientów są dodatkowo zabezpieczone w
formie
gwarancji
bankowej
lub
polisy
ubezpieczeniowej, która pozwala nabywcy na
odzyskanie pieniędzy w przypadku bankructwa
dewelopera.
pomiędzy 5,000-7,500 zł za m2), deweloperzy
muszą aktywniej konkurować cenowo. Kupujący
korzystają z niższych cen i promocji, takich jak
upusty cen garaży i komórek lokatorskich. Więcej
inwestorów zaczyna również oferować wykończone
mieszkania,
zamiast
tzw.
"standardu
deweloperskiego”.
Krytycy nowego prawa twierdzą, że może to
wyeliminować
wiele
małych
i
średnich
deweloperów z rynku, ponieważ nie będą mieli
dostępu do środków niezbędnych do zachowania
zgodności z nowym prawem, i że rynek zacznie być
zdominowany przez garstkę inwestorów dużych i
silnych finansowo.
Obecnie oferujemy świetną promocję w
porozumieniu z Alpha Development, deweloperem
Garden Residence
na
krakowskim
Zabłociu. Oferujemy
dziesięć
apartamentów na
sprzedaż
z 10%
zniżką. Promocyjna
cena
obejmuje
także komórkę lokatorską oraz miejsce postojowe w
garażu podziemnym. Kupujący nie płaci Hamilton
May żadnej prowizji. Skontaktuj się z nami aby
poznać szczegóły oferty.
Niezależnie od tego, wzmocnienie prawa to dobra
wiadomość dla nabywców nieruchomości w Polsce,
którzy będą teraz o wiele lepiej zabezpieczeni.
Wprowadzenie nowego prawa przyczyniło się do
znacznego wzrostu ilości ofert mieszkań na rynku
pierwotnym w Polsce w pierwszej połowie 2012,
ponieważ projekty rozpoczęte przed 29 kwietnia
2012 roku nie podlegają nowej ustawie.
Krakowski rynek pierwotny - rynek kupującego
W drugim kwartale 2012 roku w Krakowie, oferta
mieszkań na rynku pierwotnym osiągnęła 10.000
mieszkań - najwyższy poziom w historii.
Ze względu na dużą konkurencję w Krakowie,
szczególnie mieszkań ze „średniej” półki (ceny
Hamilton May pozostaje aktywny na rynku
pierwotnym sprzedaży. W ciągu ostatnich sześciu
miesięcy, pośredniczyliśmy w wielu transakcjach
sprzedaży najważnieszych inwestycji w Krakowie, w
tym: Angel City, Wiślanych Tarasów, Garden
Residence, Kamienic Pod Wawelem, Apartamentów
Nadwiślańskich i inwestycji przy ul. Czystej 8.
Hamilton May współpracuje z nabywcami mieszkań
na
rynku
pierwotnym
z
0%
prowizją.
Współpracujemy także z profesjonalnymi firmami
wykończeniowymi, które mogą przygotować nowe
mieszkania na wynajem lub dla właściciela, szybko,
oszczędnie i w profesjonalny sposób.
W niedalekiej przyszłości, przedstawimy naszym
klientom kilka nowych, ciekawych rozwiązań
mieszkalnych w centrum Krakowa, w tym nową
inwestycję Angel Group obok Wawelu i projektu
Verity Group przy ul. Rakowickiej 8. Skontaktuj się z
HAMILTON MAY Real Estate Company | ul. Cybulskiego 2 | Krakow 31-117 | www.hamiltonmay.com
nami, jeżeli chcesz wiedzieć więcej o nowych,
ekskluzywnych projektach.
Wtórny rynek nieruchomości - stabilne ceny i stała
liczba transakcji
Problem zbyt wysokich cen ustalanych przez
właścicieli jest nadal widoczny na krakowskim
rynku. Jednak ilość ofert o „rynkowej” cenie
poprawia się, a ilość transakcji pozostaje
stosunkowo duża i wskazuje na stały popyt na
mieszkania w adekwatnych cenach.
Średnia cena zakupu w Krakowie wynosi obecnie
ok. 6.750 zł za m2, około 4% mniej niż w tym samym
czasie rok temu. Średnie ceny mieszkań w części
rynku, którą zajmuje się Hamilton May (mieszkania
o wysokim standardzie, w odnowionych i
położonych w centrum budynkach) wahają się od
8,000 do 12,000 zł za m2.
Najważniejsze z transakcji przeprowadzonych za
pośrednictwem Hamilton May w przeciągu
ostatnich sześciu miesięcy to:
Lokalizacja/
Nieruchomość
Nowy Swiat, ul.
Cybulskiego 2
Opis lokalu
Nowy Swiat, ul.
Cybulskiego 2
Dwupokojowy
apartament o
pow. 55m2 +
miejsce
parkingowe
630,000
PLN (ok
11,500 PLN
za m2)
Wola Justowska,
ul. Piastowska
Penthouse o
pow. 236m2
Wola Justowska,
ul. Agrestowa
Dwupokojowe
mieszkanie o
pow. 61m2 +
garaż
1.85m PLN
(ok 7,800
PLN za m2)
630,000
PLN (ok
10,300 PLN
za m2)
Angel Plaza, ul.
Zwierzyniecka
Współpraca
przy sprzedaży
10
apartamentów
w kooperacji z
wiodącym
polskim
bankiem
5m PLN+
Ul. Czapinskiego
Nowoczesne 4pokojowe
mieszkanie o
pow. 96m2
755,000
PLN (ok
7,800 PLN
per m2)
Bronowice, ul.
Hoża
Nowoczesny
dom z basenem
1.02m PLN
3 pokojowe
mieszkanie o
pow. 85m2 o
wysokim
standardzie +
miejsce
postojowe w
garażu
podziemnym
Ceny
sprzedaży
1.15m PLN
(ok 13,500
PLN za m2)
HAMILTON MAY Real Estate Company | ul. Cybulskiego 2 | Krakow 31-117 | www.hamiltonmay.com
Rynek wynajmu w Krakowie - stabilne ceny, wzrost
rentowności
Rentowność wynajmu dla inwestorów w Krakowie
wzrosła w ciągu ostatnich dwóch - trzech lat. W tym
okresie ceny zakupu spadły, podczas gdy ceny
najmu pozostały dość stabilne a w niektórych
przypadkach wzrosły . W centrum Krakowa,
inwestorzy nieruchomości mieszkalnych mogą
oczekiwać zysku brutto na poziomie 4-6%.
Silny popyt przewyższył podaż w ciągu ostatnich 12
miesięcy -w sumie 70.000 metrów kwadratowych
powierzchni wynajętej w pierwszym półroczu 2012
roku, co stanowi wzrost o 45% w stosunku do tego
samego okresu w 2011 roku. Ilość wolnych biur
wyraźnie spadła, do zaledwie 5,6% na koniec I
półrocza 2012 roku a czynsze wzrosły nieznacznie,
do około € 13.50-14.50 za metr kwadratowy
miesięcznie.
Na rynek weszły nowe, prężnie rozwijające się firmy,
takie jak amerykańska instytucja finansowa Brown
Brothers Harriman, natomiast istniejące firmy, takie
jak State Street i HSBC Bank znacząco zwiększyły
zakres ich działalności w Krakowie.
Ten silnie rozwijający się międzynarodowy sektor w
Krakowie dobrze wróży dla przyszłości rynku
nieruchomości mieszkaniowych w Krakowie,
tworzenia nowych miejsc pracy i zwiększenia
popytu na mieszkania.
Jak już wcześniej zauważono, duży popyt na rynku
najmu w Krakowie na nieruchomości o wysokim
standardzie, napędzany jest w dużej mierze przez
zagraniczny personel (zwłaszcza kierowniczy)
rozwijających się międzynarodowych firm w
Krakowie. Ze względu na brak mieszkań dużych i o
wysokim standardzie w tym segmencie rynku, ceny
najmu wzrosły w ciągu ostatnich dwóch lat.
Rynek wynajmu biur - ciągłe zapotrzebowanie w
Krakowie
Kraków, drugi największy rynek biurowy w Polsce,
pozostaje głównym celem dla outsourcingu,
plasując się wysoko na listach światowych jako
uprzywilejowanego
miejsca
dla
dużych
międzynarodowych firm pragnących stworzyć
nowy outsourcing procesów biznesowych (BPO) i
wspólne ośrodki usług finansowych (SSC).
(źródło: Colliers International).
Rząd - afera Amber Gold
Kraj wstrząsnął latem skandal z udziałem spółki
Amber Gold. Pomimo obaw związanych z tym
"para- bankiem” sięgających już do jego powstania
w 2009 roku, a także faktu, że jej 28-letni szef Marcin
P. miał już dziewięć
wyroków (głównie za
oszustwa),
Komisja
Nadzoru Finansowego
nie zdążyła podjąć
żadnych
działań.
Piramida finansowa wyszła na jaw latem, a
inwestorzy stracili do 138 mln zł. Prokurator
Okręgowy został zwolniony w wyniku skandalu a
Marcin P. jest teraz za kratkami, z możliwym
wieloletnim wyrokiem więzienia.
HAMILTON MAY Real Estate Company | ul. Cybulskiego 2 | Krakow 31-117 | www.hamiltonmay.com
Polska gospodarka - Następuje spowolnienie, jednak
PKB wciąż dodatnie w 2013r.
Gospodarka w Polsce zaczęła odczuwać efekty
niepokoju gospodarczego w Europie w ciągu
ostatnich sześciu miesięcy. Wzrost PKB w Polsce
spadł z 3,5% w pierwszym kwartale 2012 roku do
2,4% w drugim kwartale. Oczekiwania na 2013 to
wzrost PKB między 1,5% a 2,5% - taki wynik to
spowolnienie w porównaniu
z niedawnym
wzrostem, jednak nadal znacznie powyżej
większości innych europejskich gospodarek. Zasięg
spowolnienia w Polsce będzie zależeć od sytuacji w
całej Europie, a szczególnie w Niemczech,
najwiekszego partnera handlowego Polski.
Na wrześniowym posiedzeniu, Narodowy Bank
Polski (NBP) utrzymywał stopy procentowe na
poziomie 4,75%, co wskazuje to na tendencję do
obniżenia stóp procentowych w najbliższej
przyszłości z powodu spowolnienia gospodarczego.
Zagraniczni inwestorzy wciąż postrzegają Polskę
pozytywnie, z dziesięcioletnią rentownością
obligacji utrzymującą się poniżej 5%.
Waluta - Siła Złotego
Złoty pozostaje niestabilny, ale
utrzymuje się na wyższym
poziomie
wobec
głównych
walut. Jest wyceniany na
następujących
poziomach:
4,15 PLN / 1 EUR, 3,30 PLN / 1 USD, 5,20 zł / 1 GBP.
Kredyty hipoteczne - Dostęp nadal kluczowym
czynnikiem
W ciągu tego kwartału, Hamilton May podpisał
nowe porozumienie o współpracy z czołowym
polskim brokerem mającym dostęp do wszystkich
kredytów hipotecznych w Polsce. Kredyty te są
dostępne zarówno dla mieszkańców jak i osób
mieszkających za granicą, a ich warunki są
atrakcyjne.
Jak
wspomniano
wcześniej,
dostęp
do
finansowania kredytów hipotecznych pozostaje
głównym motorem popytu na nieruchomości w
Polsce. Banki były ostrożne, dzięki temu nie
nastąpiło żadne istotne zmniejszenie w ostatnich
miesiącach w dostępności opcji hipotecznych dla
przeciętnego kredytobiorcy.
Skupienie się na rynku luksusowych nieruchomości w
Krakowie
Porównując największe światowe rynki, takie jak
Londyn czy Nowy Jork, do Krakowskiego segmentu
luksusowych nieruchomości, w Krakowie jest
zaskakująco duży popyt i wysokie ceny. Choć
segment ten, reprezentujący jedynie ułamek rynku,
przy niewielu nieruchomościach porównywalnych
jakością z największymi miastami na świecie, mały
rynek krakowskich luksusowych apartamentów,
charakteryzuje się zaskakująco silnym popytem i
brakiem podaży.
W centrum Krakowa, tylko kilka budynków
mieszkalnych posiada atrybuty wymagane przez
najemców
lub
kupujących
luksusowe
nieruchomości. Takie budynki są przede wszystkim
nowe, jest w nich zatrudniony portier, a także
istnieje wiele innych udogodnień, takich jak
monitoring, windy i podziemny parking. Najbardziej
pożądanymi
apartamentami
są
najlepsze
penthouse’y z dużym tarasem i zachwycającym
widokiem. Istnieje kilka całkowicie odnowionych
zabytkowych budynków tego typu w centrum
Krakowa, niestety niewiele z nich posiada
podziemny parking - to duża wada dla nabywcy
lub najemcy takich nieruchomości.
HAMILTON MAY Real Estate Company | ul. Cybulskiego 2 | Krakow 31-117 | www.hamiltonmay.com
Wynajem luksusowy
Ceny wynajmu luksusowych apartamentów mogą
wzrosnąć aż do 80-100 zł za m2 miesięcznie, prawie
dwukrotnie przewyższając ceną mniejsze, ale nowe
mieszkania o wysokim standardzie w centrum
Krakowa.
Niewiele domów w Krakowie może być opisanych
jako prawdziwie luksusowe i spełniające funkcje
stawiane przez wymagających nabywców i
najemców. Na rynku wynajmu, czynsz średnich i
dużych domów, w takich obszarach jak Wola
Justowska może wynosić do 15,000-20,000 zł
miesięcznie (w porównaniu do typowych cen
wynajmu domów w przedziale 6,000-8,000 zł za
miesiąc) a typowymi najemcami są najwyższej rangi
menedżerowie wiodących międzynarodowych firm
w Krakowie.
Sprzedaż luksusowa
Ceny luksusowych penthouse’ów i domów na
sprzedaż w Krakowie wykazują dość duże
zróżnicowanie. Często to właściciele, a nie agenci
ustalają ceny. Są one podniesione ponieważ
właściciele chcą odzyskać kapitał zainwestowany w
wykończenie mieszkań. Z powodu niskiej podaży,
ceny powyżej 20.000 zł za m2 dla mieszkań typu
penthouse nie są rzadkością, jednakże pomimo
wywindowanych cen transakcje i tak są
przeprowadzane. W przyszłości okaże się, czy
spowolnienie obene w polskiej gospodarce zacznie
wpływać na stan rynku luksusowych nieruchomości
w Krakowie. Jest bardziej niż prawdopodobne, że
spowolnieniem tempa rozwoju będzie miało wpływ
na ceny, jako że najbogatsi kupcy są najczęściej
właścicielami firm w Polsce, zaś te nie będą odporne
na zwalniającą gospodarkę.
HAMILTON MAY Real Estate Company | ul. Cybulskiego 2 | Krakow 31-117 | www.hamiltonmay.com