Oferty na rynku wtórnym lokali mieszkalnych w Szczecinie

OFERTY NA RYNKU WTÓRNYM LOKALI
MIESZKALNYCH W SZCZECINIE
Bezrzecze, Niebuszewo, Pogodno, Pomorzany, Stare Miasto
Na portalach internetowych możemy znaleźć ponad 11 tys. ofert
lokali mieszkalnych ze Szczecina na rynku wtórnym i około 650 na
rynku pierwotnym. Średnia cena ofertowa nieruchomości z rynku
wtórnego wynosi 4.615zł/m2 a z rynku pierwotnego 4.929zł/m2.1 Ale są
to tylko średnie, a rynek nieruchomości jest niezwykle zróżnicowany.
Należy zatem zadać pytanie: co wpływa na ich wartość? I jak się ona
zmienia pod wpływem różnych czynników? Wg ustawy o gospodarce
nieruchomościami wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej
prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku określona z
uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących
założeń:
1) Strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji
przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy;
2) Upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na
rynku i do wynegocjowania warunków umowy.
Zgodnie ze Standardem „Wartość rynkowa i wartość
odtworzeniowa”, pojęcie „najbardziej prawdopodobna jej cena”
oznacza wyrażoną w pieniądzu kwotę, którą rozsądnie rzecz biorąc,
można uzyskać w transakcji rynkowej w dniu, na który wartość
nieruchomości została określona. Jest to najlepsza cena, którą
rozsądnie rzecz biorąc, może uzyskać sprzedawca, oraz najbardziej
korzystna cena, którą rozsądnie rzecz biorąc, zgodzi się zapłacić
kupujący.2 Wg informacji płynących z szybko.pl i Expandera między
cenami ofertowymi a transakcyjnymi jest ok. 10% różnicy (średnia dla 7
największych miast Polski).3
Na wartość nieruchomości ma wpływ szereg czynników. Do
najważniejszych należy wielkość, lokalizacja, standard, okolica. Ale
znaczenie mają też dodatkowe parametry takie jak koszty utrzymania
nieruchomości, rodzaj zabudowy, położenie lokalu w nieruchomości,
rok budowy, wyposażenie, dodatkowa powierzchnia, taka jak balkon,
strych, piwnica. Pierwszym kryterium mającym znaczny wpływ na cenę
jest powierzchnia. Jak widać na wykresie wraz ze wzrostem
powierzchni lokalu jego cena ofertowa za 1m2 spada. Najwięcej płaci
się za mieszkanie o pow. do 38m2, bo 5052zł/m2. Średnie ceny
mieszkań o pow 38-60m2 wynoszą 4751zł/m2, mieszkań o pow 60-90m2
wynoszą 4529zł/m2, 90-110m2 to 4199zł/m2, natomiast cena m2
mieszkania o pow 110-150m2 to 3982zł/m2, natomiast powyżej 150m2
to już tylko 3801zł/m2. Należy też zwrócić uwagę, że ponad 70% ofert
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
ceny
ilość
na rynku stowią lokale mieszkalne o powierzchni 38-90m2. Mieszkania
o pow. poniżej 38m2 stanowią ok. 14% ofert. Lokale o powierzchni
powyżej 90m2 stanowią 15% ofert.
Kolejnym istotnym kryterium jest liczba pokoi. Tu również
najwięcej jest ofert z drugiej i trzeciej grupy – 2 i 3 pokojowe
Podsumowując najdroższe są nieruchomości na Starym Mieście o
pow. do 60m2 – ponad 5800zł/m2, a najtańsze są mieszkania powyżej
110m2 na Pomorzanach – poniżej 3300zł/m2.
6000
5000
MARTA STRZAŁKOWSKA
4000
3000
cena
2000
ilość
1000
1
0
2
1
2
3
4
5
>5
mieszkania stanowią po 36% ofert. Mieszkań jednopokojowych jest
10%, natomiast lokale posiadające więcej niż trzy pokoje stanowią 19%
ofert. Najdroższe są mieszkania jednopokojowe – 5041zł/m2. Lokale 2 i
3 pokojowe kosztują odpowiednio 4789zł/m2 i 4519zł/m2. Im więcej
pokoi tym cena m2 jest niższa.
Jednak najważniejszym czynnikiem jest lokalizacja. Najbardziej od
średniej ceny m2 w Szczecinie odchylają się ceny na Bezrzeczu. Średnie
ceny mieszkań na Bezczeczu są o 821zł/m2 wyższe. Również dużo – bo
o 758zł/m2 ponad średnią Szczecina sięgają ceny mieszkań na Starym
Mieście. Ponieżej średniej są natomiast ceny na Niebuszewie – o
171zł/m2 mniej. Najbliżej średniej kształtują się ceny nieruchomości na
Pomorzanach – są średnio 47zł/m2 wyższe. Ofert nieruchomości z
dzielnic najdroższych jest jednocześnie najmniej. Z Bezrzecza - 115, a ze
Starego Miasta - 90. Najwięcej natomiast jest ofert dotyczączych
mieszkań zlokalizowanych na Pogodnie – ponad 900 i Niebuszewie –
830.
http://www.otodom.pl, http://www.gratka.pl – 15.11.2011
Nieruchomości. Zagadnienia prawne. Red. Helena Kisilowska. LexisNexis,
Warszawa 2009
3
http://raport.szybko.pl/styczniwe-ceny-ofertowe-i-transakcyjne - 15.11.2011