rynek hotelowy polskich gór

RYNEK HOTELOWY POLSKICH GÓR
PAŹDZIERNIK 2009
SPIS TREŚCI
1
Podaż hoteli
-
Karkonosze
-
Tatry
-
Bieszczady
-
Beskidy
2
Obłożenie hoteli
3
Oferta hotelowa
KOMENTARZ O RYNKU
„Polskie góry mają bardzo duży potencjał turystyczny. Jednak
odpowiednie jego wykorzystanie uzależnione jest nie tylko od rozbudowy
i podniesienia standardu istniejącej bazy hotelowej, ale przede wszystkim
od dynamicznego rozwoju infrastruktury transportowej i narciarskiej.
Przebudowa istniejących oraz budowa nowych stacji narciarskich
wyposażonych w system sztucznego naśnieżania wydłuży sezon zimowy,
natomiast poprawa jakości dróg i budowa lotnisk znacznie skróci
i usprawni dojazd do miejsca wypoczynku. To z kolei przełoży
się na lepsze wykorzystanie miejsc noclegowych w górskich hotelach
i zachęci hotelarzy do nowych inwestycji” – Dorota Malinowska,
konsultant ds. nieruchomości hotelowych Cushman & Wakefield.
Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o.
Metropolitan, Pl. Piłsudskiego 1
00-078 Warszawa
www.cushmanwakefield.com
Hotel Prezydent w Krynicy Zdrój to jeden z niewielu obiektów pięciogwiazdkowych w polskich górach.
1. PODAŻ HOTELI
Zgodnie z danymi firmy Cushman & Wakefield na obszarze polskich gór funkcjonuje obecnie
200 hoteli, co stanowi 11,5% ogólnej liczby hoteli w Polsce. Dominują hotele trzygwiazdkowe
– 102 obiekty (52,7% miejsc noclegowych) i dwugwiazdkowe – 62 obiekty (22,5% miejsc
noclegowych). Udział hoteli cztero- i pięciogwiazdkowych jest niewielki – w górach jest
19 obiektów tej klasy i wszystkie zlokalizowane są w najbardziej popularnych kurortach
górskich, takich jak Zakopane, Karpacz, Szklarska Poręba, Wisła, Ustroń, czy Krynica Zdrój.
Najlepiej rozwinięty rynek hotelarski jest w Karkonoszach, Beskidzie Śląskim i Żywieckim
oraz w Tatrach. Rynek ten cechuje:
• wysoka podaż hoteli;
• obecność na rynku hoteli najwyższej klasy: obiektów cztero- i pięciogwiazdkowych;
• stosunkowo wysokie obłożenie pokoi hotelowych;
• szeroka gama oferowanych usług dodatkowych: SPA & Wellness, baseny, kręgielnie i inne.
Najsłabiej rozwinięty jest rynek hotelowy w Bieszczadach oraz w Beskidzie Niskim.
BUSINESS BRIEFING
PAŹDZIERNIK 2009
1
RYNEK HOTELOWY POLSKICH GÓR
PUBLIKACJA CUSHMAN & WAKEFIELD
Graf 1: Podaż hoteli w polskich górach
120
Liczba Hoteli
100
80
60
40
20
0
Podaż Hoteli
Odsetek Miejsc Noclegowych
*
**
***
****
*****
17
62
102
14
5
4,90%
22,50%
52,70%
15,70%
4,20%
Klasa Hotelu
Źródło: Cushman & Wakefield, październik 2009
KARKONOSZE
W Karkonoszach baza hotelowa jest rozbudowana w porównaniu do innych obszarów
górskich w Polsce i obejmuje 63 hotele (w tym 1 hotel w trakcie kategoryzacji).
W Karkonoszach działa obecnie 345 całorocznych obiektów zakwaterowania zbiorowego,
dysponujących 19.612 miejscami noclegowymi, z tego hotele stanowią 27,8% łącznej podaży.
Rozmieszczenie hotelarskiej bazy noclegowej w Karkonoszach jest stosunkowo
równomierne. W Jeleniej Górze i w najbliższej okolicy funkcjonuje 20 hoteli dysponujących
około 30% miejsc noclegowych, w Karpaczu 18 hoteli dysponujących 28% miejsc
noclegowych, w Szklarskiej Porębie i w najbliższej okolicy 15 hoteli dysponujących około
26% miejsc noclegowych, a w Świeradowie Zdroju 10 hoteli dysponujących około 16%
miejsc noclegowych. W Karkonoszach dominują hotele o niższym standardzie (od 1 do 3
gwiazdek), które łącznie oferują 91% miejsc noclegowych, z tego 36 obiektów
trzygwiazdkowych oferuje 62% miejsc noclegowych, 16 obiektów dwugwiazdkowych – 22%
miejsc noclegowych oraz 7 hoteli jednogwiazdkowych – 7% miejsc noclegowych. Hotele
wyższej klasy reprezentowane są przez cztery obiekty czterogwiazdkowe, z których dwa
zarządzane są przez operatora międzynarodowego (Accor Hotels & Resorts).
Graf 2: Podaż hoteli w Karkonoszach
40
35
36
Liczba Hoteli
30
25
20
13
15
12
10
5
3
2
9
5
2
16
6
3
2
1
1
2
2
0
7
4
0
Jelen i a Góra
K arp acz
Szklarska P oręb a
*
**
Źródło: Cushman & Wakefield, październik 2009
2
BUSINESS BRIEFING
PAŹDZIERNIK 2009
***
****
Świerad ów Z d rój
K arkon osze
RYNEK HOTELOWY POLSKICH GÓR
PUBLIKACJA CUSHMAN & WAKEFIELD
W Karkonoszach odsetek miejsc noclegowych oferowanych przez hotele w stosunku
do ogólnej liczby miejsc w obiektach zakwaterowania zbiorowego jest relatywnie wysoki.
Prognozuje się, że w najbliższych latach podaż obiektów powiększy się o nowe czteroi pięciogwiazdkowe hotele, co wynika z rosnącego zainteresowania wynajmem pokoi
w obiektach o wyższym standardzie ze strony turystów krajowych i zagranicznych. Obecnie
baza hotelarska po czeskiej stronie granicy jest znacznie lepiej rozwinięta, oferując
kompleksowe usługi na wyższym poziomie i to ona przyjmuje większą część turystów
zagranicznych przyjeżdżających w Karkonosze.
TATRY
Rynek hotelarski Tatr charakteryzuje się dużym udziałem obiektów wysokiej klasy w ogólnej
liczbie hoteli. Trzy hotele czterogwiazdkowe i trzy hotele pięciogwiazdkowe oferują łącznie
30% miejsc noclegowych. Dominują hotele o standardzie trzech gwiazdek, 11 obiektów tej
klasy zapewnia 56% podaży miejsc noclegowych w tatrzańskich hotelach. Podobnie
jak w Karkonoszach tylko 2 hotele zarządzane są przez operatora międzynarodowego
(Accor Hotels & Resorts).
Graf 3: Podaż hoteli w Tatrach
56,2%
12
miejsc noclegowych
Liczba Hoteli
10
8
6
4
2
10,4%
14%
16%
miejsc noclegowych
miejsc noclegowych
miejsc noclegowych
3,4%
miejsc noclegowych
0
*
**
***
****
*****
Klasa Hotelu
Źródło: Cushman & Wakefield, październik 2009
Baza hotelarska Tatr jest najlepiej rozwiniętą spośród górskich baz hotelowych w Polsce.
Na niewielkim obszarze skoncentrowano 22 obiekty oferujące 2.719 miejsc noclegowych
i 1.412 pokoi. Oznacza to, że na 10 tys. mieszkańców Zakopanego przypada 974 miejsc
noclegowych i 507 pokoi, a na 10 tys. mieszkańców powiatu tatrzańskiego 418 miejsc
noclegowych i 217 pokoi. Są to bardzo dobre wyniki, jeśli zestawimy je ze wskaźnikami dla
całego kraju (ok. 45 miejsc noclegowych i 23 pokoje na 10 tys. mieszkańców). Atutem Tatr
jest także – wspomniany wcześniej – stosunkowo duży udział hoteli najwyższej klasy,
wysokie obłożenie pokoi hotelowych i bardzo szeroki wachlarz usług dodatkowych.
Prognozuje się, że baza hotelarska Tatr będzie się nadal rozwijać.
BUSINESS BRIEFING
PAŹDZIERNIK 2009
4
3
RYNEK HOTELOWY POLSKICH GÓR
PUBLIKACJA CUSHMAN & WAKEFIELD
BIESZCZADY
Bieszczady należą do regionów turystycznych z bardzo słabo rozwiniętą bazą hotelową.
Funkcjonuje tu zaledwie 9 hoteli (4 hotele dwugwiazdkowe i 5 hoteli trzygwiazdkowych),
które oferują bardzo ubogi wachlarz usług dodatkowych.
Graf 4: Podaż hoteli w Bieszczadach
6
64%
miejsc noclegowych
5
36%
miejsc noclegowych
Liczba Hoteli
4
3
2
1
0
0
*
**
***
****
*****
Klasa Hotelu
Źródło: Cushman & Wakefield, październik 2009
Cechą charakterystyczną bazy noclegowej Bieszczad jest także niewielka liczba pozostałych
obiektów zakwaterowania zbiorowego. Negatywny obraz rynku pogłębia bardzo niskie
obłożenie pokoi hotelowych – rzędu 13%, w szczególności w przypadku turystów
zagranicznych. Wynika to przede wszystkim ze słabo rozwiniętej infrastruktury transportowej,
która umożliwiłaby szybkie i wygodne dotarcie do miejscowości turystycznych Bieszczad.
Bieszczady mają bardzo duży potencjał turystyczny, jednak bez odpowiednich inwestycji
w budowę nowych, jak i unowocześnienie już istniejących obiektów sportowo-rekreacyjnych
oraz intensyfikacji działań promocyjnych, rozwój bazy hotelowej będzie bardzo utrudniony.
BESKIDY
Najlepiej rozwiniętą bazę hotelarską mają Beskid Śląski i Żywiecki, najsłabiej zaś Beskid Niski.
W całych Beskidach funkcjonuje obecnie 106 skategoryzowanych hoteli, które wchodzą w skład
573 całorocznych obiektów zakwaterowania zbiorowego dysponujących łącznie 44.227
miejscami noclegowymi. Rozmieszczenie hoteli w Beskidach jest nierównomierne.
W zachodniej części Beskidów (Beskid Śląski i Żywiecki) funkcjonuje 39 hoteli dysponujących
około 55% miejsc noclegowych, w centralnej części (Beskid Mały, Średni, Wyspowy, Sądecki,
a także Gorce i Pieniny) 49 hoteli oferujących 38% miejsc noclegowych, a we wschodniej części
(Beskid Niski) 18 hoteli stanowiących zaledwie 7% podaży wszystkich miejsc noclegowych
w regionie.
W Beskidach zlokalizowanych jest 50 hoteli trzygwiazdkowych (46% miejsc noclegowych),
38 hoteli dwugwiazdkowych (25% miejsc noclegowych) oraz 9 obiektów jednogwiazdkowych
(5% miejsc noclegowych). Obiekty wyższej kategorii obejmują 7 hoteli czterogwiazdkowych
i 2 hotele pięciogwiazdkowe, a oferują 24% ogólnej liczby miejsc noclegowych w regionie.
Dwa hotele zarządzane są przez operatorów międzynarodowych (Accor Hotels & Resorts
oraz Mamaison).
4
BUSINESS BRIEFING
PAŹDZIERNIK 2009
4
RYNEK HOTELOWY POLSKICH GÓR
PUBLIKACJA CUSHMAN & WAKEFIELD
Graf 5: Podaż hoteli w Beskidach
30
24
Liczba Hoteli
25
20
20
16
12
15
10
4
10
6
6
1
5
3
1
1
2
0
0
0
Beskidy Zachodnie
Beskidy Centralne
*
**
***
****
Beskidy Wschodnie
*****
Źródło: Cushman & Wakefield, październik 2009
Korzystna sytuacja na rynku hotelarskim Beskidu Śląskiego i Żywieckiego wynika z bardzo
dobrze rozwiniętej infrastruktury sportowo-rekreacyjnej (przede wszystkim narciarskiej),
dogodnej i szybkiej komunikacji oraz tradycji uzdrowiskowych. Prognozuje się, że baza
ta powinna się nadal powiększać, zwłaszcza o obiekty wyższej klasy.
W miarę dobrze rozwinięta baza hotelarska w Beskidach Centralnych obejmuje na ogół
niewielkie hotele zlokalizowane zarówno w miejscowościach typowo turystycznych
jak Krynica-Zdrój, czy Sucha Beskidzka, jak i w ważniejszych lokalnych ośrodkach
administracyjnych takich jak Andrychów, Nowy Targ czy Nowy Sącz.
Region Beskidu Niskiego z najsłabiej rozwiniętą bazą hotelową charakteryzuje
się najniższym wskaźnikiem obłożenia pokoi hotelowych w całych Beskidach.
Nie przewiduje się tu większego rozwoju bazy hotelarskiej, gdyż Beskid Niski nie należy
do popularnych regionów turystycznych w Polsce. Większe znaczenie mają jedynie dwa
uzdrowiska – Iwonicz-Zdrój i Rymanów-Zdrój. Ponadto brak jest szybkich i wygodnych
połączeń komunikacyjnych, jak również bazy sportowo-rekreacyjnej.
2. OBŁOżENIE HOTELI
Stopień wykorzystania pokoi w hotelach położonych w obszarach górskich w 2008 roku
wyniósł około 34%. Największe obłożenie pokoi hotelowych występuje w Tatrach – około
50%, natomiast najmniejsze w Bieszczadach – około 13%. W porównaniu z 2007 r. –
odnotowano wzrost obłożenia w Karkonoszach i Tatrach, natomiast wykorzystanie pokoi
w hotelach w Beskidach i Bieszczadach obniżyło się.
Od stycznia do końca grudnia 2008 r. w hotelach zlokalizowanych na terenie polskich gór
wynajęto około 1.130 tys. pokoi, z czego 23% wynajęli turyści zagraniczni. W stosunku
do 2007 r. zanotowano spadek wynajętych pokoi przez turystów zagranicznych o 10,6%,
co spowodowane było zmniejszonym ruchem turystycznym (światowy kryzys finansowy).
Jednak ogólna liczba wynajętych pokoi wzrosła o 8,3%, co jest z kolei wynikiem
zwiększonego popytu na usługi górskich hoteli ze strony turystów krajowych.
BUSINESS BRIEFING
PAŹDZIERNIK 2009
4
5
RYNEK HOTELOWY POLSKICH GÓR
PUBLIKACJA CUSHMAN & WAKEFIELD
Graf 6: Obłożenie pokoi hotelowych w obiektach położonych w obszarach
górskich w latach 2007-2008
Obłożenie Pokoi Hotelowych
60,00%
50,00%
40,00%
30,00%
20,00%
10,00%
0,00%
Polskie Góry
Karkonosze
Tatry
2007
Bieszczady
Beskidy
2008
Źródło: Cushman & Wakefield, październik 2009
Przedstawione informacje oraz dane szacunkowe Instytutu Turystyki świadczą o spadku
odwiedzin turystów zagranicznych w Polsce w pierwszej połowie 2009 r. o 15% w stosunku
do tego samego okresu roku poprzedniego. Prognozuje się, że, podobnie jak na światowych
rynkach, ta tendencja spadkowa utrzyma się do końca 2010 r. Jednak spadek liczby
turystów zagranicznych powinien zostać zrównoważony wzrostem przyjazdów turystów
krajowych, którzy z roku na rok coraz chętniej korzystają z usług hoteli w polskich górach.
3. OFERTA HOTELOWA
Oferta hotelowa obiektów położonych na obszarze polskich gór jest stosunkowo bogata,
szczególnie jeśli porównamy ją z zakresem usług świadczonych w hotelach zlokalizowanych
w innych regionach turystycznych Polski. Z roku na rok zwiększa się podaż hoteli
świadczących usługi z zakresu SPA & Wellness, rekreacyjno-sportowych, czy rozrywkowych.
Również istniejące obiekty poszerzają zakres świadczonych usług. Obecnie około 37% hoteli
w polskich górach oferuje różnego rodzaju usługi wchodzące w zakres SPA & Wellness,
połowa z nich zlokalizowana jest w Karkonoszach i Tatrach, z kolei w Bieszczadach brak jest
tego typu obiektów.
Graf 7: Odsetek hoteli oferujących usługi typu SPA & Wellness
6 0 ,0 0 %
Odsetek Hoteli
5 0 ,0 0 %
4 0 ,0 0 %
3 0 ,0 0 %
2 0 ,0 0 %
1 0 ,0 0 %
0 ,0 0 %
P o lskie G ó ry
K a rko n o sz e
T a t ry
B eskid y
B iesz c z a d y
Źródło: Cushman & Wakefield, październik 2009
6
BUSINESS BRIEFING
PAŹDZIERNIK 2009
4
RYNEK HOTELOWY POLSKICH GÓR
PUBLIKACJA CUSHMAN & WAKEFIELD
Coraz większym zainteresowaniem cieszy się oferta rekreacyjno-sportowa.
Hotele rozbudowują swoje obiekty o zaplecza sportowe, na które składają się zazwyczaj:
siłownia, fitness, korty tenisowe, boiska sportowe, ale także basen czy aquapark.
Obecnie około 15% hoteli położonych na obszarze polskich gór dysponuje basenem.
Najwięcej tego typu hoteli występuje w Tatrach – 40%, a najmniej w Bieszczadach – 12%.
Warto także zauważyć, że w Beskidach funkcjonują 3 kompleksy hotelowe,
w skład których wchodzi aquapark, są to: Hotel Solar SPA w Szczawnicy, Ośrodek
Konferencyjno-Wypoczynkowy Kocierz w Andrychowie oraz Hotel Gołębiewski w Wiśle.
Graf 8: Odsetek hoteli posiadających basen
45,00%
40,00%
Odsetek Hoteli
35,00%
30,00%
25,00%
20,00%
15,00%
10,00%
5,00%
0,00%
Polskie Góry
Karkonosze
Tatry
Beskidy
Bieszczady
Źródło: Cushman & Wakefield, październik 2009
Górska baza hotelarska Słowacji i Czech stanowi dużą konkurencją dla polskiej.
W państwach tych, a zwłaszcza w Czechach, znajduje się więcej hoteli, w tym obiektów
o wyższym standardzie, a infrastruktura narciarska jest lepiej rozwinięta i nowocześniejsza.
Oferta hoteli położonych w polskich górach, skierowana do amatorów sportów zimowych
jest stosunkowo uboga, szczególnie gdy porównamy ją z analogicznymi usługami
świadczonymi przez hotele w Czechach i na Słowacji. Chociaż obiekty hotelarskie
w polskich górach w przeważającej części położone są w niewielkiej odległości
od wyciągów i orczyków narciarskich oraz oferują dodatkowe usługi (przechowalnie
sprzętu narciarskiego, transport do wyciągów), nie zaspokoją one rosnącego popytu
ze strony turystów, jeśli istniejąca infrastruktura narciarska nie zostanie poddana
modernizacji i rozbudowie. Należy jednak zauważyć, że rygorystyczne regulacje prawne
dotyczące budowy obiektów na terenach chronionych oraz wymogi bezpieczeństwa
w zakresie infrastruktury sportowej powodują, że takie inwestycje są trudne
do zrealizowania.
BUSINESS BRIEFING
PAŹDZIERNIK 2009
4
7
RYNEK HOTELOWY POLSKICH GÓR
PUBLIKACJA CUSHMAN & WAKEFIELD
Cushman & Wakefield jest wiodącą na świecie firmą świadczącą usługi doradcze na rynku nieruchomości. Powstała w 1917 r. i obecnie
zatrudnia ponad 15.000 pracowników w 230 biurach w 58 krajach. Firma reprezentuje wielu klientów, od niedużych organizacji po korporacje
umieszczane w rankingu „Fortune 500”. Cushman & Wakefield oferuje pełen zakres usług w czterech głównych obszarach: Obsługa Transakcji
(reprezentowanie najemców i wynajmujących na rynku powierzchni biurowych, przemysłowych i handlowych), Rynki Kapitałowe (sprzedaż
nieruchomości, zarządzanie inwestycyjne nieruchomościami, bankowość inwestycyjna i wycena, finansowanie dłużne i kapitałowe), Rozwiązania
dla Klienta (zintegrowane strategie w zakresie nieruchomości i związane z tym usługi na rzecz dużych korporacji i właścicieli nieruchomości)
oraz Usługi Doradcze (doradztwo w zakresie prowadzenia działalności i nieruchomości). Cushman & Wakefield jest uznanym liderem
w dziedzinie badań światowego rynku nieruchomości, publikuje szereg raportów, które dostępne są w części Knowledge Center na stronie
www.cushmanwakefield.com
Dalsze informacje:
Dorota Malinowska
Konsultant ds. nieruchomości hotelowych
Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o.
Metropolitan, Pl. Piłsudskiego 1
00-078 Warszawa
Tel: + 48 22 820 20 20
+ 48 (0) 722 202 061
[email protected]
Niniejszy raport został sporządzony przez firmę Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o do użytku osób zainteresowanych nieruchomościami komercyjnymi wyłącznie w celach
informacyjnych. Raport nie stanowi kompletnego opisu rynków ani inwestycji w nim omawianych. Przedstawione informacje pochodzą ze źródeł publicznych i uważane są za prawidłowe
i kompletne, jednak ich wiarygodność nie może być zagwarantowana. Firma Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. nie udziela żadnej gwarancji ani nie składa żadnego oświadczenia,
wyraźnego ani dorozumianego, co do prawidłowości lub kompletności informacji zawartych w niniejszym raporcie. Firma Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. nie ponosi żadnej
odpowiedzialności wobec czytelnika niniejszego raportu ani osób trzecich. Wszystkie opinie mogą ulec zmianie. Kopiowanie niniejszego raportu w całości lub części wymaga uzyskania
uprzedniej pisemnej zgody. Jeśli nie chcą Państwo otrzymywać informacji od firmy Cushman & Wakefield Polska Sp. z o.o. lub podmiotu powiązanego, proszę przesłać swoje dane na adres:
[email protected] wpisując je w treść wiadomości zgodnie z ich brzmieniem w niniejszym komunikacie oraz zatytułować przesłana wiadomość „Unsubscribe”.
© 2009 Cushman & Wakefield
Wszelkie prawa zastrzeżone
8
BUSINESS BRIEFING
PAŹDZIERNIK 2009
4