Biurowa bańka pęknie już w 2015 roku? - axis

PATRONI DEBATY
Warszawa, 19. października 2014 r.
Biurowa bańka pęknie już w 2015 roku?
Polski rynek nieruchomości biurowych i magazynowych jeszcze nigdy nie cieszył się tak
dużą popularnością wśród zagranicznych inwestorów. Ten stan może jednak nie
potrwać długo – poważnymi zagrożeniami są możliwa eskalacja konfliktu na Ukrainie
oraz przegrzanie rynków lokalnych i w konsekwencji pęknięcie bańki inwestycyjnej między innymi do takich wniosków doszli uczestnicy siódmej debaty z cyklu
„Inwestowanie w Nieruchomości”, która odbyła się w ubiegłą środę w Klubie Polskiej
Rady Biznesu w Warszawie.
Nastroje w branży po międzynarodowych targach inwestycyjnych Expo Real w Monachium są
entuzjastyczne – międzynarodowi inwestorzy ustawiają się w kolejce po najlepsze nieruchomości
komercyjne w polskich miastach, ze szczególnym wskazaniem na obiekty biurowe. Według firmy
doradczej JLL w pierwszym półroczu 2014 r.w Europie Środkowej i Wschodniej właścicieli zmieniły
nieruchomości warte prawie 2,9 mld euro, z czego na Polskę przypadło aż połowę tej kwoty, czyli
1,43 mld euro. W porównaniu do pierwszej połowy 2013 r. jest to wzrost aż o 65 proc. Według
innej firmy doradczej Cushman & Wakefield, całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w
regionie w 2014 roku może sięgnąć nawet 7 mld euro. – Na rynku inwestycyjnym jest dużo
pieniędzy wskutek ich „drukowania” zarówno za oceanem, jak i w państwach europejskich. Z
nieruchomości typu prime zainteresowanie funduszy rozszerza się na gorzej postrzegane
wcześniej rynki, np. Bułgarię, Rumunię i
oczywiście Polskę. Tyle tylko, że nie ma co
kupować - najlepsze obiekty już zmieniły
ostatnio właścicieli – mówił Marek Koziarek
(z
prawej),
dyrektor
departamentu
finansowania nieruchomości w Banku Pekao
S.A. – Potwierdzam zainteresowanie naszym
rynkiem wśród kapitału oportunistycznego –
wtórował mu Karol Pilniewicz, dyrektor
zarządzający
na
Europę
ŚrodkowoWschodnią funduszu VALAD Europe.
– Otworzyliśmy ostatnio nowy produkt, 500
mln euro do zainwestowania w Polsce i w
Czechach dla inwestorów spoza Europy,
coraz bardziej zainteresowanych naszym
PARTNERZY
PATRONI DEBATY
regionem. Problem jest z dostępnością „towaru” - na rynkach core’owych brakuje odpowiednich
produktów, dlatego inwestorzy coraz chętniej spoglądają na miasta, które do tej pory były dla
nich lokalizacjami drugiego wyboru, jak Kraków czy Wrocław.
Trend ten potwierdzają liczby zgromadzone przez cytowaną już firmę doradczą JLL - według niej
rok wolumen transakcji w miastach regionalnych może zamknąć się rekordowymi 400 mln euro.
Czy deweloperzy i właściciele nieruchomości komercyjnych mogą zatem otwierać szampany?
Niekoniecznie. Zagrożenia dla naszego rynku są dwa. Pierwszym z nich jest niestabilna sytuacja
na pograniczu rosyjsko-ukraińskim. –W przypadku transakcji bardziej ryzykownych i
krótkoterminowych kapitał już zaczyna się wycofywać z Polski. Jeśli konflikt na Ukrainie potrwa
jeszcze ze dwa lata, to nasz kraj może zostać „wrzucony do tego samego worka” i niektóre
fundusze zaczną postrzegać nasz rynek jako obłożony dodatkowym poziomem ryzyka –
przestrzegał Maciej Zajdel, prezes zarządu IVG Polska.
Drugim zagrożeniem - zwłaszcza dla sektora biurowego - jest widmo możliwej bańki
inwestycyjnej. Według Piotra Kaszyńskiego, dyrektora działu rynków kapitałowych w firmie
doradczej Cushman & Wakefield wystąpienie takiej bańki jest bardzo możliwe na rynku
warszawskim, i to w krótkiej perspektywie: – Wszystko wskazuje na to, że realia rynkowe nie
wyhamują zbyt szybko planowanych inwestycji. Aktualnie właściciele biurowców nie mogą
zatrzymać presji na spadki czynszów przy tej jakości jaką oferują, a na rynku jest zbyt dużo
pieniędzy na realizację nowych inwestycji. Pod koniec przyszłego roku możemy mieć do czynienia
z bańką.
Mniej optymalizacji podatkowej, więcej FIZ-ów
Innym czynnikiem, który może wpłynąć na ograniczenie liczby i wolumenu transakcji
inwestycyjnych są zmiany w przepisach opodatkowania zagranicznych spółek kontrolowanych
(CFC – controlled foreign corporation), które wejdą w życie na początku 2015 r. – Optymalizacja
podatkowa ostatnimi czasy jest ograniczana, nie tylko za pomocą zmian dotyczących CFC, ale
również za pomocą tzw. klauzuli obejścia prawa podatkowego, która niebawem może wejść w
życie. Czasy, kiedy klient przychodził do doradcy i oczekiwał efektywnej stopy opodatkowania
bliskiej zeru niedługo odejdą do przeszłości. Stopa ta będzie musiała wzrosnąć, chociażby ze
względu na koszty tworzenia dodatkowych struktur obsługi podatkowej – mówił mecenas Marcin
Grzelecki, doradca podatkowy z kancelarii Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy. W tej sytuacji na
rynku nieruchomości prawdopodobnie będzie wzrastać rola tzw. FIZ-ów, czyli funduszy
inwestycyjnych zamkniętych. – Ze względów optymalizacyjnych po wejściu w życiu przepisów o
CFC i klauzuli obejścia prawa podatkowego udział takich wehikułów inwestycyjnych będzie się
zwiększał, bo być może będą „najczystszym” rozwiązaniem. Obecnie w Polsce mamy już ok. 350
FIZ-ów – przewiduje wiceprezes zarządu IPOPEMA TFI Maciej Jasiński.
Magazyny - hit inwestycyjny nr 2
Nie tylko biurowce są przebojem na rynku inwestycyjnym - z jeszcze większym rozmachem
kupowano nieruchomości magazynowe. Według Cushman & Wakefield w pierwszej połowie 2014
r. sprzedano w Polsce magazyny za 307,6 mln euro - to aż o 77 proc. więcej niż w analogicznym
PARTNERZY
PATRONI DEBATY
okresie 2013 r. Skąd taki boom na tym
rynku? – Nasz rynek cieszy się ostatnio
wzięciem nie tylko wśród inwestorów, ale
również najemców - w pierwszej połowie
2014 r. podpisano umowy najmu na 1 mln
metrów kwadratowych, co już jest wzrostem
o 20 proc. względem podobnego okresu w
roku ubiegłym. O dobrej kondycji naszego
rynku świadczy również fakt, że deweloperzy
od zeszłego roku wznawiają projekty
spekulacyjne. Oprócz dogodnej lokalizacji
geopolitycznej
mamy
mocną
kondycję
ekonomiczną, silny popyt wewnętrzny i
eksport. Procentują ogromne inwestycje w
infrastrukturę, mamy już prawie 6 tys. km
autostrad, a jeszcze 15 lat temu było to zaledwie 500 km. Inną naszą zaletą jest obfitość
wykwalifikowanej kadry. Przewidujemy, że w ciągu kolejnych 15 lat polska stanie się jednym z
topowych rynków logistycznych w Europie. Dziś mamy 8 mln m kw. magazynów, jeszcze 15 lat
temu było to zaledwie 65 tys. m kw. – przewiduje Katarzyna Pyś-Fabiańczyk (w środku),
dyrektor działu powierzchni magazynowych i logistycznych w BNP Paribas Real Estate.
******************************************************************************
Siódmą edycję debaty „Inwestowanie w Nieruchomości” patronatem objęły Klub Polskiej Rady
Biznesu, portal bankier.pl oraz firma Axis Mundi, a partnerami wydarzenia były BNP Paribas
Real Estate, Echo Investment, kancelaria Leśnodorski, Ślusarek i Wspólnicy oraz
Boryszew S.A.
PARTNERZY