Zamawianie dokumentacji projektowej

Zamawianie dokumentacji projektowej
Współczesne przepisy prawa pozostawiają znaczną swobodę kształtowania stosunków
między uczestnikami procesu inwestycyjnego - na podstawie Kodeksu cywilnego.
Obowiązująca ustawa Prawo budowlane normuje działalność obejmującą sprawy
projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określa
zasady działania organów administracji państwowej w tych dziedzinach.
Ustawa ta przybrała charakter przepisów administracyjna - porządkowych i określa tylko
prawa i obowiązki uczestników procesu inwestycyjnego oraz ich powiązania z władzami administracyjnymi i odwrotnie, a takŜe wymagania stawiane im przez władze administracyjne.
Z ustawy Prawo budowlane wynika, Ŝe w procesie inwestycyjnym wiodącą rolę pełni
inwestor. Do jego podstawowych obowiązków naleŜy zorganizowanie procesu budowy poprzez zapewnienie opracowania projektów oraz wykonania i odbioru robót budowlanych
przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych, czyli posiadających odpowiednie
uprawnienia budowlane (art. 18). Wynika stąd, Ŝe to inwestor, jako główny organizator procesu inwestycyjnego, dokonuje wyboru pozostałych partnerów w tym procesie, tj. projektanta
(jednostki projektowej), kierownika budowy (wykonawcy) i inspektora nadzoru inwestorskiego oraz ponosi konsekwencje swego wyboru. Dobry wybór współuczestników rokuje, Ŝe proces inwestycyjny będzie przebiegał prawidłowo, a jego wyniki będą pozytywne.
Nietrafny wybór moŜe źle rokować.
Państwo wspomaga te wybory, nakładając obowiązek ich przeprowadzenia np. dla zamówień publicznych według trybu przetargowego, uregulowanego w ustawie o zamówieniach publicznych, a dla pozostałych inwestycji - według procedur znowelizowanego Kodeksu cywilnego.
Procedury przetargowe, jeŜeli są prawidłowo przeprowadzone, pozwalają zamawiającemu wybrać wykonawcę opracowań projektowych lub robót budowlanych o wymaganych kwalifikacjach i wyposaŜeniu technologicznym oraz odpowiednim statucie organizacyjna-finansowym, co rokuje wykonanie przedmiotu zamówienia za najkorzystniejszą cenę,
w terminach i na warunkach wymaganych przez zamawiającego, określonych w specyfikacji
istotnych warunków zamówienia.
W ustawie Prawo budowlane w odniesieniu do dokumentacji projektowej mówi się wyłącznie o projekcie budowlanym, bo to jest zakres dokumentacji wymaganej przez władze
budowlane do wydania pozwolenia na budowę, a nie mówi się bezpośrednio o pozostałej dokumentacji, np. niezbędnej dla wykonawcy robót do zbudowania obiektu oraz o kosztach i
kosztorysowaniu budowlanym itp.
Pojęcie "dokumentacja projektowa"
Z obecnych uregulowań prawnych wynika, Ŝe dokumentacja projektowa to zbiór rysunków i opisów przedstawiających obiekt budowlany, który ma powstać lub ulega zmianom po
wykonaniu robót budowlanych, obejmując:
- projekt budowlany, określony w ustawie Prawo budowlane,
- zestaw rysunków i opisów, słuŜących do realizacji obiektu budowlanego, a stanowiących uszczegółowienie projektu budowlanego, który, przy bardziej skomplikowanych
robotach budowlanych, uzyskuje postać tzw. projektu wykonawczego.
Dokumentacja projektowa, której sporządzenie powinien zapewnić inwestor, ma stanowić podstawę do następujących działań inwestora:
• podjęcia decyzji o celowości ekonomicznej realizacji inwestycji i dokonania wyboru najkorzystniejszego wariantu jej zrealizowania,
1
• wystąpienia do odpowiednich władz o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania
terenu,
• określenia kosztów realizacji zamierzenia budowlanego i zapewnienia środków finansowych na jego realizację,
• uzyskania wszystkich wymaganych opinii i uzgodnień oraz pozwolenia na budowę,
• zorganizowania i przeprowadzenia postępowań prowadzących do zawarcia umowy o wykonanie robót,
• wykonania robót budowlanych,
• sprawowania nadzoru inwestorskiego, w tym dokonywania odbiorów częściowych i odbioru ostatecznego wykonanych robót i obiektów,
• sprawowania nadzoru autorskiego,
• przekazania zrealizowanych obiektów i całego przedsięwzięcia w uŜytkowanie.
Materiały i dane wyjściowe do projektowania
Zebranie danych wyjściowych i dokumentów leŜy w interesie inwestora (zamawiającego)
i jednostki projektowej, zaś strony w umowie powinny ustalić kto jakie dokumenty przygotowuje (bądź uzyskuje) oraz kiedy i komu je przekazuje.
Stadia dokumentacji projektowej
Obecne uregulowania prawne nie określają stadiów dokumentacji projektowej, jak równieŜ zespołu opracowań kosztorysowych. Pozostawiają inwestorowi (zamawiającemu) i projektantowi (jednostce projektowej) swobodę w doborze nazw stadiów dokumentacji projektowej oraz opracowań kosztorysowych, a takŜe ich zakresów merytorycznych - w dostosowaniu do specyfiki i charakteru obiektu budowlanego oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych. Wyjątek stanowią projekt budowlany i kosztorys inwestorski, których zakres sprecyzowano w odpowiednich przepisach.
W części projektowej wskazać moŜna następujące stadia dokumentacji projektowej, podając (w ujęciu syntetycznym) przeznaczenie i zakres poszczególnych stadiów:
• studia i analizy przedinwestycyjne,
• studium programowo-przestrzenne,
• koncepcja programowo-przestrzenna,
• projekt podstawowy inwestycji budowlanej, obejmujący projekt budowlany i inne
opracowania potrzebne inwestorowi,
• projekt wykonawczy.
W ramach wymienionych wyŜej stadiów dokumentacji projektowej (równolegle z nimi)
powinny być wykonywane odpowiednie opracowania kosztorysowe, by inwestor zawsze był
poinformowany o skali kosztów przygotowywanego zamierzenia budowlanego, kolejno uściślanych w korelacji do uszczegółowionych rozwiązań projektowych.
Wymieniono tu następujące opracowania kosztorysowe:
• szacunek kosztów - na etapie studiów i analiz przedinwestycyjnych,
• informacja o skali kosztów - na etapie studium programowo-przestrzennego,
• wskaźnikowe zestawienie kosztów - na etapie koncepcji programowo-przestrzennej, słuŜące do opracowania "business planu" lub "budŜetu inwestycji"
• zbiorcze zestawienie kosztów (ZZK) - na etapie projektu podstawowego i budowlanego,
• kosztorys inwestorski - na etapie projektu wykonawczego, · przedmiar robót - na
etapie projektu wykonawczego,
2
• kosztorys ofertowy - sporządzony przez oferenta, który wygrał przetarg o roboty budowlane.
Jak z powyŜszego wynika, obecne uregulowania prawne koncentrują uwagę zamawiającego na końcowym etapie przygotowania inwestycji i nakładają na niego obowiązek postępowania według procedur przetargowych, by - w ramach konkurencji - uzyskać oszczędności
na kosztach realizacji inwestycji.
Największy wpływ na koszt ostateczny przedsięwzięcia mają wyniki prac w fazie koncepcji - rzędu 200-300%. W fazie projektu wstępnego wpływ ten ogranicza się juŜ do 4080%. W fazie projektu technicznego (realizacyjnego) spada do 15-30%, by w fazie robót na
placu budowy zejść do wartości 5-10%.
Z porównania tych procentów jednoznacznie wynika, Ŝe inwestor, chcąc oszczędnie
zrealizować inwestycję, powinien największą uwagę przywiązywać do opracowań
przedprojektowych, koncepcyjnych i projektu podstawowego, w tym takŜe budowlanego.
Przykładowy zakres poszczególnych stadiów dokumentacji projektowej
inwestycji budowlanej
PoniŜej podaje się przykładowy zakres poszczególnych stadiów dokumentacji projektowej, zestawionych w moŜliwie bogatym układzie, do wybiórczego wykorzystywania przez
zainteresowanych, w zaleŜności od rodzaju i zakresu zamierzenia budowlanego oraz stopnia
skomplikowania robót budowlanych.
Studia i analizy przedprojektowe
Problematyka studiów i analiz przedprojektowych moŜe być niezwykle szeroka i zróŜnicowana, zaleŜnie od rodzaju i charakteru inwestycji oraz jej złoŜoności technicznej.
Podstawowym celem tych studiów i analiz jest identyfikacja moŜliwych wariantów rozwiązania, ich ocena techniczna i ekonomiczna oraz wybór wariantu najbardziej korzystnego z
ewentualnym wskazaniem go do dalszego, pogłębionego rozpoznania. Jednocześnie następuje zdefiniowanie uwarunkowań i zagroŜeń realizacji zamierzenia, a w wyniku badań marketingowych - sprecyzowanie standardów technicznych i wymagań jakościowych dla produktów lub usług rokujących sprzedaŜ zamierzonej produkcji wyrobów lub usług.
Studia i analizy przedprojektowe mogą obejmować:
• studia i analizy branŜowe, sektorowe itd.,
• analizy zapotrzebowania na produkt czy usługę,
• analizy rynku, marketing, prognozy,
• identyfikację pomysłów inwestycyjnych spełniających wyniki badań marketingowych,
• analizę róŜnych wariantów zaspokojenia istniejących i nowych potrzeb, w tym:
⇒ ewentualne warianty modernizacyjne,
⇒ warianty o róŜnym stopniu kooperacji,
⇒ róŜne warianty lokalizacji produkcji lub usług,
⇒ róŜne technologie produkcji lub usług,
• analizy porównawcze wariantów, z oceną podstawowych relacji ekonomicznych oraz
wnioskami dotyczącymi zalecanego, optymalnego programu i jego lokalizacji,
• analizy dotyczące skutków oddziaływania na środowisko oraz wymagane działania na
rzecz ochrony środowiska.
W niektórych przypadkach do powyŜszego mogą dojść studia historyczne i architekto-
3
niczne dotyczące obiektu zabytkowego lub zespołu urbanistycznego podlegającego ochronie
konserwatorskiej (celem uzyskania wytycznych konserwatorskich), a takŜe badania geotechniczne warunków gruntowa-wodnych, sporządzenie aktualnych map do celów projektowych
itp.
Studium programowo-przestrzenne
Z ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym wynika obowiązek dla inwestora złoŜenia
do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta wniosku o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. W art. 41 ust. 2 ww. ustawy sprecyzowano co taki wniosek powinien
zawierać.
Niektórzy inwestorzy dysponują odpowiednim doświadczeniem i takim zasobem informacji o zamierzonej inwestycji, Ŝe są w stanie sami przygotować powyŜszy wniosek. Część
inwestorów moŜe nie mieć moŜliwości przygotowania wniosku we własnym zakresie i wówczas pomocne moŜe być zamówienie w fachowej jednostce projektowania tzw. studium programowo przestrzennego, którego minimalny zakres powinien odpowiadać na problemy wymagane od inwestora we wniosku o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.
W nawiązaniu do wymagań ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym studium programowo-przestrzenne powinno określać:
• granice terenu objętego zamierzoną inwestycją,
• funkcję, sposób zagospodarowania terenu oraz charakterystykę zabudowy i zagospodarowania terenu,
• zapotrzebowanie na wodę, energię i sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków
oraz innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, w tym komunikacji, a w
szczególnych przypadkach sposób dalszej przeróbki lub unieszkodliwiania odpadów,
• charakterystyczne parametry techniczne inwestycji i dane charakteryzujące jej wpływ
na środowisko,
• dodatkowo, dla inwestycji zaliczonych do kategorii szkodliwych dla środowiska i
zdrowia ludzi oraz inwestycji mogących pogorszyć stan środowiska, przedstawić ocenę oddziaływania na środowisko, sporządzoną (przez biegłych z listy rzeczoznawców
Ministra Ochrony Środowiska, Zasobów Naturalnych i Leśnictwa) zgodnie z wymaganiami rozporządzenia w powyŜszej sprawie.
W nawiązaniu do powyŜszego, studium programowo-przestrzenne powinno zawierać:
• podstawowe dane programowe lub technologiczne dotyczące zamierzonej inwestycji,
• wstępną koncepcję zagospodarowania terenu wskazującą, Ŝe istnieje moŜliwość
zmieszczenia proponowanego programu na dysponowanej działce terenu lub wnioskowanym terenie,
• wstępne bilanse zapotrzebowania na media i czynniki energetyczne dla potwierdzenia
moŜliwości ich uzyskania,
• dane o oddziaływaniu inwestycji na środowisko lub ocenę oddziaływania inwestycji
uciąŜliwych, albo szkodliwych dla środowiska i zdrowia ludzi,
• wstępną koncepcję konstrukcyjna-materiałową projektowanych obiektów budowlanych, ewentualnie w wariantach (z rozmieszczeniem w nich funkcji) w skali
1:200 dla obiektów kubaturowych lub innej, ocenionej za właściwą dla tej fazy analiz
projektowych,
• propozycję dla inwestora wyboru standardu wykończenia i wyposaŜenia obiektu, z
moŜliwością przesądzenia, Ŝe będzie to :
⇒ standard niski, ale spełniający wymagania przepisów,
4
⇒ standard średni,
⇒ standard wysoki.
• orientacyjną informację o skali kosztów zamierzenia inwestycyjnego, by inwestor
miał moŜliwość oceny, Ŝe na tę inwestycję go stać oraz stwierdzić lub potwierdzić, iŜ
inwestycja jest dla niego ekonomicznie celowa i zasadna.
Koncepcja programowo-przestrzenna
Po otrzymaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu inwestor powinien mieć świadomość jakie skutki dla inwestycji wnosi ta decyzja. Decyzja moŜe bowiem
ograniczać pierwotne zamierzenia inwestora lub je poszerzać przez nałoŜenie dodatkowych,
dotychczas nie uwzględnionych wymagań. MoŜe zmieniać program i zakres inwestycji. Inwestor, przed ostatecznym przesądzeniem ekonomicznej celowości inwestycji, powinien mieć
świadomość ile środków finansowych ta inwestycja będzie go kosztowała, jakie wystąpią
uwarunkowania realizacji i eksploatacji inwestycji oraz jakie będą moŜliwości zwrotu poniesionych nakładów. Uwzględniając decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu
naleŜy opracować koncepcję programowo przestrzenną inwestycji budowlanej.
Koncepcja programowo-przestrzenna inwestycji (modernizacji lub remontu) powinna być
opracowana ze szczegółowością właściwą dla fazy koncepcyjnej, w niezbędnej ilości rozwiązań wariantowych, z analizą szczególnie istotnych zagadnień związanych z inwestycją ( np.
dotyczących ochrony środowiska ) w celu dokonania wyboru najkorzystniejszego wariantu
rozwiązania inwestycji jako całości.
JeŜeli otrzymana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie wnosi nowych elementów do programu inwestycji przewidywanego przez inwestora, a ponadto inwestor dysponuje własnymi środkami finansowymi lub bank kredytujący nie
stawia wymogu przedłoŜenia "business planu" - inwestor nie ma obowiązku zapewnienia opracowania koncepcji programowo przestrzennej. Stwierdzenie to dotyczy przede
wszystkim inwestycji prostych i niewielkich. Natomiast dla inwestycji większych lub
bardziej skomplikowanych zaniechanie opracowania koncepcji programowoprzestrzennej jest ryzykowne - zarówno dla inwestora jak i projektanta.
Koncepcja programowo przestrzenna słuŜy inwestorowi do :
• określenia programu i technologii występujących w obiekcie lub obiektach w celu przekazania ich jako wytycznych do projektu budowlanego i/lub podstawowego,
• wystąpienia do odpowiednich gestorów o: zapewnienie dostawy wody i odbioru ścieków, dostawy energii lub zapotrzebowania na czynniki energetyczne, uzgodnień związanych z obsługą transportową, odpadami i inne,
• uzyskania uzgodnień, głównie związanych z lokalizacją inwestycji z zakresu: ochrony
środowiska, warunków sanitarno-higienicznych, ochrony przeciwpoŜarowej i innych,
• ustalenia "budŜetu inwestycji" - inwestorskiego preliminarza wydatków,
• sporządzenia "business planu" - analizy wykonalności i ekonomicznej efektywności, jeśli występuje potrzeba posiadania takiego opracowania,
• przeprowadzenia procedur związanych z zapewnieniem finansowania lub wyszukaniem
partnera do wspólnej realizacji inwestycji,
• podjęcia ostatecznych decyzji inwestorskich o ekonomicznej celowości inwestycji i
rozpoczęcia przygotowania oraz realizacji inwestycji,
• ewentualnego przeprowadzenia przetargu o zaprojektowanie i wykonanie inwestycji
"pod klucz", jeŜeli inwestor wybierze taką procedurę przetargową.
Koncepcja programowo-przestrzenna w szczególności winna zawierać:
• ramowy program zamierzenia inwestycyjnego i ewentualną technologię,
• koncepcję zagospodarowania działki, zilustrowaną rozmieszczeniem obiektów na
5
•
•
•
•
działce budowlanej,
projekty koncepcyjne poszczególnych obiektów,
skutki dla środowiska i projektowane przeciwdziałania, z podaniem przewidywanych
odpadów, gazów, spalin i innych substancji szkodliwych lub uciąŜliwych,
zapotrzebowanie i wymagania dotyczące dostawy czynników energetycznych oraz wody, a takŜe transportu towarów i osób, parkowania, zatrudnienia pracowników i inne,
wstępny harmonogram przygotowania i realizacji inwestycji, · określony wskaźnikowa
koszt realizacji inwestycji.
Zakres projektu budowlanego i jego przeznaczenie
Nowa ustawa Prawo budowlane wprowadziła pojęcie "projekt budowlany': Jest to zakres dokumentacji wymagany przez ustawę, słuŜący inwestorowi do uzyskania pozwolenia na
budowę, ale zakresowo nie jest on wystarczający do uzyskania wszystkich wymaganych
uzgodnień projektu, ani nie jest wystarczający do prowadzenia budowy, w szczególności bardziej skomplikowanych obiektów budowlanych. Wynika stąd potrzeba opracowania projektów w szerszym zakresie, niŜ ujęto to w przepisach precyzujących obecnie zakres projektu
budowlanego.
Szczegółowy zakres i formę projektu budowlanego ustalono w Rozporządzeniu Ministra
Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 3 listopada 1998 r. [66].
Zgodnie z tym zarządzeniem projekt budowlany powinien składać się z:
1) projektu zagospodarowania działki lub terenu,
2) projektu architektoniczna-budowlanego obiektów, obejmującego:
• projekt architektoniczny,
• projekt konstrukcyjny,
• elementy projektów instalacji, występujących w obiekcie, z udokumentowaniem
spełnienia wymagań przepisów i norm oraz racjonalnego rozwiązania zagadnień
energetycznych i ekologii.
Zakresowo obecny projekt budowlany jest zbliŜony do funkcjonującego według poprzedniej ustawy Prawo budowlane pojęcia "plan realizacyjny" , który stanowił element składowy
ZałoŜeń Techniczno-Ekonomicznych (ZTE) i mógł słuŜyć do uzyskania pozwolenia na budowę, ale nigdy nie był uŜywany do sporządzenia kosztorysów, lecz wyłącznie do sporządzenia ZZK.
Z analizy merytorycznej zakresu projektu budowlanego moŜna wnioskować , Ŝe projekt
budowlany, wymagany przez władze budowlane:
• nie obejmuje projektu technologicznego, załoŜeń projektu realizacji inwestycji,
zestawienia kosztów budowy, zestawienia wyposaŜenia, harmonogramów itp.,
• nie jest wystarczający do uzyskania niektórych uzgodnień, a w szczególności
związanych z ochroną środowiska, wymaganiami sanitarno-higienicznymi, przeciwpoŜarowymi i in.,
• ze względu na niepełną problematykę i małą szczegółowość - nie moŜe słuŜyć
bezpośrednio do opracowania metodą szczegółową kosztorysu inwestorskiego i
przedmiaru robót oraz do organizowania i przeprowadzenia realizacji budowy, z wyjątkiem obiektów o prostej konstrukcji, jak np.: budynki mieszkalne jednorodzinne i
małe domy mieszkalne, niewielkie obiekty gospodarcze, handlowe i usługowe - nie
stwarzających zagroŜenia dla uŜytkowników i otoczenia.
6
Potrzeba opracowania projektu podstawowego i jego zakres
Inwestor we własnym interesie powinien zapewnić wykonanie takiego zakresu opracowań projektowych, by moŜliwe było uzyskanie wszystkich wymaganych opinii, uzgodnień i
pozwoleń - równolegle z wykonanym projektem budowlanym.
Wobec faktu, Ŝe w aktualnych polskich przepisach nie ma synchronizacji wymagań merytorycznych między zakresem wymaganego projektu budowlanego a zakresem dokumentacji
wymaganej przez jednostki opiniujące i uzgadniające (działające na podstawie innych ustaw),
inwestor powinien zapewnić wykonanie takiego projektu, którego zakres pozwalałby na uzyskanie wszystkich wymaganych opinii i uzgodnień.
To szersze stadium dokumentacji autor proponuje nazwać projektem podstawowym
inwestycji budowlanej. Inni mogą to nazywać projektem wstępnym lub inwestorskim projektem budowlanym.
W celu uzyskania wymaganych uzgodnień naleŜy opracować projekt podstawowy inwestycji budowlanej, a w celu uzyskania pozwolenia na budowę naleŜy przedłoŜyć projekt
budowlany. Projekt podstawowy ma zakres szerszy od projektu budowlanego. Projekt
budowlany jest elementem składowym projektu podstawowego.
Projekt podstawowy inwestycji budowlanej naleŜy opracować na podstawie odpowiednich materiałów wyjściowych, a składać się on powinien z następujących opracowań:
• projektu budowlanego,
• części ogólnej (występującej w przypadku projektowania inwestycji złoŜonej, o
znacznym stopniu skomplikowania) zawierającej opis ogólny przedsięwzięcia budowlanego objętego projektem, sumującej podstawowe informacje ze wszystkich pozostałych projektów celem ułatwienia odbioru całości rozwiązania projektowego,
• projektu technologicznego lub części programowej - w dostosowaniu do specyfiki i
charakteru obiektu oraz stopnia jego skomplikowania,
• projektów branŜowych związanych z zagospodarowaniem działki, jak:
⇒ projekty sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, energetycznej itp.,
⇒ projekty makroniwelacji i gospodarki masami ziemnymi,
⇒ projekt dróg ewentualnie innej komunikacji,
⇒ projekt zieleni,
⇒ projekt urządzeń małej architektury,
• zbiorczego zestawienia kosztów (ZZK),
• załoŜeń realizacji inwestycji (ZR), określających uwarunkowania budowy i wymagania jakie powinni spełniać wykonawcy,
• harmonogramów realizacji, finansowania i ewentualnie przeprowadzenia przetargów,
• zbioru uzyskanych opinii, uzgodnień i dokumentów technicznych związanych z inwestycją.
Projekt podstawowy jest jednym z głównych dokumentów inwestora, ujmujący kompleksowo problematykę całej inwestycji, skoordynowaną we wzajemnych powiązaniach.
Problematyka techniczna projektu podstawowego jest szersza niŜ dawnych załoŜeń techniczna-ekonomicznych (ZTE), bo zawiera sporo elementów dawnego projektu technicznego.
Jest więc to zakres dokumentacji pomiędzy dawnym ZTE a projektem technicznym.
W tym rozumieniu projekt podstawowy obejmuje kompleksowo rozumianą dokumentację projektową na etapie uzyskiwania opinii, uzgodnień i zatwierdzeń oraz
pozwoleń i obrazuje całość problemów związanych z realizacją inwestycji.
W projekcie podstawowym ustalony zostaje program lub technologia oraz rozstrzygnięte
(rozwiązane) podstawowe problemy techniczne projektu, ujęte w sposób kompleksowy, wzajemnie skoordynowane we wszystkich specjalnościach i w odniesieniu do całości problematyki.
7
Projekt podstawowy powinien być opracowany w takim zakresie szczegółowości, by
moŜliwe było uzyskanie wszystkich wymaganych opinii, uzgodnień i zatwierdzeń oraz
pozwoleń i dlatego jednym z jego elementów składowych jest projekt budowlany, wymagany przez Prawo budowlane. PoniewaŜ wymagania odnośnie do zakresu dokumentacji dla
inwestycji wynikają nie tylko z ustawy Prawo budowlane, ale równieŜ z innych ustaw tzw.
szczególnych np.: o ochronie i kształtowaniu środowiska, o Państwowej Inspekcji Sanitarnej,
o drogach publicznych itp. - projekt podstawowy musi te wymagania spełniać, by moŜliwe
było uzyskanie opinii i uzgodnień wynikających z tych ustaw.
JeŜeli inwestor postawi takie wymagania, projekt podstawowy powinien być opracowany
w takim zakresie szczegółowości, by mógł słuŜyć inwestorowi jako materiał wyjściowy do
przeprowadzania przetargów na projekt wykonawczy i realizację - albo całości obiektu budowlanego, albo poszczególnych jego elementów. Oprócz rozwiązań technicznych musi zawierać problematykę kosztów realizacji, by inwestor dysponował kosztorysem (kosztorysami)
inwestorskim oraz zbiorczym zestawieniem kosztów (ZZK) i zestawieniem kosztów obiektów (ZKO).
Wreszcie - projekt podstawowy musi rozwiązywać podstawowe problemy dotyczące organizacji i prowadzenia budowy, by uzyskać potwierdzenie moŜliwości zrealizowania inwestycji w załoŜonych terminach i kosztach.
Uzgodniony między stronami w rokowaniach przedumownych zakres projektu podstawowego strony powinny traktować jako przedmiot umowy o prace projektowe.
Projekt wykonawczy
Projekt wykonawczy stanowi podstawę do wykonania robót objętych inwestycją, a inwestorowi słuŜy do sporządzenia kosztorysów oraz wyegzekwowania realizacji zgodnej z
projektem. Stanowi on uszczegółowienie projektu budowlanego i/lub podstawowego, jeŜeli
taki był robiony.
Projekt wykonawczy powinien być opracowany w oparciu o zatwierdzony projekt
budowlany z uwzględnieniem warunków zatwierdzenia, warunków zawartych w uzyskanych opiniach i uzgodnieniach, jak równieŜ w szczegółowych wytycznych zawartych
w poszczególnych częściach składowych projektu podstawowego.
Projekt wykonawczy powinien zawierać:
• projekt wykonawczy technologiczny,
• projekt zagospodarowania działki lub terenu (jeŜeli nastąpiły zmiany w stosunku do
projektu budowlanego),
• projekt makroniwelacji,
• projekt wykonawczy architektury i ewentualnie projekty z zakresu architektury wnętrz
dla wybranych pomieszczeń,
• projekt wykonawczy konstrukcji,
• projekty wykonawcze instalacji w obiekcie,
• projekty wykonawcze sieci ujętych projektem zagospodarowania,
• projekt wykonawczy drogowy,
• projekty związane z etapowaniem lub fazowaniem robót,
• projekty rozruchu: urządzeń, instalacji lub obiektów,
• instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z obiektem,
• kosztorys inwestorski sporządzony na podstawie Katalogów Scalonych Nakładów
Rzeczowych (KSNR i KNR) - wymagany dla inwestycji realizowanych ze środków
publicznych lub z ich udziałem,
8
• przedmiar robót, tj. kosztorysy "ślepe" w poszczególnych rodzajach robót, określający ilości robót do wykonania oraz potrzebne nakłady rzeczowe: materiałów,
sprzętu i robocizny z podaniem numeru Katalogu, tablicy i kolumny - przy obecnej
bazie normatywnej kosztorysowania.
W ramach projektu wykonawczego mogą być takŜe opracowane specjalistyczne projekty,
np. z zakresu:
• ochrony akustycznej i wibracyjnej,
• ochrony przeciwpromiennej i jonizującej,
• zabezpieczeń antykorozyjnych, mykologicznych, przeciwwybuchowych i innych.
Projekty wykonawcze, kaŜdy w swoim zakresie, powinny precyzować warunki wykonania i odbioru danego rodzaju robót (w formie rysunkowej i opisowej) oraz powołanie się na
warunki wykonania i odbioru, funkcjonujące pod rządami poprzedniej ustawy Prawo budowlane albo najlepiej według specyfikacji technicznych, aktualnie opracowanych i dostosowanych do poziomu obecnej techniki.
Wybrane elementy składowe dokumentacji projektowej
Przedmiar robót
Przedmiar robót, od chwili wejścia w Ŝycie ustawy o zamówieniach publicznych, powinien być istotnym elementem składowym dokumentacji projektowej.
Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 30
grudnia 1994 r. w sprawie metod i podstaw sporządzania kosztorysu inwestorskiego "przedmiar robót to opis robót budowlanych w kolejności technologicznej ich wykonania, z
podaniem ilości jednostek przedmiarowych robót wynikających z dokumentacji projektowej oraz podstaw do ustalenia cen jednostkowych robót lub nakładów rzeczowych (nr
katalogu, tablicy i kolumny)".
Definicja ta, przez jej powiązanie z katalogami nakładów rzeczowych, jest właściwa dla
metody szczegółowej sporządzania kosztorysów.
W metodzie uproszczonej sporządzania kosztorysu przedmiar robót to wyszczególnienie
robót lub elementów składowych obiektu, wynikających z dokumentacji projektowej, w kolejności technologicznej ich wykonania, z podaniem ilości jednostek przedmiarowych robót i
elementów składowych obiektu, z określeniem ich parametrów.
Z definicji wynika, Ŝe "przedmiar robót" to podstawowy element, niezbędny do sporządzenia kosztorysów. Prawidłowość lub wadliwość sporządzenia przed miaro robót rozstrzyga
o prawidłowości lub wadliwości całego kosztorysu oraz osiągnięciu celu, który ten kosztorys
miał zapewnić.
"BudŜet inwestycji" - inwestorski preliminarz kosztów
BudŜet inwestycji" to opracowanie określające wartość nakładów inwestycyjnych związanych z realizacją zamierzenia budowlanego. W krajach rozwiniętych usiłuje się "budŜetowi
inwestycji" nadać kategorię nieprzekraczalnych kosztów.
W polskiej praktyce występuje równieŜ potrzeba moŜliwie najwcześniejszego określenia
budŜetu inwestycji. Zdaniem autora powinno to być dokonane po uzyskaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, na podstawie rozwiązań projektowych zawartych
w koncepcji programowo-przestrzennej.
Oprócz kosztów bezpośrednich realizacji samej inwestycji, w budŜecie inwestycji powinny być ujęte koszty:
9
•
•
•
•
•
•
•
•
zakupu działki budowlanej i jej przystosowania dla potrzeb inwestycji,
wykonania badań, studiów i dokumentacji projektowej,
nadzoru inwestorskiego i autorskiego,
inwestycji towarzyszących i związanych,
zakupu sprzętu, wyposaŜenia i przygotowania załogi itp., a takŜe uwzględniać:
odpowiednią rezerwę na roboty nieprzewidziane,
zwiększenie kosztów z tytułu inflacyjnej zmiany cen w budownictwie,
podatek VAT.
Z powyŜszego widać, Ŝe budŜet inwestycji powinien być sporządzony w analogicznym
zakresie jak ZZK, bo układ ZZK obejmuje wszystkie moŜliwe koszty.
BudŜet inwestycji określony na etapie koncepcji programowo-przestrzennej moŜe być
skorygowany po opracowaniu ZZK, jeŜeli inwestor taką korektę zaakceptuje. W przeciwnym
razie powstanie konieczność modyfikacji rozwiązań projektowych.
Business plan
Business plan to raport podsumowujący wyniki analiz i studiów przedinwestycyjnych,
omawiający pozytywne, ale i nie do końca wyjaśnione problemy, pokazujący wysokość potrzebnych nakładów finansowych, sposób ich wykorzystania oraz czas potrzebny na nie.
Business plan określa przewidywaną rentowność przedsięwzięcia, która przesądza o
szansach dostępu do kredytów bankowych lub środków partnerów, wspólników itp. Jest to
nowe ujęcie części ekonomicznej projektu.
"Business plan" składa się z następujących części:
1. Część ogólna (podsumowanie i prezentacja zasadniczych wniosków).
2. Część szczegółowa
2.1. Historia projektu, rodzaje juŜ wykonanych studiów i analiz.
2.2. Analiza rynku i strategia marketingowa obejmująca: popyt i rynek, prognozy, marketing oraz program produkcji.
2.3. Nakłady materiałowe obejmujące: przewidywaną strukturę i rozmiary zapotrzebowania, aktualną i potencjalną ich dostępność, szacunek cen oraz rocznych kosztów materiałowych.
2.4. Lokalizacja, warianty lokalizacji, aspekty ekologiczne. 2.5. Charakterystyka techniczna projektu, obejmująca:
• technologię i wyposaŜenie (z szacunkiem nakładów),
• zamierzenia budowlane (z szacunkiem nakładów).
2.6. Analiza zapotrzebowania na siłę roboczą i roczne nakłady na siłę roboczą.
2.7. Harmonogram realizacji, w tym:
• okres i harmonogram realizacji,
• przewidywane koszty poszczególnych etapów.
2.8. Analiza finansowa, obejmująca:
• całkowite nakłady inwestycyjne,
• finansowanie projektu,
• koszty produkcji,
• przychody,
• tablice przepływów pienięŜnych,
• rachunek wyników,
• prognozę bilansu,
• ocenę moŜliwości i rentowności przedsięwzięcia.
10
Specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót
Wprowadzone ostatnią nowelizacją ustawy o zamówieniach publicznych (art. 17) [60]
pojęcie "specyfikacji technicznej" stanowi novum w naszej polskiej praktyce i zbliŜa nas do
procedur stosowanych w krajach rozwiniętych. Specyfikacje techniczne, jako zbiór, wchodzące w skład dokumentacji projektowej i dokumentacji przetargowej mają dodatkowo uściślać
przedmiot zamówienia na roboty budowlane. Specyfikacja techniczna jest pojęciem szerszym
niŜ uŜywane u nas "warunki techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych", funkcjonujące pod rządami poprzedniej ustawy Prawo budowlane.
Specyfikacje techniczne to zbiór dokumentów, dołączonych do projektu budowlanego,
(i/lub podstawowego), albo projektu wykonawczego, które ustalają szczegółowe warunki i
wymagania stosowania materiałów, sposobu wykonania robót, uŜycia sprzętu itp., a takŜe
wymagania w zakresie kontroli wykonania, badań i odbiorów, prób, rozruchów itp. Specyfikacje techniczne określają równieŜ jednostkę przedmiarowo-obmiarową oraz jakie roboty
(wyszczególnienie robót) są objęte ceną przywiązaną do specyfikacji. Specyfikacja techniczna zawiera więc opis robót, określa warunki ich wykonania, z uwzględnieniem wymagań jakościowych, a w powiązaniu z bazą cenową moŜe słuŜyć do sporządzenia kosztorysu metodą uproszczoną oraz stanowić podstawowy dokument w procedurach przetargowych, określający wymaganie jakościowe oraz warunki wykonania i odbioru robót
budowlanych.
Wzorem innych krajów, takŜe w Polsce powinny zostać opracowane wzorcowe (przykładowe) specyfikacje techniczne, dotyczące poszczególnych rodzajów robót, które po odpowiednim zaadaptowaniu przez projektanta do warunków jego projektu, byłyby włączone do
zestawu dokumentacji projektowej oraz dokumentacji przetargowej danego obiektu.
Błędy popełniane przy zawieraniu umów o prace projektowe:
- nieprecyzyjne określenie oczekiwanego zakresu dokumentacji,
- pomijanie usług dodatkowych w ramach kontraktu,
- narzucanie przez zamawiającego zbyt krótkich terminów,
- Ŝądanie niewspółmiernie wysokich kar umownych.
11