MINI-PORADNIK Budowa domu

Budowa domu to poważna decyzja. Nie tylko finansowa. Warto znać podstawy prawne
rządzące procesem budowlanym by konflikt z prawem nie stał się naszym dodatkowym
zmartwieniem. Co to takiego pozwolenie na budowę i jak je otrzymać? Wreszcie jak
powinniśmy budować zgodnie z prawem, co powinniśmy zastrzec w umowie z ekipą
budowlaną? I wreszcie co zrobić by wprowadzić się do wymarzonych czterech kątów?
! Cotygodniowa audycja w każdą środę po godz. 11:00 w Programie 1 Polskiego Radia.
Uczestnikami procesu budowlanego są:




inwestor - czyli osoba (fizyczna lub prawna), na której imię jest realizowana inwestycja,
inspektor nadzoru inwestorskiego (jeśli ustanowiono taki nadzór) - czyli osoba sprawująca
w imieniu inwestora nadzór i kontrolę nad przebiegiem robót na budowie,
projektant,
kierownik budowy lub kierownik robót, reprezentujący wykonawcę.
Uzyskane pozwolenie na budowę jest ważne przez 3 lata i w tym czasie inwestor powinien
przystąpić do realizacji inwestycji. Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie
zostanie rozpoczęta przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna lub jeśli
budowa zostanie przerwana na dłużej niż 3 lata.
Inwestor obowiązany jest zawiadomić


właściwy organ nadzoru budowlanego oraz
projektanta sprawującego nadzór autorski (w przypadku projektu gotowego będzie nim
projektant adaptujący projekt),
co najmniej na 7 dni przed rozpoczęciem robót.
Do zawiadomienia o zamiarze rozpoczęcia robót budowlanych należy dołączyć pisemne
oświadczenia:


kierownika budowy (robót) o przyjęciu obowiązku kierowania budową (robotami
budowlanymi),
inspektora nadzoru inwestorskiego o przyjęciu obowiązku pełnienia nadzoru
inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi.
Składając zawiadomienie o rozpoczęciu robót, inwestor powinien równocześnie wystąpić o
wydanie dziennika budowy.
Od tego momentu będzie to urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych, uwzględniający
wszelkie zdarzenia i okoliczności zachodzące w toku budowy. Dziennik przekazuje się na czas
budowy kierownikowi budowy, który odpowiada za jego prawidłowe prowadzenie i
przechowywanie. Na pierwszej stronie dziennika zamieszcza się dane wykonawcy lub
wykonawców oraz osób sprawujących kierownictwo budowy i robót, nadzór autorski i
inwestorski - podając ich specjalności i numer uprawnień budowlanych. Osoby te potwierdzają
podpisem i datą przyjęcie powierzonych im obowiązków.
W trakcie budowy inwestor ma prawo wstępu na budowę i dokonywania wpisów w dzienniku
budowy.
Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy.
Należy pamiętać, że prace przygotowawcze mogą być wykonane tylko na terenie objętym
pozwoleniem na budowę. Do prac tych zalicza się:




wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie,
wykonanie niwelacji terenu,
zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów,
wykonanie przyłączy infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.
Rozpoczęcie dostaw energii, wody, ciepła lub gazu może nastąpić jedynie po okazaniu
pozwolenia na budowę.
Dowiedz się, czy firma jest wykupiła i opłaca ubezpieczenie majątkowe od odpowiedzialności
cywilnej i szkód materialnych.
Inwestor musi uzyskać pozwolenie na użytkowanie obiektu budowlanego, dlatego ma obowiązek
zawiadomić o zakończeniu budowy i zamiarze przystąpienia do jego użytkowania:



Państwową Inspekcję Sanitarną,
Państwową Inspekcję Pracy,
Państwową Straż Pożarną.
Jeżeli ww. organy nie udzielą odpowiedzi w ciągu 14 dni od dnia otrzymania zawiadomienia, to
przyjmuje się, że nie zgłaszają sprzeciwu i wyrażają zgodę.
Do zawiadomienia o zakończeniu budowy obiektu budowlanego lub wniosku o udzielenie
pozwolenia na użytkowanie, inwestor jest obowiązany dołączyć:


oryginał dziennika budowy,
oświadczenie kierownika budowy:
- o zgodności wykonania obiektu budowlanego z projektem budowlanym i warunkami
pozwolenia na budowę, przepisami i obowiązującymi Polskimi Normami;
- o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także - w razie
korzystania - ulicy, sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu;





oświadczenie o właściwym zagospodarowaniu terenów przyległych, jeżeli eksploatacja
wybudowanego obiektu jest uzależniona od ich odpowiedniego zagospodarowania,
protokoły ewentualnych badań i sprawdzeń (np. użytych materiałów budowlanych),
inwentaryzację geodezyjną powykonawczą,
potwierdzenie, zgodnie z odrębnymi przepisami, odbioru wykonanych przyłączy;
kopię świadectwa charakterystyki energetycznej budynku, z wyłączeniem budynków:
o podlegających ochronie na podstawie przepisów o ochronie zabytków i opiece
nad zabytkami;
o używanych jako miejsca kultu i do działalności religijnej;
o przeznaczonych do użytkowania w czasie nie dłuższym niż 2 lata;
o niemieszkalnych służących gospodarce rolnej;
o przemysłowych i gospodarczych o zapotrzebowaniu na energię nie większym niż
50 kWh/m2/rok;
o mieszkalnych przeznaczonych do użytkowania nie dłużej niż 4 miesiące w roku;
2
o wolnostojących o powierzchni użytkowej poniżej 50 m .
W razie zmian w stosunku do projektu lub warunków pozwolenia na budowę - dokonanych w
toku wykonywania robót - oświadczenie kierownika budowy powinno być potwierdzone przez
projektanta i inspektora nadzoru inwestorskiego.
Decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (WZiZT) – decyzja ustalająca
warunki zmiany sposobu zagospodarowania terenu poprzez budowę obiektu budowlanego lub
wykonaniu innych robót budowlanych. Decyzja została wprowadzona na podstawie ustawy z 27
marca 2003 o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zastępując ówczesną decyzję o
warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Inaczej niż swoja poprzedniczka, decyzja w
obecnej formie jest wydawana tylko dla terenów, na których nie obowiązuje miejscowy plan
zagospodarowania przestrzennego.
Pozwolenie na budowę – dokument urzędowy otrzymany w drodze decyzji administracyjnej
zezwalający na rozpoczęcie i prowadzenie budowy lub wykonywanie robót budowlanych.
Katalog obiektów, które nie wymagają wydania pozwolenia na budowę zawiera art. 29 Prawa
budowlanego. Niektóre obiekty wymagają zezwolenia (o nich w art. 30 Prawa budowlanego).