Prawo lokatorskie po śmierci męża

M
Maazzoow
wiieecckkiiee SSttoow
waarrzzyysszzeenniiee O
Obbrroonnyy PPrraaw
w LLookkaattoorróów
w ii SSppóółłddzziieellccóów
w „„N
Naasszz D
Doom
m""
Prawo lokatorskie po śmierci współmałżonka
Czy po śmierci małżonka stracę mieszkanie, jeśli nie zapłacę żądanej kwoty do spółdzielni?
Z podobnymi pytaniami trafiają zmartwione owdowiałe osoby z prośbą o pomoc Płockie SOS.
Czy po śmierci członka spółdzielni prawo do lokalu przepada? Jaki związek ma „prawo do lokalu”
z prawem spadku do wkładu w spółdzielni? Warto to rozumieć, bowiem groźba utraty mieszkania
po śmierci jednego z współmałżonków może się pojawić, a takie przypadki są w Polsce znane.
W spółdzielniach trwa proces uwłaszczenia, tj. wyodrębnienie z majątku SM swojego mieszkania
wraz z częścią wspólną nieruchomości i zmiana doń praw spółdzielczych na prywatną własność z
prywatną księgą wieczystą. Uwłaszczenie oznacza zabezpieczenie swojego mieszkania i koniec
odpowiadania za długi spółdzielni. Ale jak to bywa - spółdzielnie stosują prawo na swoją korzyść,
wszak każdy wyodrębniony lokal pomniejsza jej majątek, a każda eksmisja - to lokal zdobyty (…).
Prawa do swych mieszkań spółdzielcy nabywali od lat jako spółdzielcze prawo do lokalu – albowiem
tak nazywała się forma przydziału mieszkań w spółdzielni. Przydziały do mieszkań (w dawnym systemie i
do niedawna) sprzedawane były członkom pod dwoma tytułami: prawo „własnościowe” lub nieco słabsze
prawo „lokatorskie”. Za obydwa tytuły spółdzielca został obciążony spłatą kredytu spółdzielni, różnica jest
jedynie taka, że tytuł „własnościowego” prawa do mieszkania kosztował nabywcę więcej o zwrot dawnej
dotacji na budowę jako pomocy państwa (pomijam kwestię, że zarządy pobierały za to wielokrotnie więcej,
niż wynosił zwrot nominalnej kwoty do budżetu państwa). Obydwa te tytuły oznaczają zaledwie prawo do
użytkowania lokalu, wszak „spółdzielcze” znaczyło tyle, że w księdze wieczystej właścicielem wpisana była
Spółdzielnia (socjalistyczna własność wspólna), a Kowalskiego z prawem „własnościowym”, który uległ
namowie na „wykup księgi”, wpisano w rubryce KW jako nabywcę ograniczonych praw do lokalu. Mało kto
rozumiał, że kupując tytuł „własnościowy”, zapłacił za coś, co było własnością wpisaną do KW spółdzielni.
Dopiero w 2001r. udało się nową ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych (zw. ‘usm’) rozpocząć proces
uwłaszczenia lokalami i zakładania odrębnych (prywatnych) ksiąg wieczystych, a w 2007r. nowelizacją
‘usm’ – znieść ustanawianie prawa ‘własnościowego” oraz wykreślić „ceny rynkowe” z rozliczeń między
Zarządem a członkami spółdzielni (był to sukces społeczny przy znacznym udziale Płockiego SOS w
zmianie przepisów prawa). Mimo tylu lat procesu uwłaszczenia, wiele rodzin nadal zamieszkuje na prawie
spółdzielczym ograniczonym. Nie zdają sobie sprawy, że tytuł „prawo własnościowe” jest socjalistyczną
formą substytutu prawa własności, wg art. 244 Kc. – to ograniczone prawo rzeczowe do lokalu spółdzielni,
zaś „prawo lokatorskie” - zbliżone do prawa najmu, ale ponadto opłacone z góry spłatą kredytu za lokal.
Prawo lokatorskie zgodnie z art. 9 ust. 5 ‘usm’ stanowi, iż „Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu
mieszkalnego może należeć do jednej osoby albo małżonków.”. Jednocześnie z prawem tym wiąże się
wniesiony przez członka do Spółdzielni wkład mieszkaniowy. Przy tym należy odróżnić prawo do lokalu od
wkładu mieszkaniowego (finansowego). Prawo lokatorskie to tytuł uprawniający osoby do zamieszkiwania
w lokalu, a wkład mieszkaniowy to wniesiony majątek i jest współwłasnością małżonków wg obowiązującej
wspólności ustawowej (o ile nie było rozdzielności majątkowej). Wg art. 9 ‘usm’: „Spółdzielcze lokatorskie
prawo do lokalu mieszkalnego jest niezbywalne, nie przechodzi na spadkobierców i nie podlega
egzekucji.”. Prawo do lokalu nabywa się umową lub przenosi na warunkach przepisów ustaw chroniących
prawa lokatorów. Natomiast wkład mieszkaniowy, jako składnik majątku objętego wspólnością majątkową,
jest dziedziczny i podlega również spadkobraniu. Przy tym sprawy spadkowe (ustalane raczej sądownie)
są prywatnymi sprawami rodzinnymi, do których uprawnień nie mają osoby trzecie, jakim jest zarząd SM.
Spółdzielnia, jako osoba prawna, jest zobowiązana do działania w zakresie ustalonym przepisami prawa,
tj. przedmiotowej ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych lub ogólnego Prawa spółdzielczego, wg których
prawem i obowiązkiem Zarządu jest ustanowić prawo do lokalu osobie uprawnionej i zaksięgować wkład
mieszkaniowy wniesiony na rzecz danego lokalu (małżonków). Prawa lokatorów są chronione ww. ustawą
(wg rejestru osób mieszkającej rodziny w lokalu, z ewentualnością przypadku rozdzielności majątkowej).
Zatem w razie śmierci członka spółdzielni zakres uprawnień Zarządu sięga tematu przeniesienia prawa do
lokalu na drugą osobę małżeństwa na podstawie zaksięgowanego wkładu mieszkaniowego małżonków na
dany lokal oraz uchwały związanej z roszczeniem tej osoby wstąpienia w poczet członków spółdzielni,
natomiast żaden organ Spółdzielni nie jest uprawniony do rozstrzygania rodzinnych sporów majątkowych,
w tym sporów spadkowych, zgodnie bowiem z art. 1 Kc. - spory związane ze stosunkami cywilnoprawnymi
między osobami fizycznymi i osobami prawnymi należą do właściwości sądów powszechnych.
Przeniesienie prawa do lokalu (mającego pokrycie wniesionym wkładem) w razie śmierci jednej osoby na
drugą osobę w małżeństwie nie może być warunkowane przez Zarząd chęcią zadysponowania wkładem
mieszkaniowym poprzez rozdział majątku małżonków między osoby w rodzinie zmarłego, bowiem majątek
jest objęty wspólnością ustawową (z zachowaniem prawa spadkobrania) i innych osób nie obejmuje. Sąd
orzekając o uprawnieniach osób do spadku, nie wskazuje Zarządu SM jako stronę, ani doń uprawnioną,
ani do wykonywania wyroku. Rodzina reguluje między sobą sprawy spadkowe (może nawet bez wyroku),
a Zarządowi nie wolno mylić pojęcia obowiązku zarządzania z pojęciem nieuprawnionego dysponowania.
Sprawa przeniesienia prawa do lokalu jest bardziej jednoznaczna, jeśli druga osoba w małżeństwie jest
również członkiem spółdzielni. W każdym jednak przypadku nabyte prawo do lokalu nie ma nic wspólnego
z ewentualnymi prawami spadkobierców przy podziale rodzinnego majątku (wkładu mieszkaniowego).
Oczywiście osoba uprawniona do lokalu może wyrazić zgodę i upoważnić Zarząd (w pewnych sytuacjach
rodzinnych) do pośredniczenia w rozliczeniach majątkowych spadkowych, ale byłaby jej własna decyzja.
Natomiast wygaśnięcie prawa do lokalu mogłoby nastąpić w przypadku, gdyby osoba uprawniona zgodziła
się i wycofała w całości wkład mieszkaniowy (np. w celu rozliczeń, gdy rodzina ma inne mieszkania).
W praktyce można się spotkać z różnymi działaniami spółdzielni. Na ogół Zarząd uzurpujący sobie prawo
do dysponowania majątkiem prywatnym w spółdzielni (pod atutem samo-uprawnionego rozjemcy) stawia
uprawnionej osobie wymóg ponownej wpłaty części spadkowej wkładu po zmarłym współmałżonku, jako
warunek przeniesienia na nią prawa do lokalu. To tak, jakby Zarząd uznał, że obowiązująca w Polsce
wspólność ustawowa wiąże członka spółdzielni w pierwszej linii z Zarządem, a nie ze współmałżonkiem…
Argumentacja jest zwykle taka, że „ponieważ prawo do lokalu nie wchodziło w skład majątku wspólnego
małżonków, to wskutek zgonu członka (ustania członkostwa) prawo do lokalu też wygasło”. Truizmem we
wstępie argument ten śmiercią członka mataczy wygaśnięcie uprawnień żyjącej drugiej osobie w rodzinie.
A od kiedy to prawo do mieszkania miał jedynie członek spółdzielni (był uprawniony mieszkać sam bez
rodziny lub jego rodzina mieszkała z nim na dziko)? Naturalnie śmierć wygasza członkostwo zmarłemu,
ale On pozostawia po sobie prawa należne rodzinie! Nie tylko w spółdzielniach chodzi o okazję zdobycia
korzyści finansowych lub majątkowych. Prawa rodziny są chronione przepisami prawa K.c. oraz Kodeksu
rodzinnego, a ws. uprawnień do rozstrzygania praw majątkowych członków są również akty prawne SN.
Kulisy patologii - w spółdzielniach mieszkaniowych jest próba dominacji nad prawem przez dysponowanie
cudzym (prywatnym) majątkiem. Nie było to odczuwalne w czasach komunistycznych, które promowały
rolę zarządu w gromadzeniu majątku prywatnego w majątek wspólny ‘spółdzielczy’. Przełom systemowy
był obarczony centralnymi oszustwami w stosunku do spółdzielców głównie po denominacji ‘złotego’ po
1994r. za pomocą narzędzi skrytych w zmianach prawa. Oszukiwano niejawnymi zmianami w umowach
bankowych warunków spłat kredytów, oszukano ok. 130 tys. spółdzielców zmianą systemu spłat kredytów
na ‘normatyw’ (generujący ‘antocyzm’) zadłużający członków wobec budżetu zwielokrotnionymi odsetkami
(paradoksalnie źródłem tego jest ustawa o pomocy państwa w spłacie niektórych kredytów… i do dziś jej
zmiany leżą w ‘zamrażarce’). Proces uwłaszczenia ujawnił praktyki zawłaszczania majątku członków przez
spółdzielnię (osoba prawna, która na zgromadzony prywatny majątek nie wydała ‘złotówki’, dziś chwali się
posiadaniem majątku własnego). To jest sztuka – mieć coś z niczego! Nic dziwnego, że spółdzielnie długo
się broniły przed realizacją procesu uwłaszczenia spółdzielców lokalami, tak jak obecnie za wszelką cenę
(szantażując opinię upadkiem spółdzielni) bronią się przed uwłaszczeniem mieszkańców budynkiem, a ma
to dać kolejna zmiana ‘usm’ przenoszącą prawa własności spółdzielczej grupy mieszkańców (na wspólnotę
mieszkańców) rządzącej się przepisami prawa ustawy o własności lokali. Grupa wspólnie zamieszkałych
spółdzielców stałaby się współwłaścicielami budynku i sama zarządzałaby własnym majątkiem i środkami.
I nie byłby końca spółdzielni, jak to głoszą Zarządy, Związki i Krajowa Rada Spółdzielcza. Przeciwnie –
byłoby to uzdrowienie spółdzielni, Zarządy miałyby rolę koordynującą gospodarką całej spółdzielni, której
powierzono majątek prywatny, bo taka rola jest potrzebna do mądrego gospodarowania zasobami osiedli
przez dobrze wybranych zarządzających. Ale i owszem, byłby to koniec, ale koniec patologii spółdzielni.
Grupa spółdzielców zamieszkałych wspólnie w swojej nieruchomości, zachowując status członkowski
zachowałaby prawo do swoich w spółdzielni funduszy zbiorowych i znałaby wreszcie prawdziwe koszty
eksploatacji swych lokali i budynku, bo sama podpisywałaby umowy z dostawcami mediów (…)
http://www.sosplock.pl
Tadeusz Borowicki, Płockie SOS ‘Nasz Dom’