Zarys polityki mieszkaniowej w Szwecji

Agata Dąmbska, Forum Od-nowa: Zarys polityki mieszkaniowej w Szwecji
Szwedzka polityka mieszkaniowa, uznawana przez lata za jedną z lepszych w Europie, przeżywa
obecnie kryzys. Do kluczowego jej elementu, czyli mieszkań z regulowanym czynszem wydłużają
się kolejki oczekujących, rośnie czarny rynek podnajmowania już wynajętych mieszkań, a
jednocześnie bardzo szybko rosną ceny nieruchomości w największych miastach kraju.
Planowanym remedium na ten problem jest silniejsze wsparcie budowania mieszkań na wynajem.
Pierwsze duże tąpnięcie miało miejsce w 1991 r., kiedy to wydarzenia na świecie (wojna w Zatoce,
przygotowania do zjednoczenia Niemiec) spowodowały zwyżkę stóp procentowych, a jednocześnie
Szwecja zdecydowała się na przeprowadzenie „reformy podatkowej stulecia”. Jej efektem było
m.in. nie tyle zniesienie preferencji podatkowych dla mieszkalnictwa, ile przesunięcie sektora
budowlanego z pozycji wysoce uprzywilejowanej do obciążonej wysokim ciężarem fiskalnym. W
rezultacie kapitał błyskawicznie wycofał się z inwestycji budowlanych, a wartość nieruchomości
komercyjnych w Sztokholmie spadła o 70%-80% do 1993 r.
Oczywistym jest, że pewne sektory gospodarki mają dla polityki państwa szczególne znaczenie,
gdyż wywierają wpływ na całą gospodarkę. W Szwecji należą do nich rolnictwo i budownictwo
mieszkaniowe. Od polityki w rolnictwie zależy przewidywana w nim redukcja zatrudnienia, a od
tego z kolei zależy tempo zwiększania produkcyjności gospodarstw i ich mechanizacja.
Budownictwo zaś ze względu na krótki okres (cykl) inwestycyjny pozwala wchłonąć ogromną
nadwyżkę siły roboczej w krótkim czasie. Dlatego też polityka państwa w tych sektorach musi mieć
charakter długofalowy. Te plany nie są oderwane od praktyki gospodarczej, bowiem opierają się na
pewnych podstawach polityki państwa. W dyskusji nad nim uczestniczą, przedstawiciele
robotników, pracodawców oraz eksperci życia gospodarczego, a pieniądze przeznaczne są m.in. z
tzw. funduszu rezerwowego oraz powszechnego funduszu emerytalnego, finansowanego przez
pracodawców (wspieranie budownictwa dla seniorów).
Państwo popiera rozwój budownictwa mieszkaniowego jako ważny element likwidacji bezrobocia,
oraz jako skuteczny instrument polityki stabilizacji gospodarczej. Pomoc państwa polega na
udzielaniu pożyczek na cele mieszkaniowe. Obecnie 90% środków na te cele pochodzi z pożyczek
rządowych. Pożyczki te oprocentowane są na 4% a ich zwrot następuje po 30 latach. Z ogólnej
liczby 100% mieszkań 4% mieszkań wybudowały samorządy lokalne, 56% spółdzielnie
mieszkaniowe i 40% przypada na budownictwo indywidualne.
Obecnie Szwecja zapewnia każdemu obywatelowi dach nad głową. Co więcej, gwarantuje prawo
do określonej przestrzeni życiowej przypadającej na jedną osobę. Państwo oferuje też liczne
dodatki mieszkaniowe, na tyle wysokie, że np. emerytom wystarczają na pełne pokrycie czynszu za
mieszkanie o umiarkowanym standardzie, a osobom pracującym – znacznej jego części. Należy też
odnotować, że w Szwecji funkcjonują specjalne mieszkania dla osób starszych, czyli po 55 roku
życia (tzw. senior housing).
Średni wskaźnik ilości mieszkań wynosi tam 485. Jest to państwo dostatku mieszkaniowego jako
pozbawione zniszczeń wojennych. Należy jednak powiedzieć, że pomimo dużego nasycenia rynku
nowoczesnymi mieszkaniami, poczesne miejsce w polityce mieszkaniowej zajmuje społeczne
budownictwo czynszowe (SBC) oraz budownictwo spółdzielcze – w obu tych sektorach z
nieograniczonym, a więc powszechnym do tych mieszkań dostępem. Inną charakterystyczną cechą
szwedzkiej polityki mieszkaniowej jest objęcie pomocą mieszkaniową wszystkich sektorów
budownictwa mieszkaniowego, niezależnie od statusu własności. Czynsze w sektorze społecznym i
prywatnym nie różnią się wiele. Czynsze ustalane w sektorze społecznym są punktem odniesienia
dla ustaleń ich wysokości w sektorze prywatnym. W Szwecji w latach 1967-1974 wybudowano
przy udziale środków publicznych 1 milion mieszkań, co daje średnio 125 tysięcy rocznie.
Niezwykły rozmach w „socjalizacji” mieszkalnictwa nie naruszył jednak zakorzenionych tradycji
posiadania mieszkań na własność, których udział w całości zasobów jest przeważający.
W Szwecji istnieją dwa rodzje mieszkań: bostadrätt oraz hyresrätt. Oba są spółdzielcze, gdyż
znanej z Polski instytucji mieszkań własnościowych nie ma. Pierwsze z nich to mieszkania
spółdzielcze z rodzajem wkładu mieszkaniowego, które pzreznaczone są dla lepiej sytuowanych
osób. Drugie to mieszkania spółdzielcze przeznaczone na wynajem. Co istotne, wynajmującym jest
w tym wypadku spółdzielnia. Może ona działać bądź na obszarze kilku gmin, bądź też jedynie
jednej. Podanie o wynajęcie mieszkania można złożyć bezpośrednio w konkretnej spółdzielni (lub
za pośrednictwem strony internetowej, gdzie da się załatwić wszystkie formalności) albo w
centralnej firmie (Stockholmbostadförmedlingen) zajmującej się rozdzielaniem mieszkań, które
zostały zgłoszone przez różne spółdzielnie – mają one obowiązek zgłaszać określony procet ze
swoich pustostanów.
Aktualnie problem systemowy polega na tym, że już dawno popyt na te mieszkania przekroczył
podaż: większość spółdzielni ma od ok. 5 lat zamknięte listy kolejkowe, tzn. nie przyjmują nowych
osób, więc nie można złożyć tam podania. Lepszym wyjściem, choć droższym, jest poszukanie
prywatnej spółdzielni, które mają jeszcze otwarte kolejki. Część spółdzielni rozdziela też
mieszkania wedug konkretnych kryteriów, nie tylko finansowych lub kolejności zgłoszenia na dane
mieszkanie, ale wówczas trzeba niemal cały czas sprawdzać w internecie, czy zakwalifikowało się
na listę. Stanie w kolejce to zatem jedyny legalny sposób dostania mieszkania z pierwszej reki.
Oczywiście, wiele zależy też od lokalizacji mieszkania: w gorszych dzielnicach dostanie się je
szybciej, np. po roku albo dwóch (zazwyczaj z wysokim czynszem), w lepszych nawet po
kilkunastu latach.
Ewenementem szwedzkiej polityki mieszkaniowej jest bark wyodrębnienia w niej grup docelowych
– budownictwo prezeznaczone jest dla wszystkich osób. Polityka społeczna oparta na zasadzie
obywatelstwa zdaje się mieć dużo większe poparcie w porównaniu z polityką społeczną skierowaną
wyłącznie do ubogich, ponieważ obywatele uważają, że mają prawo do świadczeń pieniężnych i
usług społecznych. Instrumentami używanymi przez państwo są: wsparcie publiczne budownictwa
społecznego, kontrola czynszów oraz brak partycypacji lokatorów w kosztach budowy. W szwecji
mamy do czynienia z tzw. modelem unitarnym, gdzie publiczne budownictwo czynszowe
konkuruje z prywatnym budownictwem przeznaczonym na wynajem, co prowadzi do wysokiego
udziału mieszkań czynszowych w zasobie ogółem.