Polityka mieszkaniowa Republiki Federalnej Niemiec 1. Rys

Polityka mieszkaniowa Republiki Federalnej Niemiec
1. Rys historyczny (uwarunkowania)
Początek polityki mieszkaniowej Niemiec można datować na lata ’20 XX wieku, kiedy to po raz
pierwszy do niemieckiej ustawy zasadniczej (konstytucji weimarskiej, WRV) zostały
wprowadzone zapisy o prawach socjalnych. Prawo do odpowiednich warunków
mieszkaniowych zostały przyznane matkom, chorym oraz starszym szczególnie chronionym
(Rozdział V. WRV). Zapisy te były wynikiem zaistniałej sytuacji, z którą musiało się zmierzyć
państwo niemieckie po I Wojnie Światowej, kiedy to poniosło znaczne straty w tkance miast.
W celu rozwiązania problemu mieszkalnictwa Rzesza
niemiecka wprowadziła politykę
budowy osiedli (die Siedlungen), jednakże na jej efekty przyszło czekać społeczeństwu aż do
1925 roku, kiedy to państwo zaczęło wykazywać stabilność ekonomiczną. Osiedla
charakteryzowały się niewielką wysokością, sięgały najczęściej pięciu kondygnacji, tak aby
osoby, dla których ustawowo były przeznaczone, mogły również bezproblemowo z nich
korzystać. Najczęściej lokowane były w znacznym oddaleniu od centrów miast, co
spowodowane było chęcią obniżenia kosztów ich budowy. Z drugiej strony tak położone
osiedla mogły jednak zapewnić swoim mieszkańcom odpowiedni dostęp do światła, czystego
powietrza oraz słońca (Licht, Luft und Sonne). Próba rozwiązania problemu została podjęta na
szeroką skalę. Państwo budowało dziesiątki osiedli, tak aby zapewnić jak największej liczbie
ludności dostęp do nowych mieszkań, ale jednocześnie starało się być na bieżąco z trendami
panującymi ówcześnie w budownictwie. Stąd też często w urbanistyce z tego okresu
pojawiały się nawiązania do modnych wtedy w Europie idei miasta-ogrodu. Wysoki poziom
innowacji spadł po 1933 roku, kiedy to do władzy doszli narodowi socjaliści. Znaczna część
specjalistów, która była związana w różny sposób ze środowiskami socjaldemokratów, a także
komunistów, musiała wtedy opuścił swój kraj.
Lata wojny w znaczący sposób odcisnęły swe piętno na kształcie polityki mieszkaniowej
państwa niemieckiego. Rzesza wciąż angażowała się w budownictwo mieszkań socjalnych,
jednakże nie była w stanie zrekompensować strat spowodowanych działaniami wojennymi
(w szczególności nalotami aliantów). W 1945 roku Niemcy spotkali się z zupełnie nową
rzeczywistością, której trzeba było stawić czoła.
W wyniku przeprowadzonej inwentaryzacji ustalono, że z 10,6 miliona mieszkań znajdujących
się na terenie zachodnich landów, 2,3 miliona (tj. 21%) zostało całkowicie zniszczonych.
Kolejne 21% zostało ciężko uszkodzonych, lecz widziano możliwość przywrócenia ich do stanu
używalności. We wschodnich landach dokładna inwentaryzacja nie została przeprowadzona.
Szacuje się jednak, że z 5,1 miliona mieszkań około 10% zostało całkowicie zniszczonych 1. Do
zniszczeń wojennych doszedł kolejny czynnik skutkujący zwiększeniem ogromnego
zapotrzebowania
na
mieszkania. Przesunięcie
granic spowodowało wysiedlenia z
dotychczasowych wschodnich terenów państwa oraz migrację milionów obywateli do
zachodnich landów.
Z wielu możliwości zapewnienia obywatelom miejsc do zasiedlenia państwo zdecydowało się
na wprowadzenie spójnej aktywnej polityki, w ramach której ingerowało w rynek
nieruchomości.
2. System regulacji prawnych
Pierwsza ustawa o mieszkalnictwie została wprowadzona w życie w 1950 roku (Erstes
Wohnungsbaugesetz). Pozwoliła ona na udzielanie korzystnych kredytów mieszkaniowych bez
odsetek ze środków budżetowych landów oraz na bezpośrednie dotowanie inwestorów. W
zamian każdy, kto zainwestował w mieszkania mógł je wynajmować, jednakże po cenach
odgórnie ograniczonych. Dzięki tej ustawie już w 1956 roku ilość potrzebnych mieszkań spadła
o połowę. W tym roku wprowadzono również drugą ustawę o mieszkalnictwie
(Zweites Wohnungsbaugesetz). Jest ona do dziś podstawą prowadzenia społecznej polityki
mieszkaniowej, która ma zabezpieczyć odpowiednie warunki lokalowe dla obywateli, a także
dać skuteczne wsparcie w tworzeniu systemu własności domostw będących zabezpieczeniem
na starość. Jej zapisy zagwarantowały podstawowe narzędzia, dzięki którym państwo może
zapewnić obywatelom w swoich granicach (również po przyłączeniu wschodnich landów)
siedziby odpowiedniej jakości2:
1) Wspieranie budownictwa społecznego
W ramach prowadzonej polityki mieszkaniowej, prywatni inwestorzy oraz komunalne
spółki mieszkaniowe wynajmują nieruchomości dostępne na rynku w cenach dostępnych
dla gospodarstw domowych, których członków nie stać na kupno mieszkania na wolnym
rynku. Pomoc ta kierowana jest przede wszystkim do rodzin z dziećmi oraz tych, których
członkowie wykazują się niepełnosprawnością. W tym drugim przypadku domy muszą
spełniać dodatkowe wymagania, tak aby nadawały się do potrzeb osób o ograniczonych
możliwościach poruszania się.
1 schader-stiftung.de/themen/stadtentwicklung-undwohnen/fokus/wohnungspolitik/artikel/bundesdeutsche-wohnungspolitik-seit-1945/
2 http://www.bmub.bund.de/themen/stadt-wohnen/wohnraumfoerderung/kurzinfo
Jednocześnie, aby zabezpieczyć interesy podmiotów wynajmujących i równocześnie
spłacających kredyt zaciągnięty na budowę, ograniczono odgórnie okres przez który
mieszkania podlegają najmowi. Początkowo okres ten wynosił aż do 50 lat, jednakże w
wyniku liberalizacji polityki został skrócony w ostatnich latach nawet do 15 lat. Po tym
okresie mieszkania przechodzą z zasobu socjalnego do prywatnego, gdzie mogą być
dowolnie użytkowane. Najczęściej trafiają ponownie na rynek najmu, bądź są
sprzedawane innym osobom prywatnym.
Tak prowadzona polityka mieszkaniowa spowodowała, że prywatny udział w rynku
wynajmu mieszkań w 1960r. wynosi już 76%, w 1970r. 83%, a w 1980r. 91% 3.
2) Wspieranie budownictwa własnościowego
Państwo zauważa, że niemożliwe jest nabycie mieszkania bez odpowiedniego wkładu
własnego. Dlatego też wspiera obywateli, którzy zbierają kapitał na własny lokal.
Oszczędzanie na mieszkanie jest premiowane przez państwo dotacjami, które pozwalają
na szybsze odłożenie pieniędzy na własne dom.
3) Dodatki mieszkaniowe
Stanowią one istotną i integralną część polityki państwa opartego na zasadach
rynkowych. Wprowadzenie dodatków mieszkaniowych pozwoliło na uwolnienie
wieloosobowych gospodarstw domowych od przymusu wynajmu nieruchomości z
segmentu mieszkań bardzo małych, na które to tylko mogły sobie wcześniej pozwolić.
Przesuwając część wynajmujących do segmentu mieszkań średnich oraz wielkich,
uzyskuje się jednocześnie na rynku lukę, która wypełniana jest automatycznie przez
mniejsze gospodarstwa domowe rzeczywiście potrzebujące mieszkań małometrażowych.
Dodatki te pomagają jednocześnie utrzymać zrównoważoną strukturę społeczną. W
obszarze jednego osiedla można spotkać młode rodziny wielodzietne, jak i starsze
samotne małżeństwa, co pozwala na zacieśnianie związków między różnymi grupami
społecznymi.
Dodatki mieszkaniowe przyznawane są w postaci bezzwrotnej dotacji na pokrycie
kosztów mieszkaniowych, tak aby ułatwić obywatelom najęcie lokali mieszkalnych. Aby je
uzyskać należy wykazać potrzebę korzystania z większego lokalu mieszkaniowego oraz
dochody członków rodziny, które są niewystarczające do najmu mieszkania o
odpowiednim metrażu.
3 http://www.schader-stiftung.de/themen/stadtentwicklung-undwohnen/fokus/wohnungspolitik/artikel/bundesdeutsche-wohnungspolitik-seit-1945
4) Wspieranie kredytów mieszkaniowych
Państwo w ramach prowadzonej polityki zauważyło, że nieruchomości mieszkalne są
istotne dla możliwości tworzenia osobistego bezpieczeństwa finansowego przez
obywateli. Dlatego też wspiera obywateli, którzy zaciągnęli kredyty mieszkaniowe,
jednakże w wyniku zmiany sytuacji życiowej nie są w stanie ich spłacać. W 2008 roku
stworzyło zatem w ramach ustawy możliwość przesunięcia spłaty części kredytu
zaciągniętego na zakup mieszkania w celu pomocy spłaty zadłużenia.
5) Modernizacja budownictwa
Istotną kwestią zauważoną przez państwo jest stan budownictwa w jego granicach.
Oczywistym jest, że stare budownictwo generuje większe koszty dla swoich
użytkowników, co często prowadzi do opuszczania budynków, bądź zmieniania i ch funkcji.
Dlatego też powstał program rządu federalnego, który ma zapewnić szeroką ofertę
programową dla podmiotów chcących zakupić, modernizować oraz remontować budynki,
tak aby wzrosła ich energooszczędność. Pozwala to na obniżenie kosztów eksploatacji
tychże budynków. Jednocześnie pozytywnie wpływa na gęstość miast. Ponadto wsparcie
finansowe udzielane jest również podmiotom na budowę nowych budynków, które z
zasady wykazują się energooszczędnością. Najczęściej jest ono w postaci pożyczek z
korzystnym oprocentowaniem.