pełny tekst

FOLIA UNIVERSITATIS AGRICULTURAE STETINENSIS
Folia Univ. Agric. Stetin. 2007, Oeconomica 252 (46), 91–100
Aneta ZAREMBA
CZYNNIKI RÓŻNICUJĄCE CENY ZIEMI ROLNICZEJ W WYBRANYCH
POWIATACH WOJEWÓDZTWA ZACHODNIOPOMORSKIEGO
FACTORS VARING PRICES OF FARMING LAND IN SELECTED
ADMINISTRATIVE DISTRICTS OF WESTERN POMERANIAN VOIVODESHIP
Zakład Prawa i Gospodarki Nieruchomościami, Akademia Rolnicza
ul. Żołnierska 47, 71-210 Szczecin
Abstract. Fundamental objective of article was to consider the factors varing prices of farming land,
located in close neighbourhood to urban agglomeration. To research were submitted purchase sale
transactions of arrable soils, concluded in a free auction where the seller was the Treasury. Methodology was based on statistical measures in respect to parametric and non–parametric methods of statistical analysis.
Słowa kluczowe: ceny, użytki rolne, ziemia.
Key words: prices, arrable soils, land.
WSTĘP
Ziemia jest źródłem bogactwa, które w ujęciu ekonomicznym wyrażone jest w pieniądzu
lub wartości wymiennej. Wartość ziemi jest wartością ekonomiczną, która w wyniku transakcji zmienia się w cenę. Cena z kolei może wywierać wpływ na elementy zarówno rynku,
jak i jego otoczenia. Jest miernikiem stanu rynku nieruchomości, a jej wysokość jest
przedmiotem zainteresowań stron transakcji.
Zmiany cen nieruchomości są wywoływane przez korzystne lub niekorzystne czynniki
zewnętrzne, które emituje najbliższe otoczenie nieruchomości (Śliwiński 2000). Korzekwa
(1999), badając rynek nieruchomości rolnych Skarbu Państwa w byłym województwie częstochowskim, stwierdził, że „[...] najważniejszymi czynnikami cenotwórczymi są:
1) lokalizacja nieruchomości,
2) odległość od centrum miast,
3) odległość od głównych dróg dojazdowych,
4) odległość od szlaków komunikacyjnych,
5) możliwości szybkiego uzbrojenia technicznego i komunalnego,
6) istniejący park ze starodrzewiem i inne walory, np. krajobrazowe”. (s. 27)
Analizy cen ziemi rolniczej, prowadzone przez Ostrowskiego (1999), wykazały,
że „[...] cenę rynkową ziemi wyznacza przede wszystkim renta położenia, a nie np. jakość
bonitacyjna. Ważne jest w tym przypadku położenie działki z punktu widzenia rynków zbytu
produktów rolniczych (giełdy towarowe, zakłady przetwórcze). Na jej cenę wpływa sąsiedztwo szlaków komunikacyjnych, w tym głównie autostrad”. (s. 23) Największe różnice w cenach wynikają z sąsiedztwa miast i ewentualnego odrolnienia ziemi z przeznaczeniem
na cele przemysłowe i budowlane. W ostatnich latach z 56 supermarketów, jakie powstały
92
A. Zaremba
w Polsce, aż 52 zbudowano na gruntach odrolnionych (Ostrowski 1999). Uwagę na wpływ
położenia i powierzchni na cenę transakcyjną zwrócił już Moszczeński (1927), stwierdzając, że „[...] im bliżej wsi leżą ziemie, rozsprzedawane cząstkowo im przeto więcej sąsiedzkie, tem stosunkowo wyższe ceny można za nie osiągnąć”. (s. 13)
Wyniki wstępnej analizy transakcji kupna – sprzedaży gruntów rolnych w latach 1996–2003,
w wybranych powiatach województwa zachodniopomorskiego, charakteryzują się ogromnym zróżnicowaniem cen. Wiadomo również, że występujące różnice w cenach ziemi
są rezultatem wielu czynników zewnętrznych i wewnętrznych, które je kształtują. W pracy
podjęto próbę określenia czynników różnicujących ceny ziemi rolniczej.
Artykuł stanowi sprawozdanie z części obszerniejszych badań zjawisk zachodzących
na rynku ziemi rolniczej, związanych ze wzrostem znaczenia gruntów rolnych jako segmentu rynku nieruchomości w okresie transformacji systemowej. Celem artykułu było określenie czynników różnicujących ceny ziemi rolniczej położonej w bliskim sąsiedztwie aglomeracji miejskiej.
MATERIAŁ I METODA
Do badań wybrano pięć powiatów województwa zachodniopomorskiego, położonych
w zasięgu oddziaływania miasta Szczecina. Wybrane powiaty to: goleniowski, gryfiński,
policki, pyrzycki i stargardzki. Obiektem prowadzonych badań, z punktu widzenia przedmiotowego, były transakcje kupna – sprzedaży użytków rolnych Zasobu Własności Rolnej
Skarbu Państwa z lat 1996–2003. Przeprowadzone badania empiryczne objęły 2273 transakcje kupna – sprzedaży użytków rolnych. Po przeprowadzonej obróbce i weryfikacji merytorycznej opracowano statystycznie materiał źródłowy. Dostępność danych i procedura
ich uzyskania narzuciły przedział czasowy i zmienne przyjęte do badań. Badania dotyczyły
tych elementów i były oparte na tych wielkościach, które były możliwe do zdobycia, opracowania statystycznego i przedstawienia liczbowego. Badając wpływ cech nieruchomości
rolnych na ich ceny rynkowe, analizie poddano następujące cechy każdej nieruchomości:
lokalizację ogólną nieruchomości, powierzchnię, odległość od miasta Szczecina, położenie
względem dróg, powierzchnię przeliczeniową, wskaźnik jakości, rodzaj użytku.
W zależności od rodzaju danych wykorzystano parametryczne lub nieparametryczne
metody analizy statystycznej. Z metod parametrycznych zastosowano: analizę wariancji –
klasyfikację pojedynczą, która pozwoliła na określenie wpływu zmiennych niezależnych
na zmienną zależną i analizę wariancji – klasyfikację podwójną; procedura ta posłużyła
do oceny wpływu dwóch niezależnych czynników na wartości.
Cechę „powierzchnia fizyczna i przeliczeniowa” podano w ha, odległość od Szczecina
(Centrum – Brama Portowa) podano w km. Jakość użytków rolnych określono współczynnikiem jakości (hp/hf). Przeliczniki powierzchni użytków rolnych na hektary przeliczeniowe
zastosowano według Ustawy o podatku rolnym z dnia 15 listopada 1984 r. oraz Rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 10 grudnia 2001 r. w sprawie zaliczenia gmin oraz miast
do jednego z czterech okręgów podatkowych. Klasyfikacja transakcji ze względu na cechę
„położenie względem dróg” została dokonana na podstawie fizycznych atrybutów lokalizacji
Czynniki różniące ceny ziemi rolniczej w wybranych...
93
danej nieruchomości. Cechy jakościowe zostały przekształcone w quasi-ilościowe, przy zastosowaniu policzalnego zbioru wartości całkowitych 1, 2, 3, 4, 5, w następujący sposób:
5 – drogi krajowe i międzynarodowe, bliskość autostrady, 4 – drogi krajowe, blisko drogi
głównej, 3 – drogi powiatowe, blisko drogi wojewódzkiej, 2 – drogi lokalne, o utwardzonej
nawierzchni, 1 – drogi lokalne, o luźnej nawierzchni.
WYNIKI
Przeprowadzone badania wykazały, że na ceny jednostkowe użytków rolnych wpływało
wiele czynników, w tym wszystkie badane. Jednak jednoznaczne określenie siły i kierunku
efektów głównych jest trudne ze względu na występujące interakcje. Niemniej jednak,
na podstawie przeprowadzonej analizy, można stwierdzić, że cena jednostkowa użytku rolnego zależała od wielu czynników lokalizacyjnych, które wiążą się z otoczeniem przestrzennym poszczególnych powiatów.
Czynnikiem silnie różnicującym ceny ziemi jest renta położenia. Jednoczynnikowa analiza wariancji wykazała, że o cenie 1 ha użytku rolnego decydowało położenie powiatu (p < 0,001). Najwyższe ceny jednostkowe uzyskały użytki rolne powiatu polickiego (77,17 tys. zł), a najniższe – powiatu goleniowskiego (5,57 tys. zł); stosunkowo wysokie ceny jednostkowe charakteryzowały użytki powiatu pyrzyckiego. W powiecie gryfińskim cena 1 ha użytków rolnych wynosiła 13,02 tys. zł, a w powiecie stargardzkim – 7,11 tys. zł.
Cecha „lokalizacja” najsilniej warunkowała wartość nieruchomości w powiecie polickim.
O wadze tego atrybutu decydował powszechny sposób podejścia potencjalnych inwestorów do nabywania nieruchomości. Przede wszystkim zainteresowani byli oni lokatą kapitałów na tym rynku (sąsiedztwo aglomeracji), natomiast rzadziej podejmowane były decyzje
o nabyciu konkretnej nieruchomości przy pomijaniu jej uwarunkowań lokalizacyjnych.
Jest to tendencja oczywista i z punktu widzenia prawidłowej gry rynkowej zrozumiała,
albowiem region policki charakteryzuje się stosunkowo dużym potencjałem rozwojowym,
co gwarantuje stale rosnącą wartość rynkową nieruchomości tam położonych. W warunkach gospodarki rynkowej wartość gruntów nie jest jednakowa nawet w warunkach stosunkowo ograniczonego obszaru (powiatu w jego granicach administracyjnych). Wartość rynkowa nieruchomości jest uzależniona od stóp zwrotu zaangażowanego kapitału, a te są
przestrzennie zmienne. W każdym z analizowanych powiatów występowały gminy, w których cena 1 ha gruntu była istotnie wyższa niż w pozostałych, pomimo że sprzedane nieruchomości gruntowe nie różniły się istotnie. Gospodarcza aktywność skupia ludzi w pobliżu
i na obszarze miasta, a podstawowe funkcje ekonomiczne mają istotny wpływ na struktury
miejskie i ich dalszy rozwój.
Ceny ziemi położonej najbliżej Szczecina były istotnie wyższe niż ceny ziemi położonej
w dalszej odległości. Stwierdzono zależność regresyjną ceny jednostkowej użytku rolnego
od cechy „odległość od Szczecina” w każdym z badanych powiatów, poza powiatem pyrzyckim. Zależności regresyjne dla poszczególnych powiatów przedstawia rys.1.
94
A. Zaremba
Cena 1 ha [tys. zł]
120
Powiat
policki
gryfiński
goleniowski
stargardzki
100
80
60
40
20
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
Odległość od miasta Szczecina (kategorie)
Rys. 1. Wpływ cechy „odległość od Szczecina” na ceny jednostkowe użytków rolnych
1 – do 10 km, 2 – 11–20 km, 3 – 21–30 km, 4 – 31–40 km, 5 – 41–50 km, 6 – 51–60 km, 7 – 61–70 km,
8 – 71–80– km, 9 – 81–90 km, 10 – 91–100 km, 11 – powyżej 100 km.
Przestrzenny rozkład średnich cen jednostkowych wskazuje, że najwyższa średnia cena
1 ha użytku rolnego charakteryzuje tereny powiatu polickiego. Powiat policki, jako obszar
funkcjonalno-przestrzenny, należy do węzłowego obszaru aglomeracji szczecińskiej i pełni
funkcje uzupełniające dla miasta. Poza tym przygraniczne położenie powiatu, dogodne warunki komunikacyjne oraz wzmożony rozwój handlu i usług wpływają na wyższe ceny gruntów na tych terenach.
Na ceny użytków rolnych wpływa sąsiedztwo szlaków komunikacyjnych. Analiza wariancji wykazała istotne różnice lokalizacyjne odnośnie do położenia sprzedanych użytków rolnych względem dróg (p< 0,001). Przeciętnie najlepszym położeniem względem dróg charakteryzowały się sprzedane użytki z powiatu polickiego, a najgorszym – z powiatu gryfińskiego. Położenie użytków rolnych względem dróg w powiecie polickim było istotnie lepsze
niż w pozostałych powiatach, w powiecie gryfińskim – istotnie gorsze. Analiza regresyjna
dla danych łącznych (wszystkich powiatów) wykazała istotny dodatni wpływ położenia
względem dróg na ceny jednostkowe użytków rolnych (p<0,001), natomiast analiza poszczególnych powiatów wykazała, że tylko w powiecie pyrzyckim na cenę jednostkową
użytków rolnych ich położenie względem dróg nie miało żadnego wpływu (p<0,496). Najwyższe ceny uzyskały użytki zlokalizowane w pobliżu dróg krajowych i międzynarodowych
(kategorii 5.). Wpływ cechy „położenie względem dróg” na ceny jednostkowe użytków rolnych przedstawia rys. 2.
Średnia powierzchnia sprzedanych użytków rolnych różniła się w zależności od lokalizacji powiatu. Średnia powierzchnia sprzedanych użytków w powiecie polickim była znacznie
mniejsza niż w pozostałych powiatach. Użytki rolne o największej powierzchni sprzedano
w powiecie pyrzyckim (około 8 ha), a o najmniejszej – w powiecie polickim (około 3 ha).
Cena jednostkowa gruntu była jednoznacznie powiązana z powierzchnią sprzedaży.
Wyniki dwuczynnikowej analizy wariancji wykazały istotny wpływ lokalizacji powiatu, powierzchni (ha) oraz ich interakcji na ceny jednostkowe użytków rolnych (p < 0,001).
Z rysunku 3 wynika (na osi poziomej umieszczone są skategoryzowane wartości zmiennej
niezależnej – powierzchni, a na osi pionowej – zakres wartości zmiennej zależnej – ceny
Czynniki różniące ceny ziemi rolniczej w wybranych...
95
1 ha użytku rolnego), że jedynie w przypadku użytków z powiatu polickiego istniała ogólnie
znana zależność – im większa powierzchnia sprzedanego użytku rolnego, tym niższa jego
cena jednostkowa.
Powiat
Cena 1 ha [tys. zł]
policki
gryfiński
goleniowski
stargardzki
160
140
120
100
80
60
40
20
0
1
2
3
4
5
Położenie względem dróg (kategorie)
Rys. 2. Wpływ cechy „położenie względem dróg” na ceny jednostkowe użytku rolnego
1 – drogi lokalne, o luźnej nawierzchni, 2 – drogi lokalne, o utwardzonej nawierzchni, 3 – drogi powiatowe, blisko
drogi wojewódzkiej, 4 – drogi krajowe, blisko drogi głównej, 5 – drogi krajowe i międzynarodowe, bliskość autostrady.
Dwuczynnikowa analiza wariancji
200
Powiat
180
policki
160
pyrzycki
Cena 1 ha [tys. zł]
140
gryfiński
120
stargardzki
100
goleniowski
80
60
40
20
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
Powierzchnia (kategorie)
Rys. 3. Wpływ wielkości powierzchni sprzedanych użytków rolnych na ich ceny jednostkowe w analizowanych powiatach
Kategoria: 1 – poniżej 0,05 ha, 2 – 0,051–0,1 ha, 3 – 0,11–0,2 ha, 4 – 0,21–0,3 ha, 5 – 0,31–0,4 ha, 6 – 0,41–0,5 ha,
7 – 0,51–0,7 ha, 8 – 0,71–1 ha, 9 – 1,01–2 ha, 10 – 2,01–5 ha, 11 – 5,01–10 ha, 12 – 10,01–20 ha,
13 – 20,01–50 ha, 14 – 50,01–100 ha.
Jeżeli chodzi o dane sumaryczne ze wszystkich powiatów, wpływ powierzchni użytku
rolnego na jego cenę jednostkową oznaczał wysokoistotną regresję (p<0,001). Badania
zależności (po podziale danych na dwie grupy) dla powiatu polickiego oraz pozostałych
96
A. Zaremba
czterech powiatów wykazały, że w powiecie polickim relacja regresyjna między ceną jednostkową a powierzchnią sprzedanych użytków rolnych była istotna (p<0,001), podczas
gdy w pozostałych powiatach takiej relacji nie stwierdzono (p < 0,218). Wynika stąd,
że transakcje dotyczące użytków rolnych z powiatu polickiego były jedynym źródłem regresji między ceną a powierzchnią sprzedanych użytków rolnych.
Największą średnią powierzchnią przeliczeniową charakteryzowały się użytki rolne powiatu gryfińskiego, przy czym powierzchnia ta nie różniła się istotnie od powierzchni użytków z powiatów pyrzyckiego i stargardzkiego, ale była większa od średniej powierzchni
użytków rolnych z powiatów polickiego i goleniowskiego.
Badania wykazały istotny wpływ lokalizacji ogólnej powiatu na średnią powierzchnię
przeliczeniową użytków rolnych (p< 0,001). Dwuczynnikowa analiza wariancji wykazała
wysokoistotny wpływ powiatu, powierzchni przeliczeniowej (hp) oraz ich interakcji na cenę
jednostkową użytku rolnego (p < 0,001). Z rysunku 4 (na osi poziomej zaznaczone są skategoryzowane wartości zmiennej niezależnej – hektar przeliczeniowy (hp), natomiast na osi
pionowej – wartości zmiennej zależnej – ceny 1 ha użytku rolnego) wynika, iż głównym
źródłem wariancji w efekcie głównym, ceny 1 ha użytku rolnego i powierzchni przeliczeniowej były użytki rolne z powiatów polickiego i pyrzyckiego.
Dwuczynnikowa analiza wariancji
200
Powiat
180
policki
160
pyrzycki
Cena 1 ha [tys.zł]
140
gryfiński
120
100
stargardzki
80
goleniowski
60
40
20
1
2
3
4
5
5
7
8
9
10
11
12
13
14
15
Powierzchnia przeliczeniowa (kategorie)
Rys. 4. Wpływ wielkości powierzchni przeliczeniowej na ceny jednostkowe użytków rolnych w analizowanych powiatach
Kategoria: 1 – poniżej 0,05 ha, 2 – 0,051–0,1 ha, 3 – 0,11–0,2 ha, 4 – 0,21–0,3 ha, 5 – 0,31–0,4 ha,
6 – 0,41–0,5 ha, 7 – 0,51–0,7 ha, 8 – 0,71–1 ha, 9 – 1,01–2 ha, 10 – 2,01–5 ha, 11 – 5,01–10 ha, 12 – 10,01–20 ha,
13 – 20,01–50 ha, 14 – 50,01–100 ha, 15 – pwyżej 100 ha.
Analiza regresji wykazała, że im większa powierzchnia przeliczeniowa, tym niższa cena
jednostkowa użytków rolnych w przypadku transakcji dotyczących użytków rolnych
na terenie powiatów: polickiego (p< 0,0002), stargardzkiego (p< 0,004) i goleniowskiego
Czynniki różniące ceny ziemi rolniczej w wybranych...
97
(p<0,019); w pozostałych dwóch powiatach (pyrzyckim i gryfińskim) nie stwierdzono istotnej
zależności regresyjnej.
Wpływ jakości użytków rolnych (współczynnik jakości) na ich ceny jednostkowe wykazywał duże zróżnicowanie przestrzenne. Jednoczynnikowa analiza wariancji wykazała,
że lokalizacja powiatu istotnie wpływała na wartość wskaźnika jakości (p < 0,001). Najwyższą przeciętną jakością charakteryzowały się sprzedane użytki rolne z powiatu pyrzyckiego, a najniższą – użytki z powiatu goleniowskiego. Jakość ziemi jest zróżnicowana przestrzennie i nie zawsze wpływa na ceny jednostkowe użytków rolnych. Wszystkie sprzedane
użytki rolne różniły się od innych istotnie pod względem jakości, z wyjątkiem użytków z powiatów polickiego i gryfińskiego. Użytki rolne o wysokim wskaźniku jakości sprzedano
w gminach: Dolice, Kołbaskowo, Dobra, Banie, Kozielice, Warnice, Przelewice, Pyrzyce
i Dobra Nowogardzka, w tym tylko użytki rolne w gminach Kołbaskowo, Dobra i Przelewice
osiągnęły stosunkowo wysokie ceny. Stwierdzono istotny wpływ wskaźnika jakości, powiatu oraz ich interakcji na ceny jednostkowe użytków rolnych (p< 0,001). Z rysunku 5 (na osi
poziomej przedstawione są skategoryzowane wartości zmiennej niezależnej współczynnika
jakości, natomiast na osi pionowej – zakres wartości zmiennej zależnej – cenę 1 ha użytku
rolnego) wynika, że głównym źródłem wariancji były transakcje dotyczące użytków rolnych
z powiatu polickiego.
Dwuczynnikowa analiza wariancji
140
Powiat
policki
120
pyrzycki
100
Cena 1 ha [tys.zł]
gryfiński
80
stargardzki
60
goleniowski
40
20
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
Współczynnik jakości (kategorie)
Rys. 5. Wpływ wartości jakości ziemi na ceny jednostkowe użytków rolnych w analizowanych powiatach
Kategoria: 1 – poniżej 0,1, 2 – 0,11–0,2, 3 – 0,21–0,3, 4 – 0,31–0,4, 5 – 0,41–0,5, 6 – 0,51–0,6, 7 – 0,61–0,7,
8 – 0,71–0,8, 9 – 0,81–0,9, 10 – 0,91–1, 11 – 1,01–1,1, 12 – 1,11–1,2, 13 – 1,21–1,3, 14 – 1,31–1,4,
15 – 1,41–1,5.
Wysoką jakością bonitacyjną charakteryzowały się użytki rolne sprzedane w powiecie
pyrzyckim, w którym występują żyzne i bogate w próchnicę gleby klasy II. Według wskaźnika waloryzacji przestrzeni produkcyjnej gminy powiatu pyrzyckiego uzyskały jedne z naj-
98
A. Zaremba
wyższych ocen. Analiza wariancji wykazała, że zarówno jakość użytków, jak i lokalizacja
powiatu wpływały na ceny jednostkowe użytków rolnych. Jednak wysoka istotność współczynnika jakości wynika z nakładających się innych efektów głównych, czego potwierdzeniem jest brak zależności regresyjnych (lub bardzo niskie zależności); w związku z tym jakość użytków rolnych nie decyduje o cenie użytku rolnego.
Wśród sprzedanych użytków rolnych 80,3% stanowiły grunty orne, 2,6% – sady, 9,9% – pastwiska, 7,2% – łąki. Jeżeli chodzi o wpływ rodzaju użytku rolnego na jego cenę jednostkową, dwuczynnikowa analiza wariancji wykazała istotny wpływ rodzaju użytku rolnego (p< 0,015)
i interakcji rodzaju użytku z lokalizacją ogólną – powiatem (p< 0,001). Przeciętnie najwyższe ceny uzyskały grunty orne, które nie różniły się istotnie od cen jednostkowych pastwisk. Zależność ceny jednostkowej od rodzaju użytku była specyficzna dla każdego powiatu. Najwyższe ceny jednostkowe charakteryzowały grunty orne w powiatach polickim,
pyrzyckim i stargardzkim, natomiast w powiecie gryfińkim najwyższe ceny jednostkowe
uzyskały łąki, a w powiecie goleniowskim – sady.
Jednoczynnikowa analiza wariancji wykazała, że w powiecie polickim rodzaj użytku
istotnie wpływał na cenę 1 ha gruntu rolnego (p< 0,001), ale ceny jednostkowe poszczególnych rodzajów użytków rolnych nie różniły się istotnie. Istotność wpływu rodzaju użytku
na jego cenę jednostkową stwierdzono jedynie w powiecie polickim, co ze względu na dużo
wyższe ceny użytków w tym powiecie zdominowało analizę ogólną (bez podziału na powiaty). Jednoczynnikowa analiza wariancji wykazała istotny wpływ rodzaju użytku na jego
średnią powierzchnię (p < 0,003) oraz wysokoistotny wpływ rodzaju użytku na jego jakość
(p < 0,001). W sprzedaży przeciętnie największe powierzchnie miały łąki (około 10 ha);
nie różniły się one istotnie od powierzchni gruntów ornych (około 7 ha). Ze wszystkich rodzajów użytków rolnych przeciętnie najwyższe wskaźniki jakości miały grunty orne, a najniższe – łąki; średni wskaźnik jakości dla łąk był istotnie niższy niż dla gruntów ornych, natomiast między pozostałymi rodzajami użytków różnice w jakości nie były istotne.
WNIOSKI
Na podstawie uzyskanych wyników można stwierdzić, że na ceny ziemi rolniczej wpływają różnorodne czynniki ekonomiczne, polityczne czy społeczne. Wysokie ceny ziemi rolniczej sugerują, że większość transakcji jest zawierana z powodów innych niż produkcja
rolnicza.
Przeprowadzone badania empiryczne pozwoliły na sformułowanie następujących wniosków:
1. Cenę 1 ha użytku rolnego wyznacza przede wszystkim renta położenia. Ceny jednostkowe użytków rolnych zależały od lokalizacji ogólnej powiatu. Zdecydowanie najwyższe
ceny jednostkowe osiągały użytki rolne powiatu polickiego, stosunkowo wysokie –
z powiatu pyrzyckiego. Nabywcy nieruchomości kierowali się głównie lokalnymi cechami
gruntu. Istotne znaczenie miało położenie gruntu względem dróg (szczególnie autostrad) i aglomeracji szczecińskiej (im mniejsza odległość i lepsze położenie względem
dróg, tym wyższa cena jednostkowa). Położenie względem miasta Szczecina istotnie
Czynniki różniące ceny ziemi rolniczej w wybranych...
99
ujemnie wpływało na ceny jednostkowe użytków rolnych we wszystkich powiatach, poza
powiatem pyrzyckim. Położenie względem dróg istotnie dodatnio wpływało na ceny jednostkowe użytków rolnych we wszystkich powiatach, z wyjątkiem powiatu pyrzyckiego.
Omawiany efekt był najsilniejszy w powiecie polickim.
2. Powierzchnia (ha) sprzedanych użytków rolnych wpływała na ich ceny jednostkowe,
ale tylko w powiecie polickim stwierdzono zależność, że im większa powierzchnia użytku,
tym niższa jego cena jednostkowa. W pozostałych powiatach takiej zależności nie stwierdzono.
3. Badania wpływu jakości gleby na ceny ziemi rolniczej wykazały, że istotność współczynnika jakości wynika z nakładających się innych efektów głównych, czego potwierdzeniem był brak zależności czy bardzo niskie zależności regresyjne. Analiza zależności
ceny od powierzchni przeliczeniowej sprzedanego użytku rolnego wykazała istotną zależność regresyjną dla 3 z 5 badanych powiatów. Rodzaj użytku istotnie wpływał na ceny jednostkowe użytków rolnych tylko w powiecie polickim. Przeprowadzone badania
wykazały również wpływ rodzaju użytku na jakość i wielkość sprzedanych użytków rolnych. Wraz ze wzrostem powierzchni przeliczeniowej użytku malała jego cena jednostkowa. Grunty gorszej jakości osiągały wyższe ceny, co świadczy o tym, że nabywający,
płacąc drogo za grunty rolne, nie zawsze byli zainteresowani ich jakością. Można więc
przypuszczać, że były one zakupywane w innych celach niż cel rolny, a lepsza jakość
gruntu stwarzała jedynie problem przy ich przekwalifikowaniu.
4. Powiat policki zdecydowanie wyróżniał się wśród pozostałych. W obrocie dominowały
użytki rolne o małych powierzchniach i wysokich cenach. Wzmożony popyt na ziemię
z powiatu polickiego spowodowany jest specyficznym położeniem powiatu, który stał się
prawie częścią aglomeracji szczecińskiej, pełniąc funkcje uzupełniające dla miasta
Szczecina. Dogodne połączenia i bliskość stolicy województwa powodują, że ziemia rolnicza jest w tym powiecie szczególnie chętnie nabywana.
PIŚMIENNICTWO
Korzekwa T. 1999. Gospodarka nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa. Rzeczoznawca Majątkowy 20, 27.
Moszczeński S. 1927. Wycenianie gruntów i posiadłości ziemskich. PWN, Warszawa, 13.
Ostrowski L. 1999. Ceny ziemi rolniczej w 1999 r. Rynek Nieruchomości 24, 21–25.
Śliwiński A. 2000. Zarządzanie nieruchomościami. Podstawy wiedzy i praktyki gospodarki
nieruchomościami. Agencja Wydaw. Placet, Warszawa, 42–44.
Ustawa z dnia 15 listopada 1984 roku o podatku rolnym. DzU z 1993 r., nr 94, poz. 431
ze zmianami: DzU z 1996 r., nr 91, poz. 409; z 1997 r., nr 43, poz. 272, nr 137, poz. 926.