nieruchomości na Cyprze

UZASADNIENIE
W pozwie złożonym w dniu 13 grudnia 2013 roku (...) spółka komandytowa we W., wskazując jako stronę pozwaną
P. S.A. w W., żądała zwolnienia spod egzekucji prawa użytkowania wieczystego oraz własności budynków położonych
w Ł. przy ul. (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą nr (...) oraz
zasądzenia od strony pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu.
W uzasadnieniu pozwu poniesiono, iż w dniu 5 listopada 2013 roku na wniosek pozwanego wszczęte zostało
postępowanie egzekucyjne o sygn. akt KM 216/13 z ww. nieruchomości przeciwko (...) z siedzibą w N. (Cypr).
Tymczasem, w ocenie strony powodowej, na dzień wszczęcia egzekucji to powód jest uprawniony do ww. nieruchomości. W dniu 8 lipca 2013 r. powód oraz (...) zawarły bowiem przed notariuszem M. W. (1) (Rep. A nr 7844/2013)
umowę rozporządzającą ww. nieruchomością, mocą której przeniesiono prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz
własności budynków na rzecz powódki. Tego samego dnia powódka wystąpiła z wnioskiem do Sądu Rejonowego dla
Łodzi - Śródmieścia w Łodzi, o wpis przysługującego jej prawa użytkowania wieczystego. W momencie rozpoczęcia
postępowania egzekucyjnego, w księdze wieczystej w dziale II były ujawnione wzmianki o wniosku strony powodowej,
tym samym organ egzekucyjny oraz wierzyciel powinni byli powziąć wiedzę o złożonym wniosku w wpisanie prawa
(pozew k. 2-6).
W odpowiedzi na pozew strona pozwana wniosła o oddalenie powództwa oraz zasądzenie na jej rzecz od powódki
kosztów procesu. Pozwana zakwestionowała prawo powódki do opisanej w pozwie nieruchomości, powołując się
na domniemanie istnienia praw ujawnionych w księdze wieczystej tej nieruchomości, w której prawa powódki
nie zostały ujawnione, zaś powódka – w ocenie strony pozwanej – nie obaliła domniemania wiary publicznej
ksiąg wieczystych. Zdaniem pozwanej, bezzasadność stanowiska strony powodowej wynika wprost z treści aktu
notarialnego z dnia 22 czerwca 2012 r. i Rep. A 1436/2012 i z dnia 8 lipca 2013 r. Rep. A nr 7844/13, według których
następuje przeniesienie na stronę powodową praw objętych obecnie zajęciem egzekucyjnym, albowiem w treści aktu
jednoznacznie zaznaczono, iż pełnomocnik reprezentujący obie strony transakcji działa bez właściwego umocowania,
w związku z czym skuteczność czynności objętych tym aktem jest uzależniona od późniejszego potwierdzenia. Strona
powodowa tymczasem nie przedłożyła żadnego dowodu, że doszło do takiego potwierdzenia, zaś postanowieniem
referendarza sądowego z dnia 23 kwietnia 2013r. w sprawie o sygn. akt Nr Dz. KW 15883/13 oddalony został wniosek
o wpisanie praw powódki do przedmiotowej nieruchomości.
Niezależnie od powyższego, strona pozwana podniosła zarzut z art. 527 k.c. w zw. z art. 531 § 1 k.c., wnosząc o oddalenie
powództwa w wyniku uznania, że czynność prawna przeniesienia praw do przedmiotowej nieruchomości na stronę
powodową była bezskuteczna wobec pozwanej jako wierzyciela. W ocenie pozwanej, jeśli transakcja przeniesienia
własności wyłącza prawa objęte egzekucją z majątku dłużnika to stanowi to pokrzywdzenie wierzyciela uprawnionego
do prowadzenia egzekucji z całego majątku dłużnika, zaś dłużnik osobisty – spółka (...) − przenosząc na stronę
powodową prawo wieczystego użytkowania i własności budynków, miał świadomość, że w przypadku skuteczności tej
czynności ograniczy uprawnienia wierzyciela w zakresie możliwości prowadzenia postępowania egzekucyjnego , a tym
samym szans na uzyskanie zaspokojenia. W zakresie wykazania świadomości pokrzywdzenia po stronie powodowej
pozwany bank powołał się na domniemanie przewidziane w § 3 i 4 art. 527 k.c. W ocenie strony pozwanej, w realiach
tej sprawy o stosunku bliskości między stronami umowy przenoszącej prawa na rzecz powódki, świadczy najlepiej
fakt, iż umowa przeniesienia praw, na która powołuje się strona powodowa, została zawarta poprzez pełnomocnika,
który był równocześnie umocowany przez obie strony transakcji, aczkolwiek z wymogiem potwierdzenia zarówno
przez zbywcę , jak i nabywcę praw. Tego rodzaju sytuacja, gdy ta sama osoba reprezentuje obie strony transakcji, której
przedmiotem jest składnik majątkowy o bardzo dużej wartości, świadczy zdaniem pozwanej o wzajemnym , dużym
zaufaniu, mogącym wynikać wyłącznie ze stosunku bliskości.
Ponadto pozwana podniosła, że strona powodowa zawarła z dłużnikiem pozwanego banku również inne transakcje
przeniesienia praw z nieruchomości - dotyczące nieruchomości objętych księgami wieczystymi nr (...) . Suma tych
transakcji uzasadnia, zdaniem pozwanej, wniosek o pozostawaniu w stałych stosunkach gospodarczych , a tym samym
domniemanie z art. 527 § 4 k.c.
Niezależnie od powyższego pozwana argumentowała, że gdyby nawet pominąć domniemanie z § 3 i 4 art. 527 k.c., to
w realiach tej sprawy nie budzi wątpliwości, iż strona powodowa wiedziała, że przeniesieni praw do nieruchomości,
gdyby było skuteczne, będzie czynnością z pokrzywdzeniem wierzyciela. Świadczyć mają o tym wpisy obciążeń
hipotecznych na nieruchomościach uregulowanych w księgach wieczystych. Ponadto, zdaniem pozwanej, treść
księgi wieczystej przedmiotowej nieruchomości dawała pełną wiedze o zobowiązaniach zbywcy, które miały być
zabezpieczone wpisem hipotecznym, do którego ostatecznie nie doszło z przyczyn czysto formalnych − uznania przez
sądy orzekające, iż ustanowienie tego obciążenia przekraczało zakres umocowania osoby składającej oświadczenie
o jego ustanowieniu. Ponadto, firma (...), składając apelację potwierdziła ustanowienie obciążenie hipotecznego.
Niezależnie od formalnych skutków tego potwierdzenia nie budzi wątpliwości strony pozwanej, że firma (...)
potwierdzała istnienie wierzytelności, która miała być objęta zabezpieczeniem. Tym samym każdy znający treść księgi
wieczystej wiedział lub przy dołożeniu należytej staranności mógł się dowiedzieć, że P. jest dłużnikiem i strony tej
wierzytelności uznały za konieczne obciążenie hipoteczne przedmiotowej nieruchomości (odpowiedź na pozew k.
87-88).
Sąd ustalił następujący stan faktyczny:
W dniu 18 października 2011 r. przed notariuszem w Ł. R. K. (akt notarialny Rep. A nr (...)), (...) z siedzibą w
N. na Cyprze, darował na rzecz (...) z siedzibą w L. na Cyprze przedsiębiorstwo w rozumieniu przepisu art. 551
Kodeksu cywilnego. W skład tego przedsiębiorstwa między innymi wchodziło prawo użytkowania wieczystego gruntu
oznaczonego jako działka gruntu numer (...) o powierzchni 1.7297 m2 oraz własność budynku położonego na nim w
Ł. przy ulicy (...), dla których Sąd Rejonowy dla Łodzi - Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą nr (...). (...)
złożył wniosek o zmianę użytkownika wieczystego w dniu 27 czerwca 2011 r., a wpisu wykonano w dniu 4 listopada
2011 r. (bezsporne – poświadczona kopia wypisu aktu notarialnego k. 15-18).
W dniu 2 grudnia 2011 r. przed notariuszem w W. M. W. (2)czem (akt notarialny Rep. A nr (...)) (...) z siedzibą w L. na
Cyprze, sprzedał prawo użytkowania wieczystego gruntu oznaczonego jako działka gruntu numer (...) o powierzchni
1.7297 m2 oraz własność budynku położonego na nim w Ł. przy ulicy (...), dla których Sąd Rejonowy dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą nr (...), na rzecz (...) z siedzibą w L. na Cyprze. Przy czym strony
w akcie notarialnym określiły, iż czynność ta ma charakter jedynie zobowiązujący (bezsporne – poświadczona kopia
wypisu aktu notarialnego k. 19-28).
W dniu 17 lutego 2012 r. przed notariuszem A. C. (akt notarialny Rep. A nr (...)) (...) z siedzibą w L. na Cyprze darowała
spółce (...) z siedzibą w N. na Cyprze przedsiębiorstwo (...) w skład którego weszła ekspektatywa prawa użytkowania
wieczystego działki gruntu numer (...) o powierzchni 1.7297 m2 oraz własność budynku położonego na nim w Ł. przy
ulicy (...), dla których Sąd Rejonowy dla Łodzi - Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą nr (...) (bezsporne –
poświadczona kopia wypisu aktu notarialnego k. 29-34).
Aktem notarialnym Rep. A nr (...) sporządzonym przed notariuszem A.
C. w dniu 17 lutego 2012 r. (...) z siedzibą w N. na Cyprze sprzedał powodowej spółce (...) spółka komandytowa
z siedzibą we W. ekspektatywę prawa użytkowania wieczystego działki gruntu numer (...) o powierzchni 1.7297 m2
oraz własność budynku położonego na nim w Ł. przy ulicy (...), dla których Sąd Rejonowy dla Łodzi - Śródmieścia w
Łodzi prowadzi księgę wieczystą nr (...). Aktem notarialnym sporządzonym przed notariuszem W. R. A nr (...), strony
uchyliły się od skutków prawnych oświadczenia złożonego pod wpływem błędu - umowy sprzedaży zawartej w akcie
notarialnym Repertorium A nr (...) (bezsporne – poświadczona kopia wypisu aktu notarialnego k. 35-41, kopia wypisu
aktu notarialnego z akt księgi wieczystej k. 474-478).
W dniu 22 czerwca 2012 r. przed notariuszem A. C. (akt notarialny Rep. A nr (...)) (...) z siedzibą w N. na Cyprze
ponownie sprzedał powodowej spółce (...) spółka komandytowa z siedzibą we W. ekspektatywę prawa użytkowania
wieczystego działki gruntu numer (...) o powierzchni 1.7297 m( 2) oraz własność budynku położonego na nim w Ł. przy
ulicy (...), dla których Sąd Rejonowy dla Lodzi - Ś. w Ł. prowadzi księgę wieczystą nr (...) (bezsporne – poświadczona
kopia wypisu aktu notarialnego k. 42-48).
W dniu 8 lipca 2013 roku przed notariuszem M. W. (1) sporządzona została umowa przeniesienia prawa użytkowania
wieczystego działki gruntu numer (...) oraz własności budynku położonego na niej, na rzecz powodowej (...) spółka
komandytowa z siedzibą we W.- akt notarialny Repertorium A nr(...). Obie strony owej transakcji reprezentowała ta
sama osoba pełnomocnika − B. T., która oświadczyła, iż „w związku z faktem, że działa bez należytego umocowania –
Spółki wzajemnie wyznaczają sobie termin do potwierdzenia dokonanej przez nią czynności objętej niniejszym aktem
– do dnia 08 września 2013 roku – stosownie do treści art. 103 kodeksu cywilnego” (bezsporne – poświadczona kopia
wypisu aktu notarialnego k. 49-52).
W dniu 5 listopada 2013 roku na wniosek pozwanej P.S.A. w W. wszczęte zostało postępowanie egzekucyjne o sygn.
akt KM 216/13 z nieruchomości w postaci działki gruntu numer (...) o powierzchni 1.7297 m( 2) położonej w Ł. przy
ulicy (...), dla której Sąd Rejonowy dla Lodzi - Ś. w Ł. prowadzi księgę wieczystą nr (...), przeciwko (...) z siedzibą w
N. (Cypr) (bezsporne – poświadczona kopia zawiadomienia o wszczęciu egzekucji z nieruchomości k. 53).
Sąd zważył, co następuje:
Zgodnie z art. 841 § 1 i 3 k.p.c., osoba trzecia może w drodze powództwa żądać zwolnienia zajętego przedmiotu od
egzekucji, jeżeli skierowanie do niego egzekucji narusza jej prawa. Powództwo można wnieść w terminie miesiąca od
dnia dowiedzenia się o naruszeniu prawa, chyba że inny termin jest przewidziany w przepisach odrębnych.
Termin do wniesienia opisanego wyżej powództwa ekscydencyjnego ma charakter materialnoprawny; jego
niezachowanie powoduje oddalenie powództwa. Jak podkreślił Sąd Najwyższy w uzasadnieniu uchwały z 17.7.2007 r.
(III CZP 57/07, OSNC 2008, Nr 9, poz. 97), termin z art. 841 § 3 k.p.c. jest bowiem jedną z przesłanek skuteczności
zgłoszonego przez osobę trzecią, której prawa zostały naruszone, żądania zwolnienia zajętego przedmiotu od egzekucji.
Obowiązek wykazania zachowania omawianego terminu obciąża stronę powodową, gdyż nie jest to termin
przedawnienia, brany pod uwagę na zarzut strony zobowiązanej, ale jest jedną z przesłanek zasadności powództwa
z art. 841 § 1 k.p.c.
W rozpoznanej sprawie strona powodowa nie wykazała zachowania powyższego terminu wniesienia powództwa
ekscydencyjnego. Strona powodowa przedstawiła zawiadomienie o wszczęciu egzekucji z nieruchomości opisanej w
pozwie, datowane na 5 listopada 2013 r., podczas gdy pozew wniesiony został w dniu 13 grudnia 2013 r. – a zatem po
upływie miesiąca od wydania przez komornika ww. zawiadomienia. Strona powodowa nie przedstawiła jednocześnie
dowodu świadczącego o dacie doręczenia jej owego zawiadomienia w dacie nie wcześniejszej, niż 13 listopada 2013 r.,
tj. w okresie miesiąca przed datą złożenia pozwu. Skoro zatem jedna z koniecznych przesłanek zasadności powództwa
nie została wykazana przez stronę powodową, powództwo musiało podlegać oddaleniu.
Niezależnie od powyższego, nawet, gdyby uznać pozew w niniejszej sprawie za złożony z zachowaniem terminu z
art. 841 § 3 k.p.c., podlega ono oddaleniu z uwagi na niewykazanie innej przesłanki jego zasadności – mianowicie
naruszenia praw strony powodowej do opisanej w pozwie nieruchomości.
Podstawą powództwa z art. 841 k.p.c. jest bowiem naruszenie praw osoby trzeciej w następstwie skierowania egzekucji
do określonego przedmiotu (prawa). Naruszenie takie jest aktualne tylko wtedy, gdy wierzyciel egzekwujący nie ma
prawa zaspokoić swojej wierzytelności z zajętego przedmiotu lub prawa. W literaturze prawniczej na ogół przyjmuje
się, że w drodze omawianego powództwa ochronie podlega prawo własności i współwłasności, użytkowanie wieczyste,
użytkowanie ruchomości lub praw oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Celem powództwa z art. 841 będzie
więc ochrona praw podmiotowych osoby trzeciej, naruszonych w następstwie skierowania egzekucji. W rezultacie
chodzi o naruszenie prawa materialnego, zwłaszcza prawa własności.
Na gruncie niniejszej sprawy, strona powodowa wywodziła swoje prawo do przedmiotowej nieruchomości z
przeniesienia na nią prawa użytkowania wieczystego działki gruntu numer (...) oraz własności budynku położonego
na niej, dokonanego – jak podnosiła powódka – umową z 8 lipca 2013 r. Jednakże z samej treści aktu notarialnego
tej umowy wynika, iż osoba zawierająca ją w imieniu obu stron tejże umowy, działa bez stosownego umocowania, zaś
powódka nie przedstawiła dowodu na potwierdzenie przez obie strony dokonanej czynności w określonym w umowie
terminie – do 8 września 2013 r. Powódka nie przedstawiła też dowodu z wpisu przysługującego jej prawa w księdze
wieczystej przedmiotowej nieruchomości, co pozwalałoby jej skorzystać z domniemania prawnego wynikającego z
rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Skutkiem braku potwierdzenia umowy przez strony tej czynności prawnej,
zawartej w ich imieniu bez należytego umocowania, jest nieważność tej umowy (art. 103 § 1 k.c.). Dlatego też
wykazanie okoliczności potwierdzenia czynności przez obie jej strony, w zakreślonym sobie wzajemnie terminie, ma
kluczowe znaczenie dla wykazania uprawnienia strony powodowej. Natomiast okoliczność ta − że stronie powodowej
rzeczywiście przysługuje podnoszone w pozwie prawo − była w toku procesu wyraźnie kwestionowana przez stronę
pozwaną, zatem na powódce spoczywał ciężar dowodu w tym zakresie (art. 6 k.c.).
Z powyższego wynika, iż strona powodowa nie wykazała dowodami okoliczności koniecznych z punktu widzenia
zasadności wniesionego powództwa ekscydencyjnego, wskutek czego powództwo to podlegało oddaleniu.
O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c., stosując zasadę odpowiedzialności za wynik procesu. Na
koszty poniesione przez stronę pozwaną złożyła się opłata za czynności reprezentującego ją radcy prawnego oraz opłata
skarbowa od pełnomocnictwa procesowego.