6 pytań do…Anny Macińskiej, Dyrektora Departamentu Prawno

6 pytań do…Anny Macińskiej, Dyrektora Departamentu Prawno

6 pytań do…Anny Macińskiej, Dyrektora Departamentu Prawno-Organizacyjnego w Głównym
Urzędzie Nadzoru Budowlanego
18-11-08
Jak zgodnie z prawem, przeprowadzać kontrole obiektów budowlanych
1) W jakich budynkach naleŜy przeprowadzić kontrolę ich stanu technicznego dwukrotnie
w ciągu roku, w tym do 30 listopada?
Obowiązek ten dotyczy budynków, które posiadają powierzchnię zabudowy przekraczającą 2
tys. m.kw. (bez względu na powierzchnię dachu) oraz innych niŜ budynki obiektów budowlanych o
powierzchni dachu przekraczającej 1 tys. m.kw. W takich obiektach kontrolę ich stanu technicznego
właściciele i zarządcy muszą przeprowadzić co najmniej dwa razy w roku - przed i po okresie
zimowym w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada (art. 62 ust. 1 pkt 3 ustawy prawo budowlane).
2) Czy właściciele i zarządcy pozostałych budynków są zwolnieni z obowiązku kontroli ich
stanu technicznego?
Nie, ale takie kontrole okresowe mogą wykonywać rzadziej. Co najmniej raz w roku muszą
sprawdzać stan techniczny elementów budynku, budowli i instalacji naraŜonych na szkodliwe wpływy
atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas uŜytkowania obiektu. Muszą
teŜ sprawdzać instalacje i urządzenia słuŜące ochronie środowiska, a takŜe instalacje gazowe oraz
przewody kominowe: dymowe, spalinowe i wentylacyjne (art. 62 ust. 1 pkt. 1 ustawy – prawo
budowlane).
Ustawodawca
taką
kontrolę
nakazuje
przeprowadzać
raz
w
kaŜdym
roku
kalendarzowym. Oznacza to, Ŝe odstęp czasu między datą kontroli w danym roku, a datą kontroli w
roku poprzednim nie musi być równy 365 dni tj. 1 rok. NaleŜy dodać, Ŝe z obowiązku corocznego
sprawdzenia stanu technicznego elementów budynku, budowli i instalacji naraŜonych na szkodliwe
wpływy atmosferyczne i niszczące działania czynników występujących podczas uŜytkowania obiektu,
instalacji i urządzeń słuŜących ochronie środowiska ustawodawca zwolnił m.in. właścicieli i zarządców
budynków mieszkalnych jednorodzinnych, obiektów budowlanych budownictwa zagrodowego i
letniskowego. Obiekty te podlegają jednak kontroli rocznej w pozostałym zakresie, jeśli posiadają
elementy podlegające sprawdzeniom.
Co najmniej raz na 5 lat naleŜy przeprowadzać kontrolę polegającą na sprawdzeniu stanu
technicznego i przydatności do uŜytkowania obiektu budowlanego, estetyki obiektu budowlanego oraz
jego otoczenia. Kontrolą tą powinno być objęte równieŜ badanie instalacji elektrycznej
i
piorunochronnej w zakresie stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od
poraŜeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów (art. 62 ust. 1 pkt. 2 p.b.).
Poza tym, co bardzo istotne, w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziaływujących
na obiekt, takich m.in. jak: wyładowania atmosferyczne, wstrząsy sejsmiczne, silne wiatry, intensywne
opady atmosferyczne, poŜary lub powodzie, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu
budowlanego lub bezpośrednie zagroŜenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagroŜenie
Ŝycia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska – naleŜy kaŜdorazowo przeprowadzić
kontrolę bezpiecznego uŜytkowania obiektu.
1
3) Czy nie istnieje zagroŜenie, Ŝe kontrole: roczna i pięcioletnia będą się dublować?
Zakres kontroli pięcioletniej i kontroli rocznej jest róŜny, z wyjątkiem części budowlanej kontroli
rocznej, który pokrywa się z zakresem kontroli pięcioletniej. Oznacza to, Ŝe właściciel lub zarządca, w
roku kalendarzowym, w którym przypada kontrola pięcioletnia moŜe przeprowadzić jedną kontrolę,
która obejmowałaby zakres kontroli rocznej i pięcioletniej. Jednak sporządzany z takiej kontroli
protokół powinien zawierać informacje świadczące o spełnieniu obowiązków związanych, zarówno z
przeprowadzenia kontroli rocznej, jak i pięcioletniej. Przeprowadzenie takiej kontroli nie zwalnia teŜ
właściciela bądź zarządcy z przeprowadzenia dodatkowej kontroli w terminie do 31 maja albo do 30
listopada.
4) Jakie kwalifikacje musi posiadać osoba przeprowadzająca okresowe kontrole?
Kontrolę stanu technicznego obiektów budowlanych (poza kontrolami instalacji elektrycznych,
piorunochronnych, gazowych i – w pewnej mierze – przewodów kominowych), mogą przeprowadzać
wyłącznie osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności i odpowiednim
zakresie. W zaleŜności od przedmiotu okresowej kontroli, upowaŜnioną do jej dokonania będzie
osoba, która dysponuje uprawnieniami do projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w
specjalności konstrukcyjno – budowlanej, bądź uprawnieniami do projektowania lub kierowania
robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci, instalacji i urządzeń cieplnych,
wentylacyjnych, gazowych, wodociągowych i kanalizacyjnych, a takŜe uprawnieniami budowlanymi do
projektowania lub kierowania robotami budowlanymi w specjalności instalacyjnej w zakresie sieci,
instalacji i urządzeń elektrycznych i elektroenergetycznych w zaleŜności od zakresu posiadanych
uprawnień. Przy czym nie ma znaczenia specjalizacja uprawnień budowlanych w ramach posiadanej
specjalności budowlanej. Uzyskanie specjalizacji techniczno - budowlanej wskazuje bowiem na to, Ŝe
dana osoba oprócz posiadania przygotowania ogólnego w danej specjalności, uzyskała wiedzę
specjalistyczną w specjalizacji wskazanej w uprawnieniach.
Specjalizacja nie moŜe rozszerzać, ani ograniczać zakresu uzyskanych uprawnień
budowlanych.
Wykaz
wszystkich
specjalizacji
techniczno-budowlanych
wyodrębnionych
w
specjalnościach budowlanych określa rozporządzenie Ministra Transportu i Budownictwa z 28
kwietnia 2006 r. w sprawie samodzielnych funkcji technicznych w budownictwie. W rezultacie,
posiadanie wyłącznie uprawnień w specjalności konstrukcyjno - budowlanej nie będzie upowaŜniało
do przeprowadzania okresowej kontroli wszystkich elementów budynku. Natomiast posiadanie
uprawnień w specjalności konstrukcyjno – budowlanej upowaŜnia do wykonywania sprawdzeń w
zakresie części konstrukcyjno-budowlanej kontroli rocznej i pięcioletniej.
5) Kto i w jaki sposób sprawdza, czy właściciel (zarządca) przeprowadził kontrolę stanu
technicznego budynku?
Organami uprawnionymi do egzekwowania obowiązków nakładanych przepisami ustawy – Prawo
budowlane są powiatowi i wojewódzcy inspektorzy nadzoru budowlanego. Organy te mogą Ŝądać przy
wykonywaniu zadań określonych przepisami prawa budowlanego od właściciela lub zarządcy obiektu
2
budowlanego, informacji lub udostępnienia dokumentów związanych z utrzymaniem i uŜytkowaniem
obiektu budowlanego np. protokołów z kontroli okresowych. W przypadku kontroli dokonywanej co
najmniej dwa razy w roku- osoba dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie pisemnie
zawiadomić właściwy organ nadzoru budowlanego o przeprowadzonej kontroli. W odniesieniu do
pozostałych kontroli ustawodawca takiego wymogu nie wprowadził.
Właściciel, zarządca lub uŜytkownik obiektu budowlanego, na których spoczywają obowiązki
w zakresie napraw, określone w przepisach odrębnych bądź umowach, są obowiązani w czasie lub
bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli usunąć stwierdzone uszkodzenia oraz uzupełnić braki,
które mogłyby spowodować zagroŜenie Ŝycia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź
środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, poŜar, wybuch, poraŜenie prądem elektrycznym
albo zatrucie gazem.
Obowiązek ten powinien być potwierdzony w protokole z kontroli obiektu budowlanego. Osoba
dokonująca kontroli jest obowiązana bezzwłocznie przesłać kopię tego protokołu do właściwego
organu, czyli z reguły powiatowego inspektora nadzoru budowlanego (wojewódzkiego inspektora
nadzoru budowlanego – w przypadku niektórych obiektów), który po otrzymaniu kopii protokołu,
przeprowadza bezzwłocznie kontrolę obiektu budowlanego by potwierdzić usunięcie stwierdzonych
uszkodzeń oraz uzupełnienia braków.
6) Jakie sankcje groŜą właścicielowi (zarządcy) budynku za niewypełnienie
tego
obowiązku?
Zgodnie z art. 91 a ustawy - Prawo budowlane - kto nie spełnia obowiązku utrzymania obiektu
budowlanego w naleŜytym stanie technicznym, uŜytkuje obiekt w sposób niezgodny z przepisami lub
nie zapewnia bezpieczeństwa uŜytkowania obiektu budowlanego, podlega grzywnie nie mniejszej niŜ
100 stawek dziennych, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku. Natomiast
karze grzywny podlega ten kto nie spełnia obowiązku przeprowadzania okresowych kontroli lub nie
prześle protokołu w przypadku kontroli przeprowadzanej dwa razy w roku.
Podstawa prawna:
Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (Dz. U. z 2006 r. Nr 156, poz. 1118 ze zm.),
Rozporządzenie Ministra Transportu i Budownictwa z 28 kwietnia 2006 r. w sprawie samodzielnych
funkcji technicznych w budownictwie (Dz. U. Nr 83, poz. 578).
rozmawiała: Teresa Siudem
źródło: Gazeta Prawna
3