Kiedy organ może rozwiązać umowę użytkowania

echo
Rzeczpospolita z 25.09.2015
Kiedy organ może rozwiązać umowę użytkowania wieczystego
Uprawnienie do korzystania z gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste obejmuje nie tylko sam grunt, ale
również zlokalizowany na nim budynek. Przyczyną rozwiązania przez właściwy organ umowy użytkowania
wieczystego może być jedynie naruszenie oczywiste, ewidentne i niczym nieusprawiedliwione.
Tak uznał Sąd Najwyższy w wyroku z 18 lutego 2015 r., I CSK 129/14.
W formie aktu notarialnego zawarto umowę o oddaniu spółce A. sp. z o.o. nieruchomości gruntowej w użytkowanie
wieczyste na 99 lat. Umowa obejmowała także jednoczesną sprzedaż znajdującego się na tej nieruchomości budynku.
Spółka została zwolniona od uiszczenia ceny sprzedaży budynku w zamian za obowiązek pokrycia kosztów jego
przebudowy i modernizacji. Termin wykonania tych prac ustalono na dwa lata od daty zawarcia umowy. W umowie
zastrzeżono, że może ona ulec rozwiązaniu przed upływem umówionego terminu, jeżeli użytkownik wieczysty będzie
korzystał z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem, a w szczególności jeżeli nie przeprowadzi w
terminie przebudowy i modernizacji budynku.
Spółka A. nie wywiązała się z obowiązku przebudowy i modernizacji budynku. Dodatkowo zbyła prawo użytkowania
wieczystego i prawo własności budynku spółce M. sp. z o.o., która potem dokonała jej zbycia na rzecz pozwanego. Prawo
użytkowania wieczystego gruntu zostało wówczas wpisane do księgi wieczystej, z tym że jako sposób korzystania
wskazano jedynie: działka gruntu w wieczystym użytkowaniu i budynek przeznaczony do celów mieszkalnych. W
księdze wieczystej w ramach sposobu korzystania nie wskazano natomiast na obowiązek przeprowadzenia modernizacji
budynku. Obowiązek ten nie został wykonany ani przez spółkę M., ani przez pozwanego.
W tej sytuacji właściciel nieruchomości wystąpił przeciwko pozwanemu o rozwiązanie umowy użytkowania
wieczystego. Jako przyczynę uzasadniającą rozwiązanie umowy wskazał korzystanie sprzeczne z przeznaczeniem gruntu,
polegające na niewywiązaniu się z obowiązku modernizacji budynku w terminie.
Pozwany bronił się zarzutem, że przepisy wprawdzie uprawniają organ do rozwiązania umowy, gdy użytkownik
wieczysty korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem, nie dotyczy to jednak korzystania z
posadowionego na gruncie budynku. Pozwany podnosił również, że obowiązek przebudowy i modernizacji budynku nie
został ujawniony w księdze wieczystej, co przesądza, że nie jest nim związany.
Rozpoznając skargę kasacyjną pozwanego, Sąd Najwyższy uznał, że niedokonanie przebudowy i modernizacji budynku
stoi w sprzeczności z przeznaczeniem gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste. Stwierdził bowiem, że określony w
umowie sposób korzystania z gruntu obejmuje nie tylko samą nieruchomość, ale również znajdujące się na niej budynki.
Podkreślił przy tym, iż do rozwiązania umowy nie jest wystarczające proste naruszenie obowiązku, lecz musi być ono
„oczywiste, ewidentne i niczym nieusprawiedliwione". Odnosząc się natomiast do zarzutu nieujawnienia w księdze
wieczystej obowiązku modernizacji, Sąd Najwyższy wskazał, iż wpis do księgi wieczystej w zakresie użytkowania
wieczystego nie ma charakteru konstytutywnego. Zatem mimo braku wpisu pozwany był zobowiązany do dokonania
modernizacji budynku.
Agnieszka Kosińska, radca prawny Wrocław, Rödl & Partner
Zgodnie z art. 240 kodeksu cywilnego oraz art. 33 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) umowa o
oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w
użytkowanie wieczyste może ulec rozwiązaniu przed upływem określonego w niej terminu, jeżeli wieczysty użytkownik
korzysta z gruntu w sposób oczywiście sprzeczny z jego przeznaczeniem określonym w umowie, w szczególności jeżeli
wbrew umowie nie wzniósł określonych w niej budynków lub urządzeń.
Sąd Najwyższy wskazał, że ze względu na podobieństwo zachodzące między użytkowaniem wieczystym a prawem
własności sposób korzystania z nieruchomości przez użytkownika wieczystego jest zbliżony do sposobu korzystania
przez właściciela, z tym że użytkownik wieczysty może korzystać z gruntu tylko w sposób określony w umowie.
Korzystanie z gruntu obejmuje nie tylko sam grunt, lecz także jego części składowe przekazane użytkownikowi
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest Radosław Cichoń Rödl & Partner ul. Sienna 73, 00-833 Warszawa, tel. +48 22 696 28 00 E-mail: [email protected]
wieczystemu. Umowa o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste ściśle określała treść obowiązku użytkownika
wieczystego, którego niewykonanie stanowiło podstawę jej rozwiązania. Sąd Najwyższy słusznie zatem przyjął, że
niedokonanie przebudowy i modernizacji budynku stanowi naruszenie określonego sposobu korzystania z nieruchomości
oddanej w użytkowanie wieczyste.
Sąd Najwyższy odniósł się również do kwestii wpisów do księgi wieczystej w zakresie prawa użytkowania wieczystego.
Zgodnie z art. 30 u.g.n. postanowienia umowy o oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste dotyczące
sposobu korzystania z tej nieruchomości podlegają ujawnieniu w księdze wieczystej. Sąd Najwyższy wyraźnie podkreślił,
iż wpisy te mają charakter deklaratoryjny, co oznacza, że nawet wtedy, gdy sposób korzystania z nieruchomości nie
został w księdze ujawniony, użytkownik wieczysty jest obowiązany wykonywać umowę zgodnie z jej treścią. Treść
umowy zawartej przez właściciela gruntu z użytkownikiem wieczystym decyduje każdorazowo o zakresie praw i
obowiązków nabywcy prawa użytkowania wieczystego, dlatego obowiązek przebudowy i modernizacji budynku
rozciągał się również na pozwanego, jako kolejnego następcę prawnego (uchwała SN z 29 kwietnia 1985 r., III AZP
11/84; wyrok SN z 6 czerwca 2012 r., III CSK 289/11).
Sąd Najwyższy zwrócił także uwagę na szczególny charakter przyczyn uzasadniających rozwiązanie umowy użytkowania
wieczystego. Jest nią niewątpliwie naruszenie określonego sposobu korzystania z nieruchomości, natomiast to, czy
naruszenie to stanowi „oczywistą sprzeczność", należy oceniać w zależności od okoliczności konkretnego przypadku. W
związku z tym konieczne jest przeanalizowanie przyczyn zaistniałego stanu faktycznego i rozważenie, czy właściciel
nieruchomości słusznie skorzystał z uprawnienia do rozwiązania użytkowania wieczystego (wyroki SN z 30 maja 2003 r.,
III CKN 1409/00; z 18 czerwca 2010 r., V CSK 414/09; z 8 grudnia 2010 r., V CSK 168/10; z 28 stycznia 2011 r., I CSK
132/10; z 16 listopada 2012 r., III CSK 42/12).
Źródło: http://archiwum.rp.pl/artykul/1287330-Kiedy-organ-moze-rozwiazac-umowe-uzytkowaniawieczystego.html#.V2vz3v5f3Dc
echo informuje Państwa o wizerunku Rödl & Partner w mediach.
W Polsce osobą odpowiedzialną za echo jest Radosław Cichoń Rödl & Partner ul. Sienna 73, 00-833 Warszawa, tel. +48 22 696 28 00 E-mail: [email protected]