Stanisław Rudnicki Hipoteka na rozdrożu

Rejent* rok 8. nr 1(81)
styczeń 1998r.
Stanisław Rudnicki
Hipoteka na rozdrożu
W drugiej połowie lat sześćdziesiątych jako sekretarz powołanej przez
Ministra Sprawiedliwości Komisji do opracowania ustawy o księgach wieczystych i hipotece pod przewodnictwem sędziego SN Janusza Pietrzykowskiego redagowałem na podstawie powziętych przez Komisję na posiedzeniach plenarnych ustaleń tekst obecnej ustawy o księgach wieczystych i
hipotece. Gotowy już w 1969 roku projekt, po uzgodnieniach międzyresortowych, został z przyczyn politycznych odłożony i doczekał się uchwalenia
w formie ustawy dopiero w dniu 9 lipca 1982 roku, uznano bowiem ostatecznie, że instytucje prawne utrwalające kapitalistyczne stosunki własnościowe, do których zaliczano zarówno same księgi wieczyste, jak i hipotekę, są „nie na czasie". Przepisy ustawy o hipotece uzupełnione zostały
następnie przez ustawę z dnia 25.10.1991 r. o zmianie ustawy - Kodeks
cywilny (Dz.U. Nr. 115, poz. 496), która włączyła do nich nowy rozdział
(21) o hipotece na wierzytelności hipotecznej (art. 108'-1085), przejęty z
prawa rzeczowego z 1946 r. (art. 238-243). Od tego czasu przepisy o
hipotece nie uległy zmianom merytorycznym. Tak więc z jedyną zmianą
dotyczącą subintabulatu obowiązują przeszło 15 lat. Skłania to do postawienia pytania, czy są na tyle doskonałe, że nie wymagają zmian, bo
całkowicie odpowiadają zmienionym stosunkom gospodarczym, społecznym i ustrojowym, czy też może potrzeby zmian nie są na tyle wyraźnie
postulowane przez zainteresowane koła gospodarcze, a w szczególności
instytucje kredytowe, ażeby mogły zainspirować ustawodawcę do ich przeprowadzenia. Jak się wydaje, prawda leży pośrodku. W każdym razie
9
Stanisław Rudnicki
podniesienie tego tematu i wywołanie odpowiedniej dyskusji jest jak najbardziej na czasie, ponieważ powołana przez Ministra Sprawiedliwości
Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego działa i przygotowuje odpowiednie zmiany ustawowe.
I. Z dzisiejszego punktu widzenia istotne wydaje się przypomnienie,
jakie przesłanki zadecydowały o obecnym kształcie przepisów o hipotece
w obowiązującej ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Otóż założeniem ówczesnego projektu było przekonanie, że hipoteka w „ustroju socjalistycznym" jest instytucją o charakterze przejściowym i ma ograniczone
zastosowanie, a za jej utrzymaniem przemawia jej przydatność jako środka
zabezpieczenia kredytów udzielanych przez banki państwowe na budownictwo spółdzielcze i indywidualne (przez które rozumiano budowę domów
jednorodzinnych) oraz produkcję rolną. Postanowiono więc przyjąć za
podstawę istniejące unormowanie hipoteki w przepisach prawa rzeczowego
z 1946 r. z równoczesnym usytuowaniem jej poza kodeksem cywilnym w
ustawie obejmującej całościowo przepisy o księgach wieczystych i z wyeliminowaniem przepisów - z przyjętego w ustroju socjalistycznym punktu
widzenia - zbędnych. Jako niepotrzebną i nie odpowiadającą aktualnym
potrzebom gospodarki socjalistycznej uznano hipotekę właściciela, a za
wręcz szkodliwą hipotekę łączną która miała prowadzić do obciążania
dłużnika ponad miarę i potrzebę, dając wierzycielowi ekonomiczną przewagę.
Z tych samych przyczyn zrezygnowano z subintabulatu jako nie mającego
wówczas żadnego zastosowania.
II. Rozważania na temat kształtu hipoteki jako efektywnego środka
zabezpieczenia wierzytelności w systemie gospodarki rynkowej, a w szczególności kredytu długoterminowego, zacząć należy od stwierdzenia, że
hipoteka obarczona jest ze swojej istoty całym szeregiem niedogodności,
które czynią z niej mało przydatny i coraz rzadziej stosowany w praktyce
środek zabezpieczenia. Uważa się powszechnie, że im bardziej wyspecjalizowane są stosunki kredytowe, w tym zwłaszcza transgraniczne, im wyższy
stopień rozwoju gospodarczego, tym mniejsze zastosowanie ma hipoteka,
która nie zaspokaja już potrzeby efektywnego zabezpieczenia wierzytelności. Niedogodności hipoteki wiąże się przeważnie z jej akcesoryjnością,
czyli powiązaniem z zabezpieczoną wierzytelnością uzależnieniem hipoteki od istnienia i losu wierzytelności, z wymaganiem dokonywania wpisu
10
Hipoteka na rozdrożu
przy każdorazowej zmianie wierzytelności przekraczającej granice zakreślone przez art. 70 u.k.w.h., z kosztownym i trudnym procesem realizacji
hipoteki, z istnieniem hipoteki ustawowej w tak szerokim zakresie jak w
Polsce, odbierającej zabezpieczeniu hipotecznemu pewność, wiarygodność
i stabilność, z przekreśleniem praktycznego znaczenia pierwszeństwa hipoteki przez przepisy o kolejności zaspokojenia wierzytelności przy podziale sumy uzyskanej z licytacji (art. 1025 k.p.c.), nie mówiąc już o konsekwencjach prawnych hipoteki ustawowej, a wreszcie w przewlekłym
załatwianiu wniosków o wpisy, przy - należy dodać - wadliwym rozwiązaniu art. 44 u.k.w.h., według którego wnioski, które wpłynęły do sądu tego
samego dnia uważa się za złożone równocześnie1. Krytyka i obniżenie
rangi hipoteki jako środka zabezpieczania wierzytelności nie dotyczy hipoteki tylko w ujęciu prawa polskiego, które przecież nie odbiega od regulacji zagranicznych, a czasem je przewyższa. Tak na przykład w praktyce banków niemieckich hipoteka mniej więcej już od 1960 r. zaczęła
wychodzić z użycia i obecnie zabezpieczanie kredytów bankowych hipoteką należy do wyjątków - zamiast hipoteki niezwykle przydatną okazała
się instytucja długu gruntowego, która obecnie stanowi podstawowy środek
zabezpieczenia kredytu, odpowiadający w pełni współczesnym potrzebom
w tej dziedzinie2.
III. Z przytaczanego rodzaju niedogodności, jakimi obarcza się hipotekę, można wnosić, że żadne zmiany konstrukcyjne hipoteki w jej
obecnym kształcie nie są w stanie sprostać wysokim wymaganiom współczesnego obrotu pieniężnego, a w szczególności wyspecjalizowanym stosunkom kredytowym w zakresie ponadgranicznego kredytu hipotecznego,
będącego podstawą międzynarodowych inwestycji kapitałowych, dokonywanych w wyniku tzw. drugiej dyrektywy Rady Europy w sprawie harmonizacji prawa bankowego. Dowodem prawdziwości tej tezy są próby harmonizacji prawa hipotecznego w państwach Unii Europejskiej i podjęty
przez Unię Notariatu Łacińskiego zamysł stworzenia tzw. eurohipoteki.
1
N p . A . D r c w i c z - T u ł o d z i c c k a , Przywileje Skarbu Państwa a hipoteczne zabezpieczenie kredytów, PS 1997, nr 6, s. 18, a także w piśmiennictwie obcym: A. D r c w i c z , O. S t o c k c r, Der Rang erstrangiger Hypotheken. Ein Grundsatzproblem jur Hypothekarkredite am
BeispielPolens,NotariusInternational 1 9 9 7 ; G . T r a c z ,
R.Cierpiał,MarioThurner,Die
Hypothek im polnischen Recht, WiRO 1997, nr 3.
2
Otmar M. S t ó c k e r, Die „Eumhypothek", Dunckcr & Humblot, Berlin 1992.
11
Stanisław Rudnicki
Próby te wprawdzie nie doprowadziły jeszcze do konkretnych rozwiązań,
ale uświadomiły wagę problemu i wzmocniły międzynarodowe tendencje
zmierzające do udoskonalenia techniki zabezpieczenia kredytów. Podstawowym problemem, z którego wynikają te dążenia, są konsekwencje prawne akcesoryjności hipoteki uważane za rodzaj gorsetu utrudniającego prawidłowo zabezpieczoną działalność kredytową. Nie kwestionuje się tego,
że hipoteka jest nadal potrzebna, ale uważa się ją za pomocniczy środek
zabezpieczenia wierzytelności przy nieskomplikowanych stosunkach prawnych, który nie może zastąpić skuteczniejszych i wygodniejszych środków.
Takimi środkami zaś nasze prawo jeszcze nie dysponuje. Świadomość takiej
krytycznej oceny, której współcześnie poddawana jest instytucja hipoteki,
skłania do przekonania, że jej reformowanie ma nieprzekraczalne granice.
Jeżeli tak, to prace nad zakresem i rodzajem zmian obecnych przepisów
o hipotece powinny ograniczyć się do jej usprawnienia przez przystosowanie do potrzeb rynku kapitałowego.
Osobnym zagadnieniem, które wykracza poza ramy tych rozważań, jest
- j a k się wydaje - pilna potrzeba stworzenia nowego środka zabezpieczania kredytów, odpowiadającego współczesnym oczekiwaniom i postulatom
instytucji kredytowych. Środkiem takim, który w praktyce bankowej państwczłonków Unii Europejskiej jest obecnie powszechnie stosowany, może być
instytucja długu gruntowego, znana ustawodawstwu polskiemu z okresu
poprzedzającego kodyfikację prawa cywilnego (art. XLIII i XLV przep.
wprow. pr. rzecz, z 1946 r.).
IV. Sprawa akcesoryjności hipoteki. Akcesoryjność hipoteki wyrażająca się ścisłym powiązaniem hipoteki z zabezpieczoną wierzytelnością
(art. 79 u.k.w.h.), uniemożliwiającym w zasadzie przeniesienie hipoteki
bez wierzytelności i wierzytelności bez hipoteki, należy do istoty hipoteki.
Jest to zasada uznana i stosowana powszechnie w systemach prawnych
krajów Unii Europejskiej. Od tej reguły mogą istnieć wyjątki przewidziane
w ustawie, jak np. w art. 7 ust. 3 ustawy z dnia 29 czerwca 1995 r. o
obligacjach (Dz.U. Nr 83, poz. 420), ale nie mogą tej reguły przekreślać.
Można sobie zatem wyobrazić przyjęcie takiego wyjątku np. w stosunku
do wierzytelności banków hipotecznych wpisanych do rejestru zabezpieczenia hipotecznych listów zastawnych, ale po pierwsze byłby to już bardzo szeroki wyjątek, a po drugie i tak nie uczyniłby z hipoteki wystarcza-
12
Hipoteka na rozdrożu
jącego instrumentu zabezpieczenia wierzytelności bez przekształcenia jej
w hipotekę listową. Ale nawet i taka hipoteka, istniejąca w Niemczech, nie
zyskała uznania ze strony instytucji kredytowych, a w szczególności banków hipotecznych. Sprawa jest jednak otwarta i dobrze byłoby poznać
stanowisko w tej sprawie działającej przy Ministerstwie Finansów Fundacji na rzecz kredytu hipotecznego, a także opinii i postulatów kół bankowych.
V. Za sprawę podstawową uważam daleko idące ograniczenie hipoteki
ustawowej do podatków i należności związanych z nieruchomością oraz
wyłączenie z hipoteki ustawowej innych podatków i należności publicznoprawnych nie związanych z nieruchomością. Wymaga to zmiany ordynacji
podatkowej w uzgodnieniu z Ministerstwem Finansów. Byłoby niezgodne
z rzeczywistością twierdzenie, że hipoteka ustawowa, zwana tajną, jest
polskim wynalazkiem i polską przywarą. Hipoteka ustawowa obciążająca
bez wpisu nieruchomość znana jest niemal we wszystkich krajach zachodnioeuropejskich. Rzecz jednak w tym, że nigdzie nie zabezpiecza ona tak
szerokiego wachlarza nie związanych w ogóle z nieruchomością należności
publicznoprawnych, jak w Polsce. Dlatego z reguły nie stanowi dla wierzycieli tak wielkiego niebezpieczeństwa, jak w naszym kraju. Zastanawiające jest, że tendencje do rozszerzania tej instytucji, które znalazły niespotykany wprost fiskalistyczny wyraz w uchwalonej niedawno ordynacji
podatkowej, wychodzą z Ministerstwa Finansów, które - wydawałoby się
- powinno być w pierwszym rzędzie zainteresowane usuwaniem przeszkód
w długoterminowych inwestycjach krajowych i zagranicznych. Nadmierny
fiskalizm prowadzi do rezultatów odwrotnych od zamierzonych.
VI. Warto zastanowić się nad przywróceniem hipoteki łącznej w celu
zabezpieczenia tej samej wierzytelności na takich zasadach, jak było to w
art. 201 pr. rzecz, z 1946 r. Obecnie hipoteka łączna istnieje tylko w razie
podziału nieruchomości obciążonej hipoteką (art. 76). Hipoteka łączna daje
lepszą ochronę wierzytelności. Obawy, aby nie obciążała dłużnika ponad
miarę nie wydają się uzasadnione, skoro hipoteka łączna nie może powstać
bez woli dłużnika.
Można by natomiast ograniczyć dopuszczalność hipoteki łącznej do
zabezpieczania nią oznaczonych wierzytelności, np. określonych kredytów.
13
Stanisław
Rudnicki
VII. Uważam za celowe uregulowanie prawa rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym i hipoteki właściciela. Obie te instytucje, poniechane w obecnej ustawie, mają doniosły walor praktyczny, bowiem
zwiększają elastyczność hipoteki w takich sytuacjach, jak powiększenie
kredytu, rewaloryzacja (przyznanie nowego kredytu lub pożyczki po spłacie poprzedniej) czy tzw. zabezpieczenie linii kredytowej. Obecne przepisy
wiążą hipotekę z zabezpieczeniem oznaczonej, tzn. konkretnej - „tej"
- wierzytelności, nie pozwalają więc na dowolne dysponowanie miejscem
hipotecznym i już ustanowioną hipoteką dla następnej (nowej) wierzytelności. Instytucja hipoteki właściciela pozwala natomiast na wykorzystanie
ustanowionej hipoteki dla zabezpieczenia innych wierzytelności bez dodatkowych formalności i zbędnych a wysokich opłat i bez konieczności ustanawiania za każdym razem nowej hipoteki. Zagadnienia te były szczegółowo
i bardzo dobrze uregulowane w art. 231 -243 projektu prawa rzeczowego,
uchwalonego w 1937 r. w pierwszym czytaniu przez podkomisję prawa
rzeczowego Komisji Kodyfikacyjnej3.
VII. Piętą achillesową hipoteki jest sposób jej realizacji i pierwszeństwa zaspokojenia wierzycieli z sumy uzyskanej z licytacji (art. 1025
k.p.c.). Wypowiadając się w zasadzie przeciwko tzw. lex commissoria jako
sprzecznej z istotą hipoteki i za utrzymaniem wyrażonej w art. 75 u.k.w.h.
zasady, że zaspokojenie wierzyciela hipotecznego z nieruchomości następuje według przepisów o sądowym postępowaniu egzekucyjnym, uważam
za niezbędne znaczne uproszczenie tego postępowania, dopuszczenie obok
licytacji przetargu i ustanowienie rozsądnych, a więc znacznie niższych niż
obecnie opłat i kosztów postępowania egzekucyjnego. Sprawa ta wymaga
dogłębnego przemyślenia.
IX. Ostatnią sprawąjest potrzeba wyodrębnienia przepisów o hipotece
z dotychczasowej ustawy o księgach wieczystych i hipotece i przeniesienia
ich - obok zastawu - do kodeksu cywilnego; jest to bowiem materia kodeksowa, a o dotychczasowej lokacie zadecydowały, jak na wstępie wspomniano, wyłącznie względy oportunistyczne.
Przedstawione wyżej sugestie dotyczą podstawowych problemów, nasuwających się, moim zdaniem, przy rozważaniach dotyczących hipoteki
3
14
Zeszyt 1 materiałów Podkomisji Prawa Rzeczowego, wyd. z 1937 r.
Hipoteka na rozdrożu
w jej obecnym kształcie pod kątem widzenia inkorporowania hipoteki do
kodeksu cywilnego i dokonania przy tej okazji niektórych zmian. W zasadzie jednak opowiadałbym się za oszczędnym wprowadzaniem zmian, po
uprzednim gruntownym przemyśleniu ich uzasadnienia i potrzeby oraz po
zapoznaniu się z opinią Narodowego Banku Polskiego, Związku Banków
Polskich i wspomnianej już Fundacji na rzecz kredytu hipotecznego.
15