Sektor nieruchomości biurowych

Sytuacja sektora nieruchomości w Portugalii w 2012 r.
Według firmy doradczej Cushman & Wakefield (C&W), portugalski sektor
nieruchomości osiągnął w ubiegłym roku najniższe wyniki od dziesięciu lat. Obecna
koniunktura odbija się negatywnie na inwestycjach zagranicznych w sektorze, które
skurczyły się do 22% ogólnego udziału w rynku nieruchomości. Głównym
podmiotem odpowiedzialnym za 64% aktywności na rynku były narodowe fundusze
inwestycyjne. Ugruntowała się wzrostowa tendencja wśród drobnych inwestorów
prywatnych oraz tzw. family offices, którzy stanowili 15% wartości inwestycji. Jak
podaje C&W, najwięcej inwestycji (55%) zarejestrowano w sektorze mieszkalnym,
na drugim miejscu znalazł się sektor biurowy, natomiast obiekty handlowe, ze
względu na znikomy popyt, stanowiły zaledwie 6% całkowitej sumy inwestycji.
Na rynku nieruchomości, część centrów handlowych ma utrzymać poziom zysku
dzięki nieustającemu popytowi na towary luksusowe, chociaż sektor biurowy
ulegnie jeszcze większemu niż w roku 2012 skurczeniu. Spośród 155 centrów
handlowych działających w Portugalii, C&W wyróżnia trzy kategorie - do pierwszej
zalicza główne centra, których jest ok. 8-10 i które mają utrzymać lub zwiększyć
poziom zysku. Właściciele centrów należących do drugiej kategorii, aby przetrwać,
będą musieli pogodzić się z myślą o znacznych stratach oraz wpłynąć,
przynajmniej tymczasowo, na zmniejszenie swoich czynszów wynajmu, aby
udźwignąć bieżące wydatki, natomiast centra handlowe o najmniejszym znaczeniu,
tj. trzeciej kategorii, są w 2013 narażone na bankructwo.
Inwestycje w luksusowych dzielnicach, jak np. Avenida da Liberdade lub Chiado w
Lizbonie albo Clérigos lub Avis w Porto, wciąż jeszcze są okazją do szybkiego
osiągnięcia zysków, dzięki czemu inwestorzy mogą liczyć na wsparcie banków.
Nieco mniej rentowną, choć pozostawiającą więcej swobody, alternatywą mogą
okazać są aukcje i korzystanie z usług pośredników - ci ostatni zaznaczają, że w
ciągu ostatnich dwóch lat 75% transakcji odbywało się na bazie gotówki, bez
udziału banków. Sytuacja ta częściowo wynika z faktu, że fundusze inwestycyjne,
ale także mniejsi inwestorzy nabywali nieruchomości po niewygórowanych cenach,
jako że ich właściciele byli zmuszeni do szybkiego pozyskania środków lub nie byli
wstanie spłacić zaciągniętych kredytów.
Sektor nieruchomości biurowych
Na rynku nieruchomości biurowych perspektywy na rok 2013 nie są również
zbytnio obiecujące. Wielu specjalistów z branży twierdzi nawet, iż będzie to rok
gorszy od ubiegłego. Listopad 2012 był miesiącem, który zarejestrował najmniejszą
w historii sektora aktywność na rynku. Poziom absorpcji we wspominanym
miesiącu (popyt netto, pokazujący ile faktycznie powierzchni biurowej zostało
wchłoniętej przez rynek) wyniósł 2000 m2, podczas gdy w grudniu był niewiele
większy. Na przestrzeni roku można natomiast mówić o 100.000 m2. Również rok
2011 nie przyniósł dobrych wyników, osiągając poziom 107.000 m2.
Sektor nieruchomości mieszkaniowych
Ze względu na stałe pogłębianie się kryzysu, między 2010 i końcem 2012 r. ilość
operacji kupna i sprzedaży mieszkań/domów w Portugalii spadła o 60%. W 2010
większa część z ok. 142 tys. operacji kupna i sprzedaży odbywała się na zasadzie
umów hipotecznych między bankiem a nabywcami. Szacuje się, że w ubiegłym
roku zarejestrowano zaledwie 53 tys. operacji kupna i sprzedaży. Największy
spadek jest widoczny w przypadku umów o kredyt hipoteczny – z 76.075 w 2010r.
do 35.134 w 2011 r., natomiast mniej gwałtowne tempo zmian odnotowywane jest
w zakresie kupna i sprzedaży w transakcjach natychmiastowych, co wskazuje na
istnienie klasy przedsiębiorców, którzy mogą pozwolić sobie na podobne inwestycje
nawet w dobie głębokiego kryzysu. Pozytywnym zjawiskiem jest fakt, iż w ostatnim
czasie banki zaczynają zmieniać podejście wydłużając okres spłacania rat i
dostosowując oprocentowanie do możliwości finansowych klientów.
Pomimo kryzysu w sektorze, zaniku inwestycji w nowe budynki mieszkalne (w
ubiegłym roku w Portugalii powstało zaledwie 11 tys. obiektów mieszkalnych) i
spadku sprzedaży domów na rynku pierwotnym oraz wtórnym, rzędu 25 - 30%, na
rynku można zaobserwować nowe tendencje, tj. zjawisko, że ciężar w sektorze
nieruchomości przenosi się coraz bardziej w stronę wynajmu, głównie za sprawą
nowego prawa, które zapewnia najemcom liczne udogodnienia. Według
pośredników nieruchomości sektor najmu w Lizbonie i Porto zanotował w ubiegłym
roku wzrost rzędu 40%, podczas gdy jeszcze w 2008 jego obecność na rynku była
prawie niezauważalna.
Nowe prawo najmu komplikuje sytuację drobnych właścicieli sklepów
Nowe prawo najmu w Portugalii, które weszło w życie z dniem 12 listopada 2012 r.
wydaje się nie sprzyjać najmującym powierzchnie handlowe, zwłaszcza
prowadzącym mały i tradycyjny handel. Ceny najmu brutalnie wzrosły, w niektórych
przypadkach, nawet o 300 - 400%, a jak twierdzi prezes Stowarzyszenia Kupców
Miasta Porto (Associação dos Comerciantes do Porto), Nuno Camilo, wśród
wynajmujących obserwuje się panujące złudzenie szybkiej możliwości
wzbogacenia na zwiększeniach wynajmów, na co zezwala obecne prawo. W
mniemaniu Camilo długotrwałe utrzymanie wymaganych cen wynajmu jest po
prostu niemożliwe, albo doprowadzi do katastrofalnych skutków i zaniknięcia setek
przedsiębiorstw. Od momentu wejścia ww. prawa w życie, stowarzyszenie
zarejestrowało 60 wniosków o pomoc prawną, natomiast działający w Lizbonie
Związek Stowarzyszeń Sektora Handlu i Usług (União de Associações do
Comércio e Serviços) potwierdza identyczną sytuację, opisując, iż 50% wniosków o
pomoc wpływa ze strony handlowców płacących niższe czynsze i prowadzących
rodzinne sklepy przekazywane z pokolenia na pokolenie, podczas gdy pozostałe
50% to wnioski przedsiębiorców z niedawno zawartymi umowami najmu, którzy
niejednokrotnie podjęli pożyczki na remonty powierzchni i są naciskani ze strony
właścicieli w sprawie regulowania czynszów. Istnieją czynsze, które wzrosły z 1000
do 5000 euro, lub z 200 do 3000 euro, co w wielu przypadkach prowadzi do
zamknięcia działalności.
W przypadku mikroprzedsiębiorstw, które spełniają dwa z następujących trzech
kryteriów: saldo lub obroty handlowe netto równe lub mniejsze niż 500 tysięcy euro
i średnia liczba pracowników równa lub mniejsza niż pięć, możliwe jest korzystanie
z systemu ochronnego polegającego na płaceniu przez 5 lat najmu w wysokości
nieprzekraczającej 1/15 wartości nieruchomości, gdzie zlokalizowana jest
działalność.
Niewypłacalność
Jak podaje portugalski Handlowy Instytut Informacyjny (IIC), w 2012 r. w Portugalii
dziennie ogłaszało niewypłacalność 25 firm, o siedem więcej niż w roku
poprzednim. Taka sytuacja tłumaczy się niechęcią banków do przyznawania
przedsiębiorcom kredytów i gwałtownym spadkiem konsumpcji. Najwięcej, bo aż
864 przypadków bankructwa zanotowano w sektorze handlu detalicznego, co
stanowi wzrost o niemalże 100% względem roku 2011. W 2012 w sektorze
deweloperskim i budowy budynków niewypłacalność zadeklarowało 856
przedsiębiorców - o 46% więcej niż w poprzednim roku, natomiast obsługi
nieruchomości 235, tj. o 86,51% więcej niż w 2011.
Według dyrektora Portugalskiej Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości (CPCI),
Reis Campos firmy nie są w stanie sprostać sytuacji, gdzie Państwo nie reguluje
swojego zadłużenia wobec sektora, na co dodatkowo nakłada się bardzo
rygorystyczna polityka kredytowa banków. Szacuje się, że dług państwa wobec
przedsiębiorstw wynosi 1,6 mld euro, z czego 985 mln przypisuje się urzędom
miast. Płatności są często nawet z półrocznym opóźnieniem, co sprawia, że
bankrutuje wiele firm, które w normalnych warunkach utrzymałyby się na rynku.
Opieszałość rządu w wykorzystaniu funduszy wspólnotowych w ramach programu
Narodowych Strategicznych Ram Odniesienia (QREN) stanowi czynnik hamujący
rozwój inwestycji sektora publicznego, i tym samym ogranicza możliwości
przetrwania firm budowlanych w aktualnej kryzysowej sytuacji. Jak twierdzi Reis
Campos, z 10 mld euro środków dostępnych w ramach programu QREN, aż 3,6
mld przeznaczone jest dla sektora nieruchomości.
Perspektywy rozwoju
W 2013, główną alternatywą dla inwestorów działających w omawianym sektorze,
mogą okazać się prace remontowe oraz wynajem, jednak na chwilę obecną
przedsiębiorcy szukają rozwiązań poza granicami kraju. Liczne są inwestycje w
Brazylii, której rynek przejawia ogromny potencjał, a także w Afryce, która jeszcze
w 2011 miała blisko 75-procentowy udział w portugalskich inwestycjach
zagranicznych o łącznej wartości 8,7 mld euro.
Oprac.
Elżbieta Siuta Correia
Ekspert POIG, WPHI Lizbona
+++