Biznes nieruchomości odnotowuje historyczny spadek wynoszący

Rynek nieruchomości w Portugalii odnotowuje historyczny spadek
transakcji w 2011 roku
Udział transakcji nieruchomości w PKB w Portugalii spadł do 3,7 % w 2011 roku, tj. o
połowę w porównaniu z rokiem poprzednim (dwa lata temu 7%).
Jak podaje regulator portugalskiego rynku nieruchomości - Instytut Budownictwa i
Nieruchomości (Instituto da Construção e do Imobiliário) - w 2011 roku w Instytucie
Budownictwa i Nieruchomości zostało zgłoszonych około 41.050 transakcji dotyczących
nieruchomości (spadek o 37%, tj. 24.027 transakcji mniej niż w 2010 r.), których łączna
wartość osiągnęła 6,4 mld euro, czyli o 44% mniej (5 mld euro) niż w 2010. Natomiast sytuacja
w zakresie rynku nieruchomości dot. domów, budynków sklepowych czy terenów wypada
jeszcze gorzej przy porównaniu z wartością transakcji uzyskaną w roku 2009 (12,2 mld EUR) i
w w 2010 (11,4 mld EUR), kiedy to łączna ilość zarejestrowanych transakcji wyniosła 55.799.
Jak wynika z danych Krajowego Instytutu Statystycznego (Instituto Nacional de
Estatística) średnia wartość mieszkań spadła w ostatnim roku o 102 euro za metr kwadratowy.
W ocenie banków udzielajacych kredyty hipoteczne rynek nieruchomości przedstawia jeszcze
mniejszą wartość. W maju, w wycenach przygotowanych przez banki, cena za metr
kwadratowy oscylowała w granicach 1.047 euro, podczas gdy dokładnie rok wcześniej wartość
ta wynosiła 1.149 euro. Dla przykładu wartość nieruchomości o powierzchni 100 m2 spadła o
10.200 euro. Chociaż w porównaniu z poprzednim miesiącem spadek nie był aż tak wyraźny
(ok. 0,8%), to w stosunku do okresu analogicznego w roku poprzednim wyniósł 8,9 %. Do
zaniżenia wycen dokonywanych przez banki przyczynił się przede wszystkim spadek cen na
rynku nieruchomości. Agencje nieruchomości podkreślają natomiast, iż pod względem
panujących obecnie możliwości sprzedaży, udaje się sprzedać jedynie nieruchomości należące
do banków. Częściowo jest to spowodowane nie tylko przez coraz bardziej atrakcyjne ceny, ale
także korzystne warunki udzielania kredytów przez banki, jak np. 100% finansowania zakupu
nieruchomości, niski spread i zwolnienia z kaucji.
Spadek wartości mieszkań jest widoczny we wszystkich regionach, jednakże najbardziej
znaczący został zaobserwowany w regionie Lizbony (10,8%) i w Autonomicznym Regionie
Azorów (16,2%). Obszar Lizbony odnotował średnią wartość za metr kwadratowy w
wysokości 1.240 euro, co odpowiada odpowiednio spadkowi 0,6% i 10,8% w porównaniu z
miesiącem poprzednim oraz analogicznym okresem roku ubiegłego. Biorąc pod uwagę obszar
Porto, średnia wartość wyceny wyniosła 974 euro za metr kwadratowy, co stanowi spadek o
8,8% w stosunku do okresu analgicznego roku ubiegłego oraz 1,5% , gdy porównamy ją z
lutym.
W odniesieniu do roku poprzedniego, spadek wartości nieruchomości był o wiele
bardziej gwałtowny na rynku mieszkań niż na rynku domów. W przypadku mieszkań wycena
zmniejszyła się o 0,9% w porównaniu z miesiącem poprzednim, co oznacza 1.078 euro za metr
kwadratowy w maju. W porównaniu z analogicznym okresem poprzedniego roku wartość
mieszkań zmniejszyła się o 10%. Średnia wartość wycen banków domów w całym kraju
oscyluje wokół 990 euro za metr kwadratowy, w kwietniu odnotowano spadek wartości domów
o 0,5 %. Domy, przede wszystkim, typu M4 (cztery sypialnie i salon) i M5, a średnia ich
wartość, pod względem krajowym wynosi odpowiednio 977 euro oraz 984 euro za metr
kwadratowy.
Średnie wartości wyceny bankowej mieszkań (wartość w euro/ m2) / maj 2012
Lizbona
Północ
Centrum
mieszkania
Alentejo
Algarve
mieszkania M3
Azory
Madera
mieszkania M4
Średnie wartości wyceny bankowej domów (wartość w euro/ m2) / maj 2012
Lizbona
Północ
Centrum
domy
domy 4-pokojowe
Alentejo
Algarve
Azory
Madera
domy 5-pokojowe
Wartość średnia wyceny w obszarach Lizbony i Porto (kraj=100)
kwie11 maj11 czer11 lip11 sier11 wrz11 paź11 lis11 gru11 sty12 luty12 marz12 kwie12 maj12
mieszkania obszar Lizbony
domy obszar Lizbony
mieszkania obszar Porto
domy obszar Porto
Wycena nieruchomości przez banki. Cena za metr kwadratowy
1067
1053
1198
1177
1036
1165
1032
1155
1036
1150
1035
1037
1021
1008
996
992
995
990
1132
1119
1104
1097
1091
1086
1088
1078
1149
1128
1114
1105
1104
1093
1088
1073
1063
1055
1052
1055
1047
2011 maj
cze
lip
sie
wrz
paź
lis
gru
2012 sty
lut
mar
kwi
maj
wartość całkowita
mieszkania
domy
Zmiany cen mieszkań - maj 2012 w stosunku do maja 2011
Północ -7,7%
Obszar Porto -8,5%
Centrum -8,1%
Lizbona -11,1%
Alentejo -10%
Madera -11,6%
Azory -23,1%
Cena za metr kwadratowy nieruchomości, która jest ustalana przez banki ma bezpośredni
wpływ na wielkość kredytu udzielanego na zakup miesykania/domu. Innymi słowy, jeśli
instytucja finansowa jest gotowa udzielić kredytu w wysokości do 80% wyceny, natomiast
wartość nieruchomođci jest mniejsza, to tym samym udzielany kredyt jest mniejszy. Na
przykład, gdy miesykanie kosztuje 120.000 euro, ale wycena banku wynosi 100.000, to bank
udziela pożyczki w wysokości 80 % wyceny, czyli 80.000 euro. Jeśli bank wycenił wartość
nieruchomości na 75.000 euro, to tym samym zmniejsza się wartość udzielanego kredytu.
Liczby te potwierdzają, że kryzys wpłynął bardzo negatywnie na sektor, a obecne ceny są
najniższe w okresie ostatniej dekady. Spadek ten jest odzwierciedleniem panującej stagnacji w
sektorze budowlanym i nieruchomości, które w największym stopniu odczuły skutki kryzysu.
Również ostatni raport firmy konsultingowej Cushman & Wakefield zawiera niepokojące dane,
mianowicie liczba inwestycji budowlanych w 2011 r. jest najniższa w przeciągu ostatniej
dekady. Jako główny powód tego spadku można wskazać kryzys ekonomiczny i finansowy,
który dotknął całą Europę i świat w 2007 roku i którego konsekwencje są nadal bardzo
odczuwalne. Ponadto inwestorów zagranicznych do rynku portugalskiego zniechęca aktualna
sytuacja związana z zadłużeniem sektora publicznego tego kraju. Obecnie udział inwestycji
zagranicznych na portugalskim rynku nieruchomości reprezentuje 15%, podczas gdy 10 lat
temu wynosił 45%.
C&W twierdzi, że od ubiegłego lata „pozytywny rozwój porozumień z trojką daje
nadzieję na napływ nowego kapitału zagranicznego, ale rozbieżność pomiędzy cenami
sprzedaży a cenami zakupu uniemożliwiła zakończenie niektórych przedsięwzięć znajdujących
się w toku”. Reis Campos, prezes portugalskiej Konfederacji Budownictwa i Nieruchomości
(Confederação Portuguesa da Construção e do Imobiliário), również podkreśla dużą
niestabilność w sektorze, który prowadzi do braku inwestycji, szczególnie „w czasach, kiedy
banki zaniżają wyceny nieruchomości dla potrzeb gwarancji i egzekucji, a fiskus podnosi
wartości w ramach całościowej wyceny” oraz przypomina negatywne efekty opóźnienia we
wprowadzeniu zmian dotyczących prawa wynajmu i rewitalizacji miejskiej, co w jego opinii
powinno być obecnie priorytetem narodowym.
W ciągu dwóch lat zostało zarejestrowanych 106.000 transakcji nieruchomości, o
całkowitej wartości 17,8 mld euro. Najczęściej stosowanymi środkami płatniczymi były czeki
lub przelewy bankowe, a przeważającym rodzajem nieruchomości są części budynków
miejskich. Lizbona, Porto i Algarve są regionami, w których odnotowano największą liczbę
transakcji nieruchomości.
Instytut Budownictwa i Nieruchomości uzyskuje wszelkie dane dotyczące transakcji
nieruchomości w wyniku wprowadzonego w 2008 r. obowiązku ich zgłaszania przez podmioty
prawne prowadzące działalność na rynku nieruchomości, m.in. podmioty działające w zakresie
pośrednictwa w zakupie/sprzedaży nieruchomości, dokonujące zakupu i sprzedaży
nieruchomości, zakupu jako odsprzedaży lub wymiany nieruchomości lub deweloperzy
zajmujący się sprzedażą bezpośrenią. Wymóg ten obliguje podmioty do powiadomienia co pół
roku o wszystkich transkacji dokonanywach na rynku nieruchomości, co ma wyeliminować
dokonywanie wszelkiego rodzaju nadużycia finansowe, fiskalne oraz dot. kompetencji do
prowadzenia takiej działaności. I tak, w nowym ustawodawstwie firmy zostały zobowiązane do
zgłaszania poszczególnych elementów każdej zakończonej transakcji, m.in. dokładnej listy
osób/stron zaangażowanych w transkacje, całkowitej wartości transkacji, odpowiednich
upoważnień, sposobu dokonania płatności oraz identyfikacji nieruchomości.
Oprac. Elżbieta Siuta-Correia,Ekspert POIG , WPHI Lizbona
16.07.2012 r.