Procedura odrolniania gruntów a nowelizacja ustawy o

Warszawa, 13.06.2013
Procedura odrolniania gruntów a nowelizacja ustawy o ochronie gruntów
rolnych i leśnych
Sztuka inwestowania w grunty rolne polega na znalezieniu odpowiedniej działki,
która w perspektywie kilkunastu lub kilkudziesięciu miesięcy może stać na tyle
atrakcyjną, że znajdzie się na celowniku dewelopera lub indywidualnego inwestora.
Umiejętne i sprawne odrolnienie ziemi i jej późniejsza sprzedaż w charakterze
działki budowlanej może przynieść duże zyski. Zadaniem każdego kraju jest
natomiast ochrona gruntów rolnych wysokiej jakości. 26 maja bieżącego roku
weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Czy
ułatwiła właścicielom gruntów procedury?
Aby odrolnić ziemię należy po zakupie odpowiedniego gruntu złożyć wniosek o
odrolnienie terenu i o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Przed jego wypełnieniem
trzeba sprawdzić w ewidencji gruntów rolnych dokładną lokalizację ziemi, ponieważ
podanie tych danych wymagane jest w formularzu. Informacje o tym, jakie dokumenty
powinny zostać złożone można uzyskać we właściwym urzędzie gminy. Warto pamiętać
również o wniosku dotyczącym wydania decyzji o warunkach zabudowy, który składany
jest do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta.
Aby działka mogła zostać odrolniona musi spełniać wymogi określone właściwymi
przepisami Ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Są to między
innymi bezpośredni dostęp do drogi publicznej, odpowiednia klasa gruntu oraz możliwość
podłączenia budynku do mediów – tj. wodociągu, kanalizacji, sieci elektrycznej i
opcjonalnie gazowej – tłumaczy Monika Raczkowska, Managing Director Briland.
Nowelizacja ustawy
Najtrudniejsze do przekształcenia są grunty o klasach bonitacyjnych od I do III. Do tej
pory odrolnienie działki powyżej 0,5 hektara wymagało uchwalenia lub zmiany przez
gminę planu miejscowego, po uprzednio uzyskanej zgodzie ministerstwa rolnictwa i
gospodarki żywnościowej oraz marszałka województwa, po zasięgnięciu opinii Izby
Rolniczej. 26 maja br. po wejściu w życie nowelizacji ustawy o ochronie gruntów rolnych i
leśnych przepis ten zaczął odnosić się do wszystkich działek o tych klasach
bonitacyjnych, bez względu na ich wielkość. Jednak małe działki rolnicze w obecnych
warunkach mechanizacji rolnictwa raczej nie są i nie będą wykorzystywane do efektywnej
produkcji rolnej, a ich znaczenie dla polityki rolnej Państwa jest znikome. Tworzenie
barier, które opóźniają proces inwestycyjny, i tak już jest ograniczony przewlekłym
postępowaniem administracyjnym nie służy procedurze odrolnienia gruntów.
Celem zmian było wyeliminowanie dzielenia większych działek rolnych (powyżej 0,5 ha)
na mniejsze, aby nie istniała konieczność otrzymania zgody na przeznaczenie gruntów na
cele nierolnicze. Naszym zdaniem ustawodawca miał jeszcze inne instrumenty prawne,
niż zaostrzenie wymagań dla wszystkich gruntów stanowiących użytki rolne klas I-III.
Można było na przykład ustanowić okres, w którym po podziale działki powyżej 0,5
hektara, na zmianę przeznaczenia powstałych w ten sposób działek potrzebna była by
zgoda ministra – mówi Piotr Foitzik, Adwokat Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna.
Niezależnie od tego, istnieją w prawie rozmaite klauzule generalne, odwołujące się do
gospodarczego sensu danej czynności oraz działań mających na celu obejście
przepisów. Także i z tej możliwości ustawodawca nie skorzystał. Stosowanie określonych
obostrzeń administracyjnych nie zastąpi prowadzenia zorganizowanej polityki, mającej na
celu ochronę gruntów rolnych i leśnych. Wspomniane regulacje utrudniają proces
inwestycyjny również terenów, których znaczenie dla polityki rolnej Państwa jest znikome
lub żadne. Nie tyle sam wymóg uzyskania zgody jest tutaj faktycznym problemem, ale
długotrwałość procedur administracyjnych. Bolączką jest także praktyka organów, które
często nie tyle ważą interesy Państwa, wspólnoty samorządowej i inwestorów, ile
podejmują działania w ich ocenie najbezpieczniejsze, i które nie narażą osób
odpowiedzialnych na zarzut działania na korzyść inwestora, a nie Państwa – tłumaczy
Piotr Foitzik.
Wciąż dużo łatwiejsza jest zmiana gruntów o niższych klasach bonitacyjnych (IV-VI) na
obszarach, na których nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
Wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie zależy wtedy do ministra. Skróceniu ulega
wówczas czas oczekiwania – procedura zajmuje do kilkunastu miesięcy, w zależności od
sprawności danego urzędu gminy w wydawaniu decyzji.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego
Szczególnie ważnym elementem w biznesie i przede wszystkim w procedurze odrolniania
gruntów rolnych jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jest on
konieczny w procesie zmiany przeznaczenia gruntów o klasach I-III po uzyskaniu zgody
ministra.
Przyjęta zmiana przepisów spowoduje jeszcze większe problemy i wydłuży proces
powstawania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Przyczyni się to
do paraliżu inwestycyjnego na terenach, na których nie ma uchwalonych planów. Dotyczy
to znacznej części kraju i terenów najatrakcyjniejszych pod ewentualne inwestycje –
dodaje Piotr Foitzik.
Zmiana ta nie dotyczy jednak gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położone, w
granicach administracyjnych miast. Tutaj zmiana przeznaczenia może nastąpić zarówno
w miejscowym planie, jak i w jego braku, na skutek wydania decyzji o warunkach
zabudowy.
W tej sytuacji będzie pogłębiał się proces lokowania atrakcyjnych inwestycji w miastach, a
działalność inwestycyjna poza ich obrębem zacznie zamierać, co w żadnym wypadku nie
jest celem polityki Państwa w stosunku do tych obszarów – kontynuuje Piotr Foitzik.
Strony postępowania
Po nowelizacji ustawy stroną w postępowaniu przed ministrem będzie wyłącznie wójt,
burmistrz lub prezydent miasta. Udział wójta w tym postępowaniu jest uzasadniony,
ponieważ gmina bez wątpienia jest zainteresowana wynikiem postępowania, np. kiedy
chodzi o plany inwestycyjne, mające podstawowe znaczenie dla jej rozwoju. Tak
sformułowany przepis sprawia jednak, że statusu strony nie będą mieli ani właściciele, ani
użytkownicy działek, którzy są najbardziej zainteresowani wynikiem postępowania i
których ten wniosek bezpośrednio dotyczy. Wydanie przez ministra takiej zgody leży w
interesie posiadaczy gruntów, którzy nie będą chcieli przedłużać postępowania. Zatem
dążenie do szybkiego zakończenia postępowania nie może być argumentem za nie
przyznaniem im statusu strony. W tej sytuacji właściciele czy użytkownicy ziemi nie będą
mieli możliwości złożenia wniosku o ponowne rozpatrzenie sprawy przez ministra, a
następnie złożenia skargi do sądu administracyjnego.
Przyjęte rozwiązanie, wbrew temu co podniesiono w uzasadnieniu nowelizacji, może
rodzić poważne wątpliwości, co do jego zgodności z Konstytucją – konkluduje Piotr
Foitzik.
Wniosek o wydanie decyzji
We wniosku o wydanie decyzji o warunkach zabudowy konieczne jest zawarcie
określonych granic terenu przedstawionego na kopii mapy zasadniczej lub, w przypadku
jej braku, na kopii mapy katastralnej, obejmującej teren, na którym inwestycja będzie się
znajdować. Wszystko powinno zostać przedstawione w skali 1:500 lub 1:1000, a dla
inwestycji liniowych również w skali 1:2000, zawierać charakterystykę inwestycji,
obejmującą zapotrzebowanie na wodę, energię oraz sposób oczyszczania lub
odprowadzania ścieków, a także innych potrzeb w zakresie infrastruktury technicznej, a w
razie potrzeby również sposobu unieszkodliwiania odpadów. Wniosek powinien również
określać planowany sposób zagospodarowania terenu oraz zawierać charakterystykę
zabudowy, w tym przeznaczenie i gabaryty projektowanych obiektów budowlanych,
przedstawione w formie opisowej i graficznej. Należy również określić charakterystyczne
parametrów techniczne inwestycji, a także dane dotyczące jej wpływu na środowisko. W
przypadku, kiedy inwestycja wymaga przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny
oddziaływania na środowisko, należy do wniosku załączyć decyzję o środowiskowych
uwarunkowaniach.
Kto może inwestować w grunty rolne?
Inwestowanie w grunty rolne jest rozwiązaniem dla osób, które rozglądają się za
bezpiecznym i wysokim zyskiem, który mogą osiągnąć w stosunkowo niedługim czasie.
Inwestorzy, którzy zdecydują się na taką formę lokowania kapitału i chcą uniknąć
‘papierologii’ oraz zaoszczędzić czas mogą skorzystać z usług profesjonalnych firm,
zajmujących się formalnościami związanymi z procesem przekształcania działki oraz
późniejszą odsprzedażą gotowych małych działek budowlanych – podsumowuje Monika
Raczkowska z firmy Briland.
Nowelizacja ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych ma przede wszystkim chronić
grunty wysokiej jakości, dlatego wprowadzone zmiany nie ułatwiły procedur właścicielom
działek. Wcale nie oznacza to jednak, że odrolnienie ziemi stanie się niemożliwe.
Powstałe utrudnienia mogą ominąć inwestorów, którzy zdecydują się na skorzystanie z
usług firmy zajmującej się inwestycjami w grunty rolne lub po prostu uzbroją się w
cierpliwość.
***
BRILAND to nowoczesny program inwestycyjny, przeznaczony dla osób zainteresowanych bezpiecznym
lokowaniem swojego kapitału w nieruchomości. BRILAND oferuje własnościowy zakup gruntów rolnych w
najlepszych lokalizacjach w Polsce, które charakteryzują się wysokim potencjałem inwestycyjnym. W ofercie
znajdują się tylko dobrze skomunikowane działki w pobliżu największych miast na terenie całej Polski. Za
przekwalifikowanie gruntów odpowiada jeden z partnerów strategicznych BRILAND, czyli spółka posiadająca
15-letnie doświadczenie w dziedzinie land-developingu. Proces ten odbywa się na zasadach zastępstwa
inwestycyjnego: BRILAND, na mocy umowy cywilnoprawnej zawartej z Inwestorem, organizuje i koordynuje
proces przekształcenia działki. Klient otrzymuje gwarancję terminowej i należytej realizacji ustalonego
projektu.
Chałas i Wspólnicy to jedna z największych firm prawniczych i jedna z najsilniejszych marek na rynku usług
prawnych w Polsce. Specjalizuje się w obsłudze dużych podmiotów gospodarczych, najliczniejszą grupę
Klientów stanowią wiodące zagraniczne koncerny. Jest kancelarią o mocno zaznaczonym międzynarodowym
profilu, obsługa prawna świadczona jest poprzez sieć biur oraz kancelarii partnerskich zlokalizowanych w
ponad 20 krajach świata. Międzynarodowy zespół prawników oferuje Klientom zintegrowane usługi doradztwa
prawnego najwyższej jakości. Założona w Warszawie w 1995 roku, od lat w pierwszej dziesiątce najlepszych
firm prawniczych w Polsce.
Kontakt dla mediów:
Piotr Pocztarek, CORE PR
Tel. 22 402 96 10, tel. kom. 501 375 881
Email: [email protected]
Paweł Baranowski, CORE PR
Tel. kom. 502 389 232
Email: [email protected]