Opodatkowanie zbycia nieruchomości

Opodatkowanie zbycia nieruchomości
Wpisany przez dr Krzysztof Biernacki
Opodatkowanie zbycia nieruchomości mieszkalnych przez osoby fizyczne, które nie prowadzą
działalności gospodarczej, jest w okresie minionych kilku lat poddawane najczęstszym
zmianom.
Opodatkowanie zbycia nieruchomości mieszkalnych przez osoby fizyczne, które nie
prowadzą działalności gospodarczej, jest w okresie minionych kilku lat poddawane
najczęstszym zmianom.
Obecnie doszło już do takiego paradoksu, że - w zależności od czasu nabycia określonej
nieruchomości - jej zbycie może podlegać trzem różnym formom opodatkowania. W praktyce
niesie to ze sobą istotne ryzyko dla podatników, którzy zamierzają dokonać tego typu transakcji.
Zakres opodatkowania
Nieruchomości w Polsce, obok pojazdów mechanicznych, są najczęstszym przedmiotem
podlegającym opodatkowaniu. Obok podatków dochodowych, o których poniżej, nieruchomość
podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych lub podatkiem VAT (a
czasami obydwoma podatkami łącznie) oraz podatkiem od nieruchomości. Do tego należy
dodać również regulacje szczególne, jak na przykład zwrot podatku VAT osobom fizycznym z
tytułu poniesionych wydatków na materiały budowlane przeznaczone na budowę lub remont
1/5
Opodatkowanie zbycia nieruchomości
Wpisany przez dr Krzysztof Biernacki
budynku lub lokalu. W konsekwencji obecnie opodatkowanie nieruchomości stanowi w Polsce
jeden z najbardziej złożonych aspektów funkcjonowania systemu podatkowego.
Zbycie nieruchomości - regulacje dotychczasowe
Zmiana zasad opodatkowania zbycia nieruchomości od końca 2006 r. do chwili obecnej
dotyczyła zarówno metodyki obliczania podatku, jak też stawek podatkowych. Do końca 2006 r.
zbycie nieruchomości podlegało opodatkowaniu podatkiem przychodowym, a zatem nie były
brane pod uwagę koszty ich nabycia. Stawka podatku wynosiła 10 proc., a zwolnienie dotyczyło
powtórnej reinwestycji uzyskanej ze sprzedaży kwoty na określone przez ustawodawcę cele
mieszkaniowe w okresie do dwóch lat od zbycia nieruchomości.
Od początku 2007 r. wprowadzono podatek dochodowy. Tym samym dla kalkulacji dochodu
uwzględniany był zarówno przychód ze zbycia, jak też koszty jego uzyskania, obejmujące cenę
nabycia oraz określone przez ustawodawcę wydatki poniesione na nieruchomość.
Jednocześnie zmieniono stawkę podatku z dotychczasowych 10 proc., podwyższając ją do 19
proc. Zwolnienie związane było, podobnie jak w okresie minionym, z reinwestycją otrzymanej
kwoty na ustawowo określone cele mieszkaniowe.
Zbycie nieruchomości - regulacje obecne
2/5
Opodatkowanie zbycia nieruchomości
Wpisany przez dr Krzysztof Biernacki
Od początku 2009 r. zbycie nieruchomości obciążone jest podatkiem dochodowym o stawce 19
proc. Analogicznie jak poprzednio, podstawą opodatkowania jest przychód pomniejszony o
koszty jego uzyskania. Przychodem jest cena, po której nieruchomość jest sprzedawana. Do jej
ustalenia będzie miał zastosowanie art. 11. ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych
(Pdof) zgodnie z którym cena musi odzwierciedlać wartość rynkową przedmiotu transakcji.
Podkreślenia wymaga fakt, iż na gruncie przepisów o podatku dochodowym organ podatkowy
nie ma prawa do samodzielnego oszacowania nieruchomości, chyba że podejmie w tym
zakresie postępowanie podatkowe. Odmiennie zostało to uregulowane w podatku od czynności
cywilnoprawnych, gdzie organ wzywa podatnika do skorygowania ceny, a następnie
przystępuje do jej oszacowania na podstawie wyceny biegłego.
Kalkulacja kosztów uzyskania przychodu nie ulegała zmianie. Zgodnie z dotychczasowym
brzmieniem przepisów są nimi:
- udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone
o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione
w czasie ich posiadania;
- przy nabyciu nieruchomości w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób,
kosztem są udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych,
poczynione w czasie ich posiadania oraz kwotę zapłaconego podatku od spadków i darowizn w
takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub prawa przyjęta do opodatkowania podatkiem
od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do
opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Jak już dotychczas wskazywano, na podatnikach ciąży obowiązek wykazania wartości
poniesionych kosztów, co wiąże się z koniecznością dokumentacji zarówno wydatków na
nabycie, jak też wszystkich poczynionych nakładów w trakcie jej użytkowania. Przy czym
ustawodawca zastrzegł, iż dokumentacja może nastąpić wyłącznie w oparciu o faktury VAT lub
dokumenty opłat administracyjnych.
Najwięcej zmian nowelizacja przyniosła w zakresie zwolnienia podatników z obowiązku zapłaty
3/5
Opodatkowanie zbycia nieruchomości
Wpisany przez dr Krzysztof Biernacki
podatku. Obecnie podatek z tytułu sprzedaży nieruchomości nie jest płatny, w sytuacji gdy
środki ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na tzw. własne cele mieszkaniowe
podatnika, w okresie dwóch lat od końca roku podatkowego, w którym nieruchomość została
sprzedana. Podatek nie jest płacony tylko od tej kwoty, która została wydatkowana na ten cel.
Ustawodawca pod pojęciem realizacji własnych celów mieszkaniowych podatnika rozumie
następujące czynności:
- nabycie nieruchomości,
- spłatę kredytu zaciągniętego w celu nabycia nieruchomości w rozumieniu punktu
powyższego,
- zamianę nieruchomości.
Każda z tych grup doczekała się szczegółowego omówienia w ustawie.
Rozliczenie podatku ze zbycia nieruchomości następuje w deklaracji PIT-39, składanej w
terminie zeznania rocznego. Wraz z nią podatnik dokonuje zapłaty podatku lub wskazuje, iż w
zakreślonym terminie przeznaczy otrzymane środki na cele mieszkaniowe. W przypadku gdy
warunek ten nie zostanie spełniony, ma on obowiązek dokonania korekty uprzednio złożonej
deklaracji i wpłaty podatku wraz z odsetkami za zwłokę. Mając na uwadze fakt, iż zbycie
nieruchomości zazwyczaj prowadzi do znacznego przysporzenia majątkowego po stronie
podatnika, w połączeniu z dwuletnim okresem zwolnienia, może w praktyce prowadzić do
znacznych zaległości podatkowych, w sytuacji gdy podatnik nie zdąży wydatkować
otrzymanych środków. Warto zatem zastanowić się nad decyzją o potencjalnym zakupie
nieruchomości przed dokonaniem transakcji zbycia.
4/5
Opodatkowanie zbycia nieruchomości
Wpisany przez dr Krzysztof Biernacki
Podsumowanie
Ciągłe zamiany związane z opodatkowaniem zbycia nieruchomości przez osoby fizyczne
nieprowadzące działalności gospodarczej w sposób istotny wpływają na możliwość planowania
i podejmowania takich inwestycji przez podatników. Omówione powyżej regulacje stosowane są
do tych nieruchomości, które nabyte były podczas obowiązywania poszczególnych przepisów.
Oznacza to, że osoby, które zakupiły nieruchomość przed końcem 2006 r. i zamierzają ją
obecnie sprzedać, muszą weryfikować stan przepisów podatkowych na koniec 2006 r.
Odpowiednio ma to zastosowanie do nieruchomości nabywanych pod 1. stycznia 2007 r. oraz
po 1. stycznia 2009 r. Należy zatem sugerować, aby przed każdą taką transakcją skonsultować
się z doradcą podatkowym, w celu uniknięcia w przyszłości ewentualnych sporów z organami
podatkowymi.
5/5