Rzeczpospolita Będzie w czym przebierać

http://beta.rp.pl/artykul/964083-Bedzie-w-czym-przebierac.html
Rzeczpospolita
Będzie w czym przebierać
Aneta Gawrońska,
23.12.2012, dostęp w dniu 7.08.2015
foto: Fotorzepa, Jak Jakub Ostałowski
Ceny wielu mieszkań będą musiały jeszcze spaść, aby
znaleźli się kupcy. Rabaty nie będą więc rzadkością
Mariusz Kania, prezes sieciowej agencji Metrohouse & Partnerzy, podkreśla, że
ponurą prognozę, iż nadchodzący rok będzie trudny dla rynku nieruchomości,
słyszymy już od trzech lat. – Gdyby miała się ona sprawdzić w każdym nowym
roku, to większość deweloperów lub pośredników już dawno powinna
zrezygnować z prowadzenia działalności – mówi Mariusz Kania. – Nie mieliśmy
jednak jeszcze tak dużej podaży mieszkań. Pośrednicy mają więc co sprzedawać.
Deweloperzy, wobec wydłużającego się czasu sprzedaży, liczą na wsparcie agencji
nieruchomości, które mają bazę danych o klientach zainteresowanych zakupem –
podkreśla.
Zyska rynek wtórny
Zdaniem Mariusza Kani brak dopłat do kredytów w 2013 r. zrównoważy rynki
wtórny i pierwotny. – Dzięki temu dopłaty z RNS przestaną być decydującym
kryterium przy zakupie nieruchomości. Zyska na tym rynek wtórny, przynajmniej
do czasu, kiedy pojawi się nowy program „Mieszkanie dla młodych", faworyzujący
rynek deweloperski – ocenia Kania. Według Marcina Drogomireckiego, analityka
z portalu Domy.pl, na rynek nieruchomości dobrze wpłynęłoby ożywienie całej
gospodarki. – Tylko mający pracę, dobrze zarabiający i patrzący z optymizmem
w przyszłość ludzie będą skłonni do kupowania mieszkań, domów i działek oraz
do lokowania swojego kapitału w nieruchomościach – tłumaczy Marcin
Drogomirecki. – Początek przyszłego roku na rynku nieruchomości może być
trudny – dodaje analityk. Z kolei Zbigniew Juroszek, prezes spółki deweloperskiej
Atal, ocenia, że czarne scenariusze dla rynku mieszkaniowego są przesadzone. –
Dobre mieszkania zawsze znajdą nabywców. Zapotrzebowanie na nie się utrzyma.
Są deweloperzy, którzy dowodzą, że można sobie radzić także bez wsparcia
programu „Rodzina na swoim" – podkreśla Zbigniew Juroszek. Jego zdaniem
rynek w przyszłym roku będzie kształtowało wiele czynników. – Kluczowe będą
decyzje Rady Polityki Pieniężnej i Komisji Nadzoru Finansowego, które mogą
ułatwić dostęp do kredytów. Ostatnie obniżki stóp procentowych przez RPP
spowodują, że raty kredytów będą niższe i równocześnie zdolność kredytowa
większa – tłumaczy prezes Atala. – Ożywienie na rynku może przynieść nowy
program „Mieszkanie dla młodych", bo obejmie tylko lokale z rynku pierwotnego
– dodaje.Zbigniew Juroszek zwraca uwagę, że mijający rok przyniósł nasycenie
rynku, więc w najbliższym czasie deweloperzy skupią się na wyprzedaży
zrealizowanych inwestycji. – Wzrost popytu na mieszkania może nastąpić poprzez
dostosowanie oferowanego produktu do rynkowej sytuacji. Przede wszystkim
trzeba urealnić ceny. Wartość mieszkań bywa bowiem zawyżona – mówi Juraszek.
Co się sprzeda
Małgorzata Ostrowska, dyrektor pionu handlowego w J.W. Construction Holding,
potwierdza, że na trudne czasy trzeba przygotować atrakcyjną ofertę. Jej zdaniem
wysoki standard, dobra architektura i świetna lokalizacja zagwarantują sukces
na rynku mieszkań. – W przyszłym roku będziemy śledzić dalsze prace
nad uruchomieniem kolejnego programu rządowych dopłat. Na szczęście stopy
procentowe zaczęły spadać i możemy mieć nadzieję, że już na początku 2013 r.
banki przygotują ofertę kredytową dla klientów o mniej zasobnych portfelach –
mówi Małgorzata Ostrowska. Z kolei Artur Pietraszewski, dyrektor sprzedaży
i marketingu w Gant Development, ocenia, że rynek mieszkaniowy jest w fazie
recesji, a jej symptomy, takie jak nadpodaż i spadki cen, pod koniec br. podlegają
silnemu wzmocnieniu m.in. na skutek zamykania programu „Rodzina na swoim",
negatywnych sygnałów z gospodarki i niepewności zatrudnienia. – Na rynek
nieruchomości wpływ mają także czynniki irracjonalne, np. przekonanie, że będzie
jeszcze gorzej i jeszcze taniej. Doświadczenie pokazuje, że taki stan może być
krótkotrwały – tłumaczy Artur Pietraszewski. Jego zdaniem zanim na rynku
deweloperskim dojdzie do szybkich wzrostów, czeka nas trudna próba sił. – Z tej
perspektywy 2013 rok jawi się jako czas, w którym boleśnie się okaże, kto buduje
zgodnie z długoterminową strategią obliczoną na stabilizację obrotu i przychodów,
a kto po prostu buduje, bo akurat udało mu się sprzedać kilka mieszkań czy
uruchomić po długim czekaniu bankowe finansowanie. Działalność deweloperska
wymaga doświadczenia i umiejętności przewidywania, w której fazie cyklu
możemy się znaleźć, kończąc inwestycję – podkreśla Artur Pietraszewski. –
Dynamicznie zmieniające się rynkowe otoczenie nie będzie w 2013 roku ułatwiać
tych przewidywań. Ale już dziś widać, że doświadczeni międzynarodowi gracze
inwestycyjni budują sobie w Polsce przyczółki na lepsze czasy na rynku
mieszkaniowym. Tegoroczna aktywność międzynarodowych funduszy, które
zdecydowały się np. na zakup od Ministerstwa Skarbu aktywów Mebli Emilia,
istotnych pakietów w giełdowych spółkach Polnord i Gant, pokazuje, że liczą oni
na poprawę koniunktury na rynku mieszkaniowym w średniookresowej
perspektywie – dodaje.Zdaniem dyrektora z Ganta zapewne nie można liczyć
na gwałtowne zwiększenie liczby kredytów hipotecznych, ale jakikolwiek sygnał,
że deweloperka mieszkaniowa jest rynkiem o przewidywalnym poziomie ryzyka,
byłby dla branży cenny. – Trzeba mieć też nadzieję, że interesy Skarbu Państwa nie
będą sprzyjać fiskalizacji w procesie budowlanym i prowadzić do gwałtownych
zmian otoczenia prawnego – mówi Pietraszewski. Branży deweloperskiej życzy
przede wszystkim opanowania i spokoju.
Wojna cenowa trwa
– To właśnie nerwowe zachowania części uczestników rynku doprowadziły
w czwartym kwartale mijającego roku do prawdziwej wojny cenowej ukrywanej
pod marketingowymi hasłami „mikołajowych promocji" i „ostatniej szansy
na RNS" – mówi dyrektor z Ganta. – Życzyłbym także umiejętności planowania
uwzględniającej, że koszty obsługi i rynkowej komunikacji projektu trzeba dziś
ponosić w znacznie dłuższym okresie. Rok 2013 powinien być przede wszystkim
rokiem umiaru, w którym powtórzenie wyników sprzedaży z 2012 roku powinno
być traktowane jako prawdziwy sukces. Sławomir Horbaczewski, wiceprezes
zarządu spółki Marvipol, ocenia, że przyszły rok w branży nieruchomości będzie
nieco lepszy niż bieżący, ale znacznie gorszy niż rok 2014. – Nie zapominajmy, że
gospodarka regularnie przechodzi różne fazy cyklu koniunkturalnego. Okresy
osłabienia są rzeczą naturalną. Niemniej jednak po każdym załamaniu nadchodzi
lepszy czas. Popyt na mieszkania jest, był i będzie. Trzeba jednak odpowiednio
dostosować podaż do wymagań rynku – podkreśla Sławomir Horbaczewski.
Robert Barszcz, dyrektor Działu Nieruchomości Mieszkaniowych w Ober-Haus
Klienci, wykorzystując sytuację nadpodaży mieszkań, zwykle liczą na możliwość
negocjacji ceny. W większości zawieranych transakcji doprowadzają do obniżki
stawki wyjściowej o 10–15 proc. Z drugiej strony właściciele najczęściej zakładają
pewien poziom negocjacji i ostatecznie cena transakcyjna jest niższa niż
ofertowa. Sytuacje, w których stawka transakcyjna jest wyższa od ofertowej, mają
więc miejsce niezwykle rzadko i tylko w przypadku mieszkań bardzo atrakcyjnych
lub niewielkich, albo w unikatowych lokalizacjach, gdzie lokale rzadko
wystawiane są na sprzedaż, lub w tym samym momencie pojawia się kilku
zainteresowanych, albo gdy cena ofertowa nieruchomości jest znacznie niższa od
rynkowej. Sporadycznie takie transakcje obejmują też mieszkania w kamienicach
po rewitalizacji w ścisłym centrum miasta, cieszące się zainteresowaniem, a
których ceny zostały i tak już mocno obniżone w ciągu ostatnich miesięcy.
Właściciel może też zaproponować cenę niższą od wartości rynkowej, by szybko
sprzedać lokal za gotówkę.
—kad
Wszędzie doszło do obniżek
W ciągu ostatnich 12 miesięcy stawki za mieszkania nowe i używane spadły, w
zależności od miasta, o kilka lub nawet kilkanaście procent. - Jak podaje redNet
Property Group, średnia cena ofertowa za nowe „M" w Warszawie wynosi dziś 7,6
tys. zł za mkw. Rok temu sięgała 8,2 tys. zł za mkw. (spadek o 8 proc.) Natomiast
na warszawskim rynku wtórnym ceny lokali spadły z 8,8 do 8,5 tys. zł za mkw. –
podaje serwis Domy.pl. - We Wrocławiu mieszkania od dewelopera w ciągu roku
potaniały o 9 proc. W listopadzie 2011 r. deweloperzy chcieli przeciętnie 6,6 tys. zł
za mkw., a dziś – ok. 6,1 tys. zł za mkw. Natomiast stawki za lokale z drugiej ręki
spadły o ponad 8 proc. r./r. – z 6,5 tys. zł do ok. 6 tys. zł za mkw. - W Krakowie
nowe lokale kosztują średnio o ok. 6,4 tys. zł za mkw., gdy rok temu było to prawie
7 tys. zł (spadek o 8 proc.). Z kolei na rynku wtórnym mieszkania przeciętnie
potaniały o 5 proc. – z 7,3 do ok. 6,9 tys. zł za mkw. - W Gdańsku nowe lokale
potaniały aż o 14 proc. – z ponad 6,3 tys. zł w listopadzie 2011 r. do ok. 5,4 tys. zł
za metr obecnie – wylicza serwis redNet Property Group. Mieszkania używane
tanieją wolniej, w ciągu roku ich ceny ofertowe spadły o ok. 4 proc. (z 6,2 do ok. 6
tys. zł za mkw.) – wg Domy.pl
—kad