eldorado w nieruchomo- ściach mamy już za sobą. co praw

DOROTA MALESA
i, którzy po cichu liczą
na powrót gorączki
cenowej na rynku
nieruchomości, będą
rozczarowani. Zyski
z mieszkań kupionych w ramach inwestycji będą znacznie
mniejsze niż w latach
2004-2006. Szansa na potrojenie wartości mieszkania w ciągu roku czy dwóch
już się nie powtórzy. Jak przewidują specjaliści, ceny będą rosływtempie raczej kilku niż kilkudziesięciu procent rocznie.
C
Łatwiej kupić niż sprzedać
Po boomie na rynku nieruchomości
w 2006 roku okazało się, że ceny metra
kwadratowego osiągnęły tak wysoki pułap,
iż pod koniec 2007 roku osoba zarabiająca średnią krajową była w stanie kupić
za pensję jedynie ok. 0,44 mkw. mieszkania. Dlatego nikogo nie dziwi zapowiadany na 2008 rok spadek tempa sprzedaży.
Agencje nieruchomości prognozują, że
w przyszłym roku ceny mieszkań jeśli
w ogóle pójdą w górę, to nie więcej niż
10 proc. A i to tylko w najbardziej atrakcyjnych dzielnicach dużych miast, takich jak
warszawski Mokotów, Kamienna Góra
w Gdyni czy krakowskie Podgórze. Mariusz
Kania, prezes agencji nieruchomości Metrohouse, także radzi inwestować w mieszkania w dobrych lokalizacjach, najlepiej
bardzo duże, o metrażu od 150 do 300 mkw.
Szukając tańszych okazji do zainwestowania, warto zwrócić uwagę na miejscowości
wokół dużych miast, takie jak np. Pruszcz
Gdański, Siemianowice Śląskie, Szamotuły
czy wieś Wysoka pod Wrocławiem.
Jednocześnie eksperci rynku nieruchomości przestrzegają przed inwestowaniem
w wielką płytę. Zwłaszcza że na rynku już
pojawiają się spółdzielcze mieszkania lokatorskie, które zgodnie z ustawą z l sierpnia
ELDORADO
W NIERUCHOMOŚCIACH MAMY JUŻ
ZA SOBĄ. CO PRAWDA W 20O8 ROKU
NA INWESTYCJACH
MIESZKANIOWYCH
NIE STRACIMY,
ALE ZAROBIĆ TEŻ
NIE BĘDZIE ŁATWO
2007 roku można wykupić za symboliczną
złotówkę. Szacuje się, że jest ich w Polsce
około miliona. Jeśli cześć obecnych lokatorów je tanio sprzeda, to ceny w wielkiej płycie spadną o kilka lub kilkanaście procent.
Sytuację na rynku mieszkaniowym pogorsz)7 też fakt, że coraz trudniej będzie
o dobry kredyt hipoteczny. Nie ma co liczyć na tak niskie oprocentowane, jak np.
rok temu. Banki o wiele ostrożniej zaczną
przyznawać kredyty mieszkaniowe,
a szczególnie te z minimalnym wkładem
własnym. - Do niedawna dziewięciu
na dziesięciu kupujących nieruchomości
dostawało kredyt, teraz otrzyma go sześciu
z dziesięciu starających się - mówi Janusz
Szmidt, rzecznik Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Wynajmę od zaraz
Skoro coraz mniej osób stać na zakup
mieszkania, może warto zainwestować
w lokum na wynajem? Takie rozwiązanie
sugerują eksperci, szacując, że ceny wynajmu pójdą w górę.
- W aglomeracji warszawskiej w ciągu
najbliższych dziesięciu lat na rynku może
się pojawić 300 tysięcy osób poszukujących mieszkania. A biorąc pod uwagę przewidywany wzrost inflacji i podwyżkę stóp
procentowych, tylko cześć z nich zdecyduje się ma to, by nabyć własne M - tłumaczy Paweł Sztejter z firmy REAS, zajmującej się rynkiem nieruchomości.
Do niedawna zyski z wynajmu były tak
niskie, że często nie wystarczały nawet
na pokrycie raty kredytu. Proporcje zaczęły
się odwracać już pół roku temu, gdy w największych miastach wzrosły ceny za wynajem, szczególnie mieszkań 3- i 4-pokojowych. Według raportu przygotowanego
przez firmę Expander i portal Szybko.pl
w sierpniu za M-4 w stolicy trzeba było zapłacić ok. 3347 zł. Tymczasem w listopadzie - już prawie 4 tyś. zł. W Krakowie wynajem czteropokojowego mieszkania podrożał przez ten czas ponad 700 zł. -1 będzie
kosztował coraz więcej, nawetwmniejszych
miejscowościach - prognozuje Paweł Majtkowski, analityk finansowy Expandera.
Jeśli weźmiemy 45-letni kredyt na dwupokojowe mieszkanie np. we Wrocławiu,
nie tylko spłacimy z wynajmu całą ratę kredytu, ale do naszej kieszeni trafi dodatkowe 450 zł. W Warszawie i Krakowie różnica ta wynosi odpowiednio około 300 zł
i 250 zł. Ale uwaga, już w Poznaniu bylibyśmy pod kreską - rata kredytu jest o ponad 100 zł droższa niż stawka najmu!
Opłacalne biura
Nieruchomości biurowe, podobnie jak
w zeszłym roku, będą łakomym kąskiem dla
inwestorów. Wzrost gospodarczy sprawi,
że w 2008 roku ma być ich o 20 proc. więcej, co oznacza dodatkowe 800 tyś. mkw.
Według ekspertów z firmy doradczej
Cushman & Wakefield wiele firm zagranicznych zdecyduje się zostać w Polsce
na stałe i będą potrzebować siedziby.
Najpopularniejsze będą ekskluzywne
biura zlokalizowane w centrach miast. Inwestycyjnym hitem w tej dziedzinie będzie
Łódź - tam powierzchnia biurowa się
potroi - a także Wrocław i Katowice. Jednak dla indywidualnych inwestorów możliwości zarobienia na nieruchomościach t
biurowych ograniczają się do kupienia jednostek w funduszach zamkniętych, takich
jak na przykład Arka Nieruchomości. Można też zainwestować w akcje deweloperów,
którzy zajmują się budową biurowców.
Grunt to inwestycja
Jeszcze pół roku temu prognozowano,
że ceny ziemi będą w najbliższych latach rosnąć tak szybko, jak do niedawna ceny
mieszkań. Problem w tym, że niektóre miasta ten wzrost mają już za sobą. Choćby
Warszawa, w której ceny najatrakcyjniejszych gruntów potroiły się.
Analitycy twierdzą jednak, że wiosną
grunty podrożeją jeszcze o 20 proc.,
a do końca roku - nawet o 40-50 proc.
Najkorzystniejszy będzie zakup ziemi
rolnej lub dużej działki budowlanej, którą można później podzielić na mniejsze
części. W pierwszym przypadku ważne
jest, by działka dała się odrolnić i przekształcić na budowlaną. Można to sprawdzić w planach zagospodarowania przestrzennego dostępnych wurzędzie gminy.
- Odrolnianie trwa około roku, ale realny
zysk z takiego przedsięwzięcia to 100 proc.
lub więcej - dumaczy Paweł Urban, analityk Home Broker.
Ceny działek budowlanych kształtują
się na poziomie 300 zł za mkw., podczas
gdy rolne lub siedliskowe są niekiedy nawet kilka razy tańsze. Na przykład za metr
działki budowlanej w Magdalence zapłacimy ok. 450 zł, podczas gdy rolnej tylko
180 zł. W położonej pod Wrocławiem
Świętej Katarzynie ziemię rolną da się
kupić nawet za 50 zł za metr, podczas gdy
budowlana kosztuje ok. 400 zł. Jeżeli chodzi o lokalizację, zasada jest prosta: należy
szukać działek o wyjątkowym położeniu.
Grunty tanie, położone w nieciekawej
okolicy, prawdopodobnie pozostaną tanie.
Natomiast działki w sąsiedztwie np. lasu
czy parku mają szansę dużo zyskać.
Najlepsze grunty inwestycyjne znajdziemy na obrzeżach dużych miast, nawet do
40 kilometrów od centrum. W przypadku
stolicy, podobnie jak rok temu, zainteresowaniem będą cieszyć się grunty położone
wzdłuż trasy katowickiej, krakowskiej oraz
nieopodal Piaseczna i Kampinosu. Zda-
niem Pawła Urbana ten, kto szuka dobrego
zarobku, powinien przejrzeć także oferty
działek położonych po drugiej stronie Wisły, np. w Ząbkach i Markach. Tam ceny
nadal są relatywnie niskie i w przyszłości
na pewno wzrosną.
Dobrą inwestycją są także Mazury oraz
Dolny Śląsk z atrakcyjnymi planami zagospodarowania przestrzennego.
Zagraniczne pułapki
Coraz więcej inwestorów twierdzi, że nie
ma lepszej lokaty kapitału niż rynek zagranicznych nieruchomości. Świadczy o tym
przykład Bułgarii. O ile w 2006 roku apartament w Sofii można było kupić za 900 eu-
chomości dopiero się kształtuje. Nieure. gulowane prawa własności sprawiają, że
czasem deweloper buduje mieszkania
na ziemi, która nie należy do niego. Poza tym jakość ukończonych tam inwestycji jest bardzo zła. - Na przykład „mieszkanie w standardzie deweloperskim" nie
musi w warunkach rumuńskich oznaczać,
że postawione będą ściany działowe - opowiada Paweł Sztejter.
Należy też wziąćpod uwagę problemyzpożyczką. - Banki nie dają kredytu pod zastaw
hipoteki zlokalizowanej w innym kraju - dumaczy Paweł Majdiowski.
Jak więc bezpiecznie zainwestować
w Rumunii lub Bułgarii? Najlepiej zrobić
NOWE MIESZKANIA są droższe i zazwyczaj mniejsze od tych w budynkach z wielkiej płyty,
ale i tak są bardziej poszukiwane od lokali pochodzących z lat 70.
ro za metr, o tyle rok później - już za 1700
euro. A według prognoz w ciągu najbliższych trzech lat podrożeją o 100 proc. Podobnie w Rumunii, gdzie od czasu wejścia
tego kraju do Unii Europejskiej mieszkania zyskały na wartości już o 40 procent.
Jednak inwestowanie w tych państwach
na własną rękę nie należy do bezpiecznych
posunięć. Szczególnie w Rumunii. Powód jest prosty - tamtejszy rynek nieru-
to za pomocą jednego z funduszy zamkniętych albo... poczekać. Analitycy prognozują, że za kilka lat powstanie tam rynek tanich mieszkań, do tego o znacznie lepszym
standardzie. Na razie lepiej szukać okazji
inwestycyjnych w Polsce.
•
Więcej o rynku nieruchomości będzie można
przeczytać w dodatku, który dołączymy do
5. numeru „Newsweeka" (28 stycznia w kioskach)