Kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny
1. Zdolność kredytowa. Banki w większości mają kalkulatory na swoich stronach, ale
doradcy także policzą. Praktycznie w każdym banku można mieć inną zdolność. Ogólna
prawidłowość: jeśli bank łagodniej podchodzi do wyliczenia zdolności to oferuje
zazwyczaj wyższe oprocentowanie kredytu.
2. Koszt kredytu. Składowe to: prowizja, oprocentowanie, ubezpieczenia.
a. Prowizja jest pobierana jako opłata za udzielenie kredytu i jest do negocjacji. Często jest to
koszt na poziomie 1,5 % liczony od wartości udzielanego kredytu. Jeśli prowizja jest mała, to
często w kredycie są inne dodatkowe koszty, np. trzeba kupić jakieś ubezpieczenie.
b. Oprocentowanie składa sie z marży oraz stawki WIBOR / EURIBOR… Banki w swych
ofertach zazwyczaj podają końcowe oprocentowanie, więc warto się dowiedzieć ile wynosi
marża i na podstawie wysokości marży porównywać oferty.
c. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Jeśli wartość zadłużenia przekracza pewien
procent wartości mieszkania (zazwyczaj 80%), to bank dodatkowo pobiera opłatę (np. 1,2%
rocznie od brakującej kwoty) do czasu aż ten współczynnik spadnie poniżej zadanego poziomu.
d. Ubezpieczenie nieruchomości: obowiązkowe przez cały czas trwania kredytu. Banki
czasem oferują takie ubezpieczenia, np. w cenie kredytu.
Rzeczywista
Roczna
Stopa
Oprocentowania
-
prowizję,
oprocentowanie
i ubezpieczenie sprowadza się do jednego parametru, dzięki czemu łatwiej porównać kredyty
miedzy sobą. Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, która obowiązkowo powinna się
pojawić w umowie kredytowej.
Ogólne reguły: im większa jest kwota kredytu tym marża jest mniejsza oraz im większy
wkład własny tym marża mniejsza.
3. Procedura zakupu. Najczęściej umowa przedwstępna oraz końcowa - u notariusza.
Razem z aktem kupna - sprzedaży można zlecić notariuszowi powierzenie zadbania
o założenie księgi wieczystej (dzięki temu mamy mniej biegania po sądach i urzędach).
O fakcie założenia księgi informuje się bank, który wpisuje się do księgi. Proces ten
BiznesTUBE Sp. z o.o.
ul. Krakowska 25
32-031 Mogilany k/Krakowa
www.biznestube.pl
[email protected]
Strona 1
Sąd Rejonowy dla Krakowa – Śródmieście
w Krakowie, XI Wydział Gospodarczy
KRS: 0000357047 REGON: 121233058 NIP: 9442219177
Kapitał zakładowy: 245 000 PLN (opłacony w całości)
trwa nawet 6 miesięcy i w tym czasie płacimy podwyższone oprocentowanie (od 1 do
2%).
4. Złotówki czy waluta? Waluta ma niższy libor (stopa procentowa) od złotówek, ale
obecnie kredyt walutowy jest trudniej wziąć. Popularne są kredyty w euro i frankach
szwajcarskich, ale istnieje pewne ryzyko związane z kredytem w walucie. Kurs waluty
zmienia się w czasie, a to ma wpływ na wysokość raty. Największe ryzyko istnieje
w momencie zaciągania kredytu: przeliczany jest na złotówki po aktualnym kursie. Dla
biorących kredyt w walucie im wyższy jest kurs waluty tym lepiej.
5. Rodzaje kredytów walutowych:
a. denominowane - bank przyznaje określoną kwotę waluty i jeśli w czasie pomiędzy
przyznaniem a wypłatą kurs spadnie, to trzeba z własnej kieszeni dołożyć pozostałą część
kwoty. Jeśli kurs wzrośnie, to nadwyżka może być zaliczona na poczet spłaty kredytu lub
dostajemy trochę więcej na np. wykończenie mieszkania. Zazwyczaj jest możliwość spłaty
bezpośrednio w walucie.
b. indeksowany - dostajemy tyle złotówek ile miało być, ale w zależności od kursu kwota
kredytu wyrażona w walucie może być różna. Zazwyczaj spłaca się w złotówkach.
6. Wcześniejsza spłata. Zwykle banki na kilka lat blokują możliwość wcześniejszej spłaty
(np. poprzez dodatkowe opłaty, jeśli decydujemy się nadpłacać spłatę kredytu w ciągu
pierwszych 5 lat). Rożnie jest to zapisane w umowie i czasem udaje się to ominąć, np.
gdy nie można spłacić wcześniej całej kwoty, to można spłacić całość pomniejszoną o
ostatnią ratę, a tę ostatnią zgodnie z harmonogramem.
7. Do obsługi kredytu najczęściej trzeba założyć konto w danym banku i warto się
dowiedzieć czy będzie ono darmowe czy płatne, bo nawet kilka złotych miesięcznie
przez lata daje sporą kwotę!
•
Raty annuitetowe (powszechnie zwane równymi lub stałymi): ich wysokość ustalana
jest za pomocą skomplikowanego matematycznego wzoru, który ma za zadanie
wyliczyć jednakową wysokość każdej raty przez cały okres kredytowania. W tym
wariancie spłat na początku spłacane są głównie odsetki i bardzo niewielka część
kapitału. Kapitał spłacany jest przede wszystkim w końcowej fazie kredytowania.
BiznesTUBE Sp. z o.o.
ul. Krakowska 25
32-031 Mogilany k/Krakowa
www.biznestube.pl
[email protected]
Strona 2
Sąd Rejonowy dla Krakowa – Śródmieście
w Krakowie, XI Wydział Gospodarczy
KRS: 0000357047 REGON: 121233058 NIP: 9442219177
Kapitał zakładowy: 245 000 PLN (opłacony w całości)
•
Raty malejące – kwota kredytu dzielona jest prze ilość rat, a uzyskana kwota stanowi
niezmienną przez cały okres kredytowania część kapitałową raty. Zmienna jest za to
część odsetkowa raty. Będzie ona wyższa na początku, a w miarę, jak kapitał jest
spłacany maleje. Tym samym przy niezmiennej wysokości raty kapitałowej i malejącej
z miesiąca na miesiąc kwocie odsetek do zapłaty, maleje wysokość całej raty.
a)
b)
Rys. 1. Porównanie rat malejących (a) oraz annuitetowych (b)
Zabezpieczenia dodatkowe

Ubezpieczenie na życie – doping, aby nie odchodzić w trakcie trwania umowy
kredytowej, co się czasem dzieje… Zabezpieczenie na ten stan rzeczy…

Ubezpieczenie od niezdolności do pracy i utraty pracy – ubezpieczenie to
zabezpiecza bank przed takim rozwojem wydarzeń.

Ubezpieczenie od ryzyka, jakie ponosi bank, do czasu ustanowienia prawomocnej
hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości. Sądy działają z dużym opóźnieniem, na
wpis hipoteczny czeka się nawet po kilka miesięcy, na co ani kredytobiorca, ani bank
nie ma praktycznie wpływu. Ubezpieczenie to zabezpiecza bank przed możliwością
niewywiązania się kredytobiorcy ze swoich zobowiązań w tym czasie -> zanim hipoteka
zostanie ustanowiona. Jest to oczywiście zabezpieczenie przejściowe.

Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego – stosowane, gdy nie wnosimy własnego
wkładu pieniężnego i całość inwestycji finansuje bank.

Ubezpieczenie nieruchomości (wraz z cesją na bank) od ognia, powodzi i innych
zdarzeń losowych. To na wypadek, gdyby nieruchomości coś się przytrafiło.
BiznesTUBE Sp. z o.o.
ul. Krakowska 25
32-031 Mogilany k/Krakowa
www.biznestube.pl
[email protected]
Strona 3
Sąd Rejonowy dla Krakowa – Śródmieście
w Krakowie, XI Wydział Gospodarczy
KRS: 0000357047 REGON: 121233058 NIP: 9442219177
Kapitał zakładowy: 245 000 PLN (opłacony w całości)
Przydatne informacje

Przedmiot kredytowania: kredyt na zakup mieszkania na rynku pierwotnym/
wtórnym, domu, działki pod budowę domu, własnościowego/spółdzielczego prawa
do lokalu mieszkalnego, rozbudowa/nadbudowa/remont, spłata innych kredytów
mieszkaniowych (tzw. kredyt konsolidacyjny), refinansowanie poniesionych
wcześniej wydatków na cele mieszkaniowe, itd.

Procent wartości nieruchomości, jaki bank gotowy jest sfinansować. Od tego
zależy, jaką kwotę udziału własnego należy wnieść (LTV - z ang. Loan to value)

Okres kredytowania. Jeśli okres, na jaki zaciągasz kredyt to 30 lat, oznacza to, że
przez 30 lat Ty i bank będziecie ze sobą związani.

Kredytobiorcy – czy osoby trzecie (które nie stają się właścicielami mieszkania)
mogą pomóc w zaciągnięciu kredytu. Często jest to przydatne, jeśli osoby kupujące
nieruchomość nie posiadają zdolności kredytowej.

Wakacje kredytowe – zaprzestanie spłaty kredytu na jakiś okres bez podania
przyczyny.

Procedura uzyskania kredytu: czego bank żąda od Ciebie, aby podjąć decyzję
o udzieleniu kredytu.

Rodzaj zabezpieczeń (weksle, hipoteka, cesja praw z umowy ubezpieczenia
nieruchomości, poręczenia osób trzecich).

Sposób uruchomienia kredytu: jakie dokumenty należy przedstawić, aby kredyt
został uruchomiony. Czy bank wymaga przedstawiania jakichkolwiek rozliczeń?
Sylwia Bednarek
trener BiznesTUBE, przedsiębiorca i inwestor
Jestem inwestorem w nieruchomości od 2010 r. Moją pasją jest rynek nieruchomości
niekomercyjnych i tematyka z nim związana, m.in. możliwości finansowania zakupu,
kryteria wyboru pod kątem inwestycyjnym. Szkolę z możliwości pomnażania
kapitału, ze szczególnym uwzględnieniem inwestowania w nieruchomości, a także w
zakresie motywacji i wyznaczania celów. Motto, którym kieruję się w życiu to słowa
Briana Tracy’ego: "Każdego dnia powinieneś uczyć się i rozwijać."
BiznesTUBE Sp. z o.o.
ul. Krakowska 25
32-031 Mogilany k/Krakowa
www.biznestube.pl
[email protected]
Strona 4
Sąd Rejonowy dla Krakowa – Śródmieście
w Krakowie, XI Wydział Gospodarczy
KRS: 0000357047 REGON: 121233058 NIP: 9442219177
Kapitał zakładowy: 245 000 PLN (opłacony w całości)