propozycje trybu postępowania przy sporządzaniu

XIX Sesja N-T pod hasłem „POLSKIE DROGI – od pomysłu do pozwolenia na budowę”
SGP, GIG, SPKD, GDDKIA Oddział w Warszawie
Marek Szklarski
Referat Nr 18
PROPOZYCJE TRYBU POSTĘPOWANIA
PRZY SPORZĄDZANIU DOKUMENTACJI
POZYSKIWANIA NIERUCHOMOŚCI POD DROGI
KRAJOWE, WSKAZYWANIE LOKALI ZAMIENNYCH
ORAZ UZYSKIWANIE PRAWA DO TERENU
DLA PRZEBUDOWY INFRASTUKTURY
TECHNICZNEJ POZA PASAMI DRÓG
Nowy Sącz, 14–16 czerwca 2007 r.
2
Marek Szklarski – absolwent Wydziału Prawa i Administracji Uniwersytetu Warszawskiego.
W latach 1996 – 2002 zatrudniony w Agencji Budowy i Eksploatacji Autostrad w Wydziale Nieruchomości. W latach 2000 – 2002 Doradca Prezesa Agencji Kierownik Sekcji Nieruchomości. Brał
czynny udział w budowie całego systemu logistycznego procesu nabywania nieruchomości pod autostrady. Uczestniczył w negocjacjach Porozumień dotyczących nabywania nieruchomości z właściwymi
miejscowo Wojewodami w przebiegu autostrad.
Autor był przewodniczącym podzespołu ds. nieruchomości w ramach zespołu zadaniowego powołanego przez Pana Premiera Marka Pola przy Ministerstwie Infrastruktury do sporządzenia regulacji prawnych mających na celu przyśpieszenie procesu przygotowania i realizacji inwestycji w
zakresie dróg krajowych. Od kwietnia 2002 r. pracuje w Generalnej Dyrekcji Dróg Krajowych i Autostrad na stanowisku Naczelnika Wydziału Nieruchomości w Biurze Przygotowania Inwestycji.
PROPOZYCJE TRYBU POSTĘPOWANIA PRZY
SPORZĄDZANIU DOKUMENTACJI POZYSKIWANIA
NIERUCHOMOŚCI POD DROGI KRAJOWE,
WSKAZYWANIE LOKALI ZAMIENNYCH ORAZ
UZYSKIWANIE PRAWA DO TERENU DLA PRZEBUDOWY
INFRASTUKTURY TECHNICZNEJ POZA PASAMI DRÓG
Marek Szklarski
I. WSTĘP
W dniu 16 grudnia 2006 r. weszły w życie przepisy znowelizowanej ustawy z dnia 10 kwietnia
2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych.
Nowelizacja rozszerzyła zakres przedmiotowy stosowania ustawy na drogi wojewódzkie, powiatowe i gminne. Jednak najistotniejszą zmianą, którą wprowadziła nowela jest przejęcie ex lege
wszystkich nieruchomości objętych ostateczną decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi, które w zależności od kategorii drogi stają się własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych
lub własnością odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych. Za przejęte nieruchomości ich właścicielom przysługuje
odszkodowanie ustalone w drodze odrębnej decyzji odpowiednio przez wojewodę albo starostę.
Ponadto inną ważną regulacją, o której należy wspomnieć w tym miejscu referatu jest art. 5
ustawy z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw w
brzmieniu „do spraw wszczętych i niezakończonych do dnia wejścia w życie ustawy decyzją ostateczną stosuje się przepisy dotychczasowe”, który jest przepisem o charakterze intertemporalnym,
regulującym sprawy będące w toku. Zgodnie z charakterem ustawy (ustawa czasowa obowiązująca do dnia 31 grudnia 2013 r.), zawarte w niej regulacje a traktujące odmiennie problematykę
pozyskiwania nieruchomości stanowią normy lex specjalis w odniesieniu do zasad ogólnych obowiązujących w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami.
3
Ma to znaczenie przy omawianiu zagadnień będących przedmiotem niniejszego referatu, a w
szczególności w zakresie przygotowania i gromadzenia dokumentacji niezbędnej do pozyskania
nieruchomości w kontekście obowiązków, jakie nałożyła ustawa określając podmioty zobowiązane do prowadzenia procesu przygotowania inwestycji pod drogi krajowe.
II. NIEZBĘDNA DOKUMENTACJA W PROCESIE POZYSKIWANIA NIERUCHOMOŚCI
1. Podstawy prawne sporządzenia dokumentacji
Ustawą z dnia 18 października 2006 r. o zmianie ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw,
zwaną dalej SpecU, zostały znowelizowane przepisy ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg krajowych. Przepisy te
określają zasady i warunki przygotowania inwestycji w zakresie dróg krajowych, w tym warunki
lokalizacji i nabywania nieruchomości na ten cel, oraz budowy tych dróg, a także organy właściwe w tych sprawach. Szczególną uwagę chciałbym zwrócić w niniejszym referacie na dokładność
i rzetelność sporządzania dokumentacji pomijając stronę czysto techniczną wynikającą z innych
branżowych aktów prawnych regulujących przedmiotową materię. Przesłanką znowelizowania
SpecU było przyśpieszenie procesu przygotowania inwestycji w tym nabywania nieruchomości
w kontekście skutecznej absorpcji środków unijnych w latach 2007-2013. Znowelizowana SpecU
będzie miała również ogromne znaczenie w przygotowaniu infrastruktury drogowej do nowego
wyzwania, jakim jest organizacja EURO 2012 w świetle decyzji UEFA.
Nowelizacja przepisów SpecU, która weszła w życie 16 grudnia 2006 r. dotyczy przede wszystkim obszaru dysponowania nieruchomościami na cele budowy dróg publicznych. Zgodnie z
art. 12 ust. 4 SpecU nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren określonymi w
decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa lub odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w zależności od kategorii drogi – z dniem, w
którym decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi stała się ostateczna, za odszkodowaniem. Powyższa
regulacja w sposób zasadniczy zmieniła dotychczasową procedurę pozyskiwania nieruchomości,
w której można było wyodrębnić dwa etapy pozyskania nieruchomości cywilno-prawny (oferta) oraz administracyjno-prawny (decyzja o wywłaszczeniu i odszkodowaniu). Ponadto istotną
zmianą jest również status prawny decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi, która przed nowelizacja
sankcjonowała jedynie podział nieruchomości, natomiast w chwili obecnej stanowi również podstawę formalno-prawną przejęcia ex lege nieruchomości na cle budowy dróg publicznych. Decyzja ta nie tylko przesądza o przebiegu drogi publicznej, ale przede wszystkich rozstrzyga kwestie
własnościowe. Dlatego też jakość i szczegółowość sporządzanej dokumentacji do decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi jest niezwykle istotna. Dotyczy to w szczególności dokumentacji geodezyjno-kartograficznej i formalno-prawnej związanej z przejęciem nieruchomości. Rola branży
geodezyjnej i jej profesjonalizm w działaniu będą miały szczególne znaczenie przy sporządzaniu
dokumentacji. Jakikolwiek błąd w sporządzonej dokumentacji może wywołać falę napięć i konfliktów społecznych, a także niewyobrażalne skutki na etapie realizacji projektów (organizacyjno-finansowe) w przypadku gdyby błędy te spowodowałyby nieważność lub uchylenie decyzji o
pozwoleniu na budowę drogi.
Niezależnie od norm prawnych regulujących wymagania dotyczące przygotowania dokumentacji Generalna Dyrekcja Dróg Krajowych i Autostrad wprowadziła w zakresie dróg krajowych
wytyczne branżowe wynikające ze szczególnej specyfiki i wieloletnich doświadczeń przy ich projektowaniu. Są nimi Ogólne Specyfikacje Techniczne wprowadzone w życie Zarządzeniem Generalnego Dyrektora z dnia 26 lipca 2004 r. w zakresie m.in. mapy do celów projektowych – P-30.10,
dokumentacji geodezyjno-kartograficznej związanej z nabywaniem nieruchomości i z czasowym
4
korzystaniem z nieruchomości – P-30.20, dokumentacji formalno-prawnej niezbędnej dla celu
nabywania nieruchomości i nabywania praw do czasowego korzystania z nieruchomości – P30.30. Ponadto wprowadzono Standardy przygotowania i gromadzenia dokumentacji niezbędnej do pozyskania nieruchomości, które mają już ugruntowaną praktykę w ramach przygotowania inwestycji w zakresie dróg krajowych poprzez opracowanie przez Generalną Dyrekcję Dróg
Krajowych i Autostrad dokumentu pn. Stadia i Skład Dokumentacji Projektowej. Dokument ten i
jego rozstrzygnięcia stanowią katalog zasad, jakie muszą lub powinny być stosowane przez firmy
projektowe przy realizacji dokumentacji niezbędnej m.in. do wniosku Generalnego Dyrektora
Dróg Krajowych o wydanie decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej oraz nieruchomości
przeznaczanych na pasy drogowe oraz niezbędnych do zajęcia czasowego.
Zamawiane przez GDDKiA opracowania projektowe w celu ich archiwizacji powinny być
sporządzane w postaci wydruków oraz na nośnikach elektronicznych w ustalanym przez Zamawiającego formacie.
Wymagane jest również, aby dane przestrzenne i opisowe, zbierane na etapie dokumentacji
projektowej, gromadzone były zgodnie ze Standardem Gromadzenia Danych o Nieruchomościach GDDKiA, który wprowadzony został w życie Zarządzeniem Generalnego Dyrektora Dróg
Krajowych i Autostrad nr 19 z dnia 28 lipca 2005 r., który ujednolica i porządkuje dane zebrane
w ramach sporządzania dokumentacji.
2. Propozycje trybu postępowania przy sporządzaniu dokumentacji pozyskiwania nieruchomości pod drogi krajowe
Nowelizacja SpecU spowodowała podniesienie rangi decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi,
która do czasu nowelizacji sankcjonowała jedynie podział nieruchomości wyodrębniając te nieruchomości lub ich części, które później były przedmiotem nabycia lub wywłaszczenia na rzecz
Skarbu Państwa. Ewentualne błędy w zebranej dokumentacji formalno-prawnej badającej strukturę własnościową nieruchomości objętych ustalonymi w decyzji lokalizacyjnej liniami rozgraniczającymi mogły być na etapie składania ofert poprawiane lub aktualizowane. W chwili obecnej
w związku z tym, ze decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi stanowi podstawę przejęcia z mocy
prawa nieruchomości lub ich części leżących w ustalonych przez nią liniach rozgraniczających, a
więc wchodzi swoim rozstrzygnięciem w stosunki własnościowe, powoduje konieczność zwrócenia szczególnej uwagi oraz dokładności w sporządzaniu dokumentacji pod kątem ustalenia
właściciela lub jego następców prawnych.
Przygotowanie tak szczegółowej dokumentacji wywołującej daleko idące skutki prawne wymusza na podmiotach ją przygotowujących doświadczenia i dokładności w sporządzeniu dokumentacji geodezyjno-kartograficznej oraz formalno-prawnej. Dlatego też dokumentacja do decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi winna być przygotowywana przez doświadczone biura projektowe
we współpracy z fachowymi jednostkami wykonawstwa geodezyjnego poprzez zawieranie umów
konsorcyjnych wykonawstwa geodezyjno-projektowego wyłanianego w drodze przetargu przeprowadzanego przez Generalną Dyrekcje Dróg Krajowych i Autostrad. Bowiem zgodnie z art.
1 ust. 2 w związku z art. 3 ust. 1, organem właściwym do złożenia wniosku o wydanie decyzji o
ustaleniu lokalizacji drogi w zakresie dróg krajowych jest Generalny Dyrektor Dróg Krajowych i
Autostrad. Jedynie doświadczone konsorcja geodezyjno-projektowe dają gwarancję prawidłowo
przygotowanej dokumentacji.
Prawidłowo sporządzona dokumentacja będzie stanowiła w dalszym etapie materiał źródłowy dla Wojewodów oraz powołanych przez nich biegłych rzeczoznawców majątkowych do ustalenia wysokości odszkodowania za przejmowane nieruchomości, zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt. 2.
Tryb uzyskiwania prawa do terenu przyjęty przez ustawodawcę, jak również rozszerzenie
SpecU w zakresie przedmiotowym na drogi wojewódzkie nakłada na Wojewodę nie tylko jak to
5
miało miejsce przed nowelizacją obowiązek wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi krajowej, ale i wojewódzkiej oraz przede wszystkim obowiązek ustalenia odszkodowania za przejęte
nieruchomości pod te drogi. W związku z powyższym powstaje pytanie czy zakres obowiązków
nałożonych przez ustawodawcę na Wojewodów i jego służby w kontekście planu rozbudowy infrastruktury drogowej w latach 2007-1013 nie spowoduje ze względów kadrowych i organizacyjnych opóźnień w realizacji zadań. Wydaje się zasadne rozważenie przez Wojewodów możliwości uzyskania dodatkowego wsparcia poprzez, poza wzmocnieniem kadrowym i stworzeniem
wyodrębnionej struktury organizacyjnej powołanej do realizacji ustawowych zadań, dodatkowo zawieranie dla wsparcia i efektywności tego procesu w ramach przekazywania kompetencji,
Porozumień z Marszałkami Województw w zakresie dróg krajowych, o ile Marszałek dysponuje odpowiednia strukturą organizacyjną. Natomiast tam gdzie tych struktur brak, rozważenie
możliwości zawarcia Porozumień z właściwymi terenowo Oddziałami Generalnej Dyrekcji Dróg
Krajowych i Autostrad. Podstawa prawna przedmiotowych Porozumień byłby art. 33 ustawy o
administracji rządowej w województwie (Dz. U. Nr 80, poz. 872 z 2001 r. ), zgodnie, z którym
„Wojewoda może powierzyć prowadzenie w jego imieniu niektórych spraw z zakresu swojej właściwości jednostkom samorządu terytorialnego lub organom innych samorządów z obszaru województwa a także kierownikom państwowych osób prawnych i innych państwowych jednostek
organizacyjnych funkcjonujących na obszarze województwa”.
Sprawne przeprowadzenie procesu ustalenia i wypłaty odszkodowania w kontekście późniejszej realizacji zadań na gruntach przejętych z mocy prawa nie spowoduje lub w znacznym stopniu
ograniczy konflikty społeczne, które w przypadku przedłużającego się procesu zadośćuczynienia
za poczynione szkody (wypłaty odszkodowań), może w znacznym stopniu opóźnić proces realizacji inwestycji poprzez np. konieczność przeprowadzenia szeregu egzekucji administracyjnych.
3. Lokale zamienne
Problematyka lokali zamiennych uregulowana jest w art. 17 ust. 4 SpecU w związku z art. 17
ust. 1 SpecU. Dotyczy ona sytuacji, gdy decyzji o ustaleniu lokalizacji drogi nadawany jest rygor
natychmiastowej wykonalności, jeżeli jest to niezbędne do wykazania prawa do dysponowania
nieruchomością zabudowaną na cele budowlane w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 07 lipca
1994 r. Prawo budowlane. Decyzja o ustaleniu lokalizacji drogi opatrzona rygorem natychmiastowej wykonalności uprawnia m.in. do faktycznego objęcia nieruchomości w posiadanie przez
właściwego zarządcę drogi. Dotyczy to tylko przypadku konieczności faktycznego objęcia w posiadanie celem zrealizowania zamierzenia inwestycyjnego. Obowiązek wskazania lokalu zamiennego spoczywa na właściwym zarządcy drogi. Niezależnie od powyższego, zgodnie z art. 12 ust.
6 SpecU, do czasu uzyskania pozwolenia na budowę, nieruchomości objęte decyzją o ustaleniu
lokalizacji drogi, mogą być użytkowane nieodpłatnie przez dotychczasowych właścicieli.
Na tym tle rodzi się pytanie, co należy rozumieć przez lokal zamienny. Definicja lokalu zamiennego występuje w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U. Nr 31, poz. 266
z 2005 r.) w art. 2 ust. 1 pkt. 6. Przez lokal zamienny należy rozumieć „lokal znajdujący się w tej
samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony, w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal użytkowany dotychczas, o powierzchni
pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na
członka gospodarstwa domowego przypada 10 m.kw. powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku
gospodarstwa jednoosobowego 20 m. kw. tej powierzchni”. „Przez gospodarstwo domowe rozumie się gospodarstwo prowadzone przez osobę ubiegającą się o dodatek mieszkaniowy, samodzielnie zajmującą lokal albo gospodarstwo prowadzone przez tę osobę wspólnie z małżonkiem
i innymi osobami z nią zamieszkującymi i gospodarującymi, które swoje prawa do zamieszkania
6
w lokalu wywodzą z prawa tej osoby” – art. 4 ustawy z dnia 2 czerwca 2001 r. o dodatkach mieszkaniowych (Dz.U. Nr 71, poz. 734 z 2001 r. z późn. Zm.).
Przy zachowaniu wymogów wynikających z definicji lokalu zamiennego Generalny Dyrektor
Dróg Krajowych i Autostrad tak jak w przypadku nieruchomości zamiennej z mocy art. 13 ust.
2 SpecU może nabyć taki lokal, a w przypadku konieczności spełnienia warunku z art. 14 ust. 4
SpecU musi nabyć taki lokal, spełniający kryteria lokalu zamiennego, poza pasem drogowym
w celu dokonania ich zamiany za lokal podlegający przejęciu. Jednocześnie musi pokryć koszty
przeprowadzki do lokalu zamiennego. Rozliczenie kosztów nabycia lokalu zamiennego jest tożsame z rozliczeniem kosztów zakupu nieruchomości zamiennej. Jeżeli wartość lokalu zamiennego
przekracza wartość lokalu podlegającego przejęciu różnicę pokrywa jego były właściciel, w przeciwnym wypadku następuje dopłata ze strony przejmującego lokal na cele budowy drogi.
Nieco odmienna sytuacja występuje w przypadku braku lokali zamiennych lub nie wyrażenia zgody właściciela na wskazany przez zarządcę drogi lokal zamienny a jednocześnie istnieje
konieczność faktycznego objęcia lokalu w posiadanie. Wobec obowiązku ciążącego na zarządcy
winien on wynająć lokal na swój koszt od gminy lub dewelopera. Jednocześnie należy zawrzeć
umowę podnajmu z właścicielem, wskazując lokal zastępczy spełniający kryteria lokalu zamiennego oraz ustalić wartość odszkodowania, które nie może pogorszyć warunków mieszkaniowych
dotychczasowego właściciela – art. 18 ust. 1 SpecU. Odszkodowanie winno być wypłacone przed
upływem terminu podnajmu lokalu z zastrzeżeniem konieczności jego opuszczenia w terminie
gwarantując możliwość przeprowadzenia egzekucji (od. kwietnia do końca września) w razie nie
dochowania wskazanego w umowie terminu opuszczenia.
4. Uzyskiwanie prawa do terenu dla przebudowy infrastruktury technicznej poza pasami
dróg
Zagadnienie to unormowane jest w art. 30 ust. 1 SpecU. który stanowi, „jeżeli z decyzji o
pozwoleniu na budowę drogi wynika obowiązek dokonania przebudowy istniejących urządzeń
infrastruktury technicznej, właściwy wojewoda albo starosta, na wniosek inwestora, mogą ograniczyć, w drodze decyzji, sposób korzystania z nieruchomości przez udzielenie zezwolenia na
zakładanie i przeprowadzanie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń
służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i
urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości nie wyraża na to zgody. Przepisy art. 124 ust. 2-7 i art. 124a
ustawy o gospodarce nieruchomościami stosuje się odpowiednio”.
Zgodnie z art. 124 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami udzielenie zezwolenia powinno być poprzedzone rokowaniami z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości o uzyskanie zgody na wykonanie prac, o których mowa w art. 30 ust. 1 SpecU. Rokowania
przeprowadza inwestor zamierzający wystąpić z wnioskiem o zezwolenie. Do wniosku o zezwolenie należy dołączyć dokumenty z przeprowadzonych rokowań. Przepisy nie wskazują, jaką ma
mieć formę dokument kończący rokowania z właścicielem lub użytkownikiem wieczystym. Czy
wystarczy zwykłe oświadczenie złożone na piśmie wyrażające zgodę na udostępnienie nieruchomości, czy ma to przyjąć formę aktu notarialnego? Generalnie należy przyjąć, iż wystarczy zwykła
forma takiego oświadczenia złożona na piśmie, jednak dla bezpieczeństwa inwestora oświadczenie to winno być złożone w formie notarialnej, bowiem oświadczenie to jest oświadczeniem woli
w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego i wiąże ono stronę. Taka forma powoduje, że jeżeli
strona usiłuje uchylić się od skutków złożonego oświadczenia, to może to uczynić tylko w ściśle określonych przypadkach przewidzianych w art.82-88 kc wykazując, że złożyła oświadczenie
woli przy braku świadomości lub swobody powzięcia decyzji, pod wpływem pozorności, błędu,
7
podstępu, groźby karalnej (wady oświadczenia woli). Tak złożone oświadczenie woli stanowi z
jednej strony ochronę jak również zabezpieczenie dla inwestora przed skutkami wycofania się
właściciela lub użytkownika wieczystego ze złożonego oświadczenia jak również daje mu legitymację do podjęcia czynności wynikających z konieczności przebudowy infrastruktury tj. faktycznego czasowego zajęcia nieruchomości w celu wykonania ciążących na nim obowiązków.
Po wykonaniu prac, o których mowa wyżej, zgodnie z art. 124 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zwanej dalej „uogn”, na inwestorze ciąży obowiązek przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po ich wykonaniu. Jeżeli przywrócenie nieruchomości
do stanu poprzedniego jest niemożliwe albo powoduje nadmierne trudności lub koszty, stosuje
się odpowiednio przepis art. 128 ust. 4 uogn tj. wypłaca się odszkodowanie. Wartość odszkodowania powinna odpowiadać wartości poniesionych szkód. Jeżeli natomiast wskutek tych zdarzeń zmniejszy się wartość nieruchomości, odszkodowanie powiększa się o kwotę odpowiadającą
temu zmniejszeniu.
Natomiast w sytuacji, gdy wykonanie ww. prac uniemożliwi właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w
sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może
żądać, aby inwestor nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność lub
użytkowanie wieczyste nieruchomości – art. 124 ust. 5 uogn. Żądanie to ma charakter cywilnoprawny i w razie odmowy realizacji uprawnień właściciela lub użytkownika wieczystego, może
być dochodzone wyłącznie w drodze powództwa przed sądem powszechnym.
Na tle art. 124 ust. 5 uogn może zrodzić się pytanie czy właściciel lub użytkownik wieczysty
w sytuacji, gdy wartość urządzeń posadowionych na nieruchomości przekracza jej wartość może
z mocy art. .231 § 2 kc żądać wykupu tej nieruchomości za odpowiednim wynagrodzeniem ?
Odpowiedzi na to pytanie udzielił Sąd Najwyższy w Wyroku z dnia 16 lipca 2004 r. Sygn. I CK
26/2004 stwierdzając w sentencji, że dla powstania roszczenia wynikającego z art. 231 § 2 kc.
wystarczy zainstalowanie trwałych urządzeń, które – mając fizyczne oparcie na sąsiednich nieruchomościach – znalazły się na trwale w granicach przestrzennych nieruchomości określonych
w art. 143 kc.
Niezależnie od udostępnienia nieruchomości na wykonanie tych prac jej właściciel lub użytkownik wieczysty jest obowiązany również do udostępnienia rzeczonej nieruchomości w celu
wykonania czynności związanych z konserwacją oraz usuwaniem awarii urządzeń na niej posadowionych. Obowiązek udostępnienia nieruchomości podlega egzekucji administracyjnej – art.
30 ust. 3 SpecU w związku z art. 124 ust. 6 uogn. Po dokonaniu konserwacji lub usunięciu awarii inwestor musi przywrócić nieruchomość do stanu poprzedniego ze wszystkimi późniejszymi
konsekwencjami, o których mowa wyżej.
Zgodnie z art. 30 ust. 2 SpecU decyzji o zezwoleniu nadaje się rygor natychmiastowej wykonalności, jeżeli jest to niezbędne do wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele
budowlane. Decyzja ta z chwilą uzyskania klauzuli ostateczności, stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej – art. 124 ust. 7 uogn.
Powyższy tryb ma również zastosowanie do nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym. Czasowe zajęcie nieruchomości stosuje się również w przypadku siły wyższej lub nagłej
potrzeby zapobieżenia powstania znacznej szkody – art. 124a uogn.
8