kraków – rynek gruntów i land development

KRAKÓW – RYNEK
GRUNTÓW I LAND DEVELOPMENT
Polowanie na działki
Maciej Grabowski
Jarosław Strzeszyński
Zespół rzeczoznawców majątkowych, doradców i analityków rynku nieruchomości
II Konferencja MRN.pl
Kraków, 31 maja 2007
1. Informacje statystyczne o rynku gruntów w Krakowie
W 2006 roku w Krakowie wartość zrealizowanych transakcji sprzedaŜy nieruchomości gruntowych
wyniosła około 1,1 mld zł. Wartość ta znacząco wzrosła w porównaniu z rokiem 2005 gdzie zanotowano
sprzedaŜ na poziomie około 450 mln zł. W odniesieniu do ilości transakcji, o ile w latach 2004 – 2005
wynosiła ona 1100 -1200 transakcji to w roku 2006 nastąpił 30 % wzrost do poziomu ponad 1500
transakcji
(dane nie obejmują gruntów nabywanych przez Gminę i Skarb Państwa w związku
z realizacją inwestycji w infrastrukturę drogową i komunalną).
Większość transakcji stanowi obrót prawem własności; sprzedaŜ prawa uŜytkowania wieczystego gruntu
to zaledwie około 10% ogólnej ilości zawieranych umów sprzedaŜy. Zarówno ogólną ilość transakcji
nieruchomości gruntowych, jak teŜ ich wartość w poszczególnych latach w okresie od 2003 do początku
2007 roku przedstawia wykres poniŜej. Na sąsiednim wykresie przedstawiona jest średni cena za 1m2
gruntu w poszczególnych latach, wyznaczona jako średnia z cen jednostkowych zanotowanych
w poszczególnych transakcjach. Od końca 2003 roku na rynku gruntów wyraźny jest silny trend wzrostu
cen. Znaczący wzrost cen w stosunku do 2006 roku zapowiadają transakcje z początku roku 2007.
Średnia cena z około 100 transakcji
zawartych w styczniu br. jest prawie o 100% wyŜsza niŜ średnia
cena w roku 2006.
prawie 400 ha w porównaniu z 250 ha roku 2005.
1| S tr o n a
W 2006 roku odnotowano równieŜ znaczący wzrost sprzedanego areału gruntów w Krakowie – było to
POWIERZCHNIA SPRZEDANYCH GRUNTÓW - OGÓŁEM
400 ha
385 ha
300 ha
252 ha
231 ha
200 ha
180 ha
100 ha
23 ha
0 ha
2003
2004
2005
2006
2007*
Zdecydowanie największy udział w ilości transakcji gruntami mają działki pod budownictwo
mieszkaniowe o niskiej intensywności zabudowy (jednorodzinne). Działek tych sprzedaje się coraz
więcej - w ostatnich dwóch latach stanowią one około 40% wszystkich transakcji gruntami
i równocześnie ponad 60% transakcji w segmencie działek budowlanych (pod zabudowę mieszkaniową,
komercyjna i przemysłową bez działek rolnych i zieleń). Przyczyną wzrostu zainteresowania tymi
gruntami jest przed wszystkim gwałtowny wzrost cen mieszkań i poprawa konkurencyjności inwestycji w
dom w porównaniu do lokalu mieszkalnego, jak równieŜ przekonanie, Ŝe lokata kapitału w ten segment
rynku przyniesie ponad przeciętny zysk. JeŜeli jednak wziąć pod uwagę łączną wartość transakcji, to
zdecydowanie największy udział mają działki pod budownictwo mieszkaniowe wysokiej intensywności
zabudowy - ponad 50% wartości obrotu (patrz wykres poniŜej)
ILOŚĆ TRANSAKCJI GRUNTÓW BUDOWLANYCH MN, MW/MU i UC/PS
70%
60%
50%
40%
OBRÓT W MLN ZŁ W PODZIALE
NA GRUNTY MN, MW/MU I UC/PS
1 100 mln zł
UC i PS
MW i MU
MN
11,95%
7,23%
18,67%
11,73%
1 000 mln zł
900 mln zł
24,50%
800 mln zł
UC i PS
MW i MU
19,80%
MN
700 mln zł
11,82%
23,23%
600 mln zł
26,05%
54,34%
500 mln zł
30%
400 mln zł
65,04%
63,55%
62,12%
300 mln zł
200 mln zł
10%
100 mln zł
0%
0 mln zł
2003
2004
2005
2006
10,68%
47,05%
42,78%
61,89%
25,86%
39,57%
17,65%
35,12%
17,84%
27,43%
2003
2004
2005
2006
2| S tr o n a
74,10%
20%
2. Ceny działek budowlanych
Ceny działek przeznaczonych do zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej i o niskiej intensywności na
terenie śródmiejskich dzielnic Krakowa systematycznie rosną. NajwyŜsze ceny za działkę pod
budownictwo niskiej intensywności - nawet powyŜej 1300 zł za 1m 2 – trzeba zapłacić na Woli
Justowskiej. Średnia cena na obszarze całej Krowodrzy wyniosła w 2006 r. około 350 zł/m2. Rosły
znacząco równieŜ ceny w Podgórzu , a niska średnia cena transakcyjna wynika z duŜej liczby transakcji
w tańszych lokalizacjach (Rybitwy, Tyniec, Podgórki Tynieckie, południowe obrzeŜa miasta).
Zaskakująco przedstawia się sytuacja na obszarze Nowej Huty gdzie średnia cena spadła z 80 zł/m2 w
2005 r. do 60 zł/m2 w roku 2006. Wpływ na obniŜenie ceny średniej miała duŜa ilość tanich transakcji
(na poziomie 20 – 50 zł/m2) z uwolnionych obszarów strefy ochronnej huty Sendzimira (Pleszów,
Ruszcza, WyciąŜe, Wolica, Kościelniki). Nie oznacza to, Ŝe w lepszych lokalizacjach Nowej Huty ceny
nie rosły (CzyŜyny, Grębałów, Mistrzejowice). Paradoksalnie w tych rejonach utrata waŜności Planu
Ogólnego Zagospodarowania Przestrzennego dla Krakowa i zniesienie strefy ochronnej wokół huty
stworzyła moŜliwość zabudowy na części dawnych terenów rolnych, dzięki zasadzie „dobrego
sąsiedztwa” obowiązującej przy wydawaniu decyzji o Warunkach Zagospodarowania (WZ) na obszarach
nie objętych miejscowymi planami zagospodarowani przestrzennego. Działkę pod budynek
jednorodzinny moŜna kupić tam juŜ w cenie od 30 -40 zł za 1m2 gruntu.
CENY DZIAŁEK
POD BUDOWNICTWO JEDNORODZINNE
CENY DZIAŁEK
POD BUDOWNICTWO WIELORODZINNE
1 600 zł
500 zł
450 zł
400 zł
350 zł
1 400 zł
Śródmieście
Krowodrza
Podgórze
1 200 zł
Nowa Huta
1 000 zł
300 zł
Śródmieście
Krowodrza
Podgórze
Nowa Huta
800 zł
250 zł
200 zł
600 zł
150 zł
400 zł
100 zł
200 zł
50 zł
0 zł
0 zł
2004
2005
2006
2003
2004
2005
2006
Zdecydowanie największy rozwój przeŜywał i przeŜywa rynek gruntów pod zabudowę mieszkaniową
o wysokiej intensywności (mieszkaniową wielorodzinną). KaŜda działka połoŜona w Śródmieściu,
Krowodrzy czy Podgórzu, która nadawała się pod zabudowę tego typu, osiągała cenę powyŜej 500 zł za
1m2 - a nie uwzględniając obrzeŜnych obszarów tych dzielnic - powyŜej 1000 zł/m2. Jeszcze większe
zróŜnicowanie cenowe widoczne jest w poszczególnych dzielnicach; średnia cena w 2006 r.
w Śródmieściu wyniosła 1400 zł/m2, ale zanotowano równieŜ ceny w przedziale 3000 – 5000 zł/m 2
3| S tr o n a
2003
i rekordową cenę za niewielką działkę (około 300 m2) na Kazimierzu przy ul. Jakuba – ponad 11 000
zł/m2 . Aktualny poziom cenowy zaczyna się od poziomu 1700 – 2000 zł/m2.
Na obszarze Krowodrzy średnia cena w 2006 r. wyniosła około 800 zł/m2 i została relatywnie zaniŜona
przez transakcje z obszaru Górki Narodowej oraz okolic ulic Pękowickiej i Glogera. Ceny działek
połoŜonych blisko centrum, a w szczególności w rejonie pomiędzy ulicami Kościuszki a Wrocławską nie
odbiegają od Śródmieścia. W Krowodrzy najwyŜsza transakcja w 2006 r. wyniosła ponad 5000 zł/m 2.
W odniesieniu do Podgórza średnia cena w 2006 r. wyniosła 600 zł/m2 – relatywnie niska, zaniŜona
przez transakcje z obrzeŜy Ruczaju, Prokocimia, BieŜanowa. W starej części Podgórza (rejon ulicy
Kalwaryjskiej), w Dębnikach, na Zabłociu i części Ruczaju ceny na poziomie 1000 – 2500 zł/m2 nie były
sporadyczne. NajwyŜsze ceny osiągają działki „przygotowane do inwestycji” - czyli z wydaną decyzją
WZ lub nawet pozwoleniem na budowę. Ceny takich działek są wyŜsze od 60 do 110 % w porównaniu
z działkami „gołymi”. Od 2003 roku około 15 – 20% wszystkich działek pod zabudowę mieszkaniową
wysoką i komercyjną sprzedawanych jest w taki właśnie sposób.
Kalkulacja i ceny działek pod zabudowę mieszkaniową wysokiej intensywności (wielorodzinne) są
uzaleŜnione przede wszystkim od wskaźnika PUM (powierzchni uŜytkowej mieszkań). W zaleŜności od
moŜliwej intensywności zabudowy (co przekłada się na wielkość wskaźnika PUM) osiągają
zróŜnicowane nieraz nominalnie bardzo wysokie ceny.
4| S tr o n a
Poziom cen działek komercyjnych (UC) w Śródmieściu, Krowodrzy i Podgórzu kształtował się w 2006
roku powyŜej 400 zł/m2 z najwyŜszymi cenami dochodzącymi do 1000 zł/m2. W odniesieniu do działek
przemysłowych (PS), które w zasadzie występują w Podgórzu i Nowej Hucie poziom cenowy
w Podgórzu kształtował się na poziomie 100 -150 zł/m2 , a w Nowej Hucie 80 -130 zł/m2. Transakcje
działek przemysłowych są jednakŜe rzadkością na obszarze Krakowa (za wyjątkiem niewielkich działek
o powierzchni rzędu do 1ha pod magazyny lub rzemiosło), poniewaŜ dla duŜych zakładów
przemysłowych obszar Krakowa stanowi mało atrakcyjna lokalizację.
3. Czynniki wpływające na rozwój rynku gruntów na obszarze Krakowa –
silne i słabe strony rynku
Rynek gruntów w Krakowie jest kształtowany przez roŜne czynniki zewnętrzne i wewnętrzne
o charakterze makroekonomicznym oraz skali międzynarodowej oraz lokalnej – najwaŜniejsze z nich
wpływające na relację popytu i podaŜy a przez to na poziom cen zamieszczono poniŜej.
Do silnych stron rynku naleŜy zaliczyć przede wszystkim:
•
Podniesienie ratingu zagranicznego Polski przez agencję Standard&Poor's do kategorii
A”-”
PodwyŜszenie ratingu dla Polski oznacza, Ŝe zagraniczni inwestorzy będą postrzegać Polskę
jako bardziej bezpieczną i stabilną okazję do lokaty kapitału. Kraków jako jedno
z najatrakcyjniejszych miast w Polsce stało się potencjalnie obszarem napływu nowego
stabilnego kapitału.
•
Pierwsze miejsce w rankingu Orbitz.com
Pierwsze miejsce Krakowa pod względem atrakcyjności turystycznej w najpopularniejszym,
amerykańskim portalu turystycznym rokuje wzrost zainteresowania Krakowem kapitału
amerykańskiego
•
Recesję na rynkach nieruchomości Europy zachodniej i USA
Recesja na rynkach nieruchomości w USA, Hiszpani, Portugali, Francji wobec globalizacji rynków
finansowych stwarza moŜliwość i okazję do transferu części środków z tych rynków do Polski
a więc i do Krakowa gdzie inwestorzy mogą osiągnąć satysfakcjonujące ich stopy zwrotu
•
Deficyt mieszkań
W Krakowie wciąŜ brakuje mieszkań. Biorąc pod uwagę, Ŝe Kraków jest miastem młodym (ponad
40% mieszkańców nie przekroczyło 45 roku Ŝycia), potencjał rynku mieszkaniowego jest duŜy, co
przekłada się na większy popyt na grunty pod zabudowę.
•
Wzrost inwestycji w przedsiębiorstwach
Silny wzrost gospodarczy skutkujący duŜymi zyskami firm i przedsiębiorstw powoduje iŜ firmy
chętnie podejmują nowe inwestycje w produkcję, bazę rozwojową. Rozbudowa i rozwój
zakładów, centrów logistycznych, działalności komercyjnej wiąŜe się z koniecznością zakupu
nowych gruntów przemysłowych i komercyjnych
•
Niski udział gruntu w ogólnych kosztach inwestycji
Wskaźnik kosztu gruntu w kosztach inwestycji wynosi średnio 30% i jest znacząco niŜszy od
średniej europejskiej
•
Poziom zarobków stanowiący barierę popytu wewnętrznego
W Krakowie relacja zarobków do ceny 1m2 mieszkania a poprzez to równieŜ gruntu jest
najwyŜsza w Polsce i bardzo wysoka na tle Europy
5| S tr o n a
Do słabych stron rynku moŜna zaliczyć między innymi:
•
WydłuŜony czas oczekiwania na decyzje administracyjne
Średni czas oczekiwania na decyzję WZiZT w Krakowie wynosi 1 rok
•
Poziom inwestycji w infrastrukturę
Niesatysfakcjonujący jest poziom inwestycji Gminy Kraków w uzbrojenie wolnych terenów jak
równieŜ w sieć drogową i komunikacyjną
•
Poziom zaangaŜowania kapitału spekulacyjnego
Część nieruchomości gruntowych została zakupiona przez inwestorów krótkoterminowych
i spekulacyjnych , którzy mogą zwiększyć podaŜ na rynku o ile ich nieruchomości nie zostaną
przejęte przez inwestorów stabilnych o dłuŜszym horyzoncie inwestycyjnym
Chcąc ocenić perspektywy rynku gruntów w Krakowie, naleŜy zwrócić uwagę, Ŝe w najbliŜszym okresie
kształtowały go będą przede wszystkim następujące czynniki:
•
wzrost liczby nowych uczestników rynku, w tym znaczących i stabilnych funduszy
Przewidujemy pojawienie się na rynku nieruchomości w Krakowie nowych znaczących
podmiotów (funduszy i firm) ze znaczącymi kapitałami.
•
dynamiczny wzrost obrotów na rynku nieruchomości gruntowych
Prognozujemy znaczący wzrost obrotów na rynku z poziomu około 1,1 mld zł w 2006 do poziomu
około 3,0 mld zł w roku 2007. Na rynku oczekujemy pierwszych transakcji z kwotami powyŜej 100
mln zł.
•
wzrost cen w okresie średnioterminowym
Prognozujemy trwały wzrost cen we wszystkich segmentach gruntów w Krakowie w okresie
dwóch – trzech lat.
•
wyczerpywanie się zasobów najbardziej atrakcyjnych terenów inwestycyjnych
W obszarze śródmiejskim Krakowa większość atrakcyjnych terenów została wykupiona. Zanika
poprzemysłowy obraz Grzegórzek, Zabłocia, Łagiewnik, Dąbia, ulicy Wrocławskiej. Jednocześnie
kończą się „odkryte” kilka lat temu niezabudowane tereny inwestycyjne – Ruczaj, Prądnik
Czerwony.
Wzrost podaŜy nowych mało atrakcyjnych gruntów budowlanych
Objęcie nowymi planami zagospodarowania przestrzennego duŜych obszarów Nowej Huty wokół
huty im. Sendzimira w dawnej jej strefie izolacyjnej spowoduje (i juŜ powoduje) uwolnienie duŜej
powierzchni mało atrakcyjnych, ale tanich gruntów pod zabudowę w większości niskiej
intensywności.
Kraków, 28.05.2007 r.
6| S tr o n a
•