Publikacja darmowa

„Rejent" • rok 6 • nr 9(65)
wrzesień 1996 r.
Aleksander
Oleszko
Umowa odpłatnego nabycia nieruchomości na rzecz
majątku wspólnego przez jednego z małżonków jako
podstawa wpisu w księdze wieczystej
W dotychczasowym orzecznictwie przeważał pogląd, iż nabycie
przez jednego z małżonków zarówno odpłatne, jak i nieodpłatne
własności nieruchomości czy prawa wieczystego użytkowania bez
zgody drugiego małżonka jest skuteczne1. O ile jednak powyższe
rozstrzygnięcia związane były głównie z wykładnią art. 32 § 1 k.r.o.,
to obecnie Sąd Najwyższy w uchwale składu 7 sędziów z 16 marca
1995 r. zajął jednoznaczne stanowisko, iż w ramach czynności zwykłego zarządu do zawarcia umowy odpłatnego nabycia własności nieruchomości lub innego prawa majątkowego przez jednego z małżonków,
w wyniku której przedmiot nabycia ma wejść do majątku wspólnego,
nie jest wymagana zgoda, chyba że z nabyciem łączy się obciążenie
nabywanej nieruchomości lub prawa2. Z obszernego uzasadnienia
1
2
Por. uchwałę SN z 24 IX 1970 r. III CZP 55/70, OSPiKA 1973, poz. 120; uchwałę SN z 4 III 1983 r. III CZP 6/83, OSNCP 1983, nr 8, poz. 114; uchwałę SN z 31
I 1986 r. III CZP 70/85, OSNCP 1986, nr 12, poz. 207; wyrok SN z 17 V 1985 r. III
CRN 119/85, OSPiKA 1986, nr 9-10, poz. 185; uchwałę SN z 7 IV 1975 r. III CZP
12/75, OSPiKA 1976, nr 1, poz. 3. Odmienne stanowisko wyraził Sąd Najwyższy w
uzasadnieniu uchwały pełnego składu Izby Cywilnej z 28 IX 1979 r. III CZP
15/79, OSNCP 1980, nr 10, poz. 176.
III CZP 9/95, OSNIC 1995, nr 11, poz. 149. Warto podkreślić, iż Sąd Najwyższy
już w uchwale z 25 III 1994 r. CZP 182/93, OSNCP 1994, nr 7-8, poz. 146 opo-
26
Umowa odpłatnego nabycia nieruchomości..
można jedynie w tym miejscu wyeksponować następujące stwierdzenia Sądu Najwyższego:
Wspólność ustawowa obejmuje bardzo szeroki zakres praw, dorobkiem małżonków są bowiem wszelkie przedmioty majątkowe
nabyte w czasie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub jedno z nich (art. 32 § 1 k.r.o.), chyba że należą do kategorii
przedmiotów wyłączonych z dorobku z mocy art. 33 k.r.o. W świetle
więc tak skonstruowanych przepisów należy stwierdzić, że do powstania dorobku wystarczą samodzielne działania każdego małżonka.
W kodeksie rodzinnym i opiekuńczym ustawodawca nie zawarł definicji pojęcia „zwykłego zarządu" oraz nie sprecyzował katalogu
czynności wymagających zgody drugiego małżonka. Wykładni więc
tych pojęć należy dokonywać mając na uwadze z jednej strony zasady, jakie legły u podstaw wprowadzania ustroju wspólności ustawowej, a przede wszystkim umocnienie sytuacji materialnej rodzinnym,
z drugiej zaś strony - zapewnienie użyteczności tego ustroju w warunkach gospodarki rynkowej przy rozrastającej się sferze prywatnej
własności środków produkcji, oraz konieczność dbałości o bezpieczeństwo obrotu.
Według przeważającego w doktrynie poglądu, do czynności zwykłego zarządu należy z reguły nabywanie przez jedno z małżonków
własności rzeczy ruchomych, a także własności nieruchomości i innych praw majątkowych. Argumenty przytoczone na uzasadnienie
tego stanowiska są w pełni przekonywające, a zwłaszcza te, że nie
prowadzi to do uszczuplenia majątku wspólnego i że odpada cel ochronny z art. 36 § 2 k.r.o., mamy tu bowiem do czynienia ze skutkiem następującym z mocy samego prawa (art. 32 § 1 k.r.o.).
Stanowisko Sądu Najwyższego spotkało się z aprobatą piśmiennictwa. A. Szpunar wyraża nadzieję, że uchwała przetnie definitywnie wątpliwości dotyczące omawianego zagadnienia, a zarazem skłania do ponownego przemyślenia skomplikowanych problemów, wiążących się z
określeniem czynności zwykłego zarządu (art 36 k.r.o.)3. Bez wątpienia
wiedział się za poszerzeniem zakresu zwykłego zarządu o takie między innymi czynności, jak nabywanie nieruchomości i ruchomości oraz innych praw majątkowych, jeżeli w związku z tym nie dochodzi do uszczuplenia majątku wspólnego.
3
A. S z p u n a r , Nabycie własności
27
Aleksander
Oleszko
przytoczona uchwała Sądu Najwyższego nie pozostanie bez wpływu
na ocenę kognicji sądu w postępowaniu o wpis prawa na podstawie
aktu notarialnego zawierającego treść powyższej umowy, której stroną jest jeden z małżonków, a jego oświadczenie woli zmierzało do nabycia nieruchomości na rzecz majątku wspólnego.
Odnosząc treść powyższej uchwały Sądu Najwyższego wyłącznie do aspektów wieczystoksięgowych, należy zwrócić uwagę, iż
wyraźnie w niej zastrzeżono, że zasada zaufania, która w normalnej
sytuacji obowiązuje małżonków, przemawia również za rozszerzającą
interpretacją czynności zwykłego zarządu i objęcie tym pojęciem
odpłatnego nabycia nieruchomości lub innych praw majątkowych,
jeżeli z nabyciem nie łączy się ich obciążenie (podkr. moje A.O.).
Na tle powyższego sformułowania wypada bardziej szczegółowo
odnieść się do praktyki notarialnej oraz sądowej. Nie wywołują wątpliwości przypadki, w których małżonek jako strona umowy odpłatnego nabycia własności nieruchomości, z którym nie łączy się obciążenie, oświadcza, że nabycie następuje do majątku wspólnego, a
sporządzony przez notariusza w akcie notarialnym wniosek o wpis
prawa wyraźnie żąda ujawnienia w dziale II księgi wieczystej jako
nabywców małżonków na zasadzie wspólności majątkowej małżeńskiej. Wniosek będzie w całości uwzględniony, a jako podstawę wpisu sąd powinien ujawnić stosowną umowę zawartą przez jednego z
małżonków (art. 46 ust. 1 u.k.w.i h. w zw. z § 24 pkt 3 rozp. wyk. z
1992 r.). Większe już wątpliwości powstają, gdy treść czynności
prawnej stwierdzona w umowie wyraźnie wskazuje, że nabycie nieruchomości nastąpiło do majątku wspólnego, ale wniosek o wpis
ogranicza w swojej treści żądanie ujawnienia w księdze wieczystej
tylko małżonka będącego stroną umowy Żądanie wniosku jest sprzeczne z podstawą wpisu, którą jest akt notarialny (§ 24 pkt 3 cyt.
rozp.). Istnieje bowiem przeszkoda do wpisu w postaci braku formalprzez jednego z małżonków, „Rejent" 1996, nr 3, s. 9 i n. Podzielając trafność
co do wyrażonego przez Sąd Najwyższy stanowiska, autor zauważa, iż można
wyrazić wątpliwości, czy tak szerokie pojęcie zarządu da się pogodzić z zapatrywaniem wyrażonym w tezie uchwały.
28
Umowa
odpłatnego
nabycia
nieruchomości..
nego wniosku4, który swoją treścią nie obejmuje żądania wpisu na
rzecz małżonków na zasadzie wspólności ustawowej. Sąd powinien
zatem na podstawie art. 35 u.k.w.i h. wezwać wnioskodawcę do
prawidłowego sformułowania wniosku pod rygorem wszczęcia postępowania przynaglającego. Legitymację do złożenia wniosku ma
także współmałżonek nie będący stroną umowy, skoro nabycie nastąpiło do majątku wspólnego. Zgodnie z treścią przepisu art. 38
ust. 3 u.k.w.i h., wniosek o wpis może być złożony przez osobę, na
której rzecz wpis ma nastąpić. Nie ma przeszkód, ażeby sąd wezwał
również współmałżonka do złożenia wniosku o wpis prawa.
W piśmiennictwie wyrażany jest pogląd, iż nie jest konieczne
wyraźne oświadczenie nabywcy (małżonka działającego samodzielnie), że nabyta nieruchomość wchodzi do majątku wspólnego z mocy
samego prawa. Wpis w księdze wieczystej podający tylko jednego z
małżonków jako właściciela jest niezgodny z rzeczywistym stanem
prawnym5.
Według tego stanowiska pogląd Sądu Najwyższego, iż skoro odpłatne nabycie nieruchomości (czy innego prawa majątkowego) prowadzi do powiększenia majątku wspólnego, przeto w sytuacjach tych
odpada cel ochronny art. 36 § 2 k.r.o., gdyż mamy do czynienia ze
skutkami następującymi z mocy samego prawa, jest tym bardziej
uzasadniony, jeżeli na rzecz małżonków została dokonana darowizna, a
w myśl zastrzeżenia darczyńcy nieruchomość ma wejść w skład majątku wspólnego6.
Wypada zgodzić się z wcześniej wypowiadaną już tezą, iż należy przeprowadzić rozróżnienie między nabyciem nieruchomości
przez jednego z małżonków a zaliczeniem tego przedmiotu do majątku wspólnego. W myśl art. 36 § 1 k.r.o., wspólność ustawowa powstaje
z mocy samego prawa, niezależnie od wyrażenia zgody przez współmałżonka7. Wydaje się jednak, że powyższe stwierdzenia nie uwzględniają specyfiki postępowania wieczystoksięgowego w razie od4
6
7
Zob. S. R u d n i c k i , Komentarz do ustawy o księgach wieczystych i hipotece..., 1996,
s. 143.
5
Tak A. S z p u n a r , Nabycie nieruch
Jw„ s. 16.
St. J. P i ą t o w s k i , Glosa do uchwały SN z 24 IX 1970 r., OSPiKA 1973, poz.
120; zob. także A. S z p u n a r , Nabycie nieruchomości..., s. 16.
29
Aleksander
Oleszko
płatnego nabycia nieruchomości przez jednego z małżonków do majątku wspólnego, jeżeli sporządzony akt notarialny stanowić ma podstawę wpisu. W żadnym przypadku nie powinno dopuszczać się do tego, ażeby z chwilą wpisu powstała niezgodność jego treści z rzeczywistym stanem prawnym. Obawa taka istnieje, jeżeli w umowie wyraźnie nie zostanie stwierdzone, że nabywana nieruchomość stanowi
przedmiot wspólności ustawowej (art. 31 w zw. z art. 32 § 1 k.r.o.), jeżeli nawet w rzeczywistości wchodzi do majątku wspólnego z mocy samego prawa (ex lege), a nie w drodze czynności prawnej. W postępowaniu wieczystoksięgowym o wpis prawa własności, sąd nie może
samodzielnie ustalać, że współmałżonkowi przysługuje takie prawo do
danej nieruchomości8, jeżeli nie wynika to z treści dołączonego do
wniosku dokumentu.
Spór dotyczy jednak rodzaju dokumentu mającego stanowić podstawę wpisu, jeżeli z umowy odpłatnego nabycia własności nieruchomości na rzecz majątku wspólnego nie wynika wyraźnie, że nabycie
to następuje w ramach wspólności ustawowej, a między małżonkami nie
ma w tym względzie sporu. Uważam jednak, że w rozważanej sytuacji
sąd nie mógłby uwzględnić żądania wniosku o wpis małżonków jako
właścicieli nieruchomości na zasadzie wspólności ustawowej, tylko w
wyniku złożonego zgodnego wniosku o wpis, w którym oświadczyliby,
że nabyta nieruchomość przez jednego z małżonków nastąpiła do majątku wspólnego, jeżeli do oświadczenia tego nie zostanie dołączony
(oprócz aktu notarialnego) stosowny dokument.
W orzecznictwie Sądu Najwyższego oraz w piśmiennictwie poddawano analizie przypadki, w których wpis prawa jest od chwili jego dokonania nieprawdziwy, gdyż wpisano jako właściciela jednego małżonka, choć nieruchomość od chwili nabycia jest przedmiotem wspólności
ustawowej (jak w rozważanej sprawie). W przytoczonej już uchwale z
8
Por. uchwałę SN z 29 I 1993 r. III CZP 172/92, OSNCP 1993, nr 6, poz. 110,
według której w postępowaniu wieczystoksięgowym (o wpis prawa własności)
nie jest dopuszczalne ustalenie, że współmałżonkowi osoby wpisanej jako właściciel do księgi wieczystej przysługuje także prawo do danej nieruchomości
jako przedmiotu ustawowej wspólności majątkowej, chyba że uprawnieni wyrażają na to zgodę w przepisanej formie (akt notarialny, oświadczenie złożone
przed sądem prowadzącym księgę wieczystą) w toku postępowania wieczystoksięgowego.
30
Umowa odpłatnego nabycia nieruchomości..
29 stycznia 1993 r. (zob. przypis 8), Sąd Najwyższy rozważa, czy do
usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej. a rzeczywistym stanem prawnym może dojść tylko wtedy, gdy niezgodność ta
będzie wykazana orzeczeniem sądu (art. 10 u.k.w.i h.), czy też innymi
odpowiednimi dokumentami (art 31 ust 2 cyt. ustawy). Według Sądu
Najwyższego, takimi innymi dokumentami w rozumieniu art. 31 ust. 2
u.k.w.i h. może być dokument zawierający oświadczenie zezwalające
na dokonanie prawidłowego wpisu. Stosunkowo prostym sposobem uzgodnienia treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym
będzie zezwolenie na dokonanie wpisu na rzecz obojga małżonków
(w miejsce jednego z nich) na zasadach wspólności ustawowej, wyrażone przez małżonka wpisanego w księdze wieczystej w formie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym (oczywiście, jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej). Gdyby małżonek wpisany w księdze
wieczystej nie udzielił takiego zezwolenia, małżonek domagający się
wpisu zmuszony będzie wystąpić na drogę procesu (art. 10 u.k.w.i h.).
Dla praktyki sądowej interesujące są dalsze wywody Sądu Najwyższego. Mianowicie, sąd rozważa dopuszczalność stosowania w postępowaniu wieczystoksięgowym, wszczętym w trybie art. 10 ustawy,
przepisów k.p.c. o procesie. Dochodzi do konkluzji, iż w postępowaniu
o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym strony mogą zawrzeć ugodę. W takim razie ugoda sądowa stanowić będzie na równi z wyrokiem podstawę do wpisu uzgodnienia
księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Dalej - twierdzi
sąd - iż ugoda taka stanowi „inny odpowiedni dokument" w rozumieniu przepisu art. 31 ust. 2 u.k.w.i h.
Sąd powinien jednak działać w taki sposób, by osoby uprawnione,
uczestniczące w postępowaniu wieczystokięgowym, nie były narażone
na nie usprawiedliwioną zwłokę i na wydatki nie znajdujące uzasadnienia w racjonalnym pojmowaniu instytucji ksiąg wieczystych i postępowania w sprawach o wpis. Chodzi w szczególności o takie przypadki - podkreśla Sąd Najwyższy - gdy wniosek o wpis w księdze wieczystej wskazuje na to, że jest on wyrazem zgodnego współdziałania
wszystkich osób uprawnionych do decydowania o wpisie w księdze
wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. Sytuacji takiej nie
dałoby się w niczym usprawiedliwić, gdyby sąd odesłał te osoby, chcące zgodnie uregulować występującą niezgodność w księdze wieczy-
31
Aleksander
Oleszko
stej, do notariusza w celu uwierzytelnienia ich podpisów (art. 31
u.k.w.i h.). Sąd rejonowy może we własnym zakresie, w toku postępowania wieczystoksięgowego, upewnić się co do autentyczności
podpisów osób działających wspólnie i zgodnie uprawnionych, na pismach skierowanych do sądu, wzywając ich na posiedzenie sądowe
(art. 514 § 1 k.p.c.). Uprawnienie takie przysługuje sądowi rejonowemu w postępowaniu wieczystoksięgowym, skoro nie ma przepisu
wyłączającego je.
W częściowo krytycznej i wnikliwej glosie do przytoczonej uchwały Sądu Najwyższego J. Ignatowicz zwraca na to uwagę, stawiając pytanie, czy w tego typu sytuacjach można pominąć drogę postępowania
z art. 10 u.k.w.i h. i ograniczyć się do zgodnych oświadczeń bezpośrednio zainteresowanych9.
Glosator udziela zdecydowanie odpowiedzi przeczącej. Autor zwraca uwagę, że przepis art. 31 u.k.w.i h. nie stanowi, jakie dokumenty
mają być podstawą wpisu, lecz jedynie określa formę takich dokumentów. Muszą być one zaopatrzone w podpisy notarialnie poświadczone. Sceptycznie odnosząc się do zastępowania notariusza działaniem sądu w tym zakresie, zwraca uwagę, że nie może to się przekształcić w zasadę, gdyż byłoby sprzeczne z ustawowo określoną kompetencją zarówno sądów, jak i notariuszy.
Drugi problem będący przedmiotem glosy to zagadnienie, czy dopuszczalność zawarcia w procesie z art. 10 u.k.w.i h. ugody, dokonanie uznania powództwa oraz przyznanie faktów może uzasadniać pogląd, że także w postępowaniu wieczystoksięgowym zainteresowani
mogą doprowadzić do uzgodnionego załatwienia sprawy tylko na podstawie swoich oświadczeń.
Również na to pytanie J. Ignatowicz odpowiada przecząco. Do takiego wniosku prowadzi spojrzenie na sprawę zarówno procesowe, jak
i materialnoprawne.
Ugoda, uznanie powództwa oraz przyznanie faktów podlega w
procesie kontroli sądowej (art. 223 § 1 w zw. z art. 203 § 4 k.p.c., art.
213 § 2 k.p.c. oraz art. 229 k.p.c.). Ze względu na charakter postępowania wieczystoksięgowego o wpis prawa, w którym dokumenty są
9
J. I g n a t o w i c z w glosie do uchwały SN cyt. w przypisie 8, „Przegląd Sądowy" 1994,
nr 1, s. 103 i n.
32
Umowa
odpłatnego
nabycia
nieruchomości..
jedynym dowodem i które odbywa się na posiedzeniach niejawnych
(art. 514 k.p.c.), takich możliwości kontrolnych sąd prowadzący księgi
wieczyste nie ma. Sąd ten nie dokonuje bowiem ustaleń na podstawie
całokształtu okoliczności sprawy (art. 233 k.p.c.), lecz ogranicza się do
„przeniesienia" tego, co wynika ze złożonych dokumentów, do księgi
wieczystej pod postacią wpisu10.
Również i skutki materialnoprawne sprzeciwiają się poglądowi
Sądu Najwyższego. Musiałoby się bowiem przyjąć, iż wbrew działaniu zasady konsensusu formalnego de lege lata, same oświadczenia
uczestników postępowania mogłyby decydować o treści nowego wpisu. W istocie stanowi to obejście przepisów art. 10 oraz art. 37 u.kw.i h.
o trybie usuwania niezgodności księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Tryb ten polega przecież na tym, że zabiegu dokonuje
się na podstawie wszelkich dostępnych dowodów, świadczących z reguły w sposób pewny o stanie prawnym nieruchomości. Natomiast w
uchwale Sądu Najwyższego pozwala się na dokonanie tego samego w
postępowaniu wieczystoksięgowym, na podstawie nie kontrolowanych oświadczeń uczestników.
Uniknięciu procesu z art. 10 u.k.w.i h. w wypadku zgodności stanowisk służy według J. Ignatowicza inna droga, aniżeli składanie nie
popartych odpowiednimi dokumentami oświadczeń w postępowaniu
wieczystoksięgowym o wpis prawa. W takiej sytuacji zainteresowani
mogą zawrzeć odpowiednią umowę ustalająco-korygującą, gdyż z reguły umowa taka częściowo określa istniejący stan prawny, częściowo zaś wprowadza do niego pewne korekty. Może ona być podstawą
odpowiednich wpisów w księdze wieczystej jako „inny odpowiedni
dokument" w rozumieniu art. 31 ust. 2 u.k.w.i h. Umowa taka, jako
odnosząca się do nieruchomości i powodująca z reguły - zamierzone
lub przypuszczalne - przesunięcia w sferze własności, powinna być zawarta w formie aktu notarialnego (art. 158 k.c.). W stosunkach między małżonkami (art. 47 kr.o.) mogą też w umowie takiej występować elementy
majątkowej umowy małżeńskiej.
W innej, również częściowo kiytycznej, glosie do powyższej uchwały
Sądu Najwyższego, W. Buczek broni poglądu11, iż do usunięcia niezgod10
11
J. I g n a t o w i c z , Glosa.., jw., s. 105.
W. Buczek, w glosie do uchwały SN cyt. w przypisie 8, „Monitor Prawniczy"
33
Aleksander
Oleszko
ności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym wystarczy tylko wniosek
tego z małżonków, którego prawa zostały we wpisie pominięte, wraz
z dołączonym do wniosku odpisem aktu małżeństwa. Zdaniem tegoż
autora, z treści art. 46 ust. 1 u.k.w.i h., poprzez ogólne sformułowanie
w tym przepisie uprawnień sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym, wynika możliwość bardziej elastycznej interpretacji zakresu
kompetencji tego sądu, niż ma to miejsce w cytowanej uchwale Sądu
Najwyższego. W praktyce sądowej zdarza się bardzo często, iż oboje
małżonkowie są zainteresowani wpisem drugiego, nie ujawnionego w
księdze wieczystej, małżonka na zasadzie wspólności ustawowej małżeńskiej i nie ma między nimi w tym zakresie żadnego sporu.
Z przytoczonego poglądu można wnosić, że gdyby w umowie odpłatnego nabycia nieruchomości do majątku wspólnego wymieniony był tylko jeden z małżonków jako strona umowy, chociaż w chwili
nabycia nieruchomość zostaje objęta wspólnością ustawową, to wystarczy, ażeby do wniosku o wpis prawa na zasadzie wspólności ustawowej dołączyć akt małżeństwa. Nie stoi temu na przeszkodzie ani
treści art. 46 ust. 1, ani art. 31 ust. 2 u.kw.i h. „Innym odpowiednim
dokumentem" może być także akt małżeństwa.
Na podstawie tego aktu, wniosku zainteresowanego uczestnika postępowania zawierającego żądanie wpisu jego prawa własności i treści księgi wieczystej, sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym może
ustalić wszystkie fakty potrzebne do usunięcia niezgodności12.
O tym bowiem, czy nieruchomość wchodzi w skład wspólności ustawowej, decyduje fakt nabycia jej w czasie trwania związku małżeńskiego przez obojga małżonków lub jednego z nich (art. 32 § 1 k.r.o.).
Nabycie przedmiotu majątkowego jako składnika majątku wspólnego w
wyniku działania jednego z małżonków wiąże się ze szczególnym skutkiem, który następuje ex lege na mocy przepisów o wspólności ustawowej, a nie opiera się na przedstawicielstwie ani na treści czynności prawnej. Skutek ten nie zależy od woli działającego małżonka. Nabycie przez
drugiego małżonka uprawnień do danego przedmiotu majątkowego w
ramach wspólności ustawowej nie jest przeniesieniem tych uprawnień i
następuje jednocześnie z nabyciem ich przez małżonka działające-
12
1994, nr 3, s. 80 i n.
W. B u c z e k , Glosa..., jw., s. 81.
34
Umowa
odpłatnego
nabycia
nieruchomości..
go13. W. Buczek, nawiązując do treści art. 32 § 1 k.r.o., stwierdza, iż
nabycie przedmiotu majątkowego przez jednego tylko z małżonków
w czasie trwania małżeństwa powoduje z mocy prawa, iż drugi małżonek, nie biorący udziału w czynności prawnej, również nabywa uprawnienie do tego przedmiotu. Skoro wiec skutek ten nie zależy od woli
małżonka działającego, to również zgoda tego małżonka na ujawnienie prawa własności drugiego małżonka do nabytego przedmiotu
majątkowego - nie ma tutaj znaczenia z punktu widzenia skuteczności prawnej. Dlatego też zgoda drugiego, ujawnionego w księdze wieczystej małżonka wyrażona na dokumencie z jego podpisem notarialnie poświadczonym, czy też oświadczenie tego małżonka zezwalające
na wpis małżonka nie ujawnionego, podpisane przez niego przed sędzią w postępowaniu wieczystoksięgowym na zwołanym w tym celu posiedzeniu, nie wnosi - zdaniem W. Buczka - żadnej nowej okoliczności, mającej wpływ na usunięcie niezgodności14. Podstawowym
bowiem dokumentem, w oparciu o który następuje ustalenie prawa
własności małżonka nie ujawnionego w księdze wieczystej do nieruchomości wpisanej do tej księgi przez sąd wieczystoksięgowy - jest
akt małżeństwa. Treść tego dokumentu w powiązaniu z art. 32 § 1
k.r.o. stanowi materialnoprawną przesłankę do usunięcia przez sąd w
postępowaniu wieczystoksięgowym niezgodności istniejącej w księdze wieczystej. Wniosek zainteresowanego małżonka stanowi z kolei
formalnoprawną przesłankę do dokonania tego wpisu15.
Nie można zapominać, że w toczącej się dyskusji wokół skuteczności umowy odpłatnego nabycia własności nieruchomości lub innego prawa majątkowego przez jednego z małżonków, w wyniku której przedmiot nabycia ma wejść do majątku wspólnego (uchwała składu 7 sędziów Sądu Najwyższego z 16 marca 1995 r.)16, kontrowersje powstały
na tle rozbieżnego orzecznictwa sądów wieczystoksięgowych co do oceny podstawy wpisu (aktu notarialnego stwierdzającego zawarcie przedmiotowej umowy). Niektóre bowiem sądy odmawiały wpisu w księdze
wieczystej tytułu własności nieruchomości nabytej przez jednego z mał13
14
15
16
J.St. P i ą t o w s k i , [w:] System prawa rodzinnego i opiekuńczego, Ossolineum
1985, s. 362.
W. B u c z e k , Glosa..., jw., s. 81.
W. B u c z e k , Glosa..., jw., s. 81.
Zob. przypis 2.
35
Aleksander
Oleszko
żonków w czasie trwania wspólności ustawowej; praktyka zaś innych
sądów była odmienna i uwzględniała treść wniosku, którego żądaniem było ujawnienie jako właścicieli małżonków na zasadzie wspólności ustawowej, nawet wówczas, gdy z wnioskiem takim występował tylko jeden małżonek będący stroną umowy. Trzeba zauważyć,
iż problem ten aktualny jest także w sytuacjach, w których nabycie
własności nieruchomości następowało na podstawie aktów administracyjnych, przy czym w aktach tych wymieniany jest tylko jeden
małżonek, chociaż w chwili nabycia własności nieruchomości pozostawał we wspólności ustawowej. Sprawy takiej dotyczyła właśnie uchwała
Sądu Najwyższego z 29 stycznia 1993 r.17 Akt administracyjny - orzeczenie o wykonaniu aktu nadania wydanego w trybie dekretu z dnia
6 września 1951 r. o ochronie i uregulowaniu własności osadniczych
gruntów chłopskich na obszarze Ziem Odzyskanych (Dz.U. Nr 46, poz.
340) - opiewał tylko na jednego małżonka, pozostającego w chwili nabycia we wspólności ustawowej18. Utrwalił się również pogląd, iż nabyta na podstawie przepisów art. 1 ustawy z dnia 26 października
1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych (Dz.U. Nr 27,
poz. 250 ze zm.) nieruchomość weszła do majątku wspólnego w sytuacji,
gdy posiadaczem samoistnym było wprawdzie tylko jedno z małżonków, ale nabycie nieruchomości nastąpiło w czasie trwania wspólności
ustawowej19.
Podzielając we wskazanym zakresie kierunek orzecznictwa co do
skuteczności nabycia własności nieruchomości do majątku wspólnego,
trzeba jednak mieć na uwadze, że sąd, dokonując wpisu takiego prawa
na rzecz małżonków, ma obowiązek wyznaczony treścią przepisu art.
46 u.k.w.i h. badania treści oraz formy dokumentu stanowiącego pod17
18
19
Zob. przypis 8.
W praktyce państwowych biur notarialnych przyjmowało się, iż do ustalenia prawa
małżonka pominiętego w akcie administracyjnym (nie wpisanego do księgi wieczystej) wystarczył wniosek zainteresowanego małżonka z żądaniem ujawnienia jego
prawa własności oraz dołączony odpis aktu małżeństwa. Ówczesne pbn jako podstawę
wpisu własności na zasadzie wspólności ustawowej ujawniały akt administracyjny
oraz akt małżeństwa. Zob. Glosa..., W. Buczka cyt w przypisie 11.
J. P i e t r z y k o w s k i , [w:] Kodeks rodzinny i opiekuńczy z komentarzem (oprać,
zbiorowe), Warszawa 1990, s. 171, teza 52. Zob. jednak tezę 53, jeżeli przesłanką
nabycia własności nieruchomości w trybie powyższej ustawy uwłaszczeniowej było
zawarcie nieformalnej umowy darowizny dokonanej na rzecz tylko tego małżonka.
36
Umowa
odpłatnego
nabycia
nieruchomości..
stawę wpisu. Zakładając zgodność wniosków małżonków co do ujawnienia prawa własności na zasadzie wspólności ustawowej, trzeba
mieć na uwadze odmienny zakres kognicji sądu w postępowaniu o wpis
prawa, gdy wniosek taki żąda dokonania stosownego wpisu w dziale
II księgi wieczystej (art. 25 ust. 1 pkt 2 u.k.w.i h. w zw. z § 24 pkt 3
rozp. wyk. z 1992 r.) oraz w wypadku, w którym wpis ujawnił już prawo własności na rzecz jednego tylko małżonka, a małżonek nie ujawniony żąda obecnie „zmiany" tego wpisu i ujawnienia prawa własności
małżonków na zasadzie wspólności ustawowej.
W pierwszym przypadku wniosek powinien być uwzględniony, o
ile z treści aktu notarialnego wynika wyraźnie, że przedmiot nabycia
ma wejść do majątku wspólnego (art 92 § 3 pr. o not.). Wprawdzie skutek
takiego nabycia do majątku wspólnego powstaje z mocy samego prawa,
to jednak sąd wieczystoksięgowy w postępowaniu o wpis tego prawa powinien mieć pewność co do treści czynności prawnej stwierdzonej w
akcie. Jak trafnie zauważa S. Rudnicki, sam fakt zawarcia małżeństwa
i nabycie nieruchomości w czasie trwania wspólności ustawowej nie wystarczają do przyjęcia, że nabyta nieruchomość jest objęta ustawową
wspólnością majątkową. Okoliczność ta wymaga udowodnienia, co ze względu na zakres kognicji sądu (art. 46 u.k.w.i h.) - wyłącza możliwość ujawnienia w księdze wieczystej prawa drugiego z małżonków
jedynie ze względu na istnienie majątkowej wspólności ustawowej.
Nie wystarczy sam fakt jej nabycia i akt małżeństwa nabywcy Oznacza
to konieczność uprzedniego uzgodnienia stanu prawnego ujawnionego
w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym20. Dlatego zbyt
lyzykowne wydaje się twierdzenie, iż bez względu na wyraźne zastrzeżenie umowne, sąd samodzielnie będzie ustalał, czy przedmiot nabycia
„wszedł" do majątku wspólnego małżonków. Notariusz musi bowiem
dokumentować całą uzgodnioną treść czynności prawnej (oświadczeń
woli stron)21. Zachodziłaby w tym przypadku przeszkoda do wpisu, gdyby
stosowna treść umowy ograniczała się tylko do udokumentowania, że
„małżonek kupił nieruchomość za określoną cenę", a wniosek wieczystoksięgowy żądał wpisu na rzecz małżonków na zasadzie wspólności
20
21
S. R u d n i c k i , Komentarz..., s. 47-49.
E. Drozd, Forma aktu notarialnego, [w:] Księga pamiątkowa. I. Kongres Notariuszy Rzeczypospolitej Polskiej, 1993, s. 28.
37
Aleksander
Oleszko
ustawowej, ponieważ nabycie prawa nastąpiło ex lege w czasie trwania
wspólności majątkowej małżeńskiej. Nieco inny wystąpi tutaj zakres
kognicji sądu w postępowaniu o wpis małżonka nie ujawnionego w
sytuacji, gdy dotychczasowy wpis ujawnia tylko jednego małżonka jako właściciela nieruchomości, a między małżonkami istnieje zgodność
co do ujawnienia rzeczywistego stanu prawnego nieruchomości na
rzecz wspólności ustawowej. Wpis może być wówczas dokonany również na podstawie „innego odpowiedniego dokumentu" (art. 31 ust. 2
in fine u.k.w.i h.). Mogłoby nim być oświadczenie obojga małżonków z
notarialnym poświadczeniem podpisów, że nieruchomość stanowi
przedmiot majątku wspólnego oraz dołączony doń odpis aktu małżeństwa. Oświadczenie małżonków byłoby wprawdzie oświadczeniem wiedzy co do przynależności do majątku wspólnego, ale wraz z
odpisem aktu małżeństwa byłoby wystarczającym dowodem wykazującym rzeczywisty stan prawny nieruchomości22.
Sąd Najwyższy w rozważanej już uchwale składu 7 sędziów z 16
marca 1995 r. wyraźnie podkreśla, że zawarcie umowy odpłatnego nabycia własności nieruchomości przez jednego z małżonków, w wyniku
którego przedmiot nabycia ma wejść do majątku wspólnego, nie może
zostać uznane za czynność zwykłego zarządu, jeżeli z nabyciem łączy
się obciążenie nabywanej nieruchomości. W takim przypadku zawarcie przedmiotowej umowy jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu i dla skuteczności umowy konieczna jest zgoda drugiego
małżonka wyrażona w formie wymaganej dla danej czynności (art. 36 §
2 zd. 2 k.r.o.). Zawarcie umowy przekraczającej zakres zwykłego zarządu
bez zgody drugiego małżonka skutkuje powstanie stanu bezskuteczności
zawieszonej do czasu potwierdzenia lub odmowy potwierdzenia (art. 37 §
1 i 2 k.r.o.). Stan zawieszenia może trwać długo, gdyż przepis nie określa
jakiegokolwiek terminu potwierdzenia, co powoduje niepewność w stosunkach prawnych23.
22
23
S. R u d n i c k i , Komentarz..., s. 50. Autor wyraźnie podkreśla, że pogląd ten jest
dyskusyjny, jednakże poprawna wykładnia odpowiada potrzebom życia i wobec
wyjątkowego charakteru takich sytuacji nie sprzeciwia się bezpieczeństwu obrotu. Tfenże, jw., s. 108.
Warto zaznaczyć, że nie ma potrzeby żądania zgody współmałżonka, jeżeli
przeniesienie własności nieruchomości następuje na podstawie umowy darowizny zawartej przez darczyńcę tylko z jednym z małżonków, z zastrzeżeniem,
38
Umowa
odpłatnego
nabycia
nieruchomości..
Przytoczony pogląd wymaga bliższego rozważenia, czy odpłatne
obciążliwe nabycie nieruchomości (np. służebnością, hipoteką) ma
wpływ na ocenę skuteczności zawartej umowy co do przeniesienia własności, czy tylko wymaga zgody współmałżonka w przedmiocie samego obciążenia nieruchomości, która ex lege weszła do majątku wspólnego małżonków. Różna jest bowiem w tym względzie praktyka notarialna oraz
sądowa
W jednym z aktów notarialnych stwierdzających takie właśnie nabycie nieruchomości do majątku wspólnego, małżonek wyraźnie oświadczył, że kupuje nieruchomość na zasadzie wspólności ustawowej
małżeńskiej oraz „że wyraża zgodę na obciążenie nabytej nieruchomości służebnością przechodu i przejazdu na rzecz zbywcy". Jednakże
wniosek o wpis ogranicza się tylko do ujawnienia prawa własności nieruchomości na rzecz małżonków na zasadzie wspólności ustawowej. W
postępowaniu o wpis sądy z reguły uważając, że umowa przeniesienia
własności jest skuteczna, a zgoda małżonka ogranicza się tylko do obciążenia nabytej nieruchomości, wniosek co do wpisu prawa własności
uwzględniają. Jeżeli w powyższych sytuacjach wniosek o wpis obciążenia nieruchomości składa uprawniony z tytułu zastrzeżenia umownego
co do nabycia ograniczonego prawa rzeczowego, z powołaniem się na zawartą umowę oraz ujawnienie na jej podstawie małżonków jako właścicieli nieruchomości, sądy dopiero wówczas uznają, że zachodzi przeszkoda do wpisu i żądają dołączenia do wniosku oświadczenia współmałżonka nie zawierającego umowy o wyrażeniu zgody na obciążenie
nieruchomości pod rygorem odmowy wpisu.
Praktykę tę należy uznać za błędną. Notariusz wykazał brak szczególnej staranności przy sporządzeniu umowy odpłatnego obciążliwego
nabycia nieruchomości przez jednego małżonka do majątku wspólnego (art. 49 pr. o not.), gdyż nie pouczył strony o bezskuteczności czynności prawnej wobec złożonego oświadczenia o obciążeniu gruntu tylko
przez jednego małżonka oraz przekroczył ustawowy obowiązek co do
sporządzonego wniosku o dokonanie wpisu prawa własności na rzecz
małżonków (art. 39 u.k.w.i h.). Niewłaściwa ocena sądu w postępoważe przedmiot darowizny wchodzi do majątku objętego wspólnością ustawową
nawet wówczas, gdy darowizna jest obciążliwa lub obciążona poleceniem. Zob.
uchwalę pełnego składu Izby Cywilnej SN z 28 IX 1979 r. III CZP 19/79, OSNCP
1980, nr 4, poz. 63; S. R u d n i c k i , Komentarz..., jw., s. 49.
39
Aleksander
Oleszko
niu o wpis przejawia się w tym, że sąd bezpodstawnie uznał skuteczność umowy co do przeniesienia własności, a jej bezskuteczność co do obciążenia gruntu ograniczonym prawem rzeczowym.
Mimo że akt notarialny dokumentował oświadczenia woli stron co
do dwóch czynności prawnych (umowy odpłatnego przeniesienia własności nieruchomości oraz ustanowienia służebności), to jednak trzeba
mieć na uwadze, że skoro strony uzgodniły istotne postanowienia umowy, to - jak zazwyczaj podnosi uprawniony z tytułu mającego być ustanowionego ograniczenia - nie zawarłyby umowy przeniesienia własności nieruchomości bez jednoczesnego jej obciążenia przez nabywcę.
Ponadto nie ulega wątpliwości, że odpłatne obciążliwe nabycie nieruchomości przez jednego małżonka do majątku wspólnego jest czynnością
przekraczającą zakres zwykłego zarządu24. Jeżeli zatem sąd dokonał
wpisu prawa własności na rzecz małżonków, wówczas uprawniony z tytułu zastrzeżenia ustanowienia ograniczonego prawa rzeczowego, chcąc
ujawnić powyższy wpis, musi dołączyć do wniosku zgodę drugiego małżonka (art. 36 § 2 in fine k.r.o.). Może także wystąpić z powództwem
z art. 10 u.k.w.i h., żądając wykreślenia wpisu w dziale II księgi wieczystej małżonków jako nieaktualnych właścicieli do majątku wspólnego, ponieważ umowa odpłatnego nabycia własności nieruchomości
jest bezskuteczna wobec braku zgody współmałżonka, i dokonania ponownego wpisu zbywcy jako rzeczywistego właściciela.
24
Tak też A. S z p u n a r , Nabycie własności nieruchomości..., jw., s. 15.
40