WYROK UZASADNIENIE - Sąd Okręgowy w Poznaniu

WYROK
W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ
Dnia 15 kwietnia 2016 r.
Sąd Okręgowy w Poznaniu I Wydział Cywilny
w składzie:
Przewodnicząca: SSO Izabela Korpik
Protokolant: prot. sąd. Mateusz Lutkowski
po rozpoznaniu w dniu 1 kwietnia 2016 r. w Poznaniu
sprawy z powództwa
K. B. (1)
przeciwko
Wspólnocie Mieszkaniowej (...)
o ustalenie nieistnienia uchwał
1. Oddala powództwo.
2. Kosztami procesu obciąża powoda i z tego tytułu zasądza od niego na rzecz pozwanej 187 zł.
SSO Izabela Korpik
UZASADNIENIE
Powód K. B. (1) wniósł pozew przeciwko Wspólnocie Mieszkaniowej (...) o ustalenie nieistnienia dwóch uchwał: z
dnia 8.09.2014 r. oraz z dnia 30.10.2014r.
W uzasadnieniu pozwu wskazał, że jest jedynym członkiem zarządu pozwanej Wspólnoty Mieszkaniowej. Zaznaczył,
że L. B. (właścicielka) zwołała nieformalnie zebranie właścicieli Wspólnoty na dzień 8.09.2014 r., nie wysyłając listów
poleconych informujących o tym zebraniu, ani projektów uchwał. Powód zaznaczył, że na zebranie przybyło 12 osób, z
czego uprawnionych do głosowania było tylko 8 właścicieli nie mających większości głosów. Inicjator procesu zarzucił,
że jednemu z właścicieli, M. S., uniemożliwiono głosowanie, mimo iż był obecny na zebraniu. Powód podkreślił
również, że tekst uchwały poddanej pod głosowanie został sporządzony już po zebraniu, co mogło mieć wpływ na
treść uchwały. Zaznaczył, że w dniu 8.09.2014 r. właściciele zagłosowali nad uchwałą w sprawie odwołania powoda
z funkcji członka zarządu i w sprawie powołania na zarządcę firmy zewnętrznej z O.. Jego zdaniem, uchwała w ogóle
nie została podjęta, gdyż nie uzyskano większości głosów. Powód podkreślił, że nieuprawnione było dopuszczenie do
głosowania w trybie indywidualnego zbierania głosów J. C., gdyż właściciele nie podjęli uchwały w tym przedmiocie.
Powód zarzucił ponadto, że treść uchwały nie została wysłana po zebraniu do poszczególnych właścicieli oraz że
nie sporządzono protokołu z zebrania, ani nie wybrano przewodniczącego i protokolanta. Podkreślił przy tym, że
nie zachowano formy aktu notarialnego, której ustawa o własności lokali wymaga dla uchwały zmieniającej sposób
zarządu nieruchomością wspólną.
Identyczne zarzuty powód sformułował również pod adresem uchwały podjętej na zebraniu w dniu 30.10.2014 r. w
sprawie wyboru nowego zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej w osobach L. B. oraz M. S.. K. B. (1) zarzucił, ze również
ta uchwała nie uzyskała większości głosów, gdyż z 14 osób obecnych na zebraniu uprawnionych do głosowania było
tylko 8 właścicieli (na 18 lokali). Powód zarzucił, że także to zebranie nie zostało zwołane w prawidłowy sposób,
projekty uchwał nie zostały doręczone przed głosowaniem, nie sporządzono listy obecności, a na karcie do głosowania
brakuje podpisów przewodniczącego zebrania i protokolanta, nadto zaś właścicieli nie powiadomiono o treści uchwały.
Zdaniem inicjatora procesu, wskazane przez niego błędy proceduralne przy podejmowaniu uchwał mogły mieć wpływ
na ich treść, a nadto świadczą o tym, iż w ogóle nie zostały one przegłosowane, a zatem nie istnieją w obrocie prawnym.
W odpowiedzi na pozew pozwana wniosła o oddalenie powództwa i zwrot kosztów procesu.
Pozwana zaprzeczyła, by zaskarżone uchwały zostały podjęte z naruszeniem prawa, w szczególności zaś, by przy
ich uchwalaniu dopuszczono się błędów proceduralnych mogących mieć wpływ na ich treść. Podkreśliła, że od
dłuższego czasu ogół właścicieli wyrażał niezadowolenie ze sposobu sprawowania funkcji członka zarządu przez
powoda i dążył do jego odwołania. Przyznała, że zebrania zostały zwołane w zwyczajowy sposób, praktykowany
za rządów powoda, tj. poprzez wywieszenie zaproszenia na tablicy ogłoszeń. Podkreśliła, że widniała tam również
informacja o przedmiocie uchwał (odwołanie K. B. (2)), stąd też właściciele dobrze orientowali się, czego będzie
dotyczyć głosowanie. Podkreśliła, że zebrania zostały odpowiednio udokumentowane, bowiem ich przebieg sprowadził
się do sprawdzenia obecności oraz do głosowania, co zostało udokumentowane dwoma odrębnymi listami (listą
obecności i kartą głosowania). Zaprzeczyła, by ktokolwiek z obecnych nie został dopuszczony do głosowania.
Zaznaczyła, że wszystkie głosujące osoby miały stosowne uprawnienie: były albo właścicielami, albo też legitymowały
się upoważnieniami od właścicieli. Podała, że głosowanie odbyło się metodą 1 właściciel=1 głos, wprowadzoną już
za rządów powoda podjętą wówczas uchwałą ogółu właścicieli. Pozwana podkreśliła ponadto, że o treści podjętych
uchwał nie informowała właścicieli, gdyż także wcześniej nie było takiej praktyki. Zaprzeczyła, by treść ostatecznych
uchwał różniła się od ich projektów znanych właścicielom już z zawiadomienia o zebraniu, jak i z samego zebrania.
Pozwana wyjaśniła ponadto, że jest w konflikcie z powodem, gdyż ten nie chce wydać jej dokumentów dotyczących
zarządu Wspólnotą, mimo iż od 15 miesięcy nie jest już członkiem zarządu. Podkreśliła, że z powództwa Wspólnoty
przeciwko powodowi troczy się sprawa o wydanie dokumentów.
Sąd ustalił następujący stan faktyczny.
Wspólnotę Mieszkaniową (...) (gm. M. (...)) tworzą właściciele 18 lokali:
1. Lokal nr (...): W. i I. K., udział w części wspólnej (...),
2. Lokal nr (...): N. A., udział w części wspólnej (...),
3. Lokal nr (...): W. B. (1), udział w części wspólnej (...),
4. Lokal nr (...): J. T., udział w części wspólnej (...),
5. Lokal nr (...): W. i D. W., udział w części wspólnej (...),
6. Lokal nr (...): J. i M. C., udział w części wspólnej (...),
7. Lokal nr (...): B. W. (1), Z. W. i K. W. (1), udział w części wspólnej (...),
8. Lokal nr (...): K. W. (1), udział w części wspólnej (...),
9. Lokal nr (...): J. i H. D., udział w części wspólnej (...),
10. Lokal nr (...): L. B., udział w części wspólnej (...),
11. Lokal nr (...): J. R., udział w części wspólnej (...)
12. Lokal nr (...): A. C., udział w części wspólnej (...),
13. Lokal nr (...): R. i B. T., udział w części wspólnej (...),
14. Lokal nr (...): I. W., udział w części wspólnej (...),
15. Lokal nr (...): J. K., udział w części wspólnej (...),
16. Lokal nr (...): K. W. (2), udział w części wspólnej (...)
17. Lokal nr (...): A. i B. O., udział w części wspólnej (...)
18. Lokal nr (...): M. S., udział w części wspólnej (...).
/bezsporne, a nadto zestawienie właścicieli i ich udziałów – k. 23/
Na mocy uchwały z 2007 r. Wspólnotę Mieszkaniową (...) reprezentował 5-osobowy zarząd. Od 2009 r. członkiem
zarządu był K. B. (1). Początkowo wchodził on w skład 5-osobowego zarządu, jednak po złożeniu rezygnacji przez
pozostałych 4 członków sprawował on zarząd jednoosobowo. K. B. (1) popadł w konflikt z częścią właścicieli
tworzących pozwaną Wspólnotę, którzy – niezadowoleni ze sposobu sprawowania przez niego funkcji członka zarządu
- zaczęli dążyć do jego odwołania.
W tym celu L. B. podjęła się zwołania zebrania właścicieli na dzień 8.09.2014r. Na kilka dni przed planowaną datą
spotkania właścicieli wywiesiła ona na tablicy ogłoszeń zaproszenie na zebranie, informując o jego dacie, miejscu i celu
(odwołanie K. B. (1)). Taki sposób zawiadomienia właścicieli o zebraniu (wywieszenie informacji na tablicy ogłoszeń)
był praktykowany już wcześniej, tj. w okresie, w którym członkiem zarządu był powód.
Na zebranie w dniu 8.09.2014 r. przybyło 13 osób. Po sprawdzeniu listy obecności przystąpiono do głosowania nad
odwołaniem K. B. (1) oraz nad powierzeniem zarządu nieruchomością wspólną zarządcy – firmie zewnętrznej (...)
z siedzibą w O..
Za podjęciem powyższej uchwały głosowały następujące osoby:
1) L. B. (posiadająca udział w części wspólnej w wysokości (...)),
2) O. B. ( (...)),
3) W. B. (1) ( (...)),
4) D. W. ( (...)),
5) M. I. (1) (z upoważnienia K. W. (2) posiadającego udział w części wspólnej (...))
6) B. W. (1) (w imieniu własnym i z upoważnienia braci K. W. (1) i Z. W. – jako współwłaściciele lokalu nr (...) w
udziałach ułamkowych po 1/3 - z udziałem w części wspólnej (...))
7) B. W. (1) (z upoważnienia K. W. (1) jako właściciela lokalu nr (...), do którego przynależy udział w części wspólnej
(...))
8) J. T. ( (...))
9) W. K. ( (...))
10) B. R. (z upoważnienia syna J. R. (...))
11) J. K. ( (...))
12) I. W. ( (...))
13) K. W. (3) (z upoważnienia B. T. (...)),
14) M. S. ( (...))
Łącznie za przyjęciem uchwały z dnia 8.09.2014 r. na zebraniu zagłosowali właściciele 13 z 18 lokali. Właściciele
głosujący na zebraniu za przyjęciem uchwały reprezentowali łącznie udziały w wysokości (...). Nikt nie zagłosował
„przeciw”, jedynie M. S. wstrzymał się od głosu.
Po zebraniu L. B. uzyskała dodatkowy głos od J. C., który zagłosował za przyjęciem uchwały, zaznaczając na karcie do
głosowania, że czyni to „poza spotkaniem”.
Właściciele nie byli po zebraniu informowani na piśmie o treści podjętej uchwały.
/dowód: uchwała z dnia 8.09.2014 r. – k. 20, karta do głosowania – k. 21, lista obecności na zebraniu w dniu 8.09.2014
r. – k. 22, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku przez B. W. (1), Z. W. i K. W. (1) – k. 94 , upoważnienie dla B.
W. (1) od K. W. (1) do głosowania w sprawie lokalu nr (...) – k. 98 , upoważnienie B. W. (1) od K. W. (1) do głosowania
w sprawie lokalu nr (...) – k. 137, upoważnienie dla B. W. (1) od Z. W. do głosowania w sprawie lokalu nr (...) – k. 136,
upoważnienie dla B. R. – k. 140, upoważnienie dla M. I. (2) – k. 139, upoważnienie dla K. W. (3) – k. 138, zeznania
świadka B. R. – k. 184-185 , zeznania świadka M. S. – k. 185-186 , zeznania świadka K. W. (3) k.244, zeznania świadka
H. B. k. 244-245, zeznanie świadka J. C. k. 245-246 , zeznania świadka L. B. k. 246-247, zeznania świadka B. W. (1)
k. 248, zeznania świadka D. W. k. 247
Następne zebranie L. B. zwołała na dzień 30.10.2014 r., tym razem również poprzez wywieszenie zaproszenia na tablicy
ogłoszeń.
Na zebranie w dniu 30.10.2014 r. przybyło 13 osób. Po sprawdzeniu obecności przystąpiono do dwóch głosowań:
najpierw w sprawie powołania na członka zarządu L. B., następnie w sprawie powołania na członka zarządu M. S..
Za wybraniem do zarządu L. B. głosowały następujące osoby:
1) B. W. (2) (bez upoważnienia od właściciela W. B. (1))
2) B. W. (1) (w imieniu własnym oraz z upoważnienia K. W. (1) i Z. W. jako współwłaścicieli lokalu nr (...) w udziałach
po 1/3 z udziałem w części wspólnej (...))
3) B. W. (1) (z upoważnienia K. W. (1) jako właściciela lokalu nr (...), udział w części wspólnej (...))
4) J. T. (udział w części wspólnej (...))
5) B. R. (z upoważnienia syna J. R., udział w części wspólnej (...))
6) B. O. ( (...))
7) J. D. i H. D. jako współwłaściciele lokalu nr (...), udział w części wspólnej (...))
8) J. K. ( (...))
9) K. W. (3) (z upoważnienia B. T., udział w części wspólnej (...))
10) M. S. ( (...))
11) K. W. (2) ( (...))
12) W. W. (2) ( (...))
13) I. W. ( (...)).
Za przyjęciem uchwały w sprawie powołania L. B. do zarządu głosy oddali właściciele 12 lokali (nie licząc W. B. (2),
która nie miała upoważnienia od właściciela W. B. (1) i nie licząc L. B., która nie brała udziału w głosowaniu w swojej
sprawie). Łącznie właściciele głosujący za przyjęciem uchwały reprezentowali udział w części wspólnej w wysokości
(...).
Te same osoby zagłosowały za powołaniem do zarządu M. S., z tym że od głosowania wstrzymał się tym razem M.
S., zaś dodatkowo głos za przyjęciem uchwały oddała L. B.. Uchwała została przyjęta głosami właścicieli 12 lokali
reprezentujących udział (...).
/dowód: uchwała z dnia 30.10 .2014 r. – k. 2 4 , karta do głosowania nr 1 – k. 25, karta do głosowania nr 2 – k. 26 ,
postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku przez B. W. (1), Z. W. i K. W. (1) – k. 94 , upoważnienie dla B. W. (1)
od K. W. (1) do głosowania w sprawie lokalu nr (...) – k. 98 , upoważnienie B. W. (1) od K. W. (1) do głosowania w
sprawie lokalu nr (...) – k. 137, upoważnienie dla B. W. (1) od Z. W. do głosowania w sprawie lokalu nr (...) – k. 136,
upoważnienie dla B. R. – k. 140, upoważnienie dla M. I. (2) – k. 139, upoważnienie dla K. W. (3) – k. 138, zeznania
świadka B. R. – k. 184-185 , zeznania świadka M. S. – k. 185-186 , zeznania świadka K. W. (3) k.244, zeznania świadka
H. B. k. 244-245, zeznanie świadka J. C. k. 245-246 , zeznania świadka L. B. k. 246-247, zeznania świadka B. W. (1)
k. 248, zeznania świadka D. W. k. 247
Po podjęciu uchwały z dnia 8.09.2014 r. powód został poinformowany o jej treści i wezwany do wydania dokumentów
dotyczących zarządu Wspólnoty. K. B. (1) nie spełnił żądania, wobec czego we wrześniu 2015 r. pozwana wystąpiła
przeciwko niemu z pozwem o wydanie rzeczy. Sprawa toczy się przed Sądem Rejonowym Poznań – Nowe Miasto i
Wilda w Poznaniu pod sygn. I C 1749/15.
/częściowo bezsporne, wezwan ia adresowane do powoda załączone do odpowiedzi na pozew , dokumenty w aktach
sprawy I C 1749/15/
Osią sporu między stronami było to, czy zaskarżone uchwały uzyskały w głosowaniu większość głosów i czy głosy
zostały oddane przez uprawnione osoby. Sąd ustalił, kto brał udział w poszczególnych głosowaniach na podstawie
nie kwestionowanych przez powoda kart do głosowania. Jeśli chodzi zaś o upoważnienia do głosowania wystawione
przez właścicieli lokali dla ich pełnomocników, to Sąd uznał, że pozwana dostatecznie wykazała fakt udzielenia
pełnomocnictw B. W. (1), M. I. (3), B. R. i K. W. (3), przedkładając stosowne dokumenty. Sąd zważył jednakże, że
tylko upoważnienia dla B. W. (1) zawierały czytelną datę, pozostałe zaś pełnomocnictwa nie zawierały wskazania daty,
zaś pełnomocnictwo dla B. R. miało datę nieczytelną. W ocenie Sądu, brak daty na poszczególnych umocowaniach
nie może jednak świadczyć o ich „spreparowaniu” na potrzeby procesu, jak zarzucał powód. Należy zauważyć, że
fakt udzielenia pełnomocnictw został potwierdzony przez świadków: B. R., L. B., B. W. (1) ,którzy jednoznacznie
wskazali, że posiadali upoważnienia do głosowania nad zaskarżonymi uchwałami i z nich skorzystali, będąc obecnymi
na zebraniach w dniach 8.09.2014 r. 30.10.2014 r.
W ocenie Sądu, zeznania wszystkich przesłuchanych w sprawie świadków ( poza świadkiem I. S. ) należy uznać za
wiarygodne. Układały się one w harmonijną, spójną całość, wskazując na konflikt istniejący pomiędzy powodem a
„aktywnymi” członkami Wspólnoty Mieszkaniowej. Zeznania te w podobny sposób relacjonowały również przebieg
poszczególnych zebrań i sposób ich zwołania. Sąd zauważa przy tym, że ściśle korelowały ze sobą nie tylko zeznania
świadków powołanych przez stronę pozwaną, lecz współgrały z nimi także zeznania świadków zawnioskowanych przez
powoda (M. S. i B. R.). Ci ostatni świadkowie potwierdzili okoliczności, na które wskazywała pozwana, zaprzeczając
jednocześnie twierdzeniom powoda, jakoby M. S. nie został dopuszczony do głosowania lub by B. R. nie miała
pełnomocnictwa od swego syna.
Zeznania świadka I. S. w znacznej mierze nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy albowiem dotyczyły kwestii
nieistotnych .Sąd nie dał jednak wiary świadkowi w zakresie w którym zeznawała ,że procedura zwoływania i
zawiadamiania o zebraniach była inna niż zeznawali powołani świadkowie oraz w zakresie w którym dokonywała ocen
ważności poszczególnych pełnomocnictw.
Zeznaniom powoda K. B. (1) Sąd nie dał wiary w części w której twierdził ,że dołączone pełnomocnictwa były
spreparowane oraz że o zebraniach nie zawiadamiano poprzez wywieszanie informacji na tablicach ogłoszeń na
klatkach schodowych.
Na rozprawie w dniu 1 kwietnia 2016 roku Sad oddalił wniosek powoda o zawieszenie niniejszego postępowania do
czasu zakończenia postępowania prokuratorskiego jako zmierzający do przewleczenia postępowania.
Sąd zważył, co następuje:
W pierwszej kolejności należało rozważyć, co stanowiło podstawę prawną żądania K. B. (1): art. 25 ust. 1 ustawy
z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (zwanej dalej „u.w.l.”) czy art. 189 k.p.c. Powód nie domagał się
bowiem uchylenia uchwał, lecz ustalenia ich nieistnienia. Sąd zważył tymczasem, że art. 25 u.w.l. normuje jedynie te
sytuacje, w których właściciel domaga się uchylenia uchwały wprawdzie wadliwej, lecz istniejącej (ważnie podjętej).
Jeśli natomiast uchwała w ogóle nie została podjęta (np. z powodu braku wymaganego quorum), można domagać się
ustalenia jej nieistnienia na podstawie art. 189 k.p.c.
W ocenie Sądu, żądanie K. B. (1) nie podlega klasyfikacji z art. 25 ust. 1 u.w.l., lecz z art. 189 k.p.c. Powód nie domagał
się bowiem uchylenia uchwały, do czego uprawniony jest wyłącznie właściciel lokalu (art. 25 ust. 1 u.w.l.), lecz ustalenia
nieistnienia zaskarżonych uchwał. Podstawą żądania K. B. (1) był zatem art. 189 k.p.c., który przewiduje, że każdy,
kto ma w tym interes prawny, może domagać się ustalenia przez sąd istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego
lub prawa.
W tym miejscu należy zaznaczyć, że gdyby jednak uznać, iż podstawą żądań powoda był art. 25 ust. 1 u.w.l.,
to powództwo podlegałoby oddaleniu z uwagi na brak legitymacji czynnej. Przepis art. 25 ust. 1 u.w.l. przyznaje
bowiem uprawnienie do zaskarżenia uchwał wyłącznie właścicielom, bezspornym natomiast było, iż K. B. (1) nie jest
właścicielem żadnego z lokali znajdujących się na nieruchomości pozwanej.
Jak wskazano powyżej, Sąd uznał jednakże, że podstawą prawną żądań powoda był art. 189 k.p.c. Na gruncie tego
przepisu ukształtował się pogląd, zgodnie z którym każdy właściciel – z samej tylko racji bycia właścicielem lokalu
– ma interes prawny w domaganiu się ustalenia nieistnienia uchwały (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie
z dnia 3.09.2015 r., I ACa 2022/14). W ocenie Sądu, tezę tę można rozwinąć poprzez stwierdzenie, że nie-właściciel
może wnieść powództwo z art. 189 k.p.c. tylko wówczas, gdy udowodni swój interes prawny w domaganiu się ustalenia
nieistnienia uchwały.
Odnosząc powyższe do realiów niniejszej sprawy Sąd uznał, że nie ulega wątpliwości, iż powód miał interes prawny w
żądaniu uchylenia pierwszej z zaskarżonych uchwał, tj. uchwały z dnia 8.09.2014 r. w zakresie, w jakim odwoływała
go ona z pełnionej funkcji członka zarządu. Ustalenie nieistnienia tej uchwały usunęłoby ostatecznie spór między
stronami co do tego, czy powód jest legitymowany do dalszego pełnienia funkcji członka zarządu pozwanej Wspólnoty,
czy też utracił tę kompetencję.
K. B. (1) nie udowodnił jednakże, by miał interes prawny także w ustaleniu nieistnienia uchwały z dnia 8.09.2014 r.
w zakresie, w jakim powierzała ona zarząd sprawami Wspólnoty Mieszkaniowej firmie zewnętrznej (...). Powód nie
wskazał nawet, na czym miałby polegać jego ewentualny, potencjalny interes w ustaleniu nieistnienia także tej części
uchwały. Należy bowiem przyjąć, że powierzenie zarządu zarządcy nie jest rozwiązaniem godzącym w interesy członka
zarządu wspólnoty mieszkaniowej, który przecież nadal pełni swoją dotychczasową funkcję (obok zarządcy).
Sąd zważył ponadto, że powód nie wykazał również swego interesu prawnego w domaganiu się ustalenia nieistnienia
uchwały z dnia 30.10.2014 r., powołującej L. B. i M. S. na członków zarządu. Hipotetycznie zakładając, wybór kolejnych
członków zarządu nie godzi w interesy dotychczasowego członka zarządu, wręcz przeciwnie, ma na celu usprawnić
działanie zarządu. Gdyby bowiem okazało się, że uchwała z dnia 8.09.2014 r. rzeczywiście nie istnieje i powód nadal
jest członkiem zarządu pozwanej Wspólnoty, to fakt ten dałoby się bezkolizyjnie pogodzić z treścią uchwały z dnia
30.10.2014r. poprzez rozsądne przyjęcie, że zarząd składa się obecnie z 3 członków. Oznacza to, że powództwo K.
B. (1) w zakresie uchwały z dnia 30.10.2014 r., jak i części uchwały z dnia 8.09.2014 r. dotyczącej wyboru zarządcy
podlegałoby oddaleniu z uwagi na brak interesu prawnego powoda w domaganiu się ustalenia nieistnienia tych
uchwał.
Abstrahując jednakże od powyższych rozważań nad legitymacją czynną powoda do występowania w niniejszej sprawie,
Sąd uznał, że powództwo i tak podlega oddaleniu w całości, gdyż obie zaskarżone uchwały zostały podjęte ważnie i
skutecznie.
Przechodząc do oceny podniesionych przez powoda zarzutów pod adresem zaskarżonych uchwał, należy stwierdzić,
że wszystkie one okazały się nietrafne.
Zarzuty powoda można podzielić na 3 grupy: dotyczące procedury zwołania zebrania, jego przebiegu oraz czynności
podjętych po zebraniu; dotyczące ważności głosowania oraz kwestionujące ważność uchwały z dnia 8.09.2014 r. z
powodu niezachowania formy aktu notarialnego.
W pierwszej kolejności Sąd przedstawi rozważania dotyczące pierwszej grupy zarzutów, tj. tych zarzutów, które powód
odnosił do błędów formalnych (proceduralnych) popełnionych przy zwoływaniu zebrania, w czasie jego przebiegu oraz
po jego zamknięciu. Zdaniem inicjatora procesu, o nieistnieniu uchwał miały świadczyć rażące błędy proceduralne
polegające na: braku zawiadomienia właścicieli o terminie zebrania w drodze listów poleconych, braku przesłania
właścicielom przed zebraniem projektów uchwał, braku wyboru przewodniczącego i protokolanta, niesporządzeniu
protokołu zebrania, „dozbieraniu” głosu jednego z właścicieli po zebraniu oraz braku zawiadomienia właścicieli listami
poleconymi o treści podjętych uchwał. Zdaniem powoda, naruszenia te mogły mieć wpływ na treść podjętych uchwał
z dnia 8.09.2014 r. i 30.10.2014 r., gdyż właściciele nie wiedzieli o zebraniu, nie znali treści uchwał, nad którymi
głosowali, zaś ich teksty zostały sporządzone już po zebraniu, co mogło mieć wpływ na ich treść, nadto też właściciele
nie zostali zawiadomieni o treści uchwał, co zablokowało im drogę do ich zaskarżenia.
Ze stanowiskiem powoda nie sposób się zgodzić. Sąd zauważa, że w orzecznictwie od lat ukształtowany jest już
pogląd, zgodnie z którym nie każdy błąd formalny popełniony przy podejmowaniu uchwały powoduje jej nieistnienie
(nieważność), lecz jedynie błąd tego rodzaju, że mógł on mieć istotny wpływ na treść uchwały. Dla uchylenia uchwały
nie jest bowiem wystarczające stwierdzenie przez sąd, że została ona podjęta z naruszeniem przepisów, lecz konieczne
jest jednoczesne ustalenie, iż wadliwość formalna mogła mieć wpływ na treść uchwały. W wyroku z dnia 8 lipca
2004 r., (IV CK 543/03, OSNC 2005, nr 7–8, poz. 132), Sąd Najwyższy stwierdził, iż podjęcie przez wspólnotę
mieszkaniową uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może
stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść. Jednocześnie
Sąd Najwyższy przyjął, że niedopełnienie ustawowego obowiązku powiadomienia każdego właściciela o treści uchwały
podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów nie ma wpływu na jej skuteczność. Z kolei Sąd Apelacyjny w
Poznaniu w wyroku z dnia 18 stycznia 2006 r., I ACa 1152/05, LEX nr 186493, stwierdził, że: „1. Zarzuty formalne
mogą stanowić podstawę uchylenia uchwały tylko wtedy, gdy wadliwość postępowania miała lub mogła mieć wpływ
na treść uchwały. 2. Zdolność zebrania właścicieli lokali do powzięcia uchwał nie jest uzależniona od jego należytego
zwołania. Nadmiernie sformalizowana interpretacja przepisów dotyczących działania wspólnoty mieszkaniowej
mogłaby prowadzić do istotnego ograniczenia właścicieli lokali w wykonywaniu prawa własności albo wręcz do
paraliżu ich czynności ze względu na konflikty pomiędzy osobami pełniącymi funkcje zarządu wspólnoty. Istotne
jest to, czy mimo uchybienia przepisom proceduralnym ustawy lub statutu, osiągnięty został cel, którego realizacji
one służą". W judykaturze ugruntowany jest zatem pogląd, że nieuzasadnione jest wyprowadzanie z naruszenia art.
32 u.w.l. (procedury zwołania zebrania) bezwzględnej podstawy uchylenia uchwały, gdyż ustawodawca w art. 25
ust. 1 u.w.l. odniósł naruszenie prawa do uchwały, a nie do postępowania poprzedzającego jej podjęcie. Tylko więc
wykazanie, że zarzucane nieprawidłowości mogły mieć wpływ na treść uchwały, może skutkować jej uchyleniem na
podstawie art. 25 ust. 1 u.w.l. (por. wyrok SN z dnia 16 października 2002 r., IV CKN 1351/00, SCNC z 2004 r., z. 3,
poz. 40, wyrok SN z dnia 11 stycznia 2007 r., II CSK 370/06, M.Prawn. 2007/4/173, wyrok SN z dnia 5 października
2011 r., IV CSK 664/10, LEX nr 1129164, wyrok SA w Białymstoku z dnia 24 stycznia 2013 r., I ACa 778/12, LEX nr
1294697 oraz wyrok SA we Wrocławiu z dnia 17 lutego 2012 r., I ACa 41/12, LEX nr 1129359).
Z przytoczonych powyżej tez judykatury wynika, że samo popełnienie błędów proceduralnych przy podejmowaniu
uchwały nie uzasadnia jej uchylenia, bowiem nadmierny formalizm prowadziłby do zablokowania normalnego
funkcjonowania wspólnoty mieszkaniowej. Uchylenie uchwały jawi się jako zasadne dopiero wówczas, gdy błędy
formalne rzutowały lub mogły rzutować na treść uchwał, a zatem na wyraz woli większości właścicieli.
W niniejszej sprawie bezspornym było, że pozwana nie dochowała wszystkich wymogów proceduralnych dotyczących
zwołania zebrania, jego przebiegu oraz czynności podejmowanych po jego zakończeniu. Wspólnota Mieszkaniowa
przyznała, że nie wysłała do właścicieli listów poleconych zawiadamiających o zebraniu, nie przesłała im również
projektów uchwał, ani też nie powiadomiła na piśmie o treści uchwał podjętych. Jak wskazano jednakże powyżej,
tego typu naruszenia procedury podejmowania uchwał nie mają wpływu na ważność i skuteczność uchwały pod
warunkiem, że nie miały wpływu na jej treść. Sąd zważył, że pomimo braku zawiadomienia o zebraniu w drodze
listów poleconych na oba zebrania (w dniach 8.09.2014 r. i 30.10.2014 r.) przybyła zdecydowana większość właścicieli
(tudzież ich pełnomocników). Na oba zebrania stawiły się bowiem osoby reprezentujące 13 z 18 lokali. Z powyższego
wynika, że z zawiadomieniem wywieszonym na tablicy ogłoszeń zapoznali się właściciele co najmniej 13 lokali. Jeśli
chodzi o właścicieli pozostałych lokali, to nawet gdyby przyjąć, że nie wiedzieli oni o zebraniu, to ich nieobecność
i tak ostatecznie nie miała wpływu na podjęcie zaskarżonych uchwał, bowiem właściciele obecni na obu zebraniach
reprezentowali wymaganą większość. Gdyby zatem właściciele pozostałych 5 lokali zagłosowali nawet i przeciwko
tym uchwałom, to i tak zostałyby one podjęte głosami pozostałych właścicieli. Z zeznań świadków wynikało przy
tym, że mimo braku zapoznania się przed zebraniem z projektami uchwał najpóźniej na moment przystąpienia do
głosowania wszyscy głosujący wiedzieli, co jest jego przedmiotem (znali treść głosowanych uchwał). W tej sytuacji
należy przyjąć, że nawet gdyby prawdą było, iż tekst uchwał został sporządzony już po zebraniu, to okoliczność ta w
rozpoznawanej sprawie nie miałaby wpływu na treść uchwał, która ostatecznie odpowiadała wiernie temu, co było
przedmiotem głosowań. Bezzasadny był ponadto zarzut niesporządzenia protokołu z zebrania oraz braku wybrania
przewodniczącego i protokolanta. Należy zgodzić się z pozwaną, że wystarczającym udokumentowaniem obu zebrań
i głosowań były listy obecności i karty do głosowania, które odzwierciedlają ich przebieg. Brak formalnego objęcia
funkcji przewodniczącego i protokolanta nie miał przy tym żadnego wpływu na treść podjętych uchwał. Nieprawdziwy
okazał się ponadto zarzut niedopuszczenia do głosowania M. S., który zeznał, że był obecny na obu zebraniach i
każdorazowo był dopuszczony do głosowania, jednakże w pierwszym głosowaniu w dniu 8.09.2014 r. wstrzymał
się od głosu. Bezzasadny okazał się ponadto zarzut „dozbierania” po zebraniu w dniu 8.09.2014 r. głosu J. C. bez
uprzedniej decyzji o przeprowadzeniu głosowania systemem „mieszanym” (część głosów na zebraniu, część w drodze
indywidualnego zbierania głosów). Sąd zważył, o czym będzie mowa poniżej, że uchwała z dnia 8.09.2014 r. została
podjęta już na zebraniu, stąd też „dozbieranie” głosu J. C. okazało się całkowicie zbędne i bezprzedmiotowe. Ten
dodatkowy głos nie mógł bowiem w żaden sposób wpłynąć na treść uchwały, która została już podjęta w ostatecznym
kształcie na zebraniu w dniu 8.09.2014 r., a to z uwagi na zagłosowanie za nią wymaganej większości właścicieli.
Bez znaczenia dla treści uchwał pozostawał ponadto fakt niezawiadomienia właścicieli o ich treści na piśmie. Należy
podkreślić, że brak zawiadomienia o treści uchwały może mieć znaczenie jedynie dla określenia daty otwarcia terminu
do zaskarżenia uchwały, samo w sobie zaniechanie to nie ma jednakże żadnego wpływu na treść podjętych uchwał.
Nietrafne okazały się również zarzuty powoda należące do drugiej kategorii, a mianowicie zarzuty mające podważać
ważne i skuteczne podjęcie uchwał. K. B. (1) twierdził bowiem, że zaskarżone uchwały nie istnieją w obrocie prawym,
gdyż głosujący za ich przyjęciem właściciele nie reprezentowali wymaganej większości głosów. W tym miejscu należy
przypomnieć, że między stronami wywiązał się spór co do tego, czy uchwały z dnia 8.09.2014 r. i 30.10.2014 r.
zostały podjęte w trybie głosowania metodą 1 właściciel = 1 głos, czy też „zwykłą metodą” polegającą na liczeniu siły
głosu udziałem właściciela w części wspólnej. Skoro pozwana twierdziła, że oba głosowania odbyły się według tej
pierwszej metody, to ona powinna była ten fakt udowodnić (art. 6 k.c.). Okoliczność ta nie została jednakże wykazana,
gdyż pozwana twierdziła, że to powód ma w swoim posiadaniu uchwałę właścicieli stanowiącą o przyjęciu metody 1
właściciel = 1 głos dla wszystkich przyszłych głosowań, powód jednakże temu zaprzeczał. Niemożność poczynienia
ustaleń faktycznych w tym zakresie wobec braku dowodów nie miała jednakże znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy,
albowiem wynik głosowań z dnia 8.09.2014 r. i 30.10.2014 r. był wystarczający do przyjęcia, że obie zaskarżone
uchwały zostałyby podjęte zarówno przy głosowaniu metodą 1 właściciel = 1 głos, jak i metodą obliczania siły głosu
wielkością udziału w części wspólnej. Należy przypomnieć, że na zebraniu w dniu 8.09.2014 r. za przyjęciem uchwały o
odwołaniu powoda i wyborze zarządcy zagłosowali właściciele 13 lokali reprezentujący łącznie udział w wysokości (...).
Z kolei w obu głosowaniach przeprowadzonych na zebraniu w dniu 30.10.2014 r. udział wzięły osoby reprezentujące
po 12 z 18 lokali, z czego wszyscy zagłosowali „za” przyjęciem uchwały. W głosowaniu za wyborem na członka zarządu
L. B. uzyskano przy tym większość głosów reprezentujących udział w wysokości (...), zaś w głosowaniu za wyborem
M. S. uzyskano większość głosów reprezentujących udział w wysokości (...). Uchwały z dnia 8.09.2014 r. i 30.10.2014
r. należy zatem uznać za podjęte tak przy założeniu, że głosowanie odbywało się metodą wskazywaną przez pozwaną,
jak i przy założeniu, że odbywało się ono standardową metodą podnoszoną przez powoda.
W tym miejscu należy jeszcze odnieść się do kwestii ważności i istnienia pełnomocnictw udzielonych do głosowania.
Powód zarzucał bowiem, że część osób biorących udział w głosowaniu w ogóle nie była do tego uprawniona. Analizując
skład osobowy poszczególnych głosowań, Sąd ustalił, że na zebraniu w dniu 8.09.2014 r. reprezentowanych było
13 lokali. Osobiście reprezentowali się przy tym właściciele jedynie 8 lokali, tj. L. B., B. O., W. B. (1), D. W., J. T.,
W. K., J. K. i I. W.. Spośród właścicieli tych 8 lokali tylko pięciorgu z nich przysługiwała wyłączna własność, troje
z nich (B. O., D. W. i W. K.) było natomiast współwłaścicielami lokalu wraz ze swym małżonkiem (nieobecnym na
zebraniu). Ponieważ jednak powód nie kwestionował uprawnienia tych osób do samodzielnego oddania głosu, nadto
zaś zasada samodzielnego zarządu majątkiem wspólnym wynika z art. 36 ust. 2 k.r.o., Sąd uznał, że wszystkie z tych
8 głosów zostały oddane w sposób ważny przez osoby do tego uprawnione. Dalsze 5 głosów pochodziło natomiast
od osób umocowanych do działania w imieniu innych właścicieli, i tak: M. I. (1) zagłosowała z upoważnienia K.
W. (2), B. R. – z upoważnienia swego syna J. R., zaś K. W. (3) – z upoważnienia B. T. (współwłaścicielki lokalu
wraz z mężem). Skoro jednakże Sąd przyjął, że małżonek ma prawo do samodzielnego oddania głosu jako przejawu
zarządu majątkiem wspólnym, to należy również uznać, że udzielone przez niego upoważnienie jest wystarczające do
reprezentowania „całości” głosu przypadającego na dany lokal (art. 36 ust. 2 k..r.o.). Jako pełnomocnik na zebraniu
w dniu 8.09.2014 r. wystąpiła również B. W. (1) z upoważnieniem od swego brata K. W. (1) do reprezentowania
lokalu nr (...). Nadto zaś, B. W. (1) występowała także we własnym imieniu oraz jednocześnie w imieniu swych braci
(z ich upoważnienia) w oddawaniu głosu przypadającego na lokal nr (...), którego współwłaścicielami w częściach
ułamkowych jest rodzeństwo W. (po 1/3).
Z kolei w obu głosowaniach, które odbyły się w dniu 30.10.2014 r. wzięły udział osoby reprezentujące po 12 lokali.
Osobiście reprezentowali się przy tym właściciele jedynie 8 lokali, tj. J. T., B. O., oboje małżonkowie D. (których głosy
należało liczyć jako jeden głos przypadający na ich wspólny lokal), J. K., K. W. (2), W. W. (2), I. W. i M. S. (oraz L. B.
w miejsce M. S. w drugim głosowaniu). Pozostałe 4 głosy zostały zebrane od pełnomocników, tj. od B. R. głosującej z
upoważnienia swego syna, K. W. (3) głosującej z upoważnienia B. T. i B. W. (1) głosującej z upoważnienia K. W. (1) w
odniesieniu do lokalu nr (...) oraz we własnym imieniu i z upoważnienia obu braci w odniesieniu do lokalu nr (...).
Łączny udział, jaki reprezentowały głosy oddane przez właścicieli i ich pełnomocników na obu zebraniach Sąd wyliczył
według zestawienia udziałów poszczególnych właścicieli w części wspólnej załączonego przez powoda (k. 23).
Powyższe ustalenia świadczą dobitnie o tym, że obie uchwały zostały podjęte, i to zdecydowaną większością głosów
właścicieli, zarówno przy obliczaniu głosów metodą wskazaną przez powoda (liczoną według udziału w części
wspólnej), jak i przy zastosowaniu metody 1 właściciel = 1 głos. Twierdzenie powoda, jakoby zaskarżone uchwały nie
zostały podjęte z uwagi na brak wymaganej większości, jest zatem całkowicie chybione.
Na marginesie należy wskazać, że nawet gdyby przyjąć, jak twierdził powód, że upoważnienia wystawione przez J.
R., K. W. (4) oraz B. T. – jako niezawierające daty i złożone dopiero przy drugim piśmie procesowym pozwanej –
zostały „sfabrykowane” na potrzeby procesu, to i tak obie zaskarżone uchwały musiałyby zostać uznane za podjęte
nawet bez uwzględnienia głosów tych właścicieli. W ocenie Sądu, nie ma bowiem żadnych podstaw, by kwestionować
upoważnienia dla B. W. (1), które zostały załączone przez pozwaną już do odpowiedzi na pozew i były datowane na
2009 r. Uwzględniając zatem głosy oddane osobiście przez właścicieli, jak i przez B. W. (1) w odniesieniu do lokali nr
(...), (a pomijając głosy oddane w imieniu J. R., K. W. (2) i B. T.) wynik głosowań na obu zebraniach przedstawiałby
się następująco:
- za podjęciem uchwały z dnia 8.09.2014 r. głosowali właściciele 10 lokali reprezentujący łącznie udział w wysokości
(...)
- za podjęciem uchwały z dnia 30.10.2014 r. (w sprawie powołania L. B.) głosowali właściciele 10 lokali reprezentujący
łącznie udział w wysokości (...)
- za podjęciem uchwały z dnia 30.10.2014 r. (w sprawie powołania M. S.) głosowali właściciele 10 lokali reprezentujący
łącznie udział w wysokości (...).
Nawet zatem przy przyjęciu powyższego założenia („sfabrykowania” upoważnień nieopatrzonych datą), wyniki
poszczególnych głosowań świadczą o tym, że obie z zaskarżonych uchwał uzyskały wymaganą większość głosów, i to
tak przy zastosowaniu metody zwykłego liczenia głosów, jak i przy zastosowaniu metody 1 właściciel = 1 głos.
Na koniec należy jeszcze odnieść się do zarzutu dotyczącego formy prawnej uchwały z dnia 8.09.2014 r. Powód
twierdził, że powinna ona mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności, podpierając swoją tezę odwołaniem
do art. 18 ust. 1 u.w.l. Stanowisko powoda jest błędne. Przepis art. 18 ust. 1 u.w.l. odnosi formę aktu notarialnego nie
do uchwały, a do umowy o powierzenie zarządu nieruchomością wspólną zarządcy. To ta właśnie umowa powinna
zostać zawarta w formie aktu notarialnego pod rygorem nieważności, sama zaś uchwała wyrażająca zgodę właścicieli
na ustanowienie zarządcy może mieć zwykłą formę pisemną. Wymóg zaprotokołowania uchwały przez notariusza
(art. 18 ust. 2a u.w.l.) dotyczy z kolei tylko takiej sytuacji, gdy wspólnota mieszkaniowa podejmuje decyzję o zmianie
sposobu zarządu określonego w ust. 1, tj. o zmianie sposobu zarządu przez zarządcę (firmę zewnętrzną). Chodzić
może zatem przykładowo o odwołanie tego zarządcy, jego zmianę lub nowe określenie zakresu jego kompetencji.
Ponieważ pozwana do dnia 8.09.2014 r. nie miała zarządcy, a jedynie zarząd, uchwała właścicieli wyrażająca zgodę na
powołanie zarządcy powinna zostać wyrażona w formie pisemnej, sama zaś umowa z zarządcą powinna mieć formę
aktu notarialnego.
Ubocznie należy wskazać, że umowa zawarta przez pozwaną z zarządcą w zwykłej formie pisemnej jest nieważna,
jednakże okoliczność ta nie miała żadnego wpływu na rozstrzygnięcie w przedmiocie ustalenia nieistnienia
zaskarżonych uchwał.
Z powyższych względów powództwo należało oddalić w całości.
Kosztami procesu Sąd obciążył powoda jako przegrywającego sprawę w całości. Wobec powyższego, od K. B. (1)
należało zasądzić na rzecz pozwanej 187 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego i opłaty skarbowej od
pełnomocnictwa.
SSO Izabela Korpik