czyt. dalej - FD Consulting NIERUCHOMOŚCI

FD Consulting NIERUCHOMOŚCI
ul. Zwycięska 6A, 20-554 Lublin
tel. 606 277 397 tel. 501 040 597
tel/fax 81 525 29 68
e-mail: [email protected]
www.fdnieruchomosci.pl
Zakup mieszkania, zwłaszcza pierwszego, to także pierwsze doświadczenia związane ze
wspólnotą mieszkaniową i zarządzaniem częścią wspólną. Nie dla każdego wszystko jest od razu
jasne i zrozumiałe. Większość osób potrzebuje czasu i dobrych materiałów edukacyjnych, żeby
zorientować się co to są koszty wspólnoty, jakie obowiązki ma zarząd a jakie są kompetencje
właścicieli. Dobrze od razu wiedzieć, jak podejmowane są uchwały oraz jak mogą zostać
uchylone. Pierwszym krokiem na drodze do zrozumienia wszystkich tych zawiłości może być
ten przewodnik.
Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali w danej nieruchomości. W Polsce jest to
stosunkowo młody twór. Pierwsze wspólnoty powstawały dopiero w 1995 roku, czyli tuż po
wejściu w życie Ustawy o własności lokali, która definiuje Wspólnotę Mieszkaniową i reguluje jej
działanie.
Wspólnota Mieszkaniowa powstaje samoistnie, z mocy prawa, w momencie podpisania
pierwszej notarialnej umowy zakupu lokalu w danej nieruchomości. Członkiem wspólnoty
zostaje się automatycznie, stając się właścicielem lokalu w nieruchomości, a przestaje się być
nim na skutek sprzedaży lokalu. Członkostwa nie można zawiesić lub zrezygnować z niego. We
wspólnocie pozostaje się tak długo, jak długo posiada się akt własności lokalu.
Wyodrębnienie lokali jest czynnością prawną polegającą na utworzeniu nowej nieruchomości
lokalowej w obrębie istniejącej nieruchomości budynkowej. Wspólnota zajmuje się częścią
wspólną – czyli wszystkim tym, co znajduje się poza wyodrębnionymi lokalami i służy do użytku
więcej niż jednemu właścicielowi. Swoją nieruchomością (lokalem) każdy z właścicieli zajmuje
się samodzielnie.
FD Consulting NIERUCHOMOŚCI s.c. ul. Zwycięska 6a (GALERIA ZONE obok TESCO)
Kontakt: Adrianna Franczewska- Krupa, tel. 81 525 29 68 [email protected]
www.fdnieruchomosci.pl
Wspólnota – ogół właścicieli lokali wyodrębnionych w ramach nieruchomości. Określenie
nieruchomości (działka gruntu, budynki) znajduje się w księdze wieczystej. Wyodrębnienie
lokali jest czynnością prawną polegającą na utworzeniu nowej nieruchomości (lokalowej) w
obrębie istniejącej budynkowej. Wspólnota zajmuje się częścią wspólną – czyli wszystkim tym,
co znajduje się poza wyodrębnionymi lokali i służy do użytku więcej niż jednemu właścicielowi.
Swoją nieruchomością (lokalem) każdy z właścicieli zajmuje się samodzielnie.
Koszty wspólnoty – są to środki wydawane na utrzymanie części wspólnych, kosztem części
wspólnej nie są np. koszty mediów dostarczanych do lokali – wspólnota jest jedynie
pośrednikiem pomiędzy odbiorcą (właścicielem lokalu) a dostawcą (MPWiK, LPEC). Te koszty
rozliczane są bez wyniku – tj. na "0" – właściciel lokalu na koniec roku otrzymuje rozliczenie
zaliczek do kosztów - ze zwrotem nadpłaty lub koniecznością dopłaty.
Zarząd wspólnotą – tzw. duże wspólnoty (powyżej 7 lokali wyodrębnionych) zgodnie z ustawą
określają sposób zarządzania – zarząd może składać się z osób fizycznych wybranych uchwałą
przez właścicieli lub może być powierzony osobie prawnej (firmie) w formie notarialnej, z
wpisem do księgi wieczystej.
Zmiana sposobu zarządzania – może nastąpić w formie uchwały wspólnoty, protokołowanej
notarialnie. Notariusz na podstawie uchwały podjętej większością udziałów formułuje wniosek i
zmienia wpis w księdze wieczystej.
Czynności zarządu/zarządcy zarządca podejmuje samodzielnie czynności tzw. zwykłego zarządu
– czyli wszelkie jakie dotyczą bieżących czynności zabezpieczających prawidłowe
funkcjonowanie nieruchomości – zawiera umowy dot. dostawy energii elektrycznej, cieplnej,
wody, konserwacji , sprzątania itp. Poza zakresem zwykłego zarządu zarządca podejmuje te
czynności, do których upoważniają go uchwały wspólnoty.
Kompetencje właścicieli – to uchwalenie planu gospodarczego i wysokości opłat na
utrzymanie nieruchomości wspólnej, zbycie/nabycie, podział/scalenie nieruchomości,
określenie granic części wspólnej, ustalenie sposobu ewidencji pozaksięgowej, zmianę udziałów
w nieruchomości, oraz wszelkie inne decyzje nie dotyczące bieżącego utrzymania
nieruchomości.
Wnioski ws. działalności wspólnoty, projekty uchwał – są składane zarządcy – który podejmuje
decyzję o ich realizacji samodzielnie (jeśli dotyczą zakresu zwykłego zarządu) lub decyduje o
przedstawieniu współwłaścicielom (jeśli przekraczają kompetencje zarządcy). W przypadku
wniosku sygnowanego przez 10% właścicieli, zarządca musi zwołać zebranie i poddać wniosek
do decyzji wspólnoty.
Uchwały wspólnoty – zawsze muszą być podjęte większością udziałów właścicieli. Właściciele
mogą w konkretnej sprawie przyjąć sposób głosowania 1 właściciel =1 głos – ale muszą o tym
postanowić w trybie podstawowym – czyli większością udziałów. Ustawa przewiduje możliwość
ustalenia zmiany trybu głosowania kwalifikowaną liczbą 20% udziałów – ale tylko w
przypadkach błędów w sumie udziałów bądź istnienia udziałowca dominującego –
posiadającego ponad połowę udziałów.
FD Consulting NIERUCHOMOŚCI s.c. ul. Zwycięska 6a (GALERIA ZONE obok TESCO)
Kontakt: Adrianna Franczewska- Krupa, tel. 81 525 29 68 [email protected]
www.fdnieruchomosci.pl
Zebranie wspólnoty – zwoływane jest przez zarządcę. O zebraniu zarządca musi zawiadomić
właścicieli na 7 dni przed jego planowanym terminem. Zebranie jest prawomocne bez względu
na liczbę uczestniczących właścicieli. Uchwały można podejmować głosami częściowo oddanymi
na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego zbierania. Uchwały stają się prawomocne z
chwilą uzyskania ponad 50% głosów właścicieli liczonych udziałami. Niezależnie od liczby
uczestników, właściciele na zebraniu mogą zdecydować o: usunięciu z porządku dziennego i
nierozpatrywaniu projektu uchwały, o modyfikacji treści uchwały ujętej w porządku zebrania.
Takie decyzje, podejmowane w głosowaniu zwykłym (przez podniesienie ręki) większością
obecnych na zebraniu są wiążące - i uchwały odrzucone na zebraniu nie są poddawane
głosowaniu w trybie indywidualnym, a zmiany postanowione na zebraniu są wprowadzane do
uchwał i projekt jest głosowany indywidualnie w wersji ustalonej na zebraniu. Po zebraniu nie
istnieje możliwość modyfikacji uchwał, właściciele nieobecni na zebraniu głosują jedynie za lub
przeciw propozycji.
Elementami obowiązkowymi na zebraniu rocznym, narzuconymi przez ustawę, są : uchwalenie
rocznego planu gospodarczego i stawek opłat zaliczkowych na pokrycie wynikających z planu
wydatków, przyjęcie sprawozdania finansowego za rok poprzedni oraz ocena pracy
zarządu/zarządcy za rok poprzedni i uchwała o udzieleniu absolutorium
Uchylenie uchwały – sąd okręgowy właściwy dla siedziby wspólnoty na wniosek właściciela
może uchylić uchwałę w części lub całości – podstawą uchylenia jest niezgodność uchwały z
prawem państwowym lub naruszenie interesu prawnego skarżącego właściciela. Właściciel
może zaskarżyć uchwałę w ciągu 6 tygodni od dnia jej podjęcia (jeśli uchwalono ją na zebraniu)
lub w ciągu 6 tygodni od dnia powzięcia informacji o jej podjęciu (w przypadku uchwalenia z
udziałem głosów zbieranych indywidualnie).
Każdy z właścicieli ma prawo kontrolowania działalności wspólnoty i zarządcy – zarządca jest
zobligowany do udzielenia wszelkich informacji na temat wspólnoty właścicielowi, oraz
udostępnić do wglądu wszelkie dokumenty związane z jej działalnością.
Deweloper i roszczenia wobec niego – zgłaszane są przez zarządcę jeśli chodzi o wady części
wspólnych, jeśli chodzi o lokale dla skuteczności prawnej muszą być zgłaszane przez właściciela
lokalu. Okres rękojmi deweloperskiej wynosi 3 lata od decyzji o dopuszczeniu budynku do
użytkowania jeśli chodzi o części wspólne, lub 3 lata od daty protokołu odbioru w przypadku
lokalu. Egzekucja – oparta jest na kodeksie cywilnym, który nie określa precyzyjnie terminów
reakcji dewelopera Zarządca jest zobowiązany do zgłoszenia wady i udokumentowania prób
ugodowego załatwienia roszczeń. W przypadku nieskuteczności zgłoszeń i wezwań (deweloper
nie usuwa lub usuwa nieskutecznie wady) wspólnota może podjąć decyzję o wystąpieniu na
drogę sądową. W przypadku awarii zagrażającej bezpośrednio życiu i zdrowiu, wynikającego z
wady, można po zawiadomieniu dewelopera przystąpić do wykonania remontu w zastępstwie,
obciążając kosztami dewelopera – w przypadku nieuznania tych kosztów wspólnota dochodzi
zwrotu na drodze sądowej.
FD Consulting NIERUCHOMOŚCI s.c. ul. Zwycięska 6a (GALERIA ZONE obok TESCO)
Kontakt: Adrianna Franczewska- Krupa, tel. 81 525 29 68 [email protected]
www.fdnieruchomosci.pl