bezpieczny-bank-4-53-13-2 - Bankowy Fundusz Gwarancyjny

Jacek ’aszek
ROZWÓJ I FINANSOWANIE SEKTORA
NIERUCHOMO¥CI W POLSCE1
1. TWORZENIE I EWOLUCJA SYSTEMU FINANSOWANIA
NIERUCHOMO¥CI W POLSCE
System finansowania nieruchomoĂci w Polsce po 24 latach transformacji (od
1989 r.) obejmuje swoim zasiÚgiem nieruchomoĂci mieszkaniowe oraz komercyjne,
oferujÈc finansowanie w fazie inwestycji (project finance), zakupu gotowego obiektu, jak teĝ jego eksploatacji. Zakup terenów budowlanych, ze wzglÚdu na ryzyko,
finansowany jest gïównie poprzez fundusze inwestycyjne, zwïaszcza o charakterze
spekulacyjnym.
NieruchomoĂci komercyjne od poczÈtku byïy finansowane na zasadach rynkowych, wbwiÚkszoĂci przypadków poprzez zagraniczne fundusze inwestycyjne. Polski
sektor bankowy czy (ĂciĂlej) banki operujÈce na polskim rynku dopiero wchodzÈ
wbten segment, zwïaszcza jeĝeli zestawiÊ aktywa banków zwiÈzane z tym sektorem
z aktywami mieszkaniowymi. Bardzo duĝa dynamika rozwoju nieruchomoĂci handlowo-usïugowych, biurowych i logistycznych w ostatnim dziesiÚcioleciu wskazuje,
ĝe w nadchodzÈcych latach trafiÈ one do aktywów bankowych pod postaciÈ wierzytelnoĂci hipotecznych. Jak pokazujÈ doĂwiadczenia historyczne, sektor nieruchomoĂci komercyjnych jest bardziej zmienny i ryzykowny od sektora mieszkaniowe-
1
Tekst opiera siÚ na rocznych i kwartalnych opracowaniach Narodowego Banku Polskiego zblat
2007–2013, dotyczÈcych sytuacji na rynku nieruchomoĂci mieszkaniowych i komercyjnych
wbPolsce oraz opracowaniu Jacka ’aszka, Sektor nieruchomoĂci mieszkaniowych w Polsce. Stan
i perspektywy rozwoju, SGH, Warszawa.
19
Bezpieczny Bank
4(53)/2013
go. W Polsce, która nadrabia zalegïoĂci rozwojowe po czasach socjalizmu, sektor
ten jest w fazie wzrostowej, a w ciÈgu nastÚpnych lat sytuacja ta ulegnie zmianie
i stanie siÚ on normalnÈ czÚĂciÈ gospodarki, coraz silniej finansowanÈ przez sektor bankowy. Wówczas bÚdziemy musieli w wiÚkszym niĝ obecnie zakresie braÊ
pod uwagÚ potencjalny negatywny wpïyw sektora nieruchomoĂci komercyjnych na
sektor bankowy.
System finansowania nieruchomoĂci komercyjnych, mieszkaniowych i terenów
budowlanych w Polsce moĝna podzieliÊ na cztery gïówne segmenty:
1. Wyspecjalizowany system finansowania przygotowania i uzbrojenia
terenu pod zabudowÚ. Finansowanie przygotowania terenów pod zabudowÚ
mieszkaniowÈ lub komercyjnÈ we wszystkich krajach uchodzi za dziaïalnoĂÊ
prawie na skraju spekulacji, bardzo zyskownÈ, ale i obarczonÈ duĝym ryzykiem. Zasadniczym elementem jest tu bardzo dobra znajomoĂÊ sektora, lokalnego rynku nieruchomoĂci, terenów budowlanych oraz lokalnych uwarunkowañ
administracyjnych. Segment ten jest finansowany przez niektóre banki oraz
wyspecjalizowane fundusze inwestycyjne. Zazwyczaj jednak zakup terenu ze
Ărodków wïasnych inwestora jest traktowany przez sektor bankowy jako podstawowe zabezpieczenie kredytu inwestycyjnego.
2. Komercyjny system finansowania nieruchomoĂci mieszkaniowych, realizowany przez banki uniwersalne i hipoteczne. System ten tworzony byï wblatach 90. przy wsparciu instytucji zagranicznych, tj. Banku ¥wiatowego (WB),
Amerykañskiej Agencji Rozwoju MiÚdzynarodowego (USAID), Niemieckiej Federacji Banków Hipotecznych. Obecnie dominujÈ w nim banki uniwersalne, oferujÈce kredyty o zmiennych stopach procentowych, zazwyczaj indeksowanych
wzglÚdem WIBOR. Banki hipoteczne tworzone na podstawie ustawy z 1996br.
majÈ znaczenie marginalne.
3. System preferencyjnego finansowania lub subsydiowania nieruchomoĂci mieszkaniowych zarówno w fazie budowy, jak teĝ eksploatacji. System
ten przechodziï w omawianym okresie liczne ewolucje i obejmowaï systemy
subsydiowania kredytów na zakup mieszkañ prywatnych od dewelopera (zarówno gotowych, jak teĝ wbfazie budowy), na budowÚ mieszkañ systemem gospodarczym i poprzez spóïdzielnie, na zakup mieszkañ na rynku wtórnym oraz
na finansowanie remontów mieszkañ. Subsydiowano teĝ bezpoĂrednie wydatki
mieszkaniowe wbpostaci ulg w podatku dochodowym lub zwrotów podatku VAT,
jak teĝ kontynuowano niektóre programy jeszcze z czasów gospodarki socjalistycznej (premie gwarancyjne dla oszczÚdzajÈcych na mieszkania) oraz zbokresu
transformacji (wykup kapitalizowanych odsetek od kredytów spóïdzielczych).
Stworzono takĝe specjalistyczny system kredytu kontraktowego (kasy mieszkaniowe), który po kilku latach zlikwidowano. Osobnym dziaïaniem byï Program
budowy popularnych mieszkañ na wynajem (TBS, czyli Towarzystwa Budownictwa Spoïecznego) – uruchomiony w 1995 r., obecnie zlikwidowany. In20
Problemy i poglÈdy
stytucjonalnie wbznacznÈ czÚĂÊ programów wïÈczony byï specjalistyczny bank
pañstwowy BGK. MówiÈc o systemach subsydiowania sektora, naleĝy teĝ wspomnieÊ o programie dodatków mieszkaniowych (housing allowence), najwaĝniejszym de facto instrumencie polityki mieszkaniowej, udzielanym poprzez gminy
ibwprowadzonym jeszcze w latach 90. Zakres programu byï póěniej stopniowo
redukowany na rzecz bardziej politycznych programów subsydiowania nowych
mieszkañ, szczególnie deweloperskich.
4. System finansowania nieruchomoĂci komercyjnych. Pomimo ĝe najwiÚksze obiekty finansowane sÈ poprzez fundusze inwestycyjne, polskie banki
wspóïfinansujÈ niektóre zbnich. Do systemu tego naleĝy mezzanine finance2 proponowany przez niektóre grupy kapitaïowe. Warto teĝ wspomnieÊ o niewielkich
komercyjnych nieruchomoĂciach biurowych, handlowo-usïugowych czy hotelowych, czÚsto o skromnym standardzie, zaspokajajÈcych potrzeby lokalnych rynków, które zazwyczaj finansowane sÈ przy wspóïudziale kredytów bankowych.
Rynek komercyjnych kredytów mieszkaniowych jest, obok rynku nieruchomoĂci
mieszkaniowych, najlepiej rozwiniÚtym segmentem rynkowym polskiego sektora
mieszkaniowego. KonkurujÈ na nim gïównie banki uniwersalne, oferujÈc kredyty
hipoteczne ibbudowlano-hipoteczne dla osób fizycznych oraz budowlane dla deweloperów. Dynamiczny rozwój kredytów hipotecznych obserwowany jest od 1996 r.
ibwyïamuje siÚ wyraěnie z pesymistycznego obrazu tego sektora, wykorzystywanego
instrumentalnie przez polityków. Na rynku tym od poczÈtku panowaïa konkurencja pomiÚdzy bankami komercyjnymi, widoczna w oferowanych warunkach oraz
obniĝajÈcych siÚ marĝach banków. Równieĝ dynamika portfeli do 2009 r. byïa wysoka (por. rysunek 1).
Rozwój komercyjnego sektora kredytów mieszkaniowych w Polsce moĝna podzieliÊ na trzy podokresy:
Y pierwszych doĂwiadczeñ i pionierskiego rozwoju, przypadajÈcy na lata
1994–1999;
Y rozwój zwiÈzany ze spadkiem inflacji, sukcesami gospodarczymi i akcesjÈ do
Unii Europejskiej wblatach 2000–2004;
Y okres kredytów denominowanych, bañki cenowej w sektorze i kryzysu globalnego, przypadajÈcy na lata 2005–2013.
Na okres pierwszych doĂwiadczeñ i pionierskiego rozwoju, obejmujÈcy lata
1994–1998, przypadïa wiÚkszoĂÊ dziaïañ pomocowych WB i USAID. GïównÈ barierÈ rozwoju byïa wysoka inflacja, istniejÈcy stary portfel kredytów spóïdzielczych
(wysoko subsydiowanych i konkurujÈcych z kredytami komercyjnymi) oraz wysokie zadïuĝenie pañstwa wypychajÈce poprzez obligacje rzÈdowe produkty komercyjne, w tym kredyty mieszkaniowe. Gïównym instrumentem kredytowym byïy kre2
Mezzanine finance oznacza finansowanie poĂrednie, miÚdzy kredytem a sprzedaĝÈ akcji.
21
Bezpieczny Bank
4(53)/2013
dyty denominowane wbdolarach i podwójnie indeksowane (wprowadzone w Polsce
przez WB stosowane przez PKO BP). Badania przeprowadzone w 1994br. przez WB
ib USAID wĂród polskich banków pokazywaïy, ĝe komercyjne kredyty hipoteczne
nie przyjmÈ siÚ w Polsce ze wzglÚdu na wysokie ryzyko banku i brak chÚtnych.
PrzyszïoĂÊ rozwoju budownictwa wiÚkszoĂÊ rozmówców widziaïa w wysoko subsydiowanych kredytach udzielanych przez PKO.
Rysunek 1. Stan naleĝnoĂci gospodarstw domowych z tytuïu kredytów
na nieruchomoĂci w Polsce w latach 1996–2013
350
300
mld zł
250
200
stan kredytów walutowych na nieruchomości
udzielonych Gospodarstwom Domowym
przez monetarne instytucje finansowe
stan kredytów złotowych na nieruchomości
udzielonych Gospodarstwom Domowym
przez monetarne instytucje finansowe
150
100
50
XII 1996
IX 1997
VI 1998
III 1999
XII 1999
IX 2000
VI 2001
III 2002
XII 2002
IX 2003
VI 2004
III 2005
XII 2005
IX 2006
VI 2007
III 2008
XII 2008
IX 2009
VI 2010
III 2011
XII 2011
IX 2012
VI 2013
0
½ródïo: Narodowy Bank Polski (dalej NBP).
Podobne badania przeprowadzone w 1997 r. (’aszek 1997) pokazaïy, ĝe banki
aktywnie wchodziïy wbsektor mieszkaniowy, a dla czÚĂci z nich ma on znaczenie
strategiczne. Natomiast pod koniec 1998 r. kredyty hipoteczne byïy juĝ powszechnie uznawane za najlepsze pozycje w portfelach banków. W okresie tym stworzono
kadry dla póěniejszego rozwoju sektora bankowego oraz dokonano niezbÚdnych
zmian legislacyjnych.
Okres, nazwany umownie czasem rozwoju, datowany na lata 2000–2004, wiÈĝe
siÚ ze spadkiem inflacji, sukcesami gospodarczymi i akcesjÈ do Unii Europejskiej.
Charakteryzuje go narastajÈca konkurencja w sektorze bankowym, do którego
wchodzÈ coraz to nowe banki. Równolegle ze spadkiem inflacji, zwïaszcza po 2000 r.,
rósï teĝ popyt na kredyty ibrozwijaïa siÚ akcja kredytowa. Odbiciem tego byïy spadajÈce bankowe marĝe kredytów mieszkaniowych (zwïaszcza w relacji do stopy
WIBOR 3M, najczÚĂciej uĝywanej jako benchmark), pomimo utrzymujÈcego siÚ ryzyka rynku nieruchomoĂci i makroekonomicznego.
Kredyty hipoteczne nie byïy nigdy gïównym, deklaratywnym celem polityki
mieszkaniowej kolejnych rzÈdów. W konsekwencji nie byïy one poddawane szo22
Problemy i poglÈdy
kom po czÚstych zmianach ekip politycznych i zwiÈzanymi z tym zmianami wizji
polityki mieszkaniowej. W sposób w miarÚ celowy i konsekwentny system ten byï
rozwijany tylko w latach 1990–1994. Póěniej byï poĂrednio wspierany przez wiÚkszoĂÊ ekip politycznych, które, mimo deklarowania róĝnych celów polityki mieszkaniowej, w praktyce wspieraïy wïaĂnie prywatne mieszkania wïasnoĂciowe. Moĝna
teĝ oceniÊ, ĝe ekipy lewicowe oficjalnie traktowaïy je jako rozwiÈzanie marginalne
dla bogatych, zgodnie z zasadÈ, ĝe kogo staÊ na kredyt hipoteczny, tego staÊ teĝ na
wybudowanie domu bez kredytu.
System kredytów hipotecznych uznaje siÚ w literaturze za wraĝliwy na ryzyka
zarówno makroekonomiczne, polityczne, jak teĝ mikroekonomiczne, ze wzglÚdu na
wraĝliwoĂÊ spoïecznÈ, bezpieczeñstwo zastawu i dochodów kredytobiorcy, ryzyko
stopy procentowej i rynku. W literaturze przewaĝa poglÈd, ĝe powinno byÊ speïnione pewne minimum warunków, aby system ten zaczÈï funkcjonowaÊ. Speïnienie
tych warunków byïo problemem przy budowie systemu kredytów hipotecznych
wbniektórych krajach sïabiej rozwiniÚtych3. Do warunków niezbÚdnych do funkcjonowania systemu kredytów hipotecznych zalicza siÚ przede wszystkim:
Y stabilizacjÚ makroekonomicznÈ oraz niskie nominalne i realne stopy procentowe;
Y realne dodatnie stopy procentowe depozytów;
Y konkurencjÚ pomiÚdzy bankami;
Y sprawny system rejestracji prawnej nieruchomoĂci i zastawu na nieruchomoĂci;
Y sprawny system windykacji naleĝnoĂci (eksmisja).
W Polsce, gdy zaczÚïa siÚ transformacja, ĝaden z tych warunków nie byï speïniony. Po 10 latach transformacji zostaïy speïnione dwa z nich, tj. dodatnie realne
stopy procentowe na depozytach oraz konkurencja pomiÚdzy bankami komercyjnymi, ale mimo to system kredytowania hipotecznego rozwijaï siÚ. Po 24blatach nadal
nie dziaïa poprawnie system windykacji naleĝnoĂci. Znaczne wÈtpliwoĂci budzi teĝ,
z punktu widzenia stabilnoĂci systemu finansowego, opieranie systemu wyïÈcznie
na bankach uniwersalnych i depozytach. Problemy te wynikaïy jednak ze sïaboĂci
polskiej polityki mieszkaniowej, której sektor finansowy jest elementem. Poniewaĝ
rozwój sektora mieszkañ prywatnych i zwiÈzanego z nim systemu bankowoĂci hipotecznej okazaï siÚ jedynym realnie funkcjonujÈcym systemem zaspokajania potrzeb mieszkaniowych (sukcesem polityki mieszkaniowej), jest on poddawany silnej
presji politycznej, aby finansowaï mieszkania dla caïego spoïeczeñstwa, w tym dla
ludzi mniej zamoĝnych. Takie praktyki, których kontynuacjÈ byïy kredyty denominowane, jak pokazujÈ obecne i dawne doĂwiadczenia miÚdzynarodowe, zazwyczaj
ostatecznie koñczÈ siÚ bankowym kryzysem nieruchomoĂciowym.
3
PodobnÈ opiniÚ prezentuje USAID, uwaĝajÈc ĝe niezbÚdna jest czÚĂciowa realizacja tych postulatów (USAID/RHUPO, Washington 2000).
23
Bezpieczny Bank
4(53)/2013
O sukcesie rozwoju systemu kredytów hipotecznych zadecydowaïy nastÚpujÈce
czynniki:
Y udziaï instytucji zagranicznych we wdraĝaniu programu;
Y doĂwiadczenia obecnego PKO BP z kredytami mieszkaniowymi;
Y wygaĂniÚcie spóïdzielczych kredytów mieszkaniowych w 1996 r.;
Y szybka komercjalizacja sektora bankowego i duĝa konkurencja wĂród banków;
Y unikniÚcie bïÚdów eksperymentów, czÚstych zmian koncepcji oraz subsydiów,
wiÈĝÈce siÚ z brakiem ciÈgïoĂci polityki kolejnych rzÈdów wobec tego sektora;
Y postÚpujÈca stabilizacja i optymizm konsumentów poïÈczony z rosnÈcymi dochodami ibstabilizacjÈ rynku pracy.
Podstawowe, systemowe znaczenie miaï wieloletni, udziaï instytucji zagranicznych, takich jak WB, USAID, Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju (EBOiR),
Polsko-Amerykañski Fundusz PrzedsiÚbiorczoĂci. Instytucje te, a zwïaszcza WB
i USAID, uruchomiïy duĝe, wieloletnie programy wspierajÈce rozwój tego rynku,
zwïaszcza od strony developerów oraz banków. Wbkonsekwencji nastÈpiï masowy
przepïyw know-how, co umoĝliwiïo stworzenie solidnych podstaw przyszïego rozwoju, bez charakterystycznych dla takich sytuacji eksperymentów ibbïÚdów. Generalnie know-how dotyczyï trzech sfer:
Y ogólnych ram regulacyjnych dotyczÈcych sektora i jego otoczenia jak: polityka
mieszkaniowa, polityki lokalne, polityka podatkowa, nadzór ostroĝnoĂciowy,
restrukturyzacja zïych wierzytelnoĂci hipotecznych (PKO), itp.;
Y instrumentów kredytowych funkcjonujÈcych w warunkach wysokiej inflacji, co
umoĝliwiïo wystartowanie kredytów hipotecznych jeszcze w poïowie lat 90.;
Y standardowych dokumentów i procedur zwiÈzanych z kredytowaniem hipotecznym oraz finansowaniem inwestycji o duĝej kapitaïochïonnoĂci (project finance)
zwiÈzanego z rozwojem przedsiÚbiorstw deweloperskich.
Szczególnie istotne byïo doĂwiadczenie systemowe, gdyĝ pozwalaïo to unikaÊ eksperymentów, ograniczaïo barierÚ braku wiedzy i wpïyw grup interesów.
Niestety, instytucje te wycofaïy siÚ ostatecznie z Polski w 2000 r. Temu moĝemy
przypisywaÊ brak reformy zwiÈzanej z finansowaniem i jakoĂciÈ wierzytelnoĂci
hipotecznych oraz brak kontroli nad kredytami denominowanymi. BiorcÈ tej pomocy od strony mikroekonomicznej byïo równieĝ PKO, bank tradycyjnie wyspecjalizowany w tym sektorze, aczkolwiek wbproduktach gospodarki socjalistycznej.
Chociaĝ przy adaptacji wedïug wïasnego pomysïu doĂwiadczeñ Banku ¥wiatowego
nie ustrzeĝono siÚ znacznych bïÚdów (np. kredyt mieszkaniowy Alicja, z odroczonÈ
spïatÈ czÚĂci naleĝnoĂci), to jednak stworzono produkt, który mógï funkcjonowaÊ
na rynku wbwarunkach wysokiej inflacji i braku stabilizacji makroekonomicznej.
Znaczne sukcesy PKO na tym rynku pokazaïy innym bankom komercyjnym, ĝe jest
to przyszïoĂciowy rynek wart zainteresowania.
Drugim czynnikiem o decydujÈcym znaczeniu, obok zaangaĝowania zagranicznych instytucji, byïa postÚpujÈca stabilizacja ekonomiczna (w tym spadek inflacji
24
Problemy i poglÈdy
i stóp procentowych po wdroĝeniu polityki bezpoĂredniego celu inflacyjnego przez
NBP, wzrost dochodów oraz optymizmu konsumentów). Czynnik ten wywieraï istotny wpïyw na banki, przekonujÈc je o malejÈcym ryzyku kredytów hipotecznych,
oraz na konsumentów, skïaniajÈc ich do podejmowania decyzji o inwestowaniu
wbnieruchomoĂci przy wsparciu kredytów hipotecznych.
Szerszy rozwój rynku kredytów hipotecznych staï siÚ moĝliwy dopiero po wygaĂniÚciu starych, subsydiowanych kredytów PKO. Znacznym sukcesem omawianych
zagranicznych instytucji, w tym gïównie Banku ¥wiatowego, byïo niedopuszczenie do kontynuacji masowych programów subsydiowanych kredytów. W krajach
postsocjalistycznych, wbktórych stare programy byïy kontynuowane, nie nastÈpiï
rozwój rynku kredytów hipotecznych. Negatywne efekty blokujÈce rozwój kredytu
hipotecznego, szczególnie wbCzechach i Sïowacji, wywarïy teĝ wprowadzone tam na
duĝÈ skalÚ kasy oszczÚdnoĂciowo-budowlane oferujÈce wysokie subsydia i destabilizujÈce rynek komercyjny (z subsydiami trudno konkurowaÊ).
Czynnikiem o istotnym znaczeniu dla rozwoju kredytu hipotecznego byïa teĝ
szybka prywatyzacja sektora bankowego i towarzyszÈcy jej wzrost konkurencji.
Wymusiïa ona na bankach wejĂcie do sektora detalicznego, a nastÚpnie poszukiwania w nim nowych, nie zagospodarowanych obszarów.
W konsekwencji rynek kredytów hipotecznych wystartowaï przy wysokich stopach procentowych, jednak bez sprawnego systemu rejestracji i windykacji naleĝnoĂci. Banki kompensowaïy ryzyko relatywnie wysokimi marĝami oraz niskim
LTV (loan to value). Byï wiÚc budowany od góry, czyli od najbogatszych klientów.
Programy kredytów hipotecznych byïy prowadzone przez organizacje zagraniczne,
które z zaïoĝenia odcinaïy siÚ od powszechnych subsydiów budĝetowych dla sektora. W konsekwencji obszaru tego nigdy nie objÚto oficjalnÈ politykÈ mieszkaniowÈ,
przez co unikniÚto eksperymentów oraz zmian koncepcji typowych dla zmian gabinetów i walki politycznej w kraju sïabo rozwiniÚtym.
W poczÈtkowym okresie rozwoju sektora finansowania nieruchomoĂci, tj.
wb1994 r., na rynku dziaïaïy dwa gïówne podmioty: Powszechna Kasa OszczÚdnoĂci
Bank Polski (PKO BP), Polsko-Amerykañski Bank Hipoteczny (PAM bank) oraz
kilka banków skupionych wokóï realizowanego przez Bank ¥wiatowy programu
funduszu hipotecznego, z których najwiÚkszy byï ïódzki Powszechny Bank Gospodarczy (PBG). PKO BP nastawiony byï na klienta masowego, o relatywnie niskich
dochodach, zaĂ PAM bank na elitarnego o najwyĝszych dochodach. PomiÚdzy tymi
dwoma grupami lokowaï siÚ program funduszu hipotecznego.
Pod koniec lat 90. na rynku konkurowaïa juĝ wiÚkszoĂÊ istniejÈcych obecnie
banków (por. tabela 1). Bank PKO BP zachowaï dominujÈcÈ pozycjÚ na rynku do
2001 r., ale nawet po 24 latach jest istotnym graczem w sektorze, z udziaïem rynkowym szacowanym na okoïo 30% w 2013 r.
Komercyjny system finansowania mieszkalnictwa od poczÈtku opieraï siÚ na bankach uniwersalnych. Równieĝ Program WB i USAID, bÚdÈcy de facto programem
25
Bezpieczny Bank
4(53)/2013
Tabela 1. Szacunkowe portfele kredytów hipotecznych
w polskim sektorze mieszkaniowym (stan na 31 grudnia, w %)
Bank/Okres
PKO nowy portfel
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
73,6
74,6
71,5
68,7
59,8
50,1
40,7
36,0
2,0
2,1
4,4
10,3
12,6
13,1
3,2
4,8
7,6
7,9
4,5
6,3
11,2
10,2
1,7
1,4
1,5
2,7
PKO S.A.
PBG
PAMB/GE
Bank ¥lÈski
3,4
5,7
5,3
4,1
14,1
8,7
6,5
4,0
4,3
5,3
4,4
3,1
WBK
2,6
0,2
1,1
0,7
1,0
1,6
1,9
BPH
0,9
0,6
2,3
6,9
PBK
3,7
3,4
3,7
5,9
BG¿
0,8
0,5
0,6
2,6
BIG-Bank
0,2
0,1
0,2
Kredyt-Bank
1,3
1,5
2,0
3,4
4,6
LG Perto
0,3
2,0
3,1
2,5
2,3
1,0
2,0
13,3
13,5
Bank Zachodni
0,7
GBG
Bud-Bank
1,8
1,0
0,7
0,8
1,6
1,9
1,3
1,3
2,0
1,8
Banki hipoteczne
portfele
mieszkaniowe
Inne banki
2,2
2,7
2,0
6,9
16,0
9,2
½ródïo: szacunki wïasne na podstawie wielu ěródeï.
wprowadzajÈcym do sekurytyzacji lub refinansowania aktywów hipotecznych
opartych na modelu Centralnego Banku Hipotecznego, opieraï siÚ na bankach
uniwersalnych. W drugiej poïowie lat 90. powstaïy nowe regulacje prawne, których zadaniem byïo stworzenie warunków do rozwoju dïugookresowych kredytów
mieszkaniowych oraz moĝliwoĂci ich refinansowania w drodze emisji nowego rodzaju papierów wartoĂciowych – listów zastawnych. Byïa to adaptacja modelu niemieckiego, który ze wzglÚdu na swojÈ prostotÚ wydawaï siÚ dobrym rozwiÈzaniem
dla rodzÈcego siÚ systemu. Tak jak w przypadku programu Banku ¥wiatowego,
26
Problemy i poglÈdy
decydujÈce znaczenie miaï brak wizji dalszej ewolucji systemu oraz bieĝÈce interesy
najwiÚkszych banków (tanie i proste finansowanie z depozytów, bez standaryzacji wymogów kredytowych) wspieranych przez polityków (kredyty hipoteczne dla
wszystkich).
W okresie tym na warszawskim rynku pierwotnym zaobserwowano pierwszy
cykl nieruchomoĂci wywoïany w znacznej mierze zmianami regulacji. Ze wzglÚdu
na skalÚ, zjawiska te byïy najlepiej widoczne na rynku warszawskim, dotyczyïy
jednak wiÚkszoĂci duĝych miast. Niski poziom finansowania rynku przez sektor
finansowy spowodowaï, ĝe skutki cyklu dotknÚïy gïównie deweloperów, spóïdzielnie
mieszkaniowe i ich klientów. Jego mechanizm opieraï siÚ na opóěnieniach pomiÚdzy przyrostem popytu a reakcjÈ podaĝy, która nastÚpowaïa z opóěnieniem. Dodatkowym czynnikiem oddziaïujÈcym zakïócajÈco na rynek, i w tym przypadku zwiÚkszajÈcym amplitudÚ wahañ, byïa polityka pañstwa. CofniÚcie w 2000 r. subsydiów
budowlanych oraz objÚcie podatkiem VAT budownictwa deweloperskiego wb momencie wystÈpienia nadwyĝki wolnych mieszkañ na rynku, spowodowaïy przesuniÚcie problemów na 2001 r. KonsekwencjÈ byï spadek liczby przygotowywanych
projektów, pozwoleñ na budowÚ, mieszkañ nowo rozpoczynanych ibbudownictwa.
Opóěnienie w czasie pomiÚdzy sprzedaĝÈ wczeĂniej wygenerowanych nadwyĝek
mieszkañ i podjÚciem przez deweloperów decyzji o przygotowywaniu nowych projektów, a ich fizycznym wypïyniÚciem na rynek, byïo punktem startowym kolejnego
cyklu, juĝ po akcesji do UE.
W okresie kredytów denominowanych w walutach obcych, bañki cenowej wbsektorze i kryzysu globalnego, datowanym na lata 2005–2013, nastÈpiïo gwaïtowne
przyspieszenie akcji kredytowej opartej na kredytach denominowanych finansowanych z europejskiego rynku kapitaïowego, co spowodowaïo bañkÚ cenowÈ na
rynkach najwiÚkszych miast. Wybuch kryzysu finansowego w USA zahamowaï tÚ
ekspansjÚ i do kryzysu w sektorze nieruchomoĂci oraz w sektorze bankowym nie
doszïo, miaï natomiast miejsce pierwszy duĝy cykl na rynkach. Byï on spowodowany, jak to zazwyczaj bywa, splotem kilku czynników (demografia, wzrost gospodarczy i dochodów, spekulacja, etc.), jednak bezpoĂrednim czynnikiem sprawczym
byï sektor bankowy i tanie kredyty denominowane we frankach szwajcarskich.
KonsekwencjÈ tych wydarzeñ, w dzisiejszej i zapewne jeszcze w wieloletniej perspektywie, sÈ duĝe portfele kredytów denominowanych w walucie obcej w polskich
bankach, co stwarza dla kraju ryzyko kursowe oraz makroekonomiczne. Trzeba
podkreĂliÊ, ĝe banki przerzuciïy ryzyko kursu walutowego na klientów, którzy zbkolei nie mogli siÚ przed nim zabezpieczyÊ.
Cykle, które wystÈpiïy na rynkach mieszkaniowych w najwiÚkszych miastach
wbPolsce, ze wzglÚdu na ich przebieg oraz ogólne zaleĝnoĂci byïy bardzo podobne
do tych wystÚpujÈcych w innych krajach, w tym USA. PodstawowÈ róĝnicÈ pomiÚdzy rynkiem polskim a innymi, na których zaïamanie byïo boleĂniej odczuwalne
gospodarczo, byïa odwrotna dynamika cen wbfazie boomu i zaïamania, co tïumaczy
27
Bezpieczny Bank
4(53)/2013
mniejszÈ wielkoĂÊ bañki i ïagodniejsze konsekwencje zaïamania. W Polsce nastÈpiï
szybki proces wzrostu cen w wyniku boomu kredytowego oraz zaïamanie stosunkowo ïagodne i rozïoĝone w czasie. W konsekwencji straty byïy mniejsze, gdyĝ gwaïtowny przyrost portfeli trwaï tylko 3–4 lata, a spadek cen byï rozïoĝony na ponad
6b lat, co pozwoliïo uniknÈÊ strat zarówno bankom, jak teĝ deweloperom. Druga
róĝnica to podaĝ na rynku, która w Polsce, w odróĝnieniu od rynków wysoko rozwiniÚtych, miaïa postaÊ kontraktów nie na gotowe mieszkania, ale na ich budowÚ.
Ten system, niekorzystny dla konsumenta, umoĝliwiaï zwiÚkszenie elastycznoĂci
podaĝy ibograniczaï wzrost cen. Zjawisko to wystÈpiïo wyraěnie wbostatniej fazie
boomu, gdy wzrostowi spekulacyjnego popytu towarzyszyïo znaczÈce zwiÚkszenie
podaĝy kontraktów na budowÚ mieszkañ, ab w mniejszym zakresie dalsze wzrostybcen.
Kryzysu w USA wybuchï w odpowiednim momencie, aby przerwaÊ narastanie nierównowagi, a jednoczeĂnie napiÚcia, chociaĝ znaczne, nie byïy jeszcze katastroficzne i nie spowodowaïy wielkiego zaïamania rynku. RównoczeĂnie portfele kredytowe nie byïy jeszcze tak duĝe, a banki i firmy deweloperskie mocno
skapitalizowane, co umoĝliwiïo im przeĝycie najtrudniejszych momentów. ZnajÈc
charakter rynku mieszkaniowego, gdzie czÚsto niewielkie, marginalne wielkoĂci
decydujÈ obpoziomach cen, moĝna powiedzieÊ, ĝe szczególnie istotna byïa wysoka
kapitalizacja firm deweloperskich i relatywnie maïy rozmiar děwigni finansowej,
co uchroniïo rynek przed efektem domina.
Podstawowymi czynnikami powodujÈcymi boom i w nastÚpnym etapie bañki
cenowe na rynkach najwiÚkszych miast Polski w latach 2005–2007 byïa rosnÈca
dostÚpnoĂÊ kredytowa dla gospodarstw domowych – efekt wprowadzenia kredytów
denominowanych we frankach szwajcarskich. Obok znacznie wyĝszej dostÚpnoĂci
(efektu dysparytetu stóp procentowych) ibryzyka, kredyty te byïy krótkookresowo
bardziej zyskowne dla sektora bankowego4. Równolegle wystÈpiïo oddziaïywanie
czynników fundamentalnych, tj. demograficznych, jak migracje i przyrost nowych
gospodarstw domowych oraz wzrost dochodów i optymizmu spoïecznego.
Istotne znaczenie, zwïaszcza w fazie boomu, gdy mieszkania stawaïy siÚ niedostÚpne ze wzglÚdu na wysokie ceny, miaïa teĝ liberalizacja polityki kredytowej
banków. Czynniki te odegraïy rolÚ katalizatora, podczas gdy gïównÈ siïÈ napÚdzajÈcÈ boom okazaïy siÚ spekulacja, oczekiwania wzrostu cen i zwiÈzane z tym
zachowania zbiorowe.
Dziaïanie rynku nieruchomoĂci mieszkaniowych przedstawiÊ moĝna na prostym
analitycznym modelu. Na podstawie bieĝÈcego monitoringu w eksperckim modelu
rynku nieruchomoĂci mieszkaniowych w Warszawie zaïoĝono, ĝe równowaga na
4
28
Szerzej w Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomoĂci mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
w rozdziale 4, Oddziaïywania pomiÚdzy sektorem finansowym a sektorem nieruchomoĂci, (NBP
2011a).
Problemy i poglÈdy
tym rynku wystÚpowaïa w latach 2002–2005. Dla oszacowania bazowej, zrównowaĝonej krzywej popytu posïuĝono siÚ krzywÈ dostÚpnoĂci kredytowej mieszkania,
uwzglÚdniajÈcÈ zmiany warunków cen mieszkañ, dochodów gospodarstw domowych oraz warunków udzielania kredytów mieszkaniowych. Krzywa ta, obliczana
na podstawie reprezentatywnej próby gospodarstw domowych GUS dla Warszawy,
pokazuje efekty dochodowe zmian stóp procentowych i cen mieszkañ bez efektów
substytucyjnych, co powoduje lekkie niedoszacowanie spadku popytu. KrzywÈ tÚ
skorygowano o zmienne demograficzne (przyrost maïĝeñstw) i migracje. KrzywÈ
podaĝy oszacowano na podstawie cen transakcyjnych oraz struktury ofert na rynku mieszkaniowym. Punkty równowagi na rynku mieszkaniowym obliczono numerycznie. Rysunek 2 przedstawia wyniki analizy krótkookresowych równowag
rynkowych dla zagregowanych rynków 6 najwiÚkszych miast Polski, szacowane
wedïug eksperckich modeli równowagi. Na wyniki teoretycznej rynkowej Ăcieĝki
równowagi naïoĝono rzeczywiste, obserwowane wielkoĂci cen i sprzedaĝy mieszkañ. Naleĝy zauwaĝyÊ, ĝe fundamentalna wielkoĂÊ sprzedaĝy kontraktów na budowÚ mieszkañ przy obserwowanych cenach powinna zawieraÊ siÚ w przedziale
50–60btysiÚcy jednostek, podczas gdy rzeczywiste rozmiary sprzedaĝy przekroczyïy 85 tysiÚcy kontraktów w 2007 r., w tym w znacznej czÚĂci o wysokim poziomie ryzyka ze wzglÚdu na bardzo wczesny etap realizacji inwestycji (tzw. dziury
wbziemi). Zachowanie to wbliteraturze okreĂla siÚ jako kredytowanie spekulacyjne
(speculative lending) ibwyjaĂnia ono drugÈ fazÚ boomu. Jak juĝ wspomniano, wbwarunkach sprzedaĝy gotowych mieszkañ zanotowano by zapewne dalszy, znaczÈcy
wzrost cen.
Rysunek 2. ¥cieĝka równowagi pierwotnego rynku mieszkaniowego
(stan i prognoza dla 6 miast)
cena mieszkania zł/mkw.
8000
2008
2007
7000
2008
2012
2011
2009
6000
2009
2007
2010
5000
2006
2006
4000
2005 2005
3000
45
50
55
60
65
70
75
popyt/podaż (miara względna)
równowaga fundamentalna
80
85
90
równowaga rzeczywista
Uwaga: 6 miast – Warszawa, Kraków, ’ódě, Poznañ, Wrocïaw, Gdañsk
½ródïo: opracowanie wïasne na podstawie danych GUS i NBP.
29
Bezpieczny Bank
4(53)/2013
Na najwiÚkszym rynku warszawskim mechanizm cyklu miaï przebieg typowy dla tych zjawisk, natomiast cykle w poszczególnych 6 najwiÚkszych miastach
wykazywaïy pewne róĝnice. Wynikaïy one z lokalnego charakteru gïównych oddziaïujÈcych czynników. Wzrost dochodów, spadek stóp procentowych i marĝ oraz
liberalizacja przez banki wymogów ostroĝnoĂciowych przeïoĝyïy siÚ bezpoĂrednio
na dostÚpnoĂÊ kredytów i popyt na kredyty. Wb konsekwencji szybko zaczÚïy rosnÈÊ salda tych kredytów w systemie bankowym, co wpïynÚïo juĝ bezpoĂrednio na
popyt mieszkaniowy. Drugim istotnym elementem wzrostu popytu na mieszkania
byïy czynniki demograficzne, a w szczególnoĂci wzrost liczby nowo zawieranych
maïĝeñstw oraz migracja do najwiÚkszych miast stymulowana dobrÈ koniunkturÈ
gospodarczÈ, w tym gïównie moĝliwoĂciami zarobkowymi5 (por. rysunki 3–6).
Rysunek 3. Liczba maïĝeñstw na 1000 ludnoĂci wbPolsce w latach 2002–2011
7,0
6,5
6 miast
6,0
10 miast
Polska
5,5
wieś
Warszawa
5,0
2011
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
4,5
Uwaga: 6 miast – Warszawa, Kraków, ’ódě, Poznañ, Wrocïaw, Gdañsk;
10 miast – Biaïystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin,
Zielona Góra.
½ródïo: opracowanie wïasne na podstawie danych GUS.
5
30
Szerzej w Raporcie o sytuacji na rynku nieruchomoĂci mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce
wb rozdziale 6 Tendencje rozwoju rynków lokalnych – analiza porównawcza oraz w czÚĂci III
Monografie 16 miast w Polsce (NBP 2011a).
Problemy i poglÈdy
Rysunek 4. Migracje netto na 1000 ludnoĂci wbPolsce w latach 2002–2010
6,0
5,0
4,0
3,0
6 miast
2,0
10 miast
1,0
Polska
0,0
wieś
–1,0
Warszawa
–2,0
–3,0
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
–4,0
Uwaga: 6 miast – Warszawa, Kraków, ’ódě, Poznañ, Wrocïaw, Gdañsk;
10 miast – Biaïystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin,
Zielona Góra.
½ródïo: opracowanie wïasne na podstawie danych GUS.
Rysunek 5. Przyrost naturalny oraz migracje netto na 1000 ludnoĂci
wbPolsce w latach 2002–2010
5,0
4,0
3,0
2,0
6 miast
1,0
10 miast
0,0
Polska
–1,0
wieś
–2,0
Warszawa
–3,0
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
2003
2002
–4,0
Uwaga: 6 miast – Warszawa, Kraków, ’ódě, Poznañ, Wrocïaw, Gdañsk;
10 miast – Biaïystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin,
Zielona Góra.
½ródïo: opracowanie wïasne na podstawie danych GUS.
InteresujÈce byïy teĝ zjawiska przestrzennej autokorelacji cen. Rosïy one najszybciej wb najwiÚkszych miastach, nastÚpnie w mniejszych miastach wojewódzkich i pozostaïych miejscowoĂciach. Pierwotny impuls cenowy pochodziï z rynku
31
Bezpieczny Bank
4(53)/2013
Rysunek 6. PrzeciÚtne wynagrodzenie brutto wbsektorze przedsiÚbiorstw
wbPolsce w latach 2005–2010
4800
4600
4400
4200
4000
3800
3600
3400
3200
3000
2800
2600
2400
2200
6 miast
10 miast
Polska
Warszawa
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Uwaga: 6 miast – Warszawa, Kraków, ’ódě, Poznañ, Wrocïaw, Gdañsk;
10 miast – Biaïystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów, Szczecin,
Zielona Góra.
½ródïo: opracowanie wïasne na podstawie danych GUS.
wtórnego, a nastÚpnie przenosiï siÚ na rynek pierwotny. NajwiÚksze opóěnienie
wykazaïy koszty budowy, co byïo zwiÈzane z wysokÈ konkurencjÈ w sektorze budowlanym (por. rysunki 7 i 8).
Rysunek 7. Dynamika r/r cen ofertowych mieszkañ RP i RW
w latach 2003–2010 (analogiczny kwartaï poprzedniego roku = 100)
200
180
160
7 miast RP
140
7 miast RW
10 miast RP
120
10 miast RW
100
IV kw. 2010
II kw. 2010
IV kw. 2009
II kw. 2009
IV kw. 2008
II kw. 2008
IV kw. 2007
II kw. 2007
IV kw. 2006
II kw. 2006
IV kw. 2005
II kw. 2005
IV kw. 2004
II kw. 2004
IV kw. 2003
80
Uwaga: 7 miast – Warszawa, Kraków, ’ódě, Poznañ, Wrocïaw, Gdañsk z GdyniÈ;
10 miast – Biaïystok, Bydgoszcz, Kielce, Katowice, Lublin, Olsztyn, Opole, Rzeszów,
Szczecin, Zielona Góra.
½ródïo: opracowanie wïasne na podstawie danych NBP i PONT Info.
32
Problemy i poglÈdy
Rysunek 8. Dynamika r/r cen ofertowych mieszkañ RW w latach 2003–2010
(analogiczny kwartaï poprzedniego roku = 100)
220
200
180
160
140
120
Wrocław
Łódź
Rzeszów
Kielce
Polska 46 miast
Bydgoszcz
Kraków
Białystok
Olsztyn
Sekocenbud
Lublin
Warszawa
Gdańsk
Poznań
IV kw. 2010
II kw. 2010
IV kw. 2009
II kw. 2009
IV kw. 2008
II kw. 2008
IV kw. 2007
II kw. 2007
IV kw. 2006
II kw. 2006
IV kw. 2005
II kw. 2005
IV kw. 2004
II kw. 2004
80
IV kw. 2003
100
Zielona Góra
Opole
Katowice
Szczecin
½ródïo: opracowanie wïasne na podstawie danych NBP i Sekocenbud.
W trakcie cyklu na podmioty zaangaĝowane w transakcje na rynku nieruchomoĂci mieszkaniowych oddziaïywaïo wiele czynników, przy czym niektóre oddziaïywaïy krótkookresowo (np. kurs walutowy), zaĂ oddziaïywania czÚĂci zbnich kumulowaïy siÚ (por. rysunek 8). CzÚĂÊ z reakcji da siÚ opisaÊ jedynie z obserwacji
realnych procesów na rynku. Szczególnie interesujÈca jest gïówna zaleĝnoĂÊ pomiÚdzy dostÚpnoĂciÈ kredytów a dochodami oraz dostÚpnoĂciÈ i cenÈ mieszkañ. Jest to
jednoczeĂnie klasyczna zaleĝnoĂÊ majÈca swoje uzasadnienie wbteorii konsumenta
oraz opisywana wielokrotnie na innych rynkach nieruchomoĂciowych. W pierwszej fazie cyklu, lata 2004–2006, rosnÈca dostÚpnoĂÊ kredytów powodowaïa wzrost
ich wypïat i w konsekwencji wzrost popytu mieszkaniowego, co w zetkniÚciu ze
sztywnÈ podaĝÈ zapoczÈtkowaïo proces wzrostu cen mieszkañ. RosnÈce dochody
gospodarstw domowych oraz spadajÈce stopy procentowe spowodowaïy jednak, ĝe
pomimo wzrostu cen mieszkañ ich dostÚpnoĂÊ kredytowa (rozumiana jako liczba
metrów kwadratowych moĝliwych do sfinansowania dostÚpnym kredytem) wykazywaïa wzrost. W konsekwencji wskaěnik kosztu wïasnoĂci (bÚdÈcy odwrotnoĂciÈ
wskaěnika dostÚpnoĂci kredytowej mieszkania) wykazywaï spadek, co oznaczaïo,
ĝe koszty obsïugi kredytu dla gospodarstwa domowego na zakupione mieszkanie
spadaïy bezwzglÚdnie w efekcie spadku stóp procentowych, a nastÚpnie wzglÚdnie
w relacji do dochodów na skutek wzrostu dochodów. KonsekwencjÈ spadku kosztu
wïasnoĂci mieszkania byï dalszy wzrost popytu mieszkaniowego, co przy sztywnej
podaĝy powodowaïo dalszy wzrost cen mieszkañ (por. rysunek 9). W II kwartale
2006 r. dostÚpnoĂÊ kredytów zaczÚïa maleÊ. Jednak popyt rósï dalej, napÚdzany
33
Bezpieczny Bank
4(53)/2013
oczekiwaniem dalszych wzrostów cen ib zwiÈzanymi z tym zakupami spekulacyjnymi. W tym samym okresie na rynku mieszkañ popyt natrafiï na sztywnÈ czÚĂÊ
podaĝy (co najmniej rok na zaoferowanie kontraktu na zakup mieszkania typu
„dziura w ziemi”), co skutkowaïo przyspieszeniem wzrostu cen. W wyniku wzrostu
inflacji spadaïy teĝ realne stopy procentowe kredytów, a zïoty mocno siÚ umacniaï.
Spadek realnych kosztów finansowania (stopy realne) oraz wzrost zysków kapitaïowych (ceny mieszkañ, róĝnice kursowe) spowodowaïy, ĝe inwestowanie w mieszkanie zaczÚïo przynosiÊ, przynajmniej na papierze, krótkookresowe, znaczne zyski.
GorÈczka zakupów na rynku mieszkañ wpïynÚïa na zachowania niektórych firm
deweloperskich. Aby przyspieszyÊ realizacjÚ projektów i zwiÈzanych z nimi zysków,
czÚĂÊ firm deweloperskich, zwïaszcza zagranicznych, które póěniej weszïy na rynek
i bazowaïy na swoich krajowych doĂwiadczeniach (tam ceny mieszkañ rosïy wiele
lat) decydowaïa siÚ na odkupywanie juĝ realizowanych projektów i przygotowanych
terenów budowlanych ib finansowania tych transakcji kredytem. WystÈpiïo wiec
zjawisko znane w literaturze jako udzielanie ryzykownych kredytów (speculative
lending).
Rysunek 9. Mechanizm cyklu w Warszawie w latach 2004–2010
A.
FAZA BOOMU
1,8
FAZA ZAŁAMANIA
niska dostępność
kredytu; oczekiwania
spadku cen
dyskontowanie
taniego kredytu
1,6
FAZA DOSTOSOWAŃ
dochodzenie
do nowej
równowagi
KONSUMENT
1,4
1,2
1,0
0,8
malejąca dostępność kredytu;
liberalizacja wymagów
0,6
dostępność mieszkania
kredytowa dostępność mieszkania
kontrakty mieszkaniowe sprzedane
34
dostępność kredytu
cena mieszkania ofertowa RP
IV kw. 2010
III kw. 2010
II kw. 2010
I kw. 2010
IV kw. 2009
II kw. 2009
III kw. 2009
I kw. 2009
IV kw. 2008
III kw. 2008
II kw. 2008
I kw. 2008
IV kw. 2007
II kw. 2007
III kw. 2007
I kw. 2007
IV kw. 2006
III kw. 2006
II kw. 2006
I kw. 2006
IV kw. 2005
II kw. 2005
III kw. 2005
I kw. 2005
IV kw. 2004
III kw. 2004
II kw. 2004
I kw. 2004
0,4
Problemy i poglÈdy
B.
FAZA BOOMU
12
10
dyskontowanie taniego
kredytu; przewidywane zyski
ze sprzedaży po wyższej cenie
FAZA ZAŁAMANIA
FAZA DOSTOSOWAŃ
niskie realne stopy %; aprecjacja PLN;
szok kursowy;
wzrost cen mieszkań; przewidywane
racjonowanie kredytu;
wysokie zyski z inwestycji
inwestycje przynoszą straty
dochodzenie
do nowej
równowagi
60
40
INWESTOR
8
20
6
4
0
2
–20
0
–40
–2
–4
2010
2009
2008
2007
2006
2005
2004
–60
stopa kredytu PLN
stopa kredytu PLN defl. CPI
stopa kredytu PLN defl. DI
stopa kredytu CHF
stopa kredytu CHF defl. CPI
stopa kredytu CHF defl. DI
zysk inwestycyjny
z mieszkań PLN
zysk inwestycyjny
z mieszkań CHF
inflacja
ceny mieszkań RP
C.
FAZA BOOMU
2,3
2,1
wysoki popyt;
podwyżki cen;
euforia inwestycyjna
dyskontowanie taniego
kredytu i wzrost popytu
1,9
FAZA DOSTOSOWAŃ
zapasy na rynku;
wysokie koszty
budowy; ograniczanie
inwestycji
dochodzenie
do nowej
równowagi
1,5
1,3
1,1
0,9
0,7
0,5
kontrakty mieszkaniowe wprowadzone
koszty bezpośrednie budowy m kw.
IV kw. 2010
III kw. 2010
II kw. 2010
I kw. 2010
IV kw. 2009
III kw. 2009
I kw. 2009
II kw. 2009
IV kw. 2008
III kw. 2008
II kw. 2008
I kw. 2008
IV kw. 2007
III kw. 2007
I kw. 2007
II kw. 2007
IV kw. 2006
III kw. 2006
II kw. 2006
I kw. 2006
IV kw. 2005
II kw. 2005
III kw. 2005
I kw. 2005
IV kw. 2004
III kw. 2004
I kw. 2004
0,3
II kw. 2004
DEWELOPER
1,7
FAZA ZAŁAMANIA
zysk deweloperski
zapas na rynku
35
Bezpieczny Bank
4(53)/2013
D.
FAZA ZAŁAMANIA
FAZA DOSTOSOWAŃ
materializowanie ryzyka;
racjonowanie kredytu
dochodzenie
do nowej
równowagi
FAZA BOOMU
2,1
liberalizacja wymogów
kredytowych
ekspansja sprzedaży;
dyskontowanie taniego kredytu
BANK
1,6
1,1
0,6
udzielony kredyt
ROE z portfela walutowe
udział kredytów
mieszkaniowych walutowych
w przyroście kwartalnym
IV kw. 2010
III kw. 2010
II kw. 2010
I kw. 2010
IV kw. 2009
III kw. 2009
I kw. 2009
II kw. 2009
IV kw. 2008
II kw. 2008
III kw. 2008
I kw. 2008
IV kw. 2007
III kw. 2007
II kw. 2007
I kw. 2007
IV kw. 2006
III kw. 2006
I kw. 2006
II kw. 2006
IV kw. 2005
II kw. 2005
III kw. 2005
I kw. 2005
IV kw. 2004
III kw. 2004
II kw. 2004
I kw. 2004
0,1
zysk banków z operacji FX przy udziale
i spłacie kredytów walutowych
ROE z portfela złotowe
kurs PLN / CHF
Uwaga: wielkoĂci dla konsumenta, dewelopera oraz banku odnoszone do Ăredniej z lat 2004–2010.
½ródïo: opracowanie wïasne na podstawie danych: NBP, PONT Info, GUS, REAS, BIK.
RosnÈce wypïaty kredytów przy malejÈcej zdolnoĂci kredytowej pod koniec
2006b r. i na poczÈtku 2007 r. (efekt wzrostu stóp procentowych, por. rysunekb 9)
oznaczaïy, ĝe sektor bankowy zostaï wïÈczony do gry spekulacyjnej i udzielaï kredytów wedïug rosnÈcej spekulacyjnie wartoĂci zabezpieczeñ a nie zdolnoĂci kredytowej. W rzeczywistoĂci nastÚpowaïa kumulacja ryzyk, gdyĝ wartoĂÊ zabezpieczenia,
a w konsekwencji jakoĂÊ wierzytelnoĂci, teĝ stawaïa siÚ problematyczna. Wynikaïo
to z faktu, ĝe banki oceniaïy wartoĂÊ kredytowanych nieruchomoĂci stosujÈc metodÚ porównawczÈ, tj. porównujÈc cenÚ kredytowanej nieruchomoĂci zbpoziomem
cen innych nieruchomoĂci. W rzeczywistoĂci jednak to banki, zwiÚkszajÈc wypïaty
kredytów, kreowaïy poziom cen nieruchomoĂci na rynku i narastajÈce ryzyko ich
korekty. Zjawisko to ilustruje na przykïadzie Warszawy rysunek 10, który pokazuje ksztaïtowanie siÚ cen na pierwotnym rynku mieszkaniowym oraz ceny hipotetyczne uzyskane z podzielenia nowo oddanej powierzchni mieszkaniowej przez
wypïaty kredytów dla tego rynku z uwzglÚdnieniem wielkoĂci LTV. Warto zwróciÊ
uwagÚ, ĝe ceny mieszkañ doskonale elastyczne na wzrost popytu usztywniïy siÚ
po jego spadku, co jest widoczne po 2007 r. PowiÚkszajÈca siÚ luka pomiÚdzy cenÈ
transakcyjnÈ ab hipotetycznÈ to niesprzedane mieszkania, których zasób zaczÈï
narastaÊ.
36
Problemy i poglÈdy
Rysunek 10. Warszawa – Ărednia cena transakcyjna na rynku pierwotnym (RP)
a hipotetyczna cena równowagi w latach 2005–2010
9 000
8 000
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
2005
2006
2007
2008
2009
2010
wypłaty kredytu (BIK)/powierzchnia oddana (GUS)
cena średnia transakcyjna RP
½ródïo: opracowanie wïasne na podstawie danych GUS i NBP.
W 2007 r. podaĝ zaczÚïa siÚ uelastyczniaÊ w zwiÈzku z upïywem czasu niezbÚdnego do przygotowania projektów inwestycyjnych na tyle, aby mogïy zostaÊ
wprowadzone na rynek. W zwiÈzku z boomem na rynku w wiÚkszoĂci przypadków
byïy to projekty na bardzo wczesnym etapie realizacji, a wiÚc obciÈĝone wysokim
ryzykiem. W ustabilizowanych warunkach rynkowych projekty takie charakteryzujÈ siÚ wiÚkszÈ premiÈ za ryzyko i niĝszÈ cenÈ, co oznacza, ĝe faktyczny wzrost
cen w 2007 r. byï wyĝszy od mierzonego statystycznie (towar obciÈĝony znacznym
ryzykiem, niepeïnowartoĂciowy, sprzedawano w cenie peïnowartoĂciowego). Wysoki popyt spowodowaï teĝ wzrost oczekiwañ cenowych firm budowlanych ibproducentów materiaïów budowlanych – w konsekwencji pojawiïa siÚ inflacja na rynku
budowlanym (produkcji budowlano-montaĝowej) i materiaïów budowlanych. Coraz
wyĝsze ceny mieszkañ w poïÈczeniu ze wzrostem podaĝy spowodowaïy, ĝe na rynkach zaczÈï wzrastaÊ zasób niesprzedanych mieszkañ.
W 2008 r. nastÈpiïo odwrócenie dotychczasowych tendencji, a przyczynÈ tego
zjawiska byïa zmiana zaleĝnoĂci bilansowych pomiÚdzy przyrostem kontraktów na
budowÚ mieszkañ a przyrostem kredytów na ich sfinansowanie. O ile do 2008b r.
obserwowano caïkowitÈ sprzedaĝ wszystkich kontraktów, to od tego momentu
sprzedaĝ mieszkañ deweloperskich zaczÚïa spowalniaÊ. Wprawdzie ceny w latach
2007–2008 nie wzrosïy juĝ tak gwaïtownie jak w latach ubiegïych, to jednak na
rynku pojawiïa siÚ dodatkowa podaĝ z nowych projektów inwestycyjnych. Przekraczaïa ona dotychczasowe jej rozmiary o 50–80%, podczas gdy podaĝ kredytów we
wspomnianym okresie praktycznie ustabilizowaïa siÚ, gdyĝ sektor bankowy zaczÈï
odczuwaÊ problemy zwiÈzane z kryzysem finansowym (subprime) oraz dodatkowo
zaczÈï dostrzegaÊ ryzyka na polskim rynku. W III kwartale 2008 r. zïoty zaczÈï
37
Bezpieczny Bank
4(53)/2013
gwaïtownie traciÊ na wartoĂci, co oznaczaïo problemy z portfelami kredytów denominowanych w walutach obcych, rozpoczÚïa siÚ teĝ wojna depozytowa, oznaczajÈca wzrost stóp procentowych kredytów zïotowych. Inwestycje w mieszkanie oraz
portfele kredytów hipotecznych zaczÚïy przynosiÊ straty. W konsekwencji zapas
niesprzedanych nowych mieszkañ na rynku 6 najwiÚkszych miast w Polsce wzrósï
z poziomu okoïo 12 tys. (na poczÈtku 2006 r.) do ponad 30 tys. (w 2008b r.), aby
wbIIIbkwartale 2010 r. przekroczyÊ 38 tys. Banki rozpoczÚïy teĝ racjonowanie kredytu, którego podaĝ spadïa nieproporcjonalnie do spadku zdolnoĂci kredytowej, która
wprawdzie zmniejszyïa siÚ w latach 2006–2007, ale w 2008 r. byïa juĝ stabilna6.
Na dostosowania rynkowe w kolejnych latach miaïy wpïyw regulacje, zaburzajÈce
ten proces, ceny wykazywaïy niewielkie spadki nominalne i wiÚksze realne, które
trwaïy do 2013 r.
Lata 2005–2013, a zwïaszcza faza boomu, to klasyczny przypadek cyklu na tym
rynku, który moĝna wyjaĂniÊ zmianami dostÚpnoĂci kredytów oraz podejmowaniem decyzji dotyczÈcych przyszïoĂci na podstawie analizy historycznej (backward
looking).
Konsumenci odczuwajÈcy niski poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych
reagujÈ racjonalnie zwiÚkszajÈc zakupy mieszkañ gdy pojawiajÈ siÚ tanie kredyty
denominowane, w tym zwïaszcza konsumenci mïodzi, którzy zawarli nowe zwiÈzki maïĝeñskie. Swój dotychczasowy brak negatywnych doĂwiadczeñ zwiÈzanych
zb ryzykiem kursowym ekstrapolujÈ na nastÚpne 30 lat. Równieĝ ich zachowanie
wbreakcji na szybko droĝejÈce mieszkania jest, obiektywnie patrzÈc, nieracjonalne.
Lepiej kupiÊ mieszkanie dzisiaj niĝ znacznie droĝsze jutro. Podobne sÈ teĝ oczekiwania spekulantów ïÈczÈce ceny mieszkañ z kosztami finansowania i ryzykiem
kursowym.
Sektor bankowy udziela kredytów denominowanych w walutach obcych, gdyĝ
sÈ one bardziej dostÚpne dla gospodarstw domowych, jest na nie popyt i sÈ wysoce
rentowne. Liberalizacja wymogów kredytowych dotyczÈcych kredytobiorcy i LTV
teĝ jest krótkookresowo uzasadniona, gdyĝ roĂnie wartoĂÊ zabezpieczeñ.
Deweloperzy zwiÚkszajÈ produkcjÚ mieszkañ, gdyĝ ceny, a wiÚc i zyski oraz
stopy zwrotu, szybko rosnÈ.
Analiza makroekonomiczna pokazuje, ĝe procesy te prowadzÈ do kryzysu, jednakĝe wszystkie podmioty kierujÈ siÚ analizÈ mikroekonomicznÈ i krótkookresowÈ.
Wbkonsekwencji bez interwencji z zewnÈtrz w sektorze narasta bañka, oznaczajÈca
zïÈ alokacjÚ zasobów, która musi pÚknÈÊ i spowodowaÊ znaczÈce problemy gospodarcze.
6
38
Por. rozdziaï 3, Proporcje, mechanizmy i procesy w sektorze mieszkañ prywatnych w Polsce,
w:bRaport o sytuacji na rynku nieruchomoĂci mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w 2011br.,
NBP (2011a).
Problemy i poglÈdy
Podstawowym problemem interwencji rynkowej w sektorze jest jej polityczny
charakter. W odróĝnieniu od innych dóbr konsumpcyjnych rosnÈce, aĝ do zaïamania, ceny mieszkañ czÚsto spotykajÈ siÚ z przychylnym przyjÚciem ze strony wiÚkszoĂci spoïeczeñstwa, biznesu oraz polityków. RosnÈce ceny dotykajÈ wprawdzie
kupujÈcych nowe mieszkania, ale jest to wbczÚĂci kompensowane tañszym kredytem oraz ich przekonaniem, ĝe osiÈgnÚli korzyĂci, gdyĝ proces wzrostu cen bÚdzie
nadal postÚpowaï. Dla banków, deweloperów i poĂredników operujÈcych na tym
rynku sÈ to wysokie nadzwyczajne zyski. Dla pozostaïej czÚĂci spoïeczeñstwa jest to
wzrost ich majÈtku osobistego, który skïania do wiÚkszych wydatków oraz wspiera
koniunkturÚ gospodarczÈ. W konsekwencji politycy teĝ popierajÈ ten proces liczÈc,
ĝe tym razem bÚdzie inaczej i zaïamanie nie nastÈpi, bÈdě teĝ, ĝe uda siÚ znaleěÊ
dobre wytïumaczenie zaïamania. Z praktycznego punktu widzenia oznacza to, ĝe
ostrzejsze regulacje antycykliczne, zwïaszcza te dotyczÈce sektora bankowego, naleĝy wprowadzaÊ zanim nastÈpi boom.
2. ROZWÓJ RYNKU FINANSOWYCH PRODUKTÓW
MIESZKANIOWYCH I HIPOTECZNYCH W POLSCE
Pierwsze komercyjne, tj. niesubsydiowane kredyty hipoteczne, zostaïy udzielone wbPolsce prawdopodobnie na poczÈtku lat 90., gdy wyodrÚbniono z Narodowego
Banku Polskiego (NBP) banki komercyjne, rozpoczynajÈc budowÚ systemu bankowego. RozpoczÚïo siÚ to wraz z uruchomieniem programu Banku ¥wiatowego
(Fundusz Hipoteczny) oraz utworzeniem Polsko-Amerykañskiego Banku Hipotecznego. Instytucje te wprowadziïy uproszczone, bo dostosowane do lokalnych
warunków, procedury analizy i udzielania kredytów hipotecznych, opierajÈce siÚ
na doĂwiadczeniach krajów rozwiniÚtych, gïównie amerykañskich (Fannie Mae).
Wprowadzono teĝ dostosowane do sytuacji i miejsca specyficzne produkty bankowe:
kredyty denominowane w dolarach oraz kredyty podwójnie indeksowane. Zarówno standardy udzielania kredytów, jak teĝ produkty zostaïy w nastÚpnym okresie
zbmniejszÈ lub wiÚkszÈ dokïadnoĂciÈ oraz czÚsto z bïÚdami skopiowane przez pozostaïe banki, w tym PKObBP, który zaadaptowaï kredyt podwójnie indeksowany. Jest
to instrument kredytowy z grupy kredytów indeksowanych, lub szerzej – o opóěnionych pïatnoĂciach. Kredyty indeksowane róĝniÈ siÚ tym od klasycznych produktów
finansowych, ĝe pïatnoĂci nalicza siÚ indeksujÈc saldo kredytu o pewien indeks,
co zazwyczaj oznacza odroczonÈ spïatÚ czÚĂci odsetek. MajÈ one zastosowanie gdy
chcemy dopasowaÊ pïatnoĂci kredytu do przepïywów finansowych, z których bÚdÈ
one dokonywane. W przypadku kredytu podwójnie indeksowanego stosuje siÚ dwa
indeksy, z których jeden sïuĝy do naliczania pïatnoĂci, a drugi do korekty salda
kredytu. Instrument taki stosuje siÚ czÚsto, choÊ nie tylko w warunkach wysokiej
inflacji, i wówczas od strony ksiÚgowej mamy zjawisko kapitalizacji odsetek i od39
Bezpieczny Bank
4(53)/2013
roczonych przychodów banku. Instrumenty indeksowane umoĝliwiajÈ ograniczenie skutków kumulacji pïatnoĂci w pierwszych latach po uruchomieniu kredytu
(tzw. payment tilt), wystÚpujÈcych przy wysokiej inflacji. Instrumenty podwójnie
indeksowane umoĝliwiajÈ ograniczenie szoków zwiÈzanych z nierównomiernym
wzrostem cen i pïac w takich warunkach. PodstawowÈ wadÈ tego instrumentu jest
jego wysoka zïoĝonoĂÊ zarówno od strony ksiÚgowej (aspekty podatkowe, problem
spïacalnoĂci, obliczania dochodowoĂci), jak i przede wszystkim od strony zrozumienia przez konsumentów7.
Do 1999 r. dominowaïy produkty podwójnie indeksowane oferowane gïównie
przez PKO i program Banku ¥wiatowego (por. tabela 2). Od 2001 r. rozpoczyna siÚ
dominacja produktów indeksowanych kursem waluty. Poniewaĝ na polskim rynku
zawsze dominowaïy produkty indeksowane, lata 80. oznaczaïy dolaryzacjÚ8 gospodarki, rozwój kredytów denominowanych, zwïaszcza w dolarach, byï naturalnÈ
ibnie zablokowanÈ w porÚ przez organy nadzoru drogÈ rozwoju sektora. O ile jednak
zïotowe kredyty indeksowane chroniïy przed wysokÈ inflacjÈ, to kredyty denominowane w walucie obcej byïy obejĂciem polityki monetarnej banku centralnego
ib naraĝaïy zarówno kredytobiorców, jak teĝ caïÈ gospodarkÚ na znaczne ryzyko.
W latach 90. ryzyko to byïo nieznaczne z uwagi na wielkoĂÊ portfela, jednakĝe po
2000br. wraz z rozwojem kredytów denominowanych we franku szwajcarskim staïo
siÚ istotnym zagroĝeniem.
DrugÈ charakterystycznÈ cechÈ dla tego okresu byïa relatywnie niewielka wysokoĂÊ kredytów. Byïa to konsekwencja niskich dochodów, wysokich stóp procentowych oraz ostroĝnej polityki banków, co przekïadaïo siÚ na niskÈ zdolnoĂÊ kredytowÈ, pozwalajÈcÈ zazwyczaj na kredyt znaczÈco niĝszy niĝ wartoĂÊ zabezpieczenia.
¥rednia wartoĂÊ kredytu udzielonego w latach 1997–2000 zawieraïa siÚ: pomiÚdzy 30b000–40b000 zï (PKO BP), a 60b000–70b000 zï (PKO SA). Dla porównania,
przeciÚtne miesiÚczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiÚbiorstw wynosiïo
w 1997 r. 1157 zï, a w 2000 r. 2057 zï.
Podstawowe segmenty mieszkaniowych kredytów hipotecznych, które uksztaïtowaïy siÚ w tych latach w Polsce, tj. kredyty finansujÈce: mieszkania nowo budowane, mieszkania nabywane w ramach istniejÈcego zasobu oraz remonty i modernizacje, pozostaïy do dzisiaj.
PoczÈtkowo wiÚkszoĂÊ banków opieraïa stopy procentowe swoich produktów
na tzw. stopach bazowych banku, które zazwyczaj zawieraïy bankowe koszty pozyskania Ărodków, premiÚ za ryzyko i zysk. Pod naciskiem konkurencji w drugiej
poïowie lat 90. zaczÚïy one przechodziÊ na niezaleĝne indeksy oparte gïównie na
7
8
40
WiÚcej informacji o kredycie podwójnie indeksowanym w opracowaniu Chiquier, Loïc. „Dual Index Mortgages: Lessons from International Practice and Conditions of Development in Poland.”
Housing Finance International 13 (1998): 8–23.
Dolaryzacja oznacza wprowadzenie jednostki monetarnej np. dolara jako waluty alternatywnej.
10,37
0,16
10,53
Kredyty zïotowe indeksowane
(w %)
Kredyty denominowane (w %)
Kredyty zïotowe indeksowane
ibdenominowane (w %)
½ródïo: szacunki wïasne na podstawie wielu ěródeï.
Udziaï kredytów denominowanych
i indeksowanych w przyrostach
portfeli (w %)
223,50
99,84
Kredyty zïotowe (w %), w tym:
Przyrosty portfeli (w mln zï)
578,40
1995
Kredyty ogóïem (w mln zï), w tym:
Produkty
88,26
441,10
44,16
1,98
42,18
98,02
1019,50
1996
83,22
795,70
61,28
7,85
53,44
92,15
1815,20
1997
77,59
1170,20
67,68
8,72
58,95
91,28
2985,40
1998
56,17
2852,40
62,05
8,95
53,10
91,05
5837,90
1999
2001
2002
46,04
3704,30
55,84
22,76
33,08
77,24
107,03
4480,30
72,19
49,73
22,46
50,27
55,44
5929,00
67,22
58,70
8,52
41,30
9542,10 14 022,40 19 951,80
2000
Tabela 2. Produkty mieszkaniowe i hipoteczne indeksowane a klasyczne na rynku w latach 1995–2002
(szacunek; stan na 31 grudnia)
Problemy i poglÈdy
41
Bezpieczny Bank
4(53)/2013
WIBOR. Ob ile jeszcze w latach 1996–1999 marĝe bankowe osiÈgaïy poziom
7–9bpkt.bproc. ponad umowny indeks, o tyle w 1999 r. zmalaïy do poziomu 3,5–4,5%,
aby w 2002 r. uksztaïtowaÊ siÚ na poziomie 2,0–2,5% wobec 1,5–2,0% obecnie.
Dla kredytów w walutach wymienialnych marĝa dodawana do indeksu (6M lub
3M LIBOR/WIBOR) wynosiïa od 6 do 8bpkt.bproc. Prowizje ksztaïtowaïy siÚ od 0,5
do 3,5% kwoty kredytu i moĝna je byïo finansowaÊ z kredytu, natomiast w póěniejszych latach ulegïy one dalszej redukcji.
Podstawowym wymaganym zabezpieczeniem byïa i jest hipoteka na kredytowanej nieruchomoĂci, przejĂciowo, do czasu jej ustanowienia, wymagane byïy inne
zabezpieczenia (porÚczenia, zastaw, gwarancja, blokada Ărodków). W nastÚpnych
latach wobec sïaboĂci sÈdów wieczysto ksiÚgowych i dïugiego okresu ustanawiania
ksiÚgi wieczystej oraz wpisu hipotecznego, rozwinÚïo siÚ tzw. przejĂciowe ubezpieczenie kredytu, w które wszedï sektor ubezpieczeñ. CzÚsto to przejĂciowe zabezpieczenie funkcjonowaïo kilka lat.
3. PROBLEM WYBORU SYSTEMU FINANSOWANIA
NIERUCHOMO¥CI W POLSCE.
SYSTEM BANKÓW HIPOTECZNYCH, UNIWERSALNYCH
CZY MODEL SEKURYTYZACJI?
Od prawie 20 lat, ze zmiennym nasileniem i w zmieniajÈcych siÚ gronach, toczy siÚ w Polsce debata o ksztaïcie polskiej bankowoĂci hipotecznej. Jej pierwszy
etap zapoczÈtkowaïy dyskusje rozpoczÚte przed prawie 20 laty w gronie ekspertów
zagranicznych, zb ograniczonymi jeszcze wówczas doĂwiadczeniami praktycznymi
w zakresie moĝliwoĂci transformacji gospodarki krajów realnego socjalizmu. Wbdyskusji w zasadzie przewijaïy siÚ trzy modele: klasyczny niemiecki model banków
hipotecznych, którego obroñcÈ w czystej formie byli twórcy – bankowcy niemieccy;
model mieszany, tj. banku hipotecznego emitujÈcego listy zastawne poïÈczonego
z bankiem uniwersalnym oraz model banku rozumianego jako instytucja sekurytyzujÈca wierzytelnoĂci (model Fannie Mae) lub centralna instytucja refinansujÈca kredyty (model Federal Home Loan Bank, FHLB). Tropem sekurytyzacyjnym
poszli w nastÚpnych latach Rosjanie, poczÈtkowo bez wiÚkszych rezultatów, gdyĝ
problemem na tym rynku byïy wtedy sïaboĂÊ banków i brak zaufania spoïecznego.
DrugÈ dyskutowanÈ wersjÈ tego modelu byï podmiot emitujÈcy obligacje zbliĝone
do listów zastawnych opartych na tym portfelu. W tym przypadku byïo to skrzyĝowanie modelu amerykañskiego (FHLB), wystÚpujÈcego teĝ na niewielkÈ skalÚ
wbEuropie (Szwajcaria, Francja), z modelem niemieckim.
Uchwalenie w Polsce Ustawy o listach zastawnych i bankach hipotecznych oraz
niepowodzenie Programu Funduszu Hipotecznego, który miaï byÊ próbÈ budowy
modelu hipotecznego banku centralnego, ograniczyïy wybór dostÚpnych rozwiÈzañ
42
Problemy i poglÈdy
systemowych do dwóch klasycznych: modelu banków uniwersalnych oraz modelu
banków hipotecznych. W literaturze szeroko znane oraz omawiane sÈ sïabe i mocne strony obydwu rozwiÈzañ, jak równieĝ fakt, ĝe wbróĝnych krajach od wielu lat
obydwie formy konkurujÈ ze sobÈ ze zmiennym powodzeniem (por. Lea i Diamond
1995 oraz Lea 1999). Do mocnych stron systemu banków uniwersalnych w warunkach Polski naleĝÈ:
Y silna pozycja tych banków na rynku usïug bankowych oraz spore juĝ doĂwiadczenie w kredytach mieszkaniowych;
Y posiadanie sieci dystrybucji produktów i bazy klientowskiej oraz moĝliwoĂÊ
sprzedaĝy wiÈzanej innych produktów finansowych, równieĝ dotyczÈcych sektora nieruchomoĂci;
Y potencjalna dywersyfikacja ěródeï funduszy. Banki uniwersalne ze wzglÚdu na
nadpïynnoĂÊ oraz tanioĂÊ Ărodków nie uĝywaïy do tej pory na wiÚkszÈ skalÚ
wieloletnich obligacji, jednakĝe moĝliwoĂÊ taka zawsze istnieje.
SÈ równieĝ sïabe strony takiego rozwiÈzania:
Y brak koncentracji na finansowaniu nieruchomoĂci powoduje problemy organizacyjne (niezbÚdni sÈ dodatkowi wyspecjalizowani pracownicy) oraz problemy zb zarzÈdzaniem ryzykiem. Wb szczególnoĂci sÈ to problemy z wïaĂciwym
monitorowaniem ryzyka w ostatnich latach, co wyraěnie widaÊ byïo w latach
2005–2008, gdy banki te zachowywaïy siÚ nieracjonalnie i nieroztropnie z perspektywy dïugookresowej. Systemy banków uniwersalnych w wielu krajach
miaïy problemy z powodu kredytowania nieruchomoĂci komercyjnych oraz
mieszkaniowych nie tylko podczas ostatniego kryzysu, ale teĝ znacznie wczeĂniej, i czynnik ten moĝe mieÊ istotne znaczenie równieĝ w warunkach Polski.
DoĂwiadczenia specjalistycznych banków hipotecznych w tym zakresie sÈ znaczÈco lepsze, wiÚksza jest teĝ transparentnoĂÊ struktur specjalizowanych;
Y potencjalne problemy z pïynnoĂciÈ oraz ograniczanie siÚ na ogóï do produktów
obzmiennym oprocentowaniu. Problem produktów o staïych stopach nie wydaje
siÚ sprzeczny z bankowoĂciÈ uniwersalnÈ, która równieĝ ma instrumenty, aby
zaoferowaÊ takie produkty lub popularne w Europie i oferowane przez banki
uniwersalne produkty o oprocentowaniu staïozmiennym (staïe przez okreĂlony
okres i zmieniajÈce siÚ po pewnym czasie). Jest to raczej kwestia popytu ze strony klientów kredytowych ibinwestorów, co z kolei zwiÈzane jest zbpostrzeganiem
ryzyka stóp procentowych. Jednak istnieje tutaj pewien problem strukturalny.
Banki te, jako banki sieciowe, zawsze bÚdÈ miaïy dostÚp do tañszych depozytów, tak wiÚc dopiero poprzez regulacje zwiÈzane z lepszym zarzÈdzaniem
pïynnoĂciÈ mogÈ byÊ zmuszone do wiÚkszej dywersyfikacji ěródeï finansowania
i instrumentów kredytowych. Obecnie gïównym problemem wydaje siÚ bardziej
ogólna sytuacja na rynkach finansowych niĝ problemy natury instytucjonalnej i regulacyjnej. Nieco inaczej przedstawia siÚ natomiast problem pïynnoĂci,
43
Bezpieczny Bank
4(53)/2013
zwïaszcza w poïÈczeniu z problematykÈ cyklicznoĂci sektora i gospodarki oraz
stabilnoĂci sektora bankowego. Czynnik ten nie miaï dotychczas w warunkach
Polski wielkiego znaczenia wobec strukturalnej nadpïynnoĂci, jak jednak pokazujÈ doĂwiadczenia wielu kryzysów bankowych, pïynnoĂÊ moĝe byÊ problemem
i moĝe prowadziÊ do problemów wypïacalnoĂci banków i sektora. W praktyce,
zakïadajÈc ĝe mówimy tylko o kredytach wb walucie krajowej, oznacza to koniecznoĂÊ dodatkowej emisji pieniÈdza przez Bank Centralny w ramach jego
statutowego celu wspierania stabilnoĂci sektora bankowego, co moĝe prowadziÊ
do przenoszenia szoków na kolejne rynki i jest w sprzecznoĂci z celem inflacyjnym. Jeĝeli w gospodarce wystÚpujÈ teĝ inne napiÚcia, moĝe to prowadziÊ do ich
kumulacji i efektu Ănieĝnej kuli. Dlatego znacznie lepszym rozwiÈzaniem jest
dywersyfikacja ěródeï finansowania akcji kredytowej i jej lepsze dopasowanie
do struktury aktywów niĝ póěniejsze bazowanie na nadzwyczajnych akcjach.
W ostatnich latach najbardziej znanym przykïadem tego typu byïa niewypïacalnoĂÊ banku Northern Rock, która jednak nie spowodowaïa dalszych konsekwencji. Bank Centralny staje siÚ wiÚc zakïadnikiem stabilnoĂci depozytów
finansujÈcych portfele hipoteczne. Problem z reguïy narasta w czasie, gdyĝ wraz
ze wzrostem PKB roĂnie popyt na mieszkania i kredyty hipoteczne, a ich udziaï
moĝe dochodziÊ do 80–100% PKB, co pokazuje skalÚ i moĝliwe skutki ewentualnej interwencji. Dlatego znacznie lepszym rozwiÈzaniem jest dopasowanie
terminów zapadalnoĂci pasywów i wymagalnoĂci aktywów, a przynajmniej dywersyfikacja ěródeï finansowania akcji kredytowej oraz jej lepsze dopasowanie do struktury aktywów niĝ finansowanie siÚ z krótkich ěródeï finansowania
ibpóěniejsze bazowanie na nadzwyczajnych akcjach.
Dlatego, ze wzglÚdu na wïasne doĂwiadczenia, problem dywersyfikacji struktury ěródeï finansowania kredytów hipotecznych byï czÚsto podnoszonÈ kwestiÈ,
zwïaszcza przez ekspertów z doĂwiadczeniami miÚdzynarodowymi i z rynku amerykañskiego, szczególnie wbkontekĂcie odpornoĂci na kryzysy. Lea i Diamond (1995)
podsumowujÈc doĂwiadczenia ewolucji systemu amerykañskiego, jak teĝ doĂwiadczenia wynikajÈce zbkryzysów bankowych poprzedzajÈcych ostatni kryzys w USA
oraz analizujÈc sytuacjÚ wb krajach postsocjalistycznych, wymieniajÈ nastÚpujÈce
kryteria wyboru modelu finansowania sektora nieruchomoĂci, które wydajÈ siÚ
zachowywaÊ swojÈ aktualnoĂÊ do dzisiaj (Lea, 1999):
Y OdpornoĂÊ na szoki. Za dobry uznaje siÚ model, który potrafi przetrwaÊ kryzysy
makroekonomiczne, rynku nieruchomoĂci oraz finansowe. System powinien wiÚc
byÊ odporny oraz trafnie identyfikowaÊ, oceniaÊ i zarzÈdzaÊ róĝnymi ryzykami.
Y KonkurencyjnoĂÊ. Konkurencja wymusza racjonalizacjÚ struktur oraz wzrost
wydajnoĂci. Wbkonsekwencji obniĝa to marĝe na rynku. Wymusza teĝ elastycznoĂÊ, co przekïada siÚ na bogatszÈ ofertÚ produktowÈ. W dïuĝszym okresie
wymusza takĝe odpowiedniÈ jakoĂÊ ib standaryzacjÚ portfeli. W konsekwencji
44
Problemy i poglÈdy
systemy konkurencyjne sÈ efektywniejsze, sprawniejsze oraz charakteryzujÈ
siÚ wiÚkszÈ odpornoĂciÈ na zmiany otoczenia.
Y Minimalizacja wsparcia rzÈdu. Subsydia ograniczajÈ konkurencjÚ oraz sztucznie
zmieniajÈ proporcje charakterystyczne dla gospodarki rynkowej. JednoczeĂnie
polityka rzÈdu jest zmienna, co w konsekwencji wystawia system na silne szoki.
Dlatego teĝ najwïaĂciwszy model opiera siÚ na rozwiÈzaniach rynkowych bez
wsparcia rzÈdowego.
Y Szczególne warunki. Niektóre rozwiÈzania wymagajÈ szczególnych warunków
technologicznych, kulturowych bÈdě prawnych. KoniecznoĂÊ ich stworzenia
bywa czasochïonna i kïopotliwa, a czasem wrÚcz niemoĝliwa do realizacji.
Y Do warunków tych D.B.bDiamond (Lea M. i in. 1995) dodaje dostÚp do zdywersyfikowanych ěródeï funduszy, który zmniejsza ryzyko sytuacji nagïego ograniczenia Ărodków i zapaĂci caïego systemu w przypadku wystÈpienia szoku.
W polskiej dyskusji dotyczÈcej ěródeï finansowania akcji kredytowej aspekt cyklicznoĂci gospodarki i sektora i stabilnoĂci sektora finansowego na ogóï nie byï
brany pod uwagÚ explicite. NajczÚĂciej spotykane argumenty zwolenników banków
hipotecznych dotyczÈce ich przewagi byïy nastÚpujÈce:
Y Znacznie wiÚksza przejrzystoĂÊ w stosunku do banków uniwersalnych ibwbzwiÈzku z tym wiÚksza ïatwoĂÊ i wiarygodnoĂÊ dokonania oceny jakoĂci portfela
oraz banku. Jest to szczególnie istotne przy bardzo dïugich kredytach, które
dajÈ duĝe moĝliwoĂci ukrywania rzeczywistych problemów oraz specjalistycznych instrumentach refinansowych, które muszÈ zdobyÊ wiarygodnoĂÊ inwestorów.
Y Specjalistyczne regulacje nakierowane na bezpieczeñstwo inwestorów. Z wyjÈtkiem Otwartych Funduszy Emerytalnych nie ma w Polsce instytucji finansowych o tak konserwatywnych regulacjach majÈcych na wzglÚdzie bezpieczeñstwo inwestora. Poniewaĝ jednak w gospodarce wszystko ma swojÈ cenÚ, to
wzmocnienie pozycji inwestora w listy zastawne jest jednoznaczne z osïabieniem pozycji pozostaïych interesariuszy. Jest to niewielki problem w przypadku
banku hipotecznego finansujÈcego siÚ tylko listami zastawnymi, wiÚkszy gdy
wykorzystuje on inne ěródïa finansowania, na najwiÚkszÈ skalÚ wystÚpuje jednak w modelu banku uniwersalnego emitujÈcego listy zastawne.
Y Koncentracja na rynku nieruchomoĂci gwarantujÈca dobre rozpoznanie tego
rynku ibzwiÈzanego z nim ryzyka zarówno na rynkach lokalnych, jak teĝ w skali
makroekonomicznej. Oznacza to umiejÚtnoĂÊ zarzÈdzania tym ryzykiem oraz
moĝliwoĂÊ oferowania bardziej specjalistycznych produktów dopasowanych do
potrzeb rynku. Ten argument jest zweryfikowany praktycznie – za modelem
tym przemawiajÈ ponad 200-letnie dobre doĂwiadczenia, zwïaszcza w Niemczech, Austrii i Danii. Powinno to wiÚc pozytywnie wpïywaÊ na potencjalnych
inwestorów w listy zastawne równieĝ w Polsce.
45
Bezpieczny Bank
4(53)/2013
Y W dïuĝszym okresie system ten, z uwagi na mniejsze ryzyko kredytowe, daje
wiÚksze moĝliwoĂci rozwoju kredytów o staïych stopach procentowych opartych
na zasilaniu z rynku kapitaïowego.
W praktyce polski system bankowoĂci hipotecznej powstaï oraz rozwija siÚ opierajÈc siÚ na bankach uniwersalnych. Inne rozwiÈzania, jak na razie, nie wyszïy
poza stadium eksperymentu, gdyĝ tylko tak moĝna oceniÊ dziaïajÈce dzisiaj banki
hipoteczne.
Podstawowymi problemami, z którymi przyszïo siÚ zmierzyÊ bankom hipotecznym, byïy restrykcyjne warunki kredytowe narzucane im przez ustawÚ (jakoĂÊ
listów zastawnych) w zestawieniu zbzupeïnym (do 2006 r.) brakiem regulacji ostroĝnoĂciowych zwiÈzanych z kredytami hipotecznymi ib mieszkaniowymi dotyczÈcymi banków uniwersalnych. Ta asymetria, pomimo póěniejszej nowelizacji ustawy
ibrozluěnienia czÚĂci rygorów, praktycznie zablokowaïa biznesowy sens tworzenia
banków hipotecznych, czyniÈc je niedostrzegalnymi na rynku, pomimo ĝe formalnie powoïano trzy takie banki. Drugim problemem byï koszt Ărodków, gdyĝ benchmarkiem byïy tutaj obligacje skarbowe, które w kaĝdej konfiguracji byïy droĝsze
od kosztów depozytów dostÚpnych dla banków uniwersalnych. Skazywaïo to bardzo szybko banki hipoteczne na kredyty denominowane i zasilanie zb zagranicznych banków-matek lub kredyty komercyjne, gdyby rygorystycznie przestrzegaÊ
ich zasad finansowania akcji kredytowej (listy zastawne). W konsekwencji banki
hipoteczne byïy tworzone jako specjalistyczne instytucje wokóï duĝych banków
uniwersalnych lub w ramach duĝych grup kapitaïowych zawierajÈcych banki uniwersalne, instytucje ubezpieczeniowe, fundusze inwestycyjne oraz emerytalne, nie
zaĂ jako oddzielne instytucje. W takim ukïadzie byïy one zazwyczaj planowane
jako specjalistyczne instytucje uzupeïniajÈce ofertÚ produktowÈ oraz pozwalajÈce
na efektywniejsze zarzÈdzanie kapitaïami wewnÈtrz grupy. Wbzaïoĝeniach biznesowych zakïadano czÚsto wspóïpracÚ z bankiem uniwersalnym wystÚpujÈcym jako
agent sprzedajÈcy produkty i wspierajÈcy pozyskiwanie Ărodków w postaci depozytów poprzez swojÈ sieÊ, a ostatecznie awaryjny nabywca listów zastawnych. Równie istotne miaïy byÊ powiÈzania z funduszami emerytalnymi ibubezpieczycielami
w ramach grupy kapitaïowej oraz pomiÚdzy nimi (kanaïy dystrybucji, sprzedaĝ
wiÈzana oraz kapitaï). W zamian banki hipoteczne miaïy udzielaÊ kredytów nie
kwalifikujÈcych siÚ do ich portfela w imieniu banków uniwersalnych, a zwïaszcza
uzupeïniaÊ kredyty hipoteczne „od góry” tak, aby nabywca miaï moĝliwoĂÊ zakupu kredytów o wyĝszym LTV niĝ dopuszcza pokrycie listów zastawnych. Banki
hipoteczne byïy teĝ planowane jako specjalistyczni zarzÈdcy portfelami banków
uniwersalnych. W innym wariancie zakïadano teĝ, ĝe banki hipoteczne bÚdÈ mogïy
speïniaÊ funkcjÚ centrów sekurytyzacji najlepszych jakoĂciowo aktywów mieszkaniowych równieĝ dla kredytów spoza grupy kapitaïowej, a po modyfikacji ustawy
majÈ szansÚ na ustanowienie standardu wierzytelnoĂci, a tym samym zapoczÈt46
Problemy i poglÈdy
kowanie obrotu wierzytelnoĂciami refinansowanymi wedïug rynku kapitaïowego.
ZnaczÈco ograniczyïoby to ryzyko pïynnoĂci wierzytelnoĂci hipotecznych. Taki scenariusz rozwoju zbliĝaïby przyszïy polski rynek kredytów hipotecznych bardziej do
modelu amerykañskiego, pomimo niemieckiej genezy, ibpozwoliïby do zalet systemu
niemieckiego dodaÊ najwaĝniejszÈ zaletÚ systemu amerykañskiego – pïynnoĂÊ. Zarówno zapisy ustawy, ich interpretacja, jak teĝ jej póěniejsza nowelizacja, podobnie
jak rozwój sytuacji na rynku, nie stworzyïy do tego warunków i nie potwierdziïy
tej Ăcieĝki rozwoju. W praktyce banki hipoteczne musiaïy konkurowaÊ obkredytobiorców zbwïasnymi bankami-matkami dysponujÈcymi sieciÈ, dodatkowo oferujÈc
bardziej restrykcyjne produkty, co ustawiaïo je na przegranych pozycjach na rynku
kredytów. Dla odmiany droĝsze Ărodki przekreĂlaïy ich sens biznesowy. Ostatecznie
dwóm z nich pozostaïy nieruchomoĂci komercyjne, jeden nie podjÈï dziaïalnoĂci,
jeden przeksztaïcono wbzagraniczny oddziaï banku i powoli wygasza on swojÈ dziaïalnoĂÊ, a jeden z nich zlikwidowano.
W tej sytuacji ponownie zaczÚto rozpatrywaÊ koncepcje emisji hipotecznych listów zastawnych przez banki uniwersalne. RozwiÈzanie to miaïo jednak istotne
wady. Przede wszystkim oznaczaïo de facto likwidacjÚ istniejÈcych banków hipotecznych, co podwaĝaïo zaufanie do stabilnoĂci rozwiÈzañ. Trudno siÚ byïo teĝ
zgodziÊ z argumentacjÈ czÚĂci banków uniwersalnych, ĝe ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych, dajÈc tym ostatnim wyïÈcznoĂÊ na emisjÚ hipotecznych listów zastawnych, dyskryminuje banki uniwersalne. To wïaĂnie duĝe banki
uniwersalne z reguïy utworzyïy bÈdě planowaïy utworzyÊ banki hipoteczne jako
swoje wyspecjalizowane instytucje, tak wiÚc ustawa nie dyskryminowaïa ich. Brak
moĝliwoĂci emisji hipotecznych listów zastawnych nie zamykaï teĝ bankom uniwersalnym drogi do rynku kapitaïowego, czy to poprzez obligacje, czy perspektywicznie
poprzez papiery typu securities.
DrugÈ podnoszonÈ w dyskusji wadÈ rozwiÈzania opartego na bankach uniwersalnych jako emitentach hipotecznych listów zastawnych byï problem jakoĂci ich
aktywów. Jak pokazuje wieloletnie doĂwiadczenie miÚdzynarodowe, w tym ostatni
kryzys, naleĝaïo siÚ liczyÊ ze znacznie niĝszÈ jakoĂciÈ portfeli kredytowych wbbankach uniwersalnych, a wiÚc niĝszÈ jakoĂciÈ listów zastawnych. Trudniejsze byïyby
teĝ warunki kontroli jakoĂci aktywów. W konsekwencji mogïoby to prowadziÊ do
znacznego zróĝnicowania jakoĂci hipotecznych listów zastawnych, co by ograniczyïo przejrzystoĂÊ sektora bankowego. WpïynÚïoby to niedobrze, zwïaszcza po
ostatnich doĂwiadczeniach miÚdzynarodowych, na polski debiut tych papierów
wartoĂciowych, gïównie na rynkach zagranicznych, gdzie bennchmarkiem sÈ niemieckie ibduñskie hipoteczne listy zastawne, a przede wszystkim zwiÈzane z nimi
rozwiÈzania prawno-instytucjonalne.
TrzeciÈ sprawÈ podnoszonÈ przez nadzór finansowy byï problem ponoszenia
strat w przypadku upadïoĂci banku. Ustawodawstwo o listach zastawnych dyskryminuje innych interesariuszy banku wydzielajÈc je z masy upadïoĂciowej. Nie ma
47
Bezpieczny Bank
4(53)/2013
to wielkiego znaczenia wbprzypadku banku hipotecznego, gdyĝ listy zastawne stanowiÈ wiÚkszoĂÊ jego aktywów. Jednak w przypadku banku uniwersalnego, gdzie
mamy do czynienia z duĝym udziaïem depozytów gospodarstw domowych, które
gwarantuje Bankowy Fundusz Gwarancyjny, a ostatecznie skarb pañstwa, oznacza
zwiÚkszenie ryzyka tych podmiotów.
Dyskusja zwolenników i przeciwników rozszerzenia ustawy o banki uniwersalne, chociaĝ znowu argumenty po obu stronach nie byïy przekonujÈce, zakoñczyïa
siÚ pozostawieniem status quo. W miÚdzyczasie powróciïo zainteresowanie koncepcjÈ sekurytyzacji w wykonaniu zarówno poszczególnych banków komercyjnych,
jak teĝ w postaci rzÈdowego banku centralnego. Kryzys amerykañskiego systemu
sekurytyzacji zaïamaï siÚ przez dziaïania polityków pozwalajÈcych na omijanie podstawowych zaïoĝeñ, na których siÚ opiera, a nie bïÚdnej konstrukcji caïego systemu. Pomimo to jego zaïamanie skutecznie odstrasza od stosowania sekurytyzacji
wbPolsce.
GïównÈ sïaboĂciÈ przy tworzeniu banków hipotecznych w Polsce okazaï siÚ brak
wizji funkcjonowania tego sektora w dïuĝszej perspektywie. Kredyty denominowane pozornie rozwiÈzywaïy problem dostÚpnoĂci mieszkañ – zastÚpowaïy dobrÈ politykÚ mieszkaniowÈ i byïy, zwïaszcza w okresie poczÈtkowym, bardzo dochodowe dla
banków. Brak rozwiÈzania problemu kredytów hipotecznych powodowaï problemy
z portfelami denominowanymi w walutach obcych.
Dyskusja o bankowoĂci hipotecznej finansujÈcej siÚ z rynku kapitaïowego, czy
raczej obmodelu, który bazuje nie tylko na krótkich depozytach, w obecnej wersji
przypomina kwadraturÚ koïa i dlatego problem nie zostaï do tej pory rozwiÈzany.
Nie da siÚ pogodziÊ sprzecznych oczekiwañ zaangaĝowanych stron. Bankowcy
chcieliby mieÊ tanie Ărodki finansowe, które umoĝliwiaïyby uzyskiwanie wysokich marĝy oraz moĝliwie liberalne wymogi ostroĝnoĂciowe, aby nie ograniczaÊ
popytu. Politycy chcieliby mieÊ dostÚpny instrument umoĝliwiajÈcy wiÚkszoĂci gospodarstw domowych zakup wïasnego mieszkania, podczas gdy politycy
gospodarczy chcieliby mieÊ nie subsydiowany, rynkowy system kredytowy. Do
tego naleĝy jeszcze dodaÊ konsumentów, którzy nie kupiÈ instrumentu drogiego
ibrestrykcyjnego, gdy bÚdzie dostÚpny tañszy i bez ograniczeñ, oraz inwestorów,
którzy chcieliby produktu bezpiecznego i dla których benchmarkiem sÈ obligacje
skarbowe. Oparcie kredytu hipotecznego na listach zastawnych oznacza kredyty
restrykcyjne ibdrogie, dostÚpne dla bogatszej czÚĂci spoïeczeñstwa. Jest to rozwiÈzanie rozsÈdne wtedy, gdy pañstwo dysponuje rozbudowanym systemem mieszkañ
na wynajem (tych komercyjnych ibobumiarkowanym czynszu, jak np. w Niemczech).
Dopuszczenie obydwu rodzajów kredytów, czyli refinansowanych depozytami i listami zastawnymi, spowoduje, ĝe nikt nie kupi tych drugich. Moĝliwe rozwiÈzania
to subsydiowanie listów zastawnych, co ma miejsce w niektórych krajach postsocjalistycznych, konkurencyjny rynek wierzytelnoĂci hipotecznych i sekurytyzacje
czÚĂci zbnich wbbankach hipotecznych lub montaĝ finansowy (Ărodki z listów ibde48
Problemy i poglÈdy
pozytów tworzÈ kredyt, trochÚ jak w niemieckich bankach hipotecznych) z udziaïem banku hipotecznego i uniwersalnego (wariant banku hipotecznego emitujÈcego
listy zastawne), lub wewnÈtrz banku uniwersalnego (wariant banku uniwersalnego
emitujÈcego listy). Najbardziej transparentny i moĝliwy do realizacji wydaje siÚ
wariant z bankiem hipotecznym jako centrum sekurytyzacji najlepszych aktywów,
gdyĝ warianty z montaĝem finansowym sÈ maïo transparentne. Jest to jednak
bardzo luěna interpretacja ustawy.
Czynnikiem, który moĝe stopniowo zmieniaÊ sytuacjÚ, jest postÚpujÈca regulacja kredytów mieszkaniowych udzielanych przez banki uniwersalne. Ich portfele
staïy siÚ znaczÈce, ryzyko zwiÈzane zwïaszcza z czÚĂciÈ denominowanÈ w walutach
obcych istotne, a jakoĂÊ czÚĂci zïotowej relatywnie niska. W tych warunkach nacisk regulatora na ostrzejsze wymogi kredytowe, a zwïaszcza na lepsze bilansowanie pïynnoĂci, moĝe zmieniÊ rachunek opïacalnoĂci i byÊ czynnikiem ponownego
wzrostu zainteresowania bankami hipotecznymi. Jest to jednak bardzo odlegïa
perspektywa.
PrzyjÚte rozwiÈzania oraz tendencje wystÚpujÈce na rynku kreĂlÈ dosyÊ wyraěny obraz polskiej bankowoĂci hipotecznej w najbliĝszej przyszïoĂci. BÚdzie ona, jak
dotychczas, zdominowana przez banki uniwersalne. Coraz silniejsza konkurencja
i ich zaangaĝowanie wbsektorze wymusi dalszy rozwój specjalistycznych struktur
w obrÚbie tych banków. Banki hipoteczne bÚdÈ raczej dalej odgrywaïy rolÚ specjalistycznego agenta dla tej czÚĂci banków uniwersalnych, która zdecyduje siÚ je
otworzyÊ i dalej rozwijaÊ bankowoĂÊ hipotecznÈ. Ograniczenia narzucane ustawÈ,
nawet w zïagodzonej wersji, spowodujÈ, ĝe bÚdÈ one udzielaÊ kredytów i sekurytyzowaÊ wierzytelnoĂci zwiÈzane z górnÈ czÚĂciÈ rynku mieszkaniowego oraz
zbnieruchomoĂciami komercyjnymi. Na rynku kredytowym zacznÈ wiÚc konkurowaÊ z bankami uniwersalnymi gïównie w tych segmentach. Ograniczenia zwiÈzane
zbhipotecznymi listami zastawnymi (60%) wymuszÈ równieĝ na bankach hipotecznych emisjÚ zwykïych obligacji hipotecznych (skryptów dïuĝnych w nomenklaturze
ustawy, lecz jest to drogie rozwiÈzanie) lub szerszÈ wspóïpracÚ zbbankami uniwersalnymi (tañsze rozwiÈzanie). Banki uniwersalne, gdy pïynnoĂÊ stanie siÚ dla nich
problemem, aby sekurytyzowaÊ swoje portfele nie speïniajÈce wymogów Ustawy
o listach zastawnych i bankach hipotecznych (te bÚdÈ byÊ moĝe mogïy odsprzedaÊ
bankom hipotecznym), równieĝ bÚdÈ emitowaïy obligacje i moĝe wb przyszïoĂci,
gdy opadnÈ zïe emocje zwiÈzane z kryzysem amerykañskim, papiery typu securities. Te ostatnie w wariancie papierów o wzmocnionej jakoĂci (poprzez nadmierne zabezpieczenie, ubezpieczenia czy jako instrumenty pochodne) mogÈ byÊ dla
banków hipotecznych bezpoĂredniÈ konkurencjÈ równieĝ na rynku kapitaïowym.
Do tego jednak niezbÚdne sÈ zmiany w ustawie o sekurytyzacji. W konsekwencji
w dïugiej perspektywie obok konkurencyjnego rynku kredytów hipotecznych powinien rozwinÈÊ siÚ konkurencyjny rynek papierów wartoĂciowych zwiÈzanych
zbtym sektorem. Nie spowoduje to jednak wzrostu dostÚpnoĂci kredytów, a wprost
49
Bezpieczny Bank
4(53)/2013
przeciwnie, spowoduje wzrost ich cen, ale pozwoli lepiej zarzÈdzaÊ ryzykiem tych
portfeli.
Polska uniknÚïa jak dotÈd powaĝniejszych szoków sektorowych czy makroekonomicznych w znacznej mierze dziÚki prostemu systemowi finansowemu i ten
czynnik, a nie jakoĂÊ tych portfeli, sprawiï, ĝe sÈ one stabilne. Przyszïa polityka
nadzorcza i makrostabilnoĂciowa bÚdzie musiaïa znaleěÊ kompromis pomiÚdzy
wymogami ostroĝnoĂciowymi zakïadajÈcymi stresy w gospodarce ab dostÚpnoĂciÈ
kredytów mieszkaniowych. BÚdzie to trudne, gdyĝ pomimo upïywu prawie 25 lat
od poczÈtku transformacji, polska polityka mieszkaniowa nie stworzyïa rozsÈdnego, alternatywnego dla wïasnoĂci, masowego programu mieszkaniowego ibwbkonsekwencji program kredytów hipotecznych nie jest postrzegany jako program budowy
wïasnego majÈtku, lecz jako podstawowy program spoïeczny zaspokajania potrzeb
mieszkaniowych.
Sïowa kluczowe: finansowanie nieruchomoĂci, bank hipoteczny, rynek mieszkaniowy.
Abstract
This publication presents a literature overview and research results on the
functioning and monitoring of the real estate market. A dominant part of the
research presented in this publication is performed at the Narodowy Bank Polski.
The real estate market was the cause of many economic and banking crises, but
until recently has got relatively little attention from the central bank point of view.
The analysis focused separately on the problems of the construction sector, on the
housing and social policy and on the loan disbursement policy of banks, without
looking at the problem in a holistic way. During the transition period Poland lacked
a broad, consistent and long-run focused housing policy. The housing market was
treated by policymakers in a way, which resulted in a misallocation of resources,
the deepening of the natural cyclical nature of the market and even lead to housing
market problems. This problem was strengthened by the opacity of the market and
it was not easy for policymakers to apply solutions that are used abroad. Housing
market cycles tend to be longer and more pronounced than cycles in other sectors
of the economy (see Andre 2010), which is the result of a fixed supply in the short
run. If housing demand grows due to a rising fundamental demand and also due
to speculative demand that is fuelled with bank loans, prices tend to rise fast. In
the next step the increased supply enters the market with a time lag, often under
new economic circumstances in which economic growth and thus housing demand
has declined. The realization of such a boom and bust scenario was stopped in the
Polish market in 2009 due to the outbreak of the financial crisis in the world. It
changed the sentiment of consumers and investors, made banks issue less loans
50
Problemy i poglÈdy
and resulted in a declining housing demand. Housing developers started to slow
down the construction of new housing or stopped it. In consequence, the market
started to move to its equilibrium point, without observing the burst of a bubble
and having to deal with the negative consequences that are associated with fast
price declines.
This article presents the development of the housing finance system in Poland,
which had a direct and strong impact on the housing market. The rising loan availability lead to rising housing demand and consequently resulted in a strong rise
in house prices that was followed by a housing construction boom. The 2004–2010
cycle is analysed and the behavior of consumers, developers, banks and investors
is presented in detail. Moreover, this part describes the evolution of the mortgage
market and discusses the choice of an optimal housing finance system. The housing finance system that is currently in place and the up- and downside of various
possible financing systems such as universal banks, mortgage banks and various
covered bond systems are discussed.
Key words: financing real estate, mortgage bank, residential real estate market.
51