Polski rynek nie jest przegrzany

Polski rynek nie jest przegrzany
Wpisany przez Anna Witkowska
Wielu zarządzających funduszami nieruchomości traktuje obecną trudną sytuację na rynku
mieszkaniowym jako znakomitą okazję do tańszych zakupów.
Wielu zarządzających funduszami nieruchomości traktuje obecną trudną sytuację na
rynku mieszkaniowym jako znakomitą okazję do tańszych zakupów.
Kilkanaście funduszy nieruchomości działających w Polsce, otwartych i zamkniętych, inwestuje
zarówno w mieszkaniówkę, jak i biurowce czy magazyny. Największe problemy mogą mieć te,
które nabywały pakiety szybko rozwijających się projektów mieszkaniowych. Ich certyfikaty
wyceniane są z dużym dyskontem, ale niskie notowania mają też takie fundusze otwarte, które
zainwestowały w spółki budowlane z warszawskiej giełdy.
Ile w tym psychologii i paniki związanej z globalnym kryzysem finansowym, a ile ekonomicznie
uzasadnionych spadków - trudno orzec. Nie zmienia to jednak faktu, że fundusze
nieruchomości znakomicie nadają się do dywersyfikacji portfela i pomagają przetrwać trudne
czasy. Cierpliwym odwdzięczą się po kilku latach stopami zwrotu, jakich próżno szukać w tak
popularnych znów lokatach bankowych. A obecne spadki mogą być dobrą okazją do tańszych
zakupów dla inwestorów i dla funduszy.
1/8
Polski rynek nie jest przegrzany
Wpisany przez Anna Witkowska
Wzrosty po spadkach
Analitycy Open Finance spodziewają się dalszego spadku cen nieruchomości, ale już bardziej
umiarkowanego, po czym nastąpi ponowne ożywienie. Zdaniem Emila Szwedy, ze względu na
dotychczasową strukturę popytu (dominują „pierwsze mieszkania") oczekiwania na
50-procentowy i więcej spadek popytu czy 30-40 proc. spadek cen mieszkań wydają się
przesadzone. Spodziewamy się, że w ciągu dwunastu miesięcy popyt na mieszkania spadnie o
ok. 20 proc., a ceny mieszkań o ok. 10 proc., przy czym największy spadek popytu jest
oczekiwany przez nas w końcówce roku (2008 - red. Biuletynu), a największy spadek cen w I
połowie przyszłego (2009 - red. Biuletynu) roku (a więc z pewnym opóźnieniem do spadającego
popytu). Otrzymujemy także sygnały o ożywieniu popytu inwestycyjnego. Inwestorzy, którzy
wycofują środki z giełdy, a nie ufają już bankom, traktują właśnie nieruchomości jako safe
heaven, ze względu na gwarancję własności. Oczekujemy, że popyt inwestycyjny będzie
wsparciem dla rynku mieszkaniowego, zwłaszcza wobec oczekiwanego wzrostu rentowności z
inwestycji pod wynajem
- komentuje analityk Open Finance.
Jego zdaniem mamy też do czynienia z pewnego rodzaju paniką wśród deweloperów, którzy
zawieszają kolejne projekty. W ciągu 12-18 miesięcy może to skutkować niewystarczającą
podażą nowych mieszkań i zahamowaniem tempa spadku cen. W dalszej perspektywie
możliwe jest ponowne ożywienie popytu, zwłaszcza gdyby udało się zrealizować zapowiedzi
wejścia Polski do strefy euro, co ponownie obniżyłoby koszty kredytów. Również spadająca
inflacja może pomóc zarówno w zbijaniu cen mieszkań, jak i ożywieniu popytu ze względu na
spadek stóp procentowych.
2/8
Polski rynek nie jest przegrzany
Wpisany przez Anna Witkowska
Nie ma przegrzania
- Nieruchomości dają możliwość zarobienia, niejednokrotnie dużych pieniędzy, niezależnie od
sytuacji na parkiecie giełdowym. Z tego rodzaju inwestycjami jest podobnie, jak z innymi należy zidentyfikować ryzyko, potencjał zarabiania oraz określić horyzont czasowy przypomina Jan Mazurek z Investors TFI.
Wadą inwestycji w nieruchomości jest ich niska płynność oraz trudność w prawidłowym
oszacowaniu jej wartości. Wyjście z inwestycji w nieruchomość w dowolnym czasie, czy krótkim
terminie, uzyskując jednocześnie satysfakcjonującą cenę jest mało realne. Jego zdaniem trudno
zgodzić się z opiniami, że rynek polskich nieruchomości jest przegrzany. Ich ceny będą w
przyszłości iść w górę, gdyż są skorelowane ze wzrostem PKB. Pomimo pewnych zawirowań w
gospodarce światowej, nic nie wskazuje na trwałą recesję w Polsce. A to dobrze wróży
naszemu rynkowi nieruchomości na przyszłe lata. Zresztą, gdyby nawet nasz kraj popadł w
kłopoty gospodarcze, to po kilku latach one przeminą, a inwestycje w nieruchomości należą do
długoterminowych.
Więcej cierpliwości
W takiej sytuacji Wrocławska Giełda Nieruchomości (WGN), jedna z największych agencji w
kraju doradza swoim cierpliwość swoim klientom i zwraca uwagę na opłacalność funduszy
nieruchomości
3/8
Polski rynek nie jest przegrzany
Wpisany przez Anna Witkowska
W opinii Małgorzaty Bartek, dyr. ds. marketingu WGN, gdy słychać coraz więcej głosów o
wyhamowaniu wzrostu cen mieszkań, które rosły ostatnio w Polsce w zaskakująco wysokim
tempie i indeksy giełdowe spadają, to TFI tworzą zamknięte fundusze nieruchomości. ­-Przekon
ują, że wbrew panującym opiniom, na nieruchomościach w Polsce będzie można zarobić.
Inwestowanie z funduszami powinno mieć charakter długoterminowy, więc inwestujący w
nieruchomości muszą być przede wszystkim cierpliwi. Jeśli obecnie ceny spadają, będzie to
dobra okazja do kupowania nieruchomości, a w perspektywie kilku lat i tak ceny na pewno
wzrosną. Gospodarka jest w fazie rozkwitu, firmy rozwijają się i potrzebują więcej powierzchni dlatego fundusze będą się koncentrowały głównie na nieruchomościach komercyjnych,
biurowcach, centrach handlowych i magazynowych
- ocenia Małgorzata Bartek.
Tańsze zakupy
Specjaliści Skarbiec TFI, który w portfelu ma najwięcej funduszy nieruchomości, dostrzegają
możliwości wykorzystania przez nie obecnej sytuacji. Fakt, że część funduszy zamkniętych
może mieć obecnie trudności podobne do tych, jakie mają deweloperzy. Dotyczy to tych
funduszy, które zajmują się (w kooperacji z deweloperami) realizacją inwestycji, występując
jako inwestor. W mniejszym stopniu tych, które zajmują się zakupami mieszkań, nabywając
pakiety w różnych inwestycjach.
Ich problemy będą różne, w zależności od czasu istnienia funduszu, typu (realizujący
inwestycję, czy zajmujący się zakupem mieszkań), zbudowanego portfela nieruchomości i
założeń inwestycyjnych. Ale obecna sytuacja na rynku mieszkaniowym, kiedy to coraz więcej
deweloperów ma problemy płynnościowe, to świetna okazja, dla zasobnych w gotówkę
funduszy, do odkupienia dobrych projektów znajdujących się w fazie przygotowania lub
4/8
Polski rynek nie jest przegrzany
Wpisany przez Anna Witkowska
realizacji.
Anna Witkowska
Główne grupy funduszy nieruchomości na polskim rynku
Grupa funduszy
Charakterystyka
Klasyczne
Występujące w formie FIZ, które tworzą tzw. spółki celowe i przez nie nabywają oraz zarządzają nieruch
W ramach tych funduszy można wyróżnić dwie grupy. Pierwsza – o większym ryzyku inwestycyjnym i wy
Otwarte
Nie inwestują bezpośrednio w nieruchomości, ale w akcje spółek działających na tym rynku. Pierwszy by
Fundusze te są silnie uzależnione od koniunktury panującej na giełdach, dlatego powinny być bardziej tr
Zagraniczne
5/8
Polski rynek nie jest przegrzany
Wpisany przez Anna Witkowska
W większości inwestują w spółki Real Estate Investment Trust (REITS), czyli trusty specjalizujące się w
Z danych National Association of Investment Trust wynika, że inwestycja w REITs w długiej perspektywi
Strukturyzowane
Głównym przedstawicielem są zamknięte fundusze KBC TFI, których notowania uzależnione są od cen
Xelion. Doradcy finansowi
Moda dopiero się zacznie
Łukasz Bugaj, Analityk Xelion. Doradcy Finansowi
Fundusze nieruchomości są dostępne na polskim rynku od 2004 r. Aktywa w nich zgromadzone
są bardzo skromne w porównaniu do udziału w rynku, jakie fundusze nieruchomości posiadają
na rozwiniętych rynkach. Oznacza to, że moda na inwestowanie w fundusze sektorowe w
Polsce jeszcze się nie zaczęła, ale w przyszłości niewątpliwie ulegnie to zmianie. Fundusze
nieruchomości mają więc szansę stać się bardzo popularnymi, gdyż są jednym z ciekawszych
6/8
Polski rynek nie jest przegrzany
Wpisany przez Anna Witkowska
przedstawicieli inwestycji sprofilowanych. Na polskim rynku występują cztery główne typy takich
funduszy (Tabela).
Są one ciekawą alternatywą inwestycyjną i chociaż dają potencjał dwucyfrowych zysków, są
również obarczone ryzykiem. Ponadto oferta dostępnych na polskim rynku funduszy jest bardzo
zróżnicowana. Warto więc przed samą inwestycją znać zalety i wady poszczególnych form
inwestycji, aby krótko po lokacie kapitału nie być rozczarowanym wynikami.
Czas łowów
Michał Pająk, Zarządzający Funduszem City Living Polska FIZAN, departament zarządzania
funduszami nieruchomości Skarbiec TFI
Dla funduszy, które zajmują się kupnem mieszkań i nadal mogą inwestować - rozpoczął się
czas wielkich łowów. Wielu deweloperów jest w stanie sprzedać pakiet mieszkań z bardzo
dużym dyskontem, aby przyspieszyć sprzedaż lub wykazać się przedsprzedażą przed bankiem
finansującym inwestycję.
Rynek nieruchomości mieszkaniowych to obecnie rynek kupującego i zapewne przez następne
2 lata się to nie zmieni. Działania, które będą podejmowali zarządzający funduszami będą
uzależnione od składu ich aktualnego portfela. Dla funduszy, które mają w swoim portfelu
zakupione mieszkania, wyzwaniem może być w obecnej sytuacji rynkowej ich upłynnienie.
7/8
Polski rynek nie jest przegrzany
Wpisany przez Anna Witkowska
Z drugiej strony, jeśli w chwili obecnej fundusze wystawiają ukończone mieszkania na sprzedaż,
to mają przewagę nad ofertą deweloperów, którzy dopiero budują. Oferują bowiem produkt
gotowy, który jest dostępny bez czekania do końca trwania budowy. Zawsze pozostaje także
kwestia ceny. Wiadomo, że mieszkania, które są obecnie sprzedawane przez fundusze, zostały
nabyte na przełomie 2005/2006 r. przy innych kosztach budowy, tak więc zarządzający ma
zawsze „bufor bezpieczeństwa" umożliwiający obniżenie ceny w stosunku do deweloperów
realizujących budowę aktualnie.
Fundusze, które nie muszą realizować zysków w chwili obecnej - przeznaczają mieszkania pod
wynajem. Perspektywy dla rynku najmu są bardzo dobre i - biorąc pod uwagę trudności w
zakupie mieszkań wynikające z zaostrzenia polityki banków - spowodują, że czynsze powinny
rosnąć.
Po kilku latach osiągania dochodu z tego tytułu, mieszkania trafią do sprzedaży, ale w całkiem
innej sytuacji rynkowej. Za 3-4 lata podaż projektów mieszkaniowych będzie dużo niższa i
mieszkania będzie łatwiej sprzedać maksymalizując zysk. Tak więc mimo niełatwej sytuacji na
rynku nieruchomości, nic nie wskazuje na to, aby fundusze nieruchomości miały zniknąć z
polskiego rynku. Oczywiście, najważniejsze będą teraz dobre decyzje inwestycyjne, wybór
najlepszych projektów, dyskonto przy zakupie i dopasowanie projektu do klienta, tak aby w
przyszłości nie było problemów ze sprzedażą mieszkań. W obecnej sytuacji niezbędne jest
odpowiednie wyczucie rynku, a także - co chyba najważniejsze - zaufanie inwestorów
powierzających pieniądze TFI.
8/8