Wysokie, rosnące w teu kilku-kilkunastti procent miesięcznie ceny

zami
Tekst: Li-
Wysokie, rosnące w teuJJ!JJ
kilku-kilkunastti procent
miesięcznie ceny mieszkań
budzą przerażenie,
i automatycznie powddui:
wyścig - jedni chcą fali
najszybciej kupić; bo mniej
zapłacą, drudzy pt?ściągają
decyzję o sprzedaży, bo
może więcej zarobią.
z najbardziej chłoTnnych
rynków Polski nie
[
zostawiają złudzeni- tak™"
będzie nadal, choćftempo
wzrostu ceny metra
kwadratowego w poszczególnych dzielnicach kraju
jest nieco i n
luczowych powodów takiej
sytuacji jest kilka. Brak
równowagi miedzy podażą
i popytem wynika z braku
terenów pod budownictwo
mieszkaniowe, inwestowania nadwyżek
finansowych w sektor, który na razie
gwarantuje wysoką stopę zwrotu (kupowanie pod wynajem lub do dalszej
odsprzedaży po pewnym czasie),
dostępności kredytów hipotecznych
(coraz dłuższe okresy spłaty, możliwość
sprzedaży lokalu z kredytem) i złagodzenia wymogów wobec klientów
(zabezpieczone hipoteką mieszkanie jest
doskonałą gwarancją dla banku, który
na wypadek niewypłacalności kredytobiorcy przejmuje lokal), pieniędzy
napływających z zagranicy (obcokrajowcy i Polacy pracujący poza krajem),
dobrej sytuacji makroekonomicznej oraz
sytuacji na rynku pracy.
Fachowcy twierdzą, że taka hossa
może jeszcze potrwać, ale sytuacja
powinna się na tyle ustabilizować, że
średnie tempo wzrostu ceny metra kwadratowego nie powinno przekraczać
15% w skali roku. Zapowiadają, że
istotne będą tu dwa czynniki: zdolność
finansowa nabywców oraz podaż płynąca z rynku wtórnego (powinny wracać
mieszkania kupione w celach inwestycyjnych).
K
Warszawa i okolice
Według Tomasza Lebiedzia, pośrednika
i jednocześnie członka Polskiej
Federacji Rynku Nieruchomości, prognozowanie popytu i podaży utrudnia
wielość czynników, które składają się na
sytuację w budownictwie mieszkaniowym - makroekonomicznych, politycznych i administracyjnych. Przy wysokim pułapie cen trzeba zakładać, że na
rynku wtórnym każdy z nich może istotnie zawirować relacjami między kupującymi i sprzedającymi i bezpośrednio
wpływać na poziom cen. Na pierwotnym zmiany następują dużo wolniej, ponieważ długi jest proces inwestycyjny.
W styczniu 2007 r., w Warszawie,
za przeciętne wynagrodzenie miesięczne
Cena ofertowa - cena, po jakiej dana
nieruchomość wystawiona jest na
sprzedaż, ewentualnie cena, po jakiej
nabywca poszukuje mieszkania/domu
przez pośrednika bądź ogłoszenie.
Cena transakcyjna - cena, po jakiej
dochodzi do podpisania umowy
kupna-sprzedaży nieruchomości.
można było kupić pół metra kwadratowego mieszkania. W pierwszym kwartale 2004 r. te same pieniądze wystarczyły na niecałe 0,85 mkw. Według
danych PFRN średnia cena transakcyjna
w porównywalnym okresie to od 4 do
7 tyś. za metr kwadratowy. Choć ceny
mieszkań w zakupie rosły non stop,
największą dynamikę notuje się od
trzeciego kwartału 2005 r. Tu warto
zaznaczyć, że różnią się one tylko nieznacznie od ofertowych.
Tomasz Lebiedź uważa, że najbliższe
miesiące nie przyniosą zmiany trendu,
ale dynamika wzrostu nieco osłabnie.
Miesiące letnie, ze względu na zapowiadaną podaż na rynku pierwotnym,
schłodzą nieco popyt, ale już w trzecim
i czwartym kwartale wszystko wróci do
stanu poprzedniego.
Stolica Małopolski jest najdroższa.
Z informacji napływających od pośredników wynika, że średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym w styczniu br.
wyniosła około 7,5 tyś. zł za metr kwadratowy. Najgorszy dla nabywców był
ubiegły rok. Na rynku pierwotnym
deweloperzy sprzedawali mieszkania
od ręki, a pośrednicy -jeszcze przed
opublikowaniem reklam w prasie. Brak
równowagi między podażą a popytem
spowodował, że gwałtownie poszły
w górę również ceny działek budowlanych. Z kolei brak planów zagospodarowania przestrzennego, długa procedura
uzyskiwania decyzji WZ (średnio 8-12
miesięcy) oraz spore rozdrobnienie
gruntów (działki o tak małym areale, że
nie pozwalają na projektowanie i budowę zespołów mieszkaniowych) sprawiają, że coraz częściej dochodzi tu do
transakcji opartych na możliwej do uzyskania powierzchni użytkowej mieszkań. Dlatego nawet grunty „gorzej zlokalizowane" osiągają ceny od 2 do 4,5
tyś. zł za metr kwadratowy. Nic dziwnego, że inwestorzy szukają już terenów
odległych o 15-20 km od centrum, choć
tu również nie jest tanio. Na przykład
cena jednego metra kwadratowego
w gminach: Zielonka, Mogilany,
Wielka Wieś czy Zabierzów waha się
w przedziale 150-250 zł.
Po gigantycznym wzroście w 2006 r.,
w tym nastąpiło delikatne wyhamowanie. Według Jacka Nowaka, członka
zarządu małopolskiego SPON (Stowarzyszenie Pośredników Obrotu Nieruchomościami), spowodowane to było
pojawieniem się wielu nowych inwestorów, którzy chcą wykorzystać dobrą koniunkturę i w szybkim tempie realizują
całe zespoły mieszkaniowe. Powoli
wyczerpuje się też zdolność kredytowa
kupujących. Ceny zatem będą rosły, ale
dużo wolniej. Poza tym część nabywców będzie przenosiła się na obrzeża
miasta, gdzie lokale są znacznie tańsze.
Kolejnym zjawiskiem, które obserwuje się na krakowskim rynku nieruchomości, jest powolny wzrost cen domów
jednorodzinnych, dotąd relatywnie
tanich. Okazuje się, że np. dom o powierzchni 140-150 mkw., zlokalizowany w granicach miasta i niewiele
kilometrów poza nim, kosztuje tyle,
ile dwupokojowe mieszkanie (około
40 mkw.) w centrum.
Aglomeracja poznańska zanotowała
w 2006 r. ogromną, kilkudziesięcioprocentową dynamikę wzrostu cen. Rok
2007, jak zapowiada Aleksander Błaszczyk, prezes wielkopolskiego SPON,
przyniesie pewną stabilizację, ponieważ
równoważą się relacje między popytem
a podażą. W 2007 r. do użytku będzie oddanych około l ,8 tyś. mieszkań i około
800 domów jednorodzinnych. Średnio deweloperzy oddawali dotąd około 1,5 tyś.
mieszkań i 300 domów. W 2006 r. na rynku wtórnym dochodziło do 3,3-3,5 tyś.
transakcji na kwartał (około 14 tyś. w roku) i te liczby mają tendencję wzrostową. Błaszczyk przewiduje, że w 2007 r.
dojdzie do 15-proc. wzrostu liczby zawieranych transakcji. Przy czym w miesiącach letnich, podobnie jak na rynku
warszawskim, nastąpi niewielka korekta
z powodu zamykania inwestycji przez
najważniejszych deweloperów.
Poznańscy klienci, podobnie jak w całej Polsce, najchętniej kupują mieszkania niewykończone - bez podłóg,
wyposażenia kuchni i łazienek, bez glazury oraz drzwi. Obecnie na rynku pierwotnym metr kwadratowy w dobrej
lokalizacji (centrum, Jeżyce, Grunwald)
kosztuje minimum 4,5 tyś. zł (os. Polanka przy jeziorze Malta). Za najdroższe
lokale trzeba zapłacić 9,5 tyś. zł (apartamentowiec przy ul. Kutrzeby - centrum). Natomiast cena metra kwadratowego domu jednorodzinnego w stanie
deweloperskim, 15-25 kilometrów od
granicy miasta, liczona razem z działką,
to około 3,1-3,3 tyś. zł. Na przykład
w Rogalinie, położonym na terenie
Wielkopolskiego Parku Narodowego,
cena metra kwadratowego domu wolnostojącego w stanie deweloperskim razem
z działką 770 mkw. kosztuje 3310 zł.
Na rynku wtórnym metr kwadratowy
komfortowo wykończonego lokalu (budynek z 2000 r.) w centrum (ul. Garbary) kosztuje 7,5-8 tyś. zł. Według
Błaszczyka klienci są zainteresowani
WSTĘP ZABRONIONY*
CIEKAWOSTKI
« Od potowy lat 90. liczba wszystkich aktów notarialnych sporządzonych w całej
Polsce wynosi około 1 miliona. Akty notarialne dokumentujące zmianę właściciela
nieruchomości stanowią 57-63%. W rekordowym 1998 r. sporządzono ich
670 tyś., a np. w 2002 r. niecałe 530 tyś.
* Rokrocznie tylko 35-40% aktów notarialnych odnosi się do transakcji kupna-sprzedaży działek budowlanych, mieszkań, spółdzielczych własnościowych praw
do lokalu, budynków niemieszkalnych i nieruchomości rolnych.
« 60-65% aktów dotyczy darowizn, spadków, umów o wieczystym użytkowaniu, zbyciu nieruchomości za emeryturę rolniczą itp.
« Udział nieruchomości rolnych w obrocie wolnorynkowym od lat kształtuje się na
poziomie 24-26%.
« Co roku na rynku wtórnym w Polsce zmienia właściciela mniej więcej co pięćdziesiąta nieruchomość mieszkalna (2% ogółu).
takimi mieszkaniami, ponieważ odpada
im koszt wykończenia, co zdecydowanie obniża ostateczną cenę metra.
Trójmiasto
Gdańsk, Gdynia i Sopot mają odrębną
specyfikę i trudno te miasta porównywać. Ceny mieszkań w stolicy regionu
rosną nieprzerwanie od 2004 r. Jednak
największy boom wystąpił w pierwszym
kwartale 2006 r. Do końca 2006 r. ceny
za metr kwadratowy wzrosły prawie
100% i osiągnęły poziom około 6 tyś. zł
za metr kwadratowy. Na rynku wtórnym
największym zainteresowaniem cieszyły
się i nadal cieszą lokale dwupokojowe,
z dobrą infrastrukturą, w centrum lub
w dzielnicach dobrze z nim skomunikowanych. Skok cenowy spowodował, że
nabywcy zaczęli się coraz mocniej interesować domami i działkami na obrzeżach aglomeracji trójmiejskiej.
W Sopocie wzrost cen wystąpił nieco później - w drugiej połowie 2005 r.
i trwa do dziś, osiągając 8,5 tyś. zł za
metr kwadratowy. Najdroższe są lokale
w zabytkowych kamienicach, blisko
morza.
W Gdyni ceny transakcyjne na rynku
wtórnym są wyższe od ofertowych,
co jest zjawiskiem dość szczególnym.
Specjaliści tłumaczą to intensywnym
rozwojem rynku deweloperskiego, który
w widoczny sposób stymuluje obrót
wtórny, zwłaszcza w centrum. Tu
mieszkania osiągają niebotyczne ceny.
- Na przykład 27-metrowy lokal na
Wzgórzu Kościuszki klient kupił za
450 tyś. zł, nawet go nie oglądając
- powiedziała Krystyna Prokaziuk,
prezes pomorskiego SPON. Generalnie
ceny metra kwadratowego oscylują
wokół 5 tyś. zł.
Wrocław
Tu ruch cenowy mieszkań zaczął się
również w 2004 r. i trwa do dziś. Jednak
wzrost nie jest tak duży jak np. w Kra-
kowie czy Trójmieście. Jan Mikita,
wiceprezes dolnośląskiego SPON,
twierdzi, że gwałtowny skok cen,
który pośrednicy zaobserwowali w drugiej połowie 2006 r., minął. Na rynku
zapanowała względna stabilizacja.
Nabywcy szukają najmniejszych mieszkań - jedno- lub dwupokojowych, albo
działek pod budowę. Grunt stał się też
atrakcyjną lokatą kapitału. Średnia
cena transakcyjna zarejestrowana w systemie MLS (system wymiany ofert
przyjętych na wyłączność) to 6,2 tyś. zł
za metr kwadratowy, czyli ponad 100%
więcej, niż w podobnym okresie roku
ubiegłego.
Śląsk
Skupisko kilkudziesięciu miast bezpośrednio ze sobą sąsiadujących, w tym
12 liczących powyżej 100 tyś. mieszkańców, jest bardzo niejednorodne pod
względem cen na rynku nieruchomości.
Powodem jest diametralnie różna siła
nabywcza ludności. Najlepiej wygląda
sytuacja w miejscowościach, w których
źródłem pracy nie były wyłącznie kopalnie i huty, oraz tam, gdzie dobrze
funkcjonuje komunikacja.
Największy popyt na mieszkania
pośrednicy obserwują w miejscowościach położonych wzdłuż autostrady
A4 oraz Trasy Średnicowej Dąbrowa
Górnicza-Gliwice. Mają one bowiem
największe szansę na ściągnięcie inwestorów, tworzenie miejsc pracy, a tym
samym mogą przyczynić się do wzrostu
zamożności ludzi.
Rynek pierwotny na Śląsku praktycznie nie istnieje, ponieważ lata 2000
-2005 to okres głębokiego załamania
cen. Deweloperom nie opłacało się
budować, dlatego w 2006 r., kiedy
ruszył popyt (tanie i dostępne kredyty),
wystąpiła głęboka luka podażowa.
Obrót do tej pory (długi, 2-letni okres
inwestycyjny) koncentruje się zatem
wyłącznie na rynku wtórnym. Mimo to
wysokie ceny mieszkań notuje się zaledwie w kilku, dobrze rozwijających się
miastach: Gliwicach, Katowicach,
Bielsku-Białej, Tychach i Rybniku
(średnio 3,5^4-,5 tyś. zł za metr kwadratowy). Natomiast w innych można
jeszcze kupić metr kwadratowy za niecały l tyś. zł. Wojciech Dynaś, członek
zarządu PFRN, twierdzi, że do końca
bieżącego roku nie przewiduje się
znacznego zwiększenia podaży na rynku
pierwotnym, dlatego rynek wtórny
będzie rósł. Podobnie jak będą rosły
ceny gruntów pod budownictwo mieszkaniowe, bo brak szczegółowych planów zagospodarowania przestrzennego
powoduje niewielką ich podaż.
•